R.G. n. 10210/2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA sezione prima civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giovanna Faraone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c.
a seguito di udienza in trattazione scritta nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 10210/2023 promossa da
(c.f./p. i.v.a. ), con il Parte_1 C.F._1
patrocinio dell'avv. OLIVETTI MARTINO e dall'avv. ZIVELONGHI
PIETRO ), elettivamente domiciliato presso lo C.F._2
studio del difensore avv. OLIVETTI MARTINO attore contro
(c.f./p. i.v.a. , con Controparte_1 C.F._3
il patrocinio dell'avv. SABATTI CLAUDIO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato convenuto
1 Conclusioni
Le parti hanno concluso come da note depositate per l'udienza in trattazione scritta del 10.04.2025
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.Richiamati gli atti ai fini dell'esposizione dello svolgimento del processo, si procede alla redazione della presente sentenza in conformità alle previsioni normative di cui agli artt. 132 C.p.c. e 118 disp. att. C.p.c. che impongono di esporre in modo succinto i fatti rilevanti della causa e le ragioni giuridiche della decisione.
2 Svolgimento del processo.
Con decreto ingiuntivo n. 2387/2023 emesso il 21.06.2023, questo
Tribunale intimava a di pagare in favore di Parte_2 [...]
l'importo di euro 20.000,00 a titolo di caparra CP_1
confirmatoria dovuta per aver sottoscritto, in data 9.12.2022, una proposta d'acquisito del capannone ed annessi uffici in Bedizzole, Via
Landi n. 1, in vendita tramite l'Agenzia Immobiliare “Studio Dama di
Ferrari Massimiliano”.
Avverso il titolo monitorio proponeva opposizione Parte_2
preliminarmente eccependo la nullità del decreto stesso per difetto di legittimazione attiva nel merito chiedendone la revoca rilevando la nullità/annullabilità della proposta d'acquisto essendo la sua volontà viziata a causa di errore e/o da raggiro.
Si costituiva contestando l'eccezione di nullità Controparte_1
2 sollevata dall'attore, nel merito insistendo perché si riconoscesse la fondatezza della propria pretesa creditoria.
All'udienza odierna in trattazione scritta, sulle conclusioni delle parti, la causa è stata decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.


3.La nullità del decreto ingiuntivo opposto.
E' fondata e, come tale, meritevole di accoglimento l'eccezione sollevata dall'attore di nullità del decreto ingiuntivo opposto per difetto di legittimazione attiva del ricorrente.
Ed infatti, in sede monitoria ha agito nella veste Controparte_1
di venditore/proprietario dell'immobile descritto all'interno della proposta irrevocabile d'acquisto sottoscritta da il Parte_2
09.12.2022 (vd. doc. all. 1 fascicolo parte ricorrente).
Nel corpo di tale proposta, tuttavia, si è omesso di individuare il soggetto venditore.
Al paragrafo 1) intitolato “descrizione dell'immobile”, sotto la dicitura
“proprietario” non viene indicato alcun nominativo.
Il nome di , invero, figura in corrispondenza della Controparte_1
descrizione dei dati relativi alla società immobiliare, quale rappresentante legale della società “Studio Dama Servizi Immobiliari”.
La proposta allegata al ricorso monitorio, pertanto, non era idonea a provare la titolarità in capo al ricorrente del diritto al pagamento della caparra confirmatoria, non essendovi in quella fase elementi utili a dimostrare che l'agente immobiliare fosse anche il proprietario, né è dato rinvenire allegazioni in tal senso nel ricorso.
Che l'importo ingiunto fosse rivendicato a titolo di caparra
3 confirmatoria spettante al proprietario, peraltro, oltre a costituire circostanza evidenziata nel ricorso monitorio, si ricava dalla condizione di cui al paragrafo 2) della proposta intitolato “prezzo di acquisito offerto e condizioni di pagamento” laddove, premesso che il prezzo offerto ammonta a euro 200.000,00, al punto a) si contempla che di detto prezzo “euro 20.000,000 vengono versati alla firma della presente proposta con assegno circolare n…..tratto su Intesa, intestato al Venditore”.
Come correttamente eccepito dall'opponente, difetta un requisito fondamentale per l'emissione ai sensi dell'art. 633 c.p.c. del decreto ingiuntivo stante l'impossibilità per il giudice adito di ritenere provato alla luce degli atti portati alla su attenzione che il ricorrente fosse il soggetto titolare del credito (proprietario dell'immobile promesso in vendita).
Ne discende che, assorbiti gli ulteriori motivi a sostegno della censura di nullità del titolo opposto (omessa identificazione nella proposta d'acquisto del cespite immobiliare), va dichiarata la nullità del decreto ingiuntivo opposto.



4.L'infondatezza della pretesa creditoria azionata in monitorio.
Alla declaratoria di nullità del decreto ingiuntivo opposto, consegue l'esame nel merito della domanda avanzata dal convenuto per il riconoscimento della fondatezza della propria pretesa creditoria.
