N. R.G. 9012/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico, dott. Carlo
Albanese, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 9012/2021 promossa
DA
C.F. e , C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, entrambi residenti in [...] ed C.F._2
elettivamente domiciliato in ER MB (LC), via del Lago di Como e dello Spluga n. 4 presso lo studio dell'Avv. Marco Parolari che li rappresenta e difende come da procura posta a margine dell'atto di citazione;

ATTORI
NEI CONFRONTI DI
C.F. residente in [...] C.F._3
56;
CONVENUTO CONTUMACE
Oggetto: Accertamento responsabilità precontrattuale e risarcimento del danno subito.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'udienza del 30.4.2025, tenutasi con le forme della trattazione scritta, la parte attrice, unica ad essersi costituita in giudizio, ha precisato le seguenti conclusioni:
“in via principale: accertata e dichiarata la responsabilità precontrattuale del Convenuto, condannare lo stesso al risarcimento dei danni in favore degli Attori, in via solidale o per quanto di rispettiva spettanza, nella misura liquidata dal Giudice secondo le risultanze di causa ed anche in via equitativa, oltre interessi legali ex art.1284 co.4 c.c. e/o rivalutazione dalla domanda al saldo.
Spese e compensi di causa rifusi”.

pagina 1 di 11

IN FATTO
e hanno convenuti in giudizio al fine di farne Parte_1 Parte_2 CP_1
accertare la responsabilità precontrattuale per averli occupati in una trattativa di compravendita dell'immobile, di proprietà di quest'ultimo, sito in Cornate d'Adda, via Puccini n. 56, portata ad una fase estremamente avanzata, concludente ed esecutiva tanto da avere partecipato ad appuntamento presso il notaio rogante per discutere e concordare la formalizzazione dell'accordo ed avere poi bruscamente e ingiustificatamente interrotto il percorso negoziale in spregio ai doveri di correttezza, probità e buona fede, così ledendo il legittimo affidamento ingenerato negli attori che, per tale ragione, avevano già dato esecuzione agli accordi in fase avanzata di definizione e, per l'effetto, ottenere il risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti.
Nonostante la regolarità della notifica non si è costituito in giudizio ragion per la quale CP_1
ne è stata dichiarata la contumacia.
Ammessa ed espletata la prova orale articolata da parti attrice nei limiti di cui all'ordinanza emessa in data 13.9.2022, disposta per ben due volte la sostituzione del giudice assegnatario con definitiva riassegnazione al presente effettuata in data 17.3.2025, all'udienza del 30.4.2025, tenutasi con le forme della trattazione scritta, previa ri-precisazione delle conclusioni come in epigrafe a cura della sola parte costituita e senza alcuna ulteriore assegnazione dei termini, già goduti, per il deposito degli scritti difensivi conclusionali, la causa è stata trattenuta in decisione.
IN DIRITTO
Come noto, nel corso delle trattative per la conclusione di un contratto, nel rispetto dei principi codificati negli artt. 1175 e 1375 c.c., ciascuna delle parti ha l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, pena il risarcimento del danno eventualmente subito dalla controparte per l'indebita interruzione delle trattative.
L'osservanza del generale principio di solidarietà economica e sociale impone alle parti di mantenere, durante tutto il corso delle trattative, una condotta costantemente improntata a correttezza e buona fede, che si risolve anche nell'osservanza di oneri di informazione e di conoscibilità degli intenti idonei a scongiurare nell'altra parte l'aspettativa di concludere il contratto: in difetto, tenuto conto del modo, della durata e dello stato delle trattative, l'interruzione che sacrifichi il logico affidamento che la controparte abbia riposto sulla conclusione del contratto non è priva di conseguenze, divenendo per ciò solo “ingiusta” e suscettibile di integrare una responsabilità precontrattuale del soggetto agente ai sensi dell'art. 1337 c.c..
In particolare, come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza di merito, alcune pronunce della quale, già riportate dagli attori in comparsa conclusionale, ben possono riproporsi in questa sede per pagina 2 di 11 essere poste a fondamento della decisione, “Perché possa sussistere una responsabilità precontrattuale ex art.1337 c.c., debbono sussistere i seguenti requisiti: a) la pendenza di trattative tra le parti;
b)
l'essere tali trattative giunte a uno stadio idoneo a fare sorgere nell'altra parte il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
c) l'interruzione delle trattative stesse, senza giustificato motivo, a opera di una delle parti” (cfr. in tal senso Tribunale di Milano, sez. III, 15 gennaio 2020, n.
