N. R.G. 3770/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico, dott. Carlo
Albanese, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3770/2023 promossa
DA
C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore p.t., elettivamente domiciliato in Concorezzo, via Parte_2
Monsignor Cavezzali n. 5 presso lo studio dell'Avv.ssa Lorena Celotti che lo rappresenta e difende come da procura posta in calce all'atto di citazione;

ATTORE
NEI CONFRONTI DI
C.F. , con sede legale in Lissone, via P.R. Giuliani n. 33/a, in Controparte_1 P.IVA_2
persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in desio, via Controparte_2
Garibaldi n. 6/c presso lo studio dell'Avv. Paolo Galli che lo rappresenta e difende come da procura posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA
Oggetto: Risarcimento danni ex art. 1669 c.c..
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'udienza del 23.6.2025, tenutasi con le forme della trattazione scritta, le parti hanno precisato le seguenti conclusioni:
PER IL CONDOMINIO SIO IN Pt_1 Parte_1
“NEL MERITO:
IN VIA PRINCIPALE: previo accertamento della responsabilità dell'odierna convenuta in relazione ai vizi e difetti di cui in atti, condannare al risarcimento in favore dell'attore Controparte_1
di tutti i danni patiti e patiendi, per le voci di cui in atti, e dunque al Parte_3 pagamento in favore del della somma complessiva di € 73.342,06, oltre Parte_3
pagina 1 di 21

IVA se dovuta, o di quella diversa che sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

IN OGNI CASO: condannare al pagamento in favore dell'attore Controparte_1 [...]
della somma complessiva di € 73.342,06, oltre IVA se dovuta, o di quella diversa che Parte_3
sarà accertata in corso di causa o ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
IN OGNI CASO: accertare e dichiarare infondate, in fatto e in diritto, e comunque non provate, e pertanto respingere tutte le domande ed eccezioni formulate ex adverso, per tutti i motivi di cui in atti.
In ogni caso: dichiarare l'inammissibilità/tardività della memoria integrativa datata 17.11.2023 depositata dalla difesa della convenuta, su cui si dichiara di non accettare il contraddittorio, per tutti i motivi di cui in atti;
conseguentemente, espungere dal fascicolo telematico di causa l'atto depositato dal legale di parte convenuta in data 20 novembre 2023 o, in alternativa, considerarlo tamquam non esset in quanto depositato oltre il termine perentorio di legge, pertanto tardivo e irrituale.
IN VIA ISTRUTTORIA:
A) Disporre l'acquisizione del fascicolo d'ufficio del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. presso il
Tribunale di Monza, R.G. n. 11351/2016, Dott. Litta Modignani e, in particolare, della relazione dell'Arch. completa di ogni allegato. Per_1
B) Disporsi integrazione alla CTU dall'Arch. - svoltasi nel corso del procedimento ex art. 696 Per_1
bis c.p.c. presso il Tribunale di Monza, R.G. n. 11351/2016, Dott. Litta Modignani – al fine di provvedere all'attualizzazione dei costi delle opere e degli interventi necessari per emendare i vizi e difetti causati al per i motivi di cui in atti. Parte_4 Controparte_1
Ci si oppone, invece, alla richiesta avversaria di rinnovazione della CTU, in quanto da ritenersi infondata, ingiustificata nonché meramente esplorativa.
C) Si chiede ammettersi prova per interpello del legale rappresentante della società convenuta
[...]
(già e per testi, come di seguito indicati, sui seguenti capitoli di prova: CP_1 Controparte_3
1) vero che il corpo B del , verso la fine dell'anno 2013, iniziava a Parte_3
presentare infiltrazioni dal tetto di copertura;

2) vero che, nel Condominio di , la linea orizzontale di adduzione di acqua igienica posta Parte_3 al piano interrato iniziava a presentare fenomeni corrosivi e perdite d'acqua;
3) vero che il , in persona dell'amministratore pro tempore, ed alcuni Parte_3
condomini, provvedevano a denunciare alla società costruttrice quanto stava accadendo e le problematiche rilevate, chiedendo a parte convenuta di intervenire per ovviare alla situazione, provvedendo all'identificazione delle cause delle infiltrazioni e ai conseguenti interventi per la definitiva eliminazione delle stesse;

pagina 2 di 21 4) vero che con mail del 19.11.2013 (già informava la famiglia Controparte_1 Controparte_3
proprietaria di appartamento all'ultimo piano, che le lastre da sostituire sul tetto erano Per_2
arrivate e che sarebbero intervenuti per risolvere definitivamente il problema, come da mail che mi si rammostra sub doc. 24);
5) vero che con mail del 20.11.2013 l'amministratore chiedeva a di Pt_2 Controparte_1
comunicare la data di intervento per la sostituzione dei pannelli del tetto danneggiati, come da documento n. 4) che mi si rammostra, pg. 1);
6) vero che con mail del 23.11.203 comunicava che il lattoniere di fiducia si sarebbe Controparte_1
recato presso il Condominio in data 25.11.2013 per eseguire i lavori sul tetto in corrispondenza del sottotetto proprietà come da documento 4) che mi si rammostra, pg. 2 in basso;
Per_2
7) vero che nel novembre 2013 effettuava intervento di manutenzione sul tetto;
CP_1
8) vero che gli interventi effettuati da omettevano di risolvere le problematiche sul Controparte_1
tetto di copertura;

9) vero che con mail del 30.12.2013 l'amministratore segnalava a la Pt_2 Controparte_1 presenza di infiltrazioni nell'appartamento di proprietà provenienti dal tetto, come da Parte_5
documento n. 4 che mi si rammostra, pg. 2;
10) vero che nella predetta mail del 30.12.2013 veniva richiesto a intervento urgente Controparte_1
di identificazione delle cause delle infiltrazioni e conseguente intervento di manutenzione per eliminazione delle stesse, come da documento n. 4 che mi si rammostra, pg. 2;
11) vero che con mail del 17.05.2016 l'amministratore comunicava a la Pt_2 Controparte_1
disponibilità del Condominio a effettuare sopralluogo congiunto con relative verifiche e prove di allagamento eseguito da incaricato di fiducia della convenuta, come da doc. 4 che mi si rammostra, pg.
12) vero che con la medesima mail del 17.05.2016 l'amministratore chiedeva a Pt_2 CP_1
di identificare gli interventi per la risoluzione definitiva dei problemi lamentati, come da doc. 4 che mi si rammostra, pg. 6;
13) vero che con la medesima mail del 17.05.2016 l'amministratore chiedeva la disponibilità e Pt_2
collaborazione di per risolvere il problema che danneggiava le tubazioni Controparte_1
condominiali al piano interrato, come da doc. 4 che mi si rammostra, pg. 6;
14) vero che in data 23.06.2016 si svolgeva sopralluogo congiunto presso il alla Parte_3 presenza dell'amministratore di condominio Dott. dell'Arch. dell'impresa Pt_2 Per_3 CP_1
dell'Arch. (consulente di parte di , dei lattonieri di fiducia della CP_1 Per_4 Controparte_1
convenuta e dei sigg.ri Per_5
pagina 3 di 21 15) vero che il predetto sopralluogo del 23.06.2016 era stato organizzato per eseguire le prove idriche di irrigazione / allagamento della copertura del tetto, in prossimità delle unità immobiliari e Per_5
Per_2
16) vero che nel corso del sopralluogo del 23.06.2016 venivano effettuate prove di irrigazione a pioggia sulle varie falde della copertura, nel corso della mattinata e del pomeriggio;

