REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del Giudice dott.ssa
Alessandra Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6894 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
Avv. Purgato IC, quale procuratore di sé stesso nonché, in virtù di mandato in atti, di Pt_1
e CA MI, tutti elettivamente domiciliati presso lo studio del
[...] Parte_2
primo in Caserta alla via E. Moneta n. 3;
ATTORI
E
e rappresentati e difesi, in virtù di mandato in atti, dagli avv.ti CP_1 CP_2
Aldo Natale, Davide Natale e Felice Laudadio, elettivamente domiciliati presso lo studio dei primi in Casagiove alla via Arcivescovo Pontillo n. 75;
CONVENUTI
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato Purgato IC, e Parte_1 Parte_2
CA MI – premettendo di essere condomini del sito in Caserta Controparte_3
alla via E. Moneta n. 3, e che nel mese di novembre del 2020 i condomini e CP_1
hanno installato sul balcone del loro appartamento sul lato nord della facciata CP_2
condominiale una vetrata amovibile frangivento, senza alcuna preventiva comunicazione all'amministratore di condominio, in violazione sia dell'art. 6, lett. d, del regolamento condominiale che dell'art. 1120 c.c. – hanno citato in giudizio e chiedendo al CP_1 CP_2
Tribunale adito di condannare i convenuti alla rimozione della vetrata installata, con vittoria di spese.
Si sono costituiti i convenuti, chiedendo il rigetto della domanda proposta in quanto infondata in fatto ed in diritto.
In particolare, i convenuti hanno eccepito che il regolamento di condominio non è loro opponibile, che in ogni caso la vetrata realizzata non costituisce una parete vietata dall'art. 6, lett. d, del regolamento condominiale e che la realizzazione della vetrata in questione non ha arrecato danni alle parti comuni né determinato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico del fabbricato.
La causa, meramente documentale, è stata, da ultimo, rinviata per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza dell'11.6.2025.
In primo luogo, va accertata la legittimazione ad agire degli attori.
Invero, per giurisprudenza costante, ciascun condomino ha un autonomo potere individuale, concorrente, in mancanza di personalità giuridica del , con quello dell'amministratore, CP_3
di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota".
Il richiamo al rimedio di cui all'art. 1105 c.c. in sede di volontaria giurisdizione non è pertinente nel caso di specie, in quanto gli attori non hanno agito in sede contenziosa nei confronti dell'amministratore per la gestione delle cose comuni ma direttamente nei confronti di altri condomini per la tutela delle cose comuni.
Ciò premesso, la domanda è fondata e va, pertanto, accolta, per le ragioni che seguono.
La vetrata realizzata dai convenuti, in primo luogo, viola l'art. 6, lett. d, del regolamento condominiale.
Va rilevato che il detto regolamento all'art. 6, lett. d, vieta di installare sui balconi pareti di vetro fisse o mobili, arredi di qualsiasi specie aventi altezza superiore a quella dei parapetti o ringhiere.
La vetrata realizzata dai convenuti, al contrario di quanto da loro sostenuto, rientra in tale divieto.
Invero, la vetrata in questione può farsi rientrare nel concetto di parete richiamato dalla disposizione del regolamento in quanto si fa riferimento nella stessa non solo a pareti fisse ma anche a pareti mobili.
Inoltre, a prescindere dalla qualificazione della detta vetrata come parete, la disposizione richiamata del regolamento condominiale fa riferimento anche ad arredi di qualsiasi specie aventi un'altezza superiore a quella dei parapetti o ringhiere e la vetrata in questione ha certamente, come è evidente dai rilievi fotografici prodotti, un'altezza superiore a quella della ringhiera del balcone.
Con riguardo alla opponibilità ai convenuti del regolamento condominiale va, in primo luogo, rilevato che lo stesso ha natura contrattuale, in quanto predisposto dal costruttore dell'edificio condominiale.
Nell'atto di compravendita in favore dei convenuti è espressamente richiamato il regolamento di condominio.