Ebbene, è incontestato in fatto, oltre che documentalmente provato, che in data 8 dicembre 2022 , interessato all'acquisto Parte_2
del capannone ed annessi uffici in Bedizzole, Via Landi n. 1, in vendita
4 tramite l'Agenzia Immobiliare come “Studio Dama di Ferrari
Massimiliano”, alla presenza del figlio e di abbia Controparte_1
visionato l'immobile per poi sottoscrivere, il giorno successivo, una proposta irrevocabile di acquisto per un per il complessivo importo di
€.200.000,00 (doc. 1 della produzione di parte convenuta) con pagamento a mezzo di assegno circolare di €. 20.000 (che avrebbe dovuto essere consegnato contestualmente alla proposta), oltre a 36 rate mensili da €. 1.000,00, nonché il saldo di €144.000,00 eventualmente tramite finanziamento.
E' indiscusso, altresì, che successivamente alla sottoscrizione della proposta, il promissario acquirente abbia comunicato a CP_1
di non voler più dar corso all'acquisto.
[...]
A fronte delle nuove intenzioni del il ha rivendicato nei Pt_2 CP_1
suoi confronti l'importo di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. dovutagli, a suo dire, per essersi perfezionata la proposta irrevocabile d'acquisto a seguito della sua accettazione debitamente comunicata al promissario acquirente.
La materia del contendere impone una breve riflessione sulla funzione della caparra confirmatoria ossia della somma denaro o quantità di beni fungibili che, a norma dell'1385 c.c., viene consegnata da una parte all'altra, a titolo di garanzia del rispetto delle obbligazioni contrattuali e che, in caso di inadempimento, la parte adempiente può scegliere di trattenere recedendo dal contratto ovvero esigere il doppio della caparra versata.
L'art. 1385 stabilisce inoltre che la parte adempiente può scegliere la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento del danno secondo
5 le regole generali, senza essere vincolata al valore della caparra.
La caparra in questione, pertanto, se da un lato conferma l'avvenuta conclusione del contratto (conferma cioè l'impegno delle parti a rispettare i termini contrattuali), dall'altro funge da risarcimento preventivo per eventuali danni derivanti da inadempimento a garanzia e di prevenzione contro comportamenti opportunistici.
Secondo condivisibile giurisprudenza di legittimità la caparra costituisce strumento di tutela per le parti, in termini di “risarcimento convenzionale del danno” (Cass. n. 553/2009) assicurando un rimedio rapido e sicuro alle parti danneggiate e permettendo loro di evitare procedure giudiziali complesse, con il vantaggio, dunque, di essere immediatamente esigibile, offrendo alla parte non inadempiente un risarcimento senza attendere i tempi di un'azione giudiziale. Affinché la caparra assolva alle funzioni di garanzia e autotutela di cui si connota, è indispensabile che l'accordo negoziale sia suggellato dal suo versamento (“traditio” di denaro o dei beni fungibili) che nel caso di specie difetta.
Non è contestato, infatti, che alla firma della Parte_2
proposta non avesse corrisposto l'importo di € 20.000,00, nonostante l'espressa previsione nella proposta, (paragrafo 2 lettera a) intitolato
“Prezzo di acquisto offerto e condizioni di pagamento”) che un importo di eguale ammontare fosse versato, quale prima tranche del prezzo di vendita, alla sottoscrizione della proposta, con assegno da consegnare all'agente immobiliare con incarico di destinarlo al venditore ad avvenuta accettazione.
Erroneamente, dunque, il promissario venditore rivendica
6 quell'importo a titolo di caparra confirmatoria non trovando nella specie spazio la disciplina di detto istituto.
Sotto differente profilo, si evidenzia che la pretesa creditoria che ci occupa, anche se diversamente qualificata, non ha trovato terreno fertile nelle risultanze istruttorie in atti.
Secondo le allegazioni del convenuto, a prescindere dai motivi che abbiamo determinato il non dare corso alla proposta, l'obbligo Pt_2
di versamento della somma in questione si sarebbe sostanziato nel momento della sottoscrizione e della comunicata accettazione.
Contestata da la circostanza della Parte_2
conoscenza/sottoscrizione dell'accettazione da parte del venditore, della proposta d'acquisto, il convenuto non ha fornito al fine utile prova.
Sul punto, infatti, non ha articolato specifica prova orale, limitandosi a chiedere di provare a mezzo di testimoni di aver comunicato, il giorno 8.12.2022, in occasione del sopralluogo presso l'immobile, al che i termini indicati nella proposta, ovvero il versamento di € Pt_2
20.000,00 a titolo di caparra ed € 144.000,00 con la formula dell'affitto a riscatto, erano da lui accettati e che il si era Pt_2
congedato dando appuntamento al giorno successivo per la consegna della caparra (capitoli 7 e 8).
Trattasi di circostanze evidentemente inconferenti rispetto alla prova della formale accettazione da parte del promittente venditore tanto che la prova non è stata ammessa.
