N.3070/2018 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO CALABRIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, dott. Liborio Fazzi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 3070 generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018 ritenuta in decisione ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c. all'udienza del 8.7.2025, a seguito di note scritte depositate dalle parti e vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Reggio Calabria, via Magna Grecia n. 1/G, presso lo studio dell'avv. Carmine Elia, che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di citazione;

-ATTRICE;
E
(C.F. , elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in Reggio Calabria, Via Nazionale n° 174/G Catona, presso lo studio dell'avv. Francescantonio Scopelliti, che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
-CONVENUTO;
OGGETTO: Vendita di cose immobili – risoluzione del contratto
1 CONCLUSIONI: come da note conclusionali depositate ai sensi dell'art. 127ter c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione regolarmente notificato in data 20.7.2018, conveniva in giudizio dinanzi a questo Tribunale Parte_1
, al fine di ottenere, previo accertamento Controparte_1 dell'inadempimento del contratto preliminare tra loro stipulato, il trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile promesso in vendita, individuato al Catasto Fabbricati del Comune di Villa S.
AN Sez. Urbana E, foglio 3, part. 636 sub 40, nonché il risarcimento del danno derivante dalla mancata conclusione dell'affare.
Chiedeva, altresì, dichiararsi la risoluzione per grave inadempimento del contratto preliminare del 4.11.2009 e il conseguente risarcimento del danno derivante dalla perdita della possibilità di acquistare l'appartamento di cui al foglio 3 particella 636 n. 39 del Catasto
Fabbricati del medesimo Comune. In via subordinata, chiedeva dichiararsi la risoluzione di entrambi i contratti per grave inadempimento del promittente e, per l'effetto, il risarcimento del danno derivante dalla perdita della possibilità di acquistare entrambi gli immobili.
A sostegno della propria domanda rappresentava che in data
15.1.2009 le parti avevano sottoscritto un “compromesso di vendita” avente ad oggetto “uno dei costruendi appartamenti” ubicato al terzo piano f.t. di un complesso di fabbrica che la ditta edile di Scopelliti – la
Impresa Edile Scopelliti Geom. Antonino – avrebbe dovuto realizzare su un terreno sito a Cannitello (RC). Avevano convenuto un prezzo di vendita pari ad € 160.000,00, da corrispondersi ratealmente, secondo il piano ivi stabilito: € 10.000,00 al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, € 50.000,00 al completamento del rustico,
2 mentre ulteriori € 100.000,00 al momento della stipula dell'atto pubblico di trasferimento.
Successivamente, in data 4.11.2009 le stesse parti avevano sottoscritto una nuova scrittura privata ad integrazione della precedente, con la quale stabilivano la vendita di un secondo appartamento, da individuarsi in quello attiguo a quello oggetto del primo contratto. Il corrispettivo per tale ultimo immobile non veniva indicato espressamente, mentre veniva precisato il complessivo prezzo di vendita, che ammontava ad € 290.000,00 “da intendersi ad appartamenti rifiniti “chiavi in mano””. Da ciò si ricava che prezzo del secondo appartamento era pari ad € 130.000,00. Inoltre, il promittente venditore aveva garantito la piena proprietà dell'oggetto della vendita, nonché la sua libertà da ipoteche e gravami giudiziari.
Anche in questo caso, le parti avevano convenuto le modalità di pagamento: € 10.000,00 al momento della sottoscrizione della scrittura privata, € 20.000,00 ad inizio lavori;
€ 10.000,00 al getto del primo solaio;
€ 10.000,00 al getto del secondo solaio;
€ 10.000,00 al getto del terzo solaio;
€ 10.000 al getto del quarto e ulteriori €
10.000,00 al getto del quinto solaio;
€ 40.000,00 alla rifinitura interna degli appartamenti ed € 40.000,00 al momento della consegna. Il saldo, corrispondente ad € 130.000,00 era da corrispondersi in sede di stipula dell'atto pubblico.
L'attore aveva iniziato ad effettuare i primi pagamenti, giungendo, alla data dell'8.11.2012, ad aver corrisposto alla controparte € 119.660,00, di cui € 3.160,00 per IVA.
