Tribunale Ordinario di Lagonegro
SEZIONE CIVILE
TRATTAZIONE CARTOLARE IN SOSTITUZIONE DI UDIENZA
Il Giudice, dott.ssa Antonella Tedesco, all'esito della trattazione cartolare del 13 gennaio 2025; rilevato che l'udienza era fissata per la discussione ex art. 429 c.p.c.; rilevato che con decreto l'udienza è stata sostituita con lo scambio di note scritte, comunicato alle parti, che non si sono opposte a tale modalità di trattazione;
rilevato che entro il termine fissato le parti hanno depositato note di trattazione scritta;
letti gli atti e le conclusioni rassegnate

P.Q.M.

Pronuncia sentenza ex artt. 127 ter e 429 c.p.c. che viene allegata al presente provvedimento.
Si comunichi,
Lagonegro, 14 gennaio 2025
Il Giudice, dott.ssa Antonella Tedesco REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LAGONEGRO
SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del giudice Dott.ssa Antonella Tedesco ha pronunciato ex artt.127 ter e 429 c.p.c. la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1470 dell'anno 2020 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi, vertente tra
(c.f. ), rapp.ta e difesa, giusta Parte_1 C.F._1
procura in atti, dall'avv. Francesco Ferrari, presso il cui studio, in Lauria (Pz) alla Via
Cona n. 130, è elettivamente domiciliata
ATTRICE
e
(c.f. ), rapp.to e difeso, giusta Controparte_1 C.F._2
procura in atti, dall'avv. Anna Laino, presso il cui studio, in Maratea (Pz) alla Via
Pietra del Sole n. 14, è elettivamente domiciliato
CONVENUTO

Oggetto: risoluzione contratto di locazione ad uso non abitativo;

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La SI.ra , quale proprietaria di un complesso immobiliare sito Parte_1
in Rivello alla C.da Sirino n. 7, destinato all'attività di ristorazione ed albergo, costituito da un fabbricato e da un terreno circostante della complessiva estensione di mq 12.555, riportati n catasto del Comune di Rivello al foglio n. 8, particella n. 328 sub 5 categoria d/2 (il fabbricato) ed al foglio n. 8, particelle nn. 241, 422 e 424 (il terreno), deduceva di aver concesso in locazione al SI. tale Controparte_1
immobile, con contratto di locazione non abitativa registrato in data 09.05.2017 e con decorrenza dal 20.04.2017, per il canone mensile concordato nei seguenti termini: per il primo anno - ovvero dal 20-04-2017 al 20-04-2018 - Euro 500,00 mensili;
per il secondo anno - ovvero dal 20-04-2018 al 20-04-2019 - Euro 600 mensili;
per il terzo anno - ovvero dal 20-04-2019 al 20-04-2020 - Euro 700 mensili;
per il quarto, quinto, sesto e settimo anno - ovvero dal 20-04-2020 al 20-04-2024 - Euro 800 mensili;
per l'ottavo, nono, decimo, undicesimo e dodicesimo anno - ovvero dal 20-04-2024 al 20-
04-2029 – Euro 1.000,00 mensili.
La stessa lamentava che il conduttore si era reso inadempiente sia all'obbligo di pagamento del canone di locazione a decorrere dalla mensilità di luglio 2019 sino all'ottobre 2020, sia dell'obbligo di rispettare la destinazione urbanistica dell'immobile locato, nonché all'obbligo di diligente custodia e conservazione dello stesso complesso immobiliare locato. Pertanto, chiedeva convalidarsi lo sfratto per morosità ed ordinarsi al resistente il pagamento dei canoni non corrisposti pari ad euro 8.600,00 oltre interessi di mora.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 18.11.2020, si costituiva in giudizio il SI. il quale proponeva opposizione alla Controparte_1
richiesta di convalida, lamentandone, in via preliminare, l'improcedibilità per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e, nel merito, l'infondatezza in fatto ed in diritto della pretesa, poiché non era prospettabile alcun inadempimento posto che la morosità era da imputare ad impossibilità sopravvenuta dipendente da eventi naturali e da cause di forza maggiore indipendenti dalla sua volontà, quali lo sgretolamento del costone roccioso sulla strada di accesso al complesso immobiliare oggetto di locazione, avvenuto nel mese di ottobre 2019, e l'avvento del Covid 19 a partire dal mese di marzo 2020.