324).
E ancora, “Qualora lo svolgimento delle trattative è, per serietà e concludenza, tale da determinare un affidamento nella stipulazione del contratto, la parte che ne receda senza giusta causa, violando volontariamente l'obbligo di comportarsi secondo buona fede, è tenuta al risarcimento dei danni. Tale tipo di responsabilità, ex art.1337 c.c., non presuppone necessariamente la malafede, consistente nell'intenzione di uno dei contraenti di arrecare pregiudizio all'altro, essendo, invece, sufficiente anche il comportamento solo colposo della parte che, senza giustificato motivo, abbia interrotto le trattative, eludendo le aspettative della controparte che abbia confidato nella conclusione del contratto” (cfr. in tal senso Tribunale di Torino, sez. I, 23 settembre 2020, n. 3237).
Orbene, provando a declinare tali principi al caso di specie al fine di verificare l'effettiva illegittimità dell'interruzione esercitata dell'odierno convenuto dalla trattativa inequivocabilmente iniziata e ben avviata tra le parti, finalizzata al trasferimento in favore degli attori dell'immobile di sua proprietà sito in Cornate d'Adda, via Puccini n. 56, nel corso del giudizio è stato disposto, ma non anche espletato a causa della mancata comparizione della parte convenuta, l'interrogatorio formale di CP_1 nonché l'espletamento della prova orale con l'escussione di alcuni testi che, uno in particolare, hanno materialmente preso parte alla trattativa così da poterne adeguatamente riferire.
Iniziando dall'esito della prova per testi, , figlio convivente degli attori ma non per Testimone_1
ciò solo scarsamente attendibile essendo più che normale abbia effettivamente personalmente partecipato ed assistito a quasi tutta la negoziazione, così da avere acquisito una conoscenza reale, diretta ed esaustiva del comportamento posto in essere da entrambe le parti, ne ha confermato tutti i tratti essenziali minuziosamente descritti in citazione, come si proverà a spiegare di qui a breve mediante l'analisi della risposta data a ciascun singolo capitolo di prova che gli è stato rivolto, iniziando dall'avvio della trattativa allorquando i propri genitori, vedendo il cartello di vendita esposto al di fuori dall'abitazione del lo avevano quasi immediatamente contattato telefonicamente per CP_1
manifestargli il proprio interesse a visionare l'immobile.
A dire del teste, nel corso del primo colloquio il avrebbe loro confermato la propria intenzione CP_1
di gestire direttamente la compravendita senza avvalersi di dell'ausilio di un mediatore, circostanza peraltro confermata anche da titolare della sede di Bellusco di Tecnocasa s.p.a., il Testimone_2
pagina 3 di 11 quale, sentito sui capp. nn. 1, 8 e 9¹ dell'atto di citazione, ha riferito come quest'ultimo avesse espressamente rifiutato l'attività di mediazione propostagli dalla propria agenzia.
A dire, inoltre, del figlio della copia, nel mese di febbraio 2020 i genitori avevano effettuato un sopralluogo presso l'immobile e, trovandolo di proprio gradimento, si erano sin da subito determinati ad acquistarlo, informandone immediatamente il convenuto di tale loro intenzione (cfr. in tal senso le risposte date dal teste ai capitoli da 1 a 4 dell'atto di citazione²).
Proprio per tale ragione si sarebbe quasi immediatamente svolta la trattativa sul prezzo, inizialmente esposto dal venditore ad € 220.000,00, ribassato però sino ad € 200.000,00 a seguito dell'accettazione ad opera del della proposta effettuatagli in tal senso dai propri genitori che contemplava, per di CP_1 più, la corresponsione immediata di un acconto pari ad € 100.000,00 (cfr. in tal senso la risposta affermativa effettuata al verbale dell'udienza del 4 novembre 2022 ai capitoli nn. 5, 6 e 7 dell'atto di citazione³).
