N. R.G. 3386/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Massimo Pulvirenti Presidente dott. Claudio Maggioni Giudice relatore dott. Giovanni Giampiccolo Giudice
nel procedimento tra
P.I. , con Parte_1 P.IVA_1 il patrocinio dell'avv. CARDONE LUIGI e dell'avv. BERRETTA VITO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

RECLAMANTE
e P.I. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_2 PELIGRA ANGELO e dell'avv. BATTAGLIA GIORGIO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

RECLAMATA
letto il reclamo proposto ex artt. 624 e 669-terdecies c.p.c. da Parte_1
(di seguito ) avverso l'ordinanza emessa dal Giudice dell'esecuzione in data
[...] Pt_1
28/11/2024 nel procedimento n. 993/24 RGE, con la quale è stata rigettata l'istanza di sospensione della procedura esecutiva per rilascio promossa da (di seguito Controparte_1
); _1 preso atto che le parti hanno depositato le note scritte in sostituzione dell'udienza del 25/02/2025; decorso il termine per note illustrative;
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA ritenuto che è fondato e deve pertanto essere accolto il reclamo proposto dalla , sotto il Pt_1 profilo della mancanza di titolo esecutivo, dovendosi dunque disporre la sospensione dell'esecuzione per rilascio;
ritenuto, in fatto, che:
- in data 1/06/2009 la Coop.Agricola Boscorinelli, quale proprietaria, ha concesso in affitto alla , con contratto di affitto di fondo rustico ex art. 45 L. 203/82, un fondo agricolo Pt_1 in Acate, di ha. 13.57.55 censito in Catasto al Foglio 60 particelle 91, 87, Parte_2
93,88, 90, 94, 97, 130, 132, 2, 10 a, 77, 78, 178 (ex 1), 173 (ex 1) 149, 186 (ex 89), 187, con strutture serricole per complessivi mq. 78.550, per una durata di quindici anni rinnovabile per eguale numero di anni in assenza di disdetta, al canone annuo di € 30.000,00;
- in data 31/07/2017 il contratto è stato modificato, atteso che una parte del compendio è stata sottoposta ad esecuzione immobiliare iscritta al n. 167/09, e in particolare sono state escluse dall'affitto le particelle 87, 88, 90, 91, 93, 94, 97, 132, 186 e 187 tutte del Foglio 60, riducendo il canone d'affitto a € 10.000,00 annui;

Pagina 1 - nel 2018 è stata avviata da nei confronti della CP_2 Parte_3 un'azione esecutiva innanzi al Tribunale di Ragusa, iscritta al n. 106/18 RGE, avente ad oggetto l'immobile di cui al suddetto contratto come modificato, escluse le particelle già trasferite a seguito della vendita coattiva nel procedimento n. 167/09 RGE;

- dopo il pignoramento, la ha continuato a versare il canone d'affitto al custode, Pt_1 spiegando efficacia il contratto nei confronti della procedura;

