REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice Unico
dott.ssa Anna Castellino
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 22173/2023
avente per oggetto: recesso
promossa da
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MANUELA Parte_1 C.F._1
CAPORALE e dell'avv. EMANUELA ANTONELLA BARISON, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA PIETRO PALMIERI 25, TORINO
Parte attrice contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MICHELE GALASSO presso il cui CP_1 CP_2 P.IVA_1 studio è elettivamente domiciliato in VIA CASTEGGIO 8, TORINO
Parte convenuta
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice:
Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Torino, rejectis contrariis
-in via istruttoria:
- si insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie di cui alle proprie memorie ex art. 171 ter c.p.c.;
- nel merito, in via principale:
pagina 1 di 15 - accertate la sussistenza delle difformità edilizie ed urbanistiche degli immobili oggetto del Con Co preliminare di compravendita nonché i vizi e difetti e, dunque, l'inadempimento della . alle proprie obbligazioni, dichiarare illegittimo il recesso esercitato dalla convenuta poiché in carenza di fondati presupposti e, per l'effetto, dichiarare ex art. 1385 c.c. il diritto del Sig. ad ottenere il Pt_1 pagamento del doppio della caparra confirmatoria, per l'importo di € 129.000,00, dichiarando tenuta Con Co e condannare la . al pagamento del predetto importo, o alla veriore somma che risulterà accertata in corso di causa, oltre rivalutazione ed interessi;

- rigettare la domanda riconvenzionale avversaria poiché infondata in fatto ed in diritto e, comunque, del tutto sfornita di prova;

- nel merito, in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi che codesto Ill.mo Giudicante dovesse ritenere dovuta un'indennità di occupazione, rideterminare l'importo in ragione del periodo intercorso dal termine di Con Co 15 giorni comunicato con il recesso dalla . in data 7.6.2023 fino all'effettivo rilascio in data
13.7.2023 ed il quantum dell'indennità sulla base dell'inferiore importo che risulterà accertato in corso di causa.
Con il favore di competenze e spese legali e tecniche.
Parte convenuta
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, per tutte le ragioni in fatto ed in diritto illustrate in narrativa, cosi provvedere:
Nel merito e in via principale
Rigettare integralmente le domande ex adverso formulate in quanto infondate tanto in fatto che in diritto per le ragioni esposte in narrativa.
Nel merito e in via riconvenzionale
Accertato l'inadempimento del signor alla stipulazione del contratto definitivo di Parte_1
compravendita degli immobili per cui è causa, ritenere legittimo il recesso comunicato in data
Con 07.06.2023 da . e per l'effetto dichiarare quest'ultima tenuta a trattenere la somma di CP_2
Euro 64.500,00 già versata dal signor , a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 Pt_1
c.c.
Accertare e dichiarare l'occupazione sine titolo del signor degli immobili de quibus dal Parte_1
21.10.22 al 10.07.2023 e per l'effetto dichiarare tenuto e condannare lo stesso al pagamento in favore Con Con Co della . della somma di Euro 34.200,00, oltre le spese anticipate dalla . e CP_2
pagina 2 di 15 quantificate in Euro 3.319,88, nonché interessi legali dalle singole scadenze al saldo o della diversa somma accertata in corso di causa.
In via istruttoria
Si insiste per l'ammissione delle richieste istruttorie di cui alle memorie 171 ter n. 2 e n 3 nelle parti non ammesse dall'Ill.mo Giudicante.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con

1. Con atto di citazione del 12.12.2023, ha convenuto in giudizio la . Parte_1 CP_2
allegando:
- che nell'ottobre 2022 intercorrevano tra le parti trattative per la compravendita di due appartamenti contigui, totalmente ristrutturati a nuovo e ammobiliati, siti in Torino, Via Filadelfia
232/6, pubblicizzati dalla BIA. proprietaria e costruttrice, come loft di particolare CP_2
pregio e design;

- che in particolare, l'annuncio così recitava: “splendido e caratteristico Loft è frutto di una trasformazione ex-novo di un opificio post industriale. Finemente ristrutturato con i migliori materiali e le più moderne soluzioni costruttive, si presenta con arredi realizzati su misura…” nonché privo di spese condominiali “spese condominiali: nessuna”;
- che riguardo ad uno degli appartamenti, sia nell'annuncio sia nella brochure predisposta dalla venditrice, corredata di fotografie, veniva espressamente indicato che era dotato nel soppalco di una seconda camera da letto, munita di impianto di condizionamento e prese elettriche e puntualmente arredata con un divano letto matrimoniale;

