R.G. n. 1987/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE In persona del Giudice monocratico Dott. Raffaele Zibellini all'esito dell'udienza del 16.1.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note con cui le parti hanno discusso in forma scritta la causa, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, ha pronunciato la seguente

SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1987 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(CF: , rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Francesco Bianco. ricorrente-intimante E (CF: , rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Agostino Stasi. resistente-intimata
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (uso abitativo).
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato la sig.ra intimava alla Parte_1 sig.ra lo sfratto per morosità dall'immobile di sua proprietà sito in Controparte_1
Corigliano-Rossano, Via Sardegna n. 13 (foglio 44, particella 102, sub 6, cat. A/3, classe 2), concesso in locazione ad uso abitativo all'intimata con contratto dell'1.4.2022, registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 14.4.2022.
1/5 Deduceva che il canone annuo era stato pattuito in € 3.600,00 da corrispondersi in rate mensili di € 300,00 entro il giorno cinque di ogni mese. Eccepiva che la conduttrice non aveva versato le somma relative alle mensilità di aprile e maggio 2023, nonché gli oneri condominiali relativi ai mesi da settembre 2022 a maggio 2023.
1.1. Si costituiva in giudizio la sig.ra la quale preliminarmente eccepiva Controparte_1 la nullità dell'atto di citazione stante la mancanza dell'indicazione di cui al n. 3 bis dell'art. 163 comma 3 c.p.c. e dell'avvertimento “che la difesa tecnica mediante avvocato è obbligatoria in tutti i giudizi davanti al Tribunale, fatta eccezione per i casi previsti dall'articolo 86 o da leggi speciali, e che esso convenuto, sussistendone i presupposti di legge, può presentare istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.”. Nel merito deduceva: -di avere sempre provveduto a pagare le mensilità dovute e che in più occasioni aveva chiesto alla locatrice di rendere idoneo e abitabile l'immobile oggetto di locazione, che è infestato da blatte, scarafaggi e presenta numerose e abbondanti macchie di umidità e formazioni di muffe, pericolose per la sua salute;
-che l'immobile è quindi inservibile e necessita di lavori di ristrutturazione preventivati in €
2.000,00. Chiedeva quindi di rigettare la richiesta di convalida di sfratto e di dichiarare l'insussistenza della morosità dedotta dall'attrice a seguito del grave inadempimento della locatrice.
1.2. All'udienza di convalida del 28.9.2023 il Procuratore della locatrice rappresentava che la morosità per i canoni scaduti e non pagati ammontava a quella data ad € 1.800,00 (mensilità da aprile 2023 a settembre 2023).
1.3. Con ordinanza del 2.10.2023 il Tribunale ordinava il rilascio dell'immobile, ex art. 665 c.p.c., e disponeva il mutamento del rito.
2. L'intimante non ha depositato memorie integrative.
2.1. L'intimata ha nelle proprie memorie integrative ribadito le eccezioni e le deduzioni già articolate in sede di convalida eccependo altresì il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio nei 15 giorni assegnati dal Giudice. Ha chiesto il rigetto delle domande di controparte e di accertare e dichiarare l'insussistenza della morosità dedotta dall'intimante stante il grave inadempimento della locatrice.
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2/5 3. In via preliminare va disattesa l'eccezione pregiudiziale di nullità dell'atto di citazione per intimazione di sfratto formulata dall'intimata. Quanto al mancato avvertimento relativo all'obbligo della difesa tecnica e alla possibilità di presentare istanza per l'ammissione al beneficio del patrocinio a spese dello stato, il vizio lamentato deve considerarsi sanato dal fatto che l'intimata si è regolarmente costituita in giudizio mediante un avvocato. Non coglie poi nel segno l'eccezione di improcedibilità della domanda stante la proposizione dalla procedura di mediazione in data successiva alla scadenza fissata nell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. Secondo la giurisprudenza di legittimità, anche in caso di mediazione obbligatoria, il termine di quindici giorni assegnato dal giudice per l'avvio della procedura non è perentorio (Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 31/03/2023, n. 9102).
