REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n. 44336 del ruolo generale dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 13 febbraio 2025 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. decorrenti dal 17.2.2025 , vertente
TRA
(c.f. ) , (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 Pt_4
(C.F. tutti rappresentati e difesi dall'avv. Alice Pappalardo giusta
[...] C.F._4 procura a margine dell'atto di citazione
ATTORI
E
(c.f.: e ( c.f.: CP_1 C.F._5 Controparte_2
) entrambi rappresentati e difesi dall'avv. ES UC per procura in C.F._6 atti
CONVENUTI
E
, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall'avv. CP_3
ES UC , giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA
OGGETTO: vendita di immobili responsabilità contrattuale
Conclusioni come da verbale dell'udienza del 13.2.2025
1 Per gli attori : “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta così giudicare
NEL MERITO
>>Accertare e dichiarare la responsabilità, contrattuale ed extracontrattuale [ex artt. 1218, 1490, 1492, 1669, 2043 e 2476 co. 8 (ex 6) c.c.], in solido dei convenuti, ognuno in base alle proprie responsabilità, e conseguentemente condannarli a corrispondere agli attori la somma dei costi necessari oltre al risarcimento degli ulteriori danni:
1 per l'eliminazione dei gravi difetti di costruzione di ogni singolo immobile di proprietà degli attori all'interno del comparto condominiale di Via Cascella 60/62 – Roma (cfr. pp 14-16 atto di citazione);
2 per la chiusura del pozzo artesiano c.d. condominiale non regolarizzabile (cfr. pp 8-11 atto di citazione);
3 per la costruzione (ove possibile) di un nuovo pozzo artesiano condominiale regolare e per la relativa pratica per la concessione di estrazione dell'acqua pubblica per innaffiare i giardini condominiali e privati ovvero per la costruzione di una cisterna di raccolta delle acque piovane (come previsto dal regolamento del Consorzio Unitario Torrino Mezzocamino);
4 per i costi necessari per le pratiche amministrative in sanatoria dei vizi emendabili dei titoli ad aedificandum e per gli ulteriori costi necessari per regolarizzare la difformità del manufatto ai Per progetti depositati, come quantificati nella relazione dell'Ing. (cfr All. 19 atto di citazione - Per relazione Ing. , pp 3-8) richiamata a pag. 16 della relazione finale del CT, PER LE PRATICHE IN SANATORIA NECESSARIE: per il mancato deposito delle comunicazioni di fine lavori: €. Per_2
1.251,24 per reversale e per sanzioni + € 600,00 per onorari professionista;
per le difformità Per_2 rilevate nelle planimetrie catasti: €. 1.251,24 per reversale e per sanzione + €. 600,00 per onorari del professionista oltre VARIAZIONE CATASTALE €. 50,00 per costo fisso variazione catastale + €. 300,00 per onorari del professionista;
SCIA per le difformità rilevate tra gli elaborati grafici urbanistico-amministrativi e lo stato dei luoghi (assenza nei progetti dell'intercapedine dove è collocato il pozzo): €. 1.401,24 per reversale e sanzione + €. 800,00 per onorari del professionista;
SCIA per l'agibilità: pari ad €. 464,00 per sanzione + 150 per diritti di segreteria + 1.500,00 per onorario del professionista (in considerazione che, come è emerso dall'istruttoria, per ottenere l'agibilità è prima necessario procedere al collaudo statico del cordolo strutturale di sostegno delle chiostrine nei tre villini e della intercapedine dove è posizionato il pozzo artesiano irregolare nel villino del Sig. ); CHIUSURA DEL POZZO: pari ad €. 1.300,00 per il costo pratica + €. Parte_1
5.500,00 per il costo chiusura mediante sigillatura;
APERTURA NUOVO : pari ad €. CP_4
3.800,00 per la pratica amministrativa + €. 15.000,00 per il costo di realizzazione.
E COSÌ NELLO SPECIFICO PER OGNI SINGOLO IMMOBILE:
PER L'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEL SIG. DI AC [via Cascella 62 int. 12 Pt_1
– Roma, distinto in catasto al foglio 1150 part 3857 sub 503 (già sub 12) (villino) e sub 35 (già sub 385) (posto auto scoperto)], UN TOTALE DI €. 15.167,72 [cioè €. 4567,72 (per reversali + sanzioni
+ oneri fissi di segreteria per le suddette pratiche in sanatoria 1-2-3-4-5) + € 3.800,00 (per onorari
2 dei professionisti incaricati) + €. 1.300,00 (per costi pratica chiusura pozzo) + €. 5.500,00 (per i costi di chiusura del pozzo artesiano irregolare mediante sigillatura)].
PER L'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEI SIG.RI SINIBALDI E SCOCCIA [via Pt_3 Pt_4
Cascella 62 int. 13 - Roma, distinto in catasto al foglio 1150 part 3857 sub 13 (villino) e sub 36 (posto auto scoperto)], UN TOTALE DI €. 6.166,48 [cioè €. 3.166,48(per reversali + sanzioni + oneri fissi di segreteria per le suddette pratiche in sanatoria 1-2-4) + € 3.000,00 (per onorari dei professionisti incaricati)].
PER L'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEL SIG. [via Cascella 62 (e 60f) int.

4 - Parte_2
Roma, distinto in catasto al foglio 1150 part 3857 part 3857 sub 4 (villino) e sub 29 (posto auto scoperto) (posto auto scoperto)], UN TOTALE DI €. 6.166,48 [cioè €. 3.166,48 (per reversali + sanzioni + oneri fissi di segreteria per le suddette pratiche in sanatoria 1-2-4) + € 3.000,00 (per onorari dei professionisti incaricati)].
Per un totale di euro 27.500,68 per tutti e tre i villini

5 Per il risarcimento del danno per i difetti e i vizi non emendabili nella misura quantificata dal Giudice, anche secondo giustizia, per il diminuito valore dei singoli immobili di proprietà degli attori;
nonché per il risarcimento degli ulteriori danni subiti e subendi, poiché derivanti dai gravi difetti e vizi ex art 1669 cc (con prescrizione decennale) di ogni singolo immobile di proprietà degli attori all'interno del comparto condominiale di Via Cascella 60/62 - Roma, costruito e venduto dalla (dal 09/01/2018 incorporata dalla che prima è stata società CP_5 CP_3 appaltatrice e dal 2013 socio unico della ), nella misura accertata in corso di causa o a CP_5 quella quantificata dal Giudice secondo giustizia.
Nello specifico, si richiede LA SOMMA TOTALE PER TUTTI E TRE I VILLINI DI €. 62.800,00 oltre oneri di legge, come quantificati dal CTP di parte attrice (cfr. All. 41 - pagg. 13 ss. osservazioni e note critiche alla bozza di relazione tecnica d'ufficio dell'Ing. : Persona_3
• PER L'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEL SIG. DI [via Cascella 62 Parte_1 int. 12 – Roma, distinto in catasto al foglio 1150 part 3857 sub 503 (già sub 12) (villino) e sub 35 (già sub 385) (posto auto scoperto] la somma di € 25.200 oltre gli oneri (22.200/3 + 17.800);
• PER L'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEI SIG.RI SINIBALDI E SCOCCIA Pt_3
[via Cascella 62 int. 13 - Roma, distinto in catasto al foglio 1150 part 3857 sub 13 (villino) Pt_4
e sub 36 (posto auto scoperto)], la somma di € 19.400 oltre gli oneri (22.200/3 + 12.000);
• PER L'IMMOBILE DI PROPRIETÀ DEL SIG. [via Cascella 62 (e 60f) Parte_2 int.

