REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SASSARI
SECONDA SOTTOSEZIONE CIVILE
Il Giudice monocratico, dott.ssa Ada Gambardella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 240/2022 R.G., promossa
DA
n persona del legale rappresentante , Parte_1 Parte_2
con l'avv. CUBEDDU FRANCESCO
RICORRENTE
CONTRO
in persona del legale rappresentante con l'avv. Controparte_1 CP_2
PITTALIS MARCO
CONVENUTA
Causa in punto di risoluzione contrattuale, trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice: 1) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;
2) dato atto della formale comunicazione, effettuata con PEC del 2 agosto 2018, dalla
[...]
( già per mutamento di denominazione o ragione sociale) Parte_1 CP_3
alla promittente acquirente, dell'avvalersi della clausola Parte_3

risolutiva espressa di cui all'art. 5) del contratto preliminare di compravendita immobiliare intercorso in data 30 maggio 2018 con la la e della Pt_3 Controparte_1
conseguente risoluzione ipso iure del contratto;
3) dato atto della formale comunicazione, effettuata con PEC del 19 maggio 2020 dall'Avv. Vincenzo Ussani, per conto della , alla dell'avvalersi della clausola Parte_1 Parte_3
risolutiva espressa di cui agli artt. 5 e 7.1 di cui al secondo addendum a preliminare di compravendita immobiliare del 30 maggio 2018 e della conseguente risoluzione di diritto del contratto;
4) dichiarare l'avventa risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 30 maggio 2018 e del secondo addendum di compravendita immobiliare intercorso in data 13 marzo 2020 tra la , oggi e CP_3 Parte_1
la e, per l'effetto, 5) ordinare alla il rilascio Controparte_1 Parte_3
immediato degli immobili oggetto del risolto contratto preliminare di compravendita, in dettaglio, identificati: Valledoria, Corso Europa n° 40, Foglio 8, Mapp.li 1230 - Sub.
3 e 187 S. 5; Valledoria, Corso Europa, n° 52, Foglio 8, Mapp.145 – Sub 4 – 5 – 6; 6) accertare che l'indennità mensile dovuta dalla per l'occupazione dei Parte_3
locali oggetto del risolto contratto preliminare di compravendita immobiliare ammonta ad € 1.666,66 oltre imposta;
7) accertare che, sin dal 1° settembre 2018 al 31 dicembre
2021, per 40 mesi, la ha occupato, senza titolo, i locali oggetto del Parte_3
contratto preliminare di compravendita immobiliare risolto di diritto sin dal 2 agosto
2018 e, per l'effetto, 8) condannare la al pagamento della somma Parte_3
di € 66.666,40 per indennità di occupazione sino alla data del 31 dicembre 2021, oltre alle ulteriori indennità mensili maturande dal 1° gennaio 2022 sino al momento della riconsegna dei locali;
9) con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa. In via meramente subordinata 10) accertare l'inadempimento posto in essere dalla
[...]
sia in relazione alle obbligazioni contenute nel contratto preliminare di Parte_3
compravendita immobiliare intercorso con la (già Controparte_4 CP_3
per mutamento di denominazione o ragione sociale) in data 30 maggio 2018 e
[...]
dell'attivazione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 5), ritualmente comunicata alla con PEC del 2 agosto 2018; 11) accertare l'ulteriore Parte_3 inadempimento posto in essere dalla in relazione alle medesime Parte_3
obbligazioni contenute nel preliminare del 30 maggio 2018, così come riportate ed integrate nel secondo addendum a preliminare di compravendita immobiliare del 30 maggio 2018 formalizzato in data 13 marzo 2020 e dell'attivazione della clausola risolutiva espressa di cui agli artt. 5 e 7.1 ritualmente comunicata alla con Parte_3
PEC del 19 maggio 2020 dall'Avv. Vincenzo Ussani e, conseguentemente, 12) dichiarare l'avventa risoluzione del contratto preliminare e del secondo addendum di compravendita immobiliare intercorso tra la oggi e la CP_3 Controparte_5
e, per l'effetto, 13) ordinare alla il rilascio Controparte_1 Parte_3
immediato degli immobili oggetto del risolto contratto preliminare di compravendita, in dettaglio, identificati: Valledoria, Corso Europa n° 40, Foglio 8, Mapp.li 1230 - Sub.
