N. R.G. 1244/2019
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1244/2019
All'udienza del 11 marzo 2025, alle ore 10:00, innanzi al Giudice dott.ssa Giuseppina
Vendemiale, sono comparsi:
Per , l'avv. Roberta Pagano in sostituzione dell'avv. Ursini Giuseppe. Parte_1
Per , contumace, nessuno è comparso. CP_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
L'avv. Pagano si riporta alle note conclusive depositate e chiede che la causa venga decisa.
Il Giudice
Dopo breve discussione orale, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 15:00, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 1 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1244/2019 promossa da:
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'avv. Ursini Parte_1 C.F._1
Giuseppe ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli, Corso Umberto I n. 191, giusta procura in calce all'atto di citazione;

ATTORE
NTro
(p.i. ); NTroparte_1 P.IVA_1
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: inadempimento contrattuale.
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da verbale in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio, dinanzi Parte_1
all'intestato Tribunale, la società deducendo che, essendo intenzionato ad NTroparte_1
Co acquistare un immobile a Latina, il 14.11.2014, tramite la .B Immobiliare, sottoscriveva con la convenuta una proposta di acquisto relativamente all'immobile, da realizzare, sito in Latina alla
Via Amaseno/ Villafranca, composto da: 1 camera, sala, cucina, bagno, terrazzo e garage di circa
18mg, come da piantina allegata in atti, di proprietà di il prezzo convenuto era NTroparte_1 di €125.000,00, ed a titolo di caparra confirmatoria versava la somma di € 5.000,00 e successivamente (in data 9.12.2014) di € 3.400,00 per un totale di € 8.400,00. In detta proposta, che veniva contestualmente accettata dalla venditrice, veniva indicato come termine per la pagina 2 di 10 sottoscrizione del contratto preliminare il giorno 30.11.2014. Tuttavia, dopo l'accettazione della proposta, parte venditrice non presentava i documenti necessari per la stipula del successivo preliminare, procrastinando con varie scuse la data dello stesso;
la stessa, inoltre, mai iniziava i lavori per la realizzazione dell'immobile promesso in vendita, e tutti i successivi solleciti e richieste restavano inevasi. Pertanto, a causa del totale e grave inadempimento della CP_1
con lettera dell'11.07.2017 parte attrice era costretta a recedere dalla proposta di acquisto
[...]
del 14.11.2014, per il totale inadempimento della con la contestuale richiesta di NTroparte_1 restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art.1385 Il co c.c. pari ad € 16.800,00.
In diritto, l'attore rappresentava che la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori, era valida ed efficace, ove fosse configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e fosse identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
Richiamava, inoltre, i principi giurisprudenziali secondo cui, in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento: la violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, poteva quindi dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale. Nel caso di specie, tra l'altro, risultava disapplicato in toto il Decreto legislativo 20 giugno 2005, n.
122.
Rassegnava, pertanto, le seguenti conclusioni: “Piaccia all'adito Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, cosi provvedere: accertare e dichiarare che la risoluzione della promessa di vendita del 14.11.2014, conclusa tra e CP_1 Parte_1
, si è stragiudizialmente verificata per effetto dell'art. 1454 cod. civ.; b) per gli effetti,
[...]
accertare e dichiarare il diritto di alla restituzione del doppio della caparra Parte_1
come conseguenza della legittimità del suo recesso, stragiudizialmente già esercitato, ex art.
pagina 3 di 10 1385 2°co c.c. derivato dall'inadempimento imputabile e grave della controparte;
c) CP_1
condannare la in pers. Del leg rapp p.t. al pagamento, in CP_1 NTroparte_3 favore di , della somma di €. 16.800,00, a titolo di restituzione del doppio della Parte_1
caparra confirmatoria, oltre interessi legali dal 14.11.2014 al saldo. In subordine, qualora dovesse essere qualificato diversamente il versamento dei 3.400,00 euro condannare la convenuta al pagamento di €. 13.400,00”.
La società convenuta, ritualmente citata, non si costituiva in giudizio, per cui ne veniva dichiarata la contumacia;
quindi, concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., in via istruttoria veniva disposto l'interrogatorio formale del legale rappresentante della ed espletata NTroparte_1
prova testimoniale, dopodiché la causa veniva rinviata per discussione orale e decisione, ex art. 281-sexies c.p.c., all'udienza dell'11.03.2025.
