N. R.G. 1008/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di LANCIANO nella persona del giudice Maria Rosaria Boncompagni, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 1008 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno
2021, vertente tra
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Pasquale Parte_1 C.F._1
Piscopo e dell'avv. Nicola Piscopo, elettivamente domiciliata in Lanciano, alla via per Fossacesia n.
77, presso lo studio dell'avv. Pasquale Piscopo,
- Attrice
e
(C.F. ), in persona del Sindaco p.t., con il patrocinio Controparte_1 P.IVA_1 dell'avv. Emanuele Laudadio, elettivamente domiciliato all'indirizzo PEC del difensore,
- Convenuto

Conclusioni: all'udienza del 27 febbraio 2025 parte attrice e parte convenuta precisavano le rispettive conclusioni come da note di trascrizione scritta depositate, rispettivamente, in data 17 e 26 febbraio
2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. , con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., conveniva in giudizio il Parte_1 CP_1
, in persona del Sindaco p.t., per ottenerne la condanna all'esecuzione delle opere indicate
[...]
nella relazione redatta dal CTU (pp. 11 e 12) all'esito dell'espletato procedimento di ATP (n. R.G.
47/2021), integrate dalla reimpermeabilizzazione e dalla ripavimentazione del terrazzo di via Monte
Maiella in Lanciano, in quanto sovrastante i locali di sua proprietà siti alla via Abruzzi n. 15, come catastalmente dettagliati negli atti di causa, invocando l'applicazione dell'art. 2051 c.c.
pagina 1 di 8 La ricorrente agiva altresì per il ristoro dei danni asseritamente patiti, posto che l'immobile era interessato dalla problematica infiltrativa da diversi anni, tanto che, per tale motivo, gli ultimi due conduttori dei predetti locali avevano risolto anticipatamente il contratto di locazione. Segnatamente,
l'ultimo conduttore in ordine di tempo (nella persona di aveva ottenuto, dapprima, una Parte_2
riduzione del canone di locazione, ma, a seguito del persistere della problematica, aveva deciso di recedere anticipatamente dal contratto, in data 31 dicembre 2020, nonostante la scadenza dello stesso fosse fissata al 1° settembre 2022. In precedenza, già altro conduttore ( aveva deciso Parte_3
di recedere dal contratto di locazione per i medesimi motivi.
Nonostante i diversi solleciti inviati al convenuto e l'invito alla mediazione, non vi era CP_1
stato un effettivo riscontro da parte dell'Ente.
2. Si costituiva in giudizio il , in persona del Sindaco p.t., che, preliminarmente, Controparte_1
chiedeva la conversione del rito sommario in quello ordinario, ex art. 183 c.p.c. Nel merito, l'Ente rilevava la lacunosità della CTU espletata in sede di ATP, dovendosi ritenere il concorso di colpa nelle infiltrazioni prodottesi, in considerazione della mancanza di isolamento del muro presso l'immobile della ricorrente e della scarsa ventilazione dei locali.
In particolare, con riferimento alla richiesta risarcitoria della ricorrente relativa al recesso anticipato dal contratto di locazione da parte della conduttrice l'Ente deduceva la conclusione Parte_3
di una transazione con la Piscopo, in data 26 febbraio 2016, in forza della quale la predetta non avrebbe potuto pretendere ulteriori somme nel presente procedimento. Per tale ragione, avanzando domanda riconvenzionale, il chiedeva il risarcimento dei danni derivanti dalla violazione Controparte_1
degli obblighi di correttezza, diligenza e buona fede, da quantificarsi, forfettariamente, in 5.000,00 euro;
per l'ipotesi di accoglimento della richiesta di risarcimento, l'Ente chiedeva dichiararsi la risoluzione della suddetta transazione per inadempimento di controparte, con conseguente restituzione delle somme rivalutate, oltre al risarcimento per la violazione degli obblighi di correttezza, diligenza e buona fede.