- che lo stato dell'immobile, così come visionato dall'attore, appariva quello dettagliatamente descritto e raffigurato nella brochure;

- che in ragione di ciò egli si determinava all'acquisto delle due unità con l'intenzione di accorparle;

- che, pertanto, in data 19.10.2022, le parti concludevano contratto preliminare relativo ai due loft ed ai pertinenziali posti auto scoperti, censiti al NCEU al foglio 1386, particella 36, subalterni
151, 152, 145 e 146, al prezzo complessivo di € 645.000,00; Con
- che al momento della sottoscrizione del preliminare la . affermava che tutti i lavori CP_2 erano ultimati, fatta eccezione per l'installazione dei pannelli fotovoltaici;

- che contestualmente alla conclusione del preliminare l'attore corrispondeva l'importo di €
67.080,00, Iva compresa, a titolo di caparra confirmatoria;

- che il termine per la stipula del rogito veniva fissato al 31.03.2023;
- che nelle more gli immobili venivano consegnati al promissario acquirente, che ivi si trasferiva;

pagina 3 di 15 - che fin da subito l'attore si avvedeva della presenza di difetti e vizi, quali infiltrazioni di acqua meteorica, problemi all'impianto elettrico, errata rasatura delle pareti, irregolare altezza del davanzale, mancanza di alcuni parapetti, errato montaggio del box doccia;

- che la convenuta si rendeva disponibile a risolvere tutte le problematiche sopraindicate, che, in effetti, venivano sanate;

- che successivamente il Sig. affidava ad un professionista di fiducia l'incarico di verificare lo Pt_1 stato di fatto dell'immobile;
- che all'esito della valutazione tecnica, affidata all'Arch. costui verificava non solo la Per_1 presenza di vizi e difetti nell'esecuzione dei lavori, ma altresì la sussistenza di difformità dell'eseguito rispetto a quanto licenziato nei titoli edilizi;

- che in particolare veniva accertata la sussistenza delle seguenti difformità: la mancata realizzazione di antibagno e ventilazione forzata;
l'assenza di rampa per il superamento delle barriere architettoniche;
la realizzazione delle finestre con davanzale a quota inferiore rispetto a quella di legge, con parapetti delle finestre (montati successivamente alla firma del compromesso), che non rispettano la normativa (art. 107 R.E. Torino);
- che inoltre in un loft risultava che la divisione fra zona giorno e notte, che da progetto era caratterizzata da un muretto di altezza 100 cm., in realtà era stata ottenuta mediante la realizzazione di un muro di 2 metri;

- che infine il locale soppalco del loft censito al subalterno 152 era di dimensioni maggiori dell'assentito, con parziale pavimentazione in vetro priva di collaudo strutturale;

- che l'Arch. concludeva attestando l'impossibilità di regolarizzare il soppalco per come Per_1
realizzato;
- che il Permesso a costruire in deroga n. 4/S/2019 precisa espressamente nella relazione illustrativa la creazione al piano primo di due unità abitative con “realizzazione di un soppalco ad uso deposito nell'unità B1”;
- che considerata l'indisponibilità della promittente venditrice ad addivenire ad una soluzione conciliativa stragiudiziale, in data 13.3.2023 egli depositava istanza di mediazione con la quale auspicava di addivenire ad una risoluzione consensuale del contratto e restituzione della caparra versata;

- che però la mediazione aveva esito negativo;

- che nel mese di maggio 2023 la ferma nel proprio intendimento ed incurante delle CP_3
insanabili difformità esistenti nell'immobile promesso in vendita, pretendeva il rilascio degli pagina 4 di 15 immobili, il pagamento di un'indennità di occupazione dalla consegna, per € 3.000,00 mensili (€

1.600 Loft 1 e € 1.400,00 Loft 2) oltre le utenze ed oneri condominiali;
Con Co
- che con diffida del 7.6.2023 la . comunicava poi il recesso dal contratto preliminare di vendita ex art. 1385 c.c. adducendo l'inadempimento del promissario acquirente e ritenendosi legittimata a trattenere la caparra, pari ad € 64.500,00 oltre Iva (€ 67.080,00); Con
- che già nel mese di maggio 2023 gli immobili risultavano pubblicizzati dalla . in CP_2
vendita o in locazione, e la descrizione rimaneva ingannevole, indicando la presenza di due camere da letto anche nel loft censito al subalterno 152 e la planimetria allegata all'annuncio individuava espressamente il soppalco come “camera rialzata”.
In forza di tali allegazioni, parte attrice agisce perché questo Tribunale, accertato l'inadempimento contrattuale della promittente venditrice a causa delle insanabili difformità edilizie presenti negli immobili, dichiari illegittimo il recesso esercitato dalla convenuta e, per conseguenza, accerti e dichiari il diritto dell'attore ad ottenere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata. Con

