R.G. 21460/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 22/09/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 21460/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. LEMBO ANTONIO, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. VITIELLO MARCO DOMENICO, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso diverso
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originaria intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'odierna istante adiva Questo Tribunale
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1 al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione ad uso diverso e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietaria dell'immobile sito in Capri alla Via Don Giobbe Ruocco
n.55, piano terra, Fg. 2 p.lla 154 sub28 categoria C/1;
che con contratto, regolarmente registrato in data 11.02.2022 presso l'Agenzia delle Entrate di Castellammare di Stabia, concedeva in locazione il detto immobile;

che le parti pattuivano una durata di tre anni e tacita proroga di 2 anni;

che alla scadenza del contratto l'istante aveva espresso l'intenzione di rientrare nel possesso dell'immobile;
che vani sono risultati tutti i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, concludeva come in atti: “· convalidare la licenza per finita locazione, intimata ai sensi dell'art. 657, c.p.c., per scadenza del 14 febbraio 2027 e, in caso di opposizione, emettere ordinanza non impugnabile di rilascio provvisoriamente esecutiva ex art. 665 e segg. c.p.c. con contestuale fissazione della data di esecuzione del provvedimento di rilascio ex art 56 L. 392/78 nel termine più breve possibile e, per l'effetto, si chiede di disporre il mutamento del rito ai sensi del combinato disposto degli artt. 667 e 426
c.p.c., per il prosieguo del giudizio nelle forme del rito speciale, concedendo termine per il deposito di memorie integrative.
· Con riserva di proporre separato giudizio per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio del bene locato, ai sensi dell'art. 1590 c.c., e per quelli derivanti dalla ritardata restituzione dell'immobile ex art. 1591 c.c.
· Avverte espressamente l'intimato che se non comparisse o, comparendo, non si opponesse, il
Giudice convaliderà la licenza per finta locazione ai sensi dell'art. 663 c.p.c.
· condannare l'opponente alle spese di lite e compensi oltre IVA e CPA e spese generali.”
Si costituiva in giudizio il convenuto che contestava integralmente la pretesa attorea e chiedeva il rigetto della domanda. Contestava fermamente la
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2 domanda di parte attrice sostenendo la nullità della clausola pattizia per violazione delle previsioni normative sulla durata e, in ogni caso, deduceva l'inefficacia della disdetta anche per scadenza successiva a quella indicata per assenza dei motivi di cui all'art 29 della legge n. 392/1978.
Rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni: “Piaccia al Tribunale di Napoli, respinta ogni contraria istanza:
1) Preliminarmente dichiarare la inammissibile e la improcedibilità delle domande proposte dalla sig.ra introdotte nel giudizio de quo sulla scorta della dedotta Parte_1 violazione dell'art. 30 l. n. 392/1978, quindi rigettare le stesse;

2) Nel merito accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto del 08.02.2022 in ordine alla fissazione scadenza anticipata del contratto di locazione al 14.02.2025 per violazione dell'art. 79 della legge n.392 del 1978, quindi accertare e dichiarare che la scadenza legale del contratto di locazione di locazione per uso commerciale del giorno 08.02.2022 relativo all'immobile sito in Capri alla via Don Giobbe Ruocco n.55, foglio 2 particella 154 sub 28 categoria C/1, alla data del 07.02.2034. o nella data diversa accertata nel corso del giudizio.
3) Comunque nel merito rigettare la richiesta di emissione del provvedimento di convalida della assunta licenza per finita locazione, e comunque il rigetto rispetto a qualsiasi provvedimento di rilascio richiesto dalla intimante, essendo le richieste avverse inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto, e comunque la presente opposizione meritevole di accoglimento e fondata su prova scritta.
4) Disporre altresì il mutamento del rito con termini per il deposito delle relative memorie integrative;