4 - Roma, distinto in catasto al foglio 1150 part 3857 sub 4 (villino) e sub 29 (posto auto scoperto) (posto auto scoperto)], la somma di € 18.400 oltre gli oneri (22.200/3 + 11.000).
>> Accertare e dichiarare la responsabilità della Sig.ra e del Sig. Controparte_2
, quali ex presidente del consiglio di amministrazione e/o ex amministratore CP_1 delegato della e della ai sensi degli artt. [ex artt. 1218, 1490, 1492, CP_5 CP_3
1669, 2043 e 2476 co. 8 (ex 6) c.c.], per i fatti illeciti, dolosi e colposi [come specificato nella narrativa dell'atto di citazione, e consistita nella truffa contrattuale: per aver venduto immobili
3 destinati ad uso abitativo sprovvisti del certificato di agibilità, garantendo (cosa risultata non vera) che “La società venditrice si obbliga a produrre al competente Comune domanda per il rilascio il certificato di agibilità, corredata della necessaria documentazione, dichiara che nulla osta al suo rilascio volendo in caso contrario rispondere per danni e rimanendo comunque a suo carico ogni onere e spesa all'uopo necessari” (cfr. All.ti 1,2 e 3 all'Atto di citazione - Atti di compravendita pag. 6 da rigo 17 a 21); per avere venduto al Sig. in proprietà esclusiva parte della particella Parte_1
n. 3314 e per avere venduto posti auto in comproprietà fra i condomini rientranti nell'area della particella n. 3314 di proprietà del Consorzio destinata ai parcheggi pubblici (la cui proprietà doveva essere poi trasferita al Comune); per avere venduto la comproprietà di un pozzo artesiano condominiale risultato irregolare e non regolarizzabile (cfr. pp. 16-19 atto di citazione)], e, per l'effetto, condannare la Sig.ra e il Sig. , in via Controparte_2 CP_1 solidale con la società (società appaltatrice e che ha incorporato la CP_3 costruttrice/venditrice ) e tra loro, ovvero ciascuno secondo le proprie responsabilità, CP_5 al risarcimento in favore degli attori del danno arrecato nella misura determinata in corso di causa e da liquidarsi, se del caso, anche in via equitativa, oltre a rivalutazione monetaria e/o maggior danno ex art. 1224, comma 2 c.c., interessi di legge sulla somma rivalutata.


3.Si chiede inoltre condannare la parte resistente, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., al risarcimento dei danni da “lite temeraria”, da liquidarsi d'ufficio in via equitativa, per aver resistito in giudizio con mala fede ovvero colpa grave.


4.In ogni caso con vittoria di compensi e spese di lite, oltre spese generali 15% e oneri di legge.
IN VIA ISTRUTTORIA, si insite per l'integrazione/rinnovazione della CT in merito a:


1. quantificazione dei costi per gli adempimenti urbanistici. Si richiede l'indicazione complessiva dei costi che tengano conto del numero effettivo degli adempimenti necessari per i 3 singoli villini (stimati
€. 27.500,68 oltre oneri di legge);


2. quantificazione dei costi per l'eliminazione dei vizi e difetti riscontrati ex art 1669 c.c., ampliando la stima offerta in virtù delle considerazioni svolte in relazione alla scadenza decennale delle garanzie di legge (stimati €. 62.800,00 oltre oneri di legge);


3. necessità di regolarizzare la posizione strutturale dei lucernari (eseguiti senza il necessario collaudo statico) e quantificare gli importi necessari;



4. sconfinamento dell'intervento edilizio sulla particella n. 3314 di proprietà del Consorzio destinata ai parcheggi pubblici (la cui proprietà doveva essere trasferita al Comune), illegittimamente venduta al sig. come porzione del posto auto e del giardino del villino 12 e quantificare il danno Parte_1 relativo;



5. quantificare il danno relativo alla illegittima vendita, come area di parcheggi condominiali non assegnati, della particella n. 3314 di proprietà del Consorzio destinata ai parcheggi pubblici (la cui proprietà doveva essere trasferita al Comune).”

Per i convenuti e : “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza, CP_2 CP_1 eccezione e deduzione reietta, in via preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità della
4 domanda così come svolta nei confronti degli odierni comparenti per difetto di legittimazione passiva in considerazione di tutte le ragioni esposte sub A) della comparsa di costituzione;
in via subordinata, accertare e dichiarare l'infondatezza in fatto e diritto della domanda così come svolta nei confronti degli odierni comparenti per tutte le ragioni evidenziate sub B) della comparsa di costituzione;
in ogni caso rigettare la domanda avversaria perché infondata in fatto e in diritto e comunque non provata.
Con vittoria delle spese di lite – ivi incluse quelle conseguenti al rigetto del ricorso promosso da controparte ex art. 671 C.p.c. – da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
Per la convenuta : “ Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza, eccezione e CP_3 deduzione , in via preliminare, accertare e dichiarare l'illegittimità e/o la nullità e/o inesistenza della notificazione dell'atto introduttivo in quanto eseguito in violazione dell'art. 139, IV comma, C.p.c. e per l'effetto ordinare la rimessione in termini della adottando ogni provvedimento CP_3 ritenuto opportuno e dovuto;
nel merito, respingere, in ogni caso, ogni avversa pretesa così come rivolta nei confronti della in quanto destituita di fondamento in fatto e diritto e comunque CP_3 non provata, per tutti i motivi dettagliatamente esposti e motivati nella comparsa di costituzione cui integralmente si riporta, con ogni conseguenza di legge. Con vittoria delle spese di lite – ivi incluse quelle conseguenti al rigetto del ricorso promosso da controparte ex art. 671 C.p.c. – da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”

MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione , , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4 convenivano in giudizio la , e esponendo :
[...] CP_3 CP_1 Controparte_2
- di avere acquistato, rispettivamente, in data 14 ottobre 2015, il , in data 20 dicembre Parte_1
2016 , l' , e in data 13 marzo 2017, il e la , la piena proprietà di distinte Pt_2 Parte_3 Pt_4 porzioni immobiliari facenti parte del complesso edilizio sito in Comune di Roma, località Torrino – Mezzocamino, sub Comparto Z/39 Sagome I ed L, in Via Cascella 62 e vendute dalla CP_5
e precisamente il villino indicato dall'interno 12 il , il villino ditinto dall'interno
[...] Parte_1
14 l' ed il villino distinto dall'interno 13 il e la ( allegati 1,2 e 3 alla Pt_2 Parte_3 Pt_4 citazione );
- che la il cui socio dal 2013 era ed il cui Presidente del Cda era Controparte_5 CP_3
e amministratore delegato , in data 09/01/2017 era incorporata Controparte_2 CP_1 per fusione nella e cancellata dal registro delle imprese (all.4 e 5 citazione) ; CP_3
-che nel mese di settembre 2018, a causa di un malfunzionamento dell'impianto di irrigazione, i proprietari delle singole unità abitative scoprivano (contattando la società costruttrice) che il pozzo c.d. Condominiale (che fino a quel momento tutti pensavano fosse posizionato, insieme alle apparecchiature di pressurizzazione e controllo, in una aiuola del parcheggio di fronte all'interno 12) era invece allocato all'interno di una stretta intercapedine all'interno della veranda del villino di proprietà esclusiva del (tra il muro di confine e un pilastro in cemento e non risultante Parte_1 nella planimetria catastale allegata al contratto di compravendita) con accesso da un pannello esterno
5 che era possibile rimuovere solo demolendo lo scalino in cemento e marmo posto davanti il detto pannello;