A quel punto, tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendita, ovverosia l'oggetto ed il corrispettivo, erano già stati sostanzialmente determinati dalle parti, seppur il teste non abbia chiarito le modalità e le tempistiche del versamento della residua somma di € 200.000,00.
Ciò non di meno, a supporto della fase piuttosto avanzata della trattativa, il figlio della coppia ha anche spiegato come, raggiunto l'accordo verbale sul prezzo di vendita, il convenuto avesse comunicato ai genitori il proprio indirizzo email per lo scambio di documenti, planimetrie e fotografie (che occorrevano sia al notaio che ai potenziali acquirenti per definire i lavori di ristrutturazione ed il nuovo arredamento dei locali), poi effettivamente inviati (cfr. in tal senso sia la risposta affermativa al ¹ Cap. 1: “Vero che nel mese di gennaio 2020 tale sig. , proprietario della villetta a schiera sita in Cornate CP_1 D'Adda (MB) – Via Giacomo Puccini n. 56, ha proposto in vendita il proprio immobile, senza la mediazione di soggetti terzi, affiggendo sul balcone un cartello recante la scritta “vendesi” ed il proprio numero di telefono cellulare?”; Cap. 8: “Vero che pochi giorni dopo il Sig. è stato contattato dall'Agenzia Tecnocasa di Bellusco, la quale aveva CP_1 visto il medesimo cartello con il numero telefonico e gli proponeva di assumere l'incarico di vendita dell'immobile in via esclusiva?”; Cap. 9: “Vero che il Sig. ha rifiutato l'offerta di mediazione dell'Agenzia Tecnocasa di Bellusco, affermando di CP_1 volere vende l'immobile in proprio?”. ² Cap. 2: “Vero che alla fine del mese di febbraio 2020 il Sig. e la Sig.ra avendo notato il cartello Parte_2 Pt_1 recante la proposta di vendita rivolta al pubblico dell'abitazione di proprietà del Sig. ed essendo interessati
CP_1 ad assumere ulteriori informazioni, hanno contattato il numero di telefono presente sull'annuncio, corrispondete all'utenza del Sig. ”;
CP_1 Cap. 3: “Vero che il Sig. si è reso subito disponibile alla trattativa con i Sigg.ri e iniziata
CP_1 Parte_2 Pt_1 telefonicamente e tramite l'applicazione di messaggistica istantanea whatsapp, e le parti preliminarmente e reciprocamente chiarivano di non volersi avvalere della mediazione di agenzie immobiliari?”; Cap 4: “Vero che i Sigg.ri e nello stesso mese di febbraio 2020, hanno subito effettuato sopralluogo Parte_2 Pt_1 presso l'immobile del Sig. ed hanno allora deciso di cambiare casa, vendendo la propria ed acquistando quella del
CP_1 Promittente?”. ³ Cap. 5: “Vero che, inizialmente, il Sig. a ipotizzato prezzo di vendita dell'immobile de quo di €. 220.000,00?”; CP_1 Cap. 6: “Vero che i Sigg.ri e ad esito del sopralluogo, hanno invece proposto un prezzo d'acquisto di €. Parte_2 Pt_1 200.000,00 e con acconto immediato di €. 100.0000,00?”; Ca. 7: “Vero che il Sig. ha comunicato verbalmente ai Sigg.ri e l'accettazione della proposta di CP_1 Parte_2 Pt_1 acquisto al prezzo di €. 200.000,00?”. pagina 4 di 11 capitolo 10⁴ sia il documento n. 2) e che, dopo un breve periodo di sospensione della contrattazione dovuto alla diffusione dell'emergenza pandemica ed al conseguente e sopravvenuto lockdown, nel mese di maggio 2020 le parti avessero ripreso i contatti, rinnovando reciprocamente la volontà di concludere il contratto, tant'è vero che il con comportamento significativamente concludente CP_1 dell'avvenuta verbale accettazione dei termini economici sopra richiamati, aveva anche provveduto a togliere il cartello “vendesi” dal proprio immobile (cfr. in tal senso la risposta affermativa ai capitoli nn. 11 e 12 dell'atto di citazione⁵).
