(segue verbale del 10/04/2025)
R.G. 5513/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Cagliari, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Luisa
Rosetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.5513 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2024, promossa da:
, C.F. , nata a [...] il Parte_1 C.F._1
25/11/1974, elettivamente domiciliata in Cagliari presso lo studio dell'Avvocato Margherita Lallai, che la rappresenta e difende giusta delega allegata al ricorso ex art. 617 c.p.c.;
-attrice-
CONTRO
, C.F. , nata a [...] il Controparte_1 C.F._2
20/06/1965, elettivamente domiciliata in Cagliari presso lo studio dell'Avvocato Morena Caddeo, che la rappresenta e difende in virtù di procura speciale resa a margine della comparsa di costituzione;

-convenuta-
E
(cessionaria di , C.F. e P.I. Controparte_2 Controparte_3
, in persona del legale rappresentante pro tempore, P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Cagliari presso lo studio dell'Avvocato
Maurizio Onnis, che la rappresenta e difende giusta procura allegata alla
1 comparsa di costituzione e risposta;

-convenuta-
Causa avente in oggetto: Opposizione agli atti esecutivi (art. 617 c.p.c.) immobiliare – aliud pro alio – abusività insanabile;
tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'attrice: “Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, disattesa e respinta ogni avversa contraria istanza, eccezione e difesa, in accoglimento della presente opposizione. Nel merito, in via principale: accertare la nullità e/o l'illegittimità del decreto di trasferimento emesso in data
30.03.2023 (Cron. 1339/2023 – Rep. 409/2023) nell'ambito del procedimento G. Es., e degli atti connessi e/o conseguenti e consequenziali, per la configurabilità nel caso di specie di vendita di aliud pro alio per le ragioni in atti;
per l'effetto, dichiarare la nullità e/o illegittimità e comunque revocare il decreto di trasferimento emesso in data 30.03.2023
(Cron. 1339/2023 – Rep. 409/2023) nell'ambito del procedimento di pignoramento immobiliare n. 501/2016 R.G. Es., e gli atti connessi e/o conseguenti e consequenziali, disponendo la restituzione in favore della signora delle somme dalla medesima versate nella misura di Euro Pt_1
96.000,00 e l'adozione di tutti i provvedimenti conseguenti di competenza, ivi incluse le comunicazioni ed annotazioni alla Conservatoria dei registri
Immobiliari. Il tutto oltre interessi e rivalutazione, come per legge”.
Nell'interesse della convenuta il Procuratore ha Controparte_2
concluso per il rigetto della domanda di rivalutazione del credito restitutorio, con esenzione dalla rifusione delle spese della lite.
Nell'interesse della convenuta “affinché l'Ill.mo Controparte_1
Tribunale adito, rigettata ogni avversa istanza, eccezione e deduzione, voglia revocare il decreto di trasferimento emesso in data 30/3/2023 nell'ambito della procedura di espropriazione immobiliare iscritta al n.
501/2016 R.E., nonché gli atti connessi e conseguenti”.
2 FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 617 c.p.c., ha proposto opposizione agli Parte_1 atti esecutivi in relazione al procedimento R.G.E. 501/2016, all'esito del quale era risultata aggiudicataria dell'immobile sito nel Comune di
Selargius, Via Pietro Nenni n.11 (Catasto Fabbricati del Comune di
Selargius, Foglio 40, Mappale 2732 sub 1, Categoria A/2, Classe 4, S.C. 71 mq).
In particolare, ha dedotto che:
- l'immobile era stato trasferito all'attrice con decreto del 30.03.2023
(Cron. 1339/2023 – Rep. 409/2023) nell'ambito del procedimento di pignoramento immobiliare n. R.E. 501/2016 promosso da Banca
Intesa San Paolo S.p.a.

contro

; Controparte_1
- l'immobile presenta maggiore lunghezza e larghezza rispetto a quanto assentito, con conseguente incremento volumetrico, vizi per i quali l'esponente aveva presentato domanda di sanatoria ex art. 40, comma 6, L. 47/1985;
- all' esito di ulteriori accertamenti svolti dall'Ing. PE
(incaricato dalla ) era emerso che le difformità urbanistiche Pt_1
non fossero assoggettabili a sanatoria, perché l'immobile presentava una volumetria di oltre 30mc superiore rispetto al limite di tolleranza del 2%;
- le difformità riscontrate – non diversamente visibili – non erano segnalate o rilevate nella perizia a firma del C.T.U. NA
, nell'avviso di vendita e nel decreto di trasferimento, con la
[...] conseguenza che si era verificata un'ipotesi di vendita di aliud pro alio;

- l'immobile, in quanto incommerciabile, è inidoneo ad assolvere alla funzione economico-sociale per cui era stato acquistato: inoltre, esso è privo dell'agibilità, oltre che passibile di ordine di demolizione da parte dell'Autorità competente, perchè le maggiori volumetrie erano superiori rispetto al limite di tolleranza del 2%;
- il Giudice dell'Esecuzione, all'udienza del 1.2.2024, ha disposto la
3 sospensione provvisoria della procedura esecutiva, incaricando l'esperto, Ing. , di valutare la fondatezza delle NA
doglianze alla base del ricorso e la regolarità urbanistica del fabbricato;
Per_
- all'esito dell'integrazione, l'Ing. ha confermato l'aumento di cubatura eccedente il limite del 2%, l'insanabilità degli abusi rilevati e che la parziale demolizione non sarebbe sufficiente a conformare l'immobile alle prescrizioni di legge;

