REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice Onorario del Tribunale di Perugia Dott.ssa Alberta Balloni ha emesso la se- guente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 5539 del Ruolo Generale degli affari civili dell' anno 2018 promossa da:
(C.F. ), nata a [...] il [...] ed ivi re- Controparte_1 C.F._1 sidente in Via Fiume n. 2/b, elettivamente domiciliata a Perugia in Via F.lli Pellas n. 8 presso lo
Studio dell'Avv. Alessandra D'Amato nonché, giusta procura in calce alla comparsa di costitu- zione di nuovo difensore del 17.2.2022, anche dall'Avv. Michele Bromuri (C.F.
– email – PEC C.F._2 Email_1 Email_2 Email_3
, con invito ad effettuare le comunicazioni inerenti al presente giudizio, oltre che
[...] al recapito dell'Avv. Alessandra D'Amato, anche al proprio indirizzo PEC;
che la rappresentano e difendono, sia congiuntamente che disgiuntamente, in forza di procura rilasciata in calce al detto atto e dichiarano di voler ricevere le comunicazioni relative al procedimento de quo ai seguenti recapiti: Avv. Alessandra D'Amato pec: – Email_4
Fax:075.5837905, dall'Avv. Michele Bromuri (C.F. – email C.F._2 [...]
– PEC Email_5 Email_6
RICORRENTE-ATTRICE
CONTRO

, nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], c.f. CP_2
, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Pacitto del Foro di Perugia, C.F._3
c.f. , in virtù di procura rilasciata in calce su foglio separato del quale è C.F._4 stata estratta copia informatica per immagine inserita nella busta telematica contenente il detto atto, elettivamente domiciliata presso il medesimo, in Perugia, Largo Madonna Alta n.45 (per domiciliazione telematica e rituali comunicazioni di cancelleria, si indicano i seguenti recapiti, pec: - Fax: n. 075/5093179) Email_7
RESISTENTE- CONVENUTA

OGGETTO: Risoluzione contratto preliminare di vendita
CONCLUSIONI: Come all'udienza del 30.10.2024 con termini per memorie e repliche ex art.190 c.p.c. decorrenti dal 19.3.2025 FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art.702 bis c.p.c.del 16.10.2018 la IG.ra (C.F. Controparte_1
), nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], elet- C.F._1 tivamente domiciliata a Perugia in Via F.lli Pellas n. 8 presso lo Studio dell'Avv. Giancarlo Fara- glia e dell'Avv. Alessandra D'Amato che la rappresentano e difendono, sia congiuntamente che disgiuntamente, in forza di procura rilasciata in calce al detto atto e dichiarano di voler ricevere le comunicazioni relative al procedimento de quo ai seguenti recapiti: Avv. Giancarlo Faraglia pec:
– Fax: 075.5837905 – Avv. Alessandra D'Amato pec: Email_8
– Fax:075.5837905,esponeva quanto segue:in data Email_4
24/02/2018 la OR aveva stipulato con la OR (C.F. Controparte_1 CP_2
), nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], C.F._3 un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile di proprietà della stessa, sito a Perugia in
Via del Lupo n. 2 al prezzo di vendita di €. 120.000,00, come concordato;
alla sottoscrizione del preliminare la ricorrente pagava alla promittente venditrice la somma di €. 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo assegno bancario n. 0030177942-02 n. t. della Banca Popolare dell'Alto Adiget,tuttavia,prima della data fissata per la stipula del rogito notarile, la OR
[...] accertava che l'immobile compromesso presentava gravi difformità edilizie, in palese vio- Pt_1 lazione di norme urbanistiche e quindi, ripetutamente, sollecitava la promissaria venditrice a for- nirle la documentazione attestante la conformità dell'immobile alla vigente normativa edilizia ed amministrativa, quali: certificato di agibilità, planimetrie catastali, conformità dei vari impianti
(elettrico, metano, scarico acque, APE).
Non avendo la convenuta fornito la dovuta documentazione ripetutamente richiesta, la ricorrente a mezzo del proprio legale, le intimava di provvedere a tanto entro il termine ultimo del 30.04.2018
e solo a seguito dell'intimazione, la promittente venditrice dava incarico al proprio tecnico di fi- ducia di richiedere la Dichiarazione di Agibilità, depositata in data 27.04.2018 .
Il Comune di Perugia non aveva rilasciato nei tempi prescritti la chiesta Dichiarazione e così si era determinata la presunzione che l'immobile fosse conforme alle norme urbanistiche e sanitarie ai sensi della Legge Regionale 21.01.2015 n. 1 ma la realtà accertata,a dire della ricorrente, era diversa dalla “presunta” conformità: infatti nell'immobile erano state realizzate opere senza che fossero mai state richieste licenze, concessioni, permessi e/o autorizzazioni, che per la loro natura e rilevanza necessitavano di autorizzazioni amministrative. Di conseguenza,asseriva la ricorrente, l'immobile oggetto del compromesso era del tutto abusivo e il fabbricato era sito in centro storico, per cui ancora più stringente era la scrupolosa osservanza dei regolamenti edilizi,né la presunzione di conformità sanava le difformità di fatto esistenti che, in ipotesi di controlli sarebbero stati comunque rilevati e contestati tutti i lavori abusivamente eseguiti.
A seguito della mancata collaborazione da parte della promittente venditrice, la ricorrente presen- tava in Comune istanza di accesso agli atti per verificare direttamente la conformità dell'immobile alla normativa urbanistica e il tecnico incaricato dalla stessa,, Ing. , rilevava Persona_1
e confermava che l'immobile oggetto di compravendita presentava grosse irregolarità edilizie che lo rendevano assolutamente abusivo. Più precisamente: le piante catastali visionate dal Perito nell'aprile 2018,depositate dalla proprietaria per ottenere il Certificato per l'Agibilità, riportavano un immobile del tutto differente da quello risultante dalle precedenti piante, per cui era palese,a dire della ricorrente, che erano stati eseguiti lavori importanti e per i quali non risultavano mai chieste o rilasciate autorizzazioni da parte del In particolare, venivano evidenziate le CP_3 seguenti difformità: differenti disposizioni delle murature portanti;
differenti disposizioni delle tramezzature interne e relativa distribuzione degli spazi;
modifica di tutte le altezze dei vari piani
(da ml.

2.25 a ml.

2.60 il piano terra;
da ml. 3 a ml. 2,70 il primo piano;
da ml. 2,50 ad una altezza variabile di ml. 2,28/3,45 il terzo piano;
differenti disposizioni delle aperture interne ed esterne;
trasformazione in finestra di una porta al vano piano terra (“magazzino” dato in locazione ad uso abitativo);lo scarico dei fumi della caldaia di riscaldamento a parete ,sopra il portoncino d'ingresso e non a tetto, come prescriveva la vigente normativa;
non rispondenza tra l'Attestato di Prestazione
Energetica redatto dall'Arch. in data 16.12.2013 con le pratiche comunali e catastali. Pt_2
A fronte di tali e tanti abusi la promittente venditrice garantiva che l'immobile compromesso era:
“conforme alle norme edilizie ed urbanistiche”, “gli impianti conformi alle leggi vigenti” e “con- forme la planimetria depositata al catasto”
La ricorrente asseriva pertanto che non intendeva acquistare tale immobile, sia per essere stata tratta in errore dalle infondate e invertire garanzie prestate dalla convenuta nel preliminare, e sia perché, in caso di accertamenti di Enti pubblici, lei sarebbe stata obbligata a sanare le riscontrate ed esistenti difformità, anche con la demolizione.
La stessa intendeva, pertanto recedere dal contratto preliminare per inadempimento della promit- tente venditrice di non scarsa importanza, che legittimava il recesso della promittente acquirente dal contratto preliminare e a norma dell'art. 1385 c.2 CC, chiedere alla convenuta,quale parte inadempiente, di rimborsare alla attrice, parte adempiente, il doppio della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, con il pagamento della somma di € 40.000,00.
