N. 1762/2022 R.G.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O T R I B U N A L E D I M I L A N O
-Sezione Quarta Civile-
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Ilaria Gentile, ha pronunciato ha pronunciato ai sensi dell'art. 281quinquies, co. 1, cpc, nella formulazione vigente alla data di notificazione dell'atto di citazione, la seguente:
S E N T E N Z A nella causa di primo grado, iscritta al n. 1762/2022 R.G. il 18.01.2022, giusta richiesta di iscrizione a ruolo depositata in via telematica il 17.01.2022, promossa da:
C.F.: residente in [...] C.F._1
2, di seguito, per brevità: “ , Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. Massimo MENNA del foro di Milano e con lo stesso elettivamente domiciliato in Milano, via Vincenzo Monti 6, presso e nello studio del detto Difensore, nonché all'indirizzo PEC dello stesso:
giusta procura speciale alle liti ed elezione di Email_1 domicilio allegata all'atto di citazione;

-Attore-

contro

: (C.F.: , nato a [...] il [...], Controparte_1 C.F._2 residente a Milano, corso Monforte 38, di seguito, per brevità: “ , CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. Lorenzo CASSAI del foro di Milano e con lo stesso elettivamente domiciliato in Milano, via Marina 6, presso e nello studio del detto Difensore, nonché all'indirizzo digitale dello stesso:
giusta procura speciale alle liti ed elezione di Email_2 domicilio allegata alla comparsa di costituzione e risposta telematica;

