TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile
Verbale di udienza

R.G. n. 3973/2023
All'udienza del 20.05.2025, davanti al giudice dott.ssa
Valentina Giasi, sono comparsi per parte ricorrente
[...]
l'avv. Cantiello e l'avv. Palmacci;
per gli eredi di Pt_1
l'avv. Gianluca Rossi;
per parte resistente Persona_1 compare l'Avv. Tiziano Ottavi.
I difensori svolgono discussione orale e si riportano agli scritti difensivi. Il difensore di parte resistente insiste nelle istanze istruttorie già formulate e, in ogni caso, manifesta la volontà conciliativa della assistita per la definizione stragiudiziale della controversia. Gli altri difensori, sentiti espressamente sul punto, rappresentano che i tentativi di conciliazione sin qui svolti non hanno dato esito positivo.
Il Giudice sentita breve discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio il Giudice decide come da separato provvedimento.
Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi

1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile

in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa
Valentina Giasi, all'esito della camera di consiglio ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 429 comma 1^ c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al numero 3973 del
Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, promossa

DA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Carlo Cantiello e dall'Avv.
Ada Palmacci, come da procura in atti;

-parte ricorrente-
E
L' (C.F. ), CP_1 C.F._2
(C.F. , CP_2 C.F._3 [...]
(C.F. ), CP_3 C.F._4 [...]
(C.F. , CP_4 C.F._5 [...]
(C.F. ), CP_5 C.F._6 [...]
(C.F. ), tutti CP_6 C.F._7 in qualità di eredi di , rappresentati e difesi Persona_1 dall'Avv. Gianluca Rossi, come da procura in atti;

-parte ricorrente-
CONTRO
(C.F. ), in persona Controparte_7 P.IVA_1 del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Tiziano Ottavi, come da procura in atti;

-parte resistente-

FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione ritualmente notificato Parte_1
e rappresentavano: Persona_1

2 - di avere concesso in locazione per uso commerciale alla
Akire S.r.l.s. con contratto sottoscritto in data 01.01.2017 e registrato in data 21.01.2017 l'immobile sito in Terracina, via Roma n. 66, identificato nel N.C.E.U. del Comune di
Terracina, al foglio 115, num. 108, sub. 5, cat. C/1 C1.8;
- che ai sensi dell'art. 3 del contratto la parte conduttrice si era impegnata al pagamento del canone mensile di €
4.000,00, da corrispondere entro il giorno 5 di ogni mese;

- che la Akire S.r.l.s. aveva ceduto la gestione dell'attività commerciale alla mediante cessione del Controparte_7 ramo d'azienda all'interno dell'immobile sito in Terracina, via Roma, n. 66, con conseguente subentro della nel contratto di locazione commerciale Controparte_7 in precedenza indicato;