17) vero che all'esito del sopralluogo del 23.06.2016 venivano constatate infiltrazioni dal tetto;

18) vero che, all'esito del sopralluogo del 23.06.2016, risultava necessario un intervento di verifica generale eseguito falda per falda dell'intera copertura;

19) vero che, all'esito del sopralluogo del 23.06.2016, i avrebbe dovuto essere oggetto di serio Pt_6
e accurato controllo e sigillatura e in alcuni casi di sostituzione;

20) vero che, nel corso del sopralluogo del 23.06.2016, le lamiere risultavano quasi totalmente distaccate dallo stato di isolamento inferiore;

21) vero che, attese le condizioni del tetto alla data del 23.06.2016, era necessaria la sostituzione totale del manto di copertura con un nuovo pannello preisolato con maggior robustezza e spessore della lamiera e con una migliore rigidità al calpestio;

22) vero che, a seguito del sopralluogo del 23.06.2016, i tecnici delle parti concordavano la necessità dei seguenti interventi:
- rifacimento della lattoneria di raccordo tra la copertura ed il vano ascensore con sollevamento delle lastre poste a diretto contatto con lo stesso manufatto sino al raccordo con il colmo;

- rifacimento della raccorderia in rame sottostante alle lastre di copertura poste in corrispondenza del vano extra-corsa;
- sollevamento delle lastre di copertura dell'abbaino su appartamento e rifacimento Per_2
raccorderia tra converse e canali;

- sollevamento della lattoneria di colmo con apposizione di lastre in piombo sotto-colmo;
- posa della lattoneria in rame di raccordo tra velux e colmo;

- eliminazione di tubazione gas posta a ridosso del colmo;

- pulizia canali e converse con eliminazione delle griglie di protezione degli imbocchi dei pluviali;

- verifica degli ancoraggi dei pannelli solari posati in copertura successivamente alla consegna degli appartamenti da terzi;

- controllo delle guarnizioni e viterie delle velux esistenti in copertura al di sopra dei due appartamenti;
come da report a firma Arch. che mi si rammostra sub doc. 26; Per_4
pagina 4 di 21 23) vero che ometteva di provvedere ad effettuare gli interventi di cui al capitolo di Controparte_1
prova che precede e di porre definitivo rimedio ai vizi di costruzione;

24) vero che, successivamente al deposito della CTU dell'Arch. si svolgevano incontri di Per_1
confronto tecnico fra gli Architetti e nel giugno, settembre e ottobre 2017 per la Per_3 Per_4 stesura di un possibile accordo tecnico per la risoluzione della vertenza e l'eliminazione delle problematiche in Condominio;

25) vero che nel novembre 2017 l'Arch. effettuava sopralluogo presso il Condominio con un Per_3
termotecnico di fiducia di per visionare la situazione delle tubazioni in acciaio della Controparte_1
rete idrica / sanitaria;

26) vero che nell'aprile 2018 si svolgeva un incontro congiunto fra legali e tecnici per possibile definizione transattiva della vicenda;

27) vero che a far data dall'anno 2014 il dava incarico alla società di Parte_3 Controparte_4 effettuare alcuni interventi di manutenzione/sistemazione, sia sul tetto dell'edificio condominiale sia sulle tubature nel piano interrato;

28) vero che tra il 2014 e il 2016 la effettuava interventi per sostituzione di alcune tratte Controparte_4
di tubazione al piano interrato ed interventi di fasciatura sulle forature e di posizionamento di fascette metalliche sulle tubazioni in corrispondenza dei buchi che si venivano a creare, come da documenti
17) e 18) che mi si rammostrano;

29) vero che, nel corso degli interventi di cui al capitolo di prova che precede, veniva Controparte_4
coadiuvata dalla società per la sostituzione di tubazioni o tratte di tubazioni;
Parte_7
30) vero che nelle tubazioni dell'acqua al piano interrato venivano rilevati fenomeni di corrosione;

31) vero che la linea di tubazione dell'acqua igienica presentava segni di evidente deterioramento;

32) vero che tra il 2015 e il 2016 effettuava interventi di manutenzione per opere di Controparte_4
lattoneria e muratura sul tetto di copertura, come da documento 17) che mi si rammostra;

33) vero che, successivamente al deposito della CTU Arch. su incarico del Per_1 Controparte_4 condominio, effettuava interventi di manutenzione sul tetto e sulle tubazioni dell'acqua al piano interrato;

34) vero che tra il 2016 e il 2019 la effettuava interventi per sostituzione di alcune tratte Controparte_4
di tubazione al piano interrato ed interventi di fasciatura sulle forature e di posizionamento di fascette metalliche sulle tubazioni in corrispondenza dei buchi che si venivano a creare, come da documento
19) che mi si rammostra;

35) vero che, nel corso degli interventi di cui al capitolo di prova che precede, veniva Controparte_4
coadiuvata dalla società per la sostituzione di tubazioni o tratte di tubazioni;
Parte_7
pagina 5 di 21 36) vero che in data 25.07.2017 effettuava ricerca perdita acqua locale pattumiera, Controparte_4
come da documento sub 19) che mi si rammostra;

37) vero che nel luglio 2018 (nei giorni 10-18-20-23-31) effettuava ricerca perdita Controparte_4
acqua locali cantine nel seminterrato, compreso la fornitura e posa collari di riparazione permanente in acciaio inox a tirante con guarnizione, sulle tubazioni in ferro esistenti, come da foto che mi si rammostrano sub doc. 34) e come da consuntivo opere sub doc. 19) che mi si rammostra;

Co 38) vero che in data 04.12.2018 DI NE effettuava ricerca perdita acqua locali cantine nel seminterrato compreso la fornitura e posa collari di riparazione permanente in acciaio inox a tirante con guarnizione, sulle tubazioni in ferro esistenti, come da foto che mi si rammostrano sub doc. 35) e come da consuntivo opere sub doc. 19 che mi si rammostra;

Co 39) vero che in data 22.12.2018 DI NE effettuava ricerca perdita acqua locali cantine nel seminterrato compreso la fornitura e posa collari di riparazione permanente in acciaio inox a tirante con guarnizione, sulle tubazioni in ferro esistenti, come da foto che mi si rammostrano sub doc. 35) e come da consuntivo opere sub doc. 19 che mi si rammostra;