Confidando, quindi, in buona fede nel buon esito degli accordi verbali già raggiunti, gli attori avevano messo in vendita il proprio appartamento, conferendo a tal fine mandato all'agenzia immobiliare
Siacasa di Cornate d'Adda, per di più comunicando la circostanza al in data 16 giugno 2020 CP_1
(cfr. in tal senso la risposta affermativa al capitolo n. 16⁶ dell'atto di citazione data dal teste Parte_2
a verbale dell'udienza del 4 novembre 2022 e quella al capitolo n. 18 data sia dal medesimo teste che da e all'udienza del 6 febbraio 2023, il tutto confermato dalla seconda parte del Tes_1 Testimone_3
documento n. 4).
A decorrere dal 29 giugno 2020 erano anche iniziate le visite dei potenziali acquirenti presso l'immobile attoreo e, medio tempore, le parti avevano definito gli ulteriori dettagli della trattativa, tra cui i tempi della stipulazione del contratto, pattuita per il mese di giugno 2021 (cfr. in tal senso le conformi affermazioni rese dal teste sui capitoli nn. 20 e 21⁷ dell'atto di citazione, a propria Parte_2
volta corroborate dal documento n. 8), tant'è vero che lo stesso aveva redatto una minuta del CP_1 preliminare di compravendita contenente “i dati già concordati” (cfr. in tal senso le riposte affermative rese dal sul cap. n. 27⁸ e quanto emergente dal documento n. 11) e, infine, le parti avevano Parte_2
interessato della questione un notaio, nella specie la dott.ssa di Merate. Persona_1
Tale ultima circostanza, oltre che dal racconto del teste , ha ricevuto piena conferma dal Parte_2
dott. , collaboratore del notaio il quale, appositamente escusso all'udienza del Testimone_4 Per_1

6.2.2023 sui capitoli nn. 30, 31 e 38⁹, ha confermato che il 13 ottobre 2020 le parti avevano avuto un appuntamento innanzi a sé, ove gli avevano esibito i documenti relativi alla compravendita, al fine di conferire incarico al notaio per la predisposizione, nel mese di gennaio 2021, del contratto preliminare e, successivamente, di quello definitivo e, ancora dopo, precisamente in data 30 novembre 2020, che lo studio notarile aveva inviato al il preventivo per la “compravendita di immobile destinato a Parte_2 prima casa al prezzo di €. 200.000,00” che lo stesso aveva ritenuto congruo (cfr. in tal senso CP_1
anche quanto emergente dai documenti nn. 14 e 17).
Da ultimo, sempre a dire del teste , le parti si erano anche accordate affinché il padre Parte_2
effettuasse un sopralluogo presso l'immobile unitamente ad un proprio tecnico, nella specie il geom.
al fine di elaborare un progetto degli arredi da collocare all'interno dell'abitazione (cfr. in CP_2
tal senso la risposta affermativa al capitolo 52¹⁰ e quanto emergente dai documenti n. documenti nn. 19
e 20).
Nonostante la trattativa, come si evince chiaramente da tutto quanto sopra riportato, fosse di fatto quasi definita, mancando al più la sanatoria delle irregolarità rilevate dallo studio notarile, peraltro verosimilmente neppure particolarmente significative alla luce di quanto di qui a breve si farà cenno, nel mese di dicembre 2020, nel mentre la stava ancora portando avanti, l'odierno convenuto ha provveduto ad affidare l'incaro di compravendita del medesimo immobile all'agenzia immobiliare
“ImmobilGo” di Trezzo sull'Adda, in tal modo smentendo l'iniziale intenzione di non avvalersi di alcun mediatore e rimuovendo il cartello “vendesi” inizialmente proposto. La circostanza sarebbe stata fortuitamente scoperta dagli attori sicché, contattato immediatamente e telefonicamente, il avrebbe fornito ulteriori rassicurazioni in ordine alla propria iniziale CP_1
determinazione di vendere agli attori il proprio immobile e di stipulare il contratto preliminare innanzi al notaio entro la fine del mese di gennaio 2021. Per_1
La conversazione è avvenuta in viva voce e ad essa ha assistito il teste , il quale all'udienza Parte_2
del 4 novembre 2022 ha integralmente confermato il contenuto, riportato in nota¹¹, dei capitoli da 47 a
50).
