N. 923/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di MILANO
Terza sezione civile
La Corte, composta dai signori magistrati:
Dott.ssa Maria Grazia Federici Presidente
Dott.ssa Isabella Ciriaco Consigliere
Dott. Alessandra Del Corvo Consigliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. sopra riportato promossa da:
Parte_1 (c.f. ), in persona dell'amministratrice pro tempore ,
[...] P.IVA_1
(c.f./p.iva , in persona del titolare e legale CP_1 Parte_2 P.IVA_2 rappresentante, Rag. rappresentato e difeso, sia congiuntamente che Parte_2 disgiuntamente tra loro, dagli Avv.ti Pietro Nigro e Ilaria Beriotto dello Studio Legale Nigro
Associato (c.f./p.iva , ed elettivamente domiciliato presso il predetto studio sito in P.IVA_3
alla Via Degli Ottoboni n. 16; Pt_1

APPELLANTE
CONTRO
(c.f. , nata a [...], il [...], Controparte_2 C.F._1
c.f. ), nata a [...] [...], Controparte_3 C.F._2 Pt_1 [...]
c.f. ), nato a [...] il [...], CP_4 C.F._3 CP_5
c.f. ), nato a [...] il [...],
[...] C.F._4 Controparte_6 (c.f. ), nato a Sant'Elpidio a [...] il [...], C.F._5 CP_7
(c.f. ), nata a [...] [...], (c.f. C.F._6 Pt_1 CP_8
), nato a [...], il [...], (c.f. C.F._7 Parte_3
, nato a [...] il [...], (c.f. C.F._8 Parte_4
), nato a [...] il [...], (c.f. C.F._9 Parte_5
), nato a [...] il [...], rappresentati e difesi dall'Avv. Luca C.F._10
Maria Faotto (c.f. ) del Foro di , presso il cui studio in , Via C.F._11 Pt_1 Pt_1
Lamarmora 36, dichiarano di eleggere domicilio:

APPELLATI
1 OGGETTO: impugnazione di delibera assembleare
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da fogli di P.C. ritualmente depositati

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Il ha impugnato, con atto di Parte_1 citazione regolarmente notificato, la sentenza n. 1414/2024, pubblicata in data 5.2.2024 e notificata il 15.2.2024, con cui il Tribunale di Milano, definendo il giudizio introdotto dai condomini in epigrafe indicati, ha accolto le domande degli attori annullando la delibera assembleare impugnata adottata in data 31.1.2019 con riferimento al punto 1) dell'ordine del giorno, e dichiarato nulla la stessa delibera con riferimento al punto 2), ponendo a carico integrale del convenuto le spese di lite e Parte_1 di CTU.
Nel giudizio di primo grado gli attori hanno impugnato la delibera condominiale in oggetto chiedendone l'annullamento con riguardo al punto 1) – approvazione del rendiconto consuntivo relativo all'anno di gestione 2017 – assumendo che l'approvazione era avvenuta in assenza del registro di contabilità e della relazione sulla gestione condominiale in violazione dell'art. 1130 bis c.c., oltre che di nota esplicativa sulla gestione straordinaria, e lamentando altresì diverse erroneità e irregolarità dei dati contenuti nel rendiconto stesso, con particolare riferimento alle modalità di pagamento dei compensi all'amministratore all'epoca in carica, dott. dirottati su Persona_1 conto corrente della società soggetto terzo estraneo al rapporto di mandato. Controparte_9
Hanno impugnato altresì la delibera in esame chiedendone la nullità con riguardo al punto 2) dell'ordine del giorno, riguardante la nomina del nuovo amministratore Rag. , assumendo che Pt_2 la stessa era avvenuta senza l'allegazione di un analitico preventivo per l'attività professionale. da svolgere, in violazione dell'art. 1129 c.c.. Il Tribunale ha accolto entrambe le domande degli attori ritenendo provati la maggior parte dei vizi denunciati con l'atto di impugnativa, ponendo a fondamento della decisione gli esiti della CTU espletata in primo grado: ha rilevato in particolare il giudice come fosse stato accertato dal perito che il consuntivo gestione dell'esercizio 2017, approvato dall'assemblea condominiale in data 31.1.2019, era stato redatto in violazione di norme di legge, mancando il registro di contabilità previsto obbligatoriamente in forza dell'art. 1130bis c.c. e non essedo stati rispettati i principi di chiarezza, trasparenza e intellegibilità. In tal modo, secondo il Tribunale, il aveva impedito ai Parte_1 singoli condomini l'immediata verifica delle voci esposte e la comprensione della natura e dell'origine delle somme richieste, nonché, più in generale, di avere piena contezza della gestione condominiale.