- che la conduttrice ometteva il pagamento dei canoni di locazione da aprile a luglio 2023, maturando così una morosità complessiva di € 16.000,00.
Chiedevano quindi all'intestato Tribunale di convalidare lo sfratto per morosità e, in caso di opposizione con conseguente mutamento del rito, chiedevano di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e di condannarla al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti, oltre interessi e spese di giudizio.
Così concludevano: “in accoglimento della domanda, previa convalida del presente sfratto, sentirsi condannare al rilascio immediato dell'immobile avanti descritto in favore degli istanti, eventualmente, in caso di opposizione, mediante Ordinanza non impugnabile di rilascio”.
Ritualmente citata, si costituiva e Controparte_7 proponeva opposizione alla convalida, contestando la morosità indicata nell'atto di intimazione ed eccependo l'impossibilità temporanea di rispettare le obbligazioni contrattuali a seguito di una contrazione economica incidente sull'attività commerciale. Eccepiva altresì il parziale adempimento degli obblighi di pagamento previsti nel contratto e la compensazione della morosità maturata con l'esistenza di un controcredito fondato sulle spese sostenute dalla conduttrice per aver eseguito miglioramenti ed addizioni sulla cosa locata.
Così concludeva: “Voglia l respinta ogni CP_8 avversa eccezione e conclusione:
PRELIMINARMENTE – si insta affinché il Giudice conceda un rinvio finalizzato a permettere alla di CP_7 saldare le differenze degli acconti già versati in contanti dovute solo ed esclusivamente ad una momentanea difficoltà
3 economica per contrazione delle vendite sanabile nei prossimi sei mesi.
NEL MERITO — rigettare l'intimazione di sfratto per morosità sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.;
- accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti,
Con vittoria di spese e compensi da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore dichiaratosi antistatario”.
Ordinato il rilascio dell'immobile in accoglimento della domanda ex art. 665 c.p.c., disposto il mutamento del rito ex artt. 426 e 667 c.p.c. e concessi i termini per l'introduzione della procedura di mediazione, parte intimante depositava memoria integrativa, precisando le seguenti conclusioni:
“Voglia il Tribunale adìto, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, confermata l'Ordinanza di rilascio resa in data 19/09/2023
1) pronunciare la risoluzione per grave e colpevole inadempimento imputabile al conduttore Controparte_7 in persona dell'Amm.re Unico e legale rapp.te CP_9
del contratto di locazione ad uso commerciale del
[...]
01/01/2017 per l'immobile sito in Terracina, Via Roma 66, censito in catasto fabbricati di Terracina al foglio 115, n.
108, sub. 5, cat. C/1, Cl. 8;
2) condannare la in persona dell'Amm.re Controparte_7
Unico e legale rapp.te al pagamento, in CP_9 favore dei Signori e , della Parte_1 Persona_1 somma di € 44.000,00, (quarantaquattro/00) pari all'ammontare dei canoni scaduti e non corrisposti fino al rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Con il favore delle spese e compensi professionali sia per la fase sommaria che per quella di merito, oltre alle spese e compensi professionali per la fase di mediazione”.
Parte intimata, depositando memoria integrativa, così concludeva: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis, così giudicare:
Nel merito: Previa ogni più opportuna declaratoria, respingere le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto. Sulla scorta di quanto illustrato, ritenere il credito avanzato dall'intimante, compensato.
In ogni caso: Con vittoria di spese, diritti ed onorari da distrarsi nei confronti del sottoscritto difensore che si
4 dichiara antistatario”.
Nelle more del giudizio decedeva e con atto Persona_1 per la prosecuzione del processo ex art. 302 c.p.c. depositato in data 14.05.2025 L' CP_1 CP_2 [...]
e CP_3 CP_4 CP_5 CP_6
quali eredi di , si costituivano in
[...] Persona_1 giudizio e chiedevano all'intestato Tribunale di “1) pronunciare la risoluzione per grave e colpevole inadempimento imputabile al conduttore Controparte_7 in persona dell'Amm.re Unico e legale rapp.te CP_9
del contratto di locazione ad uso commerciale del
[...]
01/01/2017 per l'immobile sito in Terracina, Via Roma 66, censito in catasto fabbricati di Terracina al foglio 115, n.
108, sub. 5, cat. C/1, Cl. 8;
2) condannare per l'effetto la in persona Controparte_7 dell'Amm.re Unico e legale rapp.te , al CP_9 pagamento in favore degli eredi del sig. , Persona_1 dell'ammontare pro quota dei canoni scaduti e non corrisposti fino al rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio”.
All'udienza del 20.05.2025, la causa è decisa mediante sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 429, 1 c., c.p.c., dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Parte locatrice ha chiesto l'accertamento della risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice con ordine di rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, e condanna al pagamento dei canoni insoluti.
Come noto, incombe sull'attore esclusivamente l'onere di allegare il fatto d'inadempimento e grava sul debitore convenuto l'onere di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte. Nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento o di risoluzione, infatti, il creditore deve soltanto provare in giudizio il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa (così le Sezioni Unite n. 13533.2001 e la successiva giurisprudenza di legittimità: Cass. n. 15659.2011; Cass. n. 3373.2010; Cass.
n. 13674.2006; Cass. n. 8615.2006; Cass. n. 2387.2004;
Cass. n. 9351.2007).
Nel caso in esame parte locatrice ha rispettato l'onere di