-Convenuto-
* * * TERMINE per il deposito della comparsa conclusionale di replica: 27.01.2025.
* * * OGGETTO: compravendita immobiliare – recesso ex art. 1385 cc.
* * * pagina 1 di 15 CONCLUSIONI per gli Attori:
“Nel merito, in via principale:
- accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del dott. CP_2
consistito, alternativamente: nell'aver promesso -e non mantenuto- il
[...] trasferimento della proprietà di un box auto descritto in premessa, di proprietà in tutto o in parte di terzi;
nell'aver promesso in vendita un alloggio privo di requisiti e qualità essenziali promesse, consistenti nel diritto di proprietà sul box auto di pertinenza;
nell'aver promesso il trasferimento della proprietà di un box auto gravato da oneri o diritti di terzi;
conseguentemente,
- accertare e dichiarare la legittimità del recesso dal contratto preliminare esercitato dal sig. ex art. 1385 c.c.; Parte_1
- condannare il dott. ai sensi dell'art. 1385 c.c., a versare al Controparte_2 sig. il doppio della caparra ricevuta, pari a complessivi € 100.000,00, Parte_1 oltre interessi come per legge. In via subordinata:
- annullare il contratto sottoscritto tra le parti in data 21.5.2021 per dolo del dott.
o del mediatore immobiliare ovvero, in via di ulteriore subordine, Controparte_2 annullare il citato contratto ai sensi dell'art. 1427 cod. civ. per errore dell'attore; conseguentemente,
- ordinare al dott. di restituire al sig. la Controparte_2 Parte_1 somma data a titolo di caparra confirmatoria, nella misura di € 50.000,00, oltre interessi come per legge;
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori di legge. In via istruttoria: senza inversione dell'onere della prova, nella parte in cui incombe sul convenuto dott. si chiede di ammettere prova per interrogatorio formale e testi CP_2 sulle circostanze di cui ai seguenti capitoli di prova: 1) Vero che, nel mese di ottobre 2020, il sig. alla ricerca di un Parte_1 appartamento nel quale trasferire la propria residenza, ha letto la proposta di vendita di un immobile ad uso residenziale in Milano, corso Monforte n. 38, di proprietà del dott.
affidata all'agenzia immobiliare Studio Immobiliare DI S.r.l., Controparte_2 presso l'agenzia sita in Milano, piazza A. Diaz n. 7.
2) Vero che la famiglia del sig. ha valutato ed espresso il proprio interesse Parte_1 per l'immobile offerto in vendita dal dott. anche in considerazione dell'offerta di CP_2 vendita del posto auto.
3) Vero che la presenza di un posto auto di proprietà ha condizionato la scelta della famiglia nella formulazione della proposta di acquisto.
4) Vero che l'esigenza di un posto auto di proprietà, congiuntamente all'immobile residenziale da acquistare, è stata più volte manifestata dal sig. e dalla sua Parte_1 famiglia, a causa dell'impossibilità di dedicare tempo alla ricerca di parcheggi pubblici - per stringenti tempistiche familiari e lavorative- e per ragioni di salvaguardia del patrimonio familiare, costituito dall'autovettura di valore del sig. Parte_1
pagina 2 di 15 5) Vero che la moglie del sig. utilizza l'autovettura marca Range Rover, Parte_1 modello Evoque, del 2019, del valore commerciale a nuovo di € 60.000,00 circa e del valore usato di circa €35.000,00 (all. 24, 25).
6) Vero che Corso Monforte, in Milano, si trova in quartiere a vocazione commerciale e d'affari, con prevalenza di negozi, uffici pubblici e privati e con intenso traffico durante le ore diurne e pomeridiane.
7) Vero che la ricerca di un posteggio pubblico, in corso Monforte n. 38 e dintorni, è precluso o reso molto difficoltoso dall'intenso traffico e dall'assenza di posti auto riservati ai residenti della zona (c.d. parcheggi in aree gialle”), in particolare durante gli orari di apertura di uffici e negozi.
8) Vero che, durante i colloqui telefonici e le svariate visite del sig. presso Parte_1
l'agenzia immobiliare e sul luogo, finalizzate all'esame dell'offerta di vendita, avvenute a partire dai primi di ottobre 2020 a febbraio 2021, l'agente immobiliare, Testimone_1 ha riferito all'attore che il prezzo di vendita richiesto dal dott. riguardava non CP_2 solo l'appartamento, ma anche il posto auto meccanizzato e la cantina, senza riferire di vincoli o diritti condominiali sul posto auto.
9) Vero che il sig. nel corso dei colloqui telefonici e dal vivo, ha più volte Parte_1 manifestato al sig. DI l'essenzialità della proprietà del posto auto, in uno con la proprietà dell'appartamento, ai fini della sua decisione di formulare offerta d'acquisto dell'immobile.
10) Vero che, prima di trattare per l'acquisto dell'immobile in contesa, proprio a causa della mancanza di un posto auto in piena proprietà, l'attore aveva rinunziato a prendere in considerazione almeno altre cinque offerte immobiliari in zona, gestite da altri intermediari immobiliari.
11) Vero che in data 7.10.2020 l'agente immobiliare, ha inviato Testimone_1 all'attore la pianta dei locali, confermando la possibilità di ottenere anche un posto auto, come da documentazione sub doc. 01 fascicolo di parte attrice, da rammostrarsi al teste.
12) Vero che con e-mail del 10.2.2021 il sig. ha comunicato all'agente sig. Parte_1
DI la propria volontà di formulare una proposta di acquisto per l'immobile citato, con un “Prezzo offerto (di) euro 2.500.000 comprensivo di posto auto meccanizzato e cantina e boiserie esistenti”, come da doc. 02 fascicolo di parte attrice, da rammostrarsi al teste.
13) Vero che in data 10.2.2021 il sig. ha formalizzato una proposta di Parte_1 acquisto, con la quale ha promesso irrevocabilmente di acquistare l'immobile destinato ad abitazione “come da planimetria consegnata a mezzo mani, incluso cantina e posto auto automatizzato da piattaforma posizionata nella corte”, come da doc. 03 fascicolo di parte attrice, da rammostrarsi al teste.
14) Vero che il sig. ha fatto seguire, nelle settimane successive a febbraio Parte_1
2021, alcune nuove proposte d'acquisto – l'ultima del 21.5.2021 – che prevedevano sempre il trasferimento della proprietà di posto auto e cantina, unitamente all'alloggio, come risulta dai docc. 04, 05, 06, 07, 08, 09 da rammostrarsi al teste. 15) Vero che in data 24.5.2021 l'agente immobiliare ha inviato al Notaio dott.
[...] ed all'attore la documentazione riguardante la compravendita dell'unità Per_1
pagina 3 di 15 immobiliare (tra cui atto di cessione di provenienza, relazione notarile, formalità di conservatoria, visura catastale), ribadendo che la compravendita riguardava anche il posto auto contrassegnato con il cod. 59/a, come da documentazione sub doc. 11 fascicolo di parte attrice, da rammostrarsi al teste. 16) Vero che in data 26.5.2021 il sig. DI ha inviato allo studio del Notaio
[...] ulteriore documentazione sollecitata da quest'ultimo in relazione alla proprietà Per_1 del posto auto, e in particolare una copia del regolamento condominiale del 1985, come da doc. 13 fasc. parte attrice, da rammostrarsi al teste. 17) Vero che, tra il 26 ed il 28 maggio 2021, il Notaio de Napoli, esaminata la documentazione ricevuta dall'agenzia immobiliare, ha rappresentato al sig. Parte_1
l'assenza di un posto auto trasferibile per compravendita e l'impossibilità giuridica di conservare con sicurezza.
18) Vero che il dott. in relazione alla bozza di contratto di compravendita Per_1 apprestata dal venditore e dall'agenzia immobiliare, ha evidenziato le irregolarità e le problematiche giuridiche meglio descritte nella relazione prodotta sub doc. 18 del fascicolo di parte attrice, da rammostrarsi al teste ai fini della sua conferma.
19) Vero che, pur di avere la disponibilità di un box, l'attore ha acquistato – tramite acquisto della totalità delle quote di società immobiliare – un appartamento in Milano via Giuseppe Baretti 3, munito della suddetta pertinenza, accontentandosi di una superficie dell'alloggio più modesta, pari a 220 mq, come risulta dal rogito di compravendita prodotto sub all. 26, 27, da rammostrarsi al teste.
20) Vero che, prima di cercare una nuova occupazione abitativa, il sig. con Parte_1 la famiglia, viveva in uno stabile in Milano, via Freguglia, con quattro posti auto di proprietà, come risulta dall'atto di vendita prodotto sub all. 28, da rammostrarsi al teste. Si indicano a testimoni sui superiori capitoli:
- su tutti i capitoli di prova, dal n. 1 al n. 20, il Notaio dott. con studio Persona_1 in Segrate;