La ricorrente quindi concludeva chiedendo In via principale e nel merito: accertare e dichiarare che la OR , nella sua qualità di promissaria venditrice, si è resa inadempiente CP_2 agli obblighi di cui al contratto preliminare del 24/02/2018 e di conseguenza accogliere la do- manda di recesso proposto dalla OR che aveva invece adempiuto ai propri Controparte_1 obblighi;
condannare la convenuta OR al pagamento in favore della OR CP_2
della somma di €. 40.000,00 a titolo di rimborso del doppio della caparra con- Controparte_1 firmatoria ricevuta, oltre interessi dalla domanda al saldo e al pagamento delle spese e del com- penso del giudizio, oltre al rimborso del forfettario, CAP ed IVA come per legge.
Con memoria del 16.10.2029 si costituiva in giudizio la IG.ra , nata a [...]- CP_2 rugia il 20.02.1954 ed ivi residente in [...], c.f. , rappresentata e C.F._3 difesa dall'Avv. Francesco Pacitto del Foro di Perugia, c.f. , in virtù di C.F._4 procura rilasciata in calce su foglio separato del quale è stata estratta copia informatica per imma- gine inserita nella busta telematica contenente il detto atto, elettivamente domiciliata presso il medesimo, in Perugia, Largo Madonna Alta n.45 (per domiciliazione telematica e rituali comuni- cazioni di cancelleria, si indicano i seguenti recapiti, pec: Email_7
- Fax: n. 075/5093179) che contestava quanto affermato e preteso dalla ricorrente, sostenendo di aver adempiuto agli obblighi contrattuali assunti con la sottoscrizione del preliminare di compra- vendita del 27.02.2018 mentre,a dire della stessa,la che aveva mutato ingiustificata- CP_1 mente le sue iniziali intenzioni di acquisto era inadempiente a quanto stipulato..
Asseriva la resistente di essersi regolarmente presentata in sede di convocazione al rogito innanzi al Notaio producendo altresì la documentazione necessaria al trasferimento del Persona_2 bene e la corrispondenza inoltrata dal precedente legale della resistene, Avv. Gatteschi, dimostrava come quest'ultima più volte avesse intimato alla ricorrente di presenziare alla stipula del rogito, attestando anche l'avvenuta produzione di tutti i documenti necessari al trasferimento.
Non da ultimo, con pec del 27 aprile 2018, l'Avv. Gatteschi dava atto della consegna dell'agibilità al Notaio invitando la ricorrente a rispettare l'obbligo di acquisto entro e non oltre il 18 Per_2 maggio 2018, pena il recesso di essa resistente e la trattenuta della caparra ricevuta di euro
20.000,00.
Nonostante ciò,asseriva la resistente, la persisteva nel suo intento di ritardare la stipula CP_1 del rogito, avanzando richieste del tutto irrituali, come ad esempio quella di stipulare l'atto di trasferimento della proprietà, ma nel contempo far trattenere in deposito dal Notaio il residuo prezzo pari ad euro 100.000,00, a garanzia di vizi, carenze e/o difformità eventualmente rilevati dal tecnico di fiducia della ricorrente e in risposta, la intimava per l'ultima volta alla CP_2 [...]
i presentarsi entro e non oltre il 15 giugno 2018 dinanzi al Notaio per la stipula del Pt_1 Per_2 rogito, non potendo essere accolta tale richiesta atteso l'asserito adempimento di ogni obbligo a suo carico ,ivi compresa la consegna dell'agibilità.
Il 12.06. 2018, seppur con notevolissimo ritardo, la ricorrente si dichiarava disponibile a procedere al contratto definitivo, tuttavia subordinava nuovamente il tutto ad istanze di accesso agli atti presso gli Uffici comunali, incorrendo in ulteriori dilazioni, a questo punto non più tollerabili dalla promittente venditrice,stante che le asserite problematiche di natura edilizia, rilevate dal tecnico di fiducia della ricorrente,erano state formulate senza alcun confronto in contraddittorio.
Le resistente asseriva l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita dato che. la materia oggetto di contenzioso verteva su una domanda di pagamento di euro 40.000, quindi non eccedente gli euro 50.000 così che. la ricorrente avrebbe dovuto applicare la disciplina prevista e regolamentata dalla L. 162/2014 e, quindi, notificare pre- ventivamente alla controparte l'invito alla negoziazione assistita, quale condizione di procedibi- lità,.Il procedimento doveva quindi essere dichiararto, allo stato, improcedibile, rimettendosi al
Giudice per la fissazione del termine per l'esperimento della procedura .
La resistente rilevava che la vicenda era caratterizzata da una complessità dei fatti dedotti, peraltro descritti dalle parti in maniera del tutto contrastante e vertenti su questioni tecniche specifiche, tanto che la ricorrente aveva già formulato, nell'atto introduttivo, una richiesta di CTU tecnica che avrebbe comportato uno slittamento dei termini processuali ed una maggiore complessità dell'istruttoria, anche in termini economici.e quindi la causa non prevedeva una cognizione som- maria come prevista dall'art.702 bis c.p.c. ,con conseguente necssità di mutamento del rito e concessione dei termini per il deposito di memorie istruttorie ex art.183 c.p.c.
Proseguiva la resistente affermando che la tesi avversaria si fondava su una relazione tecnica di parte del tutto errata, costruita sulla base di mere deduzioni asseritamente ricavate da documenta- zione non probante, che l'immobile non presentava alcuna difformità edilizia ed era perfettamente conforme alla normativa urbanistica e catastale. pertanto, non era abusivo.come risultava dalla relazione dell'Ing. ,che la ricostruzione della ricorrente si fondava su un accerta- Persona_1 mento superficiale, basato in gran parte su meri raffronti di impianti planimetrici catastali non probanti e che l'unico soggetto danneggiato dalla vicenda era la resistente, avendo dovuto soste- nere ingenti spese per ottemperare alle richieste concordate con la promissaria acquirente e che,a fronte di un comportamento ingiustificatamente dilatorio della sessa, la NA aveva legittimamente esercitato il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., trattenendo i 20.000 euro di caparra confirmatoria per essere stata costretta a sospendere la vendita dell'immobile per vari mesi, com- promettendo anche possibili affari realizzabili nel periodo di riferimento e pregiudicando anche il valore e la commerciabilità dell'immobile, situato nel centro storico di Perugia, in posizione stra- tegica e notoriamente nucleo di numerose attività studentesche e commerciali e corrisponendo la provvigione all'agenza immobiliare , con ulteriore danno patrimoniale subito. Controparte_4
La resistente affermava che la disciplina dettata dall'art. 1385 c.c., non derogava alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento e, nell'indagine sulla inadempienza contrattuale, occorreva in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi avesse fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio e concludeva come segue: “in via preliminare :- stante il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita da parte della ricorrente e l'improcedibilità allo stato del giudizio, fissare il termine di legge per l'esperi- mento della suddetta procedura. Sempre in via preliminare, stante la non sommarietà del giudizio in corso, disporre il mutamento del rito da sommario ad ordinario. In via principale, nel merito:
- accertato e dichiarato che nulla è dovuto alla IG.ra stante il corretto adempi- Controparte_1 mento degli obblighi gravanti sulla IG.ra e la conseguente legittimità del recesso CP_2 di quest'ultima per inadempimento della ricorrente al contratto preliminare del 27.02.2018, per l'effetto, rigettare integralmente la domanda della ricorrente in quanto infondata in fatto ed in diritto. In subordine, nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenga sussistente un inadempimento della resistente, anche residuale, accertata e dichiarata la sua scarsa importanza, anche rispetto all'utilità economica della compravendita dell'intera unità abitativa e/o comunque rispetto all'af- fare, per l'effetto, rigettare integralmente la domanda della ricorrente in quanto infondata in fatto ed in diritto. - rigettare, comunque, integramente la domanda della ricorrente in quanto infondata in fatto ed in diritto. - Con vittoria di spese e compenso professionale, oltre accessori di legge.”.