-che il pozzo in questione risultava menzionato solo nell'art. 3 (parti e cose comuni) del regolamento condominiale: "E' di proprietà comune e indivisibile dei soli condomini .... il pozzo, rinvenuto dalla impresa costruttrice al di sotto della platea di fondazione ed ubicato nella proprietà del villino int. N° 12, comprensivo della pompa sommersa e del ricovero per le apparecchiature di pressurizzazione e controllo, site in una aiuola del parcheggio. Si precisa che per l'utilizzazione di tale impianto sarà cura del Condominio provvedere alle pratiche per le eventuali autorizzazioni, se necessarie: l'impresa costruttrice, pur avendo realizzato il circuito di innaffiamento e la stazione di pressurizzazione, non ha eseguito il pozzo, avendolo rinvenuto, come già detto, durante l'esecuzione delle opere di fondazione" (All. 6 Atto citazione).
-che il pozzo condominiale non era conforme alle norme tecniche, edilizie e di tutela delle acque pubbliche in quanto si trattava di un pozzo “artesiano” di prelievo delle acque pubbliche, il costruttore non aveva provveduto a denunciare l'esistenza del pozzo “artesiano” -a suo dire rinvenuto al momento degli scavi- alle autorità di tutela delle acque pubbliche, il condominio non aveva mai chiesto la concessione per il prelievo dell'acqua, per cui non aveva alcun diritto al prelievo, nè il pozzo né l'intercapedine (ottenuta aggiungendo una colonna in cemento armato, non risultanti né dal progetto approvato né dal successivo collaudo tecnico) erano riportate nella planimetria catastale, mancava la certificazione del geologo sul pozzo artesiano che avrebbe garantito la “bontà” del collaudo strutturale;

-che in data 05/12/2018 la (società incorporante la società costruttrice/venditrice CP_3
) comunicava al nuovo amministratore del condominio di via CP_5 Parte_5
Cascella n. 60/62, il Dott. di farsi carico di espletare “a proprie cure e spese, tutte Parte_6 le indagini utili alla definizione della posizione amministrativa del pozzo rinvenuto, facendosi carico anche delle somme necessarie alla eventuale regolarizzazione dello stesso” (All. 10 - atto citazione);
-che inoltre i villini degli attori presentavano dei vizi ( infiltrazioni di acqua piovana del lucernaio, nel tetto a vela e nel muro esterno , perdite d'acqua del boiler dell'acqua calda e malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento ) che venivano denunciati in data 22/03/2019 e 13/09/2019 alla unitamente alla mancanza di un pozzo condominiale regolare ed utilizzabile , alla mancata CP_3 rappresentazione del pozzo artesiano nel progetto approvato , alla mancata presentazione della domanda del certificato di agibilità , la mancanza di valido collaudo tecnico amministrativo e statico;

-che in data 15-28/10/2019 veniva nominato presidente del consiglio di amministratore della CP_3
l'Ing. e amministratore delegato. . Persona_4 Controparte_2
Sulla base di tali deduzioni in fatto, assumendo altresì che erano integrati i presupposti della vendita di aliud pro alio per la mancanza di agibilità e del collaudo , chiedevano il risarcimento dei danni per i vizi dei tre villini acquistati , per i costi necessari per regolarizzarli da un punto di vista edilizio- urbanistico , per la chiusura del pozzo artesiano non regolarizzabile e per la costruzione di un nuovo pozzo condominiale , ponendo a base dell responsabilità solidale di tutti i convenuti la garanzia per i vizi ex artt.1490 e 1492 c.c. nonchè la responsabilità ex art.1669 c.c. e la responsabilità degli amministratori per danno diretto al terzo ex art. 2476 co 6 c.c. .
6 Inoltre formulavano domanda di risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa nei confronti della e del , quali ex presidente del cda e ex amministratore delegato della CP_2 CP_1
e della , fondata sempre sulla previsione normativa di cui all'art.2476 co.6 c.c. , per CP_5 CP_3 fatti illeciti, dolosi e colposi, consistiti nella truffa contrattuale per aver venduto immobili destinati ad uso abitativo sprovvisti del certificato di agibilità, garantendo che la società venditrice si sarebbe attivata per presentare al Comune la necessaria documentazione per ottenerla e garantendo che nulla ostava al suo rilascio .
Alla prima udienza di comparizione del 4.2.2021 il giudice dichiarava la contumacia di CP_1
, e assegnava i termini ex art. 183, 6° comma, c.p.c. a decorrere
[...] Controparte_2 CP_3 dal 15.4.2021 e rinviava all'udienza del 7.10.2021 per provvedere sulle istanze istruttorie.
Si costituivano il 6.10.2021 i convenuti e i quali eccepivano la inammissibilità CP_1 CP_2 della domanda rivolta verso gli ex amministratori della (già “per carenza CP_3 CP_5 di legittimazione passiva” in quanto inapplicabile alla fattsipecie in esame l'art. 2476 co. 6 c.c. come novellato dal d.lgs 14 del 2019 ( CCII ) , ed invocato dagli attori , posto che esso disciplina i rapporti sorti successivamente alla sua entrata in vigore (16.3.2019); inoltre contestavano la ricorrrenza dei presupposti cui detta norma condiziona la responsabilità diretta degli amministratori verso i creditori sociali , ossia la violazione di obblighi inerenti la conservazione del patrimonio sociale , nonchè la insufficienza del patrimonio sociale per il soddisfacimento dei crediti. Chiedevano pertanto il rigetto delle domande.
Si costituiva con autonoma comparsa in pari data ed a mezzo del medesimo difensore la , la CP_3 quale deduceva:
- di essere venuta a conoscenza della pendenza del giudizio solo a seguito della notificazione di un'istanza di sequestro conservativo immobiliare in corso di causa [ istanza di sequestro conservativo in corso di causa presentato in data 15.9.2021 dagli attori e rigettato con ordinanza in data 22.10.2021
];
-che dall'esame degli atti e documenti presenti nel fascicolo telematico risultava che l'Atto di Citazione introduttivo del presente giudizio era stato notificato in data 12.08.2020 nelle mani di tale
incaricato al ritiro ” , il quale era in realtà il portiere dello stabile Persona_5 condominiale e non l'addetto al ritiro della società;
-che quindi riteneva di dover proporre querela di falso avverso la relata di notifica;

-che gli asserti degli attori erano infondati e specificamente, in ordine al pozzo, il Parte_1
(ma anche gli altri condomini odierni attori) erano sempre stati perfettamente a conoscenza
[...] dell'esatta ubicazione del pozzo rinvenuto dalla Ditta costruttrice, come si evince chiaramente dall'art. 3 del Regolamento Condominiale, ricevuto in deposito presso il Notar di Roma in Per_6 data 15.04.2014 e sottoposto alle formalità di registrazione per la conoscenza dei terzi in data 12/13.05.2014 , regolamento che ciascuno degli attori , all'atto della stipula dei rispettivi atti di compravendita immobiliare, all'art. 4 dichiarava espressamente di ben conoscere;

