N. R.G. 2338/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Arezzo, nella persona del Giudice unico dott.ssa Alessia Caprio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2338/2024 promossa da:
( ), rappresentato e difeso dall'avv. LORENZO Parte_1 C.F._1
LORENZONI ed elettivamente domiciliato in Arezzo, via Trento e Trieste n. 8
PARTE RICORRENTE contro
( ), nato a [...] il [...] CP_1 CodiceFiscale_2
PARTE CONVENUTA CONTUMACE
OGGETTO: locazione di terreno – risoluzione del contratto per inadempimento
CONCLUSIONI
La parte ricorrente ha concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale ex artt. 281-undecies e 281-sexies c.p.c. del 16.04.2025, ossia come “da atto di citazione”, ovvero come segue: “A. Accertare e dichiarare, per i motivi tutti indicati in premessa, la risoluzione del contratto del 24.4.2024 a causa del grave e reiterato inadempimento del Sig. CP_1
; B. Condannare il Sig. a restituire e pagare al Sig. la somma
[...] CP_1 Parte_1 di € 10.000,00 ricevuta a titolo di canone di locazione anticipata per l'intera durata del contratto, ovvero in quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia anche con valutazione equitativa, maggiorata dalla rivalutazione monetaria e degli interessi di cui all'art. 1284 IV° co. c.c. dalla domanda al saldo effettivo;
C. Condannare il Sig. al risarcimento di tutti i danni a CP_1
pagina 1 di 6 qualsiasi titolo subiti e subendi dal Sig. in conseguenza dell'inadempimento, da Parte_1 quantificarsi e liquidarsi nella somma di € 2.500,00, ovvero in quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia anche con valutazione equitativa, maggiorata dalla rivalutazione monetaria e degli interessi di cui all'art. 1284 IV° co. c.c. dalla domanda al saldo effettivo;”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato via pec alla parte convenuta in data CP_1
11.11.2024, depositato in pari data, ha promosso azione tesa ad ottenere la Controparte_2 dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione, avente ad oggetto “appezzamenti di terreno adibiti ad attività venatoria rappresentati al Catasto Terreni del Comune di Lesina in Foglio 32 dalla particella 962, della superficie di 51 ettari, ed in Foglio 35 dalla particella 12 (in parte), della superficie di 22 ettari, per 4 (quattro) giornate per 3 (tre) persone in ogni stagione venatoria a partire da quella 2024, per la durata di anni 10 (dieci)”, stipulato mediante scrittura privata sottoscritta in data
24.04.2024 dal sig. ed il sig. , in solido fra loro ed in qualità di Controparte_2 Controparte_3 conduttori, ed il sig. locatore, convenendo un canone di locazione annuo pari ad € CP_1
1.000,00, da versarsi in via anticipata per l'intera durata decennale, per complessivi € 10.000,00.
In particolare, il ricorrente ha dedotto di aver corrisposto integralmente quanto dovuto a titolo di locazione al sig. ovvero la somma di € 10.000,00, ma che quest'ultimo si sarebbe reso CP_1
inadempiente, non consegnando al sig. gli appezzamenti di terreno oggetto della locazione, CP_2 neppure a seguito della diffida inviata al sig. via pec in data 27.06.2024. A dire del ricorrente, CP_1
inoltre, di tali appezzamenti di terreni locati, nei quali si sarebbe dovuta svolgere attività venatoria, il sig. non avrebbe neppure avuto la materiale disponibilità. CP_1
Il sig. pertanto, stante l'omessa consegna dei beni immobili locati, nonché il fallimento del CP_2
tentativo di mediazione obbligatoria esperito in data 03.09.2024, ha chiesto, con il presente giudizio, che venisse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, nonché che il sig. venisse condannato alla restituzione della somma di € 10.000,00, ricevuta anticipatamente a CP_1 titolo di canone di locazione per l'intera durata del contratto, oltre al risarcimento dei danni subiti a seguito dell'inadempimento, quantificati nella somma di € 2.500,00, o nella somma ritenuta di giustizia. Il tutto con vittoria delle spese di lite.
Con decreto ex art. 171-bis c.p.c. del 06.02.2025 è stata dichiarata la contumacia del convenuto ed è stato disposto il mutamento del rito da ordinario a semplificato e la prosecuzione del giudizio nelle forme di cui agli artt. 281-decies s.s. c.p.c.
pagina 2 di 6 All'udienza del 16.04.2025 la causa è passata in decisione, all'esito della discussione orale, sulle conclusioni in epigrafe riportate.