A scioglimento della riserva assunta all'esito dell'udienza del 23.11.2020, con ordinanza del 24.11.2020, il Giudice, ordinava ai sensi dell'art. 665 c.p.c. al SI. CP_1
di rilasciare l'immobile sopra meglio descritto, e disponeva il mutamento del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., fissando l'udienza ex art. 420 c.p.c. per il giorno
08.03.2021 ed assegnando alle parti il termine di 15 giorni dalla comunicazione del provvedimento per introdurre il procedimento di mediazione.
Con memoria integrativa, depositata il 16.02.2021, la SI.ra Parte_1
premesso di aver espletato il tentativo di mediazione, con esito negativo, (all.ti 14 e 15 in fascicolo parte attrice) e che nonostante l'ordine di rilascio dell'immobile fosse stato correttamente notificato al SI. si era dovuto procedere coattivamente, CP_1
rappresentava l'infondatezza dell'eccezione di improcedibilità, nonché l'infondatezza nel merito dell'opposizione.
In particolare, contestava l'affermazione di parte avversa secondo cui il compendio immobiliare oggetto del contratto di locazione non fosse in buono stato ed idoneo alla destinazione pattuita. Invero, deduceva l'attrice che già dal tenore del contratto di locazione (all. n. 1 in fascicolo parte attrice) tutto ciò fosse smentito, poiché all'art. 4, risulta testualmente che «la parte conduttrice dichiara di avere visitato i locali e di averli trovati in buono stato locativo, esenti da vizi che ne diminuiscono l'idoneità all'uso convenuto»; all'art. 7 è detto testualmente che «l'immobile con tutti i suoi componenti è in buono stato di manutenzione ed agibilità, adatto al proprio uso ed esente da difetti che possano influire sulla salute di chi svolge attività»; e all'art. 8, ancora, è scritto testualmente che «il conduttore dichiara di avere preso visione del locale e di averlo trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possono influire sulla salute di chi svolge l'attività e si obbliga a riconsegnarlo alla scadenza del contratto nello stesso stato»; il tutto confermato anche dalla allegata documentazione contrattuale (fotografie ante consegna (v. allegato n. 3); certificato di agibilità (v. allegato n. 5); certificato di idoneità statica (v. allegato n. 6).
Inoltre, l'attrice contestava le allegazioni del convenuto che sosteneva di essersi impegnata ad eseguire opere di manutenzione straordinaria, posto che l'immobile veniva consegnato in buono stato, e che avesse sopportato ingenti spese per interventi ed opere straordinarie, considerato che non ve ne era alcuna traccia.
L'attrice, infine, contestava l'affermazione di parte avversa secondo cui il mancato pagamento dai canoni fosse dovuto a cause di forza maggiore riconducibile ad eventi naturali, quali lo sgretolamento del costone roccioso che insiste sulla via di accesso all'immobile verificatosi nel mese di ottobre 2019, in quanto con provvedimento del
07.07.2020 il Sindaco di Rivello revocava la precedente ordinanza di interdizione dell'uso della strada in questione (all. n. 11 in fascicolo parte attrice), e l'emergenza
Covid 19, posto che la morosità si riferiva a periodi nei quali le misure di contenimento erano state totalmente revocate.
Pertanto, parte attrice premesso che il convenuto era incorso in un grave inadempimento contrattuale, dovuto al mancato pagamento di più di tre canoni di locazione (già di per sé idoneo a determinare la risoluzione di diritto della locazione come espressamente previsto dalle parti nel contratto oggetto di causa agli artt. 5 e 15), alla modificazione della destinazione d'uso dell'immobile locato adibendolo ad abitazione propria e della sua famiglia, nonché all'omissione del proprio dovere di diligenza e custodia dell'immobile locato cui aveva arrecato danni quantificati da perito di parte in euro 80.000,00, chiedeva all'adito Tribunale: 1) di rigettare l'opposizione del convenuto;
2) di dichiarare risolto il contratto di locazione per morosità ovvero per grave inadempimento contrattuale del convenuto;
3) di condannare il convenuto-intimato al pagamento dei canoni indicati in citazione - maturati dal luglio 2019 sino all'ottobre 2020 incluso e pari a complessivi Euro
8.600,00 - oltre agli ulteriori canoni scaduti ed a scadere fino al rilascio;
4) di condannare altresì il convenuto al risarcimento dei danni arrecati al compendio immobiliare locato, da quantificarsi in corso di causa ovvero da liquidarsi in via equitativa. Il tutto con vittoria di spese di lite.
