REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di SASSARI II sezione CIVILE
Il giudice monocratico ST EI, nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2999/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. NICOLA IBBA Parte_1 P.IVA_1
OPPONENTE contro col patrocinio dell'avv. MARCO MANELLI Controparte_1
OPPOSTA Oggetto: locazioni- opposizione a decreto ingiuntivo

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con ricorso depositato il 18 dicembre 2024 la società in persona del suo Parte_2 amministratore unico proponeva tempestiva opposizione al decreto immediatamente CP_2 esecutivo n.589/2024 con cui questo tribunale, accogliendo la domanda proposta da CP_1
le aveva ingiunto il pagamento della somma di € 6645,00, oltre interessi e spese, che l'istante
[...] assumeva dovutale quale corrispettivo della locazione di un immobile ad uso commerciale. Allegava l'opponente che il mancato pagamento dei canoni, pattuiti nel contratto in € 700,00 mensili, era giustificato dal consistente esborso sostenuto per adeguare il locale, destinato all'esercizio di una barberia, locatole in condizioni del tutto inadeguate. Interventi che erano stati previsti nel contratto e che, essendo qualificabili come opere di straordinaria manutenzione indispensabili alla gestione dell'impresa, avrebbero dovuto essere rimborsati dalla locatrice sig.ra dato che per contratto CP_1 restavano a carico del conduttore i soli interventi di miglioria. Aggiungeva l'opponente che la presenza di un pilastro nei pressi dell'ingresso del locale ne aveva impedito l'ampliamento precludendo che la sua apertura fosse adeguata. La ricorrenza di vari vizi occulti dell'immobile, concernenti essenzialmente gli impianti, aveva quindi indotto le parti ad accordarsi il 15 giugno 2023 nel senso di “rescindere (il contratto) anticipatamente e senza corrispettivo a carico né dell'una né dell'altra”, atto preceduto da una ricognizione di debito sottoscritta da esso ricorrente che aveva comunque riconsegnato il locale completamente ristrutturato e rimesso a nuovo. Sottolineava quindi che di fatto il rapporto non aveva mai avuto esecuzione, nonostante gli ingenti costi anticipati dal conduttore per oltre 14290,00 euro, allo scopo di adeguare il locale e ciò a causa delle gravi carenze strutturali dell'immobile, rivelatosi del tutto inadeguato all'esercizio della programmata attività di barberia-parrucchiere, carenze determinanti anche la nullità del contratto. pagina 1 di 3 Concludeva per la revoca del decreto ingiuntivo opposto e domandando in via riconvenzionale la condanna della locatrice al risarcimento del danno subito, quantificato in 14.296,84 euro per gli esborsi sostenuti, nonché ad un ulteriore ristoro per la mancata fruizione dell'immobile, da determinarsi in via equitativa. Si costituiva l'opposta e contestava le domande ed eccezioni proposte dalla società opponente, osservando come l'immobile, dotato di regolare agibilità e abitabilità, fosse perfettamente in regola con gli elaborati progettuali in base ai quali erano state programmate le modifiche per il suo adeguamento, oltre che sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Negava che il conduttore avesse maturato alcun diritto al rimborso delle spese affrontate che per contratto e osservava che anche in forza di apposita, separata scrittura privata queste erano state espressamente poste a carico del medesimo. Richiamava inoltre la ricognizione di debito sottoscritta dal rappresentante della società opponente. Concludeva per la conferma del provvedimento monitorio e il rigetto delle eccezioni e domande avversarie. La causa, istruita solo con produzioni documentali ed era decisa all'udienza cartolare del 21 ottobre 2025 sulle riferite conclusioni.