Il convenuto inoltre, invocava l'esistenza di una situazione di “condominio di fatto” tra le CP_1 volte ed il solaio dell'immobile con il terrazzo sovrastante, in quanto “strutturalmente” uniti, sicché rappresentava che gli eventuali lavori di rifacimento del terrazzo avrebbero dovuto essere eseguiti in compartecipazione con la Piscopo, in misura dei 2/3 dell'importo.
Per quanto attiene alla richiesta di risarcimento, in merito al recesso anticipato del contratto di locazione con la il resistente sosteneva che le ragioni del recesso non erano ascrivibili ai danni Pt_2
da infiltrazione, ma alla situazione economica derivante dalla pandemia da Covid.
pagina 2 di 8 Infine, il resistente chiedeva l'inammissibilità della sanzione dell'obbligo di facere – relativo agli interventi di manutenzione – non solo in ragione della necessaria programmazione triennale dei lavori pubblici, sottoposti ad approvazione in bilancio ma, altresì, in quanto tale materia rientrerebbe nella competenza esclusiva del giudice amministrativo.
3. All'esito dell'udienza di comparizione delle parti, ritenuto che le difese svolte dalle parti richiedessero un'istruzione non sommaria, ai sensi dell'art. 702ter, co. 3, c.p.c. veniva fissata l'udienza di cui all'art. 183 c.p.c., con conseguente assegnazione dei termini ivi previsti dal comma. Di seguito, veniva disposta un'integrazione della CTU effettuata in sede di ATP, affidata al medesimo consulente nominato nel procedimento sopracitato n. R.G. 47/2021.
All'esito, ritenuto che la causa, alla luce della disposta integrazione peritale, nonché in considerazione delle allegazioni e delle prospettazioni delle parti, appariva matura per la decisione, questo giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni, svoltasi nelle forme di cui all'art. 127ter c.p.c. ovvero mediante il deposito in telematico, da parte dei difensori delle parti, di sintetiche note scritte, contenenti le sole istanze e conclusioni relative agli adempimenti processuali previsti.
Rilevata la comparizione delle parti a mezzo di deposito telematico delle predette note e preso atto delle conclusioni ivi formulate – segnate dalla rinuncia, da parte dell'odierna attrice, alla domanda risarcitoria relativa ai danni derivanti dall'anticipata risoluzione del rapporto locatizio con Parte_3
“in considerazione dell'atto di transazione prodotto ex adverso e datato 23.2.2016” - con
[...]
ordinanza del 4 aprile 2025 questo giudice assegnava i termini di cui all'art. 190 c.p.c. (segnatamente trenta giorni per il deposito delle comparse conclusionali e venti giorni per il deposito delle memorie di replica) e tratteneva la causa in decisione.
4. La domanda di parte attrice deve trovare accoglimento nei limiti di seguito precisati.
Preliminarmente, deve essere disattesa l'eccezione di difetto di giurisdizione sollevata dall'Ente convenuto, atteso che, come precisato dai giudici di legittimità, l'inosservanza da parte della P.A., nella gestione e manutenzione dei beni che ad essa appartengono, delle regole tecniche, ovvero dei canoni di diligenza e prudenza, può essere denunciata dal privato dinanzi al giudice ordinario non solo ove la domanda sia volta a conseguire la condanna della P.A. al risarcimento del danno patrimoniale, ma anche ove sia volta a conseguire la condanna della stessa ad un “facere” – come nel caso di specie - giacché la domanda non investe scelte ed atti autoritativi dell'amministrazione, ma attività soggetta al rispetto del principio del “neminem laedere” (così, Cass., sez. 6 - 3, 23 settembre
2021, n. 25843).