-che non sussisteva la prospettata vendita di aliud pro alio , né era applicabile l'art.1669 c.c. , tutela riservata all'ipotesi in cui l'opera “rovina in tutto o in parte per vizio del suolo o per difetto della costruzione ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti”;

7 -che si era in realtà denunciata l'esistenza di semplici difetti dell'opera per i quali, invece, era maturata la decadenza ex art. 1667 c.c. .
Sulla base di tali deduzioni chiedeva , quindi , in via principale e preliminare di dichiarare la nullità
o inesistenza della notificazione dell'atto introduttivo, in quanto eseguito in violazione dell'art. 139, co. 4 c.p.c. e per l'effetto ordinare la rimessione in termini della in subordine e nel CP_3 merito, il rigetto della domanda .
All'udienza del 18.11.2021 , cui la causa era stata differita, era depositato originale della querela di falso a firma del legale rappresentante di;
il procuratore e difensore degli attori dichiarava di CP_3 volersi avvalere del documento impugnato di falso ed il giudice si riservava.
Con ordinanza riservata del 25.11.2021 il giudice non autorizzava la presentazione della querela di falso, e riteneva rituale la notificazione poiché qualora una notificazione ad una persona giuridica sia stata eseguita nello stabile ove essa ha la sede a persona che abbia dichiarato di essere "incaricata a ricevere" le notificazioni per suo conto e sia addetta alla portineria dell'intero stabile, deve escludersi la ricorrenza di una fattispecie di inesistenza e ritenersi quella di una fattispecie di nullità, sanabile "ex tunc" dalla costituzione della destinataria, poiché, pur non sussistendo in capo al consegnatario il rapporto con la destinataria richiesto dall'art. 145 primo comma c.p.c. (cioè di addetto alla sua sede), sussiste un obbiettivo collegamento in ragione del servizio di portineria assicurato, sia pure ad altri fini, a favore della destinataria (Cass. n. 7949/1999);ed atteso altresì che il rapporto di lavoro del portiere di un fabbricato è continuativo e che la notifica deve ritenersi validamente effettuata anche qualora l'atto giudiziario sia stato consegnato al predetto, dovendosi presumere, fino a prova contraria, che tra le sue mansioni rientri la distribuzione della posta ai destinatari che abitano, ovvero - nel caso di società - hanno sede nel fabbricato custodito (Cass. n. 2276/2003; Cass. n. 375/2008).
Il giudice disponeva inoltre CT al fine di accertare : 1) se sussistano i difetti lamentati dagli attori alle pagg. 7 e 8 della citazione, limitatamente a quelli che interessano i singoli immobili di loro proprietà, e quali siano le cause degli stessi, indicando gli interventi di ripristino necessari a rimuovere i difetti eventualmente accertati e quantificando i relativi costi;
2) dica inoltre se i difetti eventualmente accertati siano gravi e se incidano in misura apprezzabile sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo, rendendolo inidoneo all'uso, accertando, e in caso quantificando, l'eventuale diminuzione di valore del bene”.
Conferito l'incarico , in data 2.11.2022 era depositato l'elaborato da parte del CT e alla successiva udienza del 16.11.2022 parte convenuta eccepiva la nullità della CT e parte attrice chiedeva la riconvocazione a chiarimenti , che era disposta dal giudice .
Depositata relazione integrativa in data 29.7.2023, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni e, assegnato il procedimento a nuovo giudice , poiché trasferito ad altro ufficio il precedente giudice designato , all'esito dell'udienza del 13.2.2024 , era assunta in decisione con assegnazione dei termini ex art.190 decorrenti dal 17.11.2024 .
2. Le domande nei confronti di e Controparte_2 CP_1
Giova premettere che parte attrice ha inteso esercitare nei confronti degli ex amministratori di CP_3
, al di là dell'erroneo richiamo al comma 6 dell'art. 2476 c.c. ( il riferimento era piuttosto inteso al
8 co.6 della norma citata nella formulazione previgente alla riforma recata dal d.lgs 14 del 2019, ossia l'attuale comma 7 ) , l' azione del terzo per danno diretto ascrivibile ad atti dolosi o colposi degli amministratori, come si evince del resto anche dalle allegazioni di cui all'atto di citazione e in comparsa conclusionale .
Restano quindi prive di rilievo le difese espresse dai convenuti e nella propria CP_1 CP_2 comparsa di costituzione e relative alla inapplicabilità nella specie dell'art.2476 co.6 c.c., come modificato dal Codice della crisi di impresa.
Gli attori assumono di essere stati indotti in errore, per il comportamento degli amministratori convenuti, avendo acquistato i villini con giardino confidando nella presenza di un pozzo condominiale regolare (conforme alle prescrizioni normative) per innaffiare sia le aree verdi condominiali sia i giardini privati;
in particolare la circostanza che il regolamento condominiale non specifichi che si tratti di un pozzo “artesiano” e parli di eventuali mere “autorizzazioni”, invece che delle necessarie “concessioni”, nonché la sua non corretta collocazione (in una planimetria allegata al regolamento il pozzo è graficizzato al centro della cucina del villino int. 12) metterebbe in evidenza la volontà di tacere le problematiche collegate al pozzo artesiano e alla sua collocazione.
Ebbene la previsione di cui all'art. 2476 co.7 c.c. replica nel contenuto quanto previsto per le s.p.a. dall'art.2395 c.c. . Secondo la tradizionale impostazione la responsabilità per danno diretto al terzo o al socio soggiace alla disciplina della responsabilità aquiliana (così, Cass., 23 giugno 2010, n. 15220, ma si vedano, altresì, Cass., 22 marzo 2010, n. 6870; Cass., 3 agosto 1988, n. 4817)..
Ed infatti l'art.2395 c.c. introduce un sistema di responsabilità volto a tutelare i soci ed i terzi che si fonda sul presupposto di un pregiudizio arrecato direttamente al patrimonio del singolo , senza che da ciò derivi necessariamente un danno per la società; tale connotazione non implica, sotto il profilo soggettivo, la necessità di una condotta specificamente orientata a danneggiare il terzo , essendo l'elemento soggettivo da ricavarsi dalla qualificazione degli atti come dolosi o colposi. E' dunque evidente come l'art. 2395 c.c., parlando di atti colposi o dolosi degli amministratori, si ponga, anche sotto il profilo della formulazione letterale, nell'alveo della clausola generale di cui all'art. 2043 c.c. della quale , sostanzialmente, costituisce una fattispecie legale che si caratterizza per l'inquadramento nella tipologia della lesione o dell'aspettativa di credito;
di talchè il nesso di causalità tra l'atto compiuto dall'amministratore ed il danno costituisce elemento indispensabile di cui l'attore, singolo socio o terzo che sia, è onerato di fornire la prova e si sostanzia nella riferibilità all'amministratore medesimo dell'atto da cui scaturisce il pregiudizio (in questi esatti termini, Cass., 23 giugno 2010, n. 15220; Cass., 22 marzo 2010; Cass., 25 luglio 2007, n. 16416; Cass., 3 aprile 2007, n. 8359; Cass., 5 agosto 2008, n. 21130).