40) vero che in data 16.09.2019 effettuava ricerca perdita acqua locali cantine nel Controparte_4
seminterrato compreso la fornitura e posa collari di riparazione permanente in acciaio inox a tirante con guarnizione, sulle tubazioni in ferro esistenti, come da foto che mi si rammostrano sub doc. 36) e come da consuntivo opere sub doc. 19 che mi si rammostra;
CP_ Co 41) vero che in data 03.12.2019 NE effettuava ricerca perdita acqua locali cantine nel seminterrato compreso la fornitura e posa collari di riparazione permanente in acciaio inox a tirante con guarnizione, sulle tubazioni in ferro esistenti, come da foto che mi si rammostrano sub doc. 36) e come da consuntivo opere sub doc. 19 che mi si rammostra;

42) vero che la società BiErre.A e il Geom. effettuavano sopralluogo presso il CP_5 Tes_1
Condominio in data 21.10.2021;
43) vero che il Geom. effettuava sopralluoghi presso il Condominio nel giugno 2021, marzo Tes_1
2022 e luglio 2022;
44) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, sulla copertura del tetto vi è un mancato adeguato isolamento tra perline e lastra metallica;

45) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, la copertura del tetto presenta difetti e mancanza di rifinitura nel contorno dei camini, dei lucernari e di tutti i corpi sporgenti dalla copertura;

46) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, il tetto di copertura del presenta viti di fissaggio delle lastre di copertura delle Parte_3
pagina 6 di 21 lattonerie di coronamento e rifinitura della copertura inadeguate per garantire una corretta e duratura tenuta;

47) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, sul tetto di copertura mancano sigillazioni idonee, viti e bulloni di fissaggio;

48) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, le viti e i bulloni presenti sul tetto del si svitano con facilità e vanno sostituiti in Parte_3
quanto non adatti;

49) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, è necessario smontare le lattonerie di coronamento, i colmi, i compluvi ed i displuvi, alcune lastre in prossimità dei camini e dei velux, con successivo rimontaggio;

50) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, la copertura del tetto del deve essere sostituita in via integrale;
Parte_3
51) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, è necessario posare lattonerie di sviluppo superiore a quelle esistenti e realizzare nuove lattonerie di rifinitura;

52) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi effettuati presso il nel 2021 Parte_3
e 2022, è necessaria la sostituzione completa di tutte le viti di fissaggio della copertura del tetto con nuove viti in acciaio inox complete di guarnizione in epdm;

53) vero che gli interventi di cui ai capitoli di prova che precedono prevedono un costo stimato di €
30.100,00;
54) vero che, come rilevato nel corso dei predetti sopralluoghi presso il nel 2021 e 2022, Parte_3
risulta che le tubazioni del piano interrato devono essere integralmente sostituite;

55) vero che gli interventi di cui ai capitoli di prova che precedono prevedono un costo stimato di €
9.110,00;
56) vero che, dopo aver ricevuto il verbale di assemblea del 31.01.2022, prendeva Controparte_1 contatti con l'amministratore Dott. dicendosi disponibile a risolvere bonariamente la vertenza Pt_2
e a porre rimedio alle problematiche denunciate;

57) vero che, nei primi mesi del 2022, venivano fissati sopralluoghi congiunti fra i tecnici delle parti;

58) vero che nel marzo 2022 veniva effettuato sopralluogo presso il Condominio alla presenza del
Geom. e dell'Arch. ; Tes_1 Per_4 Parte_8
59) vero che a seguito del predetto sopralluogo del marzo 2022 riferiva di essere CP_1
disponibile a intervenire per la risoluzione delle problematiche al tetto e alle tubazioni del box;

pagina 7 di 21 60) vero che ometteva di dare seguito agli impegni presi e, dunque, di intervenire per la CP_1
risoluzione delle problematiche al tetto e alle tubazioni del box;

61) vero che, dopo aver ricevuto la diffida a firma Avv. Celotti del giugno 2022, Controparte_1
contattava il Condominio, per il tramite dei rispettivi legali, per fissare ulteriore sopralluogo presso il
Condominio;
62) vero che nel luglio 2022 veniva effettuato sopralluogo presso il Condominio alla presenza del
Geom. e dell'Arch. ; Tes_1 Parte_9
63) vero che a seguito del predetto sopralluogo del luglio 2022 riferiva di essere CP_1
disponibile a intervenire per la risoluzione delle problematiche al tetto e alle tubazioni del box;

64) vero che ometteva di dare seguito agli impegni presi e, dunque, di intervenire per la CP_1
risoluzione delle problematiche al tetto e alle tubazioni del box.
Si indicano a testi: 1) Arch. presso Studio Tecnico Caprotti, in Monza (MB), via Testimone_2
Spallanzani n. 12; 2) Geom. , con Studio in Bernareggio (MB), via M. Buonarroti n. 4 Testimone_3
e in Ornago, via G. Falcone n. 10; 3) sig. (titolare), presso in Concorezzo CP_6 Controparte_4
(MB), via Torquato Tasso n. 15; 4) Geom. presso in Concorezzo (MB), Testimone_4 Controparte_4
via Torquato Tasso n. 15; 5) Geom. presso Bi.Erre. corrente in Monza Testimone_5 CP_7
(MB), via Ippolito Nievo n. 1; 6) sig. , residente in [...], ; 7) Sig. Controparte_8 Parte_3
presso con sede in Brugherio (MB), via F.lli Cairoli n. 43. CP_9 Parte_7
Ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie formulate da controparte, per i motivi di cui in atti. In ogni caso, nella denegata e qui contestata ipotesi in cui l'Ill.mo Giudicante ritenesse ammissibili e rilevanti i capitoli di prova formulati dalla difesa di nonché Controparte_1
ammissibili i testi indicati, si chiede di essere ammessi a prova contraria sui testi così come indicati nella memoria ex art.171-ter cpc n. 2 depositata dalla scrivente in data 02.11.2023.
IN OGNI CASO: con vittoria di spese e compensi di causa, anche per il procedimento ex art. 696 bis c.p.c. Tribunale di Monza, R.G. n. 11351/2016 e con refusione delle spese di CTU e di consulenza di parte sostenute in quella sede”.
PER Controparte_1
“Non accettandosi il contraddittorio su ogni e qualsiasi nuova domanda, eccezione, produzione e conclusione ex adverso formulata, si chiede che:
Il Tribunale voglia
Preso atto dell'errore materiale di cui si è offerta precisazione nella memoria integrativa 17.11.2023, errore rilevabile comunque documentalmente alla luce del doc.5 memoria 171 ter n.2
pagina 8 di 21 In via principale
Rigettare le domande svolte dal nei confronti della convenuta Parte_3 CP_1
[... perché dalle stesse l'attrice è decaduta e per essere le medesime prescritte
In via subordinata
Rigettare le domande proposte dal Condominio attore nei confronti della convenuta in quanto infondate in fatto ed in diritto
In via istruttoria
1) Ammettere prova per interrogatorio formale dell'Amministratore del e per Parte_3
testi:
* sui capitoli già articolati con memoria ex art. 171 ter cpc n.2 del 2.11.23:
- Se non sia vero che ha sempre esternato la disponibilità a risolvere le Controparte_1
problematiche per cui è causa pur escludendo la propria responsabilità;
- Se non sia vero che la disponibilità di in ordine alla definizione delle questioni Controparte_1
lamentate dal Condominio è stata esternata solo per ragioni commerciali e di economicità e per evitare l'alea dei costi di un giudizio;

