N. R.G. 5409/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5409/2024 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I
Oggi 4 febbraio 2025 ad ore 11,55 innanzi al dott. Nadia Mencarelli, sono comparsi:
Per l'avv. FREDDI ROMOLO oggi sostituito dall'avv. Simone Freddi Parte_1 Per l'avv. PRINCIPI ANDREA CP_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Freddi precisa le conclusioni come da note autorizzate anche in via istruttoria, come in atti.
L'avv. Principi precisa le conclusioni come da comparsa di costituzione ed insiste per il rigetto delle istanze istruttorie avversarie
Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio.
All'esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura ad ore 13,20.
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Mencarelli ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5409/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FREDDI ROMOLO Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato in Corso Garibaldi 124 60121 Ancona ITALIA presso il difensore avv.
FREDDI ROMOLO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PRINCIPI ANDREA CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA MARSALA, 12 60100 ANCONA presso il difensore avv. PRINCIPI ANDREA
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c., depositato il 21.10.2024, notificato unitamente al decreto di fissazione della prima udienza in data 25.10.2024, conveniva in giudizio, avanti l'intestato Parte_1
Tribunale, al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “ Voglia il competente CP_1
Tribunale adito, contrariis reiectis: NEL MERITO 1) accertare e dichiarare il diritto della ricorrente alla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 e per l'effetto condannare il resistente al pagamento della somma di € 2.743,00 o di quella maggiore o minore benevisa o equitativamente sancita;
2) accertare e dichiarare il diritto della ricorrente alla restituzione del deposito cauzionale maggiorato d'interessi e per l'effetto condannare il resistente al pagamento di € 1.000,00 più interessi. Con vittoria di spese e onorari “. La ricorrente premetteva: di avere condotto in locazione ad uso abitativo l'immobile in atti pagina 2 di 7 indicato in forza di contratto transitorio sottoscritto con il convenuto per una durata di 12 mesi, dal
26.04.22 al 25.04.2023; che veniva pattuito un deposito cauzionale di € 650,00 ma veniva corrisposto nella misura di € 1.000,00 nonché un importo mensile di € 350,00 di cui € 180,00 a titolo di canone ed
€ 170,00 per oneri;
che alla naturale scadenza del contratto le parti rinnovavano tacitamente il rapporto sino al 01.02.2024, data di risoluzione consensuale e contestuale rilascio;
di avere corrisposto nel corso della locazione somme in eccesso rispetto a quanto pattuito per un ammontare complessivo di €
2.743,00, come risultava anche dalle ricevute allegate;
che neppure il deposito cauzionale veniva restituito;
di avere diffidato il locatore con raccomandata a.r. del 07.03.2024 alla restituzione delle suddette somme;
di avere anche vanamente esperito la mediazione di cui al D.lgs 28/2010, che si concludeva con esito negativo per la mancata partecipazione della parte chiamata.
si costituiva in giudizio con comparsa depositata in data 10.12.2024 per chiedere il CP_1
rigetto delle domande avversarie deducendo: che la ricorrente alla scadenza contrattuale del 25.04.3023 rimaneva nella detenzione dell'immobile locato per cui, trattandosi di locazione transitoria, il contratto non si era rinnovato tacitamente bensì secondo la disciplina di cui all'art. 2 L. 431/98; che alla fine del mese di gennaio 2024 la conduttrice recedeva senza preavviso né addurre un particolare motivo;
che la conduttrice sin dall'inizio del rapporto, non essendo titolare di conto corrente, chiedeva di versare il canone e gli oneri in contanti;
che i pagamenti non erano mai stati regolari e che non rispondeva a verità che la stessa avesse pagato di più di quanto contrattualmente pattuito;
che proprio perché la conduttrice pagava in maniera irregolare le ricevute si riferivano a pagamenti disposi in varie soluzioni;

la inammissibilità ed irrilevanza della prova testimoniale richiesta da controparte che aveva documentato pagamenti per € 3.867,00 a fronte di un dovuto complessivo di € 7.700,00 per cui l'eventuale dimostrazione dell'ulteriore pagamento di € 3.000,00 sconfessava la tesi della ricorrente;
di avere piuttosto diritto a percepire l'indennità di mancato preavviso, pari a sei mensilità, avendo la ricorrente interrotto inopinatamente e senza preavviso il rapporto locativo, come si eccepiva in via riconvenzionale.