3 e 187 S. 5; Valledoria, Corso Europa, n° 52, Foglio 8, Mapp.145 – Sub 4 – 5 – 6; 14) accertare che l'indennità mensile dovuta dalla per l'occupazione dei locali Parte_3
oggetto del risolto contratto preliminare di compravendita immobiliare ammonta ad €
1.666,66 oltre imposta;
15) accertare che, sin dal 1° settembre 2018 al 31 dicembre
2021, per 40 mesi, la ha occupato, senza titolo, i locali oggetto del Parte_3
contratto preliminare di compravendita immobiliare risolto di diritto sin dal 2 agosto
2018 e, per l'effetto, 16) condannare la in persona del suo legale Parte_3
rapp.te pro tempore, al pagamento della somma di € 66.666,40 per indennità di occupazione sino alla data del 31 dicembre 2021, oltre alle ulteriori indennità mensili maturande dal 1° gennaio 2022 sino al momento della riconsegna dei locali;
17) con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.
Per parte convenuta: in via principale accertare e dichiarare l'inapplicabilità della clausola risolutiva espressa ovvero dell'art. 1453 c.c. per tutte le ragioni esposte nel sopra esteso atto, atteso che il mancato adempimento parziale degli obblighi a carico della Promittente acquirente è dipeso anche da circostanze imputabili alla
[...]
(incongruenze catastali) ovvero da causa di forza maggiore (effetti Parte_1
correlati alla pandemia da COVID-19); per l'effetto, rigettare le domande formulate dalla ricorrente in quanto infondate in fatto ed in diritto;
in via subordinata nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, verificato l'intervenuto pagamento di una somma sufficiente ad integrare il prezzo di acquisto dell'immobile di cui al punto 1.a), accertare e dichiarare la risoluzione parziale del contratto preliminare e del cd. “Secondo Addendum” con riferimento alla vendita del solo immobile di cui al successivo punto 1.b); per l'effetto, disporre il trasferimento di proprietà dell'immobile sub punto 1.a) dalla alla Parte_1 Parte_3
- rigettare la richiesta di condanna al pagamento dell'importo richiesto a titolo di
[...]
indennità di occupazione, da riqualificare come richiesta di risarcimento del danno, in quanto errata sia nei presupposti che nella quantificazione, per tutte le ragioni esposte nella parte motiva e, segnatamente, nel paragrafo 3 della presente comparsa;
in via ulteriormente subordinata, verificato l'intervenuto pagamento di una somma sufficiente ad integrare il prezzo di acquisto dell'immobile di cui al punto 1.a), accertare e dichiarare la risoluzione parziale del contratto preliminare e del cd.
“Secondo Addendum” con riferimento alla vendita del solo immobile di cui al successivo punto 1.b); per l'effetto, disporre il trasferimento di proprietà dell'immobile sub punto 1.a) dalla alla previo esperimento Parte_1 Parte_3
di C.T.U. estimativa, accertare e dichiarare l'esatta consistenza dell'indennità dovuta alla ricorrente (rectius del danno subito dalla ricorrente) per l'indisponibilità dell'immobile sub punto 1.b) delle premesse e condannare la al Parte_3
pagamento della somma così rideterminata;
in via ulteriormente subordinata e riconvenzionale, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle precedenti domande formulate in via principale e in via subordinata, disporre la risoluzione del contratto preliminare e del “Secondo Addendum” e, per l'effetto, condannare la al pagamento dell'indennità di occupazione (rectius a risarcire il Parte_3
danno subito dalla Ricorrente) nella misura che verrà determinata previo esperimento di una C.T.U.; - in caso di declaratoria della risoluzione del contratto – attesa l'incompatibilità, per tutte le ragioni esposte nel precedente paragrafo 1, della domanda risarcitoria formulata dalla ricorrente con il diritto al trattenimento della caparra confirmatoria – ordinare alla ricorrente medesima la restituzione alla Parte_3 di tutte le somme a tale titolo incamerate. Con vittoria di spese, competenze ed
[...]