- Se non sia vero che durante lo svolgimento dell'ATP non si sono evidenziate infiltrazioni negli appartamenti;

- Se non sia vero che i modesti fenomeni di infiltrazione erano imputabili alla presenza di sporcizia accumulata sul tetto;

- Se non sia vero che nonostante il CTU arch. avesse lasciato il proprio numero di cellulare al Per_1 consulente di parte attrice affinchè lo avvertisse nell'immediatezza ove si fossero evidenziate infiltrazioni, onde accertarne cause e conseguenze, il consulente tecnico di parte attrice non lo ha mai chiamato non essendosi verificati i fenomeni infiltrativi;

* sui capitoli già articolati con memoria ex art. 171 ter cpc n. 3 del 13.11.2023:
- Se non sia vero che fino all'anno 2017 nessuna infiltrazione era stata riscontrata all'interno dei sottotetti;

- Se non sia vero che l'intervento eseguito sul tetto in data 23.6.2016 ha evidenziato la carenza di manutenzione e pulizia del tetto e delle gronde;

- Se non sia vero che la prova di allagamento del tetto effettuata in data 23.6.2016 è stata effettuata perchè non era stato possibile accertare l'origine delle infiltrazioni lamentate dal sig. Per_2
proprietario del sottotetto;

- Se non sia vero che, effettuata la prova di allagamento in data 23.6.2016, non si sono verificate infiltrazioni ma solo alcuni gocciolamenti al piano sottotetto;