All'approssimarsi della data del 31.12.2012, indicata da quale CP_1 termine per la consegna degli immobili, questi si presentavano ancora allo stato rustico, motivo per il quale l'attore aveva chiesto spiegazioni allo stesso Questi aveva ammesso il ritardo e si era CP_1 impegnato ad ultimare i lavori entro il 30.11.2013. In forza di tali rassicurazioni, aveva cessato il contratto di locazione Pt_1
3 dell'appartamento ove risiedeva con la propria famiglia ed aveva effettuato nuovi pagamenti, nella misura di ulteriori € 32.215,38.
Alla data del 31.11.2013, aveva complessivamente corrisposto al Pt_1 convenuto la somma di € 152.650,00, pari di fatto a quasi l'intero prezzo pattuito per la vendita dell'appartamento oggetto della prima scrittura privata, mentre in relazione al secondo appartamento aveva versato più di quanto convenuto a titolo di acconto.
Tuttavia, al settembre 2014 gli appartamenti non erano ancora stati ultimati e l'intero edificio, pur presentandosi con la facciata ultimata, non era stato interamente completato. Scopelliti, quindi, aveva proposto all'attore di insediarsi comunque all'interno dell'appartamento di cui al primo contratto, di modo da abitarlo in attesa della stipula del definitivo, che sarebbe avvenuta nel giro di pochi mesi. Quanto ai lavori di rifinitura, degli stessi se ne sarebbe occupato il Pitasi, con successivo scomputo del loro valore dal prezzo finale pattuito.
Questi, dunque, non avendo ulteriori soluzioni abitative, si era visto costretto ad accettare la proposta del convenuto, prendendo possesso dell'appartamento che provvedeva a rifinire a sue spese. In particolare, aveva eseguito lavori di tinteggiatura, acquisto e messa in posa delle piastrelle dei bagni nonché dei sanitari, acquisto e posa delle porte interne e delle maniglie e delle tapparelle. Per ciò solo, si era Pt_1 accollato l'ulteriore spesa di € 10.234,00 per l'acquisto dei materiali ed
€ 6.152,88 per lavori in economia.
Quanto al secondo immobile, questo si trovava ancora allo stato rustico, privo di porte, infissi, sanitari, impianto elettrico ed era degradato a causa degli eventi atmosferici.
Rappresentava, poi, che dapprima sul terreno e successivamente sull'intero fabbricato era stata iscritta ipoteca a garanzia del mutuo concesso dall'istituto bancario Banco di Napoli, alla quale se n'era aggiunta, in data 12.12.2013, una giudiziale in forza di decreto ingiuntivo emesso nei confronti del costruttore CP_1
4 Con raccomandata A/R pervenuta il 14.10.2016, aveva invitato Pt_1 alla stipula del definitivo almeno dell'immobile rifinito, ma CP_1 questi aveva riscontrato tardivamente e l'affare non veniva ultimato.
Veniva altresì avviata la procedura di negoziazione assistita che, tuttavia, si era rivelata infruttuosa.
In punto di diritto, rilevava il proprio diritto al trasferimento della proprietà dell'immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di
Villa S. AN Sez. Urbana E, foglio 3, part. 636 sub 40, da lui già abitato, avendo egli non soltanto preso possesso del bene, ma anche corrisposto l'intero prezzo pattuito.
Doveva, altresì, essere dichiarata risolta la scrittura privata inerente al secondo appartamento, di cui al foglio 3 particella 636 n. 39 del Catasto
Fabbricati del medesimo Comune, stante il grave inadempimento del promittente venditore per la mancata ultimazione dei lavori.
Avanzava, quindi, domanda risarcitoria per la perdita della possibilità di acquistare un secondo appartamento, che avrebbe costituito rendita per il futuro.
In subordine, chiedeva la risoluzione di entrambi i contratti per grave inadempimento del costruttore e la conseguente restituzione dell'importo già corrisposto, nonché la refusione della somma di €
16.234,00, pari alle spese sostenute per la rifinitura dell'appartamento e per l'acquisto dei materiali, oltre al risarcimento del danno da liquidarsi in misura pari alla differenza tra il prezzo pattuito per l'acquisto e l'attuale valore di mercato degli immobili, comprensivo dei frutti civili da liquidarsi sulla rendita degli stessi.