Rinviata la prima udienza ,ex officio dal Giudice assegnatario della cognizione della causa, al
1.10.2020,da tenersi in trattazione scritta stante l'emergenza epidemiologica in atto,rilevto il co- retto instaurarsi del procedimento di negoziazioe assistita ad opera di parte ricorrente e ritenuto che il prevedibile grado di complessità dell'istruttoria rendeva opportuno il mutamento del rito da sommario ad ordinario, disponeva in tal senso e concedeva alle parti i termini per il deposito delle memorie di cui all'art.183 c.p.c.,nella formulazione vigente ratione temporis e rinviva all'udienza del 10.10.2021,differita al 19.10.2021,dove il Giudice disponeva esperirsi il procedimento di mediazione assistita ai fini di economia processuale, assegnava termine di quindici giorni a parte ricorrente per avviare la procedura e rinviava a causa al 4.10.2022 .
Con comparsa del 17.2.2022 si costituiva in giudizio,per parte attrice,unitamente all'Avv. Ales- sandra D'Amato, giusta procura in calce alla comparsa d costituzione,, anche l'Avv. Michele Bro- muri (C.F. – email – PEC C.F._2 Email_1 Emai_9 [...]
), con invito ad effettuare le comunicazioni inerenti al presente giu- Email_10 dizio, oltre che al recapito dell'Avv. Alessandra D'Amato, anche al proprio indirizzo PEC, ripor- tandosi a tutto quanto sin d'ora affermato, dedotto e concluso nell'interesse della sig.ra CP_1
[...]
All'udienza del 4.10.2022 la cognizione della causa veniva assegnata ad altro Giudicante che, con ordinanza in pari data, ritenuta l'opportunità dell'espletamente di una C.T.U. ,nominava all'uopo il Geom. affinché avesse risposto al seguente quesito: “Visti gli atti di Controparte_5 causa e ispezionati i luoghi, dica il CTU se sussistono i vizi e le difformità indicati dall'attrice e se gli stessi possono essere facilmente rispristinati, con indicazione del relativo costo”, fissando per il conferimento dell'incarico l'udienza del 15/11/2022 e quindi,all'udienza del 21.3.2023 per l'esame dell'Elaborato peritale,stante l'accettazione del Tecnico incaricato all'assunzione dell'in- carico, che veniva depositato in data 15.4.2023.
Assegnata la cognizione della causa all'attuale Giudicante,questi fissava l'udienza del 24.5.2023 per la prosecuzione del giudizio innanzi a sé da svolgersi in trattazione scritta dove,stante le con- testazioni all'espletata C.T.U. ne disponeva il rinnovo,nominava Ausiliare l'Ing. Persona_3 fissando per il conferimento dell'incarico l'udienza del 12.7.2023.
[...]
Il C.T.U. depositava l'elaborato peritale in data 19.12.2023 e all'udienza del 7.2.2024 ne veniva disposto il richiamo per la successiva del 10.4.2024,affinchè il C.T.U. i chiarimenti richiesti in forma scritta e in contraddittorio con il C.T.P.di parte convenuta e il tecnico comunale che aveva rilasciato la dichiarazione del 16.12.2019 Arch. rinviando all'uopo all'udienza del Per_4
26.6.2024.
Fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni al 30.10.2024, in detta sede la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art.190 c.p.c. per memorie conclusive e repliche,decorrenti dal 19.3.2025.
Le autorizzazioni edilizie sono titoli abilitativi, come il permesso di costruire, la CILA (Comuni- cazione di Inizio Lavori Asseverata) e la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), ne- cessari per effettuare interventi edilizi su immobili, in base alla tipologia e all'entità dei lavori. Sono documenti rilasciati dal Comune, che autorizzano a effettuare interventi edilizi e dipendono, appunto, dalla tipologia dei lavori da effettuare: per una ristrutturazione che coinvolge parti strut- turali è necessaria la SCIA, mentre per lavori di manutenzione straordinaria non strutturali si usa la CILA. Le autorizzazioni edilizie garantiscono la conformità dei lavori alle normative edilizie, urbanistiche e di sicurezza e la presentazione delle pratiche edilizie avviene presso lo Sportello
Unico dell'Edilizia del Comune in cui si trova l'immobile.
Consegue che la "difformità edilizia" si riferisce a qualsiasi discordanza tra la costruzione o la modifica di un immobile e quanto previsto nei titoli abilitativi rilasciati dalle autorità competenti e si hanno quando vengono apportate modifiche o costruzioni a un immobile senza il necessario permesso comunale o in contrasto con il progetto depositato. Questa situazione è assimilabile all'abuso edilizio, delineando una disparità tra quanto autorizzato e quanto realizzato e i casi più comuni comprendono lavori eseguiti prima dell'ottenimento del permesso o con caratteristiche sostanzialmente diverse da quelle autorizzate, come la destinazione d'uso o il volume, metre le difformità edilizie definite “ non rilevanti” rappresentano delle deviazioni minime dai parametri previsti nel titolo abilitativo, sono considerate accettabili e non configurano una violazione edili- zia, evitando così la necessità di una procedura di sanatoria in quanto sono differenze così esigue da non costituire un illecito o un abuso edilizio, garantendo una certa flessibilità nell'applicazione delle norme urbanistiche, E' tuttavia fondamentale che queste deviazioni rimangano entro limiti accettabili per non compromettere l'armonia e la sicurezza dell'ambiente costruito e questa rego- lamentazione fornisce un margine di tolleranza per situazioni in cui piccole discrepanze non inci- dono significativamente sulla conformità edilizia complessiva, agevolando il processo di sviluppo urbano e la gestione delle costruzioni esistenti.
Fatte queste premesse, l'attuale parte attrice IG.ra agisce in questa sede nei Controparte_1 confronti della Sg.ra sostenendo l'inadempimento della stessa al contratto preli- CP_2 minare tra le medesime intercorso in data 24.2.2018,consistente nell'aver espressamente affer- mato, nel preliminare,apponendo una spunta di conferma nella casella corrispondente, che l'im- mobile oggetto dello stesso che l'attrice prometteva di acquistare e la convenuta prometteva di vendere ,era conforme alle norme urbanistiche ed edilizie,chen gli impianti erano conformi a quanto previsto dalle leggi esistenti, che l'immobile era conforme alle planimetrie depositate al catasto e che era ,dotato di certificazione energetica di classe G.
L'attrice asseriva di aver corrisposto, all'atto della firma del preliminare, la somma di €.20.000,00
e che, alla stipula del definitivo atto di acquisto, fissata nel preliminare per il marzo 2018 innanzi al Notaio Dr. di Perugia ,avrebbe versato il saldo del prezzo pattuito, pari ad Persona_2 €.100.000,00. Ma, sospettando che nell'immobile fossero state effettuate opere non autorizzate, procedeva alle dovute verifiche, anche tramite un tecnico di fiducia e rilevava che l'immobile era stato oggetto di importante modifiche strutturali,che mancava, all'atto del preliminare,del certifi- cato di agibilità ,chiesto al da parte della convenuta in data 27.4.2018,dopo la stipula del CP_3 preliminare,chiedeva l'invio di plurime richieste di documenti, anche da parte, del Notaio incari- cato del Rogitto in data 9.3.2018 e in data 12.3.2018(v.doc.nn.12 e 13 di parte attrice) preliminare del quale parte attrice chiedeva ,in prima battuta, dichiararsi le legittimità del recesso da parte della stessa con pagamento da parte della convenuta, del doppio della caparra versata e quindi,,con la prima memoria ex art.183 c.p.c.,dichiararsi la risoluzione del detto preliminare per inadempi- mento della convenuta con condanna della medesima al risarcimento del danno, quantificato in
€.40.000,00.
