N. …….................sent.
N………………….R.G.
N………………….cron.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE N…………………...rep.

Udienza del 12/03/2025 OGGETTO…………….... G.M. Dott. ssa Lucia Esposito
…………………………. Il Giudice
invitate le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 281 sexies cod. proc. civ., ordinata la
…………………………. discussione della causa, con note di trattazione scritta, decide la controversia NOTIF. SENTENZA pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale depositando telematicamente il dispositivo e la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
…………………………. NOTIF. APPELLO
………………………….

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Nocera Inferiore, in persona del G.M., Dott. ssa Lucia Esposito, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281sexies cod. proc. Civ, la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 6540/2018 del R.G.A.C., avente ad oggetto INDEBITO SOGGETTIVO - INDEBITO OGGETTIVO , pendente TRA
in persona del legale rapp.te p.t., P.IVA. , elett.te Parte_1 P.IVA_1
S 79 POGGIOMARINO, presso lo st ADIGE ANTONIO, che la rapp. e dif. giusta procura in atti;
ATTRICE E (Part. I.V.A.: ) in persona del Presidente Controparte_1 P.IVA_2
e legale rappresentante p.t. Sig. (C.F.: , CP_2 CodiceFiscale_1 domiciliato per la carica nella sede sociale in Scafati alla Via Don A. Pagano n. 40 ed elettivamente in Angri alla Via Messina n. 6, nello studio dell'Avv. Antonio Pentangelo (C. F.: ) dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura a CodiceFiscale_2 margine della comparsa di costituzione;
CONVENUTA
CONCLUSIONI Con note sostitutive dell'udienza del 12/03/2025 le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate. MOTIVI DELLA DECISIONE Come esposto nel verbale che precede, la presente decisione viene adottata ai sensi dell'art. 281sexies cod. proc. civ. e, dunque, prescindendo dalle indicazioni contenute nell'art. 132 cod. proc. civ. (cfr. Cass., 19.10.2006, n. 22409). Con atto di citazione ritualmente notificato la ha agito in giudizio Controparte_3 per sentire accogliere le seguenti conclusioni: l compromesso per la prenotazione di un locale commerciale tra La Casa del Popolo Società Cooperativa S.p.A e in data 8 luglio 2008 per violazione dell'art. 2 D.Lgs. Controparte_4
n. 122/2005 e per l'effetto: 2) condannare la società in Controparte_5 perso-na del l.r.p.t., alla restituzione in favore del € 175.000,00 oltre interessi dal dì del fatto all'effettivo soddisfo;
3) condannare la convenuta società al pagamento delle spese processuali, diritti ed onorari di giudizio con
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maggiorazione del 15 % nuove tariffe forensi, con attribuzione al presente procuratore dichiaratosi antistatario. Parte attrice premetteva di aver stipulato con la convenuta un “Compromesso per la prenotazione di un locale commerciale” in data 8.7.2008, la cui costruzione in Mercato San Severino avrebbe eseguito la convenuta, denunciandone la nullità per violazione dell'art. 2 D. Lgs. n. 122/2005. Evidenziava che il legislatore del 2005, nell'introdurre nel nostro ordinamento una disciplina specifica per la contrattazione relativa agli immobili da costruire, ha posto particolare attenzione alle vicende che vedono le cooperative edilizie quali protagoniste. Così, nell'ambito definitorio dell'articolo 1 del decreto, il richiamo alla cooperativa è presente con riferimento alla definizione di «acquirente»: > colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Come pure, con riferimento alla definizione di «costruttore», si annovera la cooperativa edilizia tra i soggetti destinatari della normativa in esame: > l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Anche l'inclusione della liquidazione coatta amministrativa tra i casi in cui ricorre la «situazione di crisi» rimanda con immediatezza alle cooperative edilizie. Passando dall'ambito dei soggetti a quello dei rapporti, osservava che la specificità dell'acquisto di porzione immobiliare da cooperativa è contemplata in diverse norme del decreto in commento. Così l'art. 2, nel prescrivere l'obbligo della consegna di una fideiussione atta a garantire la restituzione del corrispettivo che il costruttore ha riscosso, prevede che: per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Infine, nell'intera normativa, il riferimento alla assegnazione come modalità alternativa rispetto al trasferimento della proprietà ricorre con frequenza. Evidenziava che l'attore aveva sottoscritto, in data 08/07/2008 il compromesso per la prenotazione di un locale commerciale con la convenuta società cooperativa. Con tale