N. 21970/2019 R.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Benedetta Ferone, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 21970/2019 R. Gen. Aff. Cont. assegnata in decisione all'udienza del 20.11.2024, sostituita dal deposito di note scritte, previa assegnazione di giorni sessanta per il deposito di comparse conclusionali e di giorni venti per il deposito delle memorie di replica
TRA
, nata a [...] il [...], C.F. Parte_1
, residente al Corso Garibaldi n. 131 in Napoli;
C.F._1
, nata a [...] il [...], C.F. CP_1
, e residente al Corso Garibaldi n. 131 in Napoli;
C.F._2
nata a [...] il [...], C.F. Controparte_2
e residente al Corso Garibaldi n. 131 in Napoli;
C.F._3
, nato a [...] il [...] C.F. Controparte_3
e residente al Corso Umberto I n. 7 in Napoli;
tutti C.F._4
rappresentati e difesi dall'avv. Claudio Terracciano – presso il cui studio elettivamente domiciliano, al L.go Martuscelli n. 37 – 80127 - Napoli (C.F.:
); C.F._5
ATTORI -
CONTRO
Controparte_4
Napoli, c.f.: in persona dell'Amministratore p.t. e Legale Rapp. P.IVA_1

p.t., dr. (Napoli, 29.08.1968), c.f.: , CP_5 CodiceFiscale_6 con domicilio eletto in Napoli, piazza Cavour 139, presso l'avv. Luigi
Migliaccio ( . C.F._7
CONVENUTO -
Oggetto: tabelle millesimali
Conclusioni: come da atti e verbali di causa, da note in sostituzione dell'udienza del 19.11.2024 e da comparse conclusionali e da memorie di replica.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, gli attori, premettendo di essere tutti proprietari di immobili all'interno del Condominio sito in Napoli al Corso Garibaldi 131, chiedevano al Tribunale di dichiarare la nullità o comunque di annullare la delibera del 6.6.2019 ove: al punto 1 all'ordine del giorno veniva rifiutata la rettifica delle tabelle millesimali che essi attori assumevano essere errate nelle misurazioni delle superfici degli appartamenti agli ultimi piani del fabbricato;
al punto 2 veniva deliberato di ripartire le spese di cui al rendiconto 1.11-31.12/2017 e 1.1.-31-12-2018 e di cui al preventivo per l'anno 2019 applicando le suddette tabelle millesimali approvate nella seduta assembleare del 26.10.2017; al punto 5 veniva deliberata la costituzione di un fondo cassa ordinario di euro 5.000,00 da ripartire applicando la tabella generale di proprietà con emissione delle bollette straordinarie con decorrenza immediata giugno 2019.
Essi attori chiedevano inoltre di accertare gli errori di valutazione delle superfici degli appartamenti degli attori con condanna del alla CP_4
rettifica/revisione delle tabelle medesime. In via subordinata poi chiedevano la revisione delle tabelle in uso presso il stante gli errori in essi CP_4 contenuti ai sensi dell'art. 69 disp att. c.c. o in via gradata 1428 c.c.
Infine, chiedevano la restituzione per indebito ovvero per ingiustificato arricchimento di quanto pagato in misura maggiore per effetto delle tabelle
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millesimali errate, da parte degli attori, a titolo di spese ordinarie e straordinarie.
Si costituiva tardivamente il in data 17.7.2020 che eccepiva la CP_4 tardività dell'impugnazione in quanto gli attori erano presenti durante l'assemblea del 6.6.2019 e quindi da quella data dovevano decorrere i termini per impugnare la delibera mentre invece la notifica dell'atto di citazione era avvenuta il 15.7.2019. Eccepiva altresì l'inammissibilità della domanda attorea, non potendo il Tribunale entrare nel merito delle scelte dell'assemblea oltre che l'infondatezza.
Pertanto, chiedeva il rigetto della domanda avversa con vittoria delle spese di lite.
Esperito il procedimento di mediazione, ed assegnati i termini ex art. 183, VI comma, cpc veniva espletata CTU, all'esito della quale la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e successivamente assegnata a sentenza con i termini ex art. 190 c.p.c.
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di decadenza degli attori dall'impugnativa della delibera del 6.6.2019, in quanto essa è tardiva essendosi il Condominio costituito solo in data 17.7.2020.
Nel merito, si osserva che è infondata la domanda di impugnativa della delibera assembleare del 6.6.2019.
