REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO-SEZIONE TERZA CIVILE

Il Tribunale - in composizione monocratica - in persona del Giudice dott. Rita
Paola Terramagra ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 11767/2022 R.G. promossa
DA
OM AR, nato a [...] il [...] ( c.f.
, elettivamente domiciliato in Palermo, via Ausonia n. C.F._1
21 presso lo studio dell'Avv. Alberto Maurici che lo rappresenta e difende giu-
sta procura in calce all'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo opponente
CONTRO
LS s.r.l. ( p. iva ) , in persona del legale rappresentante P.IVA_1
pro tempore, con sede in Palermo, Piazza VIII Vittime n. 24, elettivamente do-
miciliato in Palermo, via Giuseppe Alessi n. 25, presso lo studio dell'Avv. Roc-
co Lentini che la rappresenta e difende come da procura in calce alla comparsa di costituzione

opposta
Conclusioni delle parti: come da note conclusive e atti ivi richiamati.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, OM AR proponeva opposi-
zione avverso il decreto ingiuntivo n. 3006/2022 reso dal Tribunale di Palermo il
12.07.2022 con cui, su ricorso della LS s.r.l., gli era stato ingiunto il pagamento della somma di euro 12.200,00, oltre gli interessi e le spese del pro-
cedimento monitorio, a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione svolta in relazione all'acquisto dell'immobile sito in Palermo, Corso Vittorio
Emanuele n. 65.
Deduceva l'opponente che alcun diritto al compenso poteva vantare la mediatri-
ce stante l'inadempimento degli obblighi sulla stessa gravanti ex art. 1759 c.c.,
non avendo provveduto a informarlo delle difformità urbanistiche-catastali dell'immobile derivanti dalla presenza di due soppalchi non rappresentati nella planimetria catastale e la cui realizzazione non risultava legittimata da idonea documentazione amministrativa. Evidenziava che il riscontro di tali irregolarità
aveva determinato la risoluzione del preliminare di compravendita concluso per effetto dell'accettazione della venditrice della proposta di acquisto da lui sotto- scritta con l'Agenzia Immobiliare CajozzoRe, con la quale era, in effetti, inter-
corso il rapporto di intermediazione.
L'opponente instava, quindi, per la revoca del decreto ingiunto opposto.
Costituitasi, la LS s.r.l. contestava la fondatezza delle domande at-
trici, chiedendone il rigetto. Contrariamente a quanto allegato dall'opponente,
sosteneva la società che l'immobile risultava perfettamente regolare, come com-
provato dalla documentazione fornita al promittente acquirente.
Pertanto, essendo documentati il conferimento dell'incarico di mediazione, la pattuizione di una provvigione di euro 10.000,00 oltre IVA e non contestata la conclusione dell'accordo tra l'opponente e la venditrice a seguito dell'attività
svolta, era sorto il suo diritto a percepire il compenso oggetto della domanda monitoria.
Sollecitato il contraddittorio sulla condizione di procedibilità della domanda, ri-
gettata l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto ingiun-
tivo e assegnati i termini ex art. 183 c.p.c., istruita documentalmente, la causa,
all'udienza del 28.11.2024, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., è stata assunta in decisione sulle conclusioni delle parti, con asse-
gnazione dei termini ex art. 190 c.p.c..
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La causa va decisa sulla base della soluzione della questione assorbente, di più agevole e rapido scrutinio (la violazione degli obblighi di corretta infor-
mazione), in applicazione del principio processuale della c.d. “ragio-
ne più liquida”, secondo cui, come noto, va privilegiata la disamina del-
la ragione di decisione dirimente, indipendentemente dal fatto che essa riguardi una questione di merito o rito (ex multis, Cass.civ. 11.2.2020 n.3158).
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte nel procedimento di ingiunzione,
per effetto dell'opposizione, dal punto di vista sostanziale, è il creditore che mantiene la veste di attore e l'opponente quella di convenuto, sicché ai fini della distribuzione dell'onere della prova, ai sensi dell'art. 2697 c.c., resta a carico dell'opposto la prova dell'esistenza del credito ed a carico dell'opponente quella degli eventuali fatti estintivi, modificativi o impeditivi della pretesa creditoria.
Ebbene, nel caso in esame, l' opponente ha assolto a siffatto onere probatorio,
risultando la società mediatrice inadempiente al dovere di informazione previsto dall'art. 1759 c.c. e più in generale agli obblighi previsti dagli artt.
1175 e 1176 c.c.
È pacifico e documentalmente provato che in data 27.7.2021 AR OM, a seguito del conferimento alla LS dell'incarico di reperire un immo-
bile (v. all. 2 fasc. monitorio), abbia sottoscritto con l'Agenzia immobiliare “Ca-
jozzoRe” la proposta d'acquisto dell' appartamento sito in Palermo, Corso Vit- torio Emanuele n. 65, accettata dalla venditrice TA AL (allegata da en-
trambe le parti).