La Giurisprudenza afferma che, n caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo
1385 del codice civile, la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall' inadempi- mento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o rece- dere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta o esigere il doppio di essa, avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzional- mente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'ina- dempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del con- tratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile e il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'articolo 1223 del codice civile. (Cassazione civile sez. III - 28/11/2024,
n. 30636) e nel caso di specie parte attrice,nella prima memoria ex art.183 c.p.c.a seguito del mutamento del rito e secondo la formulazione all'epoca vigente, ha precisato le proprie conclu- sioni come segue:” ….In via principale e nel merito:1) accertare e dichiarare che la convenuta, OR , nella sua qualità di promittente venditrice, si è resa inadempiente agli CP_2 obblighi di cui al contratto preliminare del 24/02/2018; 2) di conseguenza accogliere la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice, proposta dalla OR
che ha invece adempiuto ai propri obblighi contrattuali;
3) condannare la conve- Controparte_1 nuta OR al pagamento in favore dellaOR della somma CP_2 Controparte_1 di €. 40.000,00 a titolo di rimborso del doppiodella caparra confirmatoria ricevuta, oltre interessi dalla domanda al saldo” optando in tal modo per la richiesta di risoluzione per inadempimento della e condanna della stessa al risarcimento del danno. CP_2
Ed allora: va detto che la realizzazione di opere edilizie senza le prescritte concessioni e autoriz- zazioni, ha il carattere di illeciti permanenti, che si protraggono nel tempo e vengono meno solo con il cessare della situazione di illiceità, vale a dire con il conseguimento delle prescritte autoriz- zazioni. .(T.A.R. Sicilia sez. III - Palermo, 05/12/2023, n. 3609); che il rilascio del certificato di agibilità non può avere efficacia sanante rispetto alle opere abusive .in quanto l'illiceità dell'im- mobile sotto il profilo urbanistico-edilizio non può essere in alcun modo sanata dal conseguimento del certificato di agibilità che riguarda profili diversi e cioè serve ad accertare che l'immobile è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità, igiene e rispar- mio energetico degli edifici e degli impianti (Consiglio di Stato sez. II - 08/02/2024, n. 1297);che in un contratto preliminare di vendita immobiliare, se il promittente venditore ha eseguito opere abusive sull'immobile che ne alterano la conformità rispetto alle autorizzazioni edilizie, l'acqui- rente può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni e ciò in quanto il ven- ditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi, anche quelli edilizi e se il venditore non adempie alla garanzia ad esempio, non informa l'acquirente sugli abusi o non si impegna a sanar, incorre in un inadempimento del contratto preliminare e l'acquirente può richie- dere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni. Se gli abusi sono sanabili, la risolu- zione del contratto può essere evitata, ma l'acquirente può comunque chiedere la riduzione del prezzo o il risarcimento dei danni, se gli abusi non sono sanabili e rendono l'immobile non com- merciabile;
l'acquirente ha un obbligo di diligenza per verificare la situazione dell'immobile e la presenza di abusi in quanto, se l'acquirente è a conoscenza degli abusi ma non li denuncia, può essere responsabile per eventuali danni.
In sintesi: la responsabilità del promittente venditore per opere abusive dipende dalla gravità degli abusi e dalla conoscenza dell'acquirente.e in generale, se gli abusi sono significativi e l'acquirente non era a conoscenza, il venditore può essere ritenuto responsabile per l'inadempimento del con- tratto.
Al fine dell'accertamento della sussistenza e della gravità degli abusi edilizi denunciati dall'attuale attrice sull'immobile promesso in vendita dall'attuale convenuta, dalla prima non conosciuti e Per_ rilevati solo a seguito della Consulenza Tecnica di parte dell'Ing. di ,sono Persona_1 state espletate ben due C.T.U. delle quali la prima, affidata al Geom dal prece- Controparte_5 dente Giudicante, aveva il seguente quesito: “Visti gli atti di causa e ispezionati i luoghi, dica il
C.T.U. sussistono i vizi e le difformità indicati dall'attrice e se gli stessi possono essere facilmente ripristinati, con indicazione del relativo costo” mentre la seconda, affidata dall'attuale Giudicante all'Ing. aveva il seguente quesito: “Esaminati gli atti e documenti di causa Persona_5
e compiuti tutti gli accertamenti, anche tecnici, ritenuti utili allo scopo, accerti il C.T.U. se, all'atto del preliminare di vendita stipulato tra parte attrice e parte convenuta in data 24.02.2018 l'immobile che ne era oggetto presentava i vizi e le difformità edilizie come indicati nell'atto introduttivo da parte attrice, se ed in che periodo tali vizi e difformità sono stati sanati ed il relativo costo o se ancora tali vizi e difformità siano sussistenti e quanto incidano sulla commerciabilità dell'immobile”.
Nel primo elaborato peritale il C.T.U. Geom. concludeva come segue: “1 - E' Controparte_5 stata effettuata una descrizione dei luoghi oggetto di controversia sia all'interno che all'esterno della proprietà di parte convenuta.

2 - In base a quanto indicato nella presente relazione, al mo- mento della firma della “proposta di vendita” e alla seconda scadenza del 30/04/2018, intimata dalla parte attrice alla convenuta per la consegna dei documenti, i vizi e le difformità ancora pre- senti sono quelle indicate al paragrafo D) punti 4 (altezze del piano terzo) e 7 (destinazione d'uso del piano terra).

3 - I suddetti vizi e difformità sono stati sanati dalla parte convenuta, il 02/07/2019, mediante presentazione al Comune di Perugia di una sanatoria specifica che l'Amministrazione
Comunale ha accettato affermando che sull'immobile “non si rilevano illeciti urbanistici-edi- lizi”.Inoltre la convenuta, nella persona del tecnico geom. a presentato al Catasto il Per_6
03/02/2022 la denuncia di variazione per fusione delle particelle dell'immobile e il cambio di destinazione d'uso del “magazzino” in “cucina” come risulta attualmente.

