N. 10515/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice preso atto che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le modalità di svolgimento dell'udienza in “forma scritta” disposte dal giudice risultano in realtà pienamente conformi alla celebrazione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., che
“certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti” (di recente, Cass. civ., sez. III, 19/12/2022, n. 37137); è stato pure sottolineato che in caso di udienza a trattazione scritta o cartolare il deposito telematico del dispositivo a seguito della camera di consiglio è equivalente alla lettura in udienza (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza; viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

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N. 10515/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 10515/2023 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to in Caserta alla via Roma Parte_1 C.F._1
n. 11 presso lo studio dell'Avv. CIOFFI UGO (c.f.: ) dal quale è C.F._2
rappr.ta e difesa in virtù di procura in calce al ricorso
- RICORRENTE
E
(c.f.: , elett.te dom.to in Napoli alla via G. CP_1 C.F._3
Sanfelice n. 38 presso lo studio dell'Avv. MARESCA FRANCESCO (c.f.:
) dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura in atti, C.F._4
- RSISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso diverso .
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come
2 novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ritualmente notificato ha convenuto Parte_1
in giudizio deducendo: - che tra ella e è intercorso in CP_1 CP_2
data 10.12.2012 contratto di locazione ad uso diverso per la durata di anni sei (eventualmente rinnovabile per altri sei anni) relativamente all'immobile di proprietà della seconda sito in
Villa di Briano alla via Provinciale n. 82; - che il canone di locazione convenuto dalle parti era di euro 800,00; - che alla consegna dell'immobile la conduttrice contestava l'inidoneità
dello stesso all'uso per il quale doveva essere destinato;
- che, tuttavia, la locatrice autorizzava la ricorrente ad adibire l'immobile all'uso convenuto (negozio di abbigliamento) e che a tal fine quest'ultima ha provveduto a tutte le incombenze del caso, a proprie spese;
- che tali interventi hanno apportato sensibili miglioramenti all'immobile; - che subentrato CP_1
nel contratto in luogo della originaria locatrice, ormai defunta, con racc.ta del
[...]
11.07.2023 comunicava disdetta per finita locazione, con richiesta di rilascio dell'immobile;
- che il canone di locazione aggiornato in euro 953,00 è stato sempre puntualmente corrisposto dalla conduttrice;
- che è intenzione della ricorrente rilasciare l'immobile previo riconoscimento in suo favore dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale da
3 stimarsi in 18 mensilità come per legge, oltre al rimborso delle spese sostenute per il miglioramento del bene.
Ella ha pertanto così concluso: “Accertare e dichiarare il diritto del ricorrente al
pagamento da parte del resistente dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale di
cui all'art. 34 L. n.392/78 nella misura prevista. Accertare e dichiarare il diritto della
ricorrente al pagamento delle migliorie apportate all'immobile nella misura, sin qui stabilita
dal CT parte e/o come sarà stabilita dal CTU che sin da ora si chiede di nominare. Per
l'effetto condannare il resistente al pagamento dell'importo a tale titolo dovuto pari a €
17.154,00 o quella diversa somma, in melius, risultante dalla CTU, sempre corrispondente a
n.18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto. In ogni caso: con vittoria di spese, diritti e
onorari”.
Si è costituito il quale, decisamente contestando gli avversi CP_1
assunti, (a) eccepiva in via preliminare la carenza di legittimazione attiva in capo alla ricorrente, quale titolare di ditta individuale (P. IVA ormai cessata e cancellata P.IVA_1
dal registro delle imprese sin dal gennaio 2018, (b) evidenziava l'infondatezza della domanda attorea in forza di quanto pattuito in contratto dalle parti, richiamando in particolare gli artt.