2. Si costituiva in giudizio la . la quale contestava la domanda avversaria, allegando: CP_2
- che gli immobili erano stati oggetto di vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, ben noto alla parte promissaria acquirente, come riportato anche all'art. 2 del preliminare;

- che gli immobili erano stati consegnati all'attore già in data 21.10.2022;
- che in data 01.11.2022 il Sig. era anche stato autorizzato ad affittare uno dei due loft ad Pt_1
uso turistico;

- che, successivamente, in data 01.02.2023, l'attore, ritenendo gli immobili affetti da vizi edilizi, invitava la convenuta a risolvere consensualmente il contratto preliminare con restituzione della caparra e compensazione di ogni altra ragione di debito/credito;
- che la convenuta non accettava;

- che, dunque, l'attore avviava procedura di mediazione, domandando la risoluzione del contratto;

- che in particolare il Sig. lamentava la problematica legata al soppalco, che risultava di Pt_1
superficie maggiore rispetto a quella assentita dai titoli edilizi;

- che la contestazione avversaria sul punto era infondata, dal momento che la planimetria allegata al contratto preliminare ben evidenziava in rosso la porzione di soppalco effettivamente oggetto di vendita, corrispondente a quella di cui al permesso a costruire;

- che dunque l'attore, ben consapevole che il soppalco presentava la difformità accennata, aveva accettato di acquistarlo così come si presentava nello stato di fatto, avendo poi l'intenzione di accorpare i due loft;

pagina 5 di 15 - che anche la mancata realizzazione dell'antibagno era stata accettata, ma in ogni caso sarebbe stata facilmente sanabile mediante la realizzazione di una porta;

- che solo in data 13.07.2023 gli immobili venivano restituiti, nonostante il recesso esercitato dalla convenuta in data 07.06.2023.
In forza di tali allegazioni la convenuta proponeva domanda riconvenzionale con cui chiedeva l'accertamento del legittimo esercizio del suo diritto di recesso e la condanna dell'attore al pagamento delle spese per consumo di energia elettrica e di amministrazione ordinaria relative al periodo in cui ha utilizzato gli immobili nonché un'indennità di occupazione degli stessi pari a complessivi € 3.800,00 mensili, decorrenti dal 21.10.2022 sino al 13.07.2023.
La causa veniva istruita mediante prove orali.

3. Ritenuta la causa matura per la decisione, il G.I., concessi i termini di cui all'art. 189 c.p.c., all'udienza del 06.12.2024 la tratteneva in decisione.

4. In estrema sintesi, dunque, l'attore ritiene che parte convenuta si sia resa inadempiente per aver promesso in vendita un immobile affetto da vizi urbanistici ed edilizi gravi e non sanabili, mentre la società venditrice ritiene che parte attrice si sia ingiustificatamente rifiutata di effettuare il rogito, nonostante fosse a conoscenza dell'esistenza di difformità edilizie e più nello specifico di quella inerente al soppalco di uno dei due loft oggetto di compravendita (subalterno 152).
Le parti, dunque, si contestano reciprocamente l'inadempimento rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare del 19.10.2022 e propongono entrambe domanda ex art. 1385 c.c.
Per consolidato orientamento giurisprudenziale (tra le più recenti Cass. 6992/2022 e Cass.
21209/2019), il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. è una particolare ipotesi di risoluzione per inadempimento, che soggiace ai medesimi presupposti richiesti per la domanda ex art. 1453 c.c., vale a dire l'imputabilità (artt. 1218 e 1256 c.c.) e l'importanza non scarsa (art. 1455 c.c.), avuto riguardo all'interesse del creditore, dell'inadempimento stesso o del ritardo.
La caparra confirmatoria è una forma di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento
(cfr. Cass. S.U. n. 553/2009; conformi Cass. 20532/2020; Cass. 8417/2016), che esonera la parte non inadempiente dall'onere di dover fornire la prova del danno subito a causa dell'inadempimento altrui.
Secondo consolidata giurisprudenza, qualora vengano dedotti dalle parti inadempimenti reciproci, il giudice deve svolgere un giudizio di comparazione che valuti il comportamento complessivo di ciascuno dei contraenti al fine di stabilire quale tra essi, avuto riguardo ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, possa essere considerato come responsabile dell'inadempimento maggiormente rilevante in relazione all'alterazione del sinallagma contrattuale pagina 6 di 15 (da ultimo Cass. 18485/2024; conformi tra le più recenti Cass. 3455/2020; Cass. 3273/2020; Cass.
13827/2019). Nell'effettuare tale valutazione non deve essere utilizzato esclusivamente un criterio cronologico, ma occorre fare riferimento anche ai rapporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni non adempiute e all'incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto (Cass. 2992/2004; Cass. 11784/2000).
L'inadempimento per essere causa di risoluzione del contratto deve essere imputabile alla parte inadempiente e di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.). La valutazione della gravità dell'inadempimento si fonda su criteri sia oggettivi sia soggettivi. La Cassazione afferma infatti che
“In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità (…)” (Cass. 22346/2014; conformi Cass. 10995/2015, Cass. 8220/2021).