All'udienza 16.1.2019, fissata per la comparizione delle parti, il Giudice concedeva i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c.
Successivamente, in data 12.1.2021, l'attore proponeva ricorso per accertamento tecnico preventivo in corso di causa, poiché temeva che nelle more del giudizio, potesse ulteriormente modificare lo CP_1 stato dei luoghi. Invero, dall'introduzione del procedimento, questi
5 aveva svolto ulteriori lavori sul fabbricato, aveva installato gli infissi all'interno dell'appartamento oggetto della seconda scrittura ed aveva depositato al suo interno del materiale edile, lasciando così presagire la volontà di proseguire nella propria attività costruttiva.
Con comparsa di costituzione e risposta del 16.2.2021, si costituiva nel ricorso in atp , eccependo preliminarmente la Controparte_1 mancanza dei presupposti richiesti per l'attivazione di tale strumento e, in particolare, delle ragioni di urgenza che lo giustificavano.
Chiedeva, quindi, il rigetto della richiesta di accertamento tecnico preventivo.
All'udienza del 20.12.2021, parte attrice insisteva nella richiesta di ctu, chiedendone l'estensione anche all'agibilità del fabbricato. Il Giudice, con ordinanza 24.1.2022, in accoglimento di tale richiesta, disponeva la ctu e formulava i relativi quesiti.
Con comparsa del 10.1.2023, si costituiva nel presente giudizio
, opponendosi a tutte le domande attoree. In Controparte_1 particolare, deduceva come già dal 2015 l'attore abitasse all'interno dell'immobile di cui al sub 40, circostanza resa possibile anche in forza della fornitura di energia elettrica ed idrica, di cui egli si era fatto carico in quanto proprietario del fabbricato. Si opponeva alla richiesta risarcitoria di € 10.234,00, non ravvisandosi alcuna perdita di chance del in ordine all'acquisto dell'immobile, avendo questi preso Pt_1 possesso dell'immobile. Peraltro, la disponibilità liquida, che il Pt_1 aveva impiegato per i lavori di rifinitura, attestava come questi fosse anche nella possibilità di provvedere al pagamento dei canoni di affitto della sua precedente residenza in attesa della fine dei lavori. Egli, pertanto, aveva liberamente scelto di risolvere quel contratto di locazione e altrettanto liberamente aveva deciso di non contestare i vizi della cosa promessa in vendita, proseguendo addirittura nella corresponsione degli importi pattuiti.
Quanto alla mancata stipula del definitivo, deduceva che in nessuno dei due contratti preliminari vi fosse menzione della data prevista per
6 adempiere a tale incombenza. A tal fine, non poteva ritenersi concludente il riferimento alla consegna del bene “chiavi in mano”, in quanto tale espressione era da intendersi esclusivamente al momento del completamento dei lavori preliminari alla consegna e non all'effettivo trasferimento del diritto di proprietà.
In ogni caso, l'attore non aveva corrisposto l'intero prezzo convenuto, che non doveva intendersi epurato dalle spese sostenute per i lavori di rifinitura: infatti, avrebbe decurtato tale importo soltanto CP_1 all'atto della vendita e non anche prima.
Deduceva, infine, come fosse, di fatto, un occupante abusivo Pt_1 dell'immobile, non avendo questi stipulato un valido contratto di locazione né essendosi fatto carico delle spese per il servizio idrico ed elettrico.
Concludeva, quindi, chiedendo il rigetto delle domande di controparte, con condanna della stessa al pagamento, in via equitativa, di quanto dovuto a titolo di occupazione dell'immobile con indebito utilizzo dei servizi di energia elettrica e acqua potabile. In via subordinata, ritenuto che le parti avevano convenuto il pagamento integrale dell'immobile ad oggi nella disponibilità del con rinuncia all'acquisto del Pt_1 secondo appartamento, chiedeva disporsi in tal senso.