Il CTU aveva altresì puntualmente analizzato le singole eccezioni sollevate dagli attori, che avevano evidenziato anomalie relative al pagamento dell'emolumento dell'allora amministratore nominato, che “vengono assorbite all'interno dei motivi per cui viene dichiarato l'annullamento della delibera assunta al punto 1) dell'ordine del giorno dall'assemblea del Parte_1 di , assunta in data 31.1.2019” (p. 6 della sentenza Parte_1 Parte_1 impugnata). Quanto ai motivi di impugnativa della delibera assunta al punto 2) dell'ordine del giorno, con cui l'assemblea aveva nominato quale amministratore il sig. , il Tribunale ha così Parte_2 motivato “rilevata la mancata allegazione della documentazione prevista dall'art. 1129 comma 14 c.c., va dichiara la nullità della delibera assunta al punto 2) dell'ordine del giorno dall'assemblea tenutasi in data 31.1.2019, posto che la delibera con cui è stata approvata la gestione del precedente amministratore è stata annullata anche per quanto emerso in CTU in relazione alla modalità di gestione del mandato e al riparto delle spese inerenti lo stesso”.
2 2. Avverso tale pronuncia ha proposto appello il , censurando Parte_1 la statuizione di annullamento del punto 1) della delibera per essersi a suo dire fondata sugli esiti di una CTU che l'appellante ritiene erronea nelle sue conclusioni, e per avere ritenuto assenti gli elementi essenziali del bilancio approvato – con specifico riferimento al registro di contabilità – che invece sarebbero stati presentati regolarmente ai condomini. Sul punto il appellante Parte_1 lamenta l'errore commesso dal nominato CTU e, di conseguenza, dal Tribunale che ne ha recepito le risultanze, assumendo che “in spregio al disposto dell'art. 198 c.p.c., il CTU non ha ritenuto di acquisire e quindi di tenere conto, nell'espletamento del proprio mandato, di un documento prodotto dall'esponente per il tramite del proprio consulente di parte e, nello specifico, proprio del registro di contabilità”. L'appellante, rilevando che il registro di contabilità era sempre stato tenuto e conservato con modalità telematiche, deduce che nel corso della consulenza tecnica contabile il proprio CT, nel redigere le osservazioni alla bozza dell'elaborato peritale, aveva allegato il registro di contabilità relativo all'anno 2017 e chiesto al CTU di acquisirlo modificando le proprie conclusioni sul punto. Lamenta quindi che tale registro non sia stato acquisito né in quella sede né successivamente dal Tribunale, che aveva rigettato la relativa istanza. Lamenta la violazione dell'art. 198 c.p.c. e l'illegittimità della pronuncia gravata “che ha erroneamente ritenuto che il rendiconto consuntivo dell'esercizio 2017 sia stato redatto in difformità al disposto dell'art. 1130 bis c.p.c. perché carente del registro di contabilità sebbene detto documento sia stato allegato dal CTP dell'odierno appellante alle proprie osservazioni ma non tenuto in considerazione dal CTU e la scrivente difesa abbia contestato le risultanze peritali formulando istanza di acquisizione del medesimo e rinnovazione sul punto della consulenza all'udienza del 20 novembre 2023”. Quanto alle contestazioni sollevate dagli attori con riguardo alle modalità di pagamento del compenso al precedente amministratore, Dott. afferma il appellante che “all'atto della Per_1 Parte_1 propria nomina il Sig. aveva, altresì, precisato i rapporti intercorrenti con la Per_1 CP_9
società di cui è socio unico e legale rappresentante e con la quale, a far data dal 1991, ha
[...] iniziato ad esercitare la professione di amministratore di condominio, come precisato nel curriculum allegato all'offerta (cfr. nostro doc. 2 fascicolo primo grado). Pertanto, mentre la nomina, il mandato e la correlata responsabilità professionale sono sempre gravate in capo al Sig. Per_1
l'emolumento è sempre stato da questo riscosso per il tramite della non essendo Controparte_9 egli titolare di partita iva”. Infine, con riguardo alla declaratoria di nullità del punto 2) della delibera assembleare impugnata, lamenta l'appellante carente motivazione da parte del Tribunale e deduce che “seppur vero che non risulta allegata al verbale dell'assemblea del 31 gennaio 2019 alcuna offerta, è altrettanto vero che in seno alla citata riunione il Rag. precisava che, essendo affiliato alla società Unicasa, la Pt_2 propria offerta professionale era identica nei contenuti a quella del Sig. così come modifica Per_1 nell'assemblea del maggio 2016 (cfr. nostro doc. 1 fascicolo primo grado)”. Secondo il Condominio la sentenza gravata sarebbe altresì erronea per non avere il Tribunale tenuto conto che nelle successive assemblee condominiali era stata confermata la nomina del Rag. al quale era stato altresì Pt_2 pagato il relativo emolumento, con ratifica di quanto deliberato in data 31.1.2019. L'appellante chiede in definitiva la riforma integrale della sentenza di primo grado, anche nella parte relativa alla condanna del al pagamento delle spese della procedura di mediazione. Parte_1
3. Gli appellati si sono costituiti con comparsa depositata in data 25.6.2024, chiedendo il rigetto dell'appello proposto da controparte e la declaratoria di inammissibilità per tardività del documento prodotto sub. n. 2 del fascicolo d'appello. All'udienza del 17.12.2024, il Consigliere Istruttore ha rimesso la causa al Collegio per la decisione.