Di contro, il convenuto ha implicitamente riconosciuto che
7 l'accettazione non era entrata nella sfera di conoscenza del Pt_2
Tanto si ricava dalla lettura della comparsa di costituzione e risposta
(alla pag. 6) dove, nella ricostruzione del fatto, si riporta testualmente:
“Successivamente il sig. contattava telefonicamente il per CP_1 Pt_2
il versamento dell'importo pattuito, per la sottoscrizione per presa visione dell'avvenuta accettazione e per accordarsi in ordine all'immissione nel possesso del bene (n.b.: il sig. come peraltro Pt_2
ammesso dalla stessa difesa avversaria, si era determinato a formulare
l'offerta, proprio per la possibilità di pervenire alla compravendita mediante il c.d. affitto a riscatto). Nell'occasione, il sig. incalzato Pt_2
dalla moglie, comunicava di non voler dar corso alla propria proposta
d'acquisto, di non voler versare alcuna caparra, né che mai si sarebbe presentato presso l'agenzia per sottoscrivere la presa visione dell'accettazione….”
Alla stregua delle superiori risultanze, non può ritenersi perfezionato il vincolo contrattuale dal quale sarebbe derivato il credito vantato da
, per cui, assorbiti i motivi di opposizione Controparte_1
concernenti i vizi della volontà del promissario acquirente, in quanto presupponenti la prova del perfezionamento della proposta irrevocabile, va dichiarata l'infondatezza del diritto vantato dal convenuto.


5. La domanda avanzata in riconvenzione dall'attore.
In via riconvenzionale, l'attore ha chiesto la condanna di
[...]
al risarcimento dei danni da violazione dei doveri di CP_1
8 correttezza e buona fede di cui all'art. 1337 c.c. nonché ai doveri nascenti dal ruolo di mediatore di cui all'art. 1754 e ss. c.c., quantificati in via equitativa in una somma non inferiore ad €
8.000,00.
La domanda non merita accoglimento.
A fronte dell'evidente carenza assertiva, dunque probatoria, in punto di natura ed entità dei pregiudizi che sarebbero derivati all'attore dalle scorrettezze commesse dal in fase di trattative, va comunque CP_1
evidenziato che le condotte censurate (l'aver il sottaciuto al CP_1
di essere il proprietario del bene immobile e, contestualmente, Pt_2
condotto le trattative nella duplice veste di mediatore/venditore, omesso di compilare la proposta d'acquisto immobiliare nelle parti relative al venditore e ai dati catastali), non integrano fattispecie generative della violazione delle norme invocate dall'attore.
Ed invero, le informazioni che il avrebbe omesso di fornire al CP_1
promissario acquirente, riguardavano circostanze che, in qualità di interessato all'acquisto, il avrebbe potuto conoscere con Pt_2
l'ordinaria diligenza che si impone anche nelle fase delle trattative, chiedendo di visionare i titoli di provenienza del cespite immobiliare e quindi di inserire i dati omessi nella proposta irrevocabile di acquisito, ben potendo avvedersi delle omissioni all'atto della sottoscrizione.
Né il fallimento della negoziazione e dunque le asserite ripercussioni sulla sfera lavorativa dell'attore, connesse alla mancanza di una struttura da destinare a sede della propria attività, può in alcun modo ascriversi all'agente/proprietario ma piuttosto al ripensamento sulla convenienza dell'affare indotto nel dalla consultazione con la Pt_2
9 moglie, come per sua stessa ammissione.
La domanda in esame, pertanto, deve essere respinta.


6. Le spese di lite.
Seguendo la soccombenza, tenuto conto dell'accoglimento della domanda attore di revoca del decreto ingiuntivo e del rigetto della domanda attorea riconvenzionale, le spese di lite si pongono a carico del convenuto nella misura di 2/3 pari a euro 3.386,00, calcolata, applicando i parametri vigenti approssimati ai valori medi, dello scaglione di riferimento (da euro 5.201,00 a 26.000,00) in ragione della discreta importanza delle questioni trattate e dell'assenza di attività istruttoria, nella misura, di euro 919,00 per fase studio, euro
780,00 per fase introduttiva, euro 1680,00 per fase di trattazione, euro 1701,00 per fase decisionale, così complessivamente in euro
5.080,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, respinta e/o assorbita ogni altra istanza, difesa ed eccezione delle parti, così decide:
-accoglie l'opposizione proposta da avverso il decreto Parte_2
ingiuntivo n. n. 2387/2023 emesso il 21.06.2023, su ricorso di e, per l'effetto, revoca il predetto titolo;
Controparte_1
-rigetta la domanda riconvenzionale avanzata da nei Parte_2
confronti di;
Controparte_1
-condanna a rifondere a le spese del Parte_3 Parte_2
presente giudizio nella misura di 2/3 pari a euro 3.386,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge, con compensazione tra le parti della
10 restante quota.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di rito.
Brescia, lì 10 aprile 2025.
Il Giudice
Giovanna Faraone
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