REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sez. VI civ., riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
1) dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
2) dott. Giorgio Sensale Consigliere
3) dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere rel. nel procedimento nr. 3272/ 2020, all'esito della camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA tra
( ), in persona dell'Amministratore Unico e l.r.p.t., Parte_1 P.IVA_1
rapp.to e difeso giusta mandato in calce al ricorso in appello, congiuntamente e disgiuntamente, dagli avv. ti Giuseppe Tamburrino ( ), C.F._1
Antonio de Angelis ( e Gianfranco Petraglia C.F._2
( ), con i quali elett.te dom.lia in Napoli, V.le Gramsci, 17/b. C.F._3
RICORRENTE
E
), in persona del suo procuratore speciale p.t., Controparte_1 P.IVA_2
rapp.tata e difesa dall'avv. Anna Tragni ( e dall'avv. C.F._4
Lorenzo Zampagnone ( ), come da procura allegata, con i C.F._5
quali elett.te dom.lia in Napoli alla via Crispi, 72.
RESISTENTE
Conclusioni
Per la ricorrente: - accogliere il presente appello ed in riforma della sentenza di primo grado: Pag. 1 a 11

- accertare e dichiarare l'insussistenza, nel caso di specie, della fattispecie risolutoria di cui all'art. 1463 c.c., non essendosi verificata alcuna impossibilità definitiva della prestazione;

- accertare e dichiarare il grave inadempimento del conduttore rispetto agli obblighi di cui al contratto di locazione dell'1/6/2011 e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di locazione;

- conseguentemente, condannare la appellata al risarcimento nei confronti dell'attrice dei danni derivanti dalla mancata percezione dei canoni da parte della relativamente ai periodi di totale mancata redditività dei Parte_1
locali, cui va aggiunta la differenza tra l'importo del canone pattuito con il nuovo conduttore (pari ad €. 15.000,00 + IVA mensile) e quello CP_2
originariamente pattuito nel contratto di locazione stipulato in data 1/6/2011 con la odierna appellata sino alla scadenza del 20.02.2020 (pari ad €. 17.000,00
+ iva mensile); più dettagliatamente €. 17.00,00 + iva a far data dal febbraio 2017 al giugno 2018 (per un totale di n. 16 mensilità, pari ad € 272.000,00 + iva) cui si aggiungono €. 2.000,00+ iva (differenza tra i due canoni locatizi) a far data dal luglio 2018 al febbraio 2020 (19 mensilità: €. 38.000,00+ iva) per un totale complessivo pari €. 310.000,00 + iva (o di altra somma ritenuta di giustizia);
- condannarsi in ogni caso la convenuta alle spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio, da liquidarsi anche in considerazione del comportamento non conciliativo tenuto tanto in fase post-negoziale quanto nella procedura di negoziazione assistita documentata in atti;
con attribuzione ai difensori antistatari e per l'effetto condannare la alla restituzione delle CP_1
spese di primo grado medio tempore corrisposte con riserva di appello e di conseguente ripetizione in caso di accoglimento e pari ad €. 17.837,14.
Per la resistente: respingersi l'appello ex adverso proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto, sia sull'an che sul quantum debeatur, con integrale conferma della sentenza impugnata;
in ogni caso, competenze di lite, oltre accessori di legge, di entrambi i gradi di giudizio integralmente rifusi. Pag. 2 a 11 MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.

1. premesso: di avere concesso in locazione, ad uso commerciale, a Parte_1
una porzione dell'immobile sito in Aversa (CE) alla Via Antonio Controparte_1
Gramsci n. 18/20, costituita dalla superficie di circa mq. 1600 del quale era proprietaria;
che in data 08/02/2017 i locali in questione erano stati interessati da un incendio, divampato da altra porzione dell'immobile; che mentre erano ancora in corso le verifiche e gli accertamenti tecnici necessari a quantificare i danni riportati dalla porzione di fabbricato condotta da questa, in Controparte_1
data 09/03/2017, aveva inviato ad comunicazione di recesso ex art. Parte_1
1463 c.c., per impossibilità sopravvenuta della prestazione, ritenendo che l'immobile locato avesse subito “danni talmente gravi da pregiudicarne la funzionalità e l'attitudine all'esercizio della nostra attività commerciale”; che in data 26.4.2017 il delegato di si era rifiutato di redigere verbale di Controparte_1
riconsegna dei locali;
che, a seguito delle verifiche eseguite in contraddittorio con i fiduciari della compagnia assicurativa dell'immobile, era stata accertata e concordata, quale somma liquidabile -a fronte del danno effettivamente occorso di € 767.800,00, la minor somma di € 592.800,00, sicché la differenza fra i danni subiti e il risarcimento erogato dalla la ammontava Controparte_3
ad € 250.640,00.