4. L'appello è infondato nel merito per i motivi di seguito esposti.
3 Vanno in primo luogo disattese tutte le doglianze dell'appellante aventi ad oggetto la pronuncia di annullamento del punto 1) dell'ordine del giorno della delibera assembleare impugnata, riguardante l'approvazione del bilancio consuntivo condominiale per l'esercizio 1.1.2017 – 31.12.2027. Occorre premettere che ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrate e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”. La necessità che il rendiconto sia presentato ai condomini, prima della sua approvazione, corredato dei documenti indicati dalla norma in esame, tra cui il registro di contabilità, risponde ad un'esigenza di chiarezza, trasparenza e intellegibilità, ovvero i principi di legge in base ai quali deve essere redatto il rendiconto stesso, finalizzati a consentire ai condomini di comprendere la natura e l'origine delle somme che vengono richieste.
Il convenuto, costituendosi nel giudizio di primo grado, aveva sostanzialmente ammesso Parte_1 che il registro di contabilità non è stato mai redatto o comunque messo a disposizione dei condomini, affermando che il rendiconto approvato in assemblea e impugnato, contenendo l'indicazione dei costi sostenuti nella gestione 2017 suddivisi “per mastro e conto con l'indicazione analitica per ciascuna spesa della data di registrazione”, altro non sarebbe che “una riproduzione fedele del registro di contabilità”. Il CTU, nella relazione in atti, ha confermato l'assenza del registro di contabilità, rilevando che “lo stesso non risulta consegnato e/o reperibile, né unitamente alla convocazione dell'assemblea del 31/1/2019, né sulla sezione del sito riservata al Condominio. Tale circostanza, sostiene parte attrice, era già emersa nel corso della precedente assemblea del'8/11/2018”; il perito ha infatti potuto esaminare soltanto, oltre al consuntivo, la nota esplicativa al bilancio, lo stato patrimoniale al
31.12.2017, due estratti di conto corrente e la riconciliazione bancaria dei saldi al 31.12.2017. L'appellante, in contraddizione con le difese svolte in primo grado, sostiene ora con i motivi di impugnazione che invece il registro di contabilità vi fosse, che sia stato sempre tenuto con modalità telematiche e che sia stato offerto in visione al CTU, su chiavetta USB, da parte del proprio consulente di parte in sede di osservazioni alla bozza di perizia. Lamenta la mancata acquisizione dello stesso da parte del perito e del Tribunale e la violazione delle norme in materia di consulenza tecnica contabile, che a suo dire si sarebbe svolta in assenza di un documento rilevante. Tale doglianza è pretestuosa e infondata, per plurime ragioni. Innanzitutto è inconferente la dedotta violazione dell'art. 198 c.p.c., in quanto la consulenza tecnica contabile non rappresenta certamente uno strumento che possa supplire alle carenze di allegazione e prova della parte: il documento in questione, di cui il contesta la mancata acquisizione Parte_1 ed analisi da parte del CTU, non è mai stato prodotto in primo grado, né con la comparsa di costituzione, né in occasione delle memorie istruttorie, ma è stato solo tardivamente allegato dal consulente di parte peraltro dopo la redazione della prima bozza di perizia e in sede di osservazioni. E' del tutto evidente che tale documento, di cui i condomini attori hanno contestato l'assenza già nel corso della precedente assemblea condominiale dell'8.11.2018, se davvero fosse stato nella disponibilità del avrebbe potuto e dovuto essere prodotto ritualmente e tempestivamente Parte_1 in giudizio così da poter essere analizzato dal CTU;
la circostanza che ciò non sia accaduto determina una violazione dei principi del contraddittorio e del diritto di difesa degli attori, che non hanno mai potuto prenderne visione, e tale violazione non può certamente essere sanata consentendone l'acquisizione tardiva in sede di consulenza attraverso un inconferente richiamo all'art. 198 c.p.c.. Il perito, nel proprio elaborato, ha dato atto di non essere stato autorizzato espressamente nel quesito ad acquisire documentazione diversa da quella in atti, e per tali motivi ha demandato la soluzione della relativa questione al giudice, che non ne ha consentito l'acquisizione con decisione corretta e condivisibile per le ragioni esposte.