pagina 9 di 21 - Se non sia vero che la proposta effettuata dall' arch. come identificata a pag. 5 e 6 della Per_4
memoria di parte attrice del 30.10.23 è stata effettuata non come riconoscimento di responsabilità per i vizi lamentati e mai accertati, ma solo per motivi di carattere commerciale e nell'ottica di evitare il prolungarsi del contenzioso ed i relativi costi.
Si indicano a testi: (…).
2) Ci si oppone alle istanze istruttorie tutte di controparte per i motivi di cui in atti. In ogni caso, laddove ammesse, si chiede di essere ammessi a prova contraria con i testi indicati.
3) Ci si oppone alla richiesta di integrazione della CTU redatta dall'Arch. in sede di ATP, Per_1 finalizzata all'attualizzazione dei costi delle opere e degli interventi asseritamente necessari ad emendare eventuali vizi e difetti e si chiede ammissione di CTU perché il tecnico abbia a valutare oggettivamente le cause e gli effetti non solo delle infiltrazioni del sottotetto ove esistenti, ma anche per ciò che concerne le tubazioni di adduzione dell'acqua, predisponendo, se del caso, un prospetto per l'imputabilità del danno.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi di causa, anche per il procedimento ex art. 696 bic cpc Tribunale di
Monza R.G. 11351/2016 e con refusione delle spese di CTU e CT ove sostenute da parte convenuta”.
IN FATTO
Il Condominio attoreo, costituito da due distinti corpi di fabbrica, il corpo A ed il corpo B, edificato da divenuta, a seguito di fusione per incorporazione, lamentando Controparte_3 Controparte_1
la sussistenza di gravi vizi e difetti costruttivi, mai definitivamente risolti nonostante gli interventi tampone effettuati nel corso degli anni, i quali erano rappresentati, così come accertato nel procedimento ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. instaurato ante causam dal condomino da Controparte_10
fenomeni infiltrativi provenienti dalla copertura della palazzina B e da perdite nelle tubature di distribuzione idrica ai montanti verticali dei fabbricati A e B poste al piano interrato, cantine e box, ha convenuto in questa sede la predetta società costruttrice/venditrice al fine di ottenere il risarcimento integrale dei danni subiti quantificati nella complessiva somma di € 73.342,06, di cui 46.210,00, oltre
Iva, a titolo di costi per i necessari interventi di ripristino, 11.176,00, iva inclusa, a titolo di rimborso di quelli sostenuti per i plurimi interventi non risolutivi effettuati da 1.746,80, a titolo di Controparte_11
rimborso di quelli successivamente rifusi alla medesima società, 634,40 quali quota a sé addebitata con riferimenti ai compensi liquidati in favore del C.T.U., 7.615,22 a titolo di compensi corrisposti in favore dell'arch. 640,50 a per quelli corrisposti in favore del geom. e, infine, 5.319,14 Per_3 Tes_1
a titolo di spese legali sostenute in sede di procedimento per A.T.P..
pagina 10 di 21 Nel costituirsi in giudizio ha eccepito, preliminarmente, la decadenza e la Controparte_1
prescrizione dell'attore ai sensi dell'art. 1669 c.c. dall'azione risarcitoria proposta nei propri confronti, oltreché la mancata copertura decennale della problematica relativa alla linea di adduzione dell'acqua, non potendo essere qualificata quale “grave difetto” costruttivo a cui applicare la predetta garanzia decennale, e, nel merito, l'infondatezza della pretesa azionata, sostenendo che la “lievitazione” dell'importo richiesto a titolo risarcitorio avrebbe dovuto ritenersi anche, se non soprattutto, conseguenza immediata e diretta del comportamento colposo posto in essere dallo stesso il Parte_3
quale, pur perfettamente a conoscenza delle problematiche rilevare in sede di A.T.P., non aveva ritenuto opportuno porvi rimedio in maniera definitiva, essendosi limitato ad effettuare interventi spot rivelatisi, però, del tutto insufficienti.
Ha dedotto, inoltre, con riferimento ai costi ipotizzati per la risoluzione della problematica relativa alle tubazioni, che la quantificazione effettuata dal C.T.U. nominato in sede di A.T.P. non trovava alcuna analitica e comprovata dimostrazione, essendo il frutto di una valutazione meramente probabilistica delle cause, a sé non imputabili, della “rovina” delle tubazioni.
Ha contestato, infine, la riferibilità a sé degli importi, seppur non contestati nel loro specifico ammontare, corrisposti dal attoreo in favore di , società che, pur intervenuta per Parte_3 CP_11 ben due volte, non era stata in grado di risolvere le problematiche oggetto dell'incarico conferitole.
Tentata senza esito la conciliazione delle parti e rigettate le istanze istruttorie di natura orale rispettivamente articolate nei termini concessi di cui all'art. 171 ter c.p.c., all'udienza del 23.6.2025, tenutasi con le forme della trattazione scritta, la causa è stata trattenuta in decisione.
IN DIRITTO
Occorre, anzitutto, dare atto dell'infondatezza delle eccezioni preliminari sollevate dalla società convenuta, che non è minimamente contestato essere il successore a titolo particolare di
[...]
originaria società costruttrice del complesso immobiliare oggi costituente il Condominio CP_3
sito in Monza, . Parte_3
Orbene, anche volendo prescindere dalle numerose date riportate in comparsa di risposta, in buona parte irrilevanti ai fini del decidere, a pagina 3 del proprio atto costitutivo la medesima società ha rappresentato che “l'opera relativa alla ristrutturazione del tetto”, ovverosia quella da cui sarebbe derivata gran parte dei gravi vizi e difetti allegati ai sensi dell'art. 1669 c.c., “è stata portata a compimento, con il collaudo, in data 2.07.2010” e, quindi, a distanza di quasi 4 anni rispetto a quella del 8.11.2006 pure indicata nel documento n. 3 prodotto dalla convenuta, la cui formazione unilaterale non avrebbe di certo potuto giovarle.
pagina 11 di 21 Del resto, anche l'arch. nominato da questo Tribunale nell'ambito del procedimento per A.T.P. Per_1
instaurato ante causam da uno dei condomini ma esteso sia all'odierno Condominio che a
[...]
a pagina 4 della bozza peritale prodotta al documento n. 8, aveva dato atto che “l'opera è CP_3 stata sostanzialmente terminata nell'anno 2010 (fine)”.
Se così è, e non v'è motivo per dubitarne sia in quanto accertato dal C.T.U. sia perché ammesso dalla stessa parte convenuta, il dies a quo per la denuncia dei gravi vizi e difetti costruttivi inficianti lo stabile condominiale non avrebbe potuto essere ulteriormente retrodatato.
Ma, a ben vedere, neppure da tale ultima annualità è logico e ragionevole ritenere che il Parte_3
avesse la possibilità di denunciare alcunché alla società costruttrice-venditrice del complesso residenziale in quanto, se così realmente fosse, la prima denuncia relativa alle infiltrazioni provenienti dal tetto di copertura, che risale al 20.11.2013, nonché le successive reiterate il 30.12.2013, il
20.11.2014, il 19.03.2015 e il 17.05.2016 (cfr. in tal senso il documento n. 4), sarebbero tutte inevitabilmente tardive.
In realtà, stante la natura particolarmente tecnica degli accertamenti effettuabili al fine di indagare il nesso causale, non immediatamente percepibile dalla mera manifestazione del vizio, è opinione del
Tribunale che il dies a quo per la denuncia non avrebbe potuto decorrere prima dell'espletamento del procedimento per A.T.P. e, quindi, del deposito della relazione peritale a cura dell'arch. Per_1
Sul punto, è costante l'affermazione secondo cui, “In tema di responsabilità per gravi difetti dell'opera ex art. 1669 c.c., il termine per la denuncia dei vizi decorre dal momento in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza o meri sospetti. Tale momento, la cui individuazione è rimessa all'apprezzamento di fatto del giudice di merito, può coincidere con il deposito della relazione del consulente tecnico d'ufficio, specialmente in presenza di vizi di particolare complessità che richiedono un esame tecnico approfondito per individuarne consistenza e cause” (cfr. in tal senso Cass. Civ., Sez. II, 13.11.2024, n.
29251).