Va dunque posto l'accento proprio sul profilo del nesso eziologico , ricordando come la giurisprudenza della Suprema Corte abbia affermato che, ove il terzo alleghi che la propria volontà negoziale sia stata in qualche modo determinata (alterandola) dal comportamento degli amministratori, egli è tenuto a provare la specificità di tali circostanze, nonché l'idoneità di esse a trarlo in inganno (cfr., sul punto, già Cass., 2 giugno 1989, n. 2685), importando il riferimento all'incidenza diretta del danno sul patrimonio del terzo danneggiato, quale tratto distintivo della responsabilità in argomento, un esame rigoroso del nesso causale (Cass., 5 agosto 2008, n. 21130), secondo un principio di causalità ancorato al criterio del "più probabile che non" ( così Cass. 2015 / n. 5450 in motivazione ).
9 Inoltre la responsabilità risarcitoria dell'amministratore per danno diretto, non è invocabile in base al mero riscontro dell'inopportunità delle scelte gestionali dell'uno e della loro incidenza negativa sul patrimonio del terzo e del socio , ma esige un fatto illecito, cioè un comportamento (doloso o colposo), che integri violazione degli obblighi dell'amministratore medesimo, siano quelli specifici inerenti alla carica, ovvero quelli generali stabiliti dall'ordinamento a tutela dei diritti dei terzi. Pertanto, con riguardo ad un contratto che l'amministratore abbia sottoscritto, in nome e per conto della società, nei limiti delle proprie attribuzioni ed in conformità delle decisioni assembleari, la risarcibilità del pregiudizio subito dal singolo socio o terzo , in base alla citata norma, postula che si accerti, nelle modalità di conclusione od esecuzione del contratto medesimo l'inosservanza di detti doveri, specifici o generali, derivanti dal mandato ad amministratore. (vedi Cass. Sez. 1, 04/04/1997, n. 2934)
Tenuti presenti tali principi, deve nella specie rilevarsi che in primo luogo difetta finanche la allegazione di specifiche condotte violative dei doveri specifici gravanti sugli amministratori o di quelli generali apprestati dall'ordinamento a tutela dei terzi . Ed infatti parte attrice si limita ad affermare la responsabilità degli ex amministratori in quanto avrebbero “ indotto ad acquistare un immobile privo delle caratteristiche essenziali e rilevanti, che necessita di interventi per la eliminazione dei vizi riscontrati e denunciati”(vedi comparsa conclusionale pag. 31) . E' evidente che si tratta di una affermazione apodittica che di fatto estende, inammissibilmente , la responsabilità contrattuale della società , agli amministratori che hanno rappresentato l'ente in sede di stipula del contratto di compravendita, senza che si sia adeguatamente allegato l'atto illecito , doloso o colposo
, da questi posto in essere nell'ambito della attività negoziale svolta in nome della società .
Inoltre ove anche si volesse valorizzare quanto dedotto dagli attori sul tema delle assunte mendaci dichiarazioni che avrebbero riguardato il pozzo ( gli attori sono stati indotti in errore, per il comportamento degli amministratori convenuti, avendo acquistato i villini con giardino confidando nella presenza di un pozzo condominiale regolare… ) e l'attività posta in essere tardivamente per il rilascio della agibilità ( Anche l'assunzione dell'obbligo, da parte del venditore, di produrre l'istanza di agibilità -specificato nell'art. 11 dei contratti di vendita- ha indotto i compratori a confidare nella presenza di tutti gli elementi per una immediata presentazione dell'istanza, mentre il deposito dei necessari certificati degli impianti è avvenuto solo nel 2018…) non è stata fornita la prova , di cui erano onerati gli attori , del nesso causale, da intendersi secondo un principio di causalità ancorato al criterio del "più probabile che non" (così Cass. 2015 / n. 5450 in motivazione), tra le lamentate condotte omissive degli amministratori (mancata adeguata informazione circa la situazione del pozzo e mancata attivazione per la agibilità ) e la stipula dei contratti di compravendita in oggetto .
Le domande nei confornti del e della vanno dunque rigettate . CP_1 CP_2
3. Le domande risarcitorie nei confronti della società CP_3
Preliminarmente deve richiamarsi , al fine del rigetto della eccepita- da parte dela convenuta CP_3
- nullità della notificazione, difesa richiamata in sede di precisazione delel conclusioni, quanto già rilevato dal precedente giudice designato con l'ordinanza riservata del 25.11.2021 ( vedi supra paragrafo 1 ).
Parimenti va disattesa l'eccezione di nullità della CT sollevata tempestivamente dalla difesa della convenuta ( vedi verbale udienza del 16.11.2022) in quanto non sarebbe stato consentito alla parte di
10 poter presenziare al sopralluogo del 4.05.2022 svoltosi presso gli immobili di proprietà degli attori ed in quanto il consulente sarebbe andato oltre i limiti dell'incarico conferito , avendo eseguito accertamenti riguardanti il complesso condominiale e non limitando la prpria indagine ai soli villini di proprietà degli attori.
Le doglianze vanno disattese .
La violazione del contraddittorio non trova riscontro in atti e in ogni caso si è anche proceduto ad una integrazione della CT con ampio dispiegamento dle diritto di difesa di entrambe la parti, nè si apprezza il ritenuto sconfinamento degli accertamenti peritali oltre i limiti del mandato ricevuto atteso che ogni verifica è stata strumentale agli accertamenti demandati all'ausiliare.
3.1. Venendo alle articolate richieste risarcitorie degli attori , vi è inanzitutto la questione inerente il pozzo artesiano, che secondo gli assunti degli attori non risultando nel progetto approvato e nelle successive varianti, renderebbe il complesso condominiale di via Cascella 60/62 non conforme sotto il profilio edilizio, perché i titoli abilitativi sarebbero stati rilasciati in violazione delle norme tecniche ed edilizie, che richiedono anche una relazione geologica e statica (in considerazione della collocazione del detto pozzo artesiano adiacente alle fondamenta dell'edificio).
Il CT nel proprio elaborato, immune da vizi logici e congruamente motivato, ha riscontrato, nel corso della visita in loco , che il pozzo artesiano è ubicato effettivamente all'interno della proprietà del , esattamente in un “cavedio” creatosi in fase di realizzazione della gabbia strutturale, Parte_1 tra la proprietà di quest'ultimo con la proprietà confinante. Il “cavedio”, aperto frontalmente, è tamponato prospetticamente da un pannello in alluminio amovibile. ( relazione di CT pag 6 ).
Ha inoltre evidenziato che la stessa società costruttrice, sollecitata dal , in data 18 gennaio Parte_1
2019 – prot. N. 8285 presentava alla TÀ LI di Roma Capitale Dip. IV “Servizi di Tutela Ambientale” richiesta di nuova Concessione per estrazione, derivazione ed utilizzazione di acque pubbliche ai sensi del Regio Decreto del 11/12/33 n° 1775. (vd. all. n. 10 alla CT )
Il a mezzo del proprio avvocato, vista la domanda presentata dalla società, in data Parte_1
31.01.2019 trasmetteva alla stessa TÀ LI , opposizione alla richiesta Controparte_6 di concessione per estrazione, derivazione e utilizzazione, in quanto: “il pozzo artesiano denunciato è stato di recente rinvenuto all'interno di un'intercapedine dell'unità immobiliare di proprietà del sig.
, distinta in catasto al foglio 1150 – particella 3857 – subalterno 503, realizzato Parte_1 in violazione delle norme edilizie, in quanto nei progetti depositati all'ufficio tecnico non è presente il pozzo oggetto dell'istanza di concessione”. (vd. all. n. 12alla CT ) .
All'esito di tale opposizione il Comune avviava la procedura di archiviazione della richiesta di concessione da parte della (vd. all. n. 13alla CT ). CP_3