- su tutti i capitoli di prova, dal n. 1 al n. 20, la sig.ra , residente in [...]. Nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione dei capitoli di prova avversari, la difesa attorea chiede di essere ammesso a prova contraria diretta sui capitoli di prova che il Giudice riterrà ammissibili e rilevanti, nonché a prova contraria indiretta, formulandosi i seguenti capitoli di prova: (avverso il cap. 5 avversario) - 21) Vero che dal 31.12.2020 al 6.1.2021 il sig.
[...] ha alloggiato ininterrottamente in montagna -località Courmayeur- con la
Parte_1 propria famiglia e che non si è recato a Milano;
(avverso il cap. 6 avversario) - 22) Vero che il sig. DI ha riferito al sig. che
Parte_1 il posto auto di pertinenza dell'alloggio sarebbe stato trasferito in proprietà; (avverso il cap. 7 avversario) - 23) Vero che il sig. DI ha riferito al sig. che
Parte_1 il posto auto era di proprietà del dott. e che il codice serviva come modalità di CP_2 accesso alternativa alle chiavi;
(avverso il cap. 22 avversario) - 24) Vero che al sig. sono state consegnate solo
Parte_1 planimetrie dell'alloggio e della cantina. pagina 4 di 15 Si indicano a testi a prova contraria, diretta e indiretta, i testi già indicati in materia diretta: Notaio dott. , , c/o Idroclima Persona_1 Testimone_2 Testimone_3
System s.r.l., Via Padova 238 - Milano 20132.”
* * * CONCLUSIONI per il Convenuto:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Milano adito, contrariis rejectis, così giudicare:
- in via principale: accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale dell'attore, dott. e, conseguentemente, Parte_1
- rigettare le domande tutte proposte, dallo stesso attore, sia in via principale che subordinata, nei confronti del dott. in quanto infondate in fatto e Controparte_2 diritto;

- in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande attoree, accertato e dichiarato l'inesatto adempimento da parte di Studio Immobiliare DI s.r.l. nell'espletamento del mandato di vendita conferito, rigettare ogni e qualsivoglia richiesta restitutoria e/o risarcitoria formulata dei confronti del dott.

Controparte_2
IN VIA ISTRUTTORIA: senza inversione dell'onere probatorio, onde non incorrere in decadenza alcuna, si chiede nuovamente: A) ammettersi prova orale per testi, indicando a testi il sig. presso il Testimone_1 suo studio immobiliare con sede in Milano, Piazza Diaz n. 7, sulle seguenti circostanze:
1) vero che riceveva dal dott. incarico di mediazione relativo Controparte_2 alla ricerca di un acquirente per l'appartamento sito in Milano, Corso Monforte n. 38, piano IV?
2) vero che il dott. le aveva comunicato che i posti auto presenti nel CP_2 condominio sono di proprietà condominiale, a servizio, tramite diritto d'uso, dei singoli condomini proprietari degli appartamenti?
3) vero che pubblicava sul sito della sua agenzia un annuncio immobiliare per l'appartamento del dott. come da doc 2 che si rammostra? CP_2
4) vero che, a seguito dell'interessamento ricevuto dal sig. Lei inviava Tes_4 una email in data 7.10.2020 con maggiori dettagli sull'immobile, rappresentando, in particolare, che vi era la possibilità di un posto auto, specificando che la cantina soltanto era di pertinenza, come da doc. 3 che si rammostra?
5) vero che in data 5.01.2021, accompagnava il sig. a un sopralluogo Parte_1 presso l'immobile del dott. CP_2
6) vero che aveva comunicato al sig. che i posti auto presenti nel Parte_1 condominio sono di proprietà condominiale, a servizio, tramite diritto d'uso, dei singoli condomini proprietari degli appartamenti?
7) vero che durante il sopralluogo del 5.01.2021 informava il sig. che il Parte_1 posto auto è condominiale e assegnato all'appartamento con un codice?
8) vero che in data 10.02.2021, il sig. formulava una prima proposta Parte_1
d'acquisto che riportava i dati catastali dell'immobile?
pagina 5 di 15 9) vero che, detta proposta veniva rifiutata dal dott. e che il sig. CP_2 Parte_1 quindi, rilanciava con una ulteriore controproposta in data 15.02.2021, come da doc. 4 che si rammostra?
10) vero che in detta nuova proposta il sig. alzava la propria offerta di € Parte_1
50.000,00 chiedendo in cambio che “la prelazione [sull'acquisto del piano V, ndr.] deve intendersi anche su eventuali posti auto/box attualmente a servizio dell'appartamento”, come da doc. 4 che si rammostra?
11) vero che in data 19.2.2021 inviava a mezzo email al sig. la Parte_1 documentazione pervenutale dall'amministratore di condominio relativa al consuntivo e preventivo 2018/2019, come da docc. 5 e 6 che si rammostrano?
12) vero che nella documentazione inviata al sig. compaiono i costi Parte_1 addebitati per l'utilizzo dei posti condominiali?
13) vero che il dott. in data 19.2.2021, accettava la proposta del sig. CP_2 Parte_1 formulata in data 15.2.2021?
14) vero che in data 19.2.2021 il sig. comunicava di aver bisogno di ulteriore Parte_1 tempo per riflettere in merito all'accordo così vanificando l'accettazione della proposta da parte del dott. come da docc. 7 e 8 che si rammostrano? CP_2
15) vero che in data 16.4.2021 il sig sottoscriveva una seconda proposta di Parte_1 acquisto, come da doc. 9 che si rammostra?
16) vero che detta proposta fu rifiutata dal venditore dott. CP_2
17) vero che in data 30.4.2021 il sig. rilanciava a mezzo mail con una terza Parte_1 proposta, aumentando l'offerta precedente come da doc. 10 che si rammostra?
18) vero che in data 1.5.2021 il sig formulava la detta terza proposta di Parte_1 acquisto con sottoscrizione di modulo dell'agenzia contenente i soli dati castali dell'appartamento come da doc. 11 che si rammostra?
20) vero che a detta proposta veniva allegata la visura catastale dell'immobile recante i soli dati identificativi dell'appartamento come da doc. 12 che si rammostra?
21) vero che in data 21.5.2021 il sig. formulava una nuova e quarta proposta Parte_1 di acquisto alla quale veniva allegata la visura catastale relativa ai posti auto condominiali come da doc. 13 che si rammostra?
22) vero che venivano consegnate al sig. e dallo stesso sottoscritte le visure Parte_1 catastali dell'appartamento come da docc. 14 e 15 che si rammostrano?
23) vero che il sig. è stato edotto, sin dal 19.2.2021, del fatto che la proprietà Parte_1 del posto auto era in capo al Condominio e che lei ha trasmesso al sig. Parte_1 documentazione relativa al Condominio in tal senso, come da docc. 19 e 20 che si rammostrano? in ogni caso: con vittoria di spese, compensi professionali, spese generali, cpa e iva come previsti per legge da distrarsi in favore del procuratore antistatario. Ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie formulate da controparte per le ragioni tutte già esposte con la memoria ex art 183 comma 6 n. 3 c.p.c. e si richiamano i documenti prodotti.”