Tale principio, a parere del Tribunale, può attagliarsi al caso di specie alla luce delle seguenti considerazioni effettuate dal CTU a pagina 15 del proprio elaborato peritale: “Dai sopralluoghi effettuati è stato possibile comprendere la tipologia costruttiva e di scolo delle acque meteoriche, non completamente superficiali, ovvero in talune zone vi sono scorrimenti di acqua non superficiali che vengono convogliati su opere di lattoneria sottostanti al manto esterno d'alluminio (vedi Foto 9). Tale sistema presenta pertanto una caratteristica di non piena ispezionabilità parziale del manto. Nel corso delle o.p. Si è tentato attraverso l'ausilio di un operaio di verificare la sottostante stratigrafia, ma oltre pagina 12 di 21 ad accertare la presenza di una barriera termo riflettente e camera d'aria non si è ritenuto possibile andare oltre per non compromettere l'integrità della copertura stessa”.
La non agevole ispezionabilità delle opere in lattoniera sottostanti il manto esterno ha verosimilmente influito sull'accertabilità del nesso causale e, quindi, altrettanto verosimilmente ha impedito il raggiungimento di quel sufficiente grado di “conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera” individuato dalla giurisprudenza di legittimità quale soglia minima esigibile per la decorrenza del termine previsto dall'art. 1669 c.c. ai fini della denuncia dei gravi vizi e difetti costruttivi inficianti l'immobile condominiale.
Analoghe considerazioni possono essere svolte con riferimento alle perdite riguardanti le tubazioni presenti al piano interrato, cantine e box dello stabile CP_12
E, sotto tale aspetto, anche dopo il deposito della relazione peritale il per il tramite dei Parte_3 propri legali, ha continuato a diffidare a provvedere all'eliminazione sia delle cause Controparte_1
dei fenomeni infiltrativi provenienti dalla copertura della palazzina B sia delle perdite delle tubature di distribuzione idrica ai montanti verticali dei fabbricati A e B poste al piano interrato, cantine e box, per di più segnalando l'aggravarsi della problematica relativa alle tubature dell'acqua (cfr. in tal senso il documento n. 10) avvenuta, in particolare, con le PEC inviate dall'Avv. Cipitì nelle date del
26.05.2018, 23.05.2019, 30.04.2020 e 02.04.2021.
Ancora, con verbale assembleare del 31.01.2022 (cfr. in tal senso il documento n. 14), comunicato via
PEC in data 3.2.2022, ha palesato la propria intenzione di incardinare giudizio di merito nei confronti dell'impresa costruttrice a cui ha fatto seguito la PEC inviata dall'Avv. Celotti in data 17.6.2022 (cfr. in tal senso il documento n. 15) con cui il , nel contestare nuovamente l'esclusiva Parte_3
responsabilità della società convenuta con riferimento alle problematiche rilevate sulla linea di adduzione dell'acqua e sul manto di copertura, ha chiesto risarcirsi tutti i danni subiti in conseguenza ciò.
La notifica dell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio è datata 9.5.2023 con conseguente mancata decorrenza, oltre che del termine decadenziale previsto dall'art. 1669 c.c., di quello prescrizionale.
Né, a ben vedere, può ragionevolmente sostenersi che, medio tempore, stante la sostanziale inattività della controparte, il Condominio, evidentemente sollecitato in tal senso dai condomini proprietari degli appartamenti direttamente interessati dalle infiltrazioni, non avesse comunque autonomamente provato ad effettuare degli interventi idonei quantomeno a contenere il fenomeno infiltrativo proveniente dal tetto se si considera che dalla lettura del carteggio intercorso tra le parti si evince come la problematica avesse inizialmente riguardato l'immobile di proprietà dei condomini per poi estendersi CP_13
pagina 13 di 21 anche a quello confinante del condomino e, soprattutto, come tra gli allegati alla mail del Per_5
19.3.2015 fosse presente un preventivo, predisposto da espressamente effettuato “per Controparte_4 eliminare parte delle infiltrazioni negli appartamenti e . CP_13 Per_5
Da ultimo, non può non darsi atto che, quantomeno con riferimento ai vizi denunciati inficianti il tetto condominiale, con mail del 19.11.2013 (cfr. in tal senso il documento n. 24 prodotto dall'attore)
[...]
così manifestando un chiaro intento di riconoscimento della problematica e di impegno al CP_1
ripristino, avesse informato la famiglia proprietaria di un appartamento posto all'ultimo piano Per_2
e, come detto, direttamente interessato dalle infiltrazioni, come le lastre da sostituire fossero arrivate e, quindi, che “appena il tempo darà la possibilità di intervenire, interverremo per risolvere definitivamente il problema”.
Con successiva mail del 23.11.2013 (cfr. in tal senso a pagina 2 del documento n. 24) CP_1
ha, inoltre, comunicato che il lattoniere si sarebbe recato presso il Condominio in data 25.11.2013
[...]
per eseguire i lavori sul tetto in corrispondenza del sottotetto di proprietà del Per_2
Quindi, a tutto voler concedere, potrebbe anche applicarsi a tale problematica il principio, ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui “l'impegno dell'appaltatore ad eliminare i vizi della cosa o dell'opera costituisce, alla stregua dei principi generali non dipendenti dalla natura del singolo contratto, fonte di un'autonoma obbligazione di "facere", la quale si affianca all'originaria obbligazione di garanzia, senza estinguerla, a meno di uno specifico accordo novativo;
tale obbligazione, pertanto, è soggetta non già ai termini di prescrizione e decadenza stabiliti per quella di garanzia, ma all'ordinario termine di prescrizione decennale fissato per l'inadempimento contrattuale” (cfr. in tal senso Cass Civ., Sezione II, 4.1.2018 n. 62).
Venendo, pertanto, ad indagare l'effettiva sussistenza dei danni lamentati, dalla relazione conclusiva del procedimento A.T.P. espletato ante causam, pienamente utilizzabile in questa sede in quanto logica, coerente, effettuata nel contraddittorio delle parti e previo adeguato e approfondito esame della documentazione prodotta e, soprattutto, dei luoghi per cui è causa, può agevolmente affermarsi la responsabilità della società costruttrice/venditrice ai sensi dell'art. 1669 c.c. che, come giustamente osservato dalla difesa attorea, ha ricevuto nel corso degli anni un'applicazione piuttosto estesa, costituendo ormai ius receptum nella giurisprudenza della Suprema Corte “che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione incidente sulla struttura e sulla funzionalità dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile” (cfr., tra le tante, Cass. Civ. nn. 14650/2013).
pagina 14 di 21 Sempre a dire della Suprema Corte, “L'incidenza negativa dei difetti costruttivi inclusi nell'art. 1669
c.c. può consistere, in particolare, in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quali, ad esempio, le condutture di adduzione idrica,
i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria), incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo” (cfr. in tal senso Cass. Civ. n. 11740/2003, pronunciata in un caso, analogo al presente, di difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura dell'edificio con relativi problemi di infiltrazione).
Come si comprenderà di qui a breve, entrambi i macro-vizi denunciati in citazione, ovverosia il verificarsi di problematiche infiltrative nel tetto e di perdite dalle tubature di distribuzione idrica ai montanti verticali dei fabbricati A e B poste al piano interrato, cantine e box, sono da ritenersi gravi vizi e difetti costruttivi a cui applicare la disciplina prevista dall'art. 1669 c.c., pregiudicando e menomando “in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità” del fabbricato e potendo essere eliminati “solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici” (cfr., in tal senso, Cass. Civ., sez. II, 28.4.2004, n. 8140).
Ciò precisato in linea astratta, invertendosi momentaneamente l'ordine di contestazione dei vizi così da iniziare l'analisi dalle problematiche relative alla linea di adduzione dell'acqua, a pagina 34 della bozza di C.T.T. prodotta dall'attore al documento n. 8 l'arch. si è così espresso: “vi sono dei Persona_6
vizi evidenti che pregiudicano la funzionalità e la durata attesa del componente. Tali vizi sono correlati a due fattori esposti, ovvero possibile qualità difettosa della fornitura tubazioni zincate e/o presenza di correnti vaganti anomale nella zona. Entrambi gli aspetti sono ritenuti dallo scrivente presenti. Sul primo punto inerente la fornitura di tubazioni zincate con probabile difetto di zincatura o qualità della produzione, si ritiene responsabile la soc. dovendo essa garantire mezzi opere Controparte_3