1.1. Ciò premesso chiese che -accertata la responsabilità ex art. 1588 Parte_1
c.c. di (di seguito solo , per il deterioramento dell'immobile Controparte_1 CP_1
ad essa concesso in locazione, in conseguenza dell'incendio del 7/8 febbraio
2017, e accertato l'inadempimento contrattuale dell'obbligo di custodia dei locali condotti, per non aver prevenuto, evitato e scongiurato il sinistro, o quantomeno, per non averne limitato i danni-, fosse dichiarata la risoluzione del contratto di locazione, per inadempimento imputabile a con CP_1
condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni pari ad € 250.640,00
(costituente la somma non coperta dall'indennizzo liquidato da CP_4
per effetto della franchigia e dello scoperto contrattuale). In subordine,
[...]
Pag. 3 a 11 chiese la condanna di al risarcimento dei danni occorsi all'immobile CP_1
locato, in ragione alla responsabilità del conduttore/custode ex art. 1227 c.c., per non averne limitato la gravità. Chiese inoltre l'accertamento dell'insussistenza della risoluzione ex art. 1463 c.c., non essendosi verificata alcuna impossibilità definitiva della prestazione e, conseguentemente, del grave inadempimento del conduttore rispetto agli obblighi di cui al contratto di locazione dell'1/6/2011 e, per l'effetto, chiese che fosse dichiarato risolto il contratto di locazione, con condanna di al risarcimento dei danni, per CP_1
mancata percezione dei canoni, per complessivi € 629.000,00.

1.2. Costituitasi, dedusse che il piano terra del fabbricato di proprietà di CP_1
– sito in Aversa, Via Gramsci n. 18/20 -, alla data dell'incendio, era Parte_1
suddiviso in due grandi porzioni, una condotta in locazione da essa e CP_1
l'altra condotta in locazione da Big Toys Srl, mentre al primo piano, sovrastante questa seconda porzione, vi erano gli uffici utilizzati dalla stessa attrice Pt_1
che l'incendio era divampato nella porzione di fabbricato condotta in
[...]
locazione da Big Toys Srl e che, pertanto, trattandosi di locali non soggetti alla propria custodia, nessuna responsabilità ex art. 1588 o 2051 c.c. poteva esserle ascritta.
Ribadì l'applicabilità dell'art. 1463 c.c. “giacché la sospensione forzata dell'attività di vendita nella filiale interessata dall'incendio, per evidenti ragioni di economia aziendale, determinava l'antieconomicità della ripresa dell'attività all'interno dei locali, che di fatto erano ripristinati dopo un anno e non dopo un mese come sostenuto dalla parte attrice.” Precisò che proprio l'incertezza, in ordine alla data di effettivo ripristino dei locali, l'aveva determinata ad avvalersi della clausola contrattuale di cui all'art. 2, che consentiva al conduttore di recedere liberamente ed unilateralmente dal contratto, dando un preavviso di 6 mesi. Infine, contestò l'entità delle somme richieste dall'attrice, atteso che i locali erano rimasti inutilizzabili per tutta la durata dei lavori di ripristino e che, dal 12 luglio 2018, erano stati locati alla società . CP_2
Pag. 4 a 11

1.3. Il Tribunale, mutato il rito da ordinario in speciale, fallito il tentativo di conciliazione, depositate le memorie integrative, ritenne superata la presunzione di colpa ex art. 1588 c.c., essendo risultato provato che l'incendio era di origine dolosa e che era stato appiccato nella parte dell'edificio concessa in locazione alla Big Toys, la quale aveva, peraltro, affidato ad impresa di vigilanza privata la sorveglianza dei locali e che al piano superiore vi erano gli uffici amministrativi della stessa e che il segnale di allarme, attivatosi Parte_1
su cellulare, era stato ignorato dai responsabili della Big Toys. Ritenne inoltre che nei rapporti di durata, quale quello di locazione, la distruzione parziale della cosa e l'impossibilità di godere dell'immobile, per tutto il tempo necessario per la sua riparazione, integrasse sempre una impossibilità parziale della prestazione che, qualora si protragga nel tempo, legittima il conduttore al recesso dal contratto. Evidenziò, poi, che l'art. 2 del contratto di locazione attribuiva comunque al conduttore la facoltà di recedere dal contratto, senza alcuna motivazione, dando un preavviso di 6 mesi.
Infine, ritenne che il conduttore non fosse tenuto al pagamento dei canoni durante il periodo dei sei mesi di preavviso, decorrenti dalla comunicazione di recesso dell'8.3.2017, atteso che in quel lasso temporale i locali erano interessati dai lavori di ristrutturazione e, non essendo utilizzabili, il conduttore era liberato dall'obbligo di corresponsione dei canoni e che, di contro, la corresponsione dei canoni si sarebbe tradotta in una ingiusta locupletazione a vantaggio della locatrice. All'esito rigettò la domanda di Pt_1
condannandola alle spese di lite.
[...]
§.