Con memoria difensiva integrativa con domanda riconvenzionale, depositata in data
11.05.2020, il SI. convenuto, reiterava le difese già spiegate in sede di CP_1
opposizione, ed in particolare rappresentava che la morosità in cui era incorso fosse incolpevole, poiché determinata da causa di forza maggiore, quali lo sgretolamento del costone roccioso insistente sulla via d'accesso all'immobile nell'ottobre 2019 e l'emergenza Covid 19. Inoltre, rappresentava che, contrariamente a quanto sostenuto da parte attrice, l'immobile non era adatto all'attività commerciale per il quale era stato locato, necessitando di importanti opere di straordinaria manutenzione, motivo per il quale lo stesso convenuto aveva sopportato spese per circa euro 40.000,00 per lavori di rifacimento e manutenzione di cui chiedeva in via riconvenzionale il risarcimento.
Pertanto, il predetto convenuto concludeva chiedendo all'adito Tribunale: 1) di rigettare l'avversa domanda;
2) in via riconvenzionale, di accertare l'inadempimento della locatrice all'obbligazione assunta per le opere di manutenzione straordinarie dell'immobile e per l'effetto di condannare la stessa al rimborso della somma di euro
40.000,00 relativa a tutte le spese sostenute per i lavori predetti, nonché al risarcimento del danno. Il tutto con vittoria di spese di lite, da attribuirsi al costituito procuratore di parte dichiaratosi antistatario.
All'esito dell'udienza cartolare del 08.03.2021, il Giudice, dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto in memoria integrativa, CP_1
poiché non proposta con le modalità e nelle forme previste a pena di decadenza dalla riconvenzionale medesima ex art. 418 c.p.c., richiamato per il rito locatizio dall'art. 447-bis c.p.c..
La causa veniva istruita in via documentale ed a mezzo CTU.
Mutata la persona fisica del giudicante, all'esito dell'udienza del 02.04.2024 la causa veniva rinviata per la discussione, con termine alle parti fino a dieci giorni prima per il deposito di memorie conclusive. Tanto premesso, in primo luogo, va rigettata l'eccezione di improcedibilità posto che vi è in atti (all. memoria integrativa parte attrice) il verbale negativo di mediazione.
Come correttamente dedotto da parte attrice l'obbligatorietà del tentativo di mediazione opera esclusivamente dopo la prima fase sommaria deputata alla convalida dello sfratto intimato e contestualmente al mutamento del rito conseguente alla opposizione dell'intimato.
Sempre in via preliminare va confermata la dichiarazione di tardività della domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta posto che la stessa necessitava di istanza di emissione di nuovo decreto di spostamento/fissazione udienza, adempimento prescritto a pena di decadenza dall'art. 418 comma 1 cpc richiamato per il rito locatizio dall'art. 447 bis cpc, secondo quanto costantemente affermato dalla giurisprudenza della Suprema Corte (v. sentenza n. 11679 del 26-05- 2014, sez. III, cass. civ.)
Ciò chiarito, va esaminata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore formulata da parte attrice e ciò anche con riferimento all'applicazione della clausola risolutiva espressa di cui agli artt. 5 e 15 del contratto, per mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ad asserite 16 mensilità, precisamente da luglio 2019 ad ottobre 2020, per l'importo complessivo di € 8.600,00, compressivo di
IVA, come da contratto.
