N. R.G. 3446/2021
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3446/2021
Oggi 14 aprile 2025, alle ore 11:08, innanzi al dott. Alfredo Spitaleri, sono comparsi:
- per l'avv. DIANA SALONIA la quale discute la causa riportandosi Parte_1
ai propri scritti difensivi e ai verbali di causa;
rileva che tutta l'istruttoria processuale - specie l'espletata CTU - ha confermato la legittimità della domanda spiegata dagli attori, con integrale rigetto delle avverse difese;
chiede che la causa venga decisa;

- per l'avv. MARINO ALESSANDRO, oggi sostituito Parte_2 dall'avv. DIANA SALONIA la quale si riporta a quanto sopra;

- per e l'avv. CRISTIAN FONTANA Controparte_1 CP_2
il quale si riporta alle conclusioni già spiegate in seno alla comparsa di risposta;

- per Controparte_3
l'avv. SANTA CANNATA la quale si riporta a tutti i propri scritti
[...]
difensivi che si intendono qui trascritti;
in particolar modo, rileva che la CTU ha evidenziato che trattasi di lavori di manutenzione straordinaria e, quindi, a carico dell'ente proprietario, cioè il come evidenziato dalla Controparte_4
documentazione in atti;
eccepisce in ogni caso il difetto di legittimazione attiva del in quanto non titolare di posizione soggettiva, ma semplicemente componente Pt_2
del nucleo familiare;
chiede che la causa venga posta in decisione;

- per l'avv. ROSARIA GIUFFRIDA la quale si riporta alle Controparte_4
conclusioni di cui alla propria comparsa di risposta, ribadendo la carenza di
Pag. 1 di 11 legittimazione passiva del perché i lavori sono a carico dell' quale ente CP_4 CP_5
gestore del rapporto e in virtù del contratto di locazione;

L'avv. SALONIA rileva che, per quanto riguarda la responsabilità e la legittimazione passiva dell' vi è già stata un'ordinanza del Tribunale ad oggi non revocata o CP_5
modificata; per quanto riguarda la legittimazione attiva del osserva che Pt_2
proprio la CTU ha messo in risalto il pericolo di pregiudizio per gli abitanti dell'immobile.
L'avv. CANNATA si oppone a tali deduzioni rilevando che l'oggetto della domanda è diverso.
L'avv. FONTANA si associa alla richiesta dell'avv. CANNATA di estromissione dal giudizio del la cui domanda è ultronea e, comunque, diversamente formulata Pt_2 nell'atto introduttivo del giudizio.
Il Giudice,
Si ritira in camera di consiglio. Quindi, rientrato dalla camera di consiglio alle ore
18:20, ha pronunciato e pubblicato la seguente sentenza, dandone lettura in udienza - assenti le parti e i loro difensori - a norma dell'art. 429 c.p.c.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
Pag. 2 di 11 N. R.G. 3446/2021
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nella persona del Giudice dott. Alfredo Spitaleri, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3446/2021
PROMOSSA DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Diana Parte_1 C.F._1
Salonia, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Parte_2 C.F._2
Alessandro Marino, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

RICORRENTI
CONTRO
Controparte_3
, in persona del legale rappresentante pro tempore (C.F. ),
[...] P.IVA_1 con il patrocinio dell'Avv. Santo Cannata, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

RESISTENTE
Pag. 3 di 11 E CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Cristian Fontana, presso il C.F._4
cui studio sono elettivamente domiciliati, giusta procura in atti;

(C.F. ) in persona del Sindaco pro tempore, Controparte_4 P.IVA_2 con il patrocinio dell'Avv. Rosaria Giuffrida, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