5) Accertare e dichiarare la nullità parziale del contratto del 08.02.2022 in ordine alla fissazione scadenza anticipata del contratto di locazione al 14.02.2025 per violazione dell'art.
79 della legge 392 del 1978, quindi accertare e dichiarare la scadenza legale del contratto di locazione di locazione per uso commerciale del giorno 08.02.2022 relativo all'immobile sito in
Capri alla via Don Giobbe Ruocco n.55, foglio 2 particella 154 sub 28 categoria C/1, alla data del 07.02. 2034. o nella data diversa accertata nel corso del giudizio.
6) per i motivi sopra esposti accertare e dichiarare l'infondatezza in fatto ed in diritto, e quindi rigettare, tutte le domande formulate, nessuna esclusa, dall'intimante sig.ra Parte_1
, nell'atto di citazione per intimazione per finita locazione,
[...]
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3 7) il tutto con vittoria di spese competenze ed onorari del presente grado di giudizio, con pagamento in favore del procuratore costituito per l'intimato sig. , che si dichiara CP_1 antistatario;
”
All'udienza del 16.10.2024 il Tribunale non concedeva l'ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento di rito.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente, in estrema sostanza, aderiva all'eccezione di parte resistente circa la nullità parziale del contratto in relazione alla durata stabilita dalle parti ed insisteva, però, per la declaratoria di cessazione dello stesso alla data del 14.02.2028 con compensazione di spese di lite.
Parte resistente insisteva per la dichiarazione di nullità parziale del contratto e, per l'effetto, chiedeva accertarsi la scadenza del contratto alla data del
14.02.2034 non essendovi “valida” disdetta alla prima scadenza.
All'odierna udienza ascoltata la discussione delle parti, Questo Magistrato, pru preso atto del fallimento di ogni ipotesi conciliativa, all'esito della camera di consiglio, decide il giudizio mediante la presente sentenza.
Preliminarmente la domanda è procedibile atteso che l'iter di mediazione è stato svolto, come in atti.
La domanda è infondata e pertanto va rigettata.
Tale statuizione può cogliersi alla luce del principio della ragione più liquida anche prescindendo dal tema della tempestività della memoria integrativa depositata da parte resistente.
In proposito occorre notare in merito all'operatività del principio della “ragione più liquida” opportuno sottolineare che la domanda può essere respinta sulla base della soluzione di una questione assorbente e di più agevole e rapido scrutinio, pur se logicamente subordinata alle altre, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre secondo l'ordine previsto dall'art. 276
c.p.c.
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4 Tale posizione è stata ribadita dalla Suprema Corte di Cassazione a più riprese
( Cass. n. 12002/2014, Cass. Sez. Un. n. 29523/2008, Cass. Sez. Un. n.
24882/2008, Cass. n. 21266/2007; riferimenti anche nella nota Cass. Sez. Un.
n. 26242-3/2014, resa in tema di rilevabilità officiosa delle nullità negoziali ).
Peraltro - fermo quanto detto circa la ragione più liquida - non si può omettere di notare, a mero fine di completezza, che la difesa di parte resistente ha ribadito le difese già espresse in sede di opposizione alla convalida ed, in relazione alle stesse mere difese puntualmente espresse in sede di opposizione, alcuna decadenza può dirsi maturata anche se si considerasse – stando alla stessa prospettazione di parte ricorrente – la memoria integrativa tardiva.
Alla luce di tale doverosa premessa può passarsi al vaglio di merito della domanda.
La durata minima inderogabile dei contratti di locazione ad uso diverso dalla abitazione è quella prescritta dall'articolo 27, c.1, legge 392/78; sono quindi colpite da nullità ex art. 79 legge 392/78 tutte le clausole contrattuali
(contestuali o successive) che prevedano una durata inferiore a quella minima legale.
Più volte è stata vagliata dalla Giurisprudenza della Suprema Corte la ratio della previsione dei limiti negoziali alla determinazione della durata minima osservandosi come la stessa mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore ( in tal senso tra le numerose si veda Cassazione civile sez. VI,
24/06/2020, n.12405 ).
In merito alle conseguenze circa la violazione delle parti nella determinazione della durata la Stessa Suprema Corte ha chiarito che la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell'art. 27, l.
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5 ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge P.IVA_1 determina l'automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale prevista dal quarto comma del citato art. 27 ( in tali termini Cassazione civile sez. III, 03/09/2019, n.21965).
Orbene, nel caso in esame, è pacifico tra le parti che il contratto è stato stipulato in data 08.02.2022 ma con previsione, a fronte della espressa destinazione ad uso commerciale del bene, della durata cd. di 3+ 2, dunqu,e in violazione delle citate previsioni normative in termini di durata.
Del resto non può considerarsi un caso che, a fronte della eccezione della parte resistente, la stessa difesa di parte ricorrente abbia, in sostanza, “aderito” alla stessa.
Pertanto deve dichiararsi la nullità parziale della clausola negoziale di cui all'art. 2 del contratto di locazione con la sostituzione di diritto della durata previsita ex art 27 legge 392/1978 ( si veda, ancora, Corte di Cassazione, sezione terza civile, 23 agosto 2018, n. 20974 secondo la quale: “Ed ancora in tema di locazione ad uso non abitativo, ove le parti abbiano concordato una durata del contratto inferiore al sessennio imposto per legge, la relativa clausola e' destinata ad essere sostituita di diritto, ex articolo 1419 c.c., comma 2, dalla norma imperativa di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo
27, comma 4, senza che ne resti travolto l'intero contratto.; ed ancora - solo per richiamare il carattere costante della Giurisprudenza della Suprema Corte - al fine della mera diffusività del vaglio - “La stipulazione di un contratto di locazione di immobile urbano destinato ad uso non abitativo, soggetto alle disposizioni dell'art. 27, L. n. 392 del 1978, per una durata inferiore al termine minimo di legge non determina la nullità del contratto, bensì l'invalidità della clausola derogativa e, di conseguenza, l'automatica eterointegrazione del contratto ai sensi dell'art. 1419, comma 2, c.c., con l'applicazione della durata minima prevista dalla norma” (cfr. Cass. n.1141/2020).