contratto la società attrice, socio della Cooperativa, si era obbligata a stipulare l'atto di assegnazione definitiva dell'immobile ivi descritto, a fronte del pagamento di € 510.000,00 mentre la convenuta aveva promesso l'assegnazione dell'immobile. Pertanto, l'attore era divenuto socio della cooperativa proprio al fine di conseguire l'assegnazione dell'immobile descritto nel compromesso. Eccepiva che, stipulato il compromesso in data 8/7/2018, solo in data 4/11/2008 veniva stipulata da parte della cooperativa con la Compagnia Assicurativa Unipol la polizza fidejussoria n. 53144713, che sarebbe scaduta in data 30/6/2011. Evidenziava che, per l'effetto del principio simul stabunt, simul cadent applicabile ai negozi collegati qualora il rapporto di scambio, ravvisabile nel compromesso stipulato tra le parti, sia affetto da nullità per violazione del D.lgs.122/2005 anche il rapporto sociale che lega l'attore alla convenuta decade. Orbene, se ci riferiamo ad una cooperativa edilizia a
N.R.G. 6540/2018 - G.M. DOTT. SS CI ESPOSITO 2 proprietà indivisa, è lo stesso c.c. ad indicare (art. 2512 n. 1) che l'attività propria di tale società consiste nel procurare beni ai propri soci che, senza esitazione vengono definiti consumatori. Lo scambio mutualistico, per tale cooperativa è, e non può che essere, una vera e propria compravendita. Aderendo a questa impostazione, consegue che la normativa introdotta dal D.lgs.122/2005 è, comunque, de plano e in toto applicabile alla assegnazione da cooperativa edilizia. La nuova normativa, perseguendo l'obiettivo di tutelare chi "acquista sulla carta", deve prescindere dalle problematiche di qualificazione giuridica, e pertanto deve essere letta equiparando in ogni caso la posizione di colui che in gergo cooperativistico viene detto "prenotatario" a quella del promissario acquirente . Evidenziava che tra le stesse parti del presente giudizio era intervenuta la sentenza n. 1739/2018 che si era pronunciata sulla domanda principale della di Parte_1 risoluzione per inadempimento dell'art. 6 del compromesso di prenotazione del locale commerciale stipulato con la Cooperativa La Casa del Popolo. Tale sentenza nel rigettare la domanda attorea valutava il termine stabilito nell'art. 6 del compromesso termine non essenziale e nel contempo valutava erroneamente, incidenter tantum, di guisa da non poter esser suscettibile di passaggio in giudicato, la natura dei versamenti effettuati dalla a favore della Cooperativa definendoli Parte_1 finanziamenti gratuiti per la realizzazione del progetto sociale Si costituiva in giudizio la deducendo la totale infondatezza Controparte_1 della domanda, della quale chiedeva l'integrale rigetto. Premetteva che l'attrice aveva sottoscritto, in data 8.7.2008, il contratto per conseguire l'assegnazione di un immobile commerciale da costruire in Mercato San Severino, a seguito del riconoscimento del contributo di cui al Decreto Dirigenziale Regione Campania n. 536 del 14.07.2005. Con tale contratto la società attrice, socio della Cooperativa, si era obbligata a stipulare l'atto di assegnazione definitiva dell'immobile ivi descritto, a fronte del pagamento di € 510.000,00 da versare quale finanziamento gratuito per la realizzazione del programma sociale di cui al decreto dirigenziale della Regione Campania, mentre la convenuta aveva promesso l'assegnazione dell'immobile medesimo all'attrice. Le parti avevano fissato negli artt. 3 e 4 del contratto, le modalità per il versamento del contributo da parte del socio, mentre il successivo art. 6 riportava, ma in termini approssimativi e generici, i tempi di presumibile conclusione dei lavori di costruzione. Con riguardo all'eccepita nullità dell'atto in parola per pretesa violazione, da parte della convenuta, degli artt. 1, 2 e 3 del D.Lgs. n. 122/2005 per avere emesso, in favore dell'attrice e a garanzia dell'importo versato di € 175.000,00, la polizza fideiussoria n. 53177713 con data di scadenza anteriore a quella di trasferimento della proprietà evidenziava che lo scopo della normativa era quello di tutelare l'acquirente in quanto contraente debole che, come tale, deve essere garantito nella possibilità di recupero di tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest'ultimo incorra in una situazione di crisi. Lo scopo perseguito dal Legislatore era dunque quello di equilibrare le posizioni delle parti, già legate in un rapporto sinallagmatico caratterizzato dalla inesistenza della “res” negoziata. Tale norma, secondo la convenuta, non risulta applicabile al caso di specie. Evidenziava che il negozio in parola si doveva ascrivere, contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, all'ambito del rapporto sociale tra attrice stessa (che infatti dichiara la propria “…qualità di socio della Cooperativa Casa del Popolo”) e convenuta, destinataria di contributi pubblici e soggetta alle particolari re-gole in tema di destinazione e utilizzo del