pagina 6 di 15 FATTO E DIRITTO



1. Allegazioni delle parti con atto di citazione notificato il 17.01.2022 a mezzo PEC, nella qualità di Parte_1 promissario acquirente, ha convenuto in giudizio AD, mediatore immobiliare (parte poi estromessa dal Giudice sull'accordo delle parti all'udienza dell'11.01.2023), e promittente venditore, svolgendo contro il secondo le domande sopra riportate, CP_1
a sostegno deducendo, in fatto:
- nel mese di ottobre 2020 ha visionato un'offerta di agenzia Parte_1 immobiliare STUDIO IMMOBILIARE AD S.R.L., di seguito, per brevità:
“AD”, relativa ad un immobile ad uso abitativo sito in corso Monforte 38 con cantina e possibilità di posto auto motorizzato posto in vendita da CP_1
- ricevuta il 7.10.2020 la pianta dell'appartamento confermando la possibilità di acquisto del posto auto e il 10.02.2020 ha formulato una prima proposta di Parte_1 acquisto, relativa all'appartamento, cantina, posto auto motorizzato e boiserie, proposta non accettata;

- le trattative sono continuate, onde ha riformulato la proposta ad un Parte_1 prezzo maggiore il 21.05.2021, proposta accettata dal venditore il quale ha CP_1 incassato la caparra di € 50.000,00;
- il 24.05.2021 e il 26.05.2021 AD ha inviato la documentazione al notaio di fiducia attoreo, al fine della stipula del contratto definitivo fissata per l'11.06.2021, ribadendo che la vendita riguardava anche il posto auto;

- il 26.05.2021 con messaggio di posta elettronica ha evidenziato Parte_1
l'incongruenza tra la proposta accettata e la bozza di atto predisposta dall'agente immobiliare, che si riferisce a “uso esclusivo di posto auto”, al che a replicato CP_1 chiarendo che i posti auto sono di proprietà del Controparte_3
di seguito, per brevità: “ ”;
[...] CP_3
- con messaggio di posta elettronica del 28.05.2021 ha contestato che Parte_1 lo stato giuridico del posto auto non è conforme a quanto promesso in vendita;

- con messaggio di posta del 4.06.2021, ha quindi comunicato il Parte_1 recesso dal contratto preliminare, perché il posto auto promesso in vendita non era in realtà trasferibile e chiesto in via bonaria sola restituzione della caparra versata, allegando la relazione del notaio Per_1
- a risposto che si sarebbe recato dal notaio e non ha inteso restituire la CP_1 caparra incassata;

- la proprietà del posto auto era essenziale per l'Attore. si è tardivamente costituito il 9.01.2023 (rispetto a prima udienza differita dal CP_1
Giudice all'11.01.2023), resistendo alle domande attoree come da conclusioni sopra riportate e deducendo, in fatto:
- proprietario di due appartamenti posti al piano quarto e quinto dello CP_1 stabile di corso Monforte 38 di Milano, ha deciso di porre in venduta l'appartamento al quarto piano, e all'uopo si è rivolto all'agenzia immobiliare AD, fornendo alla stessa tutta la documentazione del caso;
pagina 7 di 15 - infatti, il 7.10.2021 l'agente ha chiarito con messaggio di posta al potenziale acquirente, circa la reale consistenza di quanto posto in vendita, che vi era la possibilità di un posto auto;