4 Come rilevato dagli appellati, è piuttosto singolare che il lamenti essergli stato precluso Parte_1 il deposito del registro di contabilità sebbene tale documento – oggetto del principale motivo di impugnativa della delibera assembleare annullata – non sia mai stato prodotto in primo grado per causa imputabile soltanto a parte convenuta.
Né, come già anticipato e come emerso anche dalla perizia espletata, il ha mai provato Parte_1 di aver messo a disposizione dei condomini il documento in questione prima della sua approvazione e discussione in assemblea, e nemmeno di averlo mai reso conoscibile mediante modalità digitalizzate o con inserimento nel sito web del . Parte_1 Per queste ragioni va dichiarata l'inammissibilità della relativa produzione, avvenuta per la prima volta nel presente giudizio di appello sub. doc. n. 2 del fascicolo del in quanto tardiva Parte_1
e, peraltro, irrilevante ai fini del decidere, ove si consideri che tale documento ben avrebbe potuto essere stato formato in epoca successiva all'instaurazione del giudizio o comunque all'adozione della delibera condominiale impugnata. Rileva la Corte, in aggiunta a quanto osservato circa l'irritualità di tale produzione, che nemmeno vi è prova che il documento depositato consista effettivamente nel registro di contabilità previsto dall'art. 1130 bis c.c.: esso infatti non è altro che la copia degli estratti dei vari conti correnti utilizzati per la gestione condominiale, su cui è stata apposta la dicitura “registro di contabilità dal 1.1.2017 al 31.12.2017”.
Quanto complessivamente esposto porta a ritenere integrata la violazione di legge - art. 1130 bis c.c.
– ed il conseguente vizio di annullabilità della delibera assembleare impugnata, ciò che, peraltro, renderebbe superfluo l'esame degli ulteriori vizi della delibera de quo parimenti denunciati dagli attori e accertati dal primo giudice. Ed invero secondo quanto statuito dalla Suprema Corte “il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione anche Parte_1 dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli Parte_1 di cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione” (v. Cass., ord. n. 28257/2023).
Nella vicenda in esame la violazione di legge risulta integrata innanzitutto perché non si tratta di valutare un registro di contabilità carente nell'esposizione delle varie voci in entrata e in uscita o redatto in modo irregolare o con scarsa chiarezza, bensì di un documento che manca del tutto e che mai è stato posto in visione ai condomini, che non hanno quindi potuto concretamente conoscere i singoli incassi ed i pagamenti volta per volta eseguiti dall'amministratore in rapporto, anche temporale, alle relative movimentazioni finanziarie.
Ed infatti, come sottolineato anche dal perito, il registro di contabilità deve riportare in ordine cronologico i singoli movimenti contabili in entrata e in uscita, effettuati sul conto corrente condominiale. Tale annotazione deve avvenire entro 30 giorni dall'effettuazione dell'operazione, e, come detto, il registro in esame è parte integrante del rendiconto proprio perchè attraverso le
5 annotazioni in esso contenute i condomini possono conoscere in che modo è stato impiegato il loro denaro, da parte dell'amministratore, nel corso della gestione condominiale. Il registro, pur non dovendo essere redatto con forme rigorose, non applicandosi le norme in tema di bilancio delle società, deve essere intellegibile, per consentire ai condomini di controllare le voci in entrata e in uscita, e deve essere redatto secondo il principio di cassa e, dunque, le spese devono essere indicate in base all'effettiva data di pagamento e le entrate in base alla data effettiva di incasso.
Nel caso di specie la totale carenza del registro e le ulteriori irregolarità riscontrate dal CTU nella redazione del rendiconto si sono tradotte in una violazione dei principi di chiarezza ed intellegibilità, impedendo ai condomini la comprensione della sostanza delle operazioni compiute nell'esercizio 2017.