4 - In conclusione, alla firma della“Proposta di Vendita” del 24/02/2018, alla successiva seconda scadenza del
30/04/2018, ed alla data del 18/05/2018, indicata dalla convenuta per la firma del rogito notarile, sull'immobile effettivamente gravavano i vizi e le difformità, di cui ai punti D) 4 e D) 7 che la convenuta ha regolarizzato con la sanatoria del 02/07/2019, e che successivamente il Comune di
Perugia ha accettato come da comunicazione in data16/12/2019.Contrariamente, alla data odierna, il sottoscritto C.T.U. non ravvisa vizi e/o difformità sull'immobile oggetto di controversia.5 – Al punto 3) B superiore, per aggiornare le planimetrie presso l'Ufficio Tecnico Comunale, è neces- saria la presenta-zione di una CILA secondo le modalità indicate il cui costo è di circa € 1.500,00, oltre I.V.A., se dovuta ed accessori.Al punto 4) superiore, qualora fosse intenzione delle parti eseguire “la valutazione della sicurezza e della vulnerabilità sismica”, il costo tecnico presunto è di circa €. 800,00 oltreI.V.A., se dovuta, ed accessori”; nel secondo elaborato il C.T.U.Ing.Massi- miliano ha concluso come segue: “…Per valutare la presenza delle difformità elencate Per_5 nel Ricorso si deve valutare la conformità urbanistica dell'edificio al momento del Preliminare, confrontando la situazione dell'epoca con quella assentita dai titoli abilitativi fino ad allora rila- sciati .Dall'analisi cronologica dei titoli risulta che, per quanto riguarda la distribuzione planime- trica e le destinazioni d'uso, bisogna fare riferimento soltanto alla Comunicazione ai sensi Art. 26
Legge 47/85 presentata al Comune di Perugia in data 01/07/1991 prot.n.42512, poiché la Denuncia dei lavori in Provincia non è valida a tal fine e le due D.I.A. successive, degli anni 2004 e 2005, riguardano soltanto opere esterne. Comparando quindi gli elaborati grafici ad esso allegati con il rilievo dello stato attuale, coincidente con quello dell'edificio alla data del 24/02/2018, emerge che all'atto del preliminare di vendita l'immobile risultava difforme da quanto autorizzato. Sono presenti differenze nella distribuzione planimetrica dei setti sia portanti che divisori e conseguen- temente nella distribuzione planimetrica;
le altezze interne dei solai di piano e di copertura sono differenti da quelle indicate nel progetto. La distribuzione delle aperture interne è difforme rispetto a quella prevista nel progetto del 1991 sopra citato, soprattutto ai piani terra e terzo, nei quali le stesse sono disposte in maniera completamente diversa. Tali difformità erano presenti nell'immo- bile all'atto della stipula del preliminare di vendita. Le aperture esterne, raffigurate con precisione soltanto nella D.I.A. del 2004 relativa alla manutenzione del prospetto, rispecchiano nella sostanza la distribuzione attuale. Dall'analisi dei titoli abilitativi precedenti si può affermare che la modifica dell'apertura al piano terra da porta a finestra sia avvenuta negli anni tra il 1959 ed il 1991. Non avendo elementi per stabilire la data della modifica, il sottoscritto C.T.U. non è in grado di stabilire se la modifica da porta a finestra sia stata eseguita prima o dopo il 1967, quindi se essa costituisca una difformità rispetto alla più vecchia situazione disponibile rappresentata dalle planimetrie ca- tastali del 1959.Nel corso della redazione della presente Relazione è stata rilevata una difformità non presente tra quelle elencate nel Ricorso del 15/10/2018: osservando oggi la copertura si nota che il solaio di copertura è stato modificato rispetto ai prospetti allegati alla D.I.A. del 22/06/2004, eliminando la differenza di quota e creando conseguentemente una falda unica al posto delle due a quota diversa preesistenti. Tale modifica rappresenta una difformità rispetto alla situazione raf- figurata delle due DIA del 2004 e del 2005. Lo scarico dei fumi della caldaia oggi avviene tramite un tubo di scarico esteso fino alla copertura dell'edificio quindi la difformità o vizio deve ritenersi eliminata. Il sottoscritto C.T.U. non ha sufficienti elementi per esprimere un giudizio sulla pre- senza della presunta difformità al momento della stipula del Preliminare di Vendita. Alla data della presente Relazione non è possibile stabilire la correttezza dell'Attestato di Prestazione Energetica redatto dall'Arch. nel 2013, poiché non sono disponibili sufficienti informazioni in merito Pt_2 alle modalità di redazione dello stesso. Il sottoscritto quindi non può esprimere un motivato giu- dizio in merito alla non rispondenza della stessa allo stato dei luoghi alla data di stipula del Preli- minare. Per stabilire se le difformità siano state sanate è necessario fare riferimento ai provvedi- menti abilitativi presentati al Comune di Perugia ed al Catasto dopo la stipula del Preliminare di
Vendita (24/02/2018) nell'ottica della valutazione urbanistica dell'immobile. Nella DICHIARAZIONE DI AGIBILITA' presentata in data 17/04/2018 si dichiara la conformità urbanistica dell'immobile rispetto al titolo abilitativo rappresentato dalla Comunicazione ai sensi
Art. 26 Legge 47/85 prot.n.042512 del 01/07/1991 del Comune di Perugia. La situazione raffigu- rata nella suddetta Comunicazione del 1991 era difforme rispetto allo stato nel quale si trovava l'edificio al momento della presentazione dell'Agibilità, quindi a giudizio dello scrivente questa risulta priva di ogni effetto ai fini della conformità urbanistica.
La S.C.I.A. A SANATORIA presentata in data 02/07/2019 riguarda soltanto le opere relative al cambio d'uso al piano terra, da magazzino a residenziale, e la riunione di due unità immobiliari.
Essa può essere considerata valida soltanto agli effetti della sanatoria della suddetta difformità, mentre non è efficace nei confronti delle difformità contestate nel Ricorso. La trasformazione della porta del magazzino al piano terra in finestra non deve essere considerata una difformità. La dif- formità riguardante il tubo di scarico della caldaia risulta sanata. L'Attestato di Prestazione Ener- getica redatto dall'Ing. in data 26/04/2018 fa riferimento alla situazione dell'edificio Persona_7 antecedente la presentazione della Sanatoria, difforme da quella odierna in quanto la parte abita- bile dell'edificio, soggetta a verifica, non comprende il piano terra. Per questo motivo la non ri- spondenza dell' con le pratiche comunali e catastali non è stata sanata. CP_6
OSSERVAZIONI SULLA SITUAZIONE CATASTALE DELL'IMMOBILE
La difformità dell'accatastamento dell'immobile non compare nell'elenco presente nel Ricorso, tuttavia si ritiene opportuno precisare quanto segue. Dalla data di stipula del Preliminare sono state presentate tre Denunce di Variazione all'Agenzia del Territorio di Perugia, allo scopo di allineare la situazione catastale a quella esistente;
alla data della presente Relazione la situazione catastale dell'immobile, risultante dalle suddette Denunce, risulta sostanzialmente corretta .Il costo stimato per la presentazione delle pratiche urbanistiche (Dichiarazione di Agibilità e S.C.I.A. a Sanatoria)
e catastali (Denunce di Variazione) successivamente alla data di stipula del Preliminare, compren- sivo degli oneri, viene quantificato in questa sede pari ad € 4.000,00.
Alla luce di tutto quanto precedentemente espresso, si può affermare che i vizi e le difformità indicati nell'atto introduttivo sono sussistenti, ad eccezione di quella relativa alla trasformazione in finestra di una porta al piano terra, per la quale non è possibile esprimere un giudizio, e quella relativa allo scarico dei fumi a tetto, che è stata eliminata.In particolare, le difformità urbanistiche consistenti - nella disposizione delle murature portanti;
- nella differente disposizione delle tramez- zature interne e relativa distribuzione degli spazi interni;
- nella modifica delle altezze dei vari piani;
-nelle differenti disposizioni delle aperture interne ed esterne;
sono sussistenti non essendo state sanate con i provvedimenti abilitativi presentati successivamente alla data della stipula del
Preliminare di vendita, ad eccezione della destinazione d'uso da magazzino a cucina-WC del piano terra.
La sussistenza di tali difformità incide negativamente sulla commerciabilità dell'immobile, in quanto allo stato attuale non è possibile dichiararne la conformità urbanistica. L'immobile tuttavia può essere oggetto di vendita, a patto che nell'Atto si dichiari espressamente la presenza delle difformità, identificandole con chiarezza, e che il prezzo di vendita sia adeguato allo stato di dif- formità dell'immobile…”
A fronte dell'elaborato peritale del Geom. su quesito peraltro generico rispetto a quanto CP_5 utile per la decisione sulla presente controversia e non suscettibile di richiamo a chiarimenti, pur presentando passaggi non condivisibili alla luce di quanto sopra evidenziato e che comunque ha accertato la sussistenza delle difformità urbanistiche presenti sull'immobile ma asserisce “….Il muro di spina, rispetto alla posizione ante 1991, è stato spostato in conformità al progetto struttu- rale depositato presso la Provincia di Perugia, come indicato nella perizia peritale;
la posizione in pianta del muro è sostanzialmente quella prevista nel progetto depositato in Provincia, le differenti misure dei vani adiacenti, tra quelle attuali e quelle indicate nel progetto del 1991, sono da impu- tare ad una non perfetta rappresentazione planimetrica delle piante del progetto depositato in Pro- vincia come ampiamente trattato nella relazione peritale. Il sottoscritto ha verificato che la posi- zione del muro nei vari piani è allineata e sovrapposta in modo corretto 3) Punto 4. Differenti disposizioni delle tramezzature interne e relativa disposizione. degli spazi Nella relazione pe- ritale l'affermazione “il piano terra non corrisponde alla situazione attuale” è riferita al progetto architettonico presentato in Comune di Perugia il 01/07/1991; però è affermato anche che “At- tualmente le tramezzature interne e la distribuzione degli spazi rispettano sostanzialmente il pro- getto depositato presso la Provincia di Perugia”, depositato alla stessa data. La realtà è che il progetto depositato in Provincia, con il quale sono state realizzate le modifiche, è diverso in tutte le sue parti da quello presente nell'Archivio Comunale;
perché i due progetti non siano lo stesso progetto pur avendo la stessa data, non è stato possibile verificarlo per mancanza di documenti.