onorari di causa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. già esponeva che Parte_1 CP_3
questa con contratto preliminare del 30/05/2018 aveva promesso di vendere alla due immobili in Comune di Valledoria (corpo A e corpo B) e che Controparte_1
nella medesima data la aveva anche ceduto all'altra contraente il preliminare di CP_3
compravendita di due porzioni di terreno sempre in Comune di Valledoria. Esponeva altresì che all'art. 2 era stato stabilito il termine del 15/07/2018 per la stipula dell'atto pubblico e che contestualmente la promittente venditrice aveva concesso in locazione alla fino a quella data gli immobili del preliminare per un canone Parte_3
complessivo per 45 giorni di godimento di Euro 2.500,00 oltre IVA. Continuava, affermando che all'art. 5 era stata prevista (e confermata con doppia sottoscrizione ex artt. 1341 e 1342 c.c.) una clausola risolutiva espressa per il caso di inadempimento del promissario acquirente con diritto della venditrice di risolvere unilateralmente il contratto, trattenendo gli acconti. Riferiva, poi, come all'art. 7 fosse stato determinato il prezzo di Euro 275.000,00 oltre IVA e previsto ex art. 1385 secondo comma c.c. che in caso di inadempimento del promissario acquirente all'obbligazione di concludere il definitivo entro il 30/07/2018 la promittente venditrice avrebbe trattenuto le somme versate a titolo di caparra pari ad Euro 40.000,00 con recesso del contratto. Ancora, esponeva che all'art. 8 la si era impegnata, previo trasferimento della proprietà CP_3
del compendio, a cedere la proprietà anche di due posti auto entro la data del
31/12/2018. Si doleva di come non avesse stipulato l'atto pubblico né nel Parte_3
termine ritenuto essenziale del 15 luglio 2018 né successivamente, visto che la successiva diffida ad adempiere era rimasta priva di riscontro. Esponeva, poi, che con
PEC del 02/08/2018 aveva comunicato alla controparte il formale recesso dal contratto con contestuale ritenzione definitiva della caparra e intimato la riconsegna degli immobili, data anche la scadenza della locazione, e che, nonostante la risoluzione non fosse mai stata contestata, l'avversaria non aveva mai rilasciato i beni. Affermava, di seguito, che la stessa aveva comunicato il 28/08/2018 il nome del notaio Parte_3
che avrebbe dovuto rogare l'atto senza, tuttavia, indicare anche la data della stipula e continuando ad omettere la riconsegna dei locali. Affermava che la controparte aveva anche inviato una disposizione di bonifico che non aveva avuto tuttavia alcun concreto riscontro, promettendo il suo adempimento, a cui non aveva mai dato seguito, fino a che con PEC del 17/01/2019 le erano stati analiticamente contestati tutti i gravi inadempimenti e le era stata nuovamente chiesta la riconsegna degli immobili.
Deduceva come in data 13.3.2020 si fosse addivenuti alla sottoscrizione di un documento denominato “secondo addendum ha preliminare di compravendita in data
30 maggio 2018” con cui, nonostante la risoluzione legittimamente operata del contratto e senza rinuncia alla stessa, era stata concessa alla la possibilità Parte_3
di concludere il contratto definitivo in adempimento del preliminare, ma, visti i ritardi, con l'integrazione della caparra con il versamento di ulteriori Euro 50.000,00 e la fissazione, quale condizione essenziale, della stipula del definitivo entro 100 giorni dal pagamento della caparra confirmatoria e cioè dal 6.2.2020. Esponeva che nella persistenza dell'inadempimento della controparte con PEC del 19/05/2020 era stata ribadita la risoluzione di diritto del contratto ed intimata a la riconsegna Parte_3
degli immobili, senza che neppure in seguito a tale comunicazione la risoluzione fosse stata contestata. Peraltro, evidenziava come nelle more della stipula del contratto definitivo per consentire alla controparte di svolgere la sua attività le erano stati concessi in locazione temporanea gli immobili oggetto del contratto preliminare di vendita, stabilendo il corrispettivo canone che era stato tuttavia versato solo fino alla data del 31 agosto 2018, sicché dal successivo mese di settembre e fino al 31 dicembre
2021 e dunque per 40 mesi era maturata un'indennità di occupazione di Euro 66.666,40, oltre imposta. Concludeva come riportato in epigrafe.