N.R.G. 6540/2018 - G.M. DOTT. SS CI ESPOSITO 3 patrimonio sociale, oltre che naturalmente all'acquisizione di finanziamenti da parte dei soci. Nelle cooperative edilizie deve infatti distinguersi il rapporto associativo da quello di scambio: solo quest'ultimo ha natura sinallagmatica ed ha ad oggetto l'assegnazione dell'immobile. I due rapporti, pur collegati, hanno causa giuridica autonoma e ciò impone l'obbligo di distinguere e diversamente valutare le anticipazioni e gli esborsi che il socio effettua a titolo di conferimento, o comunque a causa e/o a ragione della sua partecipazione all'organizzazione sociale, dai pagamenti effettuati nell'ambito del rapporto di scambio, a titolo di acconti e/o anticipazioni sul prezzo dell'immobile prenotato. La distinzione è di fondamentale importanza: per gli esborsi fatti nell'ambito del rapporto di scambio per conseguire l'immobile, il socio riveste la posizione di creditore della cooperativa, con diritto alla restituzione di quanto anticipato a titolo di acconto ove la proprietà dell'immobile non sia conseguita o lo scopo sociale non sia stato raggiunto. Quelli effettuati in qualità di socio seguono invece, sia per il versamento che per l'eventuale rimborso, le regole dello Statuto sociale: quindi la relativa restituzione, oltre ad essere assoggettata alle previsioni della deliberazione che ne stabilisce termini e modalità, può essere postergabile ai sensi dell'art. 2467 Cod. Civ., applicabile anche alle società cooperative in virtù del richiamo dell'art. 2519 Cod. Civ.. Evidenziava che l'art. 4 del compromesso in oggetto recita: “Tutti i versamenti del socio sono da intendersi quale finanziamento gratuito per la realizzazione del programma sociale descritto in premessa. Il socio autorizza fin d'ora la Cooperativa casa del popolo, all'atto dell'emissione della fattura, ad imputare in conto prezzo le somme già ricevute a titolo di finanziamento gratuito”. Il successivo art. 7 chiarisce altresì: “In caso di recesso del socio, la Cooperativa restituirà le somme già versate, al subentro di un nuovo socio. La somma spettante al socio recedente sarà decurtata di tutte le spese sostenute dalla cooperativa a causa del recesso, comprese le spese amministrative e gestionali, quelle per provvigioni o consulenze legate alla collocazione del locale e quelle, in caso di modifiche apportate dal socio, per ripotare i locali al loro stato originario”. In altri termini tutti i versamenti eseguiti dalla Società attrice nel caso di specie, andavano ascritti al rapporto sociale e non a quello di scambio. In conseguenza non sarebbero applicabili le regole e i principi tipici dei rapporti sinallagmatici, tra cui quelle invocate nell'atto introduttivo, al rapporto sociale in esame, che invece difetta di tale sinallagmaticità. E dunque, atteso che il programma edilizio in Mercato San Severino è pressoché concluso e che il consuntivo dei costi sostenuti potrà essere effettuato solo alla chiusura dei lavori, l'eventuale restituzione delle somme residue ai singoli soci potrà avvenire solo all'esito di tali operazioni amministrative e contabili, oppure attraverso il subentro di nuovo socio, circostanza ad oggi non ancora verificata. Evidenziava che la Società attrice aveva eseguito i versamenti di cui chiede la restituzione, espressamente dichiarando di ascriverli nell'ambito del rapporto sociale e non in quello di scambio con la Cooperativa convenuta e, pertanto, quest'ultima non è debitrice verso il socio se non nei termini e con i limiti sopra precisati, mancando del tutto il vincolo del sinallagma contrattuale al rapporto nell'ambito del quale i versamenti sono stati eseguiti. Concludeva dunque chiedendo si accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'adito Tribunale, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvedere: accertare e dichiarare inammissibile e/o comunque infondata la domanda di declaratoria di nullità per
N.R.G. 6540/2018 - G.M. DOTT. SS CI ESPOSITO 4 violazione dell'art. 2 D. Lgs. n. 122/2005, del compromesso per la prenotazione di locale commerciale tra e la Controparte_5 Controparte_6 stipulato in data 8.7.2008 e, per l'effetto, rigettare la domanda;
condannare la
[...] al pagamento di spese e compensi del giudizio, con attribuzione al Controparte_6 re antistatario”. La causa viene decisa ex art. 281 sexies c.p.c.