Del resto, che ancora dopo la pubblicazione di tale annuncio immobiliare il abbia perseverato CP_1 nel rafforzare l'affidamento degli attori in ordine all'immediato trasferimento in loro favore della propria villetta è circostanza corroborata dalle conversazioni whatsapp intercorse tra le parti nel periodo compreso tra il 11 dicembre 2020 ed il 13 gennaio 2021: in data 11 dicembre 2020 il convenuto ha ricevuto dal il preventivo del notaio per il rogito definitivo e, a fronte Parte_2 Per_1
di ciò, ha comunicato la classe energetica del proprio immobile, che è un dato necessario per la stipulazione dell'atto di compravendita (cfr. in tal senso il documento n.17); nelle date del 11 e 13 gennaio 2021 si è confrontato con l'acquirente per organizzare un sopralluogo unitamente all'arredatore (cfr. in tal senso i documenti n. 19 e 20), con ciò tenendo una condotta volta ulteriormente significativa del buon esito dell'affare.
Ciò nonostante, in data 20 gennaio 2021, del tutto inaspettatamente, ha riferito al di avere Parte_2 ricevuto un'offerta di acquisto del proprio immobile al prezzo di €.215.000,00 e, da allora, ha di fatto mutato atteggiamento, giungendo persino a negare che la trattativa con essi fosse talmente avanzata da avere ingenerato in loro il legittimo affidamento che si dovesse semplicemente formalizzarla innanzi al notaio.
E nonostante gli attori abbiano tentato in tutti i modi di salvaguardare il proprio interesse, provando a ripristinare il rapporto, questi se n'è di fatto disinteressato, proseguendo nella nuova trattativa e lasciandoli in una situazione non certo idilliaca, avendo già messo in vendita il proprio immobile confidando nella prossima e immediata conclusione dell'affare. Eloquente della chiusura del rapporto è il seguente messaggio WhattsApp inviato sull'utenza di in data 20.1.2021, alle ore 13:17 (cfr. in tal senso il documento n. 20): Parte_2
D'altro canto, la mancata comparizione del convenuto a rendere l'interrogatorio formale ammesso sulle medesime circostanze oggetto della prova per testi, elemento ulteriormente significativo, se confrontato con il comportamento pregresso di mancata costituzione in giudizio, dell'assenza di reali contestazioni avverso la responsabilità extracontrattuale imputatagli in questa sede, è un indice chiaro e piuttosto sintomatico dell'assenza di un'alternativa versione dei fatti e, quindi, di una diversa ricostruzione dell'evoluzione del rapporto ugualmente plausibile e significativa, che il Tribunale avrebbe avuto il piacere di vagliare e rapportare a quella attorea.
Trattasi di un comportamento concludente da cui si traggono in questa sede elementi di prova contrari alla parte non comparsa ai sensi dell'art. 116 c.p.c..
Essendo il comportamento posto in essere astrattamente idoneo ad integrare la responsabilità prevista dall'art. 1337 c.c., essendosi la chiusura concretizzata in barba al legittimo affidamento riposto sull'effettiva chiusura dell'affare, e venendo a stabilire l'effettiva sussistenza di un danno subito dagli attori per effetto ed in conseguenza di tale indebita interruzione e, se del caso, il suo ammontare, deve a tal fine necessariamente premettersi che la mancata osservanza dei doveri imposti da tale norma non comporta la lesione del diritto ad ottenere la prestazione in quanto il contratto non si è perfezionato e la parte non è titolare di un diritto alla prestazione.
Al contrario, la parte lesa ha diritto al risarcimento dell'interesse negativo, ovverossia dell'interesse consistente nel non dare corso a trattative inutili che abbiano comportato delle spese;
In altre parole, ciò che è stato pregiudicato è l'interesse del contraente in buona fede a non essere leso nell'esercizio della propria libertà negoziale: c.d. “id quod interest contractum initum non fuisse”, il che non significa, però, che va unicamente risarcito il danno emergente (la c.d. perdita subita) in quanto anche il lucro cessante (il c.d. mancato guadagno) può rappresentare una posta di danno concretamente risarcibile nella misura in cui sia eziologicamente ricollegabile all'indebita interruzione delle trattative.
