R.G. n. 1672/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
in persona del dott. Giuseppe Laghezza, in esito all'udienza del 2.4.2025 ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n.1672 del Ruolo Generale per gli Affari Contenziosi dell'anno 2024, vertente tra
(c.f.: ), nato a [...] il [...] e Parte_1 CodiceFiscale_1
residente in [...] int. 2, e (c.f.: Controparte_1 [...]
), nato a [...] il [...] e residente in [...], ai C.F._2
fini della presente procedura entrambi elettivamente domiciliati in Pontedera (PI) via Tosco
Romagnola n. 136, presso e nello studio dell'avv. Ilario Spagnolo, che li rappresenta e difende giusta procura in atti
- ricorrente
e
(c.f.: ), nato a [...] il 29 Novembre Controparte_2 CodiceFiscale_3
1950 e residente in [...], e (c.f.: Parte_2 [...]
), nata a [...] il 1° Agosto 1957 e domiciliata in Cascina (PI) via Renzo Giusti, n. C.F._4
113
- resistenti
OGGETTO: Locazione.
Conclusioni (della sola parte ricorrente): come da ricorso e verbale di udienza del 12.12.2024
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BREVE EXCURSUS PROCESSUALE
Con ricorso depositato in data 5.6.2024 e , rappresentati Parte_1 Controparte_1
e difesi come in atti, adivano questo Tribunale al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni:

“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis e previa ogni necessaria declaratoria in rito e merito, così giudicare: accertare e dichiarare l'avvenuta violazione, da parte del sig. CP_2
dell'art. 7) del contratto di locazione del 16 Marzo 2022, in atti, per i motivi tutti esposti
[...] in parte narrativa, anche in via alternativa tra di essi e, per l'effetto, dichiararne l'intervenuta risoluzione per grave inadempimento del conduttore, ai sensi e per gli effetti degli artt.li 1453 e ss. C. C.; conseguentemente condannare, in tutti i casi, il sig. all'immediato Controparte_2 rilascio dell'immobile posto in Cascina, Via Renzo Giusti, n. 113, in favore degli odierni ricorrenti, libero da persone e cose, nonché alla refusione dell'importo di € 192,60, quale esborso sostenuto dagli stessi per avvio di mediazione;
infine, accertata l'occupazione senza titolo dell'immobile posto in Cascina, Via Renzo Giusti, n. 113, da parte della sig.ra Parte_2
ordinare alla stessa di rilasciare l'unità immobiliare sopra descritta nella piena
[...]
disponibilità dei ricorrenti;
condannare, ex art. 1226 C. C., i sigg.ri e Controparte_2 Parte_2
in solido fra loro, alla refusione, in favore dei ricorrenti, di una cifra da quantificarsi
[...] in via equitativa da parte dell'Ill.mo Giudice adito, a ristoro dei danni morali tutti patiti in ragione degli evidenti disagi subiti a seguito degli eventi per cui è causa. Il tutto, con vittoria di spese e competenze professionali di cui al presente giudizio”.
I ricorrenti, in particolare, esponevano di essere proprietari di un'unità immobiliare ad uso civile abitazione sita in Cascina (PI) via Lorenzo Giusti n. 1213, censita in Catasto Fabbricati di detto
Comune al fg. 28 mappale 4 sub 10 cat. A4, che era stata da loro concessa in locazione a tale
, per la durata di anni tre con prima scadenza al 31.3.2025, in forza di contratto Controparte_2
stipulato il 16.3.2022 e registrato il successivo 11.4.2022; che, ormai da diversi mesi, si era determinata una pesante e non più tollerabile situazione, imputabile all'inaccettabile comportamento -meglio descritto, nelle sue modalità e conseguenze, nel ricorso medesimo- tenuto da tale , la quale abitava stabilmente, senza averne alcun titolo, nell'immobile Parte_2 locato al e risultava, da accertamenti eseguiti, esercitare, all'interno dell'immobile stesso, CP_2 un'attività di allevamento di cani di razza;
che il menzionato contratto di locazione stabiliva, all'art. 7, che il bene dovesse essere destinato esclusivamente a civile abitazione del e delle CP_2
persone con lui al momento conviventi, nominativamente indicate nelle di lui figlie
[...]