Si costituiva tempestivamente la convenuta che, ripercorse le vicende contrattuali, sosteneva di aver eseguito nel primo degli immobili promessi in vendita importanti interventi di ristrutturazione, necessari per adibire i locali a suoi uffici (ma analoghi importanti interventi anche di carattere impiantistico avrebbe richiesto il secondo immobile). Deduceva come, data la mancata stipula del definito nel termine concordato, era stato convenuto un nuovo termine per il rogito, ma inutilmente, tanto che l'avversaria in data 17.1.2019 l'aveva diffidata a riconsegnare subito il complesso immobiliare, a pagare l'indennità di occupazione, a ripristinare lo stato originario dei beni e risarcire i danni. Evidenziava come il primo degli immobili oggetto del preliminare presentasse varie difformità catastali indicate dallo stesso notaio incaricato e che erano state risolte a sua cura e spese nell'interesse della stessa promittente venditrice, alla quale era stata diretta in data 7.11.2029 una nuova proposta contrattuale che prevedeva l'ulteriore versamento di Euro 50.000,00, regolarmente pagati, e la compensazione con un suo credito di Euro 25.077,36. Deduceva come a seguito di tali nuovi accordi si fosse pervenuti in data 13.3.2020 al “secondo addendum a preliminare di compravendita in data 30 maggio 2018”, in forza del quale si era impegnata alla stipula del definitivo entro 100 giorni dal pagamento delle somme indicate. Tanto esposto in fatto, evidenziava la necessaria alternatività tra il recesso esercitato dalla controparte in data 2.8.2018 (come ribadito nelle missive del 12.10.2018 e del
19.1.2019, con cui era stato anche chiesto il risarcimento dei danni per l'indisponibilità dei beni promessi) e la risoluzione del preliminare e del secondo addendum comunicata in data 19.5.2020 e ribadita il 22.6.2020 e la conseguente diversa funzione dei due istituti, sicché la domanda di risarcimento del danno per intervenuta risoluzione del contratto e quella di ritenzione della caparra per intervenuto recesso erano da considerare del tutto incompatibili tra loro. Affermava, dunque che, avendo chiesto l'accertamento o la pronuncia di risoluzione e la condanna al risarcimento del danno da occupazione, la controparte non potesse anche pretendere di ritenere la caparra confirmatoria. Contestava anche la quantificazione dei danni (indennità di occupazione), riferita arbitrariamente a quanto era stato pattuito nel contratto di locazione, destinato solo a disciplinare l'utilizzo degli immobili fino alla stipula del contratto definitivo. Peraltro, rilevava come il contratto fosse stato impropriamente definito come locazione, visto che solo il primo dei beni promessi era idoneo all'utilizzo. Affermava che comunque il canone era da ritenere sproporzionato ai valori di mercato. Respingeva la responsabilità per la mancata stipula del definitivo, dovuta alla mancanza della documentazione necessaria e posta nella disponibilità dell'avversaria (come le certificazioni energetiche e il certificato di agibilità) e alle plurime incongruenze catastali, risolte con una serie di pratiche di cui si era fatta carico e che erano state concluse solo nel febbraio del 2019, tanto che nel marzo del 2020 si era addivenuti al nuovo accordo, concluso proprio durante il lockdown conseguente alla nota pandemia che aveva causato lo stallo economico generale che aveva inciso anche nel settore edilizio, tanto da privarla anche delle risorse economiche necessarie per adempiere ai nuovi obblighi assunti. In tali condizioni evidenziava un caso di forza maggiore che avrebbe escluso ogni sua responsabilità, ma anche la legittimazione della pretesa della controparte di ottenere la risoluzione del contratto. Ricordando, poi, come il contratto iniziale avesse previsto il pagamento del prezzo di Euro 125.000,00, per l'immobile sub punto 1.a) e di Euro 150.000,00 per l'immobile di cui al punto 1.b), stante l'autonomia dei due beni ed avendo corrisposto il complessivo importo di Euro
126.234,06 (di cui Euro 30.077,36 a mezzo di compensazione con il credito per le spese delle pratiche di regolarizzazione catastale) e dunque una somma complessivamente superiore al prezzo di vendita dell'immobile di cui al punto 1.a del contratto, riteneva che la controparte poteva agire solo per la risoluzione parziale del preliminare e del secondo addendum limitatamente all'immobile di cui al punto 1.b e comunque pretendere il risarcimento del danno solo per quello. In via riconvenzionale insisteva per il trasferimento dell'immobile di cui al punto 1.a e chiedeva la restituzione delle somme versate.