5 (l'immobile viene locato, in regola con le norme edificatorie, comunali, fiscali al solo uso commerciale per l'attività di commercio al dettaglio di confezioni uomo-donna-bambino escludendo fin da ora qualsiasi altra destinazione. Il conduttore dichiara di averne preso visione e di non aver riscontrato vizi palesi e lo dichiara adatto al proprio uso), 6 (il conduttore si impegna a riconsegnare i locali alla scadenza del contratto nello stesso stato, fatto salvo il normale deterioramento per l'uso. Ogni aggiunta che non possa essere tolta il qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore senza il preventivo consenso scritto del locatore) e 13 (qualunque modifica del
4 presente contratto non potrà aver luogo e non potrà essere provata che mediante atto scritto)
del contratto, evidenziando di non aver mai prestato alcun consenso alla modifica del bene,
(c) contestava la stessa esistenza delle asserite migliorie apportate al bene e (d) domandava,
in via riconvenzionale, accertarsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte (che non è mai stata puntuale nel pagamento del canone, oltre ad aver omesso di corrispondere, se non di recente, il canone rivalutato e di comunicare la cessazione della propria attività commerciale, che ha arbitrariamente mutato la consistenza del bene senza preventiva autorizzazione scritta del locatore), così concludendo: “1) Rigettare il ricorso
perché inammissibile, improcedibile, infondato e privo di prova. 2) In accoglimento delle
spiegate domande riconvenzionali A) accertare e dichiarare risolto il contratto fra le parti
per grave inadempimento della conduttrice per le ragioni di cui ai punti da 3A) a 3D) del
presente atto e per l'effetto: A1. condannare la ricorrente al ripristino dello stato dei luoghi
o al risarcimento per equivalente nella misura che sarà accertata in corso di causa anche a
mezzo ctu che appositamente si richiede. A2. Conseguentemente dichiarare che la ricorrente
non ha diritto all'indennità di avviamento di cui all'art. 34 legge 392 del 1978 rigettando
all'uopo la avversa relativa domanda. A3. Condannare, in ogni caso, la ricorrente al rilascio
dell'immobile libero e vuoto da persone e cose 3) In subordine, sempre in accoglimento della
spiegata domanda riconvenzionale, per le ragioni di cui al punto 3E) A1. Dichiarare risolto
e/o cessato il contratto fra le parti alla data del 09.02.2024 e per l'effetto condannare la
conduttrice al rilascio dell'immobile. Con vittoria di spese e compensi”.
***
Preliminarmente deve darsi atto dell'instaurazione da parte del ricorrente del tentativo obbligatorio di mediazione, a pena di improcedibilità prevista dall'art. 5, comma 1-bis, D.lgs.
28/2010, avendo ad oggetto la presente controversia un'azione in materia di locazione.
5 Sebbene, poi, non si sia stato versato in atti il verbale di chiusura del procedimento con esito negativo (ma solo un verbale di mero rinvio) alcuna eccezione è stata sollevata sul punto entro la prima udienza di trattazione, sicché la condizione deve ritenersi positivamente assolta ai fini della procedibilità della domanda giudiziale.
Nel merito, è incontroversa tra le parti la sussistenza di un rapporto locatizio come risultante dal contratto di locazione per uso diverso del 10.02.2012 per la durata di anni 6
(eventualmente rinnovabili) con facoltà di disdetta sei mesi prima della scadenza, contratto regolarmente registrato, nel quale è subentrato ex art. 6 l. 27 luglio 1978 n. 392.
E' parimenti pacifico che il , nel frattempo subentrato in contratto, con PEC del CP_1
06/01/2023 manifestò la propria intenzione di rientrare in possesso del bene tempestivamente rispetto alla data di rinnovo del contratto (cioè almeno sei mesi prima di tale data), diffidando con successiva PEC del 11/07/2023 la ricorrente alla rivalutazione del canone di locazione secondo gli indici ISTAT.
E' poi emerso che, nelle more del giudizio, l'immobile è stato prontamente rilasciato dalla conduttrice e riconsegnato al locatore, come da verbale di riconsegna del 27.09.2024.
Alla luce di tanto, il contratto può dirsi definitivamente cessato (sebbene tempestivamente disdettato) con conseguente parziale cessazione della materia del contendere relativamente alla domanda di rilascio formulata da parte resistente.
Rimangono tuttavia da analizzare le ulteriori domande proposte.