e ; che, peraltro, nello stato di famiglia di figuravano CP_3 CP_4 Controparte_2 unicamente quest'ultimo e la figlia , talchè, a tutto voler concedere, l'occupazione CP_4 dell'immobile da parte della non trovava giustificazione alcuna neppure sotto tale Parte_2
profilo, non essendo la predetta una componente della famiglia del conduttore né persona a servizio delle persone che erano nella legittima detenzione della casa;
che il cespite locato aveva, comunque, un'esclusiva vocazione abitativa e unicamente a tal fine era stato concesso in godimento al con conseguente inconciliabilità di tale circostanza con l'attività di CP_2
allevamento cani che la pareva svolgervi;
che, ad abundantiam, andava rilevato come Parte_2
il avesse adibito il bene a sede operativa di una società di cui era il legale rappresentante, CP_2
in ulteriore violazione del succitato art. 7 del contratto;
che il fatto che la occupasse il Parte_2
bene in questione senza essere a ciò legittimata concretava una presunta sublocazione, alla predetta, del bene medesimo ai sensi dell'art. 21 L. n. 253/1950, sublocazione peraltro espressamente vietata, nella specie, dal ridetto art. 7 del contratto;
che la violazione di tale divieto integrava una causa di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., che essi istanti intendevano far valere nel presente giudizio in una con l'esercizio dell'azione di rivendica ex art. 948 c.c. nei confronti dell'occupante sine titulo, la quale avrebbe dovuto essere, pertanto, condannata all'immediato rilascio del bene;
che era altresì loro intenzione quella di chiedere la condanna dei convenuti, in solido tra loro, al risarcimento dei danni arrecati dal loro illecito comportamento.
Allegavano, nel contempo, documenti e formulavano istanze istruttorie.
Fissata l'udienza di discussione della causa e notificati il ricorso e il decreto ai convenuti, questi ultimi non si costituivano nonostante la ritualità di detta notifica, sì che ne veniva dichiarata la contumacia all'udienza del 12.12.2024, in occasione della quale il difensore di parte ricorrente dichiarava di rinunciare alla domanda di risarcimento danni e chiedeva fissarsi l'udienza di discussione finale della causa, che veniva in effetti fissata per il giorno 27.2.2025, con successivo differimento alla data odierna per le ragioni indicate nel decreto in data 25.2.2025.
Quindi all'odierna udienza del 2.4.2025 il difensore dei ricorrenti precisava le conclusioni come da note depositate e dichiarava di rinunciare alla lettura della sentenza, che questo giudice si riservava di depositare in data odierna.
MERITO DELLA LITE
Premesso che, come evidenziato nella parte espositiva, parte ricorrente ha rinunciato alla domanda risarcitoria inizialmente avanzata e venendo, quindi, ad esaminare le altre domande proposte dagli odierni istanti, ritiene questo giudice che le stesse siano fondate e meritino, pertanto, di essere accolte.
E, invero, deve notarsi che dalla documentazione prodotta si ricava che i ricorrenti hanno concesso in locazione ad uso civile abitazione a , con contratto in data 16.3.2022 registrato Controparte_2
il successivo 11.4.2022, l'immobile sito in Cascina (PI) via Lorenzo Giusti n. 1213, censito in
Catasto Fabbricati di detto Comune al fg. 28 mappale 4 sub 10 cat. A4: il tutto per la durata di anni tre dalla data del 1.4.2022 e con proroga di due anni alla prima scadenza del 31.3.2025, fatta salva la disdetta da parte del locatore nei termini meglio puntualizzati nell'art. 1 del contratto medesimo
(cfr. docc. 1 e 2 di parte ricorrente). Dal contenuto della querela presentata, da , presso la Stazione Carabinieri di Parte_1
Navacchio in data 4.2.2024 (doc. 4 di parte ricorrente) emerge, altresì, che nell'immobile locato al è andata ad abitare stabilmente, dal mese di marzo 2023, , già CP_2 Parte_2
coniuge del conduttore e da questi divorziata il 6.7.1999 (cfr. la certificazione anagrafica relativa alla allegata dalla difesa dei ricorrenti alla nota depositata il 11.12.2024). Parte_2
Circostanza, quella evincibile dalla suindicata querela, che deve ritenersi riscontrata dal fatto che la stessa non risulta smentita da altre risultanze degli atti e appare, nel contempo, avvalorata dal comportamento processuale dei resistenti, rimasti contumaci durante tutto l'arco del giudizio.
Orbene, è da rilevare che a mente di quanto previsto dall'art. 7 del contratto di cui vertesi l'immobile avrebbe dovuto essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore (cioè il e delle persone con lui conviventi al momento della conclusione del contratto CP_2
medesimo, cioè le di lui figlie e;
laddove la oltre a non figurare tra i CP_3 CP_4 Parte_2
soggetti che la scrittura in questione indica come legittimati ad abitare nella casa, non risulta, comprovatamente, essere né una componente della famiglia del conduttore né persona a servizio di quest'ultimo e/o delle persone che erano nella legittima detenzione del bene.