La causa, istruita solo con produzioni documentali, era rimessa in trattazione su richiesta della convenuta che aveva rappresentato la concreta possibilità di un accordo e, naufragata la soluzione conciliativa, nuovamente trattenuta in decisione sulle sopra riportate conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE Per maggiore chiarezza è opportuno esaminare la vicenda contrattuale che ha interessato le odierne parti.
Con contratto preliminare privo di data, ma collocato da entrambi i contendenti al
13/05/2018, la divenuta , dopo aver premesso che con CP_3 Parte_1
scrittura del 30/05/2018 è stato ceduto all'odierna convenuta un altro preliminare di vendita avente ad oggetto gli immobili di cui al catasto terreni foglio 8 mappale 630 e mappale 878 sempre in Comune di Valledoria (contratto non prodotto nel presente giudizio), ha promesso di vendere a che ha promesso di acquistare per sé Parte_3
o per persona da nominare, due compendi immobiliari di cui si è dichiarata proprietaria e cioè il corpo A (censito al foglio 8 mappale 1230 sub 3 e il terreno pertinenziale dove erano ubicati i posti auto e di cui al foglio 8 mappale 187 sub 5) e il corpo B (composto da un fabbricato di cui al foglio 8, mappali 145 sub 4, 5, 6 e 5 B.C.N.C). Le parti hanno, poi, previsto che il trasferimento avrebbe dovuto avvenire entro il 15/07/2018, data fino alla quale in forza di contratto temporaneo di locazione la promittente acquirente avrebbe goduto dei beni a fronte del pagamento del canone unitariamente fissato in
Euro 2.500,00 oltre IVA. Tale contratto è stato concluso, prodotto ed eseguito regolarmente, avendo avuto inizio in data 30/05/2018 e termine alla data del
15/07/2018, senza che alcuna contestazione sia intervenuta al riguardo (sicché detto contratto non appartiene alla materia del giudizio anche ai fini del rito applicabile).
L'art. 7 del contratto preliminare ha determinato il prezzo di vendita per l'immobile di cui al corpo A in Euro 125.000,00 oltre IVA e per quello di cui al corpo B in Euro
150.000,00 oltre IVA, da pagare quanto ad Euro 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria con la sottoscrizione del contratto, quanto ad Euro 20.000,00 sempre a titolo di caparra confirmatoria entro il 15/06/2018 e quanto al resto, evidentemente, stante la mancanza di altri termini, al momento del rogito. E' stato poi previsto ai sensi dell'art. 1385 comma secondo c.c. che in caso di inadempimento del promittente acquirente all'obbligo di stipulare il contratto definitivo dal 30/07/2018 la promittente venditrice avrebbe potuto esercitare la facoltà di recesso. trattenendo la caparra di Euro
40.000,00. L'art. 5 del preliminare contiene, invece, la previsione della clausola risolutiva espressa, atteso che in caso di mancato pagamento anche di una sola rata del prezzo il contratto si sarebbe risolto automaticamente con il decorso del termine di 15 giorni dalla scadenza del termine per l'adempimento; anche in tal caso è stato previsto il trattenimento della caparra in capo al promittente acquirente.
Con PEC del 27/07/2018 la promittente venditrice, stante la decorrenza del termine del
15/07/2018, ha invitato alla stipula del rogito, prospettando in mancanza l'esercizio del diritto di recesso con il conseguente incameramento della caparra di Euro 40.000,00.
Sempre in mancanza di conclusione del contratto definitivo con PEC del 02/08/2017
l'odierna attrice ha comunicato il suo recesso, rappresentato l'incameramento della caparra confirmatoria di Euro 40.000,00 e invitato al rilascio degli immobili, stante anche la scadenza del contratto di locazione di cui si è detto.