Parte ricorrente rappresentava che in ragione della inidoneità dell'immobile all'uso
(rivendita di abbigliamento) di aver messo al corrente di tanto l'originaria locatrice che, per l'effetto, la autorizzava ad adeguare il bene a tanto. Gli interventi eseguiti sul bene, secondo la prospettazione di parte ricorrente, ne hanno aumentato il valore economico e poiché il costo di tali opere sono state sopportate esclusivamente dalla ricorrente, ne è stato chiesto il
6 rimborso, con riconoscimento peraltro dell'indennità di cui all'art. 34 l. n. 392/1978.
Ha sostenuto, al contrario, la resistente di non aver mai prestato alcun consenso alla modifica della res locata, modifiche tutt'altro che necessarie, tenuto conto che il bene era stato visionato dalla conduttrice ed accettato per come era, senza necessità di apporvi migliorie di sorta. La ricorrente avrebbe, quindi, provveduto al mutamento dello stato dei luoghi, senza essere espressamente autorizzata, ledendo l'interesse del locatore alla conservazione dello stato originario
Parte resistente ha quindi eccepito in via riconvenzionale l'inadempimento di controparte, che in quanto grave e certamente di non scarsa importanza determinerebbe la risoluzione del contratto ed obbligherebbe la conduttrice al risarcimento del danno in forma specifica o per equivalente pecuniario.
Volgendo quindi al merito ed in diritto va osservato che in presenza di inadempimenti reciproci, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1455 cod. civ. postula la proporzionalità
tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (Cass.
civ., sez. III, 08/01/2010, n. 74 in Giust. civ. 2010, 3, I, 584).
Orbene, tenuto conto del materiale probatorio versato in atti, non sembra che l'inadempimento del conduttore sia tale da determinare, in astratto, la risoluzione del contratto per fatto a lui stesso imputabile.
E' certamente vero che ai sensi dell'art. 1590, co. 1°, cod. civ., il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante
7 dall'uso della cosa in conformità al contratto. La descrizione del contratto ricalca quella che il codice presume in mancanza di richiami delle parti al co. 2° dell'art. 1590 cod. civ., avendo i contraenti dato atto che la cosa si trova in buono stato locativo, come emerge dall'art. 5 del contratto per il quale “l'immobile viene locato, in regola con le norme edificatorie, comunali,
fiscali al solo uso commerciale per l'attività di commercio al dettaglio di confezioni uomo-
donna-bambino escludendo fin da ora qualsiasi altra destinazione. Il conduttore dichiara di averne preso visione e di non aver riscontrato vizi palesi e lo dichiara adatto al proprio uso”.
La disposizione in precedenza richiamata unitamente a quella di cui all'art. 1591 cod.
civ. (danni per ritardata restituzione) costituisce espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con i quali viene concessa l'utilizzazione del bene dietro corrispettivo, per l'ipotesi in cui il concessionario, non adempia alla propria obbligazione (facere) di rimettere il bene nella disponibilità del locatore alla scadenza prevista in contratto o prima in caso di scioglimento anticipato, continuando ad utilizzarlo oltre la scadenza del termine finale del rapporto senza averne più il titolo ovvero consistente (cfr. Cass. civ., sez. I, 29/11/2000, n.
15301 in Guist. civ., Mass., 2000, 2462).
La fattispecie disciplinata dall'art. 1590 c.c., in particolare, ricorre allorché - cessato il contratto di locazione - il conduttore restituisca o offra di restituire la cosa al locatore non nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, mentre è diversa l'eventualità tenuta presente (e disciplinata) dal successivo art. 1591 c.c., per la cui operatività è indispensabile "la mora" del conduttore nella restituzione dell'immobile locato, una volta cessato il contratto, cioè la
“mancata restituzione” (o “offerta di restituzione”) dell'immobile per la data contrattualmente prevista (Cass. civ., sez. III, 31/05/2010, n. 13222 in Guida dir., 2010, 42, 81)
Ora, non è contestato ma anzi confermato dalla stessa ricorrente che il bene locato è
stato interessato da importanti lavori di adeguamento e ristrutturazione per l'esercizio
8 dell'attività commerciale della conduttrice (negozio di abbigliamento), lavori che, a detta della conduttrice, avrebbero apportato significativi miglioramenti allo stabile per cui vi è causa, a proprie spese, aumentandone il valore economico.