Il lucro cessante, però, non è lo stesso della responsabilità per inadempimento in quanto, mentre in quel caso coincide con l'utile netto che il creditore avrebbe ottenuto a seguito dell'esatto adempimento al pagina 8 di 11 contratto stipulato, nella culpa in contrahendo consiste nella perdita di un'occasione favorevole come, ad esempio, nel caso di specie, l'allegazione secondo cui, per effetto della mancata stipulazione del contratto, gli attori sarebbero stati costretti ad acquistare un immobile ad un prezzo maggiore.
Ad ogni buon conto ed iniziando l'esame dal danno emergente, lo stato talmente avanzato della trattativa di cui s'è sopra dato conto giustifica a pieno titolo, a parere del Tribunale, tutte le spese sostenute in funzione dell'acquisto del nuovo immobile e della vendita del proprio e, in particolare, i compensi professionali corrisposti all'arch. (€ 1.627,00 come si evince dai documenti n. 10 e 16 e CP_3
dalla testimonianza resa dallo stesso professionista all'udienza del 8 maggio 2023), quanto corrisposto in favore della P.A. (€ 1.147,00 come si evince a pagina 1 del documento n. 10) e i compensi professionali corrisposti al geom. er la redazione dell' (€ 250,00,00). CP_4 CP_5
Gli attori hanno, però, chiesto risarcirsi anche i tempi e le attività inutilmente spesi nel corso delle trattative (vari appuntamenti e sopralluoghi, ricerche ed esami documentali, colloqui inter partes e con il notaio che si sarebbe dovuto occupare della compravendita e per la progettazione degli arredi) non offrendo, tuttavia, in tal caso alcun ulteriore elemento al fine di veicolare l'equità del Tribunale né, tanto meno, adeguatamente dimostrando l'effettivo superamento della soglia di offensività presupposta ai fini del risarcimento del danno non patrimoniale.
Passando al lucro cessante, essi hanno allegato che in data 1 febbraio 2021, avendo ricevuto una proposta di acquisto del loro appartamento al prezzo di € 153.000,00 (in luogo di quello di €
169.000,00 al quale era stato pubblicizzato), sarebbero stati di fatto costretti ad accettarla, in quel momento confidando ancora nell'imminente acquisto della villetta di proprietà del convenuto.
La differenza in peius, pari ad € 16.000,00, sarebbe dipesa, quindi, dallo stato avanzato delle trattative in quanto, diversamente, avrebbero potuto vendere il proprio immobile in tempi più ampi, cercando le migliori chances del mercato e attendendo di realizzare il prezzo di stima determinato dall'agenzia immobiliare.
Successivamente, venuta meno la possibilità di acquisto dell'immobile del per l'ingiustificato CP_1
recesso dalla trattativa, la famiglia si sarebbe trovata, per un verso, ormai obbligata a Parte_2 vendere il proprio immobile (dovendo diversamente versare il doppio della caparra all'acquirente e la penale al mediatore) e, per altro verso, nell'urgenza di reperirne una nuova abitazione in cui trasferirsi.
Il Tribunale non condivide affatto l'ulteriore richiesta avanzata e la posta di danno allegata.
Se è vero, infatti, che in data 20 gennaio 2021 il aveva inviato agli attori il messaggio CP_1
WhattsApp sopra riportato e prodotto al documento n. 20, di fatto preannunciando la propria volontà di interrompere la trattativa e di accettare l'offerta avanzata da un terzo, per sé certamente migliorativa, di
€ 215.000,00 per l'acquisto del proprio immobile, è altrettanto vero che a quella data i convenuti non pagina 9 di 11 avevano ancora accettato alcuna proposta di acquisto del loro immobile sicché se in data 1 febbraio
2021, ovverosia a distanza di undici giorni da tale comunicazione, hanno deciso comunque di accettare una tale proposta, per di più notevolmente riduttiva del prezzo di vendita proposto, ciò hanno fatto pienamente consapevoli del rischio che una tale decisione avrebbe loro comportato sicché, a ben vedere, trattasi una voce di danno che ben avrebbero potuto evitarsi.