In esito all'espletamento della CTU, all'udienza del 13.12.2024 le parti chiedevano un rinvio per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza dell'8.7.2025, celebrata con le forme di cui all'art. 127ter
c.p.c., le parti precisavano le proprie conclusioni e il Giudice tratteneva la causa in decisione.
2. La domanda deve essere parzialmente accolta per i motivi che seguono.
L'odierno giudizio ha ad oggetto, preliminarmente, l'azione ex art. 2932
c.c., volta ad ottenere una pronuncia giudiziale che statuisca il trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto dei preliminari di compravendita stipulati tra le parti in data 15.01.2009 e del
7 04.11.2009, identificato al catasto fabbricati del Comune di Villa San
AN Sez. Urbana E, foglio 3, part. 636 sub 40.
Come noto, l'art. 2932 c.c. prevede che, in caso di inadempimento da parte di chi è obbligato a concludere un contratto, l'altra parte, ove ne ricorrano i presupposti, può ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto non concluso. Laddove si tratti di contratto avente ad oggetto il trasferimento del diritto di proprietà, come nel caso di specie, ai fini dell'accoglimento dell'azione è necessario che la parte istante abbia eseguito o fatto offerta di eseguire la propria prestazione, salvo che questa non sia ancora esigibile.
Inoltre, l'art. 29 legge n. 52/1985 prescrive che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”; sicché ai fini di una valida pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c. è necessario che l'immobile oggetto del trasferimento sia provvisto dei titoli catastali richiesti.
Da ciò consegue che è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile e di conformità catastale, costituendo tali documenti condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da
8 quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (cfr.
Cass. civ., n. 20886/2023). È stato altresì precisato che la produzione delle menzioni catastali, quando le stesse non siano già contenute nel contratto preliminare dedotto in giudizio, può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti;
ciò che rileva, infatti, è la loro sussistenza al momento della decisione (cfr. Cass. civ., n.
12654/2020 e n. 20886/2023).

2.1 Orbene, deve rilevarsi che, nel caso sottoposto al vaglio del
Tribunale, difettano le condizioni dell'azione richieste dalla normativa di settore e, in particolare, il certificato di conformità catastale.
Sul punto, nel proprio elaborato dell'1.8.2024, il ctu, Ing. _1
, rispondendo al quesito precipuamente formulato dal Tribunale,
[...] ha chiarito che “La distribuzione planimetrica degli ambienti risulta conforme alla planimetria catastale ma difforme al progetto approvato dal comune di Villa San AN con Permesso a Costruire n°
62/2010”. Tale difformità era derivata da alcune modifiche che il Pt_1 aveva richiesto al costruttore, per le quali, però, quest'ultimo non aveva ancora presentato istanza al Comune di Villa San AN per la necessaria regolarizzazione (cfr. p. 2 CTU del 2.8.2024).
In difetto di tale attestazione, quindi, è preclusa al giudice la possibilità di pronunciare una sentenza ex art. 2932 c.c..
Parimenti ostativa all'accoglimento della domanda è l'assenza del certificato di agibilità, costituendo titolo essenziale per il valido trasferimento della proprietà. Esso, infatti, vale ad attestare che l'immobile sia stato costruito nel rispetto di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza (art. 24 DPR 380/2001 T.U Edilizia). Sul punto, è stato chiarito che “L'acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile che sia idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto. Di conseguenza, se il promittente venditore non consegna il certificato di
9 agibilità, la stipula del definitivo può sempre essere rifiutata, anche se la mancata consegna dipende dall'inerzia del Comune al rilascio del documento. Infatti, l'obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all'art. 1477, comma 3, c.c. e a ciò consegue il legittimo rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia” (Cass. civ., n. 2438/2016; conf. Corte Appello Catania, n. 352/2020).
La circostanza è stata rilevata dal ctu nell'ambito della consulenza del
31.5.2022, laddove ha evidenziato che “(…) pertanto per
l'appartamento non è stato richiesto ancora il certificato di agibilità”
(cfr. p. 6 CTU). Nel corso delle successive operazioni peritali, espletate in forza dei chiarimenti richiesti dal Tribunale, neppure si dava atto di una eventuale modifica in tal senso, con la conseguenza che, in difetto anche di tale attestazione, non è possibile procedere al valido trasferimento del diritto di proprietà in capo al Pt_1
Pertanto, in forza delle ragioni suesposte, la domanda avanzata in via principale deve essere rigettata.