Va detto, tuttavia, contrariamente agli assunti di parte locatrice, che la condotta posta in essere dalla ricorrente, pur contraria al precetto sancito dall'art. 1590 c.c., non può ritenersi causalmente connessa alla (ipotetica) risoluzione del vincolo negoziale, alla luce della durata dello stesso (con decorrenza dal 10.2.2012 e rinnovatosi tacitamente sino al 9.2.2024) senza che sia mai stato contestato alcunché alla parte conduttrice. Nemmeno nella disdetta del

6.01.2023 vi è alcun cenno alle modifiche apportate dalla conduttrice al bene locato, avendo in quella sede il locatore manifestato semplicemente l'intenzione di “rientrare nel possesso
del locale commerciale”. Quanto agli ulteriori motivi di inadempimento evidenziati da parte resistente, gli stessi devono ritenersi irrilevanti oltre che rimasti del tutto sforniti di prova.
Per l'effetto, è da escludersi che l'inadempimento contestato alla parte conduttrice possa giustificare la declaratoria di risoluzione, sia pur solo ai fini della sola soccombenza virtuale e della eventuale (in)fondatezza delle domande spiegate in ricorso.
Ritiene quindi il Tribunale che il contratto inter partes si sia sciolto per volontà del locatore che con disdetta del 6.01.2023 ha comunicato di non voler proseguire il rapporto, il tutto indipendentemente dalla condotta assunta dal conduttore, che deve quindi ritenersi, ai fini in discorso, irrilevante, in quanto trattasi di inadempimento non connotato da “gravità” ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Non vi sono dubbi quindi che tra le molteplici cause di scioglimento del rapporto dedotte in lite dalle parti, quella relativa alla scadenza del contratto per disdetta e mancata proroga tacita alla scadenza contrattualmente fissata sia certamente la causa di scioglimento cronologicamente preordinata rispetto a tutte le altre, dovendo, pertanto, essere esaminata con
9 efficacia assorbente rispetto ad esse, sebbene come detto l'immobile sia stato poi spontaneamente rilasciato in corso di causa.
Pertanto, dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda riconvenzionale di rilascio, le restanti domande proposte, sempre in via riconvenzionale, da parte resistente devono essere respinte per quanto innanzi detto.
Rimane quindi da esaminare le domande proposte, in via principale, da parte ricorrente.
La domanda diretta ad ottenere il rimborso delle spese sostenute per i miglioramenti apportati al bene va rigettata alla luce del principio secondo cui il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, consenso che, importando cognizione dell'entità anche economica e della convenienza delle opere, non può essere implicito o desumersi da atti di tolleranza, ma deve risultare da una manifestazione esplicita e inequivoca di volontà, senza la quale deve ritenersi applicabile il principio generale stabilito dal predetto articolo, secondo cui il conduttore non ha diritto all'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa senza il consenso del locatore (Cass. civ., sez. III, 30/01/2009, n. 2494 in
Guida dir., 2009, 14, 55), con l'ulteriore precisazione che grava sul conduttore che chieda l'indennità ex art. 1592 c.c. per i miglioramenti apportati alla cosa locata, l'onere di provare il consenso del locatore alla loro esecuzione, trattandosi di fatto costitutivo del preteso diritto
(in tal senso Cass. civ., n. 14/2017).
Sul punto più di recente si è espressa la S.C. rilevando quanto segue: “A prescindere dal rilievo che l'autorizzazione alla effettuazione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione non è consenso alla effettuazione di miglioramenti, che sono altra cosa rispetto alla manutenzione, sia pure straordinaria, della cosa locata;
a prescindere da ciò, è regola secondo cui nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i
10 miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, nè
può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo” (Cass. civ., sez. III, 06/06/2019, n. 15317).