Ora, deve ritenersi che la proprietaria, promittente venditrice, di fronte all'asserito inadempimento all'obbligazione di concludere il contratto definitivo ha esercitato la facoltà di recedere dal contratto, come previsto dall'art. 1385 secondo comma c.c., richiamato dall'art. 7.
Con missiva dell'ottobre 2018 parte attrice attraverso il suo legale ha affermato di essersi avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 5 del contratto ed ha invitato nuovamente alla riconsegna degli immobili, oltre che al pagamento dell'indennità di occupazione.
Deve tuttavia ritenersi che, essendo stata esercitata la facoltà di recesso (come da precedente comunicazione), il contratto è divenuto inefficace ex art. 1385 secondo comma c.c. e non che si è risolto stragiudizialmente ex art. 1456 c.c., atteso che la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa in realtà è intervenuta rispetto ad un contratto già divenuto inefficace appunto per l'esercizio della facoltà di recesso. La diffida alla restituzione, al pagamento dei danni e al ripristino dello stato originario degli immobili è contenuta anche nella missiva del 17/01/2019. In data 11/03/2020 le parti sono addivenute ad un altro contratto che, richiamato l'originario preliminare (nonostante l'affermazione di cui alla lettera J della premessa per cui non si è fatto luogo ad alcuna novazione dell'originario contratto preliminare, essendo questo ormai divenuto inefficace per effetto del recesso), deve in realtà considerarsi come un nuovo autonomo contratto, fonte di nuove obbligazioni. E di tanto si trova conferma anche nell'art. 11.1, in cui si precisa che il nuovo regolamento sostituisce tutti i precedenti accordi sia scritti che orali, sicché l'odierna attrice ha promesso di vendere sempre i beni di cui al corpo A e al corpo B all'odierna convenuta;
la vendita è stata prevista a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto e nella consistenza in cui si sarebbero trovati gli immobili al momento del trasferimento;
è stata prevista all'art. 5 la clausola risolutiva espressa, ma il suo carattere assolutamente generico (è stato disposto che il mancato adempimento secondo i termini e le condizioni previste nell'accordo avrebbe costituito causa di risoluzione di diritto del contratto con risoluzione ipso jure dello stesso a seguito della volontà della promittente venditrice di avvalersi della clausola con suo diritto a trattenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria) la rende non conforme alla previsione di cui all'art. 1456 c.c. che richiede necessariamente il riferimento dell'inadempimento a determinate obbligazioni e dunque nulla per indeterminatezza dell'oggetto (Cass. 4796 del 2016 e
32655 del 2021). Per il resto, ribadito il prezzo di Euro 125.000,00 oltre IVA per il corpo A e di Euro 150.000,00 oltre IVA per il corpo B, dando atto della corresponsione della complessiva somma di Euro 115.077,36 sempre a titolo di caparra confirmatoria, con conseguente parte di prezzo ancora dovuta pari ad Euro 159.922,64 oltre IVA, da versare all'atto del rogito notarile, è stato fissato il termine essenziale per la conclusione del contratto e cioè quello di 100 giorni dalla data dell'11.3.2020 e dunque il termine essenziale del 19.6.2020 (o, a considerare la sospensione generale dei termini per la pandemia, del 19/08/2020). All'art. 7.2 è stato stabilito che in caso di inadempimento all'obbligo di stipulare il contratto definitivo nel termine essenziale da parte del promittente acquirente, l'odierna attrice avrebbe potuto recedere dal contratto trattenendo la caparra confirmatoria di Euro 90.000,00, comprensiva anche della somma di Euro 25.077,36 che l'attrice avrebbe dovuto versare alla convenuta. Per quanto detto circa la validità della clausola risolutiva espressa, ma anche per l'espresso rinvio all'art. 1385 secondo comma c.c. di cui all'articolo 7.2, non può ritenersi effettivamente significativo il richiamo all'art. 5 e alla clausola risolutiva espressa colà prevista. Vi sarebbe, infatti, una sovrapposizione tra due istituti tra di loro incompatibili, come confermato dal terzo comma dell'art. 1385 c.c., da cui emerge che il contraente che subisce l'inadempimento della controparte può o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta che rappresenta una forma di liquidazione predeterminata, forfettaria e del tutto prescindente da un onere probatorio del danno subito (Cass. 31928 del 2023) oppure optare per la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. e il risarcimento del danno che, tuttavia, in tal caso dovrà essere puntualmente allegato e provato.
