TRIBUNALE ORDINARIO DI GENOVA III Sez.Civile

ORDINANZA EX ARTT.665, 667 e 420 CPC Nel Procedimento di sfratto per morosità
R.G.601/ 2025
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- Attore intimante -Avv. Parte_1 Controparte_1 Contro
– convenuto intimato Controparte_2
– Avv.ti Monica Bennati e Daniela Fizzotti
Il Giudice Alessandro Mauceri, , a scioglimento della riserva assunta all'ultima udienza

letti ed esaminati gli atti, i documenti depositati ed esaminate le deduzioni delle parti e rilevato che:
IN PUNTO CONTESTATO VIZIO DEL CONSENSO IN RELAZIONE AL CONTRATTO DEL 13/12/2023 ED EFFICACIA PERDURANTE DEL CONTRATTO STIPULATO IL 25/01/2020 PER MANCATA DISDETTA TEMPESTIVA I) Con la stipula del nuovo contratto di locazione abitativa dell'immobile sito in Genova, via Mendozza, 4 /1, datato 13 dicembre 2023 le parti hanno implicitamente receduto consensualmente al precedente contratto di locazione abitativa agevolata del medesimo immobile, datato del 25 gennaio 2020;
II) La conduttrice sig.ra , qualora non avesse approvato l'ammontare del Controparte_2 nuovo canone ( € 650,00 ) e la clausola che prevede l'obbligo del versamento di una cauzione pari ad € 1.950,00, semplicemente non avrebbe dovuto sottoscrivere il contratto del 13/12/2023;
III) Affermando che sarebbe stata carpita la sua buona fede con il convincimento operato dal dott. a stipulare il nuovo contratto, la convenuta intimata pare Parte_1 ventilare l'annullabilità del medesimo ex art.1427 c.c. per esserle stato carpito con dolo il consenso.Ebbene, in questa fase sommaria tale prospettazione difensiva appare al mero stato labiale e quindi sotto questo pprofilo l'opposizione non è fondata su prova scritta;

IV) Deve quindi essere respinta l'eccezione di perdurante efficacia del contratto del
25/01/2020 per non essere stata esercitata tempestivamente la disdetta IN PUNTO CONTESTATA NULLITA' DEL CONTRATTO DEL 13/12/2023 PER
TARDIVA SUA REGISTRAZIONE E CONSEGUENTE ECCEZIONE DI NON DEBENZA
DEI CANONI LOCATIZI E DELLA CAUZIONE RELATIVI AL PERIODO
INTERCORRENTE TRA LA STIPULA DEL CONTRATTO E LA SUA REGISTRAZIONE
V) La Cassazione Civile, con la sentenza della III sezione n. 10498 del 28 aprile 2017 si è ppronunciata sulle conseguenze o meno della tardiva registrazione del contratto di locazione su quanto dovuto dal conduttore a titolo di canoni di locazione al locatore.
La risposta degli è stata negativa. La suprema Corte giunge alla conclusione Parte_2 che la mancata registrazione del contratto costituisce una nullità sempre sanabile con effetto retroattivo. Esiste, infatti, nell'ordinamento tributario l'istituto del cd ravvedimento operoso (art. 13, d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472). Esso consiste nella volontaria registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate seppur successivamente ai 30 giorni dall'avvenuta sottoscrizione, termine massimo entro il quale, in base al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, artt. 3 e 5, tale obbligo deve essere adempiuto.
Nel caso affrontato dalla Corte di Cassazione il cd ravvedimento operoso era avvenuto in corso di causa. I Giudici di legittimità giungono a questa conclusione sulla base di due presupposti. Innanzitutto il contratto non registrato di locazione possiede tutti gli elementi necessari ai sensi dell'art. 1325 c.c. che stabilisce i cd elementi essenziali del contratto. Essi sono la causa, l'oggetto, l'accordo ed eventualmente la forma. Nel contratto di locazione tutti questi elementi esistono e sono leciti: abbiamo, infatti, la causa del contratto che consiste nel versamento di un corrispettivo in cambio del godimento dell'immobile, l'oggetto, l'immobile da affittare, l'accordo tra le due parti e la forma che è scritta.
La registrazione costituisce un elemento esterno rispetto agli elementi essenziali del contratto. La registrazione è stabilita dal comma 346 della l. n. 331 del 2004, ma tale norma non indica un termine entro il quale esercitare il cd ravvedimento operoso.
Ne deriva, quindi, che è sempre possibile, secondo la predetta sentenza del 2017, sanare la mancata registrazione del contratto di locazione con effetti retroattivi e, di conseguenza, richiedere il pagamento dei canoni.
Tirando le fila del discorso , il contratto di locazione non registrato è nullo, ma questa nullità è sanabile con effetto retroattivo in qualsiasi momento mediante l'avvenuta registrazione. Ne deriva che, una volta registrato il contratto, il locatore è legittimato a richiedere anche i canoni pregressi.
VI) Va pertanto respinta l'eccezione di parte convenuta di DEL CONTRATTO DEL CP_3
13/12/2023 PER TARDIVA SUA REGISTRAZIONE E DI CONSEGUENTE NON DEBENZA DEI CANONI LOCATIZI E DELLA CAUZIONE RELATIVI AL PERIODO
INTERCORRENTE TRA LA STIPULA DEL CONTRATTO E LA SUA REGISTRAZIONE;
VII) Va pertanto disposto ordine di rilascio immediato ex art.665 dell'immobile locato e, computato il tempo già decorso dall'udienza del 07 febbraio 2025 , appare equo concedere il termine dilatorio per il rilascio sino all'08 maggio 2025


P.Q.M.


- Dispone il mutamento del rito e per l'effetto fissa l'udienza ex art.420 cpc per il giorno 04
Giugno 2025 h.9 davanti al Giudice dott.Paola Zampieri presso la sua stanza al X piano;

- Concede all'attore intimante temine perentorio sino all'08 Maggio 2025 per provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito di memoria e documenti ed al convenuto sino a dieci giorni prima dell'udienza per eventuali repliche
- Pronuncia nei confronti dell'intimata convenuta Controparte_2 ordinanza non impugnabile di rilascio ex art.665 c.p.c. dell'immobile sito in Genova, via
Mendozza, 4 /1, con termine dilatorio per l'esecuzione sino all'8 maggio 2025

Manda alla Cancelleria per la comunicazione alle parti.
Genova, 08 /04/2025 Il Giudice
Alessandro Mauceri