Ciò posto, è opportuno premettere che l'applicabilità dell'art. 2051 c.c., invocato dalla parte attrice, presuppone, anzitutto, la sussistenza di un rapporto di custodia rispetto alla cosa, consistente in una pagina 3 di 8 relazione di fatto tra il soggetto asseritamente responsabile, ovvero l'Ente pubblico, e la cosa stessa – nel caso di specie, il terrazzamento ad uso pubblico di via Monte Maiella - tale da consentire il potere di controllo e di eliminazione delle situazioni di pericolo. Sicché, si rende necessario verificare in concreto se le caratteristiche della cosa in custodia siano tali da precludere al custode un controllo continuo su di essa ovvero se, di contro, possa ritenersi sussistente un potere effettivo della P.A. sul bene demaniale. Nel caso di specie, si reputa che la presente controversia involga l'operatività della disposizione sopracitata, stante la collocazione dell'area interessata nel centro urbano (soggetta anche al transito pedonale, mentre i sottostanti locali commerciali affacciano su altra strada, destinata al traffico veicolare) e non essendo emersi elementi da cui desumere qualsivoglia difficoltà, da parte dell'Ente, all'espletamento di un effettivo controllo dell'area in questione, elementi, per vero, neppure allegati dalla parte convenuta.
Ritenuta l'applicabilità al caso di specie dell'art. 2051 c.c., ai fini del riconoscimento della responsabilità oggettiva ivi contemplata, il danneggiato deve fornire la prova della sussistenza di un effettivo nesso di causa tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, mentre spetta al soggetto investito della custodia provare l'esistenza di fattori che escludano la riconducibilità dell'evento alla propria condotta, in quanto tali da integrare il caso fortuito.
Sulla scorta di quanto emerso dall'istruttoria svolta, integrata, essenzialmente, dalla effettuata produzione documentale, inclusiva della perizia depositata all'esito dell'espletato ATP già sopra menzionato, e dalla integrazione peritale disposta nel presente giudizio, si reputano condivisibili le conclusioni complessivamente raggiunte dal CTU, in quanto compiutamente motivate e tratte all'esito di iter esente da vizi logici, sulla scorta degli elementi raccolti nel corso dei sopralluoghi effettuati e degli accertamenti tecnici svolti. Invero, il CTU accertava che i locali oggetto di perizia – ovvero un immobile ubicato in via degli Abruzzi, contraddistinto con il numero civico 15, con copertura sovrastante a terrazzo ad uso pubblico di via Monte Maiella – risultavano segnati da “zone con macchie dovute ad infiltrazioni d'acqua nel soffitto e nelle pareti sia su Via degli Abruzzi sia verso il muro controterra opposto - verso il terrapieno di via Monte Maiella - concentrati in particolar modo nei due locali ad uso magazzino a piano soppalco”, anche segni di distacco d'intonaco (come dettagliato alla p.
6 e ss. della perizia depositata in sede di ATP) “di parte del soffitto e della parete adiacente sia al muro controterra verso il terrapieno sia al muro sopra le finestre verso la strada pubblica”. Mentre, “in altre zone si rileva solo l'inumidimento della parte superiore della muratura e del soffitto che interessa solo lo strato più superficiale della tinteggiatura”, rilevandosi, in ogni caso, “l'ammaloramento diffuso rinvenuto all'intradosso del solaio di copertura del negozio al di sopra del controsoffitto di cartongesso”.
pagina 4 di 8 Ispezionato il terrazzo sovrastante gli immobili, come già riportato utilizzato dal Comune di
Lanciano “quale spazio con accesso al pubblico ed avente anche la funzione di copertura degli immobili sottostanti oggetto in causa”, il consulente tecnico ha potuto riscontare la presenza di segni di rilevante ammaloramento, posto che, in diverse parti, si notano segni di distacco dalla struttura sottostante, con “fessurazioni specie in prossimità delle giunture tra il laterizio e le soglie/copertine in pietra perimetrali poste sulla muratura a confine con via degli Abruzzi e le murature/gradoni emergenti dal piano”. Parimenti, “fessurazioni diffuse con soglie e materiale distaccate” sono state rilevate “lungo la delimitazione tra il terrapieno e i muri controterra dei locali sottostanti, in corrispondenza tra la divisione del terrazzo di copertura suddetto e la parte adiacente via Monte
Maiella posizionato sul terrapieno”. Il consulente ha dunque conclusivamente rilevato una concentrazione di “infiltrazioni e danni a ridosso della muratura controterra verso il terrapieno di via
Monte Maiella, dei gradoni emergenti dal piano del terrazzo, tra la pavimentazione e le soglie perimetrali poste sulla muratura a confine con via degli Abruzzi, dove risultano ancora più consistenti”. Il CTU ha quindi rilevato la presenza di erba spontanea nelle fessurazioni riscontrate, segno della presenza di un “ristagno di acqua e materiale organico permeabile”, anche in quelle rilevate in corrispondenza dei gradoni del lastrico solare, dove “la pavimentazione risulta evidentemente ammalorata, distaccata, fessurata e piena di erba che dimostra la presenza di umidità nel massetto sottostante”. Proprio la presenza di “segni evidenti di crescita di erba spontanea, distacchi diffusi di materiale del pavimento e delle soglie” ha conseguentemente indotto il CTU a concludere che
“i fenomeni di condensa e le infiltrazioni presenti nei locali sono ascrivibili a cause relative all'insufficiente manutenzione del terrazzo che si protrae da molto tempo”, posto che dalla sussistenza di “efflorescenze ed esfoliazioni” è desumibile che si tratti di “infiltrazioni intermittenti”, che tendono ad asciugarsi terminata la causa (eventi metereologici come nevicate e piogge) ed a riproporsi al rinnovato manifestarsi dell'evento.