Indi l' , all'esito del controllo amministrativo effettuato per verificare se il Controparte_7 pozzo oggetto della domanda di concessione presentata dalla fosse stato scavato con CP_3 autorizzazione rilasciata ai sensi dell'art. 95 del RD 1775/1933, o fosse stato denunciato ai sensi del Lgs 275/1993, non avendo trovato alcun atto autorizzativo, o denunce di pozzo, sanzionava la come previsto dalla normativa vigente. Mentre, all'esito di sopralluogo in data CP_3
06/06/2019 da parte di funzionari del Dipartimento IV Servizio 2 della Controparte_8
, insieme a in servizio presso
[...] Controparte_9
11 l' e Agenti di Polizia Locale e Protezione Civile della Controparte_7 Controparte_8
in ragione della opposione proposta dal , era riscontrato che “Il pozzo
[...] Parte_1 risulta localizzato all'interno di una intercapedine dell'unità immobiliare di proprietà di Parte_1
, in Via Andrea Cascella n. 62, ed è sprovvisto di opere di presa;
La localizzazione del pozzo
[...]
è diversa da quella che risulta dalla CTR e da una delle planimetrie di cui alla relazione Idrogeologica allegata alla istanza di concessione della e non è compatibile con le CP_3 coordinate piane fornite dal Geologo nella stessa relazione;
di fatto tali documenti sembrano riferirsi ad un altro condominio, mentre gli estremi catastali e l'indirizzo fornito, sempre nella stessa documentazione tecnica allegata all'istanza di concessione, coincidono con l'immobile di proprietà del il Sig. . Durante il sopralluogo il Sig. , vista la Parte_1 Parte_1 particolare localizzazione del pozzo, ha espresso la più assoluta contrarietà al rilascio di un eventuale assenso alla concessione di derivazione dal pozzo, sito in terreno di sua proprietà, a favore della del In seguito al sopralluogo la CP_3 Controparte_10 Controparte_8
Capitale ha richiesto alla nformazioni e chiarimenti rispetto alla localizzazione
[...] CP_3 del pozzo per il quale ha presentato domanda di concessione, e sul titolo di possesso del terreno in cui il pozzo è localizzato.”. (vd. all. 14 alla CT ).
Alla luce di tali risultanze il CT ha concluso che il pozzo è attulamente privo di concessione ( vedi relazione CT pag 9 e seg. ), da intendersi evidentemente quale assenza di concessione di derivazione di acque pubbliche secondo la normativa vigente .
Sotto tale ultimo profilo , rileva infatti questo giudice , che il pozzo artesiano condominiale per irrigazione non integra , secondo la Determina Dirigenziale n. 4653 del 15/6/01 del Comune di Roma un "pozzo artesiano per uso domestico , e pertanto è soggetto a concessione e non solo a mera denuncia .
Il CT ha ancora ribadito, in risposta alle osservazioni dei ctp, che il pozzo artesiano non realizzato dalla società costruttrice, ma semplicemente trovato nel corso degli scavi di fondazione può essere regolarizzato ( “la normativa prevede comunque la sanabilità del pozzo, qualora lo si volesse utilizzare, il condominio, come previsto dal regolamento condominiale, dovrebbe pagare una sanzione che può variare da 250€ a 2500€, se il pozzo non lo si vuole utilizzare, lo stesso dovrà essere chiuso. La chiusura del pozzo eviterebbe sia la servitù attualmente presente nel villino di proprietà del sig. sia i problemi legati al Certificato di Collaudo lamentati da parte ricorrente” Parte_1 vedi relazione di CT pag. 23 ).
La normativa di riferimento ( d.lgs 275/1993 Riordino in materia di concessione di acque pubbliche e vedi pure legge regionale Lazio n. 70 del 1983 ) infatti prevede sanzioni economiche per la omessa denuncia del pozzo esistente e ciò vale anche per i pozzi ad uso non domestico. Per quanto già detto tuttavia occorrerà ottenere la concessione per la derivazione di acque pubbliche (ed era infatti la procedura seguita da poi archiviata dal Comune in seguito alla opposizione del ). CP_3 Parte_1
Ciò posto quanto alla accertamento tecnico demandato al CT , deve rilevarsi che la prospettata doglianza , ossia la presenza di tale pozzo non risultante dal progetto approvato ed insistente sulla proprietà del , va qualificata ai sensi dell'art.1489 c.c. . Parte_1
Nei rapporti privatistici infatti la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una
12 anomalia strutturale, ma si risolve, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità.
Quanto poi ai rimedi previsti nell'ipotesi in esame, il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489, comma 1 c.c. (cfr. Cass. 1613/2003 e Cass. 4786/2007).
L'inclusione della irregolarità de qua nella previsione dell'art. 1489 c.c. comporta anche che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l'art. 1480 a sua volta richiamato dallo stesso art. 1489 c.c.. Ed infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto (o dal medesimo conoscibili facendo ricorso all'ordinaria diligenza), dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota( vedi da ultimo Cass.17148/2024 e Cass. 27559/2023 ).
Riguardo al pozzo si legge nel regolamento di condominio : “ E' di proprietà comune ed indivisibile dei soli condomini proprietari degli intt. n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 (appartenente al Corpo B), 9 (appartenente Corpo B), 10, 11, 12, 13, 14, 15, e 16, nonché degli interni 1 e 2 appartenenti al Corpo B, il pozzo, rinvenuto dalla impresa costruttrice al di sotto della platea di fondazione ed ubicato nella proprietà del villino int. n° 12, comprensivo della pompa sommersa e del ricovero per le apparecchiature di pressurizzazione e controllo, site in una aiuola del parcheggio. Si precisa che per l'utilizzazione di tale impianto sarà cura del Condominio provvedere alle pratiche per le eventuali autorizzazioni, se necessarie: l'impresa costruttrice, pur avendo realizzato il circuito di innaffiamento e la stazione di pressurizzazione, non ha eseguito il pozzo, avendolo rinvenuto, come già detto, durante l'esecuzione delle opere di fondazione; (art.3 co.6 regolamento di condominio, pag.24 allegati alla CT ) . Il Regolamento Condominiale, ricevuto in deposito presso il Notar di Roma in data 15.04.2014 e sottoposto alle formalità di registrazione per la conoscenza Per_6 dei terzi in data 12/13.05.2014 , risulta richiamato espressamente all'art.4 di ciascun atto di compravendita sottoscritto dagli attori , che ivi dichiarano espressamente di ben conoscerlo .
Ora tale richiamo al pozzo , alla sua specifica collocazione e alla necessità di provvedere alle pratiche per la relativa autorizzazione ( che non si parli di concessione è del tutto ininfluente rilevando piuttosto la descrizione della situazione di fatto ) rende, se non conosciuta, la predetta assunta difformità edilizia (o peso per la proprietà , sicuramente conoscibile con l'uso della Parte_1 ordinaria diligenza, essendo menzionati nell'atto dell'acquisto i titoli abilitativi relativi al complesso condominiale e dai quali si poteva ricavare la mancata graficizzazione.
E ciò vale anche per la presenza del pozzo nella proprietà quale onere reale apparente ( Parte_1 il pozzo è costituito da opere visibili e permanenti del quale il ha avuto notizia in sede Parte_1 di rogito come presenti sulla sua proprietà ), gravante sull'immobile ( vedi sul punto Cass. 2017 n.
13 22363 secondo cui nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente - ovvero trascritto o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo).