Per le medesime ragioni è palesemente infondata l'allegazione secondo cui, “quale conseguenza sempre causalmente riconducibile all'improvviso recesso del Convenuto, e di trattative che altrimenti nemmeno avrebbero svolto (mantenendo semplicemente lo status quo ante), i Sigg.ri e Parte_2
hanno così acquistato frettolosamente l'unico immobile disponibile sul mercato facente parte Pt_1
della medesima schiera di quello del Sig. sostanzialmente identico, ciò tuttavia al maggiore CP_1 prezzo di €. 240.000,00, superiore di ben €. 40.000,00 rispetto a quanto pattuito con il promittente infedele”.
Fermo restando, infatti, che per quanto testé riferito gli attori avrebbero anche potuto tergiversare, non accettando alcuna proposta di acquisto del proprio immobile ma rimanendo a casa propria ed aspettando un'evoluzione del mercato immobiliare a sé più favorevole, nel caso di specie deve anche aggiungersi che la difesa attorea non ha neppure minimamente dimostrato che quello acquistato sarebbe un immobile sostanzialmente equivalente per ubicazione, metratura, pregio, vetustà e caratteristiche costruttive a quello che il convenuto non avrebbe loro più venduto nonostante l'accordo sostanzialmente raggiunto.
Per tali ragioni il danno risarcibile va limitato ai costi vivi sopra riportati, pari complessivamente ad €
3.024,00, a cui vanno aggiunti gli interessi legali maturati a decorrere dalle date di pagamento ivi indicate sino alla data di notifica dell'atto di citazione e, successivamente, nella maggior misura prevista dall'art. 1284, comma 4 c.c. sino alla data dell'effettivo soddisfo.
Non può riconoscersi la rivalutazione monetaria stante la mancata dimostrazione del maggior danno subito a tale titolo.
Le spese di lite, rideterminate sulla base del decisum, vanno poste a carico della parte soccombente e si liquidano come da dispositivo sulla scorta dei compensi medi previsti dal D.M. n. 147/2022 per tutte le fasi espletate eccezion fatta per quella di trattazione ed istruttoria, da liquidarsi al massimo stante l'escussione di più testi su più capitoli.


P.Q.M.


Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. accertata e dichiarata la responsabilità precontrattuale ai sensi dell'art. 1337 c.c. di CP_1
pagina 10 di 11 per avere indebitamente interrotto la trattativa, ben avviata con e Parte_2 Pt_1
di trasferimento del proprio immobile sito in Cornate d'Adda, via Puccini n. 56, lo
[...] condanna a corrispondere in favore degli attori, in solido tra loro, la complessiva somma di €
3.024,00, oltre interessi legali maturati a decorrere dalle date di pagamento ivi indicate sino alla data di notifica dell'atto di citazione e, successivamente, nella maggior misura prevista dall'art. 1284, comma 4 c.c. sino alla data dell'effettivo soddisfo;

2. condanna a rifondere a e le spese di lite CP_1 Parte_2 Parte_1 sostenute nell'ambito del presente giudizio che si liquidano in complessivi € 3.556,65, di cui
556,65 per spese esenti e 3.000,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed
I.V.A., come per legge.
Così deciso in Monza in data 31 maggio 2025
Il Giudice
dott. Carlo Albanese
pagina 11 di 11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ⁴ Cap.10: “Vero che in data 11 marzo 2020, dopo avere accettato detta proposta di acquisto, il Sig. a comunicato CP_1 ai Sigg.ri e il proprio indirizzo e-mail per lo scambio di documenti e forografie?”. Parte_2 Pt_1 ⁵ Cap. 11: “Vero che la contrattazione tra le Parti è rimasta temporaneamente sospesa durante il generale lockdown determinato dall'emergenza sanitaria, ed è ripresa in data 19 maggio 2020, quando il Sig. ha scritto un Parte_2 messaggio al Sig. per rinnovare la volontà propria e della Sig.ra di dare seguito all'impegno preso per la CP_1 Pt_1 compravendita dell'immobile de quo?”; ⁶ Cap. 16: “Vero che in data 16 giugno 2020 il Sig. , durante una conversazione whatssapp con il Sig. Parte_2 CP_1 gli ha comunicato la detta circostanza, ovvero la messa in vendita del proprio appartamento in vista dell'acquisto del suo immobile?”; Cap. 18: “Vero che in data 22 giugno 2020 i Sigg.ri e hanno conferito formale mandato di vendita del Parte_2 Pt_1 proprio appartamento all'Agenzia Immobiliare Siacasa di Cornate d'Adda (doc 5) ed il giorno 27 giugno 2020 hanno nuovamente informato il Sig. i tale circostanza?”