2.2 Merita, invece, accoglimento la domanda proposta in via subordinata, ravvisandosi tutti gli estremi per una pronuncia della risoluzione del contratto intercorso tra le parti.
Giova rammentare che la risoluzione del contratto per inadempimento di una delle parti, ipotesi disciplinata dall'art. 1453 c.c., è prospettabile tutte le volte in cui uno dei contraenti non adempia all'obbligazione assunta, determinando così un pregiudizio all'interesse della controparte che si vede privata della prestazione dedotta in contratto.
In forza di una pronuncia risolutiva, il contratto si considera sciolto e la parte adempiente ha diritto ad ottenere la restituzione della propria prestazione, ove già adempiuta, oltre all'eventuale risarcimento di ulteriori danni.
10 Affinché si possa procedere ad una tale statuizione, è necessario che l'inadempimento addebitato presenti il connotato della gravità, secondo quanto richiesto dall'art. 1455 c.c., da valutarsi tenendo conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale (cfr. Cass. civ., n.
7187/2022). Più precisamente, "Lo scioglimento del contratto per inadempimento -salvo che la risoluzione operi di diritto - consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. Tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata" (Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 7083 del 28/03/2006, Rv. 588671; conf. Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 22346 del 22/10/2014, Rv. 633068; cfr. anche Cass. Sez.
2, Sentenza n. 1773 del 07/02/2001, Rv. 543714 e Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 1298 del 29/01/2003, Rv. 560103)” (Cass. civ., n.
19579/2021).
In altri termini, compito del giudice è valutare, in prima battuta, la portata oggettiva dell'inadempimento, che deve essere tale da alterare in maniera apprezzabile il sinallagma contrattuale e, soltanto in caso di accertamento positivo, dovrà estendere il proprio apprezzamento al
11 comportamento tenuto dalle parti, “in modo da considerare la loro buona o la malafede, la tolleranza dell'inadempimento dell'altra parte, la reciprocità dell'inadempimento e l'eventuale condotta di agevolazione dell'adempimento del contratto tenuta da uno dei paciscenti o da entrambi” (Cass. civ., n. 19759/2021).
In punto di riparto dell'onere probatorio, la parte che agisca per la risoluzione del contratto deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento (Cass. Sez. Un.,. n.
13533/2001).

2.3 Ciò posto in diritto, occorre preliminarmente dare atto che nel corso del giudizio è stata accertata la valida sottoscrizione, tra le parti in causa, di un contratto preliminare di compravendita di due unità immobiliari, identificate al catasto fabbricati del Comune di Villa San
AN, Sez. Urbana E, foglio 3, part. 636 sub 39 e 40, che il costruttore si impegnava ad edificare a fronte di un CP_1 corrispettivo complessivamente pari ad € 290.000,00, da intendersi relativo ad appartamenti “rifiniti e “chiavi in mano””, nonché liberi da ipoteche e gravami giudiziari e da versarsi secondo il piano rateale rappresentato in precedenza (cfr. all. 2 fascicolo attoreo).
Va precisato che, sebbene i negozi giuridici siano stati formalmente due, uno sottoscritto il 15.01.2009 e l'altro il 4.11.2009, il secondo non può dirsi meramente integrativo del primo, in quanto esso ha determinato la modifica sostanziale dell'oggetto dell'accordo, passandosi dalla promessa di vendita di un solo appartamento – quello di cui al sub 40 – a due appartamenti per un prezzo complessivamente determinato. In forza di tale variazione, il secondo contratto non si affianca al primo, ma lo sostituisce, divenendo così unica fonte del rapporto negoziale.
12 In questo senso è conferente proprio l'indicazione del prezzo convenuto: esso, infatti, non è limitato al corrispettivo per il solo secondo immobile, come ci si attenderebbe in caso di mera integrazione del precedente accordo, bensì complessivo, il che consente di ritenere che le parti, mediante la nuova regolamentazione, abbiano inteso sostituire l'accordo negoziale fino a quel momento in essere.