Alla prima udienza del 20.12.2024 il Giudice, rigettata la richiesta di prova testimoniale articolata dalla difesa della ricorrente siccome irrilevante ai fini della decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, ex art. 429 c.p.c., alla udienza del 04.02.2025 con termine alle parti per il deposito di note conclusionali. A tale udienza le parti, rassegnate le conclusioni come da verbale di pagina 3 di 7 udienza, da intendersi quivi richiamate, discutevano oralmente la causa che, all'esito, il Giudice
decideva dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto.
Sulla scorta delle emergenze processuali le domande veicolate dalla ricorrente debbono ritenersi infondate e, come tali, vanno integralmente respinte.
Attraverso la produzione delle quietanze di pagamento rilasciate dal convenuto la ricorrente ha dimostrato di avere pagato per canoni e consumi non ricompresi negli oneri quantificati in via forfettizzata ( da tali oneri erano contrattualmente esclusi i consumi relativi all'energia elettrica – art. 5
) la complessiva somma di € 3.867,00. La ricorrente ha, poi, chiesto di dimostrare tramite testimone di avere pagato anche l'ulteriore somma di € 3.000,00 che, addizionata alla precedente, corrisponde ad un totale di € 6.867,00, inferiore a quanto contrattualmente dovuto per 21 mesi di locazione, pari ad €
7.350,00. Di conseguenza deve ritenersi indimostrata la tesi, posta a fondamento di questo giudizio, di avere corrisposto per canoni ed oneri più di quanto contrattualmente pattuito, fatto sempre negato dal locatore convenuto.
Né argomento di segno contrario può desumersi dal fatto che alcune quietanze rechino un importo superiore alla sommatoria di canone ed oneri pattuiti ( come ad esempio quella del 4.7.22 di € 500,00 o del mese di aprile 2022, le altre recano l'indicazione esplicita dei consumi ), non avendo la ricorrente dimostrato la puntualità e la regolarità nei pagamenti. Contando le ricevute e le occasioni di pagamento riferite nel capitolo testimoniale risulterebbero 14 pagamenti a fronte di 21 mensilità di locazione, fatto che corrobora la tesi sostenuta dalla difesa del convenuto, ovvero che a fronte di pagamenti a singhiozzo ed irregolari le ricevute venivano accorpate.
Quanto alla restituzione del deposito cauzionale deve rilevarsi che, seppure il resistente sia decaduto dalla facoltà di svolgere domande riconvenzionali, ai sensi dell'art. 418 c.p.c., la mancata richiesta di differimento della prima udienza, ai sensi della norma sopra richiamata, non inibisce la possibilità di sollevare eccezioni riconvenzionali, quale quella dedotta in giudizio, che deve ritenersi fondata.
Sostiene la ricorrente che il contratto di locazione per cui è causa fosse di natura transitoria e che si sarebbe risolto per mutuo consenso alla fine del mese di gennaio 2024. Ebbene, trattandosi di contratto per il quale la forma scritta è richiesta a pena di nullità, deve evidenziarsi che la risoluzione per mutuo consenso, negata dalla controparte, per essere valida ed efficace avrebbe dovuto rivestire la stessa forma. Come chiarito dalla Suprema Corte con la sentenza n. 7638/2016 “ Nei casi di contratti per la pagina 4 di 7 cui valida stipulazione è richiesta, per legge, la forma scritta ad substantiam, il mutuo dissenso deve
rivestire la medesima forma;
tale requisito può ritenersi soddisfatto solamente in presenza di un documento contenente la espressa e specifica dichiarazione negoziale delle parti “. Ciò significa che nel caso di specie il contratto di locazione non si è sciolto per mutuo consenso bensì in forza della decisione della ricorrente di terminare il rapporto senza dare alcun preavviso ( fatto mai neppure allegato ), circostanza che rende fondata l'eccezione riconvenzionale del resistente di diritto dello stesso a percepire l'indennità di mancato preavviso, pari a sei mensilità. La legge ( art. 4 L. 392/78 )
non prescrive, infatti, l'obbligo per il locatore di rifiutare la riconsegna delle chiavi prima dello spirare del termine di preavviso di sei mesi, bensì l'obbligo per il conduttore di dare al locatore un preavviso di sei mesi prima del rilascio, con il conseguente diritto di quest'ultimo di prendere il pagamento di tutte le sei mensilità relative al preavviso. Questo perché, come specificato dalla Suprema Corte ( cfr. sent.