Costituisce poi ius receptum quello secondo cui, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attività e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, con la conseguenza che, in via di principio, non è onere del locatore conseguire tali autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non
è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò
quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso da caratteristiche proprie del bene locato
(Cass. civ., sez. III, 25/01/2011, n. 1735; Cass. civ., sez. III, 14/08/2014, n. 17986; Cass. civ.,
sez. III, 07/06/2018, n. 14731)
Nella fattispecie, la parte conduttrice dichiarava di aver preso visione del bene e di ritenerlo conforme all'uso cui doveva essere destinato (cfr. l'art. 5 del contratto: “l'immobile
viene locato, in regola con le norme edificatorie, comunali, fiscali al solo uso commerciale
per l'attività di commercio al dettaglio di confezioni uomo-donna-bambino escludendo fin da
ora qualsiasi altra destinazione. Il conduttore dichiara di averne preso visione e di non aver
riscontrato vizi palesi e lo dichiara adatto al proprio uso”), senza dunque sollevare alcuna delle questioni poi lamentate in ricorso.
11 Non è poi contestato ma anzi confermato dalla stessa ricorrente che il bene locato è
stato interessato da importanti lavori di adeguamento e ristrutturazione per l'esercizio dell'attività commerciale della conduttrice (negozio di abbigliamento), lavori che, a detta della conduttrice, avrebbero apportato significativi miglioramenti allo stabile per cui vi è causa, a proprie spese, aumentandone il valore economico.
A questo proposito, va richiamato l'art. 6 del contratto il quale recita che “il conduttore
si impegna a riconsegnare i locali alla scadenza del contratto nello stesso stato, fatto salvo
il normale deterioramento per l'uso. Ogni aggiunta che non possa essere tolta il qualunque
momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal
conduttore senza il preventivo consenso scritto del locatore”. Il successivo art. 8 prevede poi la facoltà del locatore, previo appuntamento, di ispezionare in qualunque momento i locali.
Sta di fatto che come eccepito dal resistente tali lavori sono stati realizzati senza il consenso della parte locatrice, consenso che non poteva ritenersi prestato per facta concludentia ma per previsione contrattuale necessariamente per iscritto, prova questa che la parte ricorrente non ha fornito in giudizio e che comunque non poteva essere ottenuta mediante l'escussione di testimoni.
Il rilievo che precede appare sufficiente ai fini della infondatezza della domanda proposta da parte ricorrente, la quale nemmeno ha documentato (esclusivamente per iscritto,
per volontà espressa dalle parti in contratto) di aver ottenuto l'autorizzazione da parte del locatore, con conseguente irrilevanza e assorbimento della istanza proposta ex art. 177 c.p.c.
in corso di causa avverso l'ordinanza del 02/07/2024.
Vanendo a questo punto all'ulteriore domanda di riconoscimento in favore di parte ricorrente della c.d. indennità di avviamento ex art. 34, L. 392/1978, essa è fondata e merita accoglimento.
12 In diritto, giova osservare che l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale,
prevista dall'art. 34 l. 27 luglio 1978 n. 392, è dovuta al conduttore uscente per il solo fatto che il locatore abbia assunto l'iniziativa di non proseguire la locazione;
il relativo diritto sorge soltanto al momento del rilascio del bene, quando viene a verificarsi il fatto causativo della perdita dell'avviamento commerciale. In considerazione della chiara e perentoria previsione della legge n. 392 del 1978 (artt. 34), il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale consegue quindi automaticamente ed in misura prestabilita alla cessazione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, con l'eccezione dei soli casi tassativamente fissati dal legislatore e cioè nelle ipotesi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a “risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del
conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267”.
Risultano nella fattispecie integrati tutti i presupposti disciplinati dalla menzionata norma per affermare la sussistenza del diritto della ricorrente alla corresponsione della menzionata indennità da parte del locatore.
Ed invero, è stato provato per tabulas, e risulta assolutamente incontestato tra le parti,
che l'immobile locato è stato destinato all'esercizio di un'attività commerciale che prevedeva contatti diretti col pubblico ed è emerso che il contratto di locazione per cui è causa risulta essere cessato per volontà del locatore (disdetta) e non già, per quanto detto, per causa imputabile alla conduttrice.