In ogni caso, si ritiene utilizzabile la prima scrittura a meri fini di computo del quantum dovuto per i singoli appartamenti, attesa l'indicazione del prezzo di vendita di quello di cui al sub 40 (€
160.000,00), dalla quale è possibile ricavare, per differenza, l'importo inerente al sub 39 (€ 130.000,00).
Tanto premesso, è corretta l'osservazione del convenuto secondo cui nel preliminare del 4.11.2009 non era stata convenuta una data per l'ultimazione e la consegna dei lavori (cfr. note difensive del
10.3.2023). Tuttavia, è lo stesso nella propria dichiarazione CP_1 del 28.1.2013, a riconoscere che “per motivi atmosferici e tecnici di lavoro non dipesi dall'impresa, non si è potuto procedere a consegnare
l'immobile in data 31.12.2012”, ragion per cui si impegnava a provvedervi entro il 30.11.2013 (cfr. all. 14 fascicolo attoreo).
Ora, non vi è dubbio in ordine all'essenzialità di detto termine. Va ricordato che secondo l'orientamento prevalente della giurisprudenza di legittimità, il termine per l'adempimento può ritenersi essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c. solo quando, all'esito di un'indagine demandata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, dalla natura e dall'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine (ex multis, Cass. civ. n. 5797/2005 e 1815/2004).
Nel caso di specie, due sono gli elementi che si traggono da tale dichiarazione: la pattuizione di un primo termine di consegna, evidentemente convenuto tacitamente e non rispettato, e la promessa
13 di adempiere la propria prestazione entro una nuova data, questa volta formalizzata con tale atto. Non vi è alcun dubbio in ordine al valore vincolante di tale indicazione, provenendo questa direttamente dal soggetto obbligato ed essendo stata tacitamente accettata dal promissario acquirente. A ciò si aggiunga poi che non vi è contestazione alcuna sul punto da parte del convenuto, il quale nei propri scritti difensivi, al contrario, se ne avvale per attestare l'avvenuto adempimento della propria prestazione.
In realtà, tale ultima argomentazione non coglie nel segno, neppure laddove si voglia sostenere l'ipotesi – che comunque, come si vedrà, questo Tribunale ritiene di non avallare – che oggetto di quella dichiarazione fosse un solo immobile e non anche entrambi, in ossequio a quanto pattuito originariamente dalle parti. Infatti, vero è che il Pt_1 veniva immesso nel possesso dell'immobile, ma soltanto in un periodo successivo al 30.11.2013 e nonostante l'appartamento fosse ancora allo stato rustico;
a ciò va aggiunto che la consegna divenne necessaria in considerazione del fatto che, a causa dell'affidamento legittimamente riposto nella promessa fatta da l'attore aveva CP_1 risolto il contratto di locazione dell'immobile fino a quel momento abitato, sicché alla data convenuta si era visto sprovvisto di un'abitazione e sussisteva, pertanto, la necessità di provvedervi. Era proprio per tale motivo che il convenuto aveva proposto la presa di possesso del costruendo appartamento, sia pure allo stato rustico.
Ed infatti, le parti oralmente convenivano che l'attore si sarebbe fatto carico dei lavori di rifinitura residuanti, il cui importo sarebbe stato decurtato dal prezzo di vendita.
Pur mancando in atti la prova dell'effettivo ammontare di tali lavori, in quanto risulta versato soltanto l'allegato 21, inerente ad una fattura emessa in data 15.12.2024 dalla ditta Caracciolo Demetrio, è tuttavia provata la circostanza che l'attore si sia accollato l'ulteriore spesa, circostanza, questo, per vero non smentita dal convenuto.
14 Pertanto, a fronte delle mutate circostanze di fatto e, in particolare, in ragione dell'insorgenza dell'esigenza abitativa del e della sua Pt_1 famiglia, non si nutrono perplessità in ordine all'essenzialità del termine convenuto per la consegna dell'immobile rifinito, tanto più laddove si osservi che il promissario acquirente aveva già corrisposto
€ 152.650,00, pari a poco meno del prezzo convenuto per l'immobile di cui al sub 40, ossia € 160.000,00 (cfr. all. 1 fascicolo attoreo).