forniture atte a produrre un risultato funzionale e a norma di legge. Sotto questo punto si ritengono le lavorazioni ai punti a1 e a2 [intervento linea adduzione acqua e intervento linea adduzione acqua opere accessorie controsoffitti, pg. 33] necessarie e correlate al difetto qualitativo esposto”.
A pagina 4 della relazione finale prodotta al documento n. 9, nell'accogliere l'osservazione sollevata dai C.T.P. della parte attrice, l'arch. ha rilevato l'opportunità di “ristabilire la continuità della Per_1 messa a terra dell'impianto nelle zone sostituite con tubi in p.e. […]”, ritenendo “giustamente necessaria tale opera integrativa” che è stata quantificata in complessivi € 1.000,00.
pagina 15 di 21 Con specifico riferimento ai vizi inficianti la linea del piano interrato ha, inoltre, confermato che,
“come fotograficamente documentato, vi sono evidenti fenomeni di corrosione nei raccordi flangiati della linea già a partire da tale punto e considerato la vetustà relativa di tale linea (2005-2017), il livello di deterioramento per fenomeni corrosivi è piuttosto avanzato, come se l'impianto fosse ben più datato di quanto effettivamente è” (cfr. in tal senso a pagina 10 del documento n. 8).
Come a dire, insomma, che il fenomeno corrosivo inficiante le tubazioni è di gran lunga più avanzato e progredito rispetto a quanto sarebbe stato logico attendersi sulla scorta del ciclo di vita dell'impianto a quella data, non essendo così vecchio da giustificare un tale deterioramento.
Quanto alle più probabili cause di tali fenomeni, alle pagine 12 e 13 della bozza ha ritenuto “la problematica connessa a due possibili fattori: correnti vaganti presenti nella zona o possibile scarsa qualità del prodotto oggetto della fornitura”, ritenendo, tuttavia, “per quanto riguarda la linea, (…) prevalente l'ipotesi di una fornitura di tubazioni zincate affette da qualche vizio di fusione (inclusione)
o nel processo di zincatura, tali da non garantire una prestazione di tenuta alla corrosione”.
Se così è, e non v'è motivo per dubitarne non avendo la parte convenuta allegato alcuno specifico motivo di contrasto parimenti idoneo a giustificare una tale estensione del fenomeno corrosivo, a dire dell'arch. “E' (…) necessario provvedere ad una sostituzione completa di tutta la linea Per_1 orizzontale posta al piano interrato, salvo le porzioni già sostituite”, così riferendosi a quegli interventi tampone, cui s'è sopra fatto riferimento, che, contrariamente a quanto eccepito dalla società convenuta, rappresentano, a parere del Tribunale, nient'altro che l'encomiabile tentativo effettuato dal Parte_3 di limitare il danno già creatosi, andando a sostituire, nell'attesa di effettuare un accertamento peritale idoneo e completo sul nesso causale che presupponeva, però, la necessaria, e purtroppo in buona parte mancata, collaborazione di colei che aveva ideato e predisposto l'intero impianto, solo gli elementi particolarmente compromessi che ne impedivano il corretto funzionamento¹.
Non a caso, a pagina 24 del documento 8, con specifico riferimento alla linea di adduzione dell'acqua condominiale, ha ritenuto “necessario provvedere ad una sostituzione delle linee orizzontali di adduzione che presentano dei fenomeni di corrosione in corso;
sostanzialmente, salvo le porzioni già sostituite, si ritiene opportuno e necessario intervenire mediante demolizione della esistente porzione in acciaio zincato e seguente fornitura e posa di nuova tubazione in P.E. di pari sezione, staffata nella medesima posizione dell'esistente”.
pagina 16 di 21 Venendo a questo punto ad esaminare i vizi relativi al manto di copertura, alle pagine 24 e 25 del documento n. 8 il C.T.U. ha così rappresentato il fenomeno infiltrativo: “La problematica estesa sulle due unita e ha uno sviluppo a partire dalla fine dell'anno 2014 tanto da indurre Per_5 Per_2
l'amministratore di condominio a chiedere un preventivo per interventi di Parte_2
manutenzione allo soc. per opere di lattoneria e muratura. Opere che venivano eseguite CP_11
a marzo 2015 (vedi doc 10 ricorso consuntivo edilpineta datato 18/03/15 per un importo opere di €
1750 oltre iva). Nell'anno 2016 stante la non risoluzione completa delle problematiche vengono effettuati svariati sopralluoghi da parte dei tecnici di parte incaricati ( - al fine di Per_3 Per_4
approfondire le problematiche infiltrative. Vengono anche eseguite prove di irrigazione con acqua per verificare la tenuta. Si prende atto che in alcuni punti vi sono scorrimenti sub manto incontrollati per probabile schiacciamento dei labbri di tenuta laterali di converse sottomanto. Vi è inoltre uno stato generale di non perfetta conservazione, viteria sovente disconnessa con guarnizioni che per allentamento non lavorano efficacemente, distacco strato alluminio superficiale e sottostante strato isolante con possibile formazione condensa interstiziale. Fotograficamente in tale contesto è anche documentata scarsa manutenzione generale e intasamento delle converse di raccolta (…)”.
E, pur sottolineando “la scarsa ispezionabilità del sistema” e “l'assenza di una linea vita” che non hanno facilitato “le operazioni in loco” e neppure hanno consentito di “giungere ad un livello di conoscenza e quadro economico più certo”, a pagina 34 ha affermato, con valutazione evidentemente probabilistica ma non per questo meno accettabile in questa sede stante la natura notoriamente probabilistica dell'accertamento del nesso causale, che “il sistema in più punti manifesta delle problematiche […] si ritiene comunque che unica responsabile per la mancata presentazione dell'elemento, l'impresa esecutrice Responsabile qui per progettazione, scelta, Controparte_3 posa in opera del sistema tetto”.
Nel rispondere, inoltre, alle osservazioni dei C.T.P. attorei, alle pagine 4 e 5 della relazione definitiva prodotta al documento n. 9 ha concluso che, “alla luce dell'evidenza emersa in corso di o.p., riguardante la problematica di distacco tra superficie in alluminio esterna dei pannelli e sottostrato in polistirene, si ritiene congrua l'introduzione da parte del CT di una voce integrativa per Per_3
fornitura e posa di pannelli sostitutivi di pannelli degradati o non più performanti (causa di possibili condensazioni interstiziali)”, con inserimento della relativa lavorazione, valutata in € 3.000,00 proponendo un “concorso al 50% tra condominio e soc. . Pt_10 CP_3
D'altro canto, nella bozza peritale aveva dato atto di avere effettuato un “accesso parziale (entro ragionevoli limiti di sicurezza causa assenza di linea vita) al manto di copertura, verificando fattura e stato di conservazione generale” ove aveva rilevato che “tale copertura realizzata con lastre di pagina 17 di 21 alluminio isolato sembra non garantire la perfetta tenuta dell'acqua rivelando delle vie d'acqua occasionali in alcuni specifici punti (prossimità lucernai)” (cfr. in tal senso a pagina 13).
Per di più, nella relazione redatta in data 15.7.2016 dall'arch. C.T.P. di Per_4 Controparte_1 con riferimento all'esito del sopralluogo congiunto effettuato in data 23.6.2016 (cfr. in tal senso il documento n. 26 prodotto dall'attore), aveva dato atto, con riferimento alle verifiche effettuate in contraddittorio, che “si sono riscontrate alcune anomalie che con particolari allagamenti hanno evidenziato un gocciolamento al piano sottotetto;
oltre a tali punti si è potuto verificare anche la viteria delle velux e le guarnizioni delle medesime. / In conclusione si è potuto verificare che alcune converse poste al di sotto del manto di copertura presentano dei travasi d'acqua che filtrando sull'assito raggiungono i punti di inversione di pendenza generando gocciolamenti al piano sottotetto CP_
[…] La situazione, addebitabile alla che ha posato sia la lattoneria che il manto di copertura e l'invecchiamento delle guarnizioni e viteria delle velux”.
Il medesimo professionista, piuttosto che contestare la derivazione causale del fenomeno infiltrativo, ha rappresentato che, “effettuate le verifiche ritenute utili per comprendere l'origine delle problematiche si è raggiunto il seguente intendimento che prevede:
a) rifacimento della lattoneria di raccordo tra la copertura ed il vano ascensore con sollevamento delle lastre poste a diretto contatto con lo stesso manufatto sino al raccordo con il colmo;