Peraltro, in sede di integrazione dell'elaborato peritale, disposta nel presente giudizio, il CTU ha riscontrato la presenza di una impermeabilizzazione del terrazzamento di via Monte Maiella, “costituita da guaina bituminosa”, come evincibile sia dalla documentazione fotografica, relativa al sopralluogo effettuato, (cfr. foto allegate, nn. 1-2-3) sia dallo stralcio del progetto in atti, ravvisandone tuttavia l'evidente ammaloramento, stante la mancanza di manutenzione della pavimentazione del terrazzo, molto degradato in diversi punti, come già sopra riportato. Sicché, le opere di impermeabilizzazione, pure presenti, allo stato attuale (cfr. foto sopracitate) “non sono più idonee e non risultino oramai più correttamente predisposte e sufficienti a svolgere la loro funzione originaria di barriera contro l'acqua piovana”.
pagina 5 di 8 D'altro canto, il CTU, sulla scorta della disamina effettuata anche nel presente giudizio a cui si rinvia (p. 9 e ss. della disposta integrazione), ha ritenuto sufficiente l'areazione presente nei locali per cui è causa, in quanto adeguata rispetto alla tipologia dell'immobile, mentre, quanto osservato in punto di mancata impermeabilizzazione dell'immobile di proprietà dell'odierna attrice (cfr. p. 7 e ss. e p. 13 e ss. della disposta integrazione) – laddove si quantifica “nell'ordine massimo del 10%” la relativa incidenza causale - si reputa assuma rilevanza unicamente in punto di ristoro risarcitorio per quanto attiene ai costi per il ripristino degli interni dell'immobile di proprietà della Piscopo, ritenendosi che un tale accorgimento avrebbe al più contenuto i danni riportati dall'immobile stesso, la causa preponderante essendo integrata dalla stato di ammaloramento della pavimentazione sovrastante gli immobili in discorso (il CTU osservava la presenza di “pochi segni evidenti di infiltrazioni o macchie di umido sulla parete verso il terrapieno”, mentre “le infiltrazioni sono molto più evidenti ed estesi sulla parte tra il soffitto e la parete stessa (vedi foto n.10-11)”, potendosi, dunque, evincere che il fenomeno infiltrativo sia stato comunque arrecato “dalla cattiva manutenzione della pavimentazione e della strada sovrastante, con la sua impermeabilizzazione sottostante oramai data ed usurata”).