2. La sentenza n. 1322/ 2020, resa dal Tribunale di Napoli Nord, pubblicata il
22 giugno 2020 è stata impugnata da Parte_1

2.1. L'appellante si duole, con un unico articolato motivo di gravame, che il
Tribunale abbia ritenuto legittimo il recesso di per impossibilità CP_1
sopravvenuta della prestazione, senza valutare: che dopo aver CP_1
mostrato interesse al rispristino dei locali, malgrado essa locatrice avesse Pag. 5 a 11 intrapreso le attività necessarie a tale ripristino, aveva poi, invece, dichiarato di voler risolvere il contratto;
che l'impossibilità della prestazione, invocata da non era definitiva (assoluta) ma temporanea (parziale), e che essa non CP_1
aveva allegato e provato la mancanza di interesse ad un adempimento parziale, così violando i doveri di correttezza e buona fede contrattuale;
che la durata dei lavori di ripristino doveva essere valutata ex ante, in quanto la successiva protrazione della loro durata era dipesa dall'essere venute meno le ragioni di urgenza, a causa del recesso della conduttrice, e che dal loro inizio i lavori erano stati effettivamente completati in un mese;
che non aveva né dedotto né CP_1
provato di non avere interesse alla prestazione parziale, né aveva mai contestato la tempistica di realizzazione dei lavori;
che il Tribunale avrebbe dovuto valutare il recesso di tenendo conto in proporzione sia l'interesse CP_1
di che quello della locatrice;
che non aveva specificato le ragioni CP_1 CP_1
per cui aveva esercitato il recesso;
che ai sensi dell'art. 1464 c.c., a fronte dell'impossibilità temporanea, l'altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione dovuta e che, ex art. 1584 c.c., in caso di riparazioni, il conduttore ha diritto ad una riduzione del corrispettivo, proporzionato alla durata delle riparazioni ed all'entità del mancato godimento;
che aveva CP_1
risolto il contratto non ex art. 2 del contratto di locazione, ma ex art. 1463 c.c., anche perché nella missiva dell' 08.02.2017 aveva richiamato anche l'art. 12 del contratto (che consentiva la sospensione del canone, sino alla messa a disposizione dei locali), che presupponeva la volontà di prosecuzione del rapporto e che, comunque, i due rimedi erano alternativi;
che se avesse CP_1
inteso recedere dal contratto ex art. 2 cit. era tenuta alla corresponsione dei canoni durante il periodo di preavviso.

2.2. Costituitasi, ha eccepito il giudicato sulla statuizione di rigetto della CP_1
domanda risarcitoria ex art. 1588 c.c. e, nel merito, ha chiesto il rigetto dell'appello per infondatezza, evidenziando: che il mutamento del proprio proposito nel proseguire la locazione, espresso con la prima missiva del Pag. 6 a 11 10.02.2017, e la successiva determinazione di risolversi dal contratto, espressa con la missiva 09.03.2017, era giustificata dalla presa di coscienza della gravità dei danni riportati dalla struttura, desumibile dagli ingenti costi di ripristino, quasi pari a quelli subiti dai locali da dove l'incendio si era dipanato, condotti dalla Big Toys, ed indicati dalla stessa che, in relazione alla Parte_1
qualificazione della impossibilità della prestazione della conduttrice come parziale, essa aveva sin dalla costituzione in giudizio eccepito la propria mancanza di interesse ad una esecuzione parziale della prestazione, in ragione della tempistica di ripristino dei locali;
infatti solo in data Parte_1
09.03.2017, ad un mese dal sinistro, aveva chiesto l'autorizzazione all'accesso ai locali per le verifiche;
che essa non aveva violato alcun obbligo di correttezza e buonafede, avendo fatto ricorso a strumenti giuridici consentiti, quale la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione, e non essendovi alcuna evidenza che i lavori di ripristino dei locali potessero essere completati in tempi rapidi, in ragione del valore delle opere necessarie (oltre e
250.000,00); che nulla essa avrebbe potuto fare per impedire l'aggravamento dei danni ex art. 1227 c.c.; che correttamente il Tribunale aveva interpretato la propria volontà risolutiva, alla luce dell'art. 2 del contratto di locazione, ed inconferente era il richiamo, operato dall'appellante, alla giurisprudenza di legittimità, in tema d'incompatibilità tra risoluzione per inadempimento e recesso, laddove il fondamento normativo della fattispecie, dedotta in lite, era da rinvenirsi nell'art. 1464 c.c.; che la richiesta risarcitoria poteva, al più, essere accolta nei limiti del mancato guadagno.
§.