Ne discende che l'avere il consentito l'occupazione dell'immobile da parte di soggetto CP_2
non rientrante tra quelli sopra indicati consente di ritenere che egli abbia inteso sublocare il cespite alla tale conclusione apparendo corroborata dal disposto dell'art. 21 L. n. 153/1950, Parte_2 secondo cui “Si presume l'esistenza della sublocazione quando l'immobile risulta occupato da persone che non sono al servizio del conduttore o che non sono a questo legate da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti -il che non è, per quanto si è detto circa la stabilità di detta occupazione: n.d.r.- di ospiti con carattere transitorio” (cfr., in tal senso,
Cass. civ. Sez. 6 n. 19486 del 23.8.2013).
Non essendo, inoltre, la detenzione del bene da parte della iniziata insieme a quella del Parte_2 conduttore, risalendo la stessa a un anno dopo la stipula del contratto con quest'ultimo, non opera nella specie la causa di esclusione di detta presunzione di sublocazione contemplata dal comma 2 del suindicato art. 21.
Risulta quindi palese la violazione, da parte del della clausola contenuta nel succitato art. CP_2
7 del contratto da lui stipulato, che fa espresso divieto di sublocare l'immobile, ancorchè in parte,
“salvo espresso patto contrario” (che nella specie non risulta essere intervenuto).
Trattandosi, inoltre, di inadempimento di notevole gravità in considerazione del fatto che quella realizzata dalla è un'occupazione senza titolo di cui il conduttore ha consentito non Parte_2 soltanto l'inizio, ma anche la protrazione -da lui non impedita nonostante l'invito rivoltogli dal legale dei locatori (cfr. la raccomandata - doc. 13 di parte ricorrente nonché il relativo avviso di ricevimento - doc. 14)- per un assai prolungato lasso di tempo, con conseguente idoneità di tale inadempimento a impedire il realizzarsi dell'intento perseguito dalle parti con la stipula del contratto, deve dichiararsi, ai sensi dell'art. 1453 in relazione all'art. 1455 c.c., la risoluzione del contratto de quo per inadempimento del con conseguente condanna di quest'ultimo CP_2 all'immediato rilascio dell'immobile locato, libero da persone e cose, in favore dei ricorrenti.
Sempre alla luce delle considerazioni che precedono deve dichiararsi che Parte_2 detiene senza titolo il suddetto immobile e condannarsi la stessa all'immediato rilascio di tale cespite, del pari in favore dei ricorrenti, libero da persone e cose.
E' appena il caso di notare, sotto il profilo dell'onere probatorio facente carico agli odierni istanti in relazione alla domanda avanzata nei confronti della che tale domanda non deve Parte_2
essere qualificata come rivendica ai sensi dell'art. 948 c.c., trattandosi di azione personale non diretta a ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà sul bene ma solo la riconsegna di quest'ultimo, con la conseguenza che l'attore può, in tal caso (e nella specie i ricorrenti hanno assolto a tale onere), limitarsi a dimostrare l'avvenuta consegna del cespite in base a un titolo e il successivo venir meno di quest'ultimo, o ad allegare l'insussistenza, ab origine, di qualsiasi titolo legittimante la detenzione da parte del soggetto convenuto (cfr., tra le altre, Cass. civ. Sez. 2 n.
4416 del 26.2.2007).
Le spese di lite (ivi compreso, tra gli esborsi, quello relativo all'instaurata procedura di mediazione) seguono la soccombenza della parte resistente e sono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri minimi (in ragione della semplicità delle questioni giuridiche nonché dell'attività in concreto espletata) di cui al D.M. 147/2022, con esclusione del compenso per la fase istruttoria.
La presente sentenza deve essere, infine, dichiarata provvisoriamente esecutiva ex lege.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, così provvede, ogni altra e diversa istanza disattesa:
1) DICHIARA risolto, per inadempimento del conduttore il contratto di Controparte_2 locazione stipulato, tra quest'ultimo e i ricorrenti e Parte_1 CP_1
in data 16.3.2022 e registrato il successivo 11.4.2022, avente ad oggetto
[...]
l'immobile sito in Cascina (PI) via Lorenzo Giusti n. 1213, censito in Catasto Fabbricati di detto Comune al fg. 28 mappale 4 sub 10 cat. A4;
2) CONDANNA, per l'effetto, all'immediato rilascio di detto immobile, Controparte_2
libero da persone e cose, in favore dei ricorrenti;

3) DICHIARA che occupa senza titolo l'immobile indicato al punto 1) Parte_2
che precede;
4) ORDINA, per l'effetto, alla stessa l'immediato rilascio di detto Parte_2
immobile, libero da persone e cose, in favore dei ricorrenti;

5) CONDANNA e , in solido tra loro, a rifondere ai Controparte_2 Parte_2
ricorrenti le spese di lite, che liquida in € 1.700,00 per competenze ed € 457,90 per esborsi, oltre spese generali 15% nonché IVA e C.P.A. come per legge;

- DICHIARA, infine, la presente sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Pisa il 2.4.2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe Laghezza