25136/06 ) “ la esercitata facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione del rapporto giuridico, alla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto nel contratto per cui, il conduttore, indipendentemente dal momento ( anteriore alla scadenza del preavviso ) di materiale rilascio dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione de jure del contratto “. Nella fattispecie è pacifico che la ricorrente abbia rilasciato l'immobile il 10.02.2024, così come che tale rilascio non sia stato preceduto dal preavviso di cui al sopradetto articolo 4 L. 392/78 per cui la stessa sarebbe tenuta al pagamento delle sei mensilità di preavviso, superiori all'importo del deposito cauzionale trattenuto dal resistente anche a compensazione dei canoni non corrisposti ( a fronte di un totale di € 7.350,00 risulterebbero pagamenti per € 6.867,00 con una differenza a credito del resistente di € 483,00 ).
Nel caso concreto deve invero evidenziarsi che quello intercorso tra le parti non poteva in alcun modo considerarsi un contratto di locazione ad uso transitorio, del quale mancavano tutti i requisiti di legge, con conseguente riconduzione nell'alveo dei contratti di locazione ad uso abitativo di durata ordinaria.
In tal senso si sono pronunciati i Supremi Giudici con la sentenza n° 4075 del 20.02.2014, affermando che la valida stipula di un contratto di locazione abitativo di natura transitoria è soggetta alla necessaria sussistenza dei requisiti richiesti dal combinato disposto dell'art. 5 della L. 431/1998 e del DM
30.12.2002, in mancanza dei quali il contratto va ricondotto nell'alveo di quelli disciplinati dall'art. 2,
comma 1 della L. 431/1998. Sostiene, infatti, la Suprema Corte che “ nel vigore della L. 9 dicembre pagina 5 di 7 1998, n. 431, l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art. 5 della legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui all'art. 4,
comma 2, della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria. Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è
consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria.
Ebbene, il D.M. 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere "una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto"; stabilisce inoltre che "i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dalla L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 1, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno". Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 5 e
D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2)
l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità,
volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3 “.
Nel caso di specie il contratto di locazione allegato dalla ricorrente non reca nessuno dei requisiti sopra indicati, per cui deve qualificarsi come contratto di durata ordinaria che si è sciolto per volontà della ricorrente, senza il preavviso di legge. pagina 6 di 7 Di conseguenza anche la domanda di restituzione del deposito cauzionale deve ritenersi infondata:
nella fattispecie è configurabile una compensazione c.d. impropria, originando i rispettivi crediti e debiti da un unico rapporto, la quale impone un mero accertamento contabile delle reciproche partite di dare e avere, a cui il giudice deve procedere senza che sia necessaria l'eccezione di parte o la proposizione di domanda riconvenzionale ( Cass. Civ. 6214/04-7337/04-16561/02 ).
Le competenze di lite liquidate come da dispositivo ex DM 55/14 tenuto conto del valore della controversia, della natura delle difese e dell'attività effettivamente svolta ( non c'è stata attività
istruttoria ), seguono la soccombenza per cui vanno poste a carico della ricorrente e ne va disposta la distrazione in favore del procuratore del resistente, dichiaratosi antistatario ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 93 c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta od assorbita
• Accertata l'insussistenza del diritto della ricorrente alla ripetizione dell'indebito nei confronti del convenuto , per le ragioni di cui alla parte motiva, respinge la domanda di CP_1
pagamento veicolata nei confronti di quest'ultimo;
• Condanna ex art. 91 c.p.c., alla refusione alla controparte delle competenze di Parte_1
lite che si liquidano in complessivi € 1.700,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA, come per legge, disponendone la distrazione in favore del procuratore del resistente dichiaratosi antistatario
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Ancona, 04.02.2025
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
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