Come anticipato, non si ritiene pregnante l'osservazione del convenuto secondo cui, a quel punto del rapporto negoziale, l'interesse del promissario acquirente non si estendeva più anche all'immobile di cui al sub 39. Posto che di tale circostanza non vi è prova, la stessa non può desumersi dal tenore letterale della dichiarazione dello CP_1 del 28.1.2013.
Infatti, se è vero che il costruttore adoperava il termine “immobile” in luogo di “immobili”, è parimenti vero che lo stesso faceva espresso riferimento alla “Promessa di Vendita” stipulata con il in data Pt_1
4.11.2009, ossia quella avente ad oggetto le due unità immobiliari per cui è causa e l'unica fonte del rapporto contrattuale tra le stesse intercorrenti.
Peraltro, non vi è indicazione in ordine ad una diversa volontà del costruttore, il quale, ove avesse inteso far riferimento ad uno solo dei beni promessi in vendita, avrebbe dovuto specificare a quale dei due era riferibile la nuova data di consegna;
ciò che non è avvenuto, il che non consente di sostenere la tesi difensiva sul punto.
Ad ogni buon conto, al 30.11.2013 nessuno dei due immobili promessi in vendita si presentava ultimato, tanto che il sub 40, abitato dal Pt_1 necessitava di ulteriori lavori, quali installazione delle porte interne, dei sanitari, dei rivestimenti dei bagni ed infissi esterni, mentre il sub 39 era ancora allo stato rustico. Tali circostanze non soltanto non sono mai state contestate, né altrimenti confutate dal convenuto, il quale non ha addotto alcuna motivazione atta a giustificare il proprio
15 inadempimento, ma sono state accertate anche dal ctu, Ing. _1
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[...]
In particolare, rispetto all'appartamento di cui al sub 40, il consulente ha rilevato che l'immobile si presentava ultimato ed abitato dalla famiglia circostanza, questa, per vero mai negata dal convenuto, Pt_1 il quale ha anzi ammesso che “Questi, ormai dal lontano 2015, gode del pieno godimento dell'immobile solo grazie alla sua abitabilità, resa possibile non soltanto dai lavori effettuati dal parte attrice…” (cfr. p. 2 comparsa di costituzione). Pertanto, alcun dubbio residua in ordine all'inadempimento dello in relazione al predetto immobile. CP_1
Ad analoga conclusione deve addivenirsi in ordine all'appartamento di cui al sub 39, rispetto al quale il consulente del Tribunale ha rilevato che, all'atto del sopralluogo, eseguito il 5.5.2022, il bene “non era utilizzato né utilizzabile in quanto necessita di alcuni lavori di completamento essenziali per renderlo agibile quali: posa in opera delle porte interne e del portone d'ingresso, completamento dei servizi igienici e dell'impianto elettrico, sistemazione degli infissi” (cfr. p. 9
CTU del 31.5.2022).
Allo stato, dunque, permane l'inadempimento del convenuto, il quale a distanza di oltre dieci anni dal termine indicato per la consegna, non soltanto non ha ultimato i beni promessi in vendita, ma non ha neppure consentito il trasferimento del diritto di proprietà in capo al Pt_1

2.4. In forza delle superiori risultanze istruttorie, dunque, deve dichiararsi la risoluzione del preliminare di compravendita stipulato in data 4.11.2009, quale unico titolo fondante il rapporto giuridico intercorrente tra le parti, così per come chiarito in precedenza.
A tale pronuncia segue la condanna del convenuto alla restituzione dell'importo corrisposto dal a titolo di corrispettivo pattuito ed Pt_1 accertato – anche perché non contestato – in € 152.650,00.

16 2.5. Quanto alla domanda risarcitoria, la stessa non può essere accolta, in quanto pur dovendosi ritenere provata la circostanza della perdita della possibilità di acquisto dei predetti immobili, non risulta provato un danno patrimoniale.