Tanto premesso in fatto, la domanda è fondata nei termini e per le ragioni di seguito esposte.
In primo luogo, si rende necessario procedere alla corretta qualificazione della domanda spiegata dall'odierno attore;
quest'ultimo, infatti, ha chiesto di dichiarare la risoluzione della promessa di vendita del 14.11.2014 e, conseguentemente, di condannare la convenuta alla restituzione del doppio della caparra versata, oltre che degli interessi legali dal 14.11.2014 al saldo, per il grave inadempimento imputabile alla stessa. Al riguardo, giova richiamare la possibilità per il giudice di qualificare sotto il profilo giuridico i fatti e i rapporti dedotti in lite, nonché l'azione esercitata in causa, ricercando le norme giuridiche applicabili alla concreta fattispecie sottoposta al suo esame, potendo porre a fondamento della sua decisione princìpi di diritto diversi da quelli erroneamente richiamati dalle parti: “Il giudice di merito, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, non è condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte ma deve accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa, quale desumibile non esclusivamente dal tenore letterale degli atti ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla medesima parte e dalle precisazioni da essa fornite nel corso del giudizio, nonché dal provvedimento concreto richiesto” (Cass. Civ., sez. lav., 18.6.2020, n. 11899). Con specifico riferimento al caso di specie, dunque, la proponibilità della domanda di ritenzione della caparra, nell'incipit del processo, prescinde dal nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione caducatoria degli effetti del contratto: se quest'azione dovesse essere definita di risoluzione contrattuale in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell'esercizio pagina 4 di 10 dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convertirla formalmente in azione di recesso (Cass. Civ., Sez. VI, 23.4.2020, n. 8048).
Ed allora, se è vero che il ha formalmente chiesto pronunciarsi la risoluzione della Pt_1
promessa di vendita del 14.11.2014, dal complessivo tenore delle conclusioni svolte, nonché dall'espresso riferimento all'art. 1385, comma 2, c.c., è palese l'intenzione dell'attore di avvalersi, nella sostanza, della facoltà di recesso, con conseguente condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra versata. Ne deriva che, avendo l'attore proposto in questa sede una domanda di risoluzione unita a quella di restituzione della caparra, in adesione ai suddetti principi ben può essere convertita la prima in azione di recesso, a prescindere dal nomen iuris utilizzato.
Ciò chiarito, deve evidenziarsi come il recesso contemplato dall'art. 1385, II comma, c.c., costituisca uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che in quanto tale condivide con la risoluzione giudiziale sia i presupposti, richiedendo un inadempimento di non scarsa importanza, sia le conseguenze, comportando la caducazione retroattiva degli effetti del contratto (cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. II, 31.1.2019, n. 2969). In tal senso, è stato chiarito che “La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente” (Cass. Civ., Sez. II, 8.8.2019,
n. 21209). Al fine di valutare la legittimità del recesso posto in essere dal occorre, Pt_1
pertanto, indagare in merito alla sussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza che risulti imputabile alla società convenuta.
Con riferimento alla ripartizione dell'onere della prova, giova richiamare il principio generale enunciato dalla Corte di Cassazione in tema di inadempimento delle obbligazioni, secondo cui il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento è tenuto a provare esclusivamente la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre è al debitore spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito pagina 5 di 10 dall'avvenuto adempimento ovvero dalla non imputabilità dell'inadempimento (cfr. Cass., Sez.
Un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, rispetto alla qualificazione della natura giuridica della proposta di acquisto, sottoscritta in data 14.11.2014, è indubbio che la stessa integri un contratto preliminare di compravendita.
Occorre premettere che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4628/2015, riconoscendo la validità al cosiddetto preliminare di preliminare, hanno affermato che: “la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale”; al contempo, è stato chiarito che “In presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento”.