In particolare, nel detto atto si legge che l'acquisto “comprende tutti i relativi e proporzionali diritti sulle cose e parti comuni dell'intero condominio di cui l'immobile venduto fa parte, il tutto così come risulta dal regolamento di condominio e come dal titolo di provenienza e con tutte le riserve, limitazioni, servitù e patti in esso contenuti e dei quali la parte acquirente si dichiara a perfetta conoscenza, accettandoli incondizionatamente”.
L'eccezione dei convenuti secondo cui il regolamento condominiale sottoposto loro in visione al momento della stipula del rogito non è e né avrebbe potuto essere quello raccolto con verbale per
Notar dott. in data 06.12.2001 risulta priva di pregio. Persona_1
Invero, i convenuti non hanno dedotto ancor prima che dimostrato in cosa divergerebbe il regolamento a loro sottoposto in sede di stipula dell'atto di compravendita rispetto a quello successivamente pubblicato e trascritto.
Inoltre, nel verbale di pubblicazione del regolamento condominiale il Notaio dà atto di ricevere in deposito il regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali, regolamento, quindi, non redatto in quella occasione ma già esistente, avendo appunto il verbale in questione unicamente lo scopo di pubblicazione e trascrizione del regolamento di condominio già predisposto dal costruttore.
Relativamente all'opponibilità del regolamento condominiale, non trascritto, come nel caso di specie, precedentemente all'atto di acquisto, ma richiamato nel contratto di compravendita, va rilevato che non sussiste un orientamento unanime della giurisprudenza di legittimità.
Invero, secondo alcune sentenze “le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto” (Cass. 10523/03; Cass. 17886/09; Cass. 4529/22).
Altre sentenze della Corte di Cassazione (Cass. 38085/22; Cass. 24526/2022; Cass. 21024/2016), specificano, invece, che ai fini della opponibilità all'acquirente del regolamento condominiale, con riguardo alle limitazioni imposte ai condomini, non basta il richiamo generico allo stesso nell'atto di compravendita, se non trascritto, ma è necessaria la specifica indicazione della limitazione gravante sull'immobile, mediante la riproduzione delle clausole del regolamento all'interno dell'atto stesso.
Il primo orientamento richiamato, secondo cui per l'opponibilità del regolamento di condominio è sufficiente il suo richiamo nell'atto di acquisto, risulta maggiormente condivisibile, in quanto sarebbe particolarmente oneroso richiedere che ogni singola limitazione prevista nel regolamento condominiale sia inserita nell'atto di compravendita in modo specifico. In ogni caso, la realizzazione della vetrata in questione, oltre a violare l'art. 6, lett. d, del regolamento, viola anche l'art. 1120 c.c., in quanto lede il decoro architettonico del fabbricato.
Relativamente alla violazione del decoro architettonico, va rilevato che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “in tema di condominio negli edifici, per " decoro architettonico " deve intendersi l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata armonica fisionomia ed una specifica identità; pertanto, nessuna influenza, ai fini della tutela prevista dall'art.1120 cod. civ., può essere attribuita al grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell'edificio, ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. 851/07), che
“ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità” (Cass. 1445/09) e che “costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio” (10350/11).
Ebbene, dai rilievi fotografici prodotti in atti, risulta evidente che la vetrata in questione quando è aperta lede il decoro architettonico del fabbricato, in quanto si riflette negativamente sull'armonia dello stesso e non rispetta le sue linee estetiche, tenuto anche conto che compre, quando aperta, le travi, che connotano l'estetica del fabbricato, poste sul soffitto dei balconi del . CP_3
Pertanto, in accoglimento della domanda proposta, i convenuti vanno condannati alla rimozione della vetrata realizzata sul balcone del loro appartamento sul lato nord della facciata condominiale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono, pertanto, poste a carico dei convenuti, in solido tra loro. Esse si liquidate come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal
D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede: a) condanna i convenuti alla rimozione della vetrata realizzata sul balcone del loro appartamento sul lato nord della facciata condominiale;

b) condanna i convenuti, in solido tra loro, alla refusione delle spese di lite in favore degli attori che si liquidano in complessivi € 5.500,00, oltre spese generali, IVA e CPA, come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. IC Purgato, dichiaratosene anticipatario.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 12.6.2025
Il Giudice,
dott.ssa Alessandra Tedesco