Sul punto, va richiamato il principio espresso più volte dalla Corte di
Cassazione secondo cui “In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone
l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può effettivamente abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti - sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito - falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal
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caso lo strumento di cui all'articolo 1137 del codice civile non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea”
(Cassazione n. Cassazione civile sez. VI, 22/04/2022, n.12932).
Nel caso di specie, nel corso dell'assemblea del 6.6.2019, come si legge dal verbale agli atti, non veniva approvata per mancato raggiungimento del quorum né la proposta di modifica delle tabelle millesimali redatta dall'amministratore né quella elaborata dagli Arch. e . Parte_1 Pt_2
Pertanto, considerato il risultato della votazione, l'assemblea conferiva mandato all'amministratore di procedere alla contabilità di gestione, applicando, per i rendiconti anni 2015, 2016 e sino al 31.10.2017, le originarie tabelle allegate al regolamento di mentre per i rendiconti CP_4
periodo 1.11.2017-31.12.2017, per il rendiconto 2018 da elaborare e per il preventivo 2019 da elaborare, le tabelle approvate dall'assemblea del
26.10.2017, oggetto di contestazione. Inoltre, veniva stabilita la costituzione di un fondo cassa ordinario di euro 5.000,00 da ripartire applicando la tabella generale di proprietà.
Orbene, ritiene il Tribunale che la delibera non sia invalida in quanto espressione della maggioranza assembleare alla quale, tra l'altro, non poteva imporsi l'approvazione di nuove tabelle millesimali in sostituzione di quelle approvate in precedenza. Né questo giudice può sostituirsi alla discrezionalità dell'assemblea dichiarando l'invalidità di tale delibera.
Inoltre, va aggiunto che gli attori avrebbero piuttosto dovuto impugnare la delibera del 26.10.2017 con cui furono approvate le tabelle oggi oggetto di contestazione.
Ne consegue quindi anche il rigetto della domanda con cui gli attori hanno chiesto la declaratoria di invalidità della ripartizione delle spese redatte in applicazione delle tabelle del 26.10.2017.
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Va invece accolta la domanda di revisione-modifica delle tabelle millesimali alla luce delle risultanze della CTU.
Va detto che le tabelle millesimali costituiscono documenti di natura tecnico- valutativa, elaborati sulla base di calcoli aritmetici, che rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi rispetto a quello dell'intero edificio.
Il diritto di ogni condomino in relazione alle parti comuni dello stabile è, infatti, proporzionato al valore del piano o porzione di piano (cioè all'unità immobiliare) che gli appartiene (art. 1118, primo comma, c.c.).
Le tabelle assolvono alla duplice funzione di determinare la quota di partecipazione di ogni singolo condomino nelle spese condominiali poiché il dovere di contribuzione è rapportato al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.), nonché per determinare l'entità della partecipazione e del voto di ciascun condomino nelle assemblee che è espresso in millesimi.
L'art. 69 disp att. c.c. consente la revisione delle tabelle millesimali: 1) in caso di errori nella loro formazione o approvazione;
2) quando per le mutate le condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di soprelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In relazione all'art. 69 comma 1 n. 1 disp att. c.c., si osserva che la Suprema
Corte (sent. n. 19797 del 4 ottobre 2016), richiamando la propria giurisprudenza precedente, ha affermato, che “in considerazione dell'esigenza della certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini che sono fissati nelle tabelle millesimali, non possono essere considerati tali da comportare la revisione o la modifica delle tabelle né gli errori relativi alla determinazione del valore che non vengano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pure quando abbiano determinato una rivalutazione
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disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato comunque il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio” (Cass. n.
3001 del 10 febbraio 2010).
Nello specifico – ha chiarito la Suprema Corte – che “costituiscono errori essenziali che possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti, (come l'estensione, l'altezza,
l'ubicazione, l'esposizione e simili), sia quando consistano in errori di fatto
(come l'erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva), sia quando consistano in errori di diritto (come l'errata convinzione che, nell'accertamento dei valori, si debba tenere conto di alcuni degli elementi che, ai Sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., sono irrilevanti a tale effetto); invece non possono essere qualificati come essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui sia stata compiuta la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima, poiché l'errore di valutazione, di per sé considerato, non può essere mai ritenuto essenziale, dal momento che non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1429, n. 2, cod. civ.” (Cass. n. 4421 de 27 marzo 2001).
Giova rilevare che l'errore considerato nell'articolo citato non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli art. 1428 e seguenti c.c. ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esso attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse (cfr.