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6 La declaratoria di nullità della citata clausola non esaurisce, però, il vaglio ad opera del Tribunale atteso che le parti - anche in sostanza “aderendo” alla detta sostituzione di diritto - non concordano sull'effettiva scadenza avendo la parte ricorrente insistito per la declaratoria di scadenza alla data del
14.02.2028, contrariamente alla eccezione di parte resistente che richiama la diversa scadenza al 14.02.2034 ( cd secondo sessenio).
Appare evidente che la vera res controversia pone al vaglio del Tribunale la questione relativa alla efficacia della “disdetta” alla prima scadenza del contratto di locazione.
È fondata anche in parte qua l'eccezione della parte resistente.
In proposito va detto che si è in presenza – dato incontestato tra le parti – di una locazione ad uso diverso da quello abitativo ( cfr. contratto di locazione allegato dalla parte resistente).
Ai sensi dell'art. 28 comma 2 della citata Legge n. 392/1978 alla prima scadenza contrattuale (di sei anni nel caso di specie, trattandosi, come detto, di locazione di bene ad uso commerciale), il "locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti".
Il successivo art. 29 comma 1 lett b. (rubricato "Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza") prevede che il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all'articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali.
Come costantemente affermato dalla Giurisprudenza della Suprema Corte il locatore di un immobile destinato ad uso non abitativo che intenda esercitare
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7 la facoltà di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, ai sensi degli 4 art. 28 e 29 Legge 27 luglio 1978 n. 392, ha l'onere di specificare dettagliatamente, ai sensi del citato art. 29 commi 4 e 5 nella comunicazione da inviare al conduttore, il motivo tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti sul quale la disdetta è fondata, al fine di consentire la verifica preventiva della serietà dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato ( tra le numerose si tratta di principio espresso da Cass., Sez. 3, Sentenza n. 936 del 16/01/2013 ).
Si è, ancora, chiarito che la comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell'art. 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, non può limitarsi a far generico riferimento all'intenzione del locatore di svolgere nell'immobile un'attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall'art. 29 cit., ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al quarto comma del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere.
In sua mancanza, infatti, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell'intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, senza contare che verrebbe impedito il successivo controllo sull'effettività di tale destinazione dell'immobile, ai fini dell'applicazione delle sanzioni previste dall'art. 31 legge citata.” (Cass., sez. 3, n. 8669/2017).
Secondo l'ermeneutica della Suprema Corte la ratio della citata previsione normativa, nel richiedere la citata specificità, si coglie in una duplice direzione non soltanto, infatti, per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo spettanti al conduttore, ma anche per consentire al Giudice di verificare la conformità della pretesa alla fattispecie legale delineata dagli articoli 28 e 29 della citata legge, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto, e ciò in considerazione, peraltro, dell'esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, consentendone la cessazione alla
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8 prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione.
Nell'odierna vicenda processuale – come peraltro correttamente eccepito dalla difesa di parte resistente – non risulta realizzata l'onere di specificità nel senso citato della disdetta alla prima ex art 29 legge 392/1978 e, di conseguenza, pertanto, anche la pretesa della parte ricorrente, alla luce dell'odierna disdetta
( giova sottolinearlo ), alla cessazione del contratto alla prima scadenza non potrà trovare accoglimento con la conseguenza che il contratto di locazione tra le parti, per effetto della declaratoria di nullità parziale e del citato meccanismo di eterointegrazione della clausola, dovrà dirsi in vigore, salvo sopravvenienze, fino alla data del 14.02.2034 ( cd. 6 + 6 considerando come dies a quo la data del 14.02.2022)
Resta da analizzare il tema del governo delle spese di lite.
Non vi sono ragioni per disporre la compensazione delle spese atteso che la parte ricorrente non solo è risultata soccombente in ogni pretesa al contrario della fondatezza delle difese spiegate dalla resistente, ma anche– giova sottolinearlo – non vi è stata finanche adesione integrale alla diversa data invocata dalla parte resistente rivelatasi fondata.
Le spese stesse seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al DM 55/2014, come aggiornati considerata la natura delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
- rigetta integralmente la domanda;

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9 - dichiara la nullità della clausola di cui all'art. 2 del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 14.02.2022 con sostituzione ex articolo 1419 c.c., comma 2, della detta durata con la previsione di cui alla disposizione di cui alla
L. 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27 con le relative scadenze come in parte motiva;

- condanna la parte ricorrente – compiutamente identificata in atti - al pagamento, in favore di parte resistente, delle spese di lite, liquidate in euro
2540,00 per compensi oltre rimborso spese generali nella misura del 15% ed accessori, se dovuti, nella misura di legge con attribuzione al difensore dichiaratosi anticipatario.
Napoli, 22/09/2025
Il Giudice
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