Non è contestata la presenza nell'immobile di due soppalchi (documentata dalle foto allegate dall'opponente, v. all.11) e, sostanzialmente, la denunciata diffor-
mità tra lo stato dei luoghi e le risultanze della planimetria catastale (all.4 . me-
moria 183 comma 6 n.2 c.p.c. LS).
Risulta,altresì, che, pur negando l'Agenzia e la venditrice la sussistenza della contestata irregolarità, le parti ( il OM e la sua dante causa TA AL),
a cagione di ciò, si siano determinate allo scioglimento bonario del vincolo ne-
goziale (all. 5 memoria 183 comma 6 n.2 c.p.c. LS).
Tali i fatti, occorre rammentare che secondo l'orientamento, più che consolidato,
della giurisprudenza di legittimità, il mediatore, sia quando agisca in modo au-
tonomo (mediazione c.d. tipica), sia su incarico di una delle parti (mediazione c.d. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e secondo la diligenza qualificata coerente con la qualifica posseduta, secondo quanto prescrive l'art. 1176 c.c. essendo obbligato , ex art. 1759 c.c., a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili,
capaci di incidere sul buon esito dell'affare (Cass.civ. 16.5.2022, n.15577).
In particolare, muovendo dalla lettura combinata dell' art. 1759,comma 1, c.c.
con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché dalla disciplina dettata dalla L. n.39 del 3.2.1989 che, subordinandone l'esercizio al possesso di specifici requisiti, con-
figura la mediazione come attività professionale, afferma la Suprema Corte che l'obbligo di corretta informazione gravante sul mediatore, secondo il criterio del-
la media diligenza professionale, si staglia lungo due linee direttrici e, segnata-
mente, in senso positivo, quale obbligo di comunicare le circostanze conosciute o comunque conoscibili e, in senso negativo, come divieto di fornire informa-
zioni non veritiere ovvero informazioni delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia provveduto a un preventivo controllo di conformità (da ultimo,ex
plurimis, Cass.civ., 21.1.2025, n. 1476).
Orbene tra le informazioni certamente rientranti in tale obbligo, vi sono quelle riguardanti oltre la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile, la conformità
dello stato dei luoghi alla rappresentazione degli stessi nella planimetria catasta-
le, in quanto refluenti sul buon esito dell'affare.
A mente, infatti, dell'art. 29, comma 1 bis, le.27.2.1985, n.52 aggiunto dall'art. 19 comma 14 d.l. n.78/2010 conv. con mod. dalla legge 122/2010, in vigore dal
31.7.2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate che hanno per ogget-
to il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono con-
tenere - a pena di nullità - oltre alla identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie stesse .
Il soppalco, ovvero quell'ambiente che si ricava all'interno di un locale, interpo-
nendovi un solaio, come ogni altra superficie dell'unità immobiliare, deve essere riportato nella planimetria catastale, ma ancor prima, giusta la pacifica giuri-
sprudenza amministrativa - avuto riguardo alle caratteristiche del manufatto,
quando sia di dimensioni non modeste e comporti un incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico - necessita di titolo abilitativo.
La realizzazione del soppalco, rientra, invece, nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo non è richiesto “solo nel caso in cui lo spazio realiz-
zato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza in-
terna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone” (C.Stato
11.2.2022, n.1002).
Ebbene, emerge chiaramente dalla documentazione fotografica in atti (all. 11 at-
to di citazione) che, quantomeno, l'ampio soppalco cui si accede con la scala fissa in legno non possa ricomprendersi in tale ultima ipotesi e considerarsi tra i
“ locali tecnici sotto solaio che non sono e non devono essere oggetto di rappre-
sentazione grafica nell'elaborato catastale ” , come sostenuto dalla venditrice
(v. doc. 4 memoria ex art. 183, comma 6, n.2 c.p.c.).
L'accertata difformità tra lo stato dei luoghi effettivo e quanto emerge dalla planimetria catastale (all.10 citazione), costituisce conferma della carenza in-
formativa e della violazione dei doveri di diligenza e correttezza attribuibili alla società mediatrice. Essa, invero, non solo non ha fornito al promissario acqui-
rente una corretta informazione in ordine alla regolarità dei soppalchi la cui sus-
sistenza non emergeva né dal titolo di provenienza né dalla planimetria, ma anzi,
a seguito di specifica richiesta, l'ha rassicurato della loro conformità alla disci-
plina edilizia, sulla scorta della inidonea documentazione amministrativa - il
OG , la Cila e la SCA - ricevuta dalla venditrice, omettendo al riguardo ogni specifico e obiettivo accertamento, ancorchè nei detti documenti non si fac-
cia alcuna menzione dei soppalchi e gli atti siano di formazione successiva alla conclusione dell'affare ( la SCA risulta presentata il 30 agosto 2021) .