In proposito il CTU, pur avendo dato atto della presenza in atti della nota esplicativa della gestione - documento propedeutico agli altri indicati nell'art. 1130 bis c.c. che deve descrivere, per grandi linee, il processo operativo gestionale posto in essere dall'Amministratore nel corso dell'anno aiutando il a comprendere l'ulteriore documentazione contabile annuale -, ha rilevato come la stessa Parte_1 fosse carente in quanto “non fornisce alcuna informazione in merito all'esposizione dei saldi bancari, come meglio si andrà a precisare nel successivo punto 1 b); non fornisce alcuna informazione in merito ai debiti verso fornitori, pagati dopo il 31/12/2017, e agli anticipi a fornitori. Tali voci, infatti, non sono state esposte nello stato patrimoniale, ma hanno trovato collocazione in una riconciliazione extracontabile dei saldi dei conti correnti bancari (come si andrà meglio a precisare nel successivo punto 1 b)), rispettivamente come variazioni in diminuzione e in aumento degli stessi, senza fare di ciò alcun cenno nella nota esplicativa, violando di tal guisa i già richiamati principi di chiarezza, trasparenza e intellegibilità”. Con specifico riferimento alle ulteriori doglianze degli attori aventi ad oggetto le modalità di redazione della situazione patrimoniale e di esposizione dei debiti verso fornitori indicati per un importo inferiore rispetto a quelli effettivi di oltre 500.00,00 euro, il CTU ha rilevato “la scrivente concorda con parte convenuta che eventuali entrate/uscite successive alla chiusura debbano essere contabilizzate se di competenza della gestione in esame. Non concorda, però, con le modalità di esposizione di dette operazioni. Le stesse, infatti, non devono essere esposte in aumento o in diminuzione dei saldi di conto corrente, ma appostando rispettivamente crediti/debiti. Ad esempio, a fronte di fatture fornitori per € 527.194,12, pagate in data successiva al 31/12/2017 ma di competenza di tale gestione, si sarebbe dovuto esporre nella situazione patrimoniale un debito di pari importo e non un minor saldo del c/c n. 6687. L'applicazione di corretti principi contabili prevede che il saldo contabile del c/c può differire dal saldo effettivo, risultante dall'estratto conto, solo ed esclusivamente per i movimenti numerari presenti sul conto corrente del 2018 ma con valuta dell'operazione 2017. Inoltre, il suddetto criterio di esposizione del saldo contabile di c/c e dei crediti/debiti non viene spiegato nella nota esplicativa, ma unicamente evidenziato in un prospetto della riconciliazione bancaria agli atti. Ne consegue che i debiti verso fornitori dovevano essere esposti nella situazione patrimoniale con un saldo totale di € 954.503,40 (57.921,42+369.362,90+527.194,10+25,00), al 31/12/2017, eventualmente precisando nella nota esplicativa che l'importo di € 527.215,12 (€ 527.194,12 + € 25,00) era stato pagato dopo il 31/12/2017 …” Il appellante, con i motivi di impugnativa, critica sul punto gli assunti e le conclusioni Parte_1 del perito sostenendo che l'amministratore avrebbe redatto il bilancio rispettando i corretti principi contabili per avere “esposto gli stessi numeri partendo da una situazione di saldo contabile (e non bancario) in cui i saldi (bancari) dei conti venivano rettificati con tutte le poste di entrata e di uscita di competenza, riconciliando quindi il dato contabile con il saldo bancario (cfr. pagg. 5 e 6 osservazioni Dott. allegato 6 dell'elaborato peritale). Pertanto, invece di un'esposizione da Per_2 saldo bancario a situazione contabile applicava un'esposizione da saldo contabile a saldo bancario.
6 Tale esposizione, c.d. riconciliazione bancaria, è stata allegata insieme allo stato patrimoniale e consegnata a tutti i condomini (cfr. nostri documenti 9 e 10 fascicolo primo grado)”. La doglianza del che riproduce le difese svolte sul punto in primo grado, non può essere Parte_1 accolta. La “riconciliazione bancaria”, infatti, è un'operazione che consiste nel verificare la corrispondenza tra conti bancari e contabilità e, in particolare, tra i movimenti presenti sull'estratto conto e il relativo conto patrimoniale: al termine del controllo, i saldi presenti sul conto corrente bancario e sul conto intestato alla banca devono coincidere.
Il Condominio, però, per quanto emerge dagli atti ed è stato accertato dal CTU, non ha effettuato un'operazione di riconciliazione bancaria, bensì ha considerato come effettuati nel 2017 movimenti numerari operati nel 2018 per oltre 500.000.00 euro, e tuttavia, come osservato dagli appellati, le regole contabili non giustificano l'eliminazione dal rendiconto relativo all'esercizio dell'anno 2017 di debiti verso fornitori pagati nel 2018.
