N. R.G. 19753/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 19753/2024 tra
C.F. ], Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE
e
[C.F. ], Controparte_1 C.F._1
[C.F. ], CP_2 C.F._2
RESISTENTE
Oggi 11 giugno 2025 ad ore 10.50 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. FARINA LORENZO, il quale conclude come in atti e precisa che l'immobile non è stato ancora locato secondo quanto riferitogli dalla parte;
per parte resistente l'avv. Scivittaro in sostituzione dell'avv. MOSCATIELLO BRUNO, la quale insiste per le istanze istruttorie e chiede rinvio per discussione con note ex art. 127 ter c.p.c.; ini via subordinata, conclude come in atti;

E' altresì presente ai fini della pratica forense la dott.ssa Persona_1
Dopo breve discussione orale, ad esito della camera di consiglio, ad ore 13.40 il giudice pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura alle parti non presenti in quanto espressamente dispensati dall'incombente.
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 19753/2024 promossa da:
C.F. ], con l'avv. FARINA LORENZO Parte_1 P.IVA_1
RICORRENTE contro
[C.F. ], con gli avv.ti MOSCATIELLO Controparte_1 C.F._1
BRUNO e MOSCATIELLO FRANCESCO
RESISTENTE
[C.F. ], CP_2 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“ in via preliminare: emettere ordinanza provvisoriamente esecutiva ex articolo 186 ter cpc, con la quale condannare i signori e , in via solidale fra loro, Controparte_1 CP_2 all'immediato pagamento, a favore dell' della somma di 10.186,43 euro, Controparte_3 oppure di quell'altra somma, maggiore o minore, ritenuta dovuta o comunque provata, in tutti i casi oltre interessi moratori ex articolo 1284 quarto comma cc dalla notifica dell'intimazione di sfratto per morosità al saldo effettivo, oltre anticipazioni e compensi del presente giudizio - sia la fase sommaria RG sia la fase ordinaria locatizia RG 19.753/2024 – e della P.IVA_2
procedura di mediazione n° 504/2024, oltre il 15% di rimborso forfettario spese generali, oltre il 4% di CPA e il 22% IVA come per legge;
nel merito: - rigettare l'opposizione proposta dal signor e tutte le domande e/o eccezioni Controparte_1
e/o istanze e/o conclusioni ivi svolte, perché infondate in fatto ed in diritto, per tutti i motivi indicati nella parte espositiva del presente atto;

- risolvere il contratto di locazione inter partes sottoscritto il 29 febbraio 2016 per inadempimento dei signori e e, per l'effetto, confermare Controparte_1 CP_2
l'ordinanza emessa il 28 maggio 2024 con la quale codesto Tribunale ha ordinato ai signori
e il rilascio, a favore dell' Controparte_1 CP_2 Controparte_3 dell'appartamento situato a Milano, via Vespri Siciliani n°20, quarto piano, interno 16, composto da due locali oltre cucina, bagno e ripostiglio, identificato catastalmente al foglio
513, particella 140, subalterno 720;
- eventualmente confermata l'ordinanza provvisoriamente esecutiva ex articolo 186 ter cpc, condannare i signori e , in via solidale fra loro, al pagamento, Controparte_1 CP_2
a favore dell' della somma di 10.186,43 euro, oppure di quell'altra Controparte_3
somma, maggiore o minore, ritenuta dovuta o comunque provata, oltre interessi moratori ex articolo 1284 quarto comma cc dalla notifica dell'intimazione di sfratto per morosità al saldo effettivo;
in ogni caso: con vittoria di anticipazioni e compensi del presente giudizio – sia la fase sommaria RG 7.359/2024 sia la fase ordinaria locatizia RG 19.753/2024 – e della procedura di mediazione n° 504/2024, oltre il 15% di rimborso forfettario spese generali, oltre il 4% di CPA
e il 22% IVA come per legge;
in via istruttoria: l' ritiene che la causa sia di natura documentale e Controparte_3
matura per la decisione, pertanto domanda a codesto Magistrato di fissare l'udienza ex articolo
429 cpc.”
Parte resistente CP_1
“ In via preliminare, accertare e dichiarare l'improcedibilità e l'inammissibilità della domanda;

In via principale, accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda;