Questa difformità è stata sanata con la pratica per la richiesta di Agibilità presentata dalla parte convenuta il 24/04/2018, nella quale, tra altro, sono presenti i seguenti documenti: a) Dichiara- zione di Regolare Esecuzione e Certificato di Rispondenza per Opere non Soggette a Collaudo;
b)
Planimetrie di ogni piano dell'immobile; le quali, come affermato nella Relazione Peritale, non corrispondono, come tutte le altre piante presenti nei documenti ufficiali, alla situazione attuale rilevata dal C.T.U. per un errore di restituzione grafica.In data 16/12/2019, dietro richiesta della parte attrice, il Comune di Perugia dichiara “che in data 03/09/2019 è stata presentata istanza a sanatoria della committenza per la regolarizzazione della situazione di fatto rilevata, non si rile- vano illeciti urbanistico-edilizi” (all.to 26). Pertanto l'unico vizio riscontrabile per la suddetta osservazione è che esiste un disallineamento delle planimetrie, presenti negli archivi pubblici ri- spetto alla situazione di fatto, che potrà essere sanato, previo accordo con l'Ufficio Tecnico Co- munale, mediante la presentazione di una CILA con riportate le corrette piante dell'immobile…..” laddove è già stato rilevato che alcuna sanatoria può essere richiesta, per legge, alla Provincia di
Perugia ma solo all'Ente Comunale territorialmente competente, né l'Agibilità, peraltro concessa con silenzio assenso successivamente alla sottoscrizione del preliminare, ha l'effetto di sanare opere non conformi ai titoli abilitativi mentre è stato accertato che la modifica assentita è stata solo il cambio di destinazione d'uso del locale posto al piano terra dell'immobile ,da sgabuzzino a cucina ,..” il C.TU. Ing nel supplemento alla C.T.U. del 17.4.2025 ha chiarito che Per_5
“Nella Comunicazione il funzionario scrive che: “rilevando che in data 03/09/2019 è stata pre- sentata istanza a sanatoria della committenza per la regolarizzazione della situazione di fatto rilevata, non si rilevano illeciti urbanistico-edilizi”.A giudizio del sottoscritto ciò non corrisponde alla situazione reale dell'immobile ,poiché dai rilievi effettuati risulta che, come descritto nella
Perizia del 19/12/2023, in alcune parti esso presenta alcune difformità rispetto al progetto presen- tato in Comune nel 1991. Tale discordanza di valutazioni può essere dovuta, relativamente alla formulazione del giudizio espresso dal al riscontro della presenza dell'istanza a sanato- CP_3 ria, nella quale si dichiara che, ad eccezione evidentemente della destinazione d'uso del locale al piano terra, oggetto della stessa, il resto dell'edificio è conforme al progetto presentato in Comune il giorno 01/07/1991 prot.n.042612 (cfr. pag. 4 della S.C.I.A. prot.n.153557 del 02/07/2019).
Progetto strutturale presentato al Servizio Controllo Costruzioni della Provincia di Perugia in data 01/07/1991 Il progetto strutturale presentato non ha alcuna valenza ai fini urbanistici;
esso nonè congruente con il progetto architettonico presentato al Comune. Esso è inoltredifforme anche rispetto allo stato attuale dell'immobile, poiché, come espressonella Perizia, le aperture ed il loro posizionamento sui setti portanti sono diverse ele altezze di piano sono differenti” Il C.T.U. spiega che “La Legge Regionale n.1, per quanto espresso nell'Art. 118, comma 1, lettera e),con- sente di eseguire come attività edilizia senza titolo abilitativo le opere interne alle unità immobi- liari di cui all'Art. 7, comma 1, lettera g) della stessa legge: in quest'ultimo articolo si definiscono come “ “opere interne”, quelle da realizzare all'interno delle unità immobiliari concernenti l'eli- minazione, lo spostamento e la realizzazione di aperture e pareti divisorie interne che non costi- tuiscano elementi strutturali”. Le opere difformi elencate nella Perizia, appunto le murature interne ,sono inequivocabilmente parti strutturali (sono parte della scatola murariaresistente e su di esse poggiano tutti i solai interpiano) e quindi non rientrano nelleopere da poter realizzare in edilizia libera. L'art. 118 comma 1 lettera g) inoltre è stato dichiarato illegittimo dalla Corte Co- stituzionale con Sentenza n.68 del 05/04/2018, precedente alla data dipresentazione dell'Agibilità
e della S.C.I.A. a sanatoria….” e conclude affermando che “Non è corretto affermare, come si legge nel Preverbale di parte convenuta del06/02/2024, che “non esiste alcun illecito da dover depositare al Comune, cosìcome rilevato dal precedente CTU”. Anche egli infatti riconosce la presenza delledifformità e lo scrive chiaramente: nella Relazione del Geom. datata 15 CP_5 aprile 2023, alla pagina n. 20 si legge: “Pertanto l'unico vizio riscontrabile […] èche esiste un disallineamento delle planimetrie, presenti negli archivi pubblicirispetto alla situazione di fatto, che potrà essere sanato, previo accordo con l'Ufficio Tecnico Comunale, mediante la presenta- zione di una CILA con riportate le corrette piante dell'immobile”; alla pagina n. 21: “Se le parti volessero avere più sicurezza al riguardo, trattandosi di interventi che interessano la muratura portante, può essere eseguita una VALUTAZIONE DELLA SICUREZZA E DELLA VULNERABI-
LITA' SISMICA consistente in un procedimento quantitativo, volto a determinare l'entità delle azioni che la struttura è in grado di sostenere con il livello di sicurezza minimo richiesto dalla vigente normativa […] si tratta, in sostanza, di una verifica, che può comportare l'esecuzione di opere laddove si ritenesse ad oggi che l'elemento strutturale sia in effetti un rischio per la pubblica incolumità”; alla pag. 24, punto 5-: “per aggiornare le planimetrie presso l'Ufficio Tecnico Co- munale, è necessaria la presentazione di una CILA secondo le modalità indicate il cui costo è di circa €1.500,00, oltre I.V.A., se dovuta ed accessori”; alla pag.25: “qualora fosse intenzione delle parti eseguire “la valutazione della sicurezza e della vulnerabilità sismica”, il costo tecnico pre- sunto è di circa €. 800,00 oltre I.V.A., se dovuta, ed accessori.” Le difformità evidenziate dal sottoscritto, quindi, erano state citate anche nellaRelazione del precedente C.T.U”.
Quanto emerso in sede di C.T.U. dell'Ing. e dei chiarimenti dallo stesso resi e ai quali si Per_5
è riportato all'udienza del 26.6.2024,è stato confermato, in detta udienza ed in sede di deposizione testimoniale dal Tecnico Comunale che ha testualmente affermato “… l' Parte_3 [...] dichiara di aver preso visione della SCIA presentata in data 2.7.2019 dal Geom Parte_4 Per_6
e l'istruttoria tecnica interna dall'Ing. in data 13.1.2020 da cui si evince che è stata pagata Per_8 la sanatoria in relazione al cambio di destinazione d'uso del piano terra da magazzino a civile e ad abitazione. Dall'Ufficio Controlli in base all'esposto presentato e in base alla sanatoria presentava risultava che tutto era regolare….” ciò con riferimento,tuttavia,al solo cambio di destinazione d'uso e non a tutte le opere eseguite senza titolo abilitativo come riscontrate esistenti in sede di C.T.U. e sanabili solo a seguito di una complessa ed articolata procedura descritta nell'elaborato peritale dell'Ing. non sanabili con la presentazione della richiesta di per quanto Per_9 CP_7 sopra detto.