Il principio della competenza economica, rivendicato da parte appellante, prevede proprio che i ricavi e i costi debbano essere rilevati nell'esercizio in cui sono di competenza, indipendentemente dal momento in cui si verifica l'effettivo incasso o pagamento, di modo che le entrate e le uscite siano attribuite all'esercizio corretto, riflettendo così la reale situazione economica del . Parte_1 Anche il CTU ha evidenziato, sul punto, che “l'applicazione del principio di competenza, che la stessa parte convenuta dichiara di avere applicato, prevede che il saldo contabile del c/c può differire dal saldo effettivo, risultante dall'estratto conto, solo ed esclusivamente per i movimenti numerari presenti sul conto corrente del 2018 ma con valuta dell'operazione 2017”, ed ha ritenuto che nel caso di specie il principio di competenza non sia stato correttamente applicato dall'amministratore esaminando, ad esempio, l'importo di euro 527.194,12. Il Ctu ha osservato in proposito che “a fronte di fatture fornitori per € 527.194,12, pagate in data successiva al 31/12/2017 ma di competenza di tale gestione, si sarebbe dovuto esporre nella situazione patrimoniale un debito di pari importo e non un minor saldo del c/c n. 6687. L'applicazione di corretti principi contabili prevede che il saldo contabile del c/c può differire dal saldo effettivo, risultante dall'estratto conto, solo ed esclusivamente per i movimenti numerari presenti sul conto corrente del 2018 ma con valuta dell'operazione 2017. Inoltre, il suddetto criterio di esposizione del saldo contabile di c/c e dei crediti/debiti non viene spiegato nella nota esplicativa, ma unicamente evidenziato in un prospetto della riconciliazione bancaria agli atti. Ne consegue che i debiti verso fornitori dovevano essere esposti nella situazione patrimoniale con un saldo totale di € 954.503,40 (57.921,42+369.362,90+527.194,10+25,00), al 31/12/2017, eventualmente precisando nella nota esplicativa che l'importo di € 527.215,12 (€ 527.194,12 + € 25,00) era stato pagato dopo il 31/12/2017; Il Condominio in questa sede insiste nell'affermare che “Seppur comprese in un documento ulteriore rispetto a quelli previsti per legge, ossia la riconciliazione bancaria, il ha comunque Parte_1 fornito tutte le informazioni menzionate dal perito”, ma ciò non corrisponde a quanto accertato dal CTU, che ha invece rilevato come la pretesa riconciliazione operata dal sia Parte_1 un'operazione non corretta che nel caso di specie ha comportato l'esposizione di saldi bancari errati e fittizi, notevolmente differenti da quelli reali. L'appellante, a sostegno delle proprie doglianze, rileva altresì che il rendiconto condominiale dev'essere redatto secondo principi meno rigorosi rispetto a quelli che si applicano in materia societaria, e che “non sussiste una divergenza tra i dati riportati nel bilancio e quelli effettivi dell'esercizio giacché, come si è già detto, il CTU non ha contestato la correttezza dei dati esposti, ma la modalità di esposizione”. La Corte osserva, da un lato, che se è vera la prima affermazione del è altrettanto Parte_1 indubbio che all'atto della redazione del bilancio condominiale occorre osservare ed applicare i corretti criteri contabili, in modo da formare un rendiconto completo e coerente con il disposto dell'art. 1130 bis c.c.: la norma in esame, per quanto detto, è stata violata, in quanto non solo è stata
7 omessa la predisposizione del registro di contabilità, ma sono state altresì riscontrate tutte le ulteriori irregolarità di cui sopra che riguardano anche una carente redazione della nota esplicativa, in cui non è stato spiegato il criterio adottato di esposizione del saldo contabile di c/c e dei crediti/debiti, in tal modo non consentendo ai di comprendere quale fosse la situazione di gestione e di Parte_6 esprimere una valida e consapevole votazione in sede assembleare.
La seconda affermazione del invece, non risponde al vero, in quanto il CTU ha Parte_1 chiaramente rilevato l'erroneità della rappresentazione della situazione economico, finanziaria e patrimoniale, accertando l'errata esposizione dei saldi dei conti correnti dello stato patrimoniale, ove sono stati indicati debiti verso i fornitori inferiori a quelli effettivi per almeno 500.000,00 euro.