Ciò posto, è notorio che, in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, come quella in esame, la disciplina regolante la risoluzione contrattuale per inadempimento del conduttore non è quella di cui all'art. 5 delle legge n. 392/1978, bensì quella generale contenuta nell'art 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Ebbene, come è noto, nel caso di inadempimento contrattuale, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte mentre incombe invece sul debitore l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o da altre circostanze (cfr. Cass. civ. sez. un., 30/10/2001, n. 13533;
Tribunale Crotone sez. I, 10/10/2022, n. 761; Tribunale Cuneo sez. I, 04/11/2022, n.
955). Difatti costituisce principio consolidato, cui deve darsi seguito in questa sede quello per cui “La colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria, e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest'ultimo, nonostante l'uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili” (cfr. Cassazione civile sez. III, 17/11/1999, n.127).
Alla luce di tali principi, si rileva come, nel caso di specie, la locatrice abbia fornito idonea prova del titolo costitutivo del proprio credito, attraverso la produzione in giudizio del contratto di locazione stipulato tra le parti che obbliga il conduttore al versamento periodico dei canoni secondo la misura pattuita.
Orbene risulta l'inadempimento all'obbligo del pagamento dei canoni di locazione a partire dal mese di luglio 2019 fino all'ottobre 2020 incluso, pari a complessivi euro
8.600,00, imputabile al conduttore, nonché la persistente morosità proseguita nel corso di causa, come allegato da parte attrice e non contestato specificamente dal convenuto.
Per giustificare la mancata corresponsione dei canoni, il conduttore deduceva l'impossibilità del pagamento dovuta a cause di forza maggiore quali lo sgretolamento del costone roccioso insistente sulla via di accesso all'immobile che ne aveva impedito l'utilizzo e, successivamente, l'emergenza Covid.
Sul punto occorre osservare che, come allegato da parte attrice il fenomeno di caduta massi dal costone di roccia sovrastante l'immobile locato aveva interessato soltanto la stradina di accesso con conseguente chiusura al pubblico a partire solo dal 30.10.2019
e che tale problematica era stata ripristinata a cura e spese della locatrice, con conseguente revoca dei provvedimenti di chiusura adottati con ordinanza dal Sindaco del Comune di Rivello in data 07.07.2020 (doc. in atti parte attrice)
Inoltre, nemmeno l'emergenza Covid 19 può ritenersi determinante ai fini del mancato pagamento. Rispetto a tali eccezioni va chiarito che in tema di locazione e Covid19 ritiene il
Tribunale che, nel contratto di locazione, grava sul proprietario l'obbligo di garantire il godimento del bene e sull'inquilino quello di eseguire la controprestazione economica.
La giurisprudenza, in linea con i principi generali sostenuti da tempo dalla Suprema
Corte, ha ribadito la regola generale secondo cui il conduttore non può astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente;
infatti, tra le obbligazioni gravanti sull'inquilino, v'è quella di versare il corrispettivo (art. 1587 n. 2 c.c.) e la facoltà di astensione dal pagamento solo nell'ipotesi in cui la controprestazione del locatore venga completamente a mancare.
Tuttavia, nel caso dell'emergenza epidemiologica, l'inquilino ha la disponibilità materiale del bene, ma non può giovarsene per ipotetica previsione normativa (cd. lokdown), non già per colpa del locatore.
Per tale ragione, non può arbitrariamente decidere di non eseguire la propria prestazione economica. Peraltro le difficoltà economiche non giustificano l'inadempimento (al pagamento del canone): un principio generale del diritto è che il denaro non “perisce” mai, ossia il denaro è sempre in circolazione, pertanto, nelle obbligazioni pecuniarie (come il pagamento dell'affitto), il debitore resta obbligato verso il creditore tanto è vero che l' “impotenza finanziaria” dell'inquilino, sebbene derivante dall'emergenza sanitaria, non rientra nell'impossibilità sopravvenuta (sia essa assoluta o parziale).
Parte conduttrice, inoltre, avrebbe dovuto produrre in giudizio i DPCM su cui fonda le relative difese in relazione ai vari periodi, in quanto i detti provvedimenti “adottati durante l'emergenza sanitaria e per affrontare la stessa, non assurgono a fonte normativa, essendo, semmai, partecipi della medesima natura delle ordinanze contingibili ed urgenti, le quali – secondo l'orientamento più convincente (...) – sono meri provvedimenti amministrativi generali ma privi di valenza normativa” (cfr.