. CP_1 ⁷ Cap. 20: “Vero che in data 03 luglio 2020 il Sig. a informato i Sigg.ri e di avere trovato per sé CP_1 Parte_2 Pt_1 due possibili abitazioni in Cesenatico (FC) ove trasferirsi dopo avere venduto loro la propria villetta indicando i possibili termini di compravendita di dicembre 2020 o giugno 2021?”; Cap. 21: “Vero che il giorno 04 luglio 2020 le Parti si sono incontrate in casa del Sig. e, dopo essersi a lungo CP_1 confrontate sulle reciproche necessità (in particolare, su quella dei Sigg.ri e di anticipare alcuni lavori di Parte_2 Pt_1 manutenzione, quali la posa della nuova pavimentazione, la sostituzione delle porte interne, l'imbiancatura), hanno concordato la stipula dell'atto pubblico di compravendita nel mese di giugno 2021?”. pagina 5 di 11 ⁸ Cap. 27: “Vero che in data 12 settembre 2020 il Sig. ha contattato il Sig. anticipandogli di avere CP_1 Parte_2 redatto una minuta del contratto preliminare e proponendo di inserire una clausola penale per il caso in cui una delle Parti non avesse rispettato gli accordi presi, dichiarandosi peraltro “d'accordissimo di fare il compromesso”?” ⁹ Cap. 30: “Vero che in data 13 ottobre 2021 le Parti hanno tenuto appuntamento presso il Notaio di Merate Persona_1 (LC), conferendo con il Dott. , ed il Sig. ha esibito i documenti di provenienza e di visura catastale Testimone_4 CP_1 dell'immobile promesso in vendita, riferendo i contenuti della propria puntuazione (minuta dell'accordo), al fine di conferire incarico per la redazione e la conclusione dei contratti preliminare e definitivo di compravendita immobiliare?” Cap. 31: “Vero che, in quell'occasione, il Dott. , avvedendosi delle difformità edilizie o catastali della villetta del Tes_4 Sig. gli ha indicato la necessità di adeguamento, e questo ha domandato ai Sigg.ri e il tempo per CP_1 Parte_2 Pt_1 potere provvedere prima della sottoscrizione del contratto preliminare?”; Per_ Cap. 38: “Vero che in data 30 novembre 2020 lo Studio del notaio ha inviato alle parti il preventivo di spesa richiesto, relativo a “compravendita di immobile destinato a prima casa al prezzo di €. 200.000,00”, ed esse hanno dichiarato di accettarlo?”. ¹⁰ Cap. 52: “Vero che in data 10 gennaio 2021 il Sig. ha domandato al Sig. di potere effettuare un Parte_2 CP_1 sopralluogo presso la villetta promessa in vendita, con l'ausilio del Geom. proprio arredatore di fiducia, per CP_2 il giorno 21 gennaio 2021?” pagina 6 di 11 ¹¹ Cap. 47: “Vero che il Sig. , dopo avere scoperto l'annuncio di vendita in internet, ha immediatamente Parte_2 contattato il Sig. chiedendo spiegazioni?”;
CP_1 Cap. 48: “Vero che il Sig. dopo avere inizialmente tergiversato, si è telefonicamente giustificato dicendo di avere
CP_1 trovato nella cassetta della posta un biglietto recante la scritta “compro casa” ed un numero di telefono, e di avere voluto capire se il prezzo di compravendita concordato con i Sigg.ri e fosse coerente con i valori di mercato?”; Parte_2 Pt_1 Cap. 49: “Vero che il Sig. ha ammesso di avere chiamato il detto numero telefonico e che i soggetti contattati,
CP_1 invero agenti immobiliari, si erano quindi recati a casa sua, avevano fatto fotografie e avevano pubblicato l'annuncio, senza il conferimento di un mandato?”; Cap. 50: “Vero che il Sig. spiegato l'accaduto, si è scusato con il sig. e ha assicurato che il contratto
CP_1 Parte_2Per_ preliminare già previsto si sarebbe ugualmente stipulato presso il Notaio alla fine del mese di gennaio 2021, come concordato?”. pagina 7 di 11