TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Gerlando Lo Presti Seminerio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2622/2023 R.G.A.C.
FRA
NATA IL 26/07/80 Parte_1
rapp. e dif. dall'Avv. Parte_1
ATTRICE
CONTRO
NATO AD AGRIGENTO IL Controparte_1
22/02/94 rapp. e dif. dall'Avv. Roberto Gambino
CONVENUTO
OGGETTO: risoluzione di contratto locativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 15/05/2023 conveniva in Parte_1
giudizio . Narrava l'attrice in tal modo Controparte_1
premettendo alle istanze giudizialmente dedotte d'avere concesso in locazione ad uso abitativo transitorio al convenuto un immobile di sua proprietà sito in
Agrigento nella locale Via Ragazzi del 99 n. 24 in virtù
d'apposito contratto del 21/11/2022 registrato il
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successivo 15/12/2022. Deduceva quindi a sostegno dell'azione oggi intrapresa di avere espresso tramite apposita missiva del 10/03/2023 la propria volontà di non volere proseguire il rapporto locativo con il convenuto ma che lo stesso nonostante l'avvenuto spirare del termine di durata della locazione in parola non aveva ancora provveduto a rilasciare l'immobile oggetto del rapporto locativo in argomento. Pertanto concludeva intimandogli sfratto per finita locazione chiedendone la convalida. costituitosi in Controparte_1
giudizio con comparsa del 15/06/2023 s'opponeva alla domanda avversaria. Il giudice con apposito provvedimento riservato del 23/10/2023 a seguito delle eccezioni opposte dall'intimato disponeva il cambiamento di rito del procedimento da ordinario a speciale allo scopo di verificare nel merito della vicenda la giuridica consistenza delle eccezioni opposte dal convenuto nonché la fondatezza delle domande attoree.
Nel merito parte attrice introduceva ulteriore domanda di risoluzione del contratto locatizio per inadempimento del conduttore agli obblighi previsti nella pattuizione stipulata inter partes. Nel corso del giudizio il convenuto provvedeva a rilasciare l'immobile oggetto di lite per cui l'attrice concludeva chiedendo la cessazione della materia del contendere. Celebrata quindi nel merito l'istruttoria esclusivamente attraverso produzioni
2 documentali la causa veniva infine decisa all'udienza del
14/04/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Piace in primo luogo ricordare come pacificamente l'intimazione di sfratto per finita locazione abbia natura giuridica di una domanda finalizzata ad ottenere la risoluzione del rapporto locatizio, per effetto della scadenza del termine, e quindi è atto idoneo a valere come domanda giudiziale di risoluzione del contratto, sia perché esprime la volontà del locatore contraria ad un'eventuale proroga o rinnovazione del rapporto, sia perché contiene la vocatio in ius del conduttore, la cui opposizione trasforma il procedimento di convalida in un procedimento ordinario di cognizione che investe il regime giuridico del rapporto e le norme che lo governano. Occorre a questo punto ricordare che il contratto di locazione ad uso transitorio è stato introdotto nel nostro ordinamento con l'art. 5 della legge n.431 del 9 dicembre 1998, nota come la legge sulle locazioni abitative. Con tale istituto il legislatore ha voluto tutelare chi ha delle esigenze temporanee di utilizzo dell'immobile, consentendo la stipula di contratti di durata inferiore rispetto a quella prevista dalla legge. La principale differenza con il regime di locazione ordinaria è la durata della locazione transitoria. Quest'ultima è disciplinata dalla legislazione
3 speciale, in particolare dall'art. 2 del d.m. del 16 gennaio 2017. Il comma primo di tale articolo sancisce che la durata massima di questo contratto non può superare i diciotto mesi, sottolineando che questi contratti possono essere stipulati per particolari necessità connesse ad esempio alla mobilità per motivi di studio o di lavoro. Per tale motivo ci si domanda se per questa particolare tipologia di locazione è consentito il rinnovo e se quest'ultimo può essere tacito. Al primo quesito si risponde in maniera affermativa: tale tipologia di contratto è rinnovabile per una sola volta con una durata massima di diciotto mesi. Ciò è consentito qualora perdurino le esigenze che hanno condotto le parti a stipulare la locazione di natura transitoria. Ai fini del rinnovo è necessario che le parti provino che le esigenze temporanee di utilizzo dell'immobile persistano, in quanto sono le stesse che giustificano la stipula della locazione transitoria. La rinnovazione tacita del contratto è vietata dalla legge pur sussistendo un filone minoritario della giurisprudenza il quale la ritiene possibile, ma ciò va valutato caso per caso. Un prolungamento del termine del contratto transitorio di locazione, è possibile in quanto le esigenze sussidiarie ben possono, protrarsi anche considerevolmente nel tempo con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una
4 locazione in termini di transitorietà l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'art. 1597
c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale. Occorre aggiungere che la stipulazione delle locazioni ad uso transitorio deve rispondere a determinati parametri di forma secondo la disciplina vincolante in materia affinché siano garantite le esigenze sostanziali che la disciplina vincolistica intende garantire, ovvero che la natura transitoria e temporanea della locazione non sia strumentalmente utilizzata per eludere i limiti obbligatori di durata, relativi ad esigenze di abitazione ordinaria. Ritiene il
Tribunale che la domanda proposta dall'attrice sia infondata e vada rigettata per le ragioni di seguito esposte. Costituisce, invero, circostanza pacifica che le parti abbiano stipulato, un contratto di locazione ad uso abitativo, debitamente registrato in data 15/12/2022, nel quale veniva fissata la durata fino al 30/11/2023