Invero, il perdurante inadempimento del costruttore, protrattosi per oltre dieci anni dalla stipula del preliminare di compravendita, ha di fatto impedito al di conseguire l'acquisto della proprietà dei beni Pt_1 promessi. Non è in questo senso ostativa la circostanza della presa di possesso dell'appartamento di cui al sub 40, essendo ciò avvenuto per espressa proposta del costruttore e, in ogni caso, per far fronte all'esigenza abitativa della famiglia Pt_1
Sul punto, non sono conferenti gli argomenti del convenuto in ordine alla possibilità, per l'attore, di locare un ulteriore immobile nell'attesa dell'ultimazione dei lavori di costruzione, avendo questi la disponibilità liquida per provvedere in tal senso. In disparte le valutazioni di opportunità totalmente rimesse alla disponibilità dell'attore, non può tacersi che la scelta maturata dal sia stata determinata dal Pt_1 legittimo affidamento che questi aveva riposto nella promessa effettuata dal convenuto in ordine alla consegna dell'appartamento entro tempi brevi. Pertanto, alcuna responsabilità può essergli addebitata in tal senso, neppure in termini di concorso di colpa ex art. 1227 c.c.
Manca peraltro la prova di un danno effettivamente subito da parte attrice.
Al riguardo vale osservar che il danno così richiesto potrebbe essere quantificato nella differenza risultante tra il prezzo convenuto tra le parti e il valore di mercato degli immobili al momento della proposizione della domanda. Tale parametro è stato calcolato dal ctu nell'elaborato peritale del 31.5.2022, laddove si è precisato che “con riferimento alla data di luglio 2018 il valore commerciale medio dell'appartamento sub 40 in uso attuale al signor risultava essere Pt_1 di 139.700,00 €; - con riferimento alla data di luglio 2018 il valore
17 commerciale medio dell'appartamento sub 39 nella situazione ora come allora non abitabile risultava essere di 96.600,00 €”.
Pertanto, posto che il corrispettivo pattuito ammontava ad €
290.000,00 e il valore di mercato degli appartamenti per cui è causa al momento della domanda giudiziale era pari a complessivi € 236.300,00
(139.700,00+96.600,00), ne consegue che il valore del compendio immobiliare risulta inferiore rispetto al prezzo convenuto. Deve, quindi, escludersi un danno in tal senso.
Potrebbe ipotizzarsi un danno legato all'esborso delle somme anticipate;
ma anche in questo caso manca la prova di un concreto danno determinato dalla possibilità di utilizzare in modo alternativo e più fruttuoso dette somme.
Non può trovare accoglimento neanche la domanda di ristoro per la mancata utilizzazione degli immobili, non avendo parte attrice allegato alcuna circostanza idonea a dimostrare la potenziale destinazione degli stessi.

3. Quanto alle spese, in forza della parziale soccombenza, si reputa opportuno disporne la parziale compensazione nella misura di 1/3, tenuto conto altresì della mancata attivazione del convenuto per la richiesta del certificato di conformità catastale e di quello di agibilità.
Questi, pertanto, deve corrispondere all'attore la somma di € 7.052,00, calcolati avuto riguardo ai parametri minimi, eccezion fatta per la fase istruttoria, per la quale si è fatto riferimento ai parametri medi, essendo stata espletata la ctu.
Sono altresì poste definitivamente a carico del convenuto le spese di ctu.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, in persona del giudice unico dott. Liborio
Fazzi, definitivamente pronunciando sulla domanda giudiziale proposta da nei confronti di , disattese ogni Parte_1 Controparte_1
18 diversa istanza, eccezione e difesa, così provvede:

1. In parziale accoglimento della domanda attorea, dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 4.11.2009 tra l'attore ed il convenuto.

2. Condanna il convenuto, per le causali di cui in parte motiva, alla restituzione all'attore della somma di € 152.650,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo.

3. Compensa le spese di lite nella misura di 1/3 e condanna, per l'effetto, il convenuto al pagamento del residuo, da quantificarsi in € 7.052,00, oltre spese generali, iva e cpa.

4. Pone definitivamente le spese di ctu a carico del convenuto.
Così deciso in Reggio Calabria il 6 agosto 2025
Il Giudice dott. Liborio Fazzi
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