In ultimo, è risultato provato ed accertato anche in sede di perizia un ulteriore aspetto di erroneità ed irregolarità dei contenuti del rendiconto 2017, con particolare riferimento al compenso dell'Amministratore all'epoca in carica, Dott. E' infatti pacifico che il soggetto Persona_1 che emetteva fattura per ottenere il pagamento dell'emolumento non era l'amministratore ma la società : ha rilevato sul punto il perito, ritenendo anche in tal caso fondata una specifica CP_9 doglianza degli attori, (p. 32 della relazione in atti) che “il ha indebitamente pagato il Parte_1 compenso di Amministratore alla società la quale ha emesso la relativa fattura. Controparte_9
La società è un soggetto giuridico diverso dal soggetto nominato Amministratore Controparte_9
( ), unico avente diritto al compenso, in assenza di documentazione agli atti Controparte_10 attestante la cessione del credito da a Tale comportamento ha Controparte_10 Controparte_9 quale conseguenza la nascita di un credito del Condominio nei confronti della società CP_9
e, contestualmente, la nascita di un debito, per pari importo, del Condominio stesso nei confronti
[...] dell'Amministratore . Controparte_11 Il Condominio appellante si è sempre difeso sostenendo che “all'atto della propria nomina il Sig. aveva, altresì, precisato i rapporti intercorrenti con la società di cui è Per_1 Controparte_9 socio unico e legale rappresentante e con la quale, a far data dal 1991, ha iniziato ad esercitare la professione di amministratore di condominio, come precisato nel curriculum allegato all'offerta (cfr. nostro doc. 2 fascicolo primo grado). Pertanto, mentre la nomina, il mandato e la correlata responsabilità professionale sono sempre gravate in capo al Sig. l'emolumento è sempre Per_1 stato da questo riscosso per il tramite della non essendo egli titolare di partita Controparte_9 iva”. Ora, al di là del fatto che il documento n. 2 prodotto in primo grado dal avente ad oggetto Parte_1
“l'offerta Sacchetti-Unicasa”, è redatto su carta intestata a Unicasa e non contiene alcun riferimento alla società nelle modalità di redazione dell'emolumento né tantomeno la previsione CP_9 che il compenso sarebbe stato fatturato da quest'ultima, le circostanze addotte dall'appellante sono del tutto irrilevanti. E' infatti irrilevante che i condomini sapessero che il era anche proprietario e procuratore Per_1 di una diversa società, e che non fosse titolare di partita iva, perché unico soggetto avente diritto al compenso era l'amministratore nominato, e non certo la società Controparte_10 CP_9 che è un soggetto terzo e nei confronti della quale non risulta vi sia mai stata una cessione di credito. L'aver illegittimamente fatto emettere fattura, per il proprio emolumento, alla società in questione, in assenza di delibera assembleare autorizzativa ed esponendo la relativa voce nel rendiconto, è comportamento che si è tradotto in un ulteriore profilo di irregolarità dello stesso e di scarsa chiarezza del suo contenuto, avendo avuto quale conseguenza la nascita di un credito (inesistente) del
Condominio nei confronti della e, contestualmente, di un debito, per pari Controparte_12 importo, del Condominio stesso nei confronti dell'Amministratore Controparte_11
Per quanto complessivamente esposto, in definitiva, va confermata la decisione del Tribunale di annullamento della delibera condominiale impugnata al punto 1) dell'ordine del giorno. Va confermata la decisione gravata anche laddove ha dichiarato la nullità del punto 2) della delibera impugnata, sia pure per ragioni diverse da quelle addotte in motivazione dal Tribunale.
8 Leggendo il verbale dell'assemblea condominiale del 31.1.2019 (doc. n. 4 fascicolo di primo grado degli attori) si evince che, al punto 2), veniva nominato a maggioranza dei presenti, quale nuovo amministratore, il Rag. , il quale, a specifica domanda dei presenti, dichiarava che Parte_2 la sua offerta professionale corrispondeva nei contenuti a quella del Dr. “in ogni suo aspetto Per_1 sia economico che amministrativo”. Ora, la nomina dell'amministratore di condominio rientra fra le attribuzioni deliberative dell'assemblea (artt. 1129, comma 1, e 1136, comma 4, c.c.) e la relativa fattispecie, a seguito della riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012, si struttura, in particolare, come scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si desume altrettanto testualmente dai commi 2 e 14 del medesimo art. 1129 c.c., nonché dall'art. 1130, n. 7, c.c., il quale dispone che la nomina dell'amministratore deve essere annotata in apposito registro. Più in generale, dall'art. 1130 n. 7 e dall'art. 1136, ultimo comma, c.c. si evince che la delibera di nomina dell'amministratore ed il correlato contratto di amministrazione debbano avere anche forma scritta (v. Sez. Unite, 30/12/1999, n. 943). L'art. 1129, comma 14 c.c., prescrive, in particolare, che
“l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”. La “nullità della nomina”, ove non sia specificato l'importo del compenso, che è alla base del generale principio di predeterminazione onnicomprensiva dello stesso, è, dunque, una nullità “testuale”, in quanto è stabilita dalla legge. In proposito la Suprema Corte ha stabilito che “al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto” (v. Cass., ord. n. 12927/2022). Nella vicenda in esame il appellante sostiene la validità della nomina del Rag. Parte_1 Pt_2 per avere lo stesso precisato, nel corso dell'assemblea condominiale del 31.1.2019, “che, essendo affiliato alla società Unicasa, la propria offerta professionale era identica nei contenuti a quella del Sig. così come modifica nell'assemblea del maggio 2016”. Per_1
Tale argomentazione non può condividersi, non essendo sufficiente, ai fini della costituzione di un valido rapporto condominiale e in forza di quanto previsto dalla norma richiamata come interpretata dalla giurisprudenza di legittimità, che l'amministratore riferisca verbalmente in merito alle modalità di determinazione del proprio compenso: nel caso di specie e come si evince dal verbale di assemblea,
è mancata la redazione ed allegazione di un documento scritto che recasse, anche mediante il richiamo al preventivo all'epoca redatto dal Dott. indicato come parte integrante dello stesso, Per_1 l'elemento essenziale dell'analitica specificazione dell'importo a titolo di compenso richiesto dal nuovo amministratore.