3. L'appello è infondato e va rigettato per i motivi che seguono.

3.1. Va premesso che gli accadimenti in fatto, come accertati dal primo giudice, non essendo stati oggetto di censura, devono ritenersi definitivamente accertati.
In particolare il Tribunale ha accertato che l'incendio divampato nella notte da il 7 e l'8 febbraio 2017 si è dipanato dai locali condotti dalla Big Toys la quale, Pag. 7 a 11 aveva, peraltro, affidato la sorveglianza dei locali ad impresa di vigilanza privata e, benché allertata a mezzo cellulare, aveva ignorato l'allarme; che il piano superiore dei locali, da cui era partito l'incendio, erano occupati dalla stessa conduttrice che l'incendio aveva interessato anche i locali Parte_1
condotti da cagionando ingenti danni, tali da rendere i locali non CP_1
utilizzabili; che con missiva del 10 febbraio 2017 la aveva comunicato CP_1
alla locatrice la sospensione del canone sino al rispristino dei locali, Parte_1
ai sensi dell'art. 12 del contratto di locazione e che, con successiva comunicazione del 09.03.2017, aveva dichiarato la propria volontà di risolvere il contratto, per impossibilità sopravvenuta della prestazione, invocando l'art. 1463 c.c..

3.2. Sempre in via preliminare va evidenziato che, come ha giustamente rilevato l'appellata, non ha coltivato in appello l'azione di responsabilità ex Parte_1
art. 1588 c.c., non avendo censurato la decisione impugnata sotto il profilo della ricostruita assenza di responsabilità di in ordine al deterioramento CP_1
della cosa condotta in locazione, né sotto ulteriori profili.

3.3. Ciò premesso, nel merito delle censure sollevate dall'appellante, va condivisa la valutazione del primo giudice di legittimità della risoluzione del contratto invocata da e di compatibilità di tale dichiarazione con la CP_1
facoltà di recesso ex art. 2 del contratto stesso, rilevata dal Tribunale.
Posto che, come premesso, l'incendio è risultato non imputabile a nessuno dei contraenti occorre valutare quali siano le conseguenze discendenti da tale impossibilità sopravvenuta della prestazione, da qualificarsi senza dubbio come temporanea, sino all'avvenuto rispristino della funzionalità dei locali interessati dall'incendio.
La Suprema Corte ha affermato che “in tema di impossibilità temporanea della prestazione per causa non imputabile al debitore, l'art. 1256 cod. civ. si limita ad escludere, finché detta impossibilità perduri, la responsabilità del debitore per il ritardo nell'adempimento, ma non disciplina eventuali effetti Pag. 8 a 11 riflessi sul rapporto contrattuale da cui, in ipotesi, l'obbligazione tragga origine, nel senso di una proroga del rapporto sinallagmatico tra le parti per un tempo corrispondente alla durata dell'impossibilità temporanea. (Nella specie, affidata in subconcessione la gestione di servizi aeroportuali per tre anni, ed essendo
l'aeroporto rimasto chiuso per buona parte di tale periodo per lavori di rifacimento della pista, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso il diritto della subconcessionaria ad una proroga del contratto per un periodo corrispondente alle sospensioni verificatesi nell'attività aeroportuale).”
(cfr. Cass. 10690/1999). In particolare i giudici di legittimità hanno evidenziato che, in caso di impossibilità temporanea, l'art. 1256 c.c. consente al debitore
(nel nostro caso di paralizzare la domanda di adempimento avanzata Parte_1
dal creditore (nel nostro caso , senza risultare inadempiente, e di CP_1
sospendere il contratto, “naturalmente non oltre i limiti dell'interesse del creditore al conseguimento della prestazione, ai sensi dell'art. 1256, secondo comma, cod. civ., senza responsabilità del debitore per il ritardo nell'inadempimento.” (cfr. Cass. 1037/1995).
In sostanza i giudici di legittimità hanno affermato che l'impossibilità temporanea sopravvenuta della prestazione, dal lato del debitore, consente a quest'ultimo di paralizzare la pretesa del creditore, sicché se tale impossibilità
è definitiva egli può invocare la risoluzione del contratto -senza che possa configurarsi un inadempimento colpevole-; se l'impossibilità è temporanea il debitore può sospendere la propria prestazione, sino ai limiti dell'interesse del creditore -senza che si configuri un ritardo nell'adempimento.