Ciò premesso, la domanda di risoluzione contrattuale e la conseguente domanda restitutoria sono fondate e devono essere accolte per le ragioni che seguono.
Risulta provato, nel caso di specie, che con la stipula della scrittura privata del 24.04.2024 prodotta in giudizio quale doc. n.

1 - che può darsi per riconosciuta ai sensi dell'art. 215, co. 1 n. 1) c.p.c., essendo rimasta la parte convenuta contumace - si è impegnato a concedere in locazione CP_1 esclusiva ai sig.ri e gli appezzamenti di terreno “adibiti ad attività Parte_1 Controparte_3
venatoria rappresentati al Catasto Terreni del Comune di Lesina in Foglio 32 dalla particella 962, della superficie di 51 ettari, ed in Foglio 35 dalla particella 12 (in parte), della superficie di 22 ettari, per 4 (quattro) giornate per 3 (tre) persone in ogni stagione venatoria a partire da quella 2024, per la durata di anni 10 (dieci)”, convenendo un canone di locazione annuo pari ad € 1.000,00 annui, da versarsi in via anticipata per l'intera durata decennale del rapporto negoziale, per complessivi €
10.000,00 (cfr. art. 3 della scrittura privata, doc. n. 1).
Tuttavia, tali appezzamenti di terreno non risulta che siano mai stati consegnati ai conduttori, nonostante l'integrale pagamento dei canoni dovuti per l'intera durata decennale della locazione e l'invio della diffida ad adempiere da parte del sig. al sig. Pt_1 CP_1
In punto di diritto, giova rammentare che il locatore è tenuto, ai sensi dell'art. 1575, co. 1 n. 1) c.c., primariamente, a consegnare al conduttore la cosa locata, essendo, com'è noto, la locazione un contratto consensuale che si perfeziona con l'accordo delle parti, sì che la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore, che condiziona la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento (cfr. in tal senso Cass. civ.
Sent. n. 766/1970).
Qualora, come nel caso di specie, nel rapporto contrattuale di locazione venga a mancare un elemento fondamentale del sinallagma, quale la consegna della cosa locata da parte del locatore, la conseguenza sarà la risoluzione del contratto per inadempimento, ex art. 1453, co. 1 c.c., a mente del quale “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni,
l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.”. Tale inadempimento, che attiene ad una obbligazione primaria del locatore ex art. 1575 c.c., risulta di gravità tale da alterare radicalmente l'equilibrio del rapporto negoziale e dunque legittimare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c.
pagina 3 di 6 Come precisato sul punto dalla Suprema Corte, “la non conseguita disponibilità dell'immobile locato e, più in generale, la violazione di obblighi contrattuali non è riconducibile a motivo di recesso, vertendosi in tema di inadempimento dell'obbligazione del locatore di consegnare il bene locato, da far valere mediante domanda di risoluzione del contratto.” (cfr. in tal senso Cass. civ. Sez. 6 - 3,
Ordinanza n. 5911 del 11/03/2011).
Dalla lettura dell'art. 4 del contratto si evince che le parti avevano pattuito che la consegna dei terreni locati sarebbe “avvenuta contestualmente alla sottoscrizione del presente atto” (cfr. doc. n. 1 allegato al ricorso), circostanza che tuttavia non si è mai materialmente realizzata, né il locatore, rimasto contumace, ha dato prova di aver adempiuto all'obbligazione di consegna del bene locato sul medesimo gravante. Vi è invece in atti la prova dell'adempimento, da parte del conduttore ricorrente, dell'adempimento dell'obbligazione di pagamento del canone gravante sulla parte conduttrice, stante la prova documentale offerta (doc. 2) del versamento della somma di € 10.000 tramite bonifico bancario disposto in data 26.04.2024 in favore di CP_1
Ciò posto, il contratto di locazione avente ad oggetto la locazione degli appezzamenti di terreno adibiti ad attività venatoria rappresentati al Catasto Terreni del Comune di Lesina in Foglio 32 dalla particella
962, della superficie di 51 ettari, ed in Foglio 35 dalla particella 12 (in parte), della superficie di 22 ettari, stipulato fra in qualità di locatore, e e , in CP_1 Parte_1 Controparte_3
qualità di conduttori, mediante scrittura privata del 24.04.2024, deve essere dichiarato risolto ex art. 1453 c.c., per grave inadempimento del locatore.