4. Nel merito, si premette che secondo i ben noti principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre sul debitore grava l'onere di provare di aver provveduto alla relativa estinzione ovvero di dimostrare gli altri atti o fatti allegati come eventi modificativi o estintivi del credito di parte avversa (in tal senso, Cass. Civ. Sezioni Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533; conf., ex plurimis, Cass. Civ., Sez. I, 13 giugno 2006, n. 13674; Cass. Civ., Sez. III, 12 aprile 2006, n. 8615). Nel caso in disamina è pacifica l'esistenza del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra la sig.ra e la sig.ra Parte_1 Controparte_1
Tanto è documentalmente dimostrato, essendo agli atti la relativa scheda contrattuale, prodotta dalla parte intimante, che documenta idoneamente il titolo e la scadenza dell'obbligazione il cui inadempimento è stato lamentato nell'intimazione. Si ritiene poi comprovato il definitivo mancato pagamento dei canoni locatizi indicati dall'intimante, non avendo la conduttrice, onerata della prova, fornito dimostrazione di aver corrisposto le relative mensilità. L'inadempimento può considerarsi grave, dunque tale da determinare l'accoglimento della domanda di risoluzione articolata dall'intimante. Sotto tale profilo occorre porre in evidenza che “In tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392” (Cassazione civile sez. III, 18/11/2010, n.23257). Come noto, l'art. 5 della Legge n. 392 del 27.7.1978 sancisce che “Salvo quanto previsto dall'articolo 55 (norma volta a disciplinare l'eventuale sanatoria in sede giudiziale della morosità,
3/5 n.d.r.), il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”. La richiesta di emissione del decreto ingiuntivo in relazione ai canoni scaduti e da scadere e agli oneri condominiali proposta con l'atto di intimazione si converte, all'esito del mutamento del rito, in un'ordinaria domanda di pagamento. L'intimata ha chiesto il rigetto di tale domanda di fatto eccependo ex art. 1460 c.c. l'inadempimento della locatrice agli obblighi sulla stessa gravanti a norma degli artt. 1575 e 1576 c.c.. Va rammentato che “il giudice ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum" deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti avuto riguardo anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui, qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia di buona fede e quindi non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, comma 2, c.c.” (Cassazione civile sez. III, 08/11/2016, n.22626). Nel caso in disamina il mancato pagamento dei canoni non può considerarsi giustificato alla luce dei problemi di muffa e umidità lamentati dalla conduttrice posto che “Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Corte di Cassazione, Sez. VI, Ord. n. 13887/2011, conforme a Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 7772 del 2004; nello stesso senso Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 11783, del 12/05/2017). Nel caso di specie non è emerso che le problematiche lamentate fossero idonee a compromettere del tutto l'utilizzabilità dell'immobile. Ciò non è desumibile dalla documentazione fotografica prodotta dall'intimata e, Cont quanto ai verbali del Servizio Igiene Pubblica dell' , si evidenzia che in essi i tecnici pur rilevando la presenza dei fenomeni infiltrativi e delle muffe, non hanno ritenuto che l'immobile fosse divenuto a causa di ciò inabitabile. Alcun adeguato apporto probatorio avrebbe fornito in tal senso la prova testimoniale richiesta dall'intimata nella propria memoria integrativa in quanto, va ribadito, la mera presenza delle denunciate problematiche, in quanto non idonea ad impedire totalmente il godimento dell'immobile, non giustifica la mancata corresponsione dei canoni.
4/5 L'eccezione di inadempimento formulata dall'intimata va quindi rigettata non potendo ritenersi conforme alla buona fede il proprio rifiuto di adempiere. In definitiva, la sig.ra va condannata al pagamento: -dei canoni scaduti Controparte_1
e non corrisposti fino alla data di rilascio dell'immobile (11.3.2024, v verbale depositato dall'intimata il 20.3.2024), nell'ammontare di € 3.300,00; -degli oneri condominiali, nell'ammontare non contestato di € 354,50. Il tutto oltre interessi dalle singole scadenze al saldo. Nulla va disposto sul rilascio dell'immobile in quanto lo stesso risulta essere già stato riconsegnato alla locatrice la quale non ha reiterato la relativa domanda nelle note di discussione.
5. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. n. 55/2014 e successivi aggiornamenti, in base al valore del giudizio, operata la riduzione dei valori medi vista la non elevata complessità della causa.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata ed assorbita:
DICHIARA risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti in data 1.4.2022 avente ad oggetto l'immobile sito in Corigliano-Rossano, Via Sardegna n. 13, piano III (foglio 44, particella 102, sub 6, cat. A/3, classe 2);
CONDANNA al pagamento in favore di della somma di € 3.300,00 Controparte_1 Parte_1 per canoni scaduti e non pagati e della somma di € 354,50 per oneri accessori, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo effettivo;

CONDANNA al pagamento delle spese di lite in favore di che si Controparte_1 Parte_1 liquidano in complessivi € 1.348,50, di cui € 48,50 per spese vive, oltre spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Castrovillari, 16/01/2025.
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
5/5