3.4. Ne consegue che la sospensione del contratto di locazione, per essere divenuta temporaneamente impossibile la prestazione di messa a disposizione dei locali concessi in locazione, da parte della locatrice poteva essere Parte_1
effettuata non oltre i limiti dell'interesse del creditore il quale non solo CP_1
era legittimato alla sospensione della propria controprestazione, a prescindere dalla norma contrattuale che glielo consentiva, ma altresì poteva Pag. 9 a 11 legittimamente sciogliersi dal vincolo contrattuale, laddove avesse ritenuto che la sospensione superasse i propri interessi.

3.5. Nel caso in esame la dichiarazione comunicata da con la missiva del CP_1
09.03.2017 di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., per impossibilità sopravvenuta della prestazione, ha costituito un legittimo esercizio da parte del creditore ( di sciogliersi dal contratto, sospeso per temporanea CP_1
impossibilità sopravvenuta della prestazione del debitore ( , Parte_1
protrattasi oltre il limite del proprio interesse a conseguire la prestazione sospesa. Nessuna violazione dei doveri di buona fede e correttezza contrattuale risulta, pertanto, realizzata, avendo la creditrice esercitato facoltà Pt_2
normativamente consentite, comunicando alla controparte, con la missiva di risoluzione del 09.03.2017, il venir meno del proprio interesse alla controprestazione. Inoltre, essa non era gravata da nessun onere della prova, di quale fosse l'interesse alla prestazione venuto meno, atteso che è la stessa disciplina codicistica a prevedere l'estinzione dell'obbligazione, in conseguenza della impossibilità temporanea dell'obbligazione, laddove il creditore dichiari di non avere più interesse a conseguirla (cfr. ultima parte del II comma dell'art. 1256 c.c.), come ha fatto dichiarando di risolversi dal contratto. CP_1

3.6. Inoltre la dichiarazione di risoluzione, contenuta nella missiva del
09.03.2017, integrando un fatto estintivo della vicenda contrattuale, ben poteva essere qualificata ed accertata d'ufficio, come ha fatto il primo giudice, come recesso contrattuale, atteso che “la risoluzione consensuale, o la sopravvenuta impossibilità della prestazione, che determinano automaticamente il venir meno del contratto, rappresentando fatti oggettivamente estintivi dei diritti nascenti da esso, possono essere accertati d'ufficio dal giudice” (cfr.
Cass.10935/2003). L'esercizio del diritto di recesso non poteva, poi dare luogo all'obbligo di corresponsione dei canoni nel periodo del preavviso, da parte della conduttrice, atteso che nel periodo in questione, come ha giustamente evidenziato il primo giudice, non era nel godimento dei locali ed aveva CP_1
Pag. 10 a 11 già legittimamente sospeso la propria controprestazione, in relazione proprio alla circostanza che la locatrice era impossibilitata a rendere la sua prestazione.
D'altro canto, l'appellante non ha censurato l'ulteriore motivazione del primo giudice che ha rigettato la domanda di pagamento del corrispettivo per il recesso, ritenendo altresì che, stante l'indisponibilità dei locali, il conseguimento dei canoni avrebbe costituito una ingiusta locupletazione per la locatrice.
§.

4. L'appello va, dunque, rigettato e le spese di lite, liquidate come in dispositivo, in base alle tabelle dm 147/22, nei valori tra i minimi ed i medi, in ragione della non complessità delle questioni trattate, seguono la soccombenza;
sussistendo altresì, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, i presupposti, a carico dell'appellante, per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 1322/ 2020, resa dal Parte_1
Tribunale di Napoli Nord, pubblicata il 22 giugno 2020, così provvede:

1. Rigetta l'appello.

2. Condanna al pagamento, in favore dell'appellata delle Parte_1 Controparte_1
spese di lite, che liquida in complessivi € 16.500,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali al 15%.

3. Dà atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli lì, 08.05.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante dott.ssa Assunta d'Amore
Pag. 11 a 11