Sicché, deve conclusivamente ritenersi che le infiltrazioni prodottesi nell'immobile siano derivate dalla cattiva o omessa manutenzione del terrazzo sovrastante da parte dell'Ente comunale, fermo quanto sopra precisato in punto di costi per il ripristino degli interni dell'immobile per cui è processo. CP_ Ne consegue la condanna dell' convenuto all'esecuzione degli interventi di reimpermeabilizzazione e di ripavimentazione dell'area di via Monte Maiella, sovrastante i locali per cui è processo, come dettagliati alle pp. 11 e 12 della CTU depositata dal consulente in data 3 giugno
2021 nel procedimento di ATP sopracitato (n. R.G. 47/2021), nonché alla corresponsione dell'importo di 2.250,00 euro quali costi di ripristino dell'interno degli immobili, come quantificati dal CTU, detratto il 10% per quanto sopra osservato in relazione alla mancanza di impermeabilizzazione dell'immobile di parte ricorrente, oltre rivalutazione monetaria dal 3 giugno 2021 (data di deposito della CTU in sede di ATP) e interessi legali sulla somma via via rivalutata fino alla data della presente sentenza, in quanto oggetto di obbligazione risarcitoria e, dunque, costituenti debito di valore, oltre interessi legali sulla somma così determinata dalla data della presente sentenza al saldo.
Le ulteriori domande risarcitorie non possono invece trovare accoglimento, in quanto aventi ad oggetto, per un verso, i danni da anticipata risoluzione del rapporto di locazione con la precedente conduttrice (la per via delle infiltrazioni per cui è processo, senza che ne sia stata fornita Pt_2 tuttavia adeguata prova, posto che è mancato l'accertamento dello stato dei luoghi all'epoca in cui il conduttore ha esercitato il diritto di recesso.
pagina 6 di 8 Le considerazioni che precedono implicano, conclusivamente, il parziale accoglimento della domanda attorea, nei limiti sopra precisati, rendendo altresì irrilevanti i fatti oggetto delle richieste istruttorie articolate dalle parti.
5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, ai sensi del D.M. n. 55 del 2014, per un importo ricompreso tra i parametri medi e minimi, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività processuale svolta, segnata, quanto alla fase istruttoria, unicamente dalla disposta integrazione della consulenza effettuata in sede di ATP. Sicché, si ritiene congruo liquidare le spese come in dispositivo, in favore della parte attrice e per essa dei procuratori costituiti, dichiaratisi antistatari.
Le spese della CTU – da intendersi sia quelle relative all'espletamento del sopracitato ATP (come già liquidate dal giudice assegnatario del relativo fascicolo), sia quelle relative all'integrazione disposta nel presente giudizio (come liquidate in questo giudizio con separato provvedimento) - sono integralmente compensate tra le parti, muovendo dal condivisibile orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità e mutuabile nel caso di specie, secondo cui la consulenza tecnica d'ufficio
è un atto compiuto nell'interesse generale di giustizia e, dunque, nell'interesse comune delle parti, trattandosi di un ausilio fornito al giudice da un collaboratore esterno e non di un mezzo di prova in senso proprio;
le relative spese rientrano pertanto tra i costi processuali suscettibili di regolamento ex artt. 91 e 92 c.p.c., sicché possono essere compensate anche in presenza di una parte totalmente vittoriosa (così, Cass., sez. I, 10 giugno 2020, n. 11068; in senso conforme Cass., sez. 6 - 2, 7 settembre
2016, n. 17739).
Conclusivamente, si dispone, quindi, che dette spese della CTU restino a carico di ciascuna delle parti nella misura del 50%.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lanciano, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1008 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- accoglie parzialmente la domanda dell'attrice e, per l'effetto, condanna il Parte_1
, in persona del Sindaco p.t., all'esecuzione dei lavori di cui in motivazione, Controparte_1 nonché al pagamento in favore dell'attrice della somma di 2.250.00 euro, oltre interessi e rivalutazione di cui in motivazione;

- condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di giudizio, in favore della parte attrice e per essa dei procuratori costituiti dichiaratosi antistatari, che si liquidano in complessivi 6.713,00 euro per compensi professionali, oltre rimborso spese generali del 15%, IVA e CPA come per legge;

pagina 7 di 8 - compensa integralmente tra le parti le spese della CTU in sede di ATP e della relativa integrazione, disposta nel presente giudizio, da intendersi nei termini di cui in motivazione, disponendo che restino a carico di ciascuna delle parti nella misura del 50%.
Lanciano, 9 settembre 2025
Il giudice
Maria Rosaria Boncompagni
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