In via riconvenzionale, accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato,
In via subordinata, accogliere l'eccezione in via riconvenzionale e la relativa istanza di compensazione.
Vinte le spese con distrazione.
In via istruttoria, si richiede l'interrogatorio formale del l.r.p.t. della società istante sui seguenti capitoli: Vero è che nel corso della locazione il sig. ha pi volte sollecitato l'esecuzione di CP_1
lavori di manutenzione onde scongiurare fenomeni di infiltrazioni e di umidità?
Vero è che alcun intervento è stato posto in essere?
Si richiede, sempre in via istruttoria, CTU finalizzata alla verifica dello stato dell'immobile, anche sulla scorta delle foto in atti.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida,
adiva questo Tribunale allegando: Parte_1
che gli intimati subentravano al contratto di locazione abitativa stipulato in data 29/02/2016 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Milano, via Vespri Siciliani 20; che i conduttori si rendevano morosi nel pagamento del canone trimestrale e delle spese a decorrere dall'ultimo trimestre dell'anno 2023; che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto convalidarsi l'intimato sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento per il dovuto.
Si costituiva in giudizio l'intimato che deduceva: Controparte_1
l'inammissibilità del rito, atteso il pregresso intervenuto recesso comunicato in data 04/12/2023
e la messa a disposizione dei locali sin dal 26/11/2023; che il detto recesso era stato esercitato dai conduttori per gravi motivi.
Ciò premesso, chiedeva rigettarsi l'avversa domanda.
Nonostante la regolarità della notifica non si costituiva né compariva . CP_2
Con provvedimento del 28/05/2024 ordinava ex art. 665 c.p.c. il rilascio per la data del
28/06/2025 contestualmente disponendo la conversione del rito.
Nelle rispettive memorie integrative, le parti costituite concludevano come in epigrafe.
Non si costituiva in fase di merito , di cui pertanto deve essere dichiarata la CP_2
contumacia.
Esaurita l'istruzione e trattazione della controversia, le parti venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429 c.p.c.
La domanda deve trovare accoglimento nei termini di seguito esposti.
Parte ricorrente ha assolto agli oneri probatori su di essa gravanti, producendo il contratto di locazione regolarmente registrato ed attestando che la morosità persiste.
Per contro, i motivi di opposizione prospettati dal resistente non appaiono fondati.
Quanto alla mediazione, il ricorrente ha prodotto in atti il relativo verbale, cosicchè la condizione di procedibilità deve considerarsi assolta. Quanto all'inammissibilità della convalida di sfratto per intervenuto ed antecedente recesso, è agevole osservare che – anche laddove sussistenti i gravi motivi di recesso- l'art. 3 c.6 l.
431/1998 prevede che il conduttore resti obbligato ad un preavviso di 6 mesi, laddove il contratto inter partes prevede che detto preavviso si riduca a 3 mesi in caso di “giustificati motivi”.
Orbene, poiché il recesso produce i propri effetti alla data di maturazione del preavviso recapitato in data 21/12/2022 ( nell'ipotesi, 6 o 3 mesi dopo la ricezione da parte del locatore e dunque, rispettivamente il 21 giugno ovvero il 21 marzo 2024 ) .
Indi, lo sfratto intimato con citazione notificata in data 01/02/2024 è precedente ad ogni eventuale ed efficace recesso.
In ogni caso, in punto di inadempimento, deve rilevarsi che i conduttori hanno omesso il pagamento anche dell'ultimo trimestre del 2023 decorrente dal 01/10 ed esercitato il recesso con comunicazione del 21/12/2023 sicchè, indipendentemente da quanto appresso specificato, risultavano morosi nel pagamento di tre mensilità già in data anteriore alla predetta comunicazione.
Ritiene questo giudice che detta morosità risulti di non scarsa importanza, atteso l'inadempimento – peraltro perpetrato anche per i trimestri successivi – alla principale obbligazione a carico della parte conduttrice per ben 3 mesi di canone, così essendosi determinato un grave squilibrio del sinallagma contrattuale in danno del locatore.
Per l'effetto, deve accertarsi che il contratto di locazione inter partes si è risolto per grave inadempimento delle parti conduttrici.
Nulla in punto di rilascio, essendo stato già riconsegnato l'immobile.
Ciò detto, si deve evidenziare che il conduttore ha individuato i motivi di recesso anticipato nei gravi vizi che affliggerebbero l'immobile tal da renderlo non fruibile, e che il locatore ha contestato non riconoscendo efficacia al recesso se non entro il termine semestrale di legge ( ovvero al giugno 2024).
Quanto alla sussistenza di detti giustificati o gravi motivi, la parte conduttrice non ha fornito alcuna prova né articolato mezzi istruttori volti ad accertare le dette criticità.
Pertanto, deve essere riconosciuto al locatore il diritto ad ottenere il pagamento delle mensilità arretrate e maturate sino alla data di scadenza del preavviso legale, avendo egli attestato che l'immobile -quantomeno sino al giugno 2024 – non è stato nuovamente locato a terzi.
Infatti, come più volte affermato dalla Suprema Corte, la funzione dell'indennità di mancato preavviso è quella di garantire al locatore un ragionevole lasso di tempo per riallocare il bene sul mercato ( cfr. Cass. 15769/2015), cessando tale garanzia ove-entro il termine di preavviso- l'immobile venga nuovamente locato.
Per l'effetto i conduttori, in solido tra loro, devono essere condannati al pagamento in favore della locatrice della somma di € 10.186,43 per canoni e spese maturati sino al rilascio, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate direttamente in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia (ex art. 5 DM 55/2014) e delle fasi svolte ( di studio, introduttiva, istruttoria/di trattazione e decisionale), con applicazione dei parametri minimi attesa la bassa complessità delle questioni trattate.
Le spese di fase sommaria sono liquidate come da Tabelle in uso presso questo tribunale.
Le spese di mediazione sono liquidate per la sola fase di attivazione, atteso che il procedimento si è concluso con esito negativo al primo incontro


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, in persona della dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nella causa RG 19753/2024, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1)dichiara risolto per grave inadempimento imputabile ai conduttori e Controparte_1
il contratto di locazione stipulato in data 29/02/2016 con CP_2 Parte_1
ed avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, via Vespri Siciliani n.20;
[...]
2)nulla in punto di rilascio;

3)condanna e in solido tra loro, al pagamento in Controparte_1 CP_2
favore di della somma di € 10.186,43 oltre interessi Parte_2
legali dal dovuto al saldo effettivo;

4) condanna e in solido tra loro, alla refusione in Controparte_1 CP_2
favore di elle spese di lite, che si liquidano in € 175,50 per spese Parte_1 esenti ed € 4.481,00 per compensi professionali ( di cui € 1.500,00 per la fase sommaria ed €
441,00 per la mediazione) , oltre spese generali al 15%, COA ed Iva come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura e allegazione al verbale.
Milano, 11/06/2025
Il giudice dott.ssa Roberta Sperati