- il 10.02.2021 ha offerto l'acquisto al prezzo di 2,5 milioni, proposta Parte_1 non accettata dal venditore;

- di seguito, l'Attore ha rilanciato offrendo ulteriori € 50.000,00 per opzionare l'appartamento del piano quinto, con inclusione di eventuali posti auto a servizio di tale appartamento;

- il 19.02.2021 AD ha acquisito e trasmesso a ulteriori Parte_1 informazioni dall'amministratore di condominio, anche in merito ai posti auto, nella specie il verbale dell'ultima assemblea di condominio, da cui si evince che vi era un capitolo di spese condominiali per i posti auto meccanizzati e in cui al punto 6 l'amministratore comunica di avere dato mandato al Legale del affinché CP_3
i detti posti auto tornino tutti di proprietà del;
CP_3
- da tali documenti emerge che era a conoscenza che il posto auto Parte_1 fosse di proprietà del , circostanza comunicatagli da AD sin dalla CP_3 prima visita;

- ha formulato ben quattro proposte di acquisto e, nell'ultima del Parte_1
21.05.2021, poi accettata da ha anche sottoscritto la planimetria CP_1 dell'appartamento e della cantina, onde il predetto promissario acquirente sapeva benissimo che il posto auto non era di proprietà di a del;
CP_1 CP_3
- non vi è stato alcun inadempimento di in quanto è stato il promissario CP_1 acquirente che ha a suo arbitrio deciso di non acquistare più, prendendo a pretesto la questione del posto auto;

- quand'anche il Tribunale reputi che l'annuncio immobiliare dell'agenzia AD non sia stato corretto, la responsabilità è dell'agente immobiliare e non di
CP_1
Per completezza, si aggiunge che AD si è tempestivamente costituita il 22.04.2022, resistendo alle domande contro di lei svolte dall'Attore e chiedendone il rigetto, a sostegno deducendo di avere informato che il posto auto era di Parte_1 proprietà del e in uso esclusivo al promittente venditore. CP_3
La parte AD è stata estromessa su accordo delle parti all'udienza dell'11.01.2023.


2. Svolgimento del processo Il Giudice, alla prima udienza, tenuta il 15.06.2022, su istanza dell'Attore, ha disposto la rinnovazione dell'atto di citazione, ritualmente avvenuta. Alla successiva udienza, tenuta l'11.01.2023, questo Giudice, subentrato nel ruolo del precedente, preso atto dell'accordo delle tre parti, ha estromesso AD dal processo e ha assegnato alle residue parti i termini istruttori ex art. 183, co. 6, cpc, regolarmente fruiti dalle stesse. Alla successiva udienza del 13.06.2023, il Giudice ha rigettato le istanze di prova orale svolte dalle parti e ritenuta la causa matura per la decisione, l'ha rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 3.10.2024.
pagina 8 di 15 A tale udienza, tenuta in trattazione scritta, con ordinanza riservata depositata il 7.11.2024, comunicata l'8.11.2024, sulle conclusioni sopra rassegnate, il Giudice ha assegnato alle parti i richiesti termini massimi ex art. 190 cpc (60 + 20 giorni), decorrenti dalla data di comunicazione dell'ordinanza e spirati rispettivamente il 7.01.2025 e il
27.01.2025, regolarmente fruiti dalle parti e all'esito del secondo termine, pertanto dal
28.01.2025, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione.
3. Thema decidendum nella qualità di promissario acquirente, ha svolto in via principale contro il Parte_1 romittente venditore, le seguenti domande: CP_1
1) una domanda diretta a dichiarare l'inadempimento del Convenuto, consistito nell'avere promesso in vendita quale pertinenza dell'abitazione un posto auto di proprietà comune condominiale, in subordine un alloggio privo di posto auto, in ulteriore subordine un posto auto gravato da oneri e diritti di terzi, con conseguente declaratoria di legittimità del recesso esercitato il 4.06.2021;
2) una conseguenziale domanda di condanna del Convenuto a pagare € 100.000,00 oltre interessi in suo favore, pari al doppio della caparra prevista nel contratto, pari a € 50.000,00, regolarmente versata da incassata da Parte_1 CP_1 in via subordinata, a svolto: Parte_1
3) una domanda di annullamento del contratto preliminare del 21.05.2021 per dolo del mediatore AD, o del promittente venditore e, in subordine, per CP_1 errore del promissario acquirente Parte_1
4) una domanda conseguenziale diretta a condannare a restituire a CP_1
a somma di € 50.000,00, ricevuta quale caparra, oltre interessi. Parte_1
a resistito, negando la debenza e in via principale chiedendo il rigetto di tutte CP_1 le domande attoree, deducendo che è stato subito ed esattamente informato Parte_1 che il posto auto non era in proprietà del venditore ma si trattava del diritto di uso esclusivo di cosa comune condominiale;
in subordine, ha evidenziato che -al più- si tratta di un inadempimento del mediatore AD, di cui non sarebbe CP_1 responsabile.