5. Partendo dall'esame dell'inadempimento che si imputa a parte convenuta, esso sarebbe consistito nell'aver promesso in vendita un bene non regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico in ragione dell'assenza del locale antibagno e soprattutto della diversa destinazione d'uso del soppalco che, nello stato attuale, si presenta quale locale abitabile (arredato come camera da letto e dotato di impianti di riscaldamento ed elettrico), nonché di superficie maggiore rispetto a quello assentito nel titolo edilizio, più ridotto e destinato esclusivamente ad essere utilizzato quale
“deposito”.
Grava sul promittente venditore l'obbligo di trasferire la proprietà di un immobile conforme al titolo edilizio e alla situazione catastale, al fine di consentirne la fruibilità e la commerciabilità.
L'art. 29 comma 1 bis della legge 52/1985 richiede “la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”, fermo che non assumono rilievo rispetto a tale disposizione le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo, che non hanno alcuna incidenza sulla corretta determinazione della rendita, ma solo le difformità maggiori che, variando il numero di vani e la loro funzionalità, risultano determinanti sotto il profilo fiscale.
pagina 7 di 15 6. Nel caso di specie, le due irregolarità rilevanti ai fini della decisione sono la mancanza del locale antibagno e la maggiore superficie nonché destinazione d'uso del soppalco di uno dei due loft
(subalterno 152).
L'esistenza di dette irregolarità non è in discussione ed è pacifica tra le parti.
Quanto alla mancanza del locale antibagno, essa non avrebbe certamente determinato la nullità del contratto definitivo di vendita e va qualificata come una difformità minore, facilmente sanabile e con costi contenuti, mediante la realizzazione di una porta, tale per cui la sua presenza non può in alcun modo giustificare una domanda volta allo scioglimento del vincolo contrattuale, essendo di scarsa importanza (art. 1455 c.c.).
Diverso discorso deve farsi riguardo alla problematica sollevata da parte attrice con riferimento al soppalco di una delle due unità abitative, che nello stato di fatto in cui si trova è notevolmente difforme rispetto a quello progettato ed autorizzato: esso, infatti, si presenta come una grande camera da letto, mentre, in realtà, dovrebbe avere dimensioni minori ed essere destinato unicamente a ripostiglio o deposito.
Sul punto, come già detto, non c'è contestazione tra le parti ed in particolare non ha CP_4 contraddetto le considerazioni tecniche dell'Arch. secondo cui “risulta impossibile Per_1 regolarizzare o sanare, nella consistenza in cui si trova, quanto effettivamente realizzato. L'unica opzione è quella di ridurre l'attuale superficie mediante la costruzione di un tramezzo per riportarla
a quanto legittimato” (doc.10).
Parte convenuta, sostanzialmente, si è difesa, deducendo che l'attore fosse a conoscenza della situazione e l'avesse accettata, avendo intenzione di accorpare le due unità immobiliari oggetto del preliminare in esame.
Tale circostanza, però, non è emersa nel corso dell'istruttoria.
Va rilevato innanzitutto che è risultata smentita l'allegazione di parte convenuta secondo la quale nella planimetria allegata al contratto era chiaramente indicato che la porzione di soppalco che veniva venduta era inferiore rispetto a quella risultante dallo stato di fatto dell'immobile.
Le parti hanno prodotto ognuna una copia del contratto preliminare con allegata la planimetria degli immobili: mentre però la planimetria allegata da parte attrice (doc. 3) evidenzia in rosso l'intera superficie del soppalco, quella allegata da parte convenuta (doc. 1) evidenzia solo una porzione di esso.
Va rilevato che nella planimetria allegata all'email del 17.10.2022, trasmessa all'attore poco prima dell'atto (doc. 21), era evidenziata l'intera superficie del soppalco pubblicizzato nella brochure come
“seconda camera da letto”, e non mero deposito, e non quella più ridotta di cui al progetto assentito e pagina 8 di 15 ciò avvalora la tesi che il consenso dell'acquirente si sia formato in relazione all'allegato anticipato Con via mail e conforme al contenuto della copia rimasta all'attore sottoscritta da . CP_2
Non esiste poi alcuna prova che al momento della sottoscrizione il venditore abbia informato l'acquirente della difformità dell'assentito rispetto allo stato dei luoghi e alla planimetria o alcun documento da cui si possa evincere che fosse a conoscenza dell'abuso edilizio inerente al Pt_1 soppalco ed avesse, dunque, accettato di acquistare l'immobile con tale grave irregolarità.
D'altronde è poco verosimile che l'acquirente abbia consentito all'acquisto della minor porzione del tutto inservibile per l'uso per il quale era pubblicizzata ove esclusa la parte in parquet, dotata di prese elettriche, punto luce, arredi.
Irrilevante risulta lo scambio di messaggi su whatsapp con cui le parti discutevano circa la possibilità di acquistare le due unità immobiliari con i benefici della prima casa, avendo l'attore l'intenzione di accorparle.
Anche le prove orali non hanno fornito conforto alla tesi della convenuta.
L'unico teste che ha potuto riferire qualcosa sul punto, infatti, è stato artigiano Testimone_1
edile, collaboratore della convenuta. Le sue dichiarazioni però sono state molto vaghe, imprecise e comunque riferite a sopralluoghi effettuati successivamente alla sottoscrizione del preliminare di vendita: “Non ricordo esattamente quando furono fatti questi sopralluoghi. Credo l'anno scorso.
Ricordo però che la casa sembrava già abitata dal Sig. , tanto è vero che per eseguire alcuni Pt_1
lavori, come la sistemazione del box doccia, io mi sentii direttamente con il Sig. per prendere Pt_1 appuntamento”. Con preciso riferimento al soppalco, il teste ha detto: “Mi sembra di ricordare che si parlò di realizzare una parete nel soppalco per far coincidere lo stato di fatto con quello autorizzato.
Poi credo che il Sig. non abbia voluto fare quel lavoro”. Pt_1
Non vi è, dunque, alcuna prova che l'attore, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, avesse piena contezza dell'irregolarità edilizia del soppalco, della sua insanabilità, dell'esatta destinazione d'uso del detto locale, dell'inabitabilità dello stesso, della non conformità dello stato di fatto con le planimetrie catastali.
E' del tutto irrilevante che l'attore possa essere venuto a conoscenza di tale circostanza in epoca successiva alla sottoscrizione del preliminare così come è irrilevante che lo stesso inizialmente avesse dichiarato che non avrebbe effettuato alcun mutuo o che abbia da sempre manifestato la sua intenzione di accorpare le unità abitative, effettuando dunque lavori di adeguamento successivamente al rogito.
Ciò che rileva, invece, è la non conoscenza in capo al compratore della difformità della costruzione rispetto alla licenza edilizia, così grave da incidere certamente sulla commerciabilità dello stesso, dal pagina 9 di 15 momento che è pacifico che l'immobile nello stato di fatto in cui si trova non può essere oggetto di mutuo, non essendovi coerenza catastale e urbanistica, né può essere oggetto di vendita, fatta salva la falsa dichiarazione di coerenza catastale e planimetrica ex art. 29 comma 1 bis della legge 57/1985.
Alla luce di quanto sopra, appare legittimo il comportamento dell'attore che ha rifiutato, in presenza del detto abuso edilizio “grave”, di effettuare il rogito;
contestualmente l'inadempimento di parte convenuta ha i requisiti dell'imputabilità e della gravità, stante l'assoluta ambiguità del contratto, che non specifica che il soppalco era ad esclusivo uso di deposito, più ridotto rispetto allo stato di fatto, diverso da come presentato nelle brochure pubblicitarie. In presenza di una tale situazione, considerato anche che l'attore riveste la qualifica di “consumatore” nel presente contratto e che dunque le clausole contrattuali devono essere redatte in modo chiaro e comprensibile e che nel dubbio esse vanno interpretate a favore del consumatore, era onere di parte convenuta fornire una prova rigorosa del fatto che le parti avessero espressamente pattuito la vendita dell'immobile affetto dalla detta difformità edilizia;
tale prova non è stata fornita.