Ebbene, nella fattispecie oggetto di causa risulta essere stato stipulato tra le parti un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, e non un preliminare di preliminare, poiché appare evidente che la fattispecie negoziale composta dalla proposta di acquisto del 14.11.2014 sottoscritta dal , contenente tutti gli elementi essenziali della futura alienazione (quali Pt_1
l'indicazione dell'immobile, il prezzo di acquisto, l'indicazione del termine entro il quale stipulare il contratto preliminare di compravendita), esprima la volontà delle parti di obbligarsi a prestare il loro consenso alla conclusione del contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto preliminare di compravendita.
pagina 6 di 10 Non osta a tale conclusione la circostanza della mancata indicazione degli estremi catastali dell'immobile, poiché il bene oggetto del contratto, da realizzare, sito in Latina alla Via
Amaseno/ Villafranca, in proprietà alla risulta comunque ben identificato anche NTroparte_1
in virtù di quanto precisato nell'allegato B, riportante le caratteristiche tecniche di massima dell'unità abitativa, e nella relativa planimetria. Ed invero, “Ai fini della validità del preliminare di vendita di un bene immobile, l'indicazione del bene oggetto della futura vendita può essere anche incompleta, e mancare, perciò, dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché sia certo che le parti abbiano inteso fare riferimento a un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, a condizione che l'intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile” (Cass. Civ., sez. II, 19.11.2020 , n. 26351).
Né depone in senso contrario la previsione, ad opera dei contraenti, di un successivo contratto preliminare notarile, poiché tale adempimento non è altro che una ripetizione, nelle forme dell'atto pubblico, degli obblighi presi in precedenza dalle parti. Ciò comprova che le parti hanno inteso sottoscrivere un contratto vincolante, obbligandosi a “contrarre” e non solo a “contrattare”.
Risulta, dunque, assolto l'onere probatorio gravante sull'odierno attore, avendo quest'ultimo fornito in giudizio adeguata dimostrazione del titolo del diritto invocato, costituito dal contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 14.11.2014 (doc. 7 allegato al fascicolo attoreo).
Inoltre, parte attrice ha ritualmente versato in atti le copie degli assegni attestanti l'avvenuto pagamento della caparra confirmatoria, di € 5.000,00, nonché della ulteriore somma a titolo di acconto, pari ad € 3.400,00.
Il pagamento delle predette somme in favore della società convenuta ha trovato pieno riscontro all'esito della prova testimoniale espletata.
Infatti, il teste , interrogato sui capitoli di prova di cui alle memorie ex art. 183 Testimone_1
comma VI n. 2 c.p.c. di parte attrice ha dichiarato che “Cap. 2: Si è vero, ero presente alla dazione dell'assegno che è avvenuta a Latina il 14.11.2014, presso l'agenzia immobiliare,
l'assegno era intestato alla e venne consegnato all'agenzia immobiliare, a tale CP_1
consegna erano presenti anche le mie sorelle e;
Cap. 3: Si è Persona_1 Persona_2
vero, ero presente alla dazione dell'assegno che è avvenuta a Latina il 09.12.2014, presso
l'agenzia immobiliare , l'assegno era intestato alla e venne consegnato CP_1
pagina 7 di 10 all'agenzia immobiliare, tale pagamento venne richiesto sia dall'agenzia che dal titolare della
, in particolare andai insieme a mio fratello presso la sede della in CP_1 CP_1
Latina ed il titolare richiese questo aumento di somma per stipulare il compromesso, credo si chiamasse;
inoltre, la teste , anche lei interrogata cui capi di prova di CP_3 Persona_1
cui alle memorie ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c. di parte attrice ha risposto: “Sul capo 2) Si è NT vero , ero presente presso l'agenzia in Latina e l'assegno venne consegnato all'agente immobiliare, ed era intestato al costruttore;
che è proprietario della NTroparte_3
Co
”; sul capo 3 ) Si è vero ero presente presso l'agenzia .B in Latina e l'assegno CP_1
venne consegnato all'agente immobiliare, ed era intestato al costruttore;
che NTroparte_3
è proprietario della , tale secondo assegno venne richiesto dal costruttore con cui CP_1
abbiamo parlato sia in viva voce che di persona presso la sede della A.D.R ha CP_1
specificato che: “gli assegni erano intestati direttamente al .” NTroparte_3
Di contro, deve ritenersi che l'obbligo gravante sulla società convenuta sia rimasto integralmente inadempiuto, atteso che la omettendo di costituirsi e di rendere interrogatorio NTroparte_1
formale, non ha assolto all'onere della prova sulla stessa gravante.