Non può dubitarsi che chi voglia acquistare un immobile, e ciò a prescindere dalla incidenza sulla commerciabilità, abbia diritto a una corretta ed esauriente rappresentazione di ogni condizione e caratteristica del bene influente sulla de-
terminazione ad acquistare, cui corrisponde il dovere del mediatore di fornire in-
formazioni esatte. Nel caso concreto, la presenza di due soppalchi, di cui uno pa-
lesemente incrementativo della superficie dell'immobile, incidendo sul profilo della qualità giuridica della res e, quindi, sull'interesse negoziale della parte ad acquisire un bene conforme sotto il profilo edilizio-catastale, non configura cer-
tamente circostanza irrilevante che avrebbe potuto essere sottaciuta e trascurata dalla mediatrice.
Del tutto irrilevante è il richiamo della opposta alla perizia giurata dell'Arch.
Giovannelli con la quale è stato attestato che nell'immobile sussistevano tutte le condizioni di legge necessarie per l'ottenimento del titolo abilitativo in sanato-
ria.
Le opere abusive oggetto di condono, come emerge dalla lettura della perizia in atti consistono nel frazionamento dell'appartamento (realizzato nel 1950) in due unità immobiliari che hanno generato il subalterno 21.
La perizia è allegata alla pratica per il conseguimento della concessione in sana-
toria, presentata con apposita istanza da tale IA IA , dante causa di
TA AL, il 29 dicembre 1986.
Opere che nulla hanno a che vedere con i soppalchi, di recente costruzione e,
all'evidenza, non menzionabili nella detta pratica di sanatoria.
Anche a ritenere che dopo la domanda di sanatoria sia stata presentata la CILA
Tardiva, di cui vi è menzione nella perizia, l'Arch. Giovannelli chiarisce che la detta pratica non ha più avuto seguito e nonostante il Comune di Palermo abbia richiesto l'integrazione della pratica e la relazione all'TA, l'invito è rimasto inevaso, sicchè la “ pratica risulta a tutt'oggi essere dormiente”.
Quanto alla SCA, che attesta la sussistenza dei requisiti e delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile e dei relati- vi impianti, si è già anticipato che la pratica è stata presentata presso il Comune
di Palermo il 30 agosto 2021, un mese dopo la pretesa conclusione dell'affare e si ignora la data del rilascio, certamente anteriore al 29 aprile 2022, data di ven-
dita dell'immobile per cui si procede, nel cui rogito si dà atto del rilascio del cer-
tificato, necessario per non incorrere in sanzioni per abuso edilizio.
Tanto si traduce nel palese discostamento dalle regole di condotta sopra richia-
mate e comporta l'insorgere, in capo al mediatore della responsabilità “da con-
tatto sociale” che può essere fatta valere dall'acquirente rifiutando il pagamento della provvigione o reclamando il risarcimento dei danni (Cass.,n.11371/2023
cit.) .
Né rileva la successiva vendita dell'immobile per cui è causa nella quale si ri-
chiama l'iter per conseguire la sanatoria, senza che si faccia menzione delle mo-
dificazioni concernenti i soppalchi.
In conclusione, per le ragioni fin qui esposte, l'opposizione in esame deve esse-
re accolta, con la conseguenza che il decreto ingiuntivo n. 3006/2022 del
12/07/2022 deve essere revocato.
Il carattere assorbente dalle argomentazioni sopra svolte, solleva il Tribunale
dall'esaminare la questione relativa agli ambigui rapporti tra la CajozzoRe e l'LS s.r.l. in relazione alla sussistenza del requisito dell'iscrizione all'albo dei mediatori. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nella misura indicata in disposi-
tivo, sulla scorta dei criteri di cui al D.M. n. 147/2022, secondo i parametri mi-
nimi dello scaglione in cui ricade la domanda (da euro 5.201,00 ad euro
26.000,00), tenuto conto della natura della controversia e dell'attività in concre-
to svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, definitivamente pronunciando:
- accoglie l'opposizione proposta da OM AR avverso il decreto ingiuntivo n. 3006/2022 emesso dal Tribunale di Palermo il 12.7.2022 che, per l'effetto,
revoca;
- condanna parte opposta al pagamento in favore di OM AR delle spese del giudizio e le liquida, in complessivi euro 2.658,50 di cui euro 118,50 per esborsi, oltre spese forfettarie, cpa e iva
Così deciso in Palermo il 7 aprile 2025
Il Presidente
Rita Paola Terramagra
Il presente provvedimento, redatto su documento informatico, viene sottoscritto con firma digitale dal Giudi- ce, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con mo-
difiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del d.lgs. 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.