7. La soluzione testé prospettava è coerente con quanto stabilito di recente dalla Corte di
Cassazione in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia nell'affermare che trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto e che persista il potere repressivo della pubblica amministrazione, tramite sanzione pecuniaria o ingiunzione alla demolizione, tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile.
Poiché nella specie, come detto, la difformità, non è di entità trascurabile, puramente formale ed agevolmente risolvibile in via amministrativa, ma è al contrario insanabile e incide sul godimento del bene e sulla commerciabilità, sussistono entrambe le condizioni previste dalla sentenza citata di
'omessa dichiarazione, nel contratto, della difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell'acquisto e della persistenza del potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile' (cfr. Cass. 17148/2024).
Va ancora richiamata la sentenza della Corte di Cassazione n. 21101/2021 che ha precisato che
'qualora l'oggetto di un contratto preliminare sia un immobile affetto da irregolarità urbanistiche, il carattere abusivo dello stesso deve risultare nel contratto e deve essere accettato dal promissario acquirente, considerando che un immobile in tale situazione, sebbene commerciabile, è pur sempre esposto al grave rischio del rigetto della richiesta di concessione in sanatoria da parte della autorità amministrativa'.
pagina 10 di 15 Con Fermo quanto sopra, appare chiaro che . abbia esercitato in maniera del tutto illegittima il CP_2 diritto di recesso ex art. 1385 c.c., in quanto l'inadempimento maggiormente incidente sul sinallagma contrattuale è quello a lei imputabile all'obbligo di trasferire un immobile conforme alle norme urbanistiche e liberamente commerciabile.