In definitiva, quindi, ritiene questo giudice che, alla stregua di quanto indicato negli atti pubblici di vendita e in applicazione del principio di autoresponsabilità ( vedi Cass. 27706/2024 ) deve , tenuto conto della conoscibilità della situazione concernente il pozzo , rigettarsi la domanda risarcitoria proposta nei confronti di a tale titolo , senza che possa invocarsi il principio dell'affidamento CP_3 per avere la venditrice reso nei contratti garanzia sulla conformità urbanistica deli beni e libertà da pesi.
In ogni caso, poi , quanto al prospettato abuso edilizio per non essere il pozzo riportato nel progetto approvato, si osserva che la tutela di cui all'art.1489 c.c. , come visto, si giustifica sotto il profilo giuridico, in quanto sussista una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e nella specie, nonostante l'opposizione del trasmessa il 31.1.2019 Parte_1
a , per essere stato il pozzo realizzato in violazione delle norme edilizie ( vedi alla 12 CP_8 alla CT ) e nonostante il sopralluogo congiunto di VVUU e tecnici dell' in Controparte_7 data 11.6.2019 ( all. 14 alla CT ) , non consta sia stata adottata alcuna iniziativa tesa a sanzionare l'assunto abuso edilizio, se non la multa per la mancata denuncia da parte di , ma trattasi come CP_3 già detto di sanzione amministrativa prevista dalla vigente disciplina in tema di acque pubbliche.
3.2. Gli attori hanno altresì dedotto che nelle ipotesi di specie sarebbe integrata una vendita di aliud pro alio per avere venduto la immobili privi del certificato di abitabilità. CP_5
Il rilascio del certificato di agibilità (il certificato di abitabilità è stato disciplinato dagli artt. 24-26 dpr 380 del 2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003, che ha sostituito la vecchia dizione di "certificato di abitabilità" con quella di "certificato di agibilità" ) ha la funzione di attestare che l'immobile è stato realizzato nel rispetto della normativa tecnica vigente in materia di sicurezza, di salubrità, di igiene e di risparmio energetico relativamente agli edifici e agli impianti ivi installati e che pertanto sussistono in quel determinato edificio le suddette condizioni di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico;
quindi il certificato di agibilità/abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento del bene venduto, ma anche della normale commerciabilità del bene stesso. Il venditore è tenuto, ai sensi dell'art. 1477 c.c., a consegnare all'acquirente il certificato di agibilità (già abitabilità) dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, in quanto l'agibilità/abitabilità, pur non costituendo di per sé condizione di validità del contratto, attiene ad un requisito essenziale della cosa venduta, incidendo sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto (cfr. Cass. 9226/2020 Sez. 62, Ordinanza n. 12226 del 18/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 2438 del 08/02/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5778 del 12/03/2014; Sez.2, Sentenza n. 23157 del 11/10/2013; Sez. 2, Sentenza n. 12260 del 17/07/2012; Sez. 2, Sentenza n. 14899 del 06/07/2011; Sez.3, Sentenza n. 1701 del 23/01/2009; Sez. 2, Sentenza n. 13225 del 22/05/2008; Sez. 2, Sentenza n. 4513 del 28/03/2001; Sez. 2, Sentenza n. 1363 del 18/02/1999).
Alla luce della superiore giurisprudenza è pertanto irrilevante l'eventuale conoscenza della situazione dell'immobile oggetto del contratto, a meno che l'acquirente non abbia espressamente rinunciato al
14 requisito dell'agibilità/abitabilità o abbia espressamente esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere il relativo certificato ( si veda in tal senso Cass.10665/2020).
L'assenza del certificato non comporta dunque un vizio genetico del contratto, ma incide solo sull'attuazione del programma negoziale, onde la parte che si duole di detta carenza è dunque legittimata esclusivamente a rivendicare l'alterazione del sinallagma funzionale. Deve ritenersi, infatti, superato l'orientamento che riconduceva la mancanza dei requisiti di agibilità all'art.1489 c.c., con la possibilità di richiedere la risoluzione del contratto di vendita o la riduzione del prezzo ove la cosa alienata fosse stata gravata da oneri o diritti reali o personali di godimento di terzi "non apparenti", idonei a diminuirne il libero godimento e non dichiarati in contratto, di cui il compratore non avesse avuto conoscenza . Afferma la Suprema Corte infatti che, le deficienze rilevanti allo scopo (nella struttura, nella composizione, nell'aspetto estrinseco) sono apparenti, nonostante la "non apparenza" degli atti specificamente rilasciati dalla P.A. e, ad ogni modo, l'assenza dei requisiti di abitabilità non integra un onere o un vincolo o un peso, bensì una limitazione funzionale dell'immobile, potenzialmente incidente sulla sua concreta destinazione, il che preclude l'inquadramento sistematico della fattispecie nell'alveo della norma innanzi evocata( cfr. Cass.23604/2023) .
Come ha chiarito di recente la Cassazione , alla "mancanza" del certificato di agibilità possono essere ricondotte diverse fattispecie, con eterogenee conseguenze: a)può aversi la fattispecie in cui difettino
- in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria - i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, venendo così in rilievo una consegna di aliud pro alio che legittima la risoluzione;
b)oppure la mancanza sostanziale dei requisiti igienico-sanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali, laddove le difformità accertate siano sanabili e, dunque, non abbiano un'incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico-sociale del bene;
c)infine , la carenza della relativa certificazione può avere un rilievo esclusivamente formale- documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienico-sanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell'alienante o del promittente venditore, in tal caso derivandone a priori che il contratto non può essere risolto, atteso che l'inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa esserne invocato l'adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria ( cfr. in tal senso Cass.2023 n. 23604 cit.).
Ora solo in ipotesi di assoluta impossibilità del conseguimento della agibilità ( ad esempio per abusi non sanabili ) può dirsi integrata la vendita di aliud pro alio , mentre nel caso di specie , come rilevato dal CT l'immobile è conforme urbanisticamente, fatta salva la necessità di regolarizzazioni di modesta entità ( “Nella DIA in Variante al Permesso di Costruire, in particolare negli allegati progettuali non viene rappresenta l'ubicazione del pozzo artesiano rinvenuto nell'attuale proprietà
Le restanti DIA (2/3/4) mancano della Comunicazione di Inizio e Fine Lavori e del Parte_1
Certificato di Collaudo” ) . Il CT ha specificato che è necessario comunque l'intervento di un professionista del settore che proceda alla regolarizzazione di quanto sopra indicato. Gli strumenti previsti sono la a sanatoria o la SCIA a sanatoria o Accertamento di Conformità ed ha Per_2 quantificato i costi nella tabella riportata alla pag 16 della relazione , poi meglio dettagliati per singola unità nella relazione integrativa ( vedi tabella pag. 4 e 5 ) .