1. Sul merito. Risulta stipulato tra le parti un compromesso per la prenotazione di un locale commerciale tra La Casa del Popolo Società Cooperativa S.p.A e stipulato in data Parte_1
8 luglio 2008. Occorre in primo luogo stabilire l'applicabilità alle cooperative di abitazione del decreto legislativo 122/2005, con particolare riguardo al rilascio della garanzia fideiussoria, previsto dagli articoli 2, 3, 4 e 5 del decreto medesimo Ovviamente, si tratta delle cd. cooperative a proprietà divisa, poiché le tutele previste dal decreto sono esplicitamente riferite agli acquirenti della proprietà o di un diritto reale di godimento su immobili da costruire. Al contrario, le cd. cooperative a proprietà indivisa attribuiscono ai propri soci un diritto di godimento di carattere obbligatorio, a fronte del quale il socio paga un corrispettivo: in altre parole, il socio versa un corrispettivo alla cooperativa avendo il godimento di un alloggio finito. Per queste ragioni pare fuori di dubbio che le cooperative a proprietà indivisa siano fuori dal novero dei soggetti interessati dal decreto. Il decreto legislativo 122/05, affida l'attuazione della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti a specifici obblighi di garanzia da porre a carico del costruttore: procurare e consegnare all'acquirente, prima o contestualmente alla stipula del contratto preliminare, una fideiussione a garanzia delle somme riscosse ed ancora da riscuotere sino al momento del contratto definitivo di compravendita, con esclusione di quelle per le quali è pattuito debbano essere erogate da un eventuale soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia;
fornire all'acquirente le garanzie per il risarcimento per vizi e difformità che si siano manifestati successivamente alla stipula dell'atto definitivo di assegnazione La fideiussione deve essere quindi consegnata prima o all'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire. In generale, la normativa trova applicazione in presenza di: contratti ad effetti obbligatori come il contratto preliminare (anche di leasing); contratti ad effetti reali differiti: vendita di cosa futura, vendita di fabbricato da costruire di proprietà di terzi;
vendita con riserva di proprietà; vendita soggetta a condizione sospensiva;
vendita con previsione di termine contratto definitivo di leasing di immobile da costruire;
contratti che abbiano la finalità di far acquisire al cliente la proprietà di un fabbricato da costruire: permuta di area con unità da costruire, contratto preliminare di opzione, etc Che la disciplina in esame si applichi alle società cooperative di abitazione è sin troppo evidente dalla semplice lettura delle norme citate. Non vi è dubbio che i rapporti tra socio e cooperativa ed il rapporto contrattuale sottostante si condizionino a vicenda. La cooperazione di abitazione appartiene sicuramente all'area della mutualità di utenza, ma ne rappresenta un'esperienza molto peculiare in considerazione dell'obiettivo finale, l'assegnazione di un alloggio in proprietà o in godimento. L'adesione di un cittadino ad una cooperativa di abitazione è motivata dalla prospettiva di
N.R.G. 6540/2018 - G.M. DOTT. SS CI ESPOSITO 5 acquistare la propria abitazione ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato. Tuttavia, le peculiarità del contesto cooperativo non si esauriscono con il vantaggio economico. I soci di una cooperativa di abitazione possono partecipare ai processi decisionali più importanti dell'impresa, essere informati delle condizioni strutturali e finanziarie della stessa, valutare la congruità del prezzo finale dell'alloggio in relazione all'istituto del ristorno, partecipare stabilmente, anche sotto il profilo finanziario, alla realizzazione di ulteriori programmi edilizi che la cooperativa intenda promuovere. In altre parole, il modello legale delle cooperative, la loro particolare governance, influenza le caratteristiche dell'operazione commerciale che esse compiono per soddisfare l'interesse dei soci. Quindi, che il decreto si applichi alle società cooperative di abitazione si evince già dall'articolo 1, in occasione della definizione delle figure del costruttore e dell'acquirente. Per ciò che riguarda la prima figura, la cooperativa è equiparata all'imprenditore che prometta in vendita o che venda un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Con riguardo alla definizione di acquirente, egli è colui che, ancorché non socio abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà
o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Secondo l'articolo 2, l'atto equipollente a quello comportante il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa. Si tratta quindi di ogni atto con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni verso la cooperativa per ottenere l'assegnazione. Il meccanismo che conduce il socio a conseguire la proprietà o altro diritto reale di abitazione si articola in una serie di negozi variamente denominati nelle diverse realtà cooperative. In via generale sono: la prenotazione, la quale, secondo la giurisprudenza prevalente equivarrebbe ad un contratto preliminare di compravendita di cosa futura, dal quale sorgerebbe a carico della cooperativa l'obbligo di costruire, per poi trasferirlo, un alloggio con caratteristiche predeterminate;
Se la prenotazione del socio ha ad oggetto un determinato alloggio è la proprietà di questo che dovrà essere trasferita unitamente alla quota di comproprietà sulle parti comuni. Quindi il successivo contratto di trasferimento della proprietà dovrà conformarsi al contenuto del primo. L'assegnazione è l'atto finale e tipico in cui si concreta lo scambio mutualistico nelle cooperative di abitazione. In base al secondo comma dell'art. 2, per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà
o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.nei confronti di una cooperativa edilizia, il versamento di somme o l'assunzione di obbligazioni ha la medesima efficacia (è equipollente) del contratto di cui al
N.R.G. 6540/2018 - G.M. DOTT. SS CI ESPOSITO 6 primo comma, quando: viene effettuato per ottenere l'assegnazione; riguarda un immobile da costruire. Pertanto, la fideiussione è dovuta se: la cooperativa è obbligata all'assegnazione e l'immobile di cui si tratta ha i requisiti per essere definito da costruire ai sensi dell'art. 1 del decreto: deve trattarsi, cioè di un fabbricato (o una o più parti di esso) per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità. L'articolo 2 del decreto stabilisce che il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione. La nullità può essere fatta valere unicamente dall'acquirente. Si tratta quindi di una nullità relativa che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente e che viene chiamata anche “nullità di protezione”. Con tale termine si intende fare riferimento ad alcune fattispecie normative, spesso dettate da sollecitazioni comunitarie, che stabiliscono determinate nullità allo scopo di proteggere un singolo contraente (solitamente consumatore oppure cliente) quello che versi, secondo la legge, in condizione di debolezza nei confronti della controparte contrattuale. Va rilevato, però, che la Cassazione ha stabilito che la proposizione della domanda di nullità del contratto preliminare per mancanza della garanzia accessoria del D.Lgs. n. 122 del 2005, ex art. 2, ove sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame, costituisce abuso del diritto e, dunque, detta domanda non può essere accolta (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30555 del 22/11/2019). La domanda attorea, tenuto conto altresì che l'immobile è pressoché ultimato e che sono decorsi oltre 10 anni dalla scadenza della polizza fideiussoria senza che parte attrice agisse per far valere la nullità (anche se la stessa è imprescrittibile), va pertanto rigettata.

3. Sulle spese di lite. In considerazione della peculiarità della questione, sussistono gravi ed eccezionali motivi per integralmente compensare tra le parti le spese di lite, ex art. 92, comma 2, coid. proc. civ..

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ai sensi dell'art. 281sexies cod. proc. civ., nella causa iscritta al n. 6540 /2018 del R.G.A.C., avente ad oggetto INDEBITO SOGGETTIVO - INDEBITO OGGETTIVO , pendente tra ed Parte_1 [...] isatte Controparte_7

1. rigetta, per le causali di cui in motivazione, la domanda attrice;

2. compensa integralmente tra le parti le spese di lite. Così deciso in Nocera Inferiore, il 08/04/2025
Il Giudice
Dott. ssa Lucia Esposito
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