Ora, prima dello scadere del termine essenziale, e precisamente con PEC del
19/05/2020, l'attrice ha comunicato la risoluzione del contratto, evidentemente avvalendosi della clausola risolutiva espressa di cui si è detto;
non è anche stato esercitato il diritto di recesso, tenendo presente che la cristallizzazione dell'inadempimento avrebbe potuto verificarsi solo con la scadenza del termine essenziale che tuttavia non è mai stato invocato nella missiva del 19/05/2020, appunto perché non venuto ancora a scadenza.
Anche nella PEC del 22/06/2020 si ribadisce la precedente risoluzione del contratto, ma non si manifesta alcuna volontà di recedere.
Essendo, tuttavia, pacifico che alla data del 19 giugno 2020 come pure a quella del 19 agosto 2020 il definitivo non è stato stipulato, deve ritenersi che il contratto si sia risolto, ma non per effetto della volontà della promittente venditrice di avvalersi della clausola risolutiva espressa quanto per lo spirare del termine essenziale ex art. 1457
c.c. Escluso per quanto sopra detto, che possa aver operato la clausola risolutiva espressa, tutte le domande principali che dipendono dall'accoglimento della domanda di riconoscere intervenuta la risoluzione ex art. 1456 c.c. devono essere rigettate.
Quanto poi ha chiesto parte attrice è di pronunciare in via subordinata la sentenza costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento dell'avversaria. Pur essendo pacifico che ad oggi nessun contratto definitivo è intervenuto, è anche vero che non vi
è alcuna evidenza documentale del fatto che la promittente venditrice abbia convocato davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo, alla cui Parte_3
conclusione secondo la documentazione versata in giudizio sarebbe stata d'ostacolo anche la non corretta identificazione in catastale dei beni promessi. Non è, pertanto, possibile individuare alcun inadempimento della convenuta rispetto all'obbligo di concludere il definitivo entro il termine di 100 giorni dalla stipula del nuovo contratto preliminare con conseguente rigetto delle domande subordinate di cui ai numeri 10, 11
e 12 delle conclusioni di parte attrice. Sebbene, poi, il contratto si sia risolto per lo spirare del termine essenziale non addebitabile a parte convenuta, si devono comunque ritenere prodottisi gli effetti restitutori che ne derivano;
pertanto, può trovare accoglimento la domanda di di condannare al Parte_1 Controparte_1
rilascio immediato degli immobili oggetto del risolto contratto preliminare di compravendita (in dettaglio, così identificati: Valledoria, Corso Europa n° 40, Foglio
8, Mapp.li 1230 - Sub. 3 e 187 S. 5; Valledoria, Corso Europa, n° 52, Foglio 8,
Mapp.145 – Sub 4 – 5 – 6).
Le domande da 14 a 16 di parte attrice integrano una pretesa risarcitoria derivante dal mancato godimento dei beni che risultano ancora oggi detenuti dalla controparte senza che ve ne sia più titolo, essendo venuto da tempo a scadenza il contratto di locazione transitoria e non potendosi neppure giustificare con una sorta di anticipazione degli effetti del contratto definitivo la sua relazione materiale con la res in forza del contratto preliminare del 2020, come detto risoltosi per decorso del termine essenziale. Secondo l'orientamento cui si aderisce (espresso da Cass. 11203 del 2019) il pregiudizio in questione non può essere in re ipsa, atteso che, ove così fosse, si identificherebbe nel danno evento e non nel danno conseguenza e finirebbe per sostanziarsi in un danno punitivo non solo al di fuori delle fattispecie in cui tanto è espressamente previsto in applicazione dell'art. 23 Cost. (Cass. n. 16601 del 2017), ma anche in contrasto con l'insegnamento delle Sezioni Unite (n. 26972 del 2008) che ai fini risarcitori dà rilevanza unicamente al danno conseguenza che deve essere prima specificamente allegato e poi dimostrato. E se è certamente possibile il ricorso alle presunzioni semplici, è altrettanto vero che queste non possono escludere gli oneri di precisa allegazione e (in caso di contestazione) di puntuale prova dell'istante. Nel caso di specie si è fatto solo genericamente riferimento alla protratta ingiustificata occupazione del bene, senza che sia stata anche solo indicata la specifica privazione subita (come l'impossibilità di utilizzare direttamente l'immobile con i disagi connessi alla necessità di procacciarsene aliunde un altro o l'impossibilità di locarlo o di venderlo a prezzo che sarebbe stato più vantaggioso, se il bene fosse stato rilasciato tempestivamente) o che siano stati apportati elementi da cui poter ragionevolmente desumere un fruttuoso utilizzo dei cespiti. Vero che secondo la recente pronuncia a
Sezioni Unite della Suprema Corte (n. 33645 del 2022) in caso di occupazione senza titolo di un immobile, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, è possibile ricorrere alla valutazione equitativa e, dunque, anche al criterio del canone locativo di mercato.