- con ordinanza del 24.06.2024, il Giudice dell'Esecuzione ha disposto la sospensione della procedura esecutiva R.G.E. 501/2016, assegnando alle parti il termine di 90 giorni per l'introduzione del giudizio di merito.
Ha concluso per l'accertamento della nullità o comunque dell'illegittimità del decreto di trasferimento del 30.3.2023 e, per l'effetto, per la restituzione delle somme versate pari ad €96.000,00 all'atto dell'aggiudicazione.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituita nei termini di legge quale cessionaria del credito di Impresa San Paolo Controparte_2
S.p.a. nei confronti di , esponendo che: Controparte_1
- la società cessionaria aveva già spiegato intervento ex art. 111 c.p.c. nell'ambito della procedura esecutiva R.G. 501/2016;
- non intende contestare la ricostruzione dei fatti operata dall'attrice e, in particolare, le difformità riscontrate e l'invalidità della procedura di vendita forzata;

- non compete rivalutazione monetaria sul credito restitutorio azionato dall'attrice in quanto obbligazione di valuta;

- stante la particolare genesi della vicenda, non poteva Controparte_2
essere condannata alle spese della lite.
Ha concluso come in epigrafe.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituita oltre i termini di legge , sostanzialmente aderendo alla difesa di parte Controparte_1
attrice e insistendo affinché le spese di lite non fossero poste a suo carico.
La causa è stata istruita documentalmente.
4 _____
La domanda è fondata e merita accoglimento.
È pacifico che l'immobile oggetto del decreto di trasferimento nella procedura esecutiva R.G. 501/2016 sia affetto da difformità insanabili, che determinano un aumento della cubatura eccedente il limite di tolleranza del
2%; e che tali difformità non fossero segnalate nella relazione del C.T.U.
Dott. Ing. resa nella procedura di pignoramento, né NA fossero diversamente indicate nell'avviso di vendita o nel decreto di trasferimento.
Giova ricordare, quindi, che la sanzione di nullità degli atti di circolazione di immobili abusivi di cui all'art. 40 L. 47/1985 (poi riprodotto nell'art. 46
D.P.R. 380/2001) è riservata unicamente agli atti traslativi su base negoziale o volontaria.
Nelle vendite coattive, pertanto, qualora l'immobile oggetto della procedura si trovi nelle condizioni per il rilascio del permesso in sanatoria,
l'aggiudicatario avrà la facoltà e l'onere di depositare la relativa domanda entro il termine di 120 giorni dal decreto di trasferimento (art. 40 commi V
e VI L. 47/1985).
Tuttavia, qualora l'abusività dell'immobile non sia stata né riscontrata né pubblicizzata dagli organi della procedura ricorre, per consolidata giurisprudenza di legittimità, un'ipotesi di vendita di aliud pro alio, con conseguente nullità del decreto di trasferimento (Cass. 23140/2013, ma già
Cass. 11018/1994).
In altri termini, l'abuso non inficia la validità dell'operazione se adeguatamente descritto nel relativo avviso di vendita o nella perizia di stima ex art. 490 c.p.c.: diversamente, si configura un'ipotesi di aliud pro alio che, si ricorda, ricorre quando il bene è privo delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale o quando risulti compromessa la destinazione del bene all'uso determinante per l'offerta di acquisto (tra le tante. Cass. 14165/2016 e Cass. 21480/2016).
In questa prospettiva, «l'indicata nullità del decreto di trasferimento è, dunque, ravvisabile solo in ipotesi di radicale o sostanziale diversità della
5 cosa oggetto della vendita, in cui, venendo effettivamente meno il nucleo essenziale e l'oggetto stesso della vendita forzata, quale risulta specificato
e determinato dall'offerta dell'aggiudicatario e dalla stessa determinazione dell'organo giudicante, la cosa aggiudicata risulti essere diversa da quella sulla quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario. […] e in applicazione di un criterio distintivo di natura funzionale, l'aliud pro alio va ravvisato anche quando, successivamente al trasferimento, la cosa oggetto della vendita forzata risulti del tutto inidonea, nella considerazione economico- sociale, ad assolvere la funzione propria della cosa, quale risultante dagli atti del procedimento;
cosi individuandosi il tratto distintivo dell'aliud pro alio, sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico- sociale rispetto al vizio redibitorio (che rientra, invece, nell'area dell'art.
2722 cod. civ.) in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per
l'offerta dell'aggiudicatario» (Cass. 1669/2016). Per_ Nel caso in esame, essendo incontestato che i vizi rilevati dall'Ing. con ultima integrazione della consulenza e già riscontrati dall'Ing. Per_1
(incaricato dall'aggiudicataria) non erano stati resi noti nelle forme di legge, deve essere dichiarata la nullità del decreto del 30.03.2023 (Cron.
1339/2023 – Rep. 409/2023).
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La nullità del titolo di trasferimento determina, quale conseguenza, la restituzione delle somme corrisposte per l'acquisto, sulle quali non compete rivalutazione in quanto debito di valuta restitutorio e dipendente dalla caducazione della vendita.
Vista la natura meramente rescindente del giudizio di opposizione, si rinvia alla competenza funzionale del Giudice dell'Esecuzione ogni ulteriore adempimento (per tutte, Cass. 6733/2011 e Cass. 28131/2022).
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Le spese della lite, esaminate le ragioni della domanda, possono essere
6 interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o respinta, così dispone:
- Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara la nullità del decreto di trasferimento 30.03.2023 (Cron. 1339/2023 – Rep. 409/2023);
- Rimette al Giudice dell'Esecuzione ogni ulteriore adempimento, previa riassunzione a cura della parte più diligente.
- Spere interamente compensate.

Cagliari, 10 aprile 2025
Il Giudice
Dott. Luisa Rosetti

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