8. Con la seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c. parte convenuta ha eccepito l'inammissibilità della domanda attorea, volta ad accertare il suo diritto ad ottenere la condanna di parte avversa al pagamento del doppio della caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), avendo l'attore proposto in sede di mediazione domanda di risoluzione.
Nel caso di specie, appare dirimente il fatto che, con la domanda di mediazione, l'attore abbia precisato di aver proposto l'istanza, confidando con i buoni uffici del mediatore di poter ottenere il risultato di una risoluzione consensuale del contratto con restituzione di quanto versato (oltre al rimborso di tutti i relativi costi a titoli di danno emergente), specificando però che la “restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 c.c. […] sarebbe invece oggetto della domanda giudiziale”.
L'eccezione di parte convenuta appare, dunque, infondata in fatto così come in diritto.
E' vero che a fronte di un inadempimento imputabile e non di scarsa importanza, le due ipotesi di recesso e risoluzione costituiscono due rimedi alternativi e non cumulabili tra loro (la parte che “ha ragione” può scegliere di avvalersi del rimedio previsto dal 2° comma dell'art. 1385 c.c. oppure può chiedere la risoluzione - o esecuzione - del contratto, ma in tal caso il risarcimento danni è regolato dalle norme generali), ma è orientamento consolidato in giurisprudenza che il momento in cui il contraente non inadempiente può “ritornare” sui suoi passi, agendo per la risoluzione anziché attraverso l'esercizio del diritto di recesso o viceversa, deve essere identificato con la notifica dell'atto introduttivo del giudizio. Per tale ragione colui che, ricevuta la caparra confirmatoria, si sia avvalso della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere “ante causam” può, in seguito, agire in giudizio rinunciando all'effetto risolutivo ed esercitando il diritto di recesso, posto che il divieto di modifica della domanda vale solo per quella giurisdizionale già proposta (v.
Cass. 03/11/2017 n° 26206 e Cass. 2999/2012; 26/05/1989 n° 2557; Cass.18/11/2002 n° 16221).
Parimenti si ritiene che l'aver agito in sede di mediazione per la risoluzione del contratto non renderebbe la domanda di recesso proposta nel presente procedimento né improcedibile né inammissibile, dal momento che la perfetta simmetria tra l'oggetto della mediazione e l'oggetto della causa è riferita ai fatti principali dedotti a sostegno dell'oggetto della pretesa e delle ragioni della domanda e non delle conclusioni, che non sono neppure richieste dall'art. 4 del D.Lgs. 28/2010 quale elemento costitutivo dell'istanza di mediazione.
pagina 11 di 15 Ne deriva, dunque, che l'attore ha diritto al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata ex art. 1385 comma 2 c.c.
Con