Consiglio di Stato - sez. IV, 5973/2013; Cassazione SS.UU., 20680/2018) - e sono pertanto esclusi dal principio iura novit curia ed avrebbero dovuto essere prodotti in giudizio dalla parte interessata che su di essa fondava eventuali difese o specifiche domande.
Nel caso in esame, non solo i DPCM non sono stati prodotti in giudizio, ma non risulta in alcun modo provato che le misure restrittive (chiusure totali o parziali del locale ovvero impedimento/restrizione di acceso al pubblico) volte al contenimento dell'emergenza Covid-19 abbiano inciso, rendendola più onerosa, sulla prestazione principale del conduttore che si sostanzia nel pagamento del concordato canone di locazione.
Infine, la rinegoziazione del canone può e deve avvenire “su accordo delle parti” osservando però i principi in tema richiamati dalla Suprema Corte, la quale afferma sì che l'art. 1374 c.c. e i principi di buona fede, correttezza a solidarietà sociale, esplicano la loro rilevanza nell'imporre a ciascuna parte di un rapporto obbligatorio il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge, ma precisa anche che cio' deve avvenire "nei limiti dati dall'interesse proprio"
(Cass. 23069/2018) ovvero "nei limiti in cui cio' possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio di altri valori" (Cass. 17642/2012) ovvero "nei limiti in cui cio' possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico" (Cass. 10182/2009; Cass.
15669/2007, Cass. 264/2006; Cass. 2503/1991) ovvero sempre che "non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse" (Cass. 5240/2004).
Ciò posto, stante la morosità, va rilevato che come dedotto dalla locatrice-attrice-, le parti, agli artt. 5 e 15 del contratto di locazione (all. n. 1 in fascicolo parte attrice) avevano pattuito di inserire una clausola di risoluzione espressa secondo cui la locatrice, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c., aveva facoltà di risolvere la locazione qualora il conduttore non avesse pagato puntualmente il canone e con le modalità previste per almeno 3 mensilità.
Orbene, in tema di locazione, ove il locatore, come nel caso in esame, si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456 c.c. della clausola risolutiva espressa, il giudice, chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato, non è tenuto a effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato espressamente e specificamente che il mancato e puntuale pagamento del canone con le modalità previste per almeno 3 mensilità comporta alterazione dell'equilibrio giuridico- economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento.
L'apposizione nel contratto della richiamata clausola assume dunque rilievo nel caso di specie per dimostrare come il ripetuto mancato versamento dei canoni da parte del conduttore, considerata invece l'importanza attribuita alla tempestività dell'adempimento presupposta dalla clausola risolutiva, avesse prodotto un'incidenza sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto tale da alterare, in maniera determinante, il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale e da escludere che l'inadempimento potesse essere qualificato di scarsa importanza, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c.
Pertanto, la domanda di risoluzione del contratto è fondata e viene accolta, con dichiarazione di risoluzione del contratto oggetto del procedimento e condanna di parte convenuta al pagamento di tutti i canoni scaduti sino alla data dell'effettivo rilascio e quindi, per euro 8.600,00 per canoni scaduti al momento dell'intimazione oltre euro
2.000,00, come indicato da parte attrice nelle proprie conclusioni, per le ulteriori cinque mensilità di canoni scaduti fino al rilascio effettivo (avvenuto il 31 marzo 2021 per quanto dedotto e non contestato) per un totale di euro 10.600,00.