Come è noto, infatti, ai sensi dell'art. 232 c.p.c., se la parte non si presenta o rifiuta di rispondere senza giustificato motivo, il giudice, valutato ogni altro elemento di prova, può ritenere ammessi i fatti come dedotti nell'interrogatorio. La giurisprudenza ha, peraltro, precisato che la mancata risposta della parte all'interrogatorio formale rappresenta un fatto qualificato, riconducibile al più ampio ambito del comportamento della parte nel processo cui il giudice può riconnettere valore di ammissione dei fatti dedotti e così di prova, ma che resta tuttavia soggetto alla sua prudente valutazione: il giudice, in altre parole, può ritenere come ammessi i fatti oggetto dell'interrogatorio solo dopo aver valutato ogni elemento di prova favorevole alla pretesa di chi ha deferito l'interrogatorio (Cassazione civile, sez. I, 2 marzo 1996, n. 1648, ma si vedano anche
Cassazione civile, sez. III, 13 novembre 1997, n. 11233; Cassazione civile, sez. III, 11 novembre
1996, n. 9839, ma si veda anche Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 1988, n. 4796 e Cassazione civile, Sez. II, 2 febbraio 1995, n. 1264). Nel caso di specie, gli elementi probatori offerti da parte attrice consentono di valutare come ulteriore elemento favorevole che dà maggiore pregnanza ad essi anche la mancata risposta all'interrogatorio formale ammesso.
Dunque, alla luce della documentazione allegata da parte attrice, delle deposizioni dei testimoni, nonché delle risultanze probatorie complessivamente acquisite, ivi compresa la mancata risposta pagina 8 di 10 della all'interrogatorio formale, deve reputarsi giustificato e legittimo il recesso del CP_1
dal contratto preliminare, risultando comprovato il grave inadempimento della società Pt_1
convenuta.
La stessa, pertanto, deve essere condannata alla restituzione in favore dell'attore del doppio della caparra percepita, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c.
Tuttavia, vi è prova che fosse stata consegnata a titolo di caparra confirmatoria la sola somma di
€ 5.000,00, e non anche il successivo importo di € 3.400,00, versato a mezzo assegno del
9.12.2014.
Infatti, il contratto preliminare in atti, nel prevedere le modalità di corresponsione del prezzo, contemplava il riferimento al versamento “a titolo di caparra confirmatoria” con esclusivo riguardo al primo dei pagamenti concordati, pari appunto ad € 5.000,00.
Sul punto, va precisato che, alla luce della particolare natura della caparra e degli effetti che la legge riconnette alla relativa pattuizione, la dazione di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria deve risultare da un'espressa volontà delle parti, dovendosi nel dubbio ritenere che la somma sia stata versata a titolo di acconto.
In definitiva, dovendosi considerare a titolo di caparra confirmatoria la somma di € 5.000,00 e a titolo di acconto la somma di € 3.400,00, parte convenuta deve essere condannata alla restituzione, in favore di parte attrice, di € 10.000,00 (a titolo di restituzione del doppio della caparra ) + € 3.400,00, per un totale di € 13.400,00.
Sull'importo complessivamente spettante, ammontante ad € 13.400,00, spettano altresì gli interessi legali dalla domanda al saldo, trattandosi di debito di valuta. Va precisato, sul punto, che in caso di inadempimento di contratto preliminare di compravendita, imputabile al promittente alienante, l'obbligazione di quest'ultimo di restituire al promissario acquirente la somma di denaro ricevuta a titolo di caparra configura un debito di valuta, con la conseguenza che essa non
è soggetta a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno (rispetto a quello ristorato con gli interessi legali), che va comunque provato dal creditore (Cass. Civ., Sez. II,
4.11.2022, n. 32536).
Infine, le spese di lite seguono la soccombenza della società convenuta e sono liquidate in dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del valore della controversia ed applicando i valori medi.


P.Q.M.


pagina 9 di 10 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- in parziale accoglimento delle domande attoree, previa riqualificazione nei termini di cui in motivazione, accerta e dichiara la legittimità del recesso esercitato da dal Parte_1
contratto preliminare stipulato in data 14.11.2014, per il grave inadempimento della promittente venditrice e, per l'effetto, condanna quest'ultima, in persona NTroparte_1
del legale rappresentante pro tempore, al pagamento, in favore dell'attore, della somma di €
13.400,00 (di cui € 10.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra ed € 3.400,00
a titolo di restituzione dell'acconto), oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna la in persona del legale rappresentante pro tempore, al NTroparte_1
pagamento, in favore di , delle spese di lite che liquida in € 264,00 per Parte_1
esborsi e in € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Giuseppe Ursini dichiaratosi antistatario.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Latina, 11 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale
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