15 Come emerge ex actis, al momento della stipula della compravendita in oggetto la venditrice ha dichiarato di non essere in possesso del certificato di agibilità ma ha garantito che l'immobile poteva conseguirla facendosi carico la stessa degli oneri relativi al relativo conseguimento.
Sotto tale aspetto sono dunque dovuti gli importi per la regolarizzazione urbanistica al fine del conseguimento della agibilità e quantificati dal CT in euro 3.701,24 per ciascun immobile ( vedi pag. 5 tabella riassuntiva relazione integrativa) .
3.3. Quanto alla presenza di vizi di costruzione dei villini che avrebbero dato luogo a fenomeni infiltrativi e ammaloramenti in più parti ed avrebbero interessato anche l'impianto di riscaldamento ed i boiler dell'acqua calda gli attori hanno invocato a sostegno della domanda sia gli artt.1490-1492 c.c. che l'art.1669 c.c. .
Parte convenuta ha eccepito la decandenza dell'azione ( “ex art.1667 c.c.” ) per mancata tempestiva denuncia ritenendo non invocabile l'art. 1669 c.c. poichè i vizi denunciati non sarebbero gravi e non comportrebbero pericolo di rovina .
La previsione dell'art. 1669 c.c. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 c.c. (Cass. Sez. 2, 26/09/2023, n. 27385,fra le tante) Quanto a detto titolo di responsabilità extracontrattuale poi , giova ricordare che l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., nonostante la collocazione di detta disposizione tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, in ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso (così Cass. Sez. 2, 17/04/2013, n. 9370; Cass. Sez. 2, 16/02/2012, n. 2238; Cass. Sez. 2, 29/03/2002, n. 4622).
Le Sezioni unite della Cassazione ( sentenza del 27/03/2017, n. 7756), componendo il contrasto di pronunce esistente sul punto, hanno stabilito che l'art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo; grava inoltre sul medesimo venditore l'onere di provare di non aver avuto alcun potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, così da superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva. (Cass. n. 9370 del 17/04/2013).
E nella specie la , poi incorporata da , ha realizzato il complesso condominiale a sua CP_5 CP_3 cura ( come si legge nei contratti di compravendita).
Ritiene questo giudice che possa nella specie trovare applicazione l'art. 1669 c.c. atteso che i vizi costruttivi riscontrati, relativi all'area perimetrale del lucernaio , infiltrazioni riconducibili alla non perfetta protezione e impermeabilizzazione dell'area perimetrale che circoscrive le chiostrine, a carente impermeabilizzazione delle vele che può dare origini a percolamenti ai piani sottostanti, fatiscenza del serbatoio di accumulo non avente caratteristiche idonee ad allocarlo all'esterno,
16 erronea realizzazione degli impianti di raffrescamento etc. ( vedi CT pag .16 e seg. ) sono vizi senz'altro incidenti, per la loro qualità , sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene .
Ne deriva quindi la irrilevanza della dedotta decadenza per mancata tempestiva denunzia a prescindere dalla correttezza o meno del richiamo all'art.1667 c.c. .
I costi per la riduzione in pristino con eliminazione dei riscontrati ammaloramenti è stato quantificato dal CT in euro 7000,00 per l'immobile di proprietà , euro 12.300,00 per il , Pt_2 Parte_1 da cui va però detratto l'importo per gli oneri di chiusura del pozzo per quanto già osservato al paragrafo 3.1. e quindi risulta l'importo di euro 5.500,00 , ed infine euro 5.500,00 per l'immobile di proprietà . Parte_7
Sul punto si condivide quanto rilevato dal Ctp di parte attrice nelle proprie osservazioni , laddove censura l'asserto del CT secondo cui “alcuni difetti e/o vizi accertati nel corso del sopralluogo, rientrano in quei “danni” di entità minore causati dall'utilizzo quotidiano degli ambienti e dall'utilizzo del bene da oltre dieci anni”, ed infatti osserva correttamente il ctp che l'edificio infatti è stato edificato sulla base di un Pdc del 2009 cui sono seguite varianti fino al 2015 , inoltre i ricorrenti hanno acquistato gli immobili nel 2015 ( , nel 2016 ( ) e nel 2017 Parte_1 Pt_2
( e ) ed hanno promosso la presente azione già nel 2020 quindi a 3-5 anni dai Parte_3 Pt_4 rispettivi acquisti e conseguente inizio di utilizzo ( vedi allegati ala CT pag 211) . In effetti anche dalla visione delle foto che ritraggono lo stato degli immobili ed allegate alla CT, risulta una indubbia sottostima della valutazione del consulente d'ufficio, rimasta in effetti piuttosto sommaria , e quindi , alla luce dei documentati rilievi del ctp degli attori , si ritiene , di poter equitativamente integrare gli importi indicati dal CT con un incremento dell'80% .
Quanto alla pretesa per deprezzamento dei beni , posto che come detto gli immobili possono conseguire la agibilità , difetta nella specie la prova di una diminuzione patrimoniale più ampia sofferta dagli attori rispetto ai costi per la regolarizzazione , posto che i villini , occupati dagli stessi ( il dato è pacifico ) , al di là della esigenza di regolarizzazione ed eliminazione dei vizi, sono stati in grado di soddisfare la finalità abitativa considerata dalle parti contrattuali .
Il danno va dunque complessivamente liquidato , ossia avuto riguardo sia ai costi di regolarizzazione che a quelli di ripristino degli immobili , come segue euro 12.601,24 in favore di Parte_1
euro 16.301,24 in favore di Parte_2
euro 12.601,24 in favore di e Parte_3 Parte_4
il tutto oltre rivalutazione di tali importi a far data dal 2.11.2022 ( data della liquidazione a mezzo CT ) e interessi legali sugli importi via via rivalutati sino alla data della presente decisione.
6. Le spese di lite nei rapporti tra gli attori e i convenuti e Controparte_2 CP_1 seguono la soccombenza dei primi e si liquidano in dispositivo tenuto conto della intervenuta costituzione successivante alla chiusura della appendice scritta della udienza di trattazione ex art. 183 co.6 c.p.c. ; mentre nei rapporti tra gli attori e la convenuta seguono la soccombenza della CP_3 seconda e si liquidano sulla base del decisum . Per le stesse ragioni le spese di CT vanno poste definitivamente a carico di . CP_3
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P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande proposte dagli attori nei confronti di e;
Controparte_2 CP_1
2) accoglie in parte le domande proposte dagli attori nei confronti di , quale incorporante CP_3 di a titolo contrattuale ed extracontrattuale ex art.1669 c.c. , come meglio specificato in CP_5 parte motiva , e condanna la al pagamento di euro 12.601,24 in favore di CP_3 Parte_1
, euro 16.301,24 in favore di ed euro 12.601,24 in favore di
[...] Parte_2 Parte_3
e oltre rivalutazione di tali importi a far data dal 2.11.2022 ( data della
[...] Parte_4 liquidazione a mezzo CT ) e interessi legali sugli importi via via rivalutati sino alla data della presente decisione;

3) condanna in solido gli attori a rifondere ai convenuti e le Controparte_2 CP_1 spese di lite liquidate in complessivi euro 5.810,00 per compensi oltre iva cpa e spese generali al 15% , spese da distrarsi in favore dell'avv. ES UC antistatario;

4) condanna a rifondere agli attori le spese liquidate complessivamente in euro 8.500,00 CP_3 per compensi ed euro 518, 00 per esborsi , oltre iva, cpa e spese generali e pone le spese di CT definitivamente a carico della convenuta . CP_3
Roma, 9.6.2025
Il Giudice
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