Sarà il caso di evidenziare che “in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso
da quello abitativo, il rilascio dell'immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta ai
sensi dell'art. 28, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, non comporta il venir
meno del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, ancorché la
disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace (perché tardiva), atteso che in
13 tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del
conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorché
inefficace, estrinsecazione di una unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è
imputabile la conclusione del rapporto” (Cass. civ., n. 5605/2024).
Deve poi predicarsi, con il conforto della prevalente giurisprudenza di legittimità, la radicale nullità della clausola contenente la rinuncia preventiva all'indennità di avviamento,
da parte del conduttore, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto,
quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata (Cass. civ., n. 6398/2023 e Cass. civ., n. 24221/2019), il che consente di ritenere tamquam non esset il “patto aggiuntivo speciale” stipulato in contratto.
Alla luce di quanto detto e dovendosi escludere un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c. in capo al conduttore, deve essere accolta la domanda proposta da parte ricorrente.
Quanto alla quantificazione delle somme dovute dal locatore al conduttore, il parametro di riferimento è quello “ordinario” di cui all'art. 34, comma 1, L. 392/1978, di 18
mensilità del canone di locazione (non avendo la resistente né dedotto né provato la spettanza dell'ulteriore indennità di cui al comma 2 della medesima norma), come domandato nell'atto introduttivo del giudizio nel rispetto delle preclusioni assertive proprie del rito in esame.
Ammontando il canone di locazione pattuito tra le parti ad euro 953,00 mensili (canone rivalutato), ne consegue che il locatore va condannato al pagamento, in favore della ricorrente,
a titolo di indennità di avviamento, della somma complessiva di euro 17.154,00, oltre interessi, al tasso legale di cui all'art. 1284, comma 1, c.c., dal rilascio (avvenuto il
27.09.2024) e sino al soddisfo.
14 In ordine a tale ultimo profilo è bene precisare che esiste quindi un rapporto d'interdipendenza tra l'obbligo di restituzione dell'immobile locato e l'indennità da perdita dell'avviamento commerciale, nel senso che il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, da liquidarsi con riferimento al momento della cessazione de iure del rapporto di locazione, diviene esigibile solo nel momento in cui avviene l'effettivo rilascio dell'immobile (Cass. civ., sez. III, 16/09/2000, n.12279).
Restano assorbite tutte le altre questioni evidenziate dalle parti, in special modo quelle ventilate da parte ricorrente con istanza del 21.11.2024 ex art. 177 c.p.c..
Conseguentemente, dichiarata la parziale cessazione della materia del contendere in ordine al rilascio del bene, in quanto già avvenuto in corso di causa, va accolta parzialmente la domanda principale di cui al ricorso introduttivo con condanna della parte locatrice a corrispondere in favore del ricorrente la somma di euro 17.154,00 a titolo di indennità di avviamento ex art. 34, L. 392/1978, con rigetto delle altre domande da essa conduttrice proposte e delle domande riconvenzionali proposte dalla locatrice, in quanto infondate.
La parziale soccombenza reciproca tra le parti giustifica ex art. 93 co. 2° c.p.c. la compensazione delle spese di lite per la metà. Tali spese, per il resto, seguiranno la soccombenza di parte resistente e sono liquidate in dispositivo ex D.M. 55/2014 s.m.i.
(scaglione sino ad euro 26.000,00, fasi studio, introduttiva e decisoria computate nei valori medi).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1. Dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile oggetto di causa;

15 2. In accoglimento della domanda di pagamento dell'indennità di avviamento commerciale, condanna a corrispondere in favore di CP_1 [...]
la somma di € 17.154,00, oltre interessi al tasso legale dal 27.09.2024 al Pt_1
soddisfo;
3. Rigetta ogni altra domanda proposta dalle parti;

4. Compensa le spese per la metà le spese di lite tra le parti e per il resto condanna al pagamento delle residue spese di lite in favore di parte CP_1
ricorrente che si liquidano in Euro 1.698,50 per compensi professionali, oltre spese generali (15% sui compensi), CPA ed IVA come per legge.
Aversa, 04/04/2025 .
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola ) L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1,
D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal
1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.
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