Quindi: all'atto della stipula del preliminare e successivamente allo stesso,l'immobile promesso in vendita presentava varie ed importanti difformità tra opere strutturali esistenti e opere assentite, difformità non comunicate alla promissaria acquirente alla quale era stato detto dall'Agenzia Im- mobiliare che aveva procacciato l'affare ed agiva, in tale veste, in nome e per conto della promit- tente venditrice e riportato nel preliminare, che l'immobile non presentava violazioni alle nome urbanistiche come peraltro contrariamente accertato anche dal Tribunale di Perugia con sentenza n.1052 del 2023 pubblicata il 28.6.2023 con la quale, nel revocare il decreto ingiuntivo emesso nei confronti dell'attuale attrice ed in favore della quale Società incorporante Controparte_8 della il pagamento della provvigione di mediazione per la stipa del Controparte_9 preliminare di cui si discute in questa sede, ha rilevato che “…L'errore nella lettura delle piantine catastali è stato più volte ammesso dalla società appellante,( che per tale Controparte_10 ragione ha offerto uno sconto a quella appellata. Successivamente alla stipulazione del contratto preliminare sono state eseguite le pratiche necessarie per ottenere l'agibilità dell'immobile, che ne era sprovvisto In tale contesto sono state modificate ed aggiornate le piantine catastali, così come emerge dalla corrispondenza in atti prodotta dalla medesima società opposta . Nel corso delle pratiche per ottenere l'agibilità, effettivamente ottenuta attraverso il sistema del silenzio – assenso, il tecnico incaricato dalla committenza ha certificato che l'immobile, costruito preceden- temente al 1967, ha subito un intervento che “ha riguardato le parti strutturali dell'edificio” “l'in- tervento ha riguardato la ristrutturazione edilizia importante o radicale delle unità immobiliari che compongono l'edificio” e che “l'intervento è qualificato come “totale ristrutturazione edili- zia”. In tale contesto legittima era la richiesta della promissaria acquirente di ottenere i titoli auto- rizzativi ed abilitativi posti alla base dei diversi interventi eseguiti. Richiesta più volte effettuata all'Agenzia anche dal Notaio chiamato a rogare l'atto, di ottenere appunto “tutti i lavori di ristrut- turazione autorizzati dal Comune competente ed eventuale agibilità” ……. Si è visto poi sopra che l'immobile ha effettivamente subito negli anni un'importante opera di ristrutturazione, rispetto alla quale non è stata prodotta alcuna autorizzazione. Le informazioni sopra indicate dovevano essere fornite all'appellata prima della conclusione del contratto preliminare ma anche nelle more della stipula del contratto definitivo, in particolare a seguito di missiva del 2.4.2018, con la quale erano richiesti una serie di documenti.Infine, va evidenziato che l'inadempimento della società appellante non è neanche di scarsa importanza, atteso che la mancata informazione in merito ai titoli autorizzativi relativi alle importanti opere di ristrutturazione interna unitamente intese alla loro mancata produzione (richiesta anche dal Notaio rogante) giustifica il diniego della promissa- ria acquirente di acquistare l'immobile, incidendo tali aspetti sulla regolarità urbanistica del bene…” (v. sentenza citata ed allegata).
Le conclusioni cui è giunto il Giudice che ha emesso la sentenza sopra riportata vanno estese anche all'attuale giudizio,,considerato che la Giurisprudenza ha asserito che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabi- lità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del , nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore - CP_3
è giustificato, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.( Cassazione civile sez. II - 30/01/2020, n. 2196 Cassazione civile sez. II, 11/05/2009, n.10820) e ciò anche con riferimento al principio di buona fede, che nel contesto giuridico italiano, si riferisce a un principio di comportamento leale e onesto, sia in senso soggettivo che oggettivo:in senso soggettivo, indica la convinzione di non ledere un diritto altrui, mentre in senso oggettivo, implica un dovere di correttezza e lealtà nei rapporti giuridici.
È un principio generale che impone a tutti i soggetti coinvolti in un rapporto giuridico di compor- tarsi con correttezza, lealtà e buona fede reciproca..si applica in tutte le fasi del rapporto, dalla formazione del contratto all'esecuzione. La buona fede oggettiva impone di evitare pregiudizi alla controparte e di cooperare per il corretto adempimento dell'accordo, evitando comportamenti che possano danneggiare la controparte, agire con lealtà durante le trattative, evitando di creare false aspettative o di interrompere le trattative in modo ingiustificato. La Cassazione interpreta l'articolo
1375 del codice civile, che disciplina l'esecuzione del contratto in buona fede, sottolineando che questa non è solo un'obbligazione accessoria, ma un principio che permea l'intero rapporto con- trattuale, dalla sua formazione all'esecuzione. La violazione della buona fede può costituire ina- dempimento contrattuale, aprendo la strada alla risoluzione del contratto e al risarcimento dei danni (Corte di Cassazione, Sez. VI, ord. del 4 giugno 2021, n. 15707).
Nel caso di specie, parte convenuta ,nel sottacere all'attrice che l'immobile oggetto del preliminare di vendita tra le stesse intercorso era stato oggetto di importanti opere di ristrutturazione esegute senza le dovute autorizzazioni, non solo si è resa inadempiente all'obbligo posto a suo carico di consentire al promissario acquirente di conseguire il proprio interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene, ma ha violato,a parere di scrive, il principio di buona fede come sopra spiegato avendo omesso di aderire,senza alcuna giustificazione,all'invito alla negoziazione assistita e,come riferito dal Legale di parte attrice con note depositate in data 23.9.2022 a seguito dell'ordinanza del G.I. del 19.10.2021 che invitava ad esperire il procedimento di Mediazione SI ,ha immotivato di aderire anche a tale rpoceura, in quanto,dopo vari incontri innanzi l'Organismo di Mediazione e l'adesione delle parti alla pro- secuzione della procedura e chiesto un “rinvio al fine di individuare congiuntamente un tecnico, al quale assegnare un quesito per aiutare a dirimere la controversia;
ciò verrà fatto in occasione del prossimo incontro. Tuttavia, fin d'ora le parti decidono che l'esito della citata perizia sarà per loro vincolante, nonché potrà eventualmente essere depositata nel giudizio in corso avanti al
Tribunale di Perugia (n. 5539/2018 R.G.)”…,all'ulteriore incontro di mediazione tenutosi in data
8.04.2022, , stante il mancato accordo sulla nomina di un Consulente tecnico, il Mediatore chie- deva alle parti se fossero “disposte ad accettare il nominativo proposto dal medesimo ed ancora da individuare,…. la OR accetta; mentre la OR rifiuta. Dopo CP_11 CP_12 ampia discussione, il mediatore sottopone alle parti il nominativo dell'Ing. da Persona_10 lui conosciuto ed iscritto nell'elenco dei consulenti del Tribunale di Perugia. La OR Pt_5 accetta; mentre la OR rifiuta perché la procedura non le dà le richieste
[...] CP_12 garanzie giuridiche” (v verbale di mediazione 08.04.2022)”.