*** La domanda proposta in sede monitoria trova titolo, oltre che nel contratto di locazione stipulato fra le parti il 1° aprile 2022, nella contestuale scrittura privata in pari data con cui le medesime parti, la
[.. locatrice e il , allora amministratore unico della “ Controparte_1 Controparte_3
, avevano specificato e ribadito le rispettive obbligazioni, nonché nella Parte_2 scrittura privata di riconoscimento del debito datata 15 giugno 2023, contestuale a quella con cui le parti avevano concordato la risoluzione consensuale del rapporto. In particolare, con la scrittura integrativa del contratto redatta il 1° aprile 2022 la sig.ra aveva CP_1 immediatamente concesso al conduttore la disponibilità dei locali proprio per consentirgli di eseguirvi le opere necessarie all'adeguamento di tutti gli impianti, idrico, elettrico, di riscaldamento, nonché i lavori inerenti alla pavimentazione e alle strutture murarie, i cui oneri, anche di progettazione ed amministrativi, erano stati interamente e concordemente posti a carico del conduttore. Non era stata pattuita alcuna compensazione fra detti esborsi e l'obbligo di versamento dei canoni di locazione, dovuti dalla società per € 700,00 mensili. Le parti avevano anche precisato, nella medesima scrittura, che ove il rilascio dell'immobile fosse avvenuto, come nella specie, oltre la data del maggio 2022 e ad opere già eseguite e per inadempimento del conduttore (che nessun canone avrebbe versato per le prime due mensilità), alcun onere o esborso sarebbe stato attribuito alla sig.ra (clausola sub 9 CP_1 scrittura, doc. 7). E' altrettanto chiaro il testo della scrittura (v. doc. 3 monitorio) con cui il nuovo CP_2 amministratore della società conduttrice, aveva espressamente riconosciuto il debito maturato alla data del 15 giugno 2023, di risoluzione del contratto, per l'importo complessivo di 6450,00 euro, dovuto per canoni scaduti e oneri condominiali. Nella scrittura, sottoscritta da entrambe le parti, si fa esclusivo riferimento all'obbligo di pagamento a carico del conduttore in mora, non formulandosi alcuna riserva in ordine al vantato diritto di quest'ultimo di ripetere quanto pagato per le opere di adeguamento del locale, alle quali non vi è alcun cenno. Anche la scrittura in pari data, con cui le parti avevano stabilito di risolvere consensualmente il contratto “senza corrispettivo per la risoluzione anticipata” non contiene alcun riferimento all'affermata rifusione delle spese sostenute dal conduttore né all'esistenza di vizi o carenze strutturali del bene locato. pagina 2 di 3 A fronte di tali chiari ed univoci elementi di valutazione desumibili dai documenti allegati, non può che escludersi qualsiasi diritto del conduttore al rimborso delle spese sostenute, escluse per contratto e in forza della richiamata scrittura integrativa, accordi peraltro coerenti col disposto dell'art. 1592, c.c., osservandosi come la locatrice abbia compiutamente dimostrato, attraverso il richiamato corredo documentale, di aver adempiuto alle obbligazioni a suo carico, avendo consegnato al conduttore, come risulta dal contratto, locali in buono stato di manutenzione e tali da servire all'uso convenuto, avendo i contraenti espressamente posto a carico del conduttore, a ciò interessato, gli oneri di adeguamento all'uso commerciale cui questi intendeva destinarlo. E' infine appena il caso di rilevare che non vi è prova, né prima ancora specifica allegazione, circa l'esistenza di vizi o carenze strutturali dell'immobile, e tantomeno di difetti occulti, richiamandosi la clausola del contratto di locazione (clausola 6, doc. 1 monitorio) con cui il conduttore aveva espressamente riconosciuto l'idoneità dei locali, previamente visionati, all'uso convenuto, esprimendo al riguardo il suo completo gradimento e che anche le spese inerenti alle “riparazioni straordinarie” sarebbero rimaste a suo carico, così come tutte le opere di “straordinaria manutenzione”, dizione nella quale le parti avevano compreso anche l'adeguamento degli impianti, nonché della pavimentazione e delle murature, destinati alle esigenze proprie dell'attività commerciale. Opere per la cui esecuzione era stata, come detto, concordata la consegna immediata dell'immobile alla società, esonerata dall'obbligo di pagamento del canone per le prime due mensilità. Alla stregua delle argomentazioni sin qui esposte dev'essere confermato il decreto ingiuntivo, emesso per la somma oggetto di riconoscimento, mentre sono rigettate le domande riconvenzionali e l'eccezione di compensazione proposte dall'opponente. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo a carico della “
[...]
. Parte_2

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra e contraria istanza, rigetta l'opposizione proposta da e conferma per l'effetto il decreto ingiuntivo n. 589/2024 emesso dal Parte_2
Tribunale di Sassari in data 31.10.2024; rigetta le domande riconvenzionali proposte dall'opponente, in via principale e subordinata. Condanna l'opponente alla rifusione in favore dell'opposta CP_1 delle spese processuali, liquidate in complessivi € 2800,00 oltre rimborso forfetario, iva e cpa
[...] come legge. Sassari, 22/10/2025 Il giudice
ST EI
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