9. A questo punto occorre esaminare la domanda riconvenzionale della . volta ad ottenere il CP_2 pagamento da parte dell'attore di un'indennità e dei consumi di energia elettrica e delle spese di ordinaria amministrazione relativi al periodo, non controverso, in cui gli immobili sono stati utilizzati dall'attore, dal 21.10.2022, sino al rilascio, avvenuto il 13.07.2023.
E' principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui nell'ipotesi in cui il contratto preliminare sia risolto per inadempimento di una delle parti, ciascun contraente ha l'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.
Ciò implica che il promissario acquirente “che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso” (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 2017, n. 6575).
In altri termini, al promittente venditore va riconosciuta un'equa indennità, che remuneri l'avvenuto godimento dell'immobile.
La data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata nella data di consegna dell'immobile, in caso di inadempimento del promissario acquirente, ovvero nella proposizione della domanda di risoluzione formulata dall'occupante, nell'ipotesi di inadempimento del promittente venditore (Cass. civ., ord. 14 ottobre 2021, n. 28218).
Con quest'ultima pronuncia la Suprema Corte ha infatti avuto occasione di precisare che l'occupazione dell'immobile, inizialmente legittima atteso il consenso del promittente venditore, diviene priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente esercita il recesso dal contratto: “Da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, da quel momento divenuta senza titolo. La data iniziale del computo dell'indennità di occupazione non va quindi individuata – come hanno chiesto i ricorrenti – nella data di consegna dell'immobile: tale soluzione è infatti seguita da questa Corte per la diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare (v., per tutte, Cass. 9363/2012), ma non vale nel caso in esame, ove è stato accertato l'inadempimento dei promittenti venditori”.
Nel caso di specie, è risultato che il contratto preliminare ad effetti anticipati si sia risolto per inadempimento del promittente venditore.
Uno dei due loft è stato abitato dall'attore dal 21.10.2022, mentre l'altro è stato occupato, messo a disposizione per fini turistici e, per periodi non meglio individuati nel corso dell'istruttoria, locato con contratti di breve durata.
pagina 12 di 15 Entrambe le unità immobiliari sono state restituite in data 13.07.2023.
La domanda di scioglimento del vincolo contrattuale è stata proposta dall'attore con la l'istanza di mediazione, avvenuta il 13.03.2023.
Applicando i principi di diritto sopra esposti, appare, dunque, fondata, in punto “an”, la domanda di parte convenuta per il periodo compreso tra il 13.03.2023 ed il 13.07.2023, posto che è pacifico che in tale lasso temporale gli immobili sia stati occupati dall'attore in forza di un titolo venuto meno.
Per quanto riguarda il “quantum”, parte attrice ha prodotto (doc. 23) un borsino immobiliare, privo di date, secondo il quale nella zona Mirafiori-Santa Rita, ove sono ubicati i due loft in questione, il canone mensile a metro si aggirerebbe intorno agli € 5,79. Detto borsino appare poco attendibile, posto che il prezzo per la vendita sarebbe invece pari a circa € 1.500,00 al metro quadrato, vale a dire molto al di sotto rispetto al prezzo che le parti avevano pattuito con il preliminare del 19.10.2022.
Ai fini della quantificazione dell'indennità di occupazione da riconoscere a favore di parte convenuta Con appare, dunque, più congruo prendere in riferimento il contratto di locazione che la medesima .
[...]
ha concluso in data 21.09.2023, relativamente al loft identificato catastalmente con il subalterno CP_2
152 (doc. 12).
Tale immobile è stato locato con contratto della durata di anni 4+4, regolarmente registrato, al canone mensile di € 1.600,00, oltre € 400,00 di oneri accessori.
L'altra unità abitativa non è stata locata, ma inserita in una piattaforma per locazioni a breve termine con finalità turistiche.
Avendo caratteristiche di pregio simile all'altro loft, per un totale di 4 vani ed una superficie leggermente inferiore, come risulta dalle brochure pubblicitarie prodotte (doc. 2) e dalle planimetrie allegate al contratto preliminare, si ritiene equo fissare in € 1.400,00 l'indennità di occupazione mensile per detto immobile.