Nel caso di specie, posto che i conduttori non hanno potuto godere dei beni immobili locati, stante l'omessa consegna agli stessi, in accoglimento della domanda della parte ricorrente, il convenuto contumace deve essere condannato alla restituzione della somma di € 10.000,00 CP_1
versata dal ricorrente , a titolo di canone di locazione decennale. Parte_1
Inoltre, poiché vi è sul punto specifica domanda, va precisato che su tale somma decorrono gli interessi al tasso legale di cui all'art. 1284, co. 1, c.c., dall'esborso alla domanda giudiziale (data di notifica dell'atto di citazione) nonché gli interessi al tasso di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo (cfr. Cass. n. 61/2023).
Va, invece, respinta la domanda risarcitoria formulata dalla parte ricorrente, ovvero la richiesta di
“Condannare il Sig. al risarcimento di tutti i danni a qualsiasi titolo subiti e subendi CP_1 dal Sig. in conseguenza dell'inadempimento, da quantificarsi e liquidarsi nella Parte_1 somma di € 2.500,00, ovvero in quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia anche con valutazione equitativa, maggiorata dalla rivalutazione monetaria e degli interessi di cui all'art. 1284
IV° co. c.c. dalla domanda al saldo effettivo;
”. L'allegazione, sul punto, è generica e non documentata,
pagina 4 di 6 e non è supportata da alcuna specifica prova idonea a dimostrare l'esistenza di un danno-conseguenza, patrimoniale o non patrimoniale, subito a seguito della mancata consegna del bene immobile locato.
Neppure può condurre a diversa conclusione la richiesta formulata dalla parte ricorrente di liquidazione del danno patrimoniale subito “anche con valutazione equitativa”. Infatti, il ricorso alla liquidazione equitativa esige che il giudice di merito abbia previamente accertato che l'impossibilità, o comunque l'estrema difficoltà, di una stima esatta del danno dipenda da fattori oggettivi, e non già dall'imprecisione della parte danneggiata nell'allegare e dimostrare gli elementi dai quali desumere l'entità del danno (cfr. Cass. n. 4534/2017).
Da ultimo, quanto al profilo delle spese di lite, esse seguono la soccombenza e devono pertanto essere poste a carico del convenuto CP_1
Le spese sono determinate sulla base dei parametri forensi indicati dai d.m. n. 55/2014, n. 37/2018 e n.
147/2022, prendendo come riferimento i valori medi (tranne per la fase decisoria, per cui appare congruo liquidare i valori minimi in considerazione della circostanza che si è svolta discussione orale) dello scaglione relativo a cause dal valore compreso tra € 5.200 ed € 26.000, e si liquidano, in relazione alle fasi concretamente svolte, in complessivi € 2.547, di cui € 919 per la fase di studio della controversia, € 777 per la fase introduttiva del giudizio, ed € 851 per la fase decisoria, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Arezzo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- accoglie parzialmente il ricorso e, per l'effetto,
- dichiara risolto il contratto di locazione avente ad oggetto la locazione degli appezzamenti di terreno adibiti ad attività venatoria rappresentati al Catasto Terreni del Comune di Lesina in
Foglio 32 dalla particella 962, della superficie di 51 ettari, ed in Foglio 35 dalla particella 12 (in parte), della superficie di 22 ettari, stipulato fra in qualità di locatore, e CP_1
e , in qualità di conduttori, mediante scrittura privata del Parte_1 Controparte_3
24.04.2024;
- condanna il convenuto contumace alla restituzione della somma di € 10.000,00 CP_1
versata dal ricorrente , a titolo di canone di locazione decennale, oltre interessi Parte_1 al tasso legale ex art. 1284, co. 1, c.c. dall'esborso alla domanda giudiziale ed interessi al tasso legale ex art. 1284, co. 4, c.c. dalla domanda giudiziale al saldo;

- rigetta la domanda risarcitoria avanzata dalla parte ricorrente nei confronti Parte_1 della parte convenuta CP_1
pagina 5 di 6 - condanna la parte convenuta contumace a rimborsare a parte ricorrente CP_1
le spese di lite del presente giudizio, liquidate in complessivi € 2.547, oltre Parte_1
spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.
Arezzo, 17 aprile 2025.
Il Giudice
dott.ssa Alessia Caprio
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