RESISTENTI
CONCLUSIONI
Precisate le conclusioni come da verbale in atti, la causa è stata posta in decisione all'udienza del 14.04.2025, all'esito della discussione di cui all'art. 429 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Oggetto di lite è la domanda proposta da e nei Parte_1 Parte_2
confronti dell' , volta Controparte_3
a ottenere: a) l'accertamento della necessità di interventi strutturali conservativi nell'appartamento locato agli attori;
b) la condanna dell'Ente locatore all'esecuzione immediata dei lavori che risulteranno necessari all'esito della C.T.U.; c) la condanna dell'Ente locatore al risarcimento dei danni morali, da liquidarsi equitativamente, in ragione del gravissimo disagio - soprattutto invernale - patito da oltre un anno dagli attori, fortemente limitati nel godimento dell'immobile locato, per il quale è stato sempre corrisposto integralmente il canone di locazione.
1.1. - A fondamento della domanda, gli attori hanno dedotto di essere conduttori di un'unità immobiliare ad uso abitativo sita a , Via Greco n. 1/c, int. 02, ultimo CP_4
piano, identificata in Catasto al foglio 18, particella 204, subalterno 11, concessa in locazione dall' Hanno rappresentato che Controparte_3
l'appartamento versa in stato di grave fatiscenza a causa della mancata manutenzione da parte dell'Ente locatore, con vani interni e balconi in condizioni di instabilità e pericolo, in conseguenza delle persistenti infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla copertura dell'edificio. Le infiltrazioni, infatti, interessano direttamente l'appartamento,
Pag. 4 di 11 sito all'ultimo piano, e determinano distacchi di intonaco e calcinacci, creando grave disagio e pericolo per gli abitanti. La copertura esterna presenta tegole rotte che consentono il passaggio dell'acqua, con conseguente degrado delle travi in legno, ormai deteriorate e ammuffite. Malgrado le ripetute segnalazioni, l'Istituto locatore non è mai intervenuto. Gli attori hanno esperito un procedimento di accertamento tecnico preventivo (n. 2968/20 R.G. Tribunale di Siracusa), all'esito del quale il C.T.U. ha ricondotto le problematiche accertate a fenomeni di condensa, generati dalla differenza di temperatura tra interno ed esterno e da un'eccessiva umidità interna.
2. - Si è costituito l' eccependo: a) il difetto di legittimazione passiva, CP_5
asserendo che l'immobile è di proprietà del Comune di;
b) il difetto di CP_4
legittimazione attiva di , in quanto mero componente del nucleo Parte_2
familiare; c) la mancata integrazione del contraddittorio, in quanto una delle quattro unità abitative dello stabile è di proprietà dei signori e CP_2 CP_1
d) l'infondatezza nel merito della domanda.
[...]
3. - A seguito del mutamento del rito ex art. 426 c.p.c. e della disposta integrazione del contraddittorio, si sono costituiti anche e CP_2 Controparte_1
eccependo: a) il difetto di legittimazione attiva di;
b) la mancata Parte_2
integrità del contraddittorio, sostenendo che ¾ delle unità immobiliari dello stabile sono di proprietà del Comune di;
c) l'infondatezza della domanda. CP_4
4. - Esperito infruttuosamente il procedimento di mediazione e disposta l'integrazione del contraddittorio anche nei confronti del quest'ultimo si è Controparte_4
costituito, eccependo: a) l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione;
b) il difetto di legittimazione passiva, rilevando che il contratto di locazione è stato stipulato dall' ente gestore e percettore dei canoni, CP_5
tenuto altresì agli interventi manutentivi, anche strutturali;
c) l'infondatezza della domanda.
5. - Istruita la causa mediante C.T.U., all'udienza del 14.04.2025 essa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti ai sensi dell'art. 420 c.p.c.
Pag. 5 di 11 6. - La domanda di è fondata e va accolta, mentre va sin d'ora respinta la Parte_1
domanda proposta da . Parte_2
6.1. - Secondo costante giurisprudenza (Cass., SS.UU., n. 2951/2016), infatti la legitimatio ad causam va valutata con esclusivo riferimento alle allegazioni attoree, prescindendo dall'effettiva titolarità del rapporto;
quest'ultima, invece, si atteggia ad elemento costitutivo del diritto fatto valere con la domanda, che l'attore ha l'onere di allegare e di provare e la cui mancanza rileva sul piano della fondatezza della domanda.