Tale condanna per i canoni scaduti fino all'effettivo rilascio è possibile posto che la giurisprudenza ha da tempo chiarito che quando “venga intimato sfratto per morosità
e, a seguito dell'opposizione del conduttore, sorga controversia” tra le parti, la domanda formulata dalla parte locatrice “in primo grado” e “diretta ad ottenere – oltre la risoluzione del contratto – anche la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni scaduti e da scadere, non può considerarsi […] né una domanda nuova […], né una domanda diretta ad ottenere l'adempimento dopo che era stata richiesta la risoluzione, vietata ai sensi del secondo comma dell'art. 1453 c.c., perché, nel caso in cui il locatore abbia proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l'ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere non incorre nel divieto stabilito” da tale norma, “in quanto il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni, non intende far rimanere in vita il rapporto fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma, al contrario, esige contemporaneamente alla risoluzione del contratto, il pagamento di quanto dovutogli dal conduttore come corrispettivo per il godimento dell'immobile”, ponendosi tale ulteriore richiesta, pertanto, come “un ampliamento quantitativo di quella originaria che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, determina soltanto una modificazione della medesima domanda originaria” (cfr. Cass. civ., sez. III, n. 6245 del 1992, cit.)
Su tale somma decorrono gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Quanto poi alla domanda di risarcimento dei danni arrecati al compendio immobiliare locato dedotti da parte attrice, si rileva che, ai sensi dell'art. 1590 c.c., “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento
o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.
Orbene, nel caso di specie risulta provato per tabulas che il SI. avesse ricevuto CP_1
il compendio immobiliare in buono stato. Invero, all'art. 4 del contratto di locazione si legge che “La parte conduttrice dichiara di aver visitato i locali e di averli trovati in buono stato locativo, esenti da vizi che ne diminuiscano l'idoneità all'uso convenuto”, come anche all'art. 8 dello stesso contratto si legge “Il conduttore dichiara di aver preso visione del localo e di averlo trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti che possono influire sulla salute di chi svolge attività
e si obbliga a riconsegnarlo alla scadenza del contratto nello stesso stato”. Ed ancora, sempre all'art. 8, “Il conduttore si obbliga a non apportare modifiche, innovazioni, addizioni, migliorie o trasformazioni alle parti strutturali dell'immobile, se non con il consenso preventivo scritto del locatore e con l'osservanza delle prescrizioni, modalità
e cautele del caso e sotto la sorveglianza, ove ritenuto opportuno, del locatore medesimo. (…) Fatto salvo quanto in precedenza pattuito, le parti si danno atto reciprocamente che il conduttore potrà eseguite le seguenti migliorie: ampliamento bagno per disabili;
bagno per dipendenti;
realizzazione di un camino interno a legna;
imbiancatura delle pareti interne;
verniciatura degli infissi e delle porte sia interne che esterne utilizzando materiali e colori di gradimento del conduttore (…) Le eventuali migliorie effettuate (sia quelle autorizzate nel presente contratto e sia quelle eventualmente autorizzate in seguito), rimarranno a vantaggio dell'unità immobiliare locata e senza diritto ad alcun rimborso o compenso a favore del conduttore”. Ancora, all'art. 9, si legge: “La parte conduttrice si obbliga, in deroga agli artt. 1576 e 1609
c.c., ad eseguire, a sua cura e spese, tutte le riparazioni di natura ordinaria e parte delle riparazioni di natura straordinaria ed in particolare saranno a carico della parte conduttrice le seguenti opere di manutenzione straordinaria: rifacimento della fossa biologica, manutenzioni derivanti dalle infiltrazioni di umido, ripristino delle scale esterne a causa delle infiltrazioni d'acqua, cambio delle grondaie non funzionanti, sostituzione di tegole rovinate e/o rotte, opere di manutenzione alle tubazioni, opere di manutenzione al manto stradale antistante il locale (…)”.
Ciò posto, non vi è dubbio che i danni riscontrati nell'immobile e risultanti dall'elaborato peritale in atti, siano eccedenti il normale deperimento d'uso.
Al riguardo, si osserva che dai rilievi effettuati dal consulente tecnico d'ufficio, alle cui conclusioni questo Tribunale si conforma in virtù della correttezza e logicità dell'operato, anche alla luce di quanto pattuito dalle parti agli artt. 8 e 9 del contratto di locazione, sono emerse delle discordanze più o meno apprezzabili a cui si aggiungono delle incompletezze di alcune opere iniziate e danni ad alcuni manufatti, che per consentire il ripristino necessitano dell'impiego della somma di euro 31.734,55, comprensiva di lavori e spese amministrative.