(v. contratto di locazione in atti). Nulla le parti hanno espressamente stabilito, invece, con riguardo all'esigenza della locatrice o del conduttore che li avrebbe indotti a volere attribuire carattere transitorio al contratto sottoscritto. A tal proposito, si deve infatti osservare che, sulla base della disciplina primaria (L. n. 431/1998, artt. 4, 4 bis e 5) e secondaria d.m. del 16 gennaio 2017
5 dettata in materia, la possibilità per le parti di stipulare efficacemente un contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti da dette norme, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere debitamente allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza. In sintesi, dunque, affinché un contratto di locazione sia qualificabile ad uso transitorio è necessario che ricorrano congiuntamente i seguenti requisiti: 1) l'inserimento di apposita clausola che indichi l'esigenza transitoria del conduttore o del locatore;
2) l'allegazione al contratto della documentazione dimostrativa di detta esigenza
(quale, ad esempio, la mobilità lavorativa o le esigenze di studio del conduttore); 3) la conferma, da parte dei contraenti e da inviarsi a mezzo raccomandata, del persistere di detta esigenza transitoria prima della scadenza del termine. Ne discende che, pur potendosi prescindere dall'espressa rubricazione del contratto in termini di contratto di locazione “ad uso abitativo transitorio”, non può tuttavia ricondursi ad una locazione transitoria un contratto che non contenga
6 alcuna menzione dell'esigenza precaria ad esso sottesa e al quale non sia allegata alcuna documentazione atta ad integrare, quantomeno per relationem, il requisito sostanziale prescritto dalla legge. È evidente, infatti, che la mancanza di tali elementi, previsti dalla normativa sopra menzionata, determini l'impossibilità di ricondurre il contratto concretamente stipulato al tipo contrattuale “locazione ad uso transitorio” e comporti, invece la configurabilità di un contratto di locazione ad uso abitativo di durata ordinaria. Al mancato riscontro dei requisiti derogatori sopra elencati rispetto alla disciplina ordinaria consegue, pertanto, che il rapporto locativo non possa avere durata minima inferiore a quella ordinaria, con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, il contratto va ricondotto all'alveo dei contratti di cui all'art. 2 della L.
n. 431/1998 (che stabilisce, al comma 1, che ordinariamente i contratti di locazione ad uso abitativo hanno durata non inferiore al quadriennio). Nel caso di specie, quindi, il contratto stipulato inter partes avrà la sua scadenza quadriennale al 15/12/2026. Occorre, ad ogni buon conto, circa l'inequivoca volontà di non rinnovare lo stesso rapporto, doveroso il richiamo alla
Suprema Corte di Cassazione che ha affermato, con richiamo peraltro ad altre svariate decisioni, che “anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in
7 quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace". Occorre in ogni caso anche ai fini della richiesta di condanna alle spese per soccombenza virtuale del convenuto avanzata da parte attrice dichiarare cessata la materia del contendere in merito alla domanda di risoluzione contrattuale per essere spirato il termine di durata del rapporto locativo tra le parti a seguito di denegato rinnovo in cui si sostanzia la domanda di convalida dello sfratto per finita locazione.
Invero nelle more del giudizio il contratto di locazione ha cessato di produrre i suoi effetti con scioglimento del vincolo alla data del 11/09/2024 in cui l'immobile è stato dal convenuto definitivamente rilasciato. E' quindi evidente che è venuto a mancare quel contratto che il
Tribunale avrebbe dovuto sciogliere con la propria pronuncia costitutiva cui l'intimante poteva ancora avere interesse al momento della notifica dell'intimazione ritenuto che a quella data la pattuizione in argomento era ancora produttiva di effetti e che
8 quindi v'era spazio per una statuizione risolutiva anticipata o per ragioni diverse rispetto a quella consensuale per mutuo dissenso. La circostanza relativa all'avvenuto rilascio dell'immobile da parte del convenuto nonché l'esplicita richiesta formulata da parte attrice in sede conclusionale ha avuto l'effetto di ritenere risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti per esserne cessati gli effetti alla data di rilascio dell'immobile e di svuotare d'interesse la controversia che ci occupa. A tal proposito va in breve ricordato che la materia del contendere può ritenersi cessata quando nel corso del processo sopraggiungano determinate circostanze che avendo incidenza sulla situazione sostanziale già prospettata facciano venir meno la necessità della pronuncia del giudice in precedenza richiesta. La relativa dichiarazione è una vera e propria pronuncia dichiarativa che pone fine al processo a seguito dell'accertamento del venir meno della pretesa di diritto sostanziale in esso fatta valere. Nella vicenda che ci occupa dubbio alcuno può nutrirsi in riguardo alla sussistenza dei presupposti caratterizzanti detta pronuncia che postula la composizione bonaria della lite od il venir meno dell'interesse dei contendenti alla prosecuzione del giudizio per un fatto sopravvenuto.
Sussistono infine ritenuto l'esito del giudizio giusti motivi per compensare tra le parti le spese di lite.
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P.Q.M.

definitivamente pronunciando;
dichiara cessata la materia del contendere;
dichiara compensate tra le parti le spese processuali.
AGRIGENTO 15/04/2025
IL GIUDICE
Gerlando Lo Presti Seminerio
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