b) rifacimento della raccorderia in rame sottostante alle lastre di copertura poste in corrispondenza del vano extra-corsa;
c) sollevamento delle lastre di copertura dell'abbaino su appartamento e rifacimento Per_2
raccorderia tra converse e canali;

d) sollevamento della lattoneria di colmo con apposizione di lastre in piombo sotto-colmo;
e) posa della lattoneria in rame di raccordo tra velux e colmo relativamente alle Velux indicate nell'elaborato grafico allegato;

f) eliminazione di tubazione gas posta a ridosso del colmo;

g) pulizia canali e converse con eliminazione delle griglie di protezione degli imbocchi dei pluviali;

h) verifica degli ancoraggi dei pannelli solari posati in copertura successivamente alla consegna degli appartamenti da terzi;

i) controllo delle guarnizioni e viterie delle velux esistenti in copertura al di sopra dei due appartamenti.
[…] Ad ultimazione si effettuerà una prova di allagamento in contraddittorio tra le parti che se positiva darà luogo ad un verbale di chiusura della vertenza”.
pagina 18 di 21 Nessun dubbio, quindi, può nutrirsi in ordine all'imputabilità all'odierna convenuta anche dei vizi e dei difetti accertati con riferimento al tetto di copertura del Condominio.
Passando alla quantificazione dei costi di ripristino, l'arch. ha riconosciuto a carico di Per_1 [...]
le seguenti voci di danno: CP_1
A) INTERVENTO ADDUZIONE LINEA ACQUA:
- intervento linea adduzione acqua: € 4.620,00;
- intervento linea adduzione acqua opere accessorie controsoffitti: € 1.700,00;
- per integrazione linea messa a terra piano interrato: € 1.000,00.
Totali: € 7.320,00.
B) INTERVENTO IN COPERTURA
- intervento per infiltrazioni copertura unità Nupieri: € 2.600,00
- intervento copertura vizi unità Damian velux: € 2.800,00
- fornitura e posa pannelli di copertura come esistente per circa 25 mq: € 3.000,00, di cui il 50% a carico della controparte, per: € 1.500,00
- intervento copertura vizi su unità Damian tenuta all'aria di colmo € 1.800,00.
Totali: € 8.700,00
Totale interventi da effettuare per la CTU: € 16.020,00.
Non ha, invece, ritenuto addebitabili alla società costruttrice i costi per l'installazione della linea vita in quanto “non d'obbligo per il costruttore all'epoca del rilascio del pdc originale” ma, a ben vedere, è opinione del Tribunale che una tale valutazione non consideri adeguatamente quanto riferito dal medesimo professionista a pagina 26 della bozza, secondo cui “tutte le operazioni precedentemente descritte dovranno essere eseguite in sicurezza pertanto vista l'assenza di adeguata linea vita e l'antieconomicità di creazione di ponteggi si ritiene essenziale la predisposizione di un adeguato sistema di trattenuta per poter operare in sicurezza”.
Non avendo provveduto a quantificare tale autonoma e necessaria voce di spesa, imprescindibile per l'esecuzione dei lavori di ripristino, ritiene il Tribunale che il costo indicato per la predisposizione della linea vita, pari ad € 3.150,00, oltre Iva, sia più che idoneo a garantire l'effettuazione dei lavori sul tetto in piena sicurezza, a maggior ragione in quanto alcuna delle parti ha specificamente allegato e documentato una modalità alternativa di effettuazione idonea a garantire la sicurezza dei lavoratori che vi saranno impiegati.
Ne consegue che il totale va rideterminato in € 19.370,00, oltre Iva.
Stante il notevole lasso di tempo trascorso tra il deposito della relazione peritale e l'instaurazione del presente giudizio di merito, intervenendosi necessariamente in via equitativa, si ritiene opportuno pagina 19 di 21 aumentare tale importo nella misura del 25% sicché la somma che va posta a carico di CP_1
è pari a complessivi € 24.212,50, oltre Iva.
[...]
A tale importo, per tutto quanto sopra esposto, vanno aggiunti i costi sostenuti per gli interventi parzialmente riparativi effettuati da nel corso degli anni, l'ammontare dei quali, pari a Controparte_11 complessivi € 10.199,50, oltre Iva, non è mai stata specificamente contestato da Controparte_1
(cfr. in tal senso le fatture prodotte al documento n. 18).
Successivamente all'espletamento della C.T.U. la medesima ha effettuato ulteriori CP_11
lavorazioni di ripristino sia sul tetto che sulle tubazioni dell'acqua, pari a complessivi € 1.588,00, oltre
Iva (cfr. in tal senso il documento n. 19), che, stante il mancato intervento del soggetto responsabile, non possono non ritenersi anch'essi necessari per limitare l'aggravamento del danno.
Il Condominio ha, altresì, diritto ad ottenere dalla società convenuta la rifusione dei compensi corrisposti in favore del C.T.U. (€ 634,40), dei propri C.T.P. (€ 7.615,22 + € 640,50) e dello studio legale Romano/Cipitì (€ 5.319,14), occupatosi della relativa difesa legale nell'ambito del procedimento per A.T.P..
Le uniche prestazioni professionali che potrebbero destare una qualche perplessità sotto il profilo del quantum sono quelle esposte dallo Studio Tecnico Caprotti, quantificate in complessivi € 7.615,22 (cfr. in tal senso le numerose fatture prodotte al documento n. 21); sennonché, esaminando con attenzione il carteggio prodotto, è agevole dedurre come trattasi di attività piuttosto variegate, estese e dilatate nel tempo, avendo anche riguardato l'interlocuzione preventiva e successiva all'espletamento del procedimento per A.T.P. con tutti i soggetti coinvolti sì che se ne può giustificare l'ammontare complessivamente corrisposto.
In definitiva, quindi, il danno patrimoniale da rifondere in favore del è pari a complessivi Parte_3
€ 50.209,26, a cui aggiungere l'Iva nella misura prevista ex lege qualora non già conteggiata in questa sede e gli interessi nella misura prevista dall'art. 1284, comma 4, c.c. maturati a decorrere dalla data di proposizione della domanda giudiziale sino a quella del saldo effettivo.
Le spese di lite, parametrate sulla base del decisum, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo sulla scorta dei compensi medi previsti per le sole fasi di esame e studio, introduttiva e decisoria, potendosi di contro liquidare al minimo quelli relativi alla fase di trattazione ed istruttoria in quanto limitata alla predisposizione delle memorie ex art. 171 ter c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- in parziale accoglimento della domanda attorea e previo accertamento dei gravi vizi costruttivi pagina 20 di 21 inficianti lo stabile condominiale ed imputabili alla società costruttrice/venditrice ai sensi dell'art. 1669 c.c., condanna in persona del legale rapp.te p.t., a Controparte_1
corrispondere in favore del Condominio sito in Monza, , in persona Parte_3 dell'amministratore p.t., la complessiva somma di € 50.209,26, oltre Iva se e nella misura prevista ex lege qualora non già conteggiata in questa sede ed interessi nella misura prevista dall'art. 1284, comma 4, c.c. maturati a decorrere dalla data del 9.5.2023 sino a quella del saldo effettivo;

- condanna in persona del legale rapp.te p.t., a rifondere in favore del Controparte_1
, in persona dell'amministratore p.t., le spese di lite Parte_1 sostenute nell'ambito del presente giudizio che si liquidano in complessivi € 12.054,00, di cui
786,00 per spese esenti e 11.268,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed
I.V.A., come per legge.
Così deciso in Monza in data 24.6.2025
Il Giudice
dott. Carlo Albanese
pagina 21 di 21 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ E' lo stesso C.T.U., d'altronde, ad avere rimarcato, a pagina 24 della bozza peritale, la sostanziale necessità di tali interventi rimarcando “che a partire dal 2014 sino a tutto 2016 la soc. effettua una serie di interventi, CP_11 sostituzione parziale di tubazione in piccole porzioni e con fascettature puntuali per eliminare falle dovute a corrosione passante. Tali attività e spese sono elencate in documento allegato fornito da CT . L'importo complessivo di tali Per_3 interventi compreso assistenze ammonta a € 7719.5 (sino a dic. 2016)”.