Ma tale soluzione attiene al momento della quantificazione di un danno del cui an, anche solo per presunzioni, sia già stata raggiunta la prova, fattispecie che non ricorre nel caso di specie. Ne è conferma la successiva giurisprudenza di legittimità (Cass. n.
10477 del 2024 e n. 14947 de 2023) che ai fini del risarcimento del danno da indisponibilità dell'immobile subito dal proprietario richiede una prova che può essere offerta anche mediante presunzioni e dunque con l'allegazione di determinate caratteristiche materiali o qualità giuridiche del bene che consentano di ritenere verosimile che sarebbe stato o messo a reddito o utilizzato direttamente e immediatamente dall'avente diritto;
solo superato il vaglio dell'an è possibile ricorrere ai criteri di valutazione equitativa fondata sul parametro dei canoni di locazione praticati sul mercato in quel certo momento storico per immobili di pari caratteristiche.
Spirato con il termine essenziale il contratto, non possono neppure trovare accoglimento le domande della convenuta di dichiarazione di sua risoluzione parziale e di trasferimento di uno dei corpi immobiliari che ne ha costituito oggetto.
Dal momento che il contratto si è risolto di diritto, deve trovare accoglimento la domanda riconvenzionale di condannare l'attrice alla restituzione delle somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria, atteso che secondo la disciplina di cui all'art. 1385
c.c. perché chi l'ha ricevuta possa trattenerla non solo deve riconoscersi l'inadempimento della controparte, ma a seguito dello stesso deve essere stato esercitata la facoltà di recesso, facoltà che mai risulta essere stata attuata e comunicata dall'attrice nelle numerose missive successive alla conclusione dei contratti (tanto che, appunto, le domande della sono state dirette alla risoluzione del contratto). CP_3
Pertanto, secondo quanto la stessa attrice ha riconosciuto di aver ricevuto a titolo di caparra confirmatoria a pag. 5 del contratto dell'11.3.2020, deve accogliersi la richiesta di sua condanna alla restituzione in favore di parte convenuta della somma di Euro
115.077,36, senza interessi in difetto di domanda.
L'esito del giudizio, che ha visto solo in parte accogliere le istanze delle parti, determina la compensazione delle spese di lite.

PER QUESTI MOTIVI

Il Tribunale, definitivamente pronunciando:
- dichiara risolto per scadenza del termine essenziale il contratto preliminare di compravendita dell'11.3.2020;
- condanna al rilascio immediato in favore di Controparte_1 Controparte_5
degli immobili oggetto del risolto contratto preliminare di compravendita,
[...]
così identificati: in Valledoria, Corso Europa n° 40, Foglio 8, Mapp.li 1230 - Sub. 3 e 187 S. 5; in Valledoria, Corso Europa, n° 52, Foglio 8, Mapp.145 – Sub
4 – 5 – 6.
- rigetta la domanda di risarcimento dei danni proposta da Parte_1
- condanna alla restituzione in favore di Parte_1 Controparte_1
della somma di Euro 115.077,36;
- rigetta le altre domande proposte da Controparte_1
- spese compensate.
Sassari, 14.4.2025
Il Giudice
Dott.ssa Ada Gambardella