5 prova su di essa incombente, producendo in giudizio il contratto intercorso con la società Akire S.r.l.s., la intervenuta cessione del ramo d'azienda nei confronti di ed allegando l'inadempimento della Controparte_7 conduttrice.
Spettava pertanto a quest'ultima allegare e provare fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'altrui pretesa.
Rileva il Tribunale che con memoria integrativa del
23.04.2024 parte resistente ha depositato verbale di rilascio dell'immobile sottoscritto dalle parti in data 04.04.2024. Con carattere assorbente rispetto ad ogni ulteriore eccezione e domanda la intervenuta riconsegna dell'immobile, non contestata in giudizio, determina la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio del bene locato formulata dalla parte locatrice.
In secondo luogo parte locatrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento dei canoni scaduti e non versati sino al rilascio dell'immobile.
Sul punto si osserva che, opponendosi alla convalida dello sfratto, la società intimata ha eccepito la non corretta determinazione delle somme dovute a titolo di canone di locazione in ragione del parziale adempimento degli obblighi di pagamento previsti nel contratto;
ha giustificato inoltre la intervenuta sospensione dei pagamenti del canone con una contrazione economica avente effetto negativo sulla sua attività commerciale. Ha infine eccepito la compensazione della morosità maturata con l'esistenza di un controcredito fondato sulle spese sostenute per svolgere migliorie ed addizioni all'interno dell'immobile locato.
Tali eccezioni risultano allegate in modo generico e nel presente giudizio non hanno trovato adeguato riscontro probatorio.
Come noto, l'omesso versamento del canone locativo da parte del conduttore costituisce fatto d'inadempimento grave ed idoneo ex art. 1455 c.c. a produrre l'alterazione irreversibile del sinallagma contrattuale. L'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze previste nel negozio costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto. È stato chiarito in materia che, ai fini della risoluzione e della valutazione ex art. 1455 c.c. della non scarsa importanza dell'inadempimento, è sufficiente per il creditore istante allegare il mancato pagamento del canone, poiché quest'ultima circostanza integra ex se la gravità
6 dell'inadempimento (Cass. n. 1227 del 23/01/2006; Cass. n. 24460/2005; conf. Cass. n. 19652/2004; Cass. n.
14234/2004; Cass. n. 15553/2002; Cass. n. 2616/1990).
Inoltre, come chiarito dalla Suprema Corte, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone o di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Secondo il più risalente orientamento interpretativo la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina un ingiustificato squilibrio tra le prestazioni delle parti (così Cass. n.
261.2008; conf. tra le tante Cass. n. 24799.2008; Cass. n.
13887.2011; Cass. n. 8425.2006 e numerose altre).
Invece, secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (Cass. Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021; Cass. Sez. 3 - , Sentenza
n. 20322 del 26/07/2019; Cass. Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza
n. 17020 del 26/05/2022).
Nel caso di specie la parte conduttrice non ha contestato l'omesso pagamento del canone a partire da aprile 2023, ma si è limitata ad eccepire il pagamento parziale delle somme dovute, l'impossibilità temporanea della prestazione ex art. 1256 c.c. a causa della difficile situazione economica nella quale l'azienda si sarebbe venuta a trovare a seguito di una contrazione delle vendite, nonché l'esistenza di un controcredito fondato sulle spese sostenute per svolgere lavori di manutenzione all'interno dell'immobile locato per un importo complessivo di € 15.189,00. Ha altresì allegato il pieno ed espresso consenso della parte locatrice allo svolgimento di detti lavori.
7 Tali eccezioni non meritano accoglimento.
Nel caso di specie nessuna di tali circostanze risulta allegata in modo specifico dalla parte conduttrice.
È sufficiente sul punto evidenziare che, a fronte dell'allegazione dell'inadempimento effettuata dalla parte locatrice, parte resistente non ha provato in via documentale né di aver provveduto al versamento dei canoni nella misura e secondo i termini convenzionalmente pattuiti, né ha introdotto in giudizio elementi presuntivi idonei a far ritenere provata la circostanza di una temporanea sospensione del pagamento dei canoni.
Di conseguenza quest'ultima deve essere condannata al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non versati sino alla data del rilascio della res locata.
È opportuno precisare, inoltre, che nel caso di specie le condizioni di difficoltà e precarietà economico-finanziaria lamentate dalla conduttrice a giustificazione dell'omesso pagamento del canone non sono idonee ad integrare una esimente dalla responsabilità da inadempimento contrattuale
(artt. 1218, 1453 c.c.) né a determinare una causa di estinzione della prestazione pecuniaria per impossibilità sopravvenuta.
Ne consegue che tali motivi di opposizione sono infondati e che la sospensione dell'adempimento dell'obbligo di pagamento del canone da parte della conduttrice ex art. 1587
c.c., non trovando giustificazione in un proporzionale inadempimento del locatore, deve essere valutato come grave ex art. 1455 c.c. e sufficiente ad integrare una causa di risoluzione del contratto di locazione.
La parte conduttrice deve quindi essere condannata al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non versati da aprile 2023 a giugno 2023, nonché da agosto 2023 ad aprile
2024 (in cui l'immobile è stato rilasciato) per un importo pari a € 44.000,00 (€ 4.000,00 per 11 mesi), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Parte resistente ha altresì sollevato una eccezione di compensazione del debito maturato con un controcredito asseritamente vantato nei confronti di parte ricorrente e fondato sulle spese sostenute dalla conduttrice per le migliorie apportate all'immobile locato.