Cassazione 28.3.2001 n. 4528 Sez. Unite 9.7.1997 6222).
Tanto premesso, va detto che nel caso di specie la domanda è fondata.
Invero, il CTU, nella sua relazione, cui per brevità si rimanda, ha riscontrato nelle tabelle oggetto di contestazione la presenza di errori di misurazione degli appartamenti con conseguente attribuzione agli attori di millesimi maggiori rispetto a quelli reali.
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L'eccezione sollevata dal convenuto secondo cui il CTU sarebbe andato oltre il suo incarico, in quanto avrebbe elaborato tabelle nuove non richieste, non coglie nel segno, sia in ragione della domanda attorea sia in quanto, per riscontrare la presenza di errori, il CTU doveva necessariamente procedere con l'elaborazione di nuove tabelle.
Sulla premessa di tali rilievi, le tabelle millesimali allegate all'elaborato del
CTU, devono prendere il posto di quelle sinora vigenti.
Non può essere invece accolta la domanda degli attori di restituzione degli importi indebitamente versati in eccesso per le spese condominiali per ingiustificato arricchimento determinato da tabelle errate.
L'efficacia della sentenza che accoglie la domanda di revisione o di modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre, infatti, dal passaggio in giudicato, dato che la stessa non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto dai condomini
(Cass. n. 7696/1994 e Cass. n. 5690/11) e non ha, quindi, efficacia retroattiva
(Cass. 22 novembre 2000, n. 15094). Infatti, la modifica non costituisce conseguenza naturale e immediata delle trasformazioni intervenute, bensì
l'effetto di un accertamento negoziale o giudiziale che ha efficacia ex nunc (Cass. n. 16794 del 30 luglio 2007). In ogni caso, come ha chiarito la Suprema Corte, l'azione generale di arricchimento postula che la locupletazione di un soggetto a danno dell'altro sia avvenuta senza giusta causa, sicché quando essa sia la conseguenza di un contratto o comunque di un altro rapporto non può dirsi che la causa manchi o sia ingiusta, almeno fino a quando il contratto o il diverso rapporto conservino rispetto alle parti e ai loro aventi causa la propria efficacia obbligatoria. (C.C. 12405/20); inoltre,
l'azione generale di arricchimento, di cui all'art. 2041 c.c., presuppone che l'arricchimento di un soggetto e la diminuzione patrimoniale a carico di altro soggetto siano provocati da un unico fatto costitutivo e siano entrambi mancanti di causa giustificatrice, potendo il medesimo arricchimento
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consistere anche in un risparmio di spesa, purché si tratti sempre di risparmio ingiustificato, nel senso che la spesa risparmiata dall'arricchito debba essere da altri sostenuta senza ragione giuridica (C.C. 16305/18).
Nella specie, pur nella presenza di tabelle errate, come accertate dal CTU, le spese sono state ripartite sulla base delle tabelle vigenti perfettamente valide e dunque, in presenza di un valido titolo e di giusta causa. In altri termini, la delibera di ripartizione spese sulla base di tabelle successivamente ritenute, sulla base di un accertamento giudiziale, erronee conserva la propria efficacia obbligatoria rispetto alle parti fino al passaggio in giudicato della sentenza che ne ha determinato la revisione.
Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, anche tale domanda va rigettata. Inoltre, va osservato che non può neppure essere accolta la domanda di determinare gli importi versati dagli attori in misura maggiore considerando il passaggio in giudicato della sentenza, poiché non è possibile prevedere se la sentenza sarà oggetto di impugnazione.
In ragione del parziale accoglimento delle domande attoree, si ritiene che vi siano giustificati motivi per compensare le spese di lite.
Le spese di CTU invece vanno poste definitivamente a carico del CP_4 nei limiti dell'acconto di euro 800,00 disposto con ordinanza del 18.6.2021, stante il rigetto dell'istanza di liquidazione depositata tardivamente dal CTU.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV Sezione civile, in composizione monocratica, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così definitivamente provvede:
Accoglie, per quanto di ragione, la domanda proposta dagli attori e, per l'effetto, modifica le tabelle millesimali del Controparte_6
in modo che esse coincidano con quelle
[...]
predisposte dal CTU ed allegate alla sua relazione.
Rigetta ogni altra domanda.
Compensa le spese di lite.
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Pone le spese di CTU definitivamente a carico del nei limiti CP_4 dell'acconto, stante il rigetto della successiva istanza di liquidazione.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Napoli, il 26.3.2025 Il Giudice
Dr.ssa Benedetta Ferone
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