Specificazione che pertanto, in assenza della citata documentazione a disposizione dell'assemblea per la votazione, non può ritenersi implicita – come preteso dall'appellante – dal richiamo solo verbale all'offerta presentata dal Dott. in altra assemblea condominiale (di cui nemmeno è Per_1 stato messo a disposizione il verbale per eventuali condomini all'epoca assenti), in quanto il nuovo amministratore, pur appartenendo a sua volta alla società Unicasa, è persona fisica diversa dal precedente e la sua nomina è avvenuta a distanza di tre anni da quella del Per_1
Anche sul punto, quindi, la pronuncia di nullità emessa dal Tribunale va integralmente confermata.
Va accolto l'ultimo motivo di appello, con cui è chiesto l'annullamento della sentenza del Tribunale nella parte in cui è stata disposta la condanna del alla rifusione dell'importo di euro Parte_1
886,20 per spese di mediazione.
9 Il Tribunale non ha motivato sul punto e, come correttamente rilevato dall'appellante, l'art. 8 del D.Lgs. n. 28/2010, nella sua formulazione vigente all'epoca della decisione e prima delle modifiche introdotte dal D.Lgs. n. 149/2022, prevedeva soltanto che il giudice potesse condannare la parte che non avesse partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo al pagamento di un importo pari al contributo unificato dovuto per il successivo giudizio, ma non anche al rimborso delle spese di mediazione.
Nella vicenda in esame risulta dagli atti che il aveva deciso, inizialmente, di partecipare Parte_1 al procedimento di mediazione, e che in sede di primo incontro, a seguito delle censure mosse dal tecnico di fiducia incaricato dagli attori, l'amministratore, di concerto con i condomini presenti, aveva deciso di convocare un'assemblea al fine di nominare un proprio tecnico di parte. All'assemblea del 15 luglio 2019, a seguito di aggiornamento sullo stato del procedimento di mediazione, i condomini discutevano sull'opportunità o meno di nominare un professionista che affiancasse l'amministratore nel prosieguo del giudizio (doc. n. 6 fascicolo di primo grado del;
all'esito della discussione, l'assemblea – a maggioranza dei presenti e con un solo voto Parte_1 contrario - non approvava la proposta di nomina di un perito contabile e, altresì, decideva di non proseguire nel giudizio di mediazione, ritenendo corretto l'operato svolto dal precedente amministratore Dott. Per_1 Non si ravvisa dunque un'ipotesi di mancata partecipazione della parte al procedimento di mediazione
“senza giustificato motivo” tenuto conto, in proposito, che, a differenza di quanto previsto dall'attuale formulazione dell'art. 8 del D.Lgs. n. 28/2010, le parti non avrebbero potuto comunque avvalersi delle risultanze di un'eventuale perizia redatta in seno al procedimento di mediazione. Per tali ragioni non va disposta nemmeno la condanna del convenuto al pagamento di Parte_1 quanto dovuto a titolo di CU per il successivo giudizio.
5. Le spese del presente grado di giudizio vanno poste a carico integrale del appellante, Parte_1 considerata la sostanziale soccombenza di quest'ultimo con riferimento a tutte le doglianze aventi ad oggetto il merito della controversia, essendo stato accolto l'appello solo con riferimento al limitato profilo inerente la condanna al pagamento delle spese di mediazione.
Le spese sono liquidate come in dispositivo in base ai parametri del D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa – indeterminabile, complessità media – e con l'applicazione dei valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria, e dei valori minimi per la fase di trattazione in assenza di attività istruttoria.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 1414/2024, pubblicata
[...] in data 5.2.2024 e notificata il 15.2.2024, così provvede: 1) In PARZIALE accoglimento dell'appello, annulla il capo 3) della sentenza impugnata limitatamente alla parte in cui è stata disposta la condanna del convenuto al Parte_1 pagamento dell'importo di euro 886,20 per spese di mediazione;

2) CONFERMA nel resto la sentenza impugnata;

3) CONDANNA l'appellante al rimborso delle spese processuali del grado, in favore di parte appellata, liquidate in complessivi euro 10.313,00, di cui € 2.518,00 per la fase di studio, € 1.665,00 per la fase introduttiva, euro 1.843,00 per la fase di trattazione, ed € 4.287,00 per la fase decisionale, oltre rimborso spese forfetario al 15%, iva e c.p.a..
Così deciso, in Milano nella camera di consiglio del 18.12.2024
10 Il Consigliere estensore
Dott.ssa Alessandra Del Corvo

Il Presidente
Dott.ssa Maria Grazia Federici
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