4. Emergenze probatorie La causa è stata istruita con i documenti versati dalle parti e, in particolare, le parti hanno versato, tra gli altri, i seguenti documenti:
- verbale assemblea del di corso Monforte 38 del 30.05.2004 (doc. CP_3
23 fasc. AD);
- pubblicità dell'immobile posto in vendita (doc. 1 fasc. AD);
- scambio di corrispondenza telematica tra AD e nel periodo Parte_1
7.10.2020-20.05.2021 e varie proposte di acquisto sottoscritte da docc. 1-7 Parte_1 fasc. Att. e docc.

2-17 fasc. AD);
- proposta di acquisto del 21.05.2021 di diretta a da questo Parte_1 CP_1 accettata, sottoscritta dalle parti e planimetrie dell'appartamento sottoscritte dalle parti;
nel documento si legge che l'oggetto della proposta è: “proprietà intestata a CP_2
pagina 9 di 15 destinazione di uso abitazione, composizione come da planimetria CP_2 consegnata a mezzo mani, incluso nella vendita il posto auto e la cantina. Incluso i seguenti arredi: la boiserie camera ragazzi. La boiserie dello studio” (doc. 9 fasc. Att. e docc. 18-21 fasc. AD);
- assegno di € 50.000,00 da doc. 10 fasc. Att.); Parte_1 CP_1
- scambio di corrispondenza telematica tra AD, il notaio attoreo e le parti dal 24.05.2021 a fine anno 2021 (docc. 11-16 e 19-23 fasc. Att. e doc. 24 fasc. AD);
- missiva di posta elettronica da a ecante comunicazione di Parte_1 CP_1 recesso, datata 4.06.2021 (doc. 17 fasc. Att.);
- relazione notarile (doc. 18 fasc. Att.);
- visura catastale relativa ai posti auto (doc. 22 fasc. AD). Il Tribunale reputa che l'istruzione documentale svolta sia ampiamente sufficiente a decidere la lite.


5. Domande attoree principali: diritto L'istituto del recesso è previsto e regolato dall'art. 1385, co. 2, cc, in forza del quale se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, determinandone la cessazione. Sul punto, difatti, la Corte di cassazione ha sancito che il recesso è un atto negoziale unilaterale e recettizio ed integra una forma speciale di risoluzione di diritto del contratto: “Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto)” (Cass. civ. sez. 2 n. 2969 del 31.01.2019) e “Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto” (Cass. civ. sez. 2 n. 18266 del 6.09.2011; conf.: Cass. civ. sez. 2 n. 21838 del 25.10.2010; Cass. civ. SS.UU. 14.01.2009 n. 553). In ipotesi di contrapposte domande dirette a far valere la legittimità del recesso, occorre procedere, proprio come in caso di contrapposte istanze di risoluzione, ad una valutazione comparativa dei contrapposti inadempimenti, in modo da stabilire quale dei due contraenti abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio: “La disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., comma 2 in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in pagina 10 di 15 relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi alfine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio).” (Cass. 23.01.1989 n. 398).


6. Domande attoree principali: decisione Alla luce dei principi di diritto da applicare alla decisione e delle emergenze di causa, le domande attoree svolte in via principale sono risultate fondate e debbono essere, pertanto, accolte, per i seguenti motivi. Il Tribunale osserva che è documentale e pacifico che a accettato la proposta CP_1 di acquisto di del 21.05.2021, avente ad oggetto la vendita da Parte_1 CP_1 di un appartamento con cantina e posto auto, al prezzo di € 2.750.000,00, Parte_1 con versamento di caparra di € 50.000,00, regolarmente incassata. Tanto risulta dalla detta proposta, che reca la firma del proponente e Parte_1 dell'oblato dalla contabile di bonifico (docc.