Un tale comprtamento, a parere di chi scrive, oltre che irriguardoso verso la persona del Mediatore, configura non una procedura di mediazione con esito negativo, bensì una mancata ed ingiustifi- cata partecipazione alla procedura di Mediazione con conseguente procrastinarsi del procedi- mento giudiziale e come sancito dalla giurisprudenza, l'ingiustificata mancata partecipazione di una parte alla mediazione, obbligando la controparte ad introdurre un giudizio ordinario con evi- dente aggravamento del carico contenzioso dei Tribunali civili, costituisce comportamento doloso, il quale pertanto deve ritenersi idoneo a concorrere a ritenere raggiunta la piena prova della fon- datezza della pretesa avversaria. Ciò in quanto la mancata o irrituale partecipazione senza giusti- ficato motivo al procedimento di mediazione demandata dal giudice costituisce comportamento valutabile nel merito della causa e consente l'applicazione dell'art. 96 comma 3 c.p.c.. ed ancora,
“Ai sensi e per l'effetto del secondo comma dell'art. 5 d.lg. 28/2010 come modificato dal d.l.
69/2013 è richiesta l'effettiva partecipazione al procedimento di mediazione demandata, laddove per effettiva si richiede che le parti non si fermino alla sessione informativa e che oltre agli avvo- cati difensori siano presenti le parti personalmente e che la mancata partecipazione (ovvero l'irri- tuale partecipazione) senza giustificato motivo al procedimento di mediazione demandata dal giudice oltre a poter attingere, secondo una sempre più diffusa interpretazione giurisprudenziale, alla stessa procedibilità della domanda, è in ogni caso comportamento valutabile nel merito della causa. ( Tribunale - Termini Imerese, 07/04/2023, n. 412 ;Tribunale sez. XIII - Roma, 14/07/2016,
Tribunale sez. XIII - Roma, 04/02/2019).
Alla luce di quanto sopra rilevato e considerato, viste le risultanze dell'espletata C.T,U, ad opera dell'Ing. esustiva e completa in tutte le risposte fornite, anche in sede di Persona_5 richiamo e puntualizzazione e visto il comportamento di che,non ha rappresentato Parte_6 alla promissaria acquirente una situazione edilizia dell'immobile oggetto del preliminare diversa da quella effettiva, non ha fornito i documenti attestanti la regolarità edilizia dello stesso né si è adoprata per ottenerli,in ciò risultando inadempiente alle obbligazioni poste a suo carico, inadem- pimento da ritenersi provato anche ai sensi dell'art116 c.p..c. per aver omesso,, volontariamente e senza giustificato moitivo ,parte convenuta ,la partecipazione sia alla negoziazione assistita sia al procedimento di Mediazione disposto dal Giudice, consegue l'accoglimento della richiesta di de- claratoria di risoluzione del contratto preliminare di parte attrice nei confronti di parte convenuta.
L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rima- ste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitu- tori.(Cassazione civile sez. II - 17/04/2025, n. 10145) così che la convenuta va Parte_6 condannata a restituire a la somma di €20.000,00 da questa corrispostale Controparte_1 all'atto della sottoscrizione del preliminare, con gli interessi e la rivalutazione monetaria dalla data del pagamento sino al saldo:
L'attrice non ha indicato è quantificato sussitenza ed entità di danni subitia seguito dell'inadem- pimento della convenuta, ,con la conseguenza che nulla le viene liquidate a tale titolo ma in tema di spese giudiziali, ai fini dell'applicazione dell'articolo 96, comma 3, del codice di rito agire o resistere in giudizio con mala fede o colpa grave significa azionare la propria pretesa, o resistere a quella avversa, con la coscienza dell'infondatezza della domanda o dell'eccezione, ovvero senza aver adoperato la normale diligenza per acquisire la coscienza dell'infondatezza della propria po- sizione. La condanna ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c. trae origine dal processo e pertanto, a differenza delle questioni di merito che il giudice intenda rilevare d'ufficio e porre alla base della propria decisione ai sensi dell'art. 101, comma 2, c.p.c., non è necessario che sul punto si instauri il contraddittorio tra le parti e ciononostante, il giudice sarà tenuto a illustrare le motivazioni della condanna, non potendosi tradurre il potere officioso in mero arbitrio del decidente. Nel presente caso, il comportamento processuale della convenuta,che ha ritenuto di non partecipare al proce- dimento di Mediazione indetto dal Giudice,rifiutando che fosse espletata una C.T.U. con Ausiliare indicato dal Mediatore addcendo quale motivazione “ perché la procedura non le dà le richieste garanzie giuridiche”denota,a parere di chi scrive,o la coscienza dell'infondatezza della propria resistenza n giudizio e comunque la mancanza dell'ordinaria diligenza per acquisire la coscienza dell'infondatezza della propria resistenza in giudizio.
Consegue che che va condannata al pagamento in favore dei ,ai Parte_6 Controparte_1 sensi dell'art.96 terzo comma c.p,c,,al risercimento del danno per lite temeperaria e quindi al pa- gamento della somma, determinata in via equitativa, di €.1.500,00.
Le spese delle espletate C.T.U vengono poste a carico delle parti in ragione del 50% ciascuna e parte convenuta viene condannata al pagamento delle spese del presente giudizio, come determi- nate in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice Onoraro del Tribunale di Perugia Dr.Alberta Balloni,definitivamente prinucando sulla domanda proposta da (C.F. ), nata a [...] il Controparte_1 C.F._1
28/06/1964 ed ivi residente in [...], elettivamente domiciliata a Perugia in Via F.lli
Pellas n. 8 presso lo Studio dell'Avv. Alessandra D'Amato nonché, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 17.2.2022, anche dall'Avv. Michele Bromuri
(C.F. – email – PEC C.F._2 Email_1 Emai_9 [...]
, con invito ad effettuare le comunicazioni inerenti al presente giudizio, oltre Email_11 che al recapito dell'Avv. Alessandra D'Amato, anche al proprio indirizzo PEC;
che la rappresen- tano e difendono, sia congiuntamente che disgiuntamente, in forza di procura rilasciata in calce al detto atto e dichiarano di voler ricevere le comunicazioni relative al procedimento de quo ai se- guenti recapiti: Avv. Alessandra D'Amato pec: – Email_4
Fax:075.5837905, dall'Avv. Michele Bromuri (C.F. – email C.F._2 [...]
– PEC contro , Email_5 Email_6 CP_2 nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...], c.f. , rappre- C.F._3 sentata e difesa dall'Avv. Francesco Pacitto del Foro di Perugia, c.f. , in C.F._4 virtù di procura rilasciata in calce su foglio separato del quale è stata estratta copia informatica per immagine inserita nella busta telematica contenente il detto atto, elettivamente domiciliata presso il medesimo, in Perugia, Largo Madonna Alta n.45 (per domiciliazione telematica e rituali comu- nicazioni di cancelleria, si indicano i seguenti recapiti, pec: . Email_12 Email_13
- Fax: n. 075/5093179) ;
[...]
Accoglie la domanda e per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 24/02/2018 tra la OR e la IG.ra per inadempimento Controparte_1 CP_2 della seconda alle obbligazioni poste a suo carico in forza di detto contratto preliminare e condanna a restituire a la somma di €.20.000,00 da questa corrisposte alla CP_2 Controparte_1 firme del detto preliminare,con gli interessi e la rivalutazione monetaria dalla data del pagamento al saldo;

Nulla per risarcimento del danno,non indicato e nondimostrato da parte attrice;

Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di CP_2 Controparte_13 nate come segue:€.3.670,96 per spese non imponibili,€.7.616,00 per compenso professionale ,ol- tre IVA,CAP e Rimborso Forfetario come per legge;

Pone le spese di entrambe le espletate C.T.U.a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna;

Visto l'art.96 3° comma c.p.c. condanna a pagare in favore di ,a CP_2 Controparte_1 titolo di risarcimento del danno per lite temeraria ed in via equitativa, la somma di €. 1.500,00.
Perugia 15.6.2025 Il Giudice Onorario
Dr.Alberta Balloni
(firmato digitalmente)