6.2. - Dalla documentazione in atti emerge che il contratto di locazione è stato sottoscritto dalla sola , unica conduttrice dell'immobile, mentre Parte_1 Parte_2
è un mero convivente (cfr. doc. 1, fasc. attori).
[...]
6.3. - Ne consegue che quest'ultimo, ancorché dotato della legitimatio ad causam in quanto dichiaratosi conduttore dell'unità immobiliare dedotta in lite, è risultato sprovvisto di tale qualità e, quindi, della titolarità della posizione giuridica soggettiva alla cui lesione ha dichiaratamente condizionato la domanda.
7. - Nel merito, gli inconvenienti lamentati dalla ricorrente all'interno dell'immobile condotto in locazione risultano comprovati sia dalla documentazione prodotta che dalle indagini svolte dal nominato C.T.U., il quale ha confermato l'esistenza dei danni e lo stato di degrado dell'appartamento.
7.1. - Il consulente tecnico, a seguito dei sopralluoghi effettuati, ha riscontrato all'interno dell'appartamento “macchie di umidità, fessurazioni, distacchi dello strato di finitura, muffe” (cfr. pag. 4, rel. C.T.U.), specificando che tali fenomeni “interessano soffitti e pareti interne dell'appartamento, rendendolo attualmente insalubre”. Le muffe, generate da umidità da infiltrazioni, sono infatti patogene e nocive per la salute.
Inoltre, la presenza di fessurazioni e distacchi evidenzia un deterioramento dei materiali edili, che può evolvere in ulteriori cedimenti con rischi per l'incolumità degli occupanti
(cfr. pag. 6, rel. C.T.U.).
7.2. - La relazione tecnica ha altresì accertato che “i danni rilevati nell'appartamento sono prodotti da infiltrazioni idriche provenienti dalle falde di copertura e dalle facciate ammalorate”, a causa di un manto di tegole dissestato e della corrosione delle
Pag. 6 di 11 parti strutturali in ferro causata dal ristagno d'acqua, con lesioni conseguenti all'intradosso. Anche il deterioramento delle facciate contribuisce alle infiltrazioni (cfr. pag. 7, rel. C.T.U.).
7.3. - Ed ancora, il C.T.U. ha accertato che “le cause dei danni lamentati dagli attori sono da ricercare nelle condizioni in cui versa la copertura del fabbricato e le facciate dello stesso, con particolare riferimento al prospetto nord”, imputandole integralmente a parti comuni dell'edificio (cfr. pag. 6, rel. C.T.U.).
7.4. - Non sussistendo ragioni per discostarsi dalle condivisibili e puntuali conclusioni tecniche del consulente, la domanda attorea deve essere accolta.
8. - Accertata la sussistenza dei danni, va richiamata la disciplina del contratto di locazione, che, ai sensi dell'art. 1575 c.c., obbliga il locatore a mantenere l'immobile in buono stato locativo, garantendone il pacifico godimento.
8.1. - L'art. 1576 c.c. pone a carico del locatore le riparazioni necessarie durante la locazione, escluse quelle di piccola manutenzione, che competono al conduttore. Le riparazioni di maggiore entità - comprese quelle derivanti da vetustà o forza maggiore - sono dunque a carico del locatore, salvo il caso di danni imputabili a condotta dolosa o colposa del conduttore. Le spese di manutenzione straordinaria rientrano tra quelle a carico del locatore, in quanto finalizzate a evitare il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo (cfr. Cass. n.
27540/2013). Anche gli interventi sulle parti comuni dell'edificio rientrano in tale obbligo, in quanto funzionali alla piena fruizione dell'immobile locato (cfr. Cass. n.
15372/2010).
8.2. - Essendo la locazione un contratto ad effetti obbligatori, la validità del rapporto non presuppone la titolarità della proprietà da parte del locatore: è sufficiente che questi abbia la materiale disponibilità del bene, anche in assenza di un diritto reale (cfr. Cass.
n. 7422/1999). Ne consegue che anche il locatore non proprietario è tenuto all'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto, ivi inclusa la manutenzione dell'immobile (cfr. Trib. Roma, 17.04.2020).
Pag. 7 di 11 8.3. - Nel caso in esame, risulta documentalmente che l'immobile è di proprietà del in virtù dell'atto di cessione gratuita del 19.10.2000 (rep. n. Controparte_4
326/2000), ai sensi dell'art. 2 L. n. 449/1997 (cfr. doc. 2, fasc. . Tuttavia, con CP_5
convenzione del 07.02.2002 (rep. n. 2014), il Comune ha autorizzato l' di CP_5
a gestire e vendere gli alloggi, trattenendo il 20% dei proventi delle vendite. CP_3
L'I.A.C.P., sulla base di tale convenzione, ha stipulato con la ricorrente, in data