- a seguito di vendita senza incanto del 3/05/2023, il compendio è stato aggiudicato alla e con decreto di trasferimento del 20/09/2023 il G.E. ha trasferito in favore della _1
il seguente immobile: “Lotto Unico costituito da terreni con apprestamenti _1 serricoli ed entrostanti fabbricati non censiti in catasto fabbricati, siti in Acate (Rg) nella
in prossimità del confine Sud del territorio comunale di Acate, ubicato Controparte_3 in Zona Territoriale E secondo il vigente PRG del Comune. Meglio individuato al N.C.T. del Comune di Acate alla Sezione A, Foglio di Mappa 60: -p.lla 2 Classe U, Superficie 2.04.29 Reddito Dominicale €. 1.424,34 Reddito Agrario €. 443,13; -p.lla 10 Classe 02, Superficie 4.55.43, Reddito Dominicale €. 3.175,33 Reddito Agrario €. 978,88; -p.lla 78 Classe U, Superficie 2.79.85, Reddito Dominicale €. 1.951,16 Reddito Agrario €. 607,03; -
p.lla 173 Classe 1, Superficie 0.00.25, Reddito Dominicale €. 0,12, Reddito Agrario €. 0,10;
-p.lla 178 (ex part.lla 172) Classe 1, Superficie 1.10.85, Reddito Dominicale €. 54,39, Reddito Agrario €. 42,94; nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, vincoli, servitù attive e passive eventuali, a corpo e non a misura e con la proporzionale quota di eventuali parti comuni”;
- nel decreto di trasferimento si dà atto, a pag.2, che “l'aggiudicataria acquista consapevole del fatto – avendone avuto conoscenza anche in virtù dell'avviso di vendita del 16.02.2023 – che i predetti immobili risultano occupati da soggetto terzo mediante contratto di locazione opponibile alla procedura”;
- il decreto di trasferimento contiene l'espressa ingiunzione “alla debitrice esecutata o a chiunque detenga senza titolo opponibile alla procedura gli immobili di cui sopra, di rilasciarli in piena disponibilità all'aggiudicataria”;
- in data 28/06/24 la ha notificato alla atto di precetto e in data 22/07/2024 _1 Pt_1 atto di avviso avente ad oggetto il rilascio dell'immobile di cui al decreto di trasferimento, per scadenza naturale del contratto avvenuta al 30/06/2024; ritenuto, in punto di diritto, che, secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, “Nell'espropriazione forzata immobiliare, il decreto di trasferimento di cui all'art. 586 cod. proc. civ. costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile espropriato, in favore dell'aggiudicatario al quale l'immobile è stato trasferito, non solo nei riguardi del debitore esecutato, ma anche nei confronti di chi si trovi nel possesso o nella detenzione dell'immobile medesimo e non vanti un diritto reale o personale già opponibile al creditore pignorante.” (Cass. n. 15268/2006; nello stesso senso Cass. n. 21224/2011); pertanto, il decreto di trasferimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile espropriato, oltre che nei confronti del proprietario esecutato anche nei confronti di chi si trovi nel possesso o nella detenzione dell'immobile stesso solamente qualora il possesso o la detenzione non siano correlati ad una situazione di diritto soggettivo (reale o personale) già opponibile al creditore pignorante e quindi anche all'aggiudicatario (Cass. n. 12174/1998); ritenuto che, nel caso in esame, l'esistenza del contratto di affitto opponibile alla procedura, incontroversa tra le parti, risulta dallo stesso decreto di trasferimento, che non ha pertanto efficacia di titolo esecutivo nei confronti dell'affittuaria odierna reclamante, come testualmente riportato nell'ingiunzione di rilascio (“a chiunque detenga senza titolo opponibile alla procedura”), in applicazione del consolidato principio giurisprudenziale di cui sopra;

ritenuto che

non rileva nella specie la questione della disdetta del contratto – richiamata anche nell'ordinanza reclamata, sotto il profilo della necessità di autorizzazione del G.E. – in quanto il termine di durata quindicennale del contratto di affitto è scaduto successivamente al decreto di
Pagina 2 trasferimento, che non può chiaramente costituire titolo esecutivo per il rilascio intimato al 1° luglio 2024, occorrendo risolvere la questione dell'avvenuto rinnovo o meno del contratto dopo la prima scadenza implicante necessariamente un accertamento giudiziale;

ritenuto che

in questa sede non possono essere fatte valere l'inopponibilità della locazione ultranovennale e della locazione a canone vile, previste dall'art. 2923 commi 2 e 3 c.c., invocate dalla , questioni entrambe che presuppongono un accertamento giudiziale ulteriore non _1 contenuto nel decreto di trasferimento del 20/09/2023; ritenuto invero che, come chiarito dalla Suprema Corte, nell'opposizione ex art. 615 c.p.c. all'esecuzione promossa in base a titolo giudiziale, non è consentita l'integrazione extratestuale del titolo esecutivo quando è univoca e certa la struttura del suo comando (Cass. n. 1942/2023), come è nella specie, essendo limitata l'efficacia soggettiva dell'ordine di rilascio nei confronti di chi non detiene con contratto opponibile alla procedura;
in ogni caso, l'eterointegrazione del titolo sarebbe ammissibile solamente sulla base degli elementi ritualmente acquisiti nel processo in cui si è formato il titolo e sempre che consista in un'attività integrativa univoca, che non involga attività cognitive suppletive o integrative (cfr. Cass. n. 29003/2024), per cui non può rientrarvi l'accertamento delle situazioni a fondamento delle fattispecie ex art. 2923 c.c.; ritenuto che l'esame del motivo relativo al diritto di ritenzione è assorbito dall'accoglimento del reclamo per il primo motivo;
ritenuto pertanto che, in accoglimento del reclamo, deve essere disposta la sospensione dell'esecuzione per rilascio iscritta al n. 993/2024 RGE promossa da nei confronti di _1
; Pt_1 ritenuto che le spese di entrambe le fasi devono seguire la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo;



P.Q.M.


In accoglimento del reclamo e in riforma dell'ordinanza del G.E. del 28/11/2024, SOSPENDE l'esecuzione per rilascio iscritta al n. 993/2024 RGE promossa da Controparte_1 nei confronti di
[...] Parte_1
CONDANNA a rimborsare alla reclamante le spese di lite di Controparte_1 Pt_1 entrambe le fasi, che si liquidano in complessivi € 174,00 per spese ed € 2.500,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa.
Così deciso a Ragusa nella camera di consiglio del 9/04/2025.
Il Presidente dott. Massimo Pulvirenti
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