Con Complessivamente, dunque, l'attore dovrà versare alla . la somma pari ad € 3.000,00 CP_2
mensili per i quattro mesi che sono trascorsi dalla proposizione della domanda di risoluzione contrattuale, formulata in sede di mediazione, e l'effettivo rilascio degli appartamenti, per un totale di €
12.000,00.
Tale somma andrà indubbiamente aumentata per l'importo corrispondente ai consumi di energia elettrica che gli immobili hanno fatto registrare nel periodo in cui sono stati utilizzati dall'attore. Tali costi, pari ad € 2.768,58, sono stati documentati da parte convenuta con la produzione, avvenuta mediante la seconda memoria istruttoria, delle relative bollette a sé intestate, che non sono state contestate dall'attore con la terza memoria ex art. 171 ter c.p.c.
pagina 13 di 15 Non possono, invece, essere riconosciute le asserite spese di amministrazione condominiale, posto che per esse non è stata fornita alcuna prova documentale.
Con Complessivamente, dunque, deve versare alla . la somma di € 14.768,58, Parte_1 CP_2
che viene parzialmente compensata con il maggiore credito che il medesimo vanta nei Parte_1
Con confronti della . tenuta a pagargli ex art. 1385 comma 2 c.c. il doppio della caparra CP_2 confirmatoria versata, pari ad € 129.000,00.
10. L'obbligazione del promittente venditore di restituire al promissario acquirente la somma di denaro ricevuta a titolo di acconto-prezzo o caparra confirmatoria, in seguito alla risoluzione del preliminare, configura un debito di valuta.
La restituzione non è, dunque, soggetta a rivalutazione monetaria, “se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c., che va, peraltro, provato dal richiedente” (Cass. 7316/2020; Cass. 14289/2018; Cass. 5639/2014).
Nel caso di specie, dunque, alla luce della mancata allegazione del maggior danno subito dall'attore, saranno dovuti allo stesso solo gli interessi legali di cui all'art. 1284 comma 1 c.c. dalla domanda al saldo.
11. Le spese di lite esse seguono il principio di soccombenza.
Considerato che la soccombenza è parzialmente reciproca ( risulta soccombente rispetto Parte_1
alla domanda riconvenzionale avente ad oggetto il diritto della convenuta a percepire un'indennità di occupazione per i due loft), si ritiene equo che le spese di lite siano compensate nella misura di 1/5, condannando dunque parte convenuta, la cui soccombenza (rispetto alla domanda di condanna alla restituzione della caparra) è prevalente, a rifonderle all'attore nella misura di 4/5 da determinarsi secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e 147/2022, con riferimento allo scaglione di valore per il quale la domanda è accolta, ai valori medi per ogni fase di giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria e diversa istanza e deduzione disattesa o assorbita: Con a) accerta l'inadempimento di . al contratto preliminare di vendita del 19.10.2022 e CP_2
Con per l'effetto accerta l'illegittimità del recesso esercitato da . CP_2
b) accerta il diritto di ex art. 1385 comma 2 c.c. a ricevere da il Parte_1 CP_1 CP_2
pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata, per un totale di € 129.000,00;
Con c) accerta il diritto di . a ricevere da l'indennità di occupazione CP_2 Parte_1 degli immobili oggetto del preliminare e il rimborso dei consumi, per un totale di € 14.768,58;
pagina 14 di 15 d) operata la compensazione parziale tra i reciproci crediti/debiti delle parti di cui ai precedenti
Con punti b) e c), condanna . in persona del legale rappresentante pro tempore, a CP_2
pagare in favore di la somma di € 114.231,42, oltre interessi ex art. 1284 Parte_1
comma 1 c.c. dalla domanda al saldo;
Con e) compensa le spese di lite per la quota di 1/5 e condanna . a rifondere ad CP_2
le spese di lite nella misura di 4/5, che liquida per detta quota in € Parte_1
11.282,40, per compensi professionali, oltre spese generali, Cpa e Iva, se dovuta, ed oltre €
628,80 per esborsi.
Così deciso in Torino, il 2 gennaio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Anna Castellino
Si dà atto che la minuta della sentenza è stata predisposta dal G.O.P. dr. Luca Boretti ex art. 10 c. 10
D.L.vo 13.7.2017, n. 116.

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