10.12.2019, il contratto di locazione relativo all'immobile oggetto di causa.
8.4. - Pertanto, pur non essendone proprietario, l' quale ente gestore, ha la CP_5
legittima disponibilità dell'immobile ed è tenuto a tutte le obbligazioni del locatore ex artt. 1575 e 1576 c.c.
8.4.1. - Dalla lettura del Regolamento dei rapporti locativi allegato al contratto, emerge che le opere di manutenzione straordinaria sono di competenza dell'Ente gestore, nei limiti delle risorse stanziate, secondo le priorità stabilite nei programmi di manutenzione
(art. 13, cfr. doc. 5, fasc. convenuto).
La manutenzione straordinaria viene eseguita dallo in tutti i casi in cui detenga CP_5
la maggioranza degli alloggi (espressa in millesimi o numero), in assenza di condominio legalmente costituito. Qualora vi sia un condominio, gli interventi sono demandati all'assemblea condominiale.
8.4.2. - Nel caso concreto, l'Ente gestore è responsabile, poiché tre delle quattro unità abitative dello stabile sono gestite dallo stesso e non risulta la costituzione di un condominio. Inoltre, la grave situazione di infiltrazioni lede il diritto della conduttrice a un godimento pieno, salubre e decoroso dell'abitazione, con conseguente responsabilità dell'Ente per inadempimento contrattuale.
9. - In ordine agli interventi necessari, il C.T.U. ha indicato analiticamente le opere da eseguire sulle parti comuni e sull'immobile locato, precisando che: a) per l'eliminazione delle cause dei danni è necessario intervenire sulla copertura e sulle facciate, mediante revisione del manto di tegole, sostituzione di elementi lignei deteriorati, risanamento delle facciate (rimozione di tasselli, ripristino di intonaco e finitura); b) i lavori sono stimati in complessivi € 6.500,00, secondo il Prezzario Regionale 2024 (cfr. pagg. 7-8,
Pag. 8 di 11 rel. C.T.U.); c) per quanto riguarda l'interno dell'immobile, i lavori necessari
(rimozione di intonaci, risanamento intradosso e strutture in cemento, tinteggiatura) sono stimati in € 2.900,00, con l'avvertenza che gli stessi dovranno essere effettuati solo dopo la rimozione delle cause esterne dei danni (cfr. pagg. 8-9, rel. C.T.U.).
9.1. - Ne consegue la condanna dell' nonché di e CP_5 CP_2 CP_1
in solido, all'immediata esecuzione dei lavori indicati alle pagine da 7 a 9
[...]
della relazione peritale. La condanna in via solidale si giustifica alla luce dell'art. 2055
c.c., il quale, anche se dettato in tema di responsabilità extracontrattuale, si estende all'ipotesi in cui taluno degli autori del danno debba rispondere a titolo di responsabilità contrattuale (cfr. Cass. n. 18289/2020).
10. - Deve essere rigettata la domanda di risarcimento dei danni morali, in quanto generica e sfornita di prova. Parte ricorrente ha formulato richiesta di liquidazione equitativa, lamentando il disagio subito, ma non ha prodotto documentazione idonea a comprovarlo. L'unico documento a sostegno, riguardante una presunta patologia cronica, è stato dichiarato inammissibile (cfr. ordinanza istruttoria del 30.09.2024), stante la sua evidente tardività, così come correttamente eccepito dai resistenti (cfr. verbale ud. 30.09.2024).
11. - Le spese di lite, liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n.
55/2014, aggiornati con D.M. n. 147/2022, in riferimento al valore della controversia
(scaglione sino a € 26.000,00), e tenuto conto della natura della causa e delle difese svolte, seguono la soccombenza. Pertanto, esse devono essere poste a carico, in solido, dell' di e di nei confronti di CP_5 CP_2 Controparte_1 Pt_1
con distrazione in favore dell'Erario, essendo la ricorrente ammessa al patrocinio
[...]
a spese dello Stato.
11.1. - Le spese di lite sono invece da compensarsi integralmente, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c., tra l' e , attesa la reciproca soccombenza. CP_5 Parte_2
11.2. - Nei rapporti tra l' e e il CP_5 CP_2 Controparte_1 CP_4
, le spese di lite - parimenti liquidate in dispositivo secondo i parametri di legge
[...]
sopra richiamati - seguono la soccombenza e vanno poste a carico, in solido,
Pag. 9 di 11 dell' di e ed in favore del CP_5 CP_2 Controparte_1 CP_4
.
[...]
12. - Le spese di C.T.U., liquidate con separato provvedimento, vanno poste definitivamente a carico dell' di e di , in CP_5 CP_2 Controparte_1
solido tra loro.