In particolare, il consulente ha evidenziato gli interventi da realizzare seguono la classificazione dei riscontri effettuati a carico dell'immobile, in particolare: 1) La rimozione delle opere realizzate in difformità allo stato legittimato ed il ripristino di quest'ultimo, con il rifacimento delle opere originarie;

2) Per le opere autorizzate e non ultimate, si precisa che dai riscontri avutisi dall'accesso all'U.T.C. del Comune di Rivello, per la pratica urbanistica presentata da parte convenuta, risulta comunicato l'inizio dei lavori (in allegato) ma non
l'ultimazione, per cui ne deriva secondo quanto espressamente specificato all'art.4 del
Permesso di Costruire n. 27/2016 del 22/12/2016, la legittimità di quando realizzato e completato, mentre per le opere non realizzate e non completate, il titolo abilitativo è decaduto per cui occorre munirsi di nuova autorizzazione per la loro esecuzione.
Questa situazione, impone come sarà ripetuto in avanti, la predisposizione di una nuova pratica urbanistica che ristabilisca e legittimi lo stato di fatto in cui vengono mantenute le opere autorizzate già realizzate interamente e, completate quelle autorizzate parzialmente eseguite.
3) Per le opere non iniziate, ritenendo che queste fossero attinenti esclusivamente alle esigenze di parte convenuta, non più presente nell'immobile, si ritiene di non considerare la loro esecuzione ma lasciarle immutate negli elaborati della nuova pratica da redigere, legittimando quindi lo stato in cui si trovano.
4) Per le opere danneggiate o deteriorate si prevede un intervento manutentivo e/o di sostituzione.”
Orbene, in forza delle precedenti considerazioni e delle conclusioni del consulente tecnico deve ritenersi sussistente la responsabilità del conduttore in relazione ai danni arrecati al compendio immobiliare, i quali vanno risarciti alla locatrice in conformità a quanto accertato nell'elaborato peritale con condanna della stessa per euro 31.734,55.
Trattandosi di debito di valore, tale somma deve essere rivalutata dalla data dell'accertamento consulenziale fino alla data della presente sentenza (cfr. Cass. Civ.
26/06/2018 n°16815 e TAR Perugia 25/05/2017 n°408) e successivamente, trasformandosi con la liquidazione giudiziale in debito di valuta, decorreranno i soli interessi legali. Tali considerazioni consentono al Tribunale di ritenere assorbita ogni altra questione e domanda.
Le spese di lite seguono la soccombenza del SI. e vengono Controparte_1
liquidate, ai sensi del D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della causa e delle fasi effettivamente svolte con applicazione dei minimi per la fase decisoria.
Le spese di CTU, già liquidate con separato decreto, sono poste definitivamente a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
• dichiara risolto il contratto di locazione inerente il compendio immobiliare sito in
Rivello alla C.da Sirino n. 7, riportato in catasto del Comune di Rivello al foglio n.
8, particella n. 328 sub 5 categoria d/2 (il fabbricato) ed al foglio n. 8, particelle nn.
241, 422 e 424 (il terreno), intervenuto tra i SIg.ri e Parte_1 [...]
registrato in data 09.05.2017; Controparte_1
• Condanna il SI. al pagamento dei canoni locativi Controparte_1
dovuti e non corrisposti fino alla data del rilascio per l'importo di euro 10.600,00 oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;

• Condanna il SI. in favore della SI. Controparte_1 Parte_1
al pagamento della somma di euro 31.734,55, a titolo di risarcimento dei
[...]
danni arrecati al compendio immobiliare oltre rivalutazione ed interessi come indicato in parte motiva;

• Dichiara inammissibili le domande di parte convenuta;

• Pone le spese di CTU a carico di parte convenuta in via definitiva;

• Condanna il SI. al pagamento delle spese di lite, in Controparte_1
favore della SI. nella misura pari ad euro 6164,00 per Parte_1
compensi professionali, 203,50 per esborsi oltre 15% rimb. for., IVA e CPA, come per legge, se dovuti con attribuzione al procuratore dichiaratosi anticipatario. Lagonegro, 14 gennaio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Antonella Tedesco