9-10 fasc. Att.). CP_1
E', del pari, pacifico, che il posto auto promesso in vendita non è di proprietà esclusiva di ensì corrisponde ad una porzione di area interrata, sottostante il cortile, adibita CP_1
a parcheggio di autovetture, assegnata per l'uso esclusivo del Convenuto in forza di delibera assembleare del 30.05.2004 (doc. 23 fasc. AD). Il Tribunale evidenzia che l'offerta pubblicitaria dell'immobile (doc. 1 fasc. AD) e, del pari, la proposta accettata dal Convenuto (doc. 9 fasc. Att.), risultano avere ad oggetto la vendita di proprietà, non già la cessione di un diritto di uso esclusivo. Alla luce di tanto discende che il promittente venditore si è obbligato a vendere a inter alia, anche la proprietà esclusiva del detto posto auto: in altre parole, Parte_1
a promesso in vendita una res che non era, e non è, affatto sua in via esclusiva CP_1 ma è in comune condivisione con tutti gli altri condòmini dello stabile di corso Monforte 38. Alla luce di tanto, l'inadempimento di è palese e tabulare, emergendo dai CP_1 documenti e dalle asserzioni sul punto convergenti delle parti in ordine al fatto che tale posto auto non era di proprietà esclusiva di CP_1
Si tratta di un inadempimento grave, posto che il prezzo è stato calcolato anche con riferimento alla vendita di tale posto auto come pertinenziale all'abitazione. Infatti, on è titolare di un diritto di proprietà esclusiva sul posto auto condominiale: di CP_1 conseguenza, lo stesso -al più- può cedere terzi l'uso esclusivo concesso dall'assemblea condominiale e, dunque, non già un diritto reale sulla cosa trascrivibile, opponibile erga omnes e autonomamente vendibile rispetto all'appartamento, ma un mero diritto obbligatorio non trascrivibile e non opponibile ai terzi. Orbene, si tratta di una circostanza idonea ad alterare il sinallagma dell'intero contratto preliminare di compravendita E' evidente, difatti, che il consenso di è stato prestato in relazione ad un Parte_1 oggetto del contratto comprensivo di abitazione, cantina e posto auto, e tale oggetto non pagina 11 di 15 può essere eseguito integralmente in relazione alla compravendita della proprietà di tutte le unità immobiliari descritte nell'oggetto della proposta, vale a dire appartamento, cantina e posto auto, atteso che il posto auto non può essere venduto da solo CP_1
Sulla scorta di tanto, discende che contraente adempiente, si è Parte_1 legittimamente avvalso del diritto potestativo di sciogliersi dal contratto, per fatto e colpa dell'altro contraente, che ha promesso in venduta un bene di cui non era proprietario esclusivo, e quindi non avrebbe mai potuto eseguire integralmente tal preliminare, perché giammai avrebbe potuto trasferire a a proprietà esclusiva di tale posto auto, Parte_1
a differenza di quanto promesso. Da tanto discende altresì che ha diritto alla condanna della controparte al Parte_1 pagamento del doppio della caparra versata, in forza del meccanismo restitutoria e di predeterminazione forfettizzata e convenzionale del risarcimento del danno previsto dall'art. 1385 cc. La domanda di condanna è dunque anch'essa fondata e deve essere pertanto accolta. Si tratta di credito di valuta, onde all'Attore spettano gli interessi al tasso legale di cui all'art. 1284 co. 1 cc dal dì successivo alla prima richiesta stragiudiziale del 10.06.2021 (docc. 20-21 fasc. Att.), sino al saldo effettivo, anche tenuto conto dell'assenza di domanda in tema di super-interessi di cui all'art. 1284 co. 4 cc.


7. Domande attoree principali: disamina delle difese del Convenuto Il Tribunale osserva che le difese svolte dal Convenuto sono inidonee a mutare la sopra esposta decisione. In particolare, con un primo argomento difensivo, il Convenuto ha sostenuto che non vi è un documento in cui abbia offerto in vendita la proprietà del posto auto: il CP_1
Giudice osserva che tale argomento è smentito in maniera frontale dai documenti dimessi, in particolare dall'annuncio di compravendita immobiliare, che espressamente menziona il posto auto meccanizzato (doc. 1 fasc. AD), e dalla proposta accettata, in cui espressamente si è obbligato a vendere la proprietà dell'appartamento, della CP_1 cantina e del posto auto senza alcuna specificazione sul fatto che si tratti di uso esclusivo su parti comuni condominiali (doc. 9 fasc. Att.). Con un secondo argomento difensivo, ha sostenuto che il promissario CP_1 acquirente era stato reso edotto dall'agente immobiliare che il posto auto non era di proprietà esclusiva del promittente venditore ma era un bene in proprietà comune condominiale. Il Tribunale sul punto osserva da un lato che si tratta di promessa di vendita di beni immobili, onde la precisa enunciazione dell'oggetto della compravendita avrebbe dovuto essere svolta da er iscritto e, al più tardi, nel momento in cui CP_1 ha accettato la proposta di acquisto attorea. Invece a sottoscritto tale proposta, CP_1 con ciò obbligandosi a una prestazione in parte impossibile giuridicamente, posto che il posto auto non era all'epoca, e non è attualmente, di sua proprietà esclusiva. Per completezza, è appena il caso di evidenziare che le prove testimoniali sul punto svolte dal Convenuto, peraltro con il testimone ,legale rappresentante del Testimone_1 mediatore, incapace a testimoniare come puntualmente eccepito dall'avversario, sono pagina 12 di 15 inammissibili anche per il profilo che sono dirette a provare patti aggiunti e contrari al contenuto della scrittura privata inter partes sulla vendita della proprietà del posto auto. Del pari, il documento valorizzato dal Convenuto (doc. 5 fasc. AD) a sostegno della pretesa consapevolezza in capo a ell'altruità del posto auto nulla prova: Pt_2 in particolare, ha sostenuto che dal messaggio di posta elettronica del CP_1
15.02.2025, proveniente da in cui lo stesso dichiara di voler opzionare Parte_1 anche il posto auto eventualmente “a servizio” dell'appartamento del quinto piano, dimostrerebbe che lo stesso ben sapeva che i posti auto erano di proprietà condominiale. Infine, anche la documentazione proveniente dal CONDOMINIO, inoltrata da AD a non dimostra in maniera univoca che abbia informato la Parte_1 CP_1 controparte che il posto auto non era di sua proprietà, né smentisce la circostanza, tabulare, che di fatto i è obbligato a vendere la proprietà esclusiva di un posto CP_1 auto condominiale, cioè ha promesso di disporre di un bene di cui non poteva disporre. Con un terzo argomento difensivo, ha sostenuto che il recesso è illegittimo, CP_1 atteso che nello stabile vi sono 15 abitazioni e 17 posti auto condominiali, assegnati in uso esclusivo ai singoli condomini e cedibili unitamente all'abitazione, sul punto invocando le numerose ricostruzioni dottrinali e giurisprudenziali in tema di uso esclusivo del posto auto condominiale, tra cui in particolare quella relativa alla cd servitù atipica di parcheggio, di recente riconosciuta dalla Corte di legittimità a Sezioni Unite (Cass. SS.UU., n. 3925 del 13.02.2024). Il Tribunale osserva che l'argomento giuridico in parola è inconferente. Difatti, l'identificazione della disciplina giuridica del diritto di uso esclusivo del posto auto in cosa comune condominiale sarebbe stata rilevante se CP_1 avesse promesso in vendita il diritto di uso esclusivo. Di contro, a promesso in CP_1 vendita la proprietà del posto auto e, cioè, un diritto radicalmente diverso da quello che invece concretamente avrebbe potuto -semmai- cedere, dal che discende l'irrilevanza dell'argomento giuridico speso da CP_1
In conclusione, le domande attoree svolte in via principale sono fondate e, debbono, pertanto, essere accolte, con conseguente assorbimento di tutte le varie difese e domande svolte dall'attore in via subordinata. Quanto alle istanze istruttorie svolte dal Convenuto, le stesse, già motivatamente rigettate in fase istruttoria, e reiterate dal Convenuto all'udienza di precisazione delle conclusioni, debbono essere rigettate anche in questa fase decisionale, in quanto inammissibili, sia perché il convenuto ha indicato un teste incapace, come puntualmente eccepito dalla controparte, sia perché i capitoli rilevanti sono relativi alla prova di patti aggiunti e contrai al contenuto di un contratto scritto avente ad oggetto la promessa d trasferire la proprietà di beni immobili, e tali patti aggiunti/contrari non possono essere provati per testimoni ex art. 2724 cc.