P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, Sezione Seconda Civile, in persona del G.U., Dott. Alfredo
Spitaleri, disattesa o assorbita ogni diversa domanda ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 3446/2021 r.g., così dispone:
1) Condanna l' , Controparte_3
in persona del legale rappresentante pro tempore, nonché Controparte_6
in solido, all'immediata esecuzione dei lavori indicati alle Controparte_1
pagine da 7 a 9 della relazione peritale.
2) Condanna l' , Controparte_3
in persona del legale rappresentante pro tempore, nonché e CP_2
in solido, alla rifusione, in favore di , delle Controparte_1 Parte_1
spese di lite che si liquidano in complessivi € 545,00 a titolo di spese vive, ed €
4.227,00 per compensi (fasi di studio, introduttiva e istruttoria ai valori medi, fase decisionale ai valori minimi, stante la ripetitività delle questioni trattate in sede di discussione), oltre rimborso forfettario spese al 15%, c.p.a. al 4% e i.v.a. al 22%, se dovuta, come per legge, ponendone il pagamento in favore dell'Erario, a norma dell'art. 133 d.P.R. n. 115/2002.
3) Condanna l' , Controparte_3
in persona del legale rappresentante pro tempore, nonché Controparte_6
in solido, alla rifusione, in favore del Controparte_1 Controparte_4
in persona del Sindaco pro tempore, delle spese di lite che si liquidano in complessivi € 4.227,00 per compensi (fasi di studio, introduttiva e istruttoria ai valori medi, fase decisionale ai valori minimi, stante la ripetitività delle questioni trattate in sede di discussione), oltre rimborso forfettario spese al 15%,
c.p.a. al 4% e i.v.a. al 22%, se dovuta, come per legge.
Pag. 10 di 11 4) Spese interamente compensate tra l' Controparte_3
e .
[...] Parte_2
5) Pone definitivamente a carico dell' Controparte_3
, in persona del legale rappresentante pro tempore, nonché
[...]
di e in solido, le spese di CTU, liquidate CP_2 Controparte_1
con separato provvedimento.
Così deciso a Siracusa in data 14 aprile 2025.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
Pag. 11 di 11