TRIBUNALE DI TORRE ANNUNZIATA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Torre Annunziata, III sezione civile in funzione di giudice monocratico dott. Salvatore Nasti ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N° 5371/2023 di R.G. avente per oggetto: risoluzione per finita locazione tra
, nato a [...] il [...] (CF: ) Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliato in Sorrento alla Via Fuorimura n. 25, rapp.to e difeso dall'Avv. Massimo
Mandara (CF: – come da procura in atti - ed elettivamente CodiceFiscale_2 domiciliato presso il suo studio in Sant'Agnello alla via Don Minzoni n. 19.;
e
(P.IVA in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore p.t. Sig. nato a [...] il [...] (CF: Controparte_1 [...]
) rapp.ta e difesa dagli Avv. ti Francesco Saverio Esposito (C.F.: C.F._3 [...]
) - pec: e Vittoria Esposito (C.F.: C.F._4 Email_1 [...]
), pec: - Fax: 081/8787090 presso i quali è C.F._5 Email_2 elettivamente domiciliata in Piano di Sorrento (Na), al Corso Italia n. 319;
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello svolgimento del processo e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per l'effetto dell'entrata in vigore dell'art.45, comma 17 della legge 18 giugno 2009, n° 69. Pertanto, devono all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, sia i verbali di causa.
L'ipotesi è quella disciplinata dall' articolo 27 della legge 392/78 che regola la durata del contratto di locazione ad uso non abitativo, come riporta di seguito: “La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli

immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: industriali, commerciali e artigianali”
Pertanto il contratto stipulato in data 01.07.2012 avrebbe avuto come naturale scadenza il
01.07.2018 e quindi, in presenza di disdetta, alla data del 01.07.2027.
Ebbene la scrittura tra le parti datata 01.01.2018 deve ritenersi sicuramente novativa del rapporto per le sue caratteristiche
Il primo comma dell'art. 79 della legge sull'equo canone (Legge n. 392/1978) a stabilire espressamente che:«È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge». È agevole notare dal tenore della disposizione come il legislatore, nell'ambito della locazione ad uso commerciale, voglia radicalmente escludere, a scanso di equivoci interpretativi, la possibilità di aumento del canone di locazione durante la decorrenza contrattuale. La Suprema Corte, con sentenza n. 34148/2019, così si è espressa
«In tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 32, ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa Legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto,
e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti;
il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi»
Ciò posto, se quanto disposto dalla Suprema Corte è chiaro la lettura della scrittura privata del 01.01.2018 , regolarmente registrata, porta alla conclusione che deve esserci necessariamente la volontà di novazione tra le parti.
Si legge agevolmente che i soggetti sono cambiati rispetto agli originari contraenti. Difatti viene indicato il locatore quale “ subentrato nel 2016 al locatore originario…” e da tanto ne discende che le parti così modificate, in luogo di sottoscrivere un nuovo contratto, hanno inteso formalizzare con una semplice scrittura con canone diverso che costituisce una vera e propria novazione dell'originario con il quale nessuna corrispondenza si può richiamare se non per l'immobile in sé.
Si può applicare agevolmente il principio in base al quale la disdetta deve ritenersi contenuta nell'atto di citazione notificato deve ritenersi tempestiva per la scadenza della data del 01.01.2030. In tema di locazione, la disdetta, vigendo al riguardo il principio della libertà della forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio. Cass. civ. Sez. III, 17/12/2009, n. 26526.
L'esecuzione viene fissata in base alla scadenza ed alla natura del contratto
Non vi è dubbio che al conduttore al quale è stata intimata la disdetta spetti l'indennità di avviamento. La giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che il rilascio dell'immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta ai sensi della legge 27 luglio
1978, n. 392, art. 28, comma 1, non comporta il venir meno del diritto all'indennità per la perdita avviamento commerciale, ancorché la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace, atteso che in tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorché inefficace, estrinsecazione di una unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto, a meno che l'acquiescenza del conduttore nasconda in realtà il suo sostanziale, assoluto disinteresse a permanere nell'immobile. Cass. civ. Sez. III, 28/02/2011, n. 4920. Si può dire che l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale è dovuta ope legis al conduttore uscente, ai sensi dell'art. 34 della legge 27 luglio 1978, n. 392, prescindendo da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita
Le spese processuali in considerazione della natura della vertenza e delle rispettive domande vengono compensate.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così
provvede:
- accerta la risoluzione del contratto alla scadenza del 01.01.2030
Condanna la convenuta al rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose
Fissa l'esecuzione alla data del 28.02.2030 ore 09.00 col prosieguo
Condanna l'attore, all'esito della esecuzione, al pagamento della somma di euro 14.400,00 a titolo di indennità di avviamento
Spese compensate
Così deciso, in Torre Annunziata,
IL go
(dott. Salvatore Nasti)