La conduttrice odierna resistente ha infatti dedotto di aver eseguito, a sua cura e spese, opere di manutenzione ordinaria e straordinaria sull'immobile locato, per un importo complessivo di € 15.189,00, con il pieno ed espresso
8 consenso della parte locatrice allo svolgimento di detti lavori e alla decurtazione degli importi dal relativo canone di locazione.
Anche detta eccezione non merita accoglimento.
Occorre infatti rilevare che nel corso del giudizio parte intimata non ha validamente provato l'effettivo esborso delle somme di cui chiede il ristoro.
La conduttrice in particolare non ha adempiuto agli oneri probatori sulla stessa gravanti, atteso che il materiale fotografico prodotto è privo di data certa, le fatture allegate alla memoria integrativa non costituiscono prova dell'effettivo pagamento e, con carattere assorbente rispetto ad ogni ulteriore valutazione manca la dimostrazione del consenso scritto del locatore.
Quanto allo stato dell'immobile al momento della conclusione del contratto, dal tenore letterale dello stesso emerge che la conduttrice ne aveva piena conoscenza.
Invero, esaminando la comune volontà delle parti rappresentata nel contratto di locazione, in cui l'odierna parte resistente è subentrata mediante sottoscrizione del contratto di affitto di ramo d'azienda, emerge che con l'art. 8
i contraenti avevano convenzionalmente pattuito che “il conduttore dichiara che i locali locati sono adatti al proprio uso, in idoneo stato di manutenzione ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato. Ogni aggiunta, che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali, ed ogni altra innovazione non potrà essere realizzata senza il preventivo consenso scritto dei proprietari locatori. In ogni caso, il conduttore rinuncia espressamente a far valere ogni diritto, ragione o pretesa in merito sia durante la locazione che in sede di rilascio dell'immobile locato”. Le parti quindi così si impegnavano: “restano a carico del conduttore le riparazioni di piccola manutenzione, ed espressamente quelle da farsi agli impianti di acqua, gas, luce e sanitari, alle serrature e chiavi, ai cardini degli infissi, alla superficie dei muri, dei soffitti e degli infissi, alle marmette e piastrelle di pavimentazione e di rivestimento”.
“In caso di necessità di adattamento dei locali per esigenze proprie dei conduttori o per prescrizione normativa in relazione all'attività esercitata, o di riparazioni e, comunque, di manutenzione straordinaria dell'unità locata, necessaria per adibirla e mantenerla all'uso cui è destinata, si conviene tra l, e parti contraenti, in deroga agli artt.
1576, 1583 e 1584 C.C., che il conduttore dovrà provvedervi
9 direttamente ad intere sue spese, senza diritto di rivalsa alcuna. Del presente patto le parti hanno tenuto conto in sede di determinazione del canone di locazione, col quale tutte le eventuali spese di cui al presente punto costituiscono un tutt'uno inscindibile, per cui il conduttore nulla potrà pretendere in sede di rilascio dell'immobile locato (…)”.
A fronte di tali previsioni contrattuali, pertanto, ed in assenza di prove contrarie fornite dalla resistente, deve ritenersi che l'eccezione non meriti accoglimento, poiché la conduttrice, subentrando nel contratto, ha espressamente verificato ed accettato lo stato dell'immobile, ritenendolo idoneo all'uso convenuto, nonché preventivamente accettato di eseguire all'interno dell'immobile lavori di manutenzione necessari allo svolgimento dell'attività commerciale.
Ne consegue che, sulla base di quanto stabilito dal testo del contratto, regolarmente registrato e posto alla base della intimazione di sfratto per morosità, la conduttrice affittuaria subentrante al contratto di locazione accettava le condizioni contrattuali indicate, approvando la dichiarazione di trovare l'immobile locato adatto all'uso convenuto e che erano a carico della conduttrice le spese per rendere l'immobile idoneo all'uso pattuito.
In conclusione la parte conduttrice non ha provato l'esistenza di un controcredito da opporre in compensazione.
Dalle precedenti considerazioni deriva che la conduttrice deve essere condannata al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non versati.
Con memoria integrativa del 23.04.2024 la parte resistente ha indicato la morosità maturata dalla in Controparte_7 complessivi € 44.000,00.
Ne consegue che, tenuto conto del rilascio dell'immobile in data 04.04.2024, la conduttrice deve essere condannata al pagamento dei canoni scaduti e non versati da aprile 2023 sino a giugno 2023 e da agosto 2023 sino alla data del rilascio, per un importo pari a € 44.000,00 (€ 4.000,00 per
11 mensilità), per canoni scaduti e non pagati, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo, tenendo conto dei parametri di cui al DM 147/2022, del valore della domanda, del ridotto compimento di attività istruttoria e dell'attività difensiva in concreto svolta.



P.Q.M.


10 disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione;

- dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione sottoscritto in data 01.01.2017 e registrato in data 21.01.2017 avente ad oggetto l'immobile sito in Terracina, via Roma n. 66, identificato nel N.C.E.U. del Comune di Terracina, al foglio 115, num. 108, sub. 5, cat. C/1 C1.8;
- condanna al pagamento in favore della Controparte_7 parte locatrice di € 44.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna alla rifusione in favore della Controparte_7 parte resistente e degli eredi costituiti in prosecuzione del giudizio ex art. 302 c.p.c., in solido, delle spese di lite che liquida in € 6.500,00 per compensi, oltre spese generali ed accessori di legge.
Latina, 20.05.2025
Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi
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