8. Spese di lite: Le spese sono regolate a mente degli artt. 91 e ss cpc, nella formulazione attualmente vigente: in forza di tali disposizioni, il soccombente deve rifondere le spese della parte vittoriosa, salva solo la soccombenza reciproca, ovvero la novità della questione trattata o un revirement della giurisprudenza su questioni decisive ovvero, in forza della sentenza pagina 13 di 15 C. Cost. n. 77/2018, altre gravi ed eccezionali ragioni da esplicitarsi in motivazione. La ratio di tali disposizioni è che chi ha promosso un processo perso, o ha costretto altri a promuovere un processo per affermare il suo buon diritto, ne deve sopportare le conseguenze economiche, a prescindere dall'elemento soggettivo della colpa del soccombente o da profili sanzionatori, rispondendo il principio di causalità ad una funzione indennitaria o ripristinatoria, nel senso che la parte vittoriosa deve essere tenuta indenne delle spese sostenute per l'accertamento del suo buon diritto (o per l'accertamento dell'inesistenza del diritto altrui), pena la vanificazione del diritto di azione e di difesa in giudizio, di cui all'art. 24 Cost. (Cass. civ., sez. 3, del 15.07.2008 n. 19456; conf.: Cass. civ., sez. 3, del 20.02.2014 n. 4074). Nel caso di specie, la causa si è conclusa con la soccombenza integrale di che CP_1 deve, pertanto, essere condannato a rifondere integralmente le spese di lite di non emergendo alcuna ragione per discostarsi dal principio della Parte_1 soccombenza. Quanto alla liquidazione delle spese dell'Attore, le stesse si liquidano come da dispositivo, con applicazione del d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022 e, segnatamente, dei parametri medi per le fasi introduttiva, di studio e decisionale e dimezzati per la fase istruttoria (in quanto non è stata volta istruzione orale) dalla tabella n. 2 del citato d.m. per lo scaglione di valore applicabile (compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00) e quindi in complessivi € 11.268,00 per compenso, oltre € 786,00 (€ 759,00 per contributo unificato ed € 27,00 per diritti di Cancelleria) per spese vive ex actis, oltre al 15% del compenso per rimborso forfetario spese generali, oltre CPA ed IVA se e come dovute in ragione del regime fiscale dell'Attore.


P. Q. M.


il Giudice, definitivamente pronunciando per quanto di ragione, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così decide, in accoglimento delle domande principali: dichiara la legittimità del recesso dal contratto preliminare esercitato dal promissario acquirente ex art. 1385 c.c. con messaggio di posta elettronica comunicato il Parte_1

4.06.2021 al promittente venditore Controparte_2 per l'effetto, condanna a pagare a favore di la somma di € Controparte_2 Parte_1
100.000,00, oltre interessi ex art. 1284 co. 1 cc, pari al doppio della caparra versata, ex art. 1385 cc;
letti gli artt. 91 e ss cpc, condanna a pagare a favore di a titolo di refusione Controparte_2 Parte_1 integrale delle spese del processo, la somma di € 12.054,00, di cui € 11.268,00 per compenso ed € 786,00 per rimborso spese vive ex actis, oltre al 15% per rimborso pagina 14 di 15 forfetario spese generali, oltre IVA e CPA, se e come dovute in ragione del regime fiscale dell'Attore. Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna. Milano, 26 maggio 2025. il Giudice dott.ssa Ilaria Gentile
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