REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI
Riunito in camera di consiglio e così composto
Michele Cappai Presidente
Francesco MA Ciaralli Giudice
Beatrice Ruperto Giudice rel. est.
OL CI SP
Lorenzo Di Marco SP nell'udienza del 6 giugno 2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni della parte costituita, ha pronunciato la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo nella causa iscritta al n. 3262 del Ruolo generale affari civili contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Recchi Parte_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE CONTUMACE
Motivi della decisione

1. Con ricorso depositato in data 9.10.2024, ha convenuto in giudizio Parte_1 deducendo, in fatto: Controparte_1
- di essere divenuto proprietario di una serie di appezzamenti di terreno siti nel comune di Nerola alla località Pascolaro, identificati catastalmente come indicato in ricorso, con atto stipulato in data 02/08/2022, a seguito di accordo di mediazione raggiunto nell'ambito del giudizio incardinato presso il Tribunale di Tivoli al RGN 1094/22;

1 - di essere venuto a conoscenza, solo in sede di stipula dell'atto definitivo, dell'esistenza di un contratto di affitto di fondo rustico ai sensi dell'art. 23 della legge 11 febbraio 1971 n. 11, come sostituito dall'art. 45 della Legge 3 maggio 1982, n. 203, sottoscritto il 02/05/2015 tra
[...]
e , dante causa del ricorrente, ed avente ad oggetto i predetti Controparte_1 CP_2 terreni;

- che non aveva mai provveduto alla corresponsione dei canoni di Controparte_1 affitto dovuti, sin dalla stipula del contratto, né alla cura del terreno;

- di aver contestato l'inadempimento alla resistente, senza ottenere riscontro, e di aver altresì avviato la procedura di conciliazione dinanzi al competente organo, senza alcun esito;

- che a seguito di sopralluogo del 18/09/2024, i funzionari della Regione Lazio avevano constatato lo stato di completo abbandono dell'area agricola;

- di avere quindi diritto all'immediato rilascio dell'immobile per il ripristino delle colture, nonché al pagamento dei canoni di affitto agrario mai corrisposti dalla resistente né al D'Ovidio né al ricorrente.
Ha, quindi, concluso chiedendo di “- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di affitto agrario per le ragioni di cui in premessa, per fatto imputabile alla signora del compendio agrario in Controparte_1
Nerola alla località Pascolaro Fg 16 particelle 271, 272 e 273 di 23.350 m.q. uliveto di classe 3, part 274 uliveto cl 3 mq 10.499, particella n. 276 e 277 porzioni AA e AB 3.41050 m.q. uliveto di classe 2, part 278,
279 uliveto cl 3 mq 1.540, part 289 di mq 702 già oggetto del contratto di affitto di fondo rustico del
02/05/2015 di proprietà del ricorrente;
- per l'effetto, ordinare alla signora Controparte_1
l'immediato rilascio, in favore dell'odierno istante, dell'immobile suindicato, libero da persone e cose;
- condannare la signora al pagamento dei canoni scaduti e fino alla data di effettivo rilascio. Con Controparte_1 vittoria di spese e compensi di giudizio”.

2. non si è costituita in giudizio ed esaminata la regolarità della notifica Controparte_1 del ricorso, deve esserne quindi dichiarata la contumacia.

3.Nella fattispecie la domanda di parte ricorrente deve ritenersi procedibile, avendo la stessa documentato di avere invitato la controparte ad adempiere, prima di esperire inutilmente il tentativo di conciliazione.
Come documentato in atti, con lettera raccomandata a.r. in data 16.11.2023 (cfr. all. 5 ricorso)
l'affittuaria è stata infatti invitata a sanare la morosità nonché è stato esperito il tentativo di conciliazione al competente organo della Regione Lazio (cfr. all. 7 ricorso).
2 Nel merito, sulla scorta della documentazione allegata, è emerso che sia Parte_1 divenuto proprietario dei terreni siti in Nerola alla località Pascolaro Fg 16 particelle nn. 271, 274,
277 e 278 (cfr. all. 1 ricorso), oggetto di contratto di affitto agrario stipulato il 2/5/2015, tra il suo dante causa e l'odierna resistente, riguardante anche gli ulteriori terreni Fg 16 CP_2 particelle 272 273 276 279 289 (cfr. all. 4 ricorso).
Al riguardo, si osserva che è costante l'orientamento seguito dalla giurisprudenza di legittimità che nell'ipotesi di successione nella proprietà di parti, autonome e distinte della cosa locata, il contratto di locazione, nel quale per legge subentrano gli acquirenti della cosa locata, si scinde in tanti distinti rapporti quanti sono i soggetti che a seguito dell'acquisto vengono ad assumere la qualità di locatori, con l'effetto che la causa di risoluzione o di cessazione del rapporto che si verifichi per alcuni soltanto dei successori a titolo particolare nella proprietà delle parti di immobile, opera limitatamente alle porzioni acquistate, indipendentemente dalla posizione assunta dagli altri (cfr. oltre Cass. n. 10654/1996; Cass. n. 2774/1988; Cass. n. 1577/1981; Cass.
n. 4164/1976).
Inoltre, il principio è stato ritenuto applicabile anche in materia di affitto agrario e pur se tra le varie porzioni immobiliari vi sia interdipendenza funzionale, poiché questo rilievo non esclude la scindibilità del rapporto nella successione nella proprietà di parti distinte della cosa locata, pur nella interdipendenza funzionale delle varie porzioni (Cass. n. 1105/1997).
Ne consegue che, l'odierno ricorrente, quale successore a titolo particolare, ben può autonomamente agire per la risoluzione o la cessazione del contratto, seppure limitatamente alla quota di cui è divenuto titolare, e indipendentemente dalla posizione assunta dagli altri locatori.
Occorre poi osservare che ai sensi dell'art. 5 L 203/82, “la risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto può essere pronunciata nel caso in cui l'affittuario si sia reso colpevole di grave inadempimento contrattuale, particolarmente in relazione agli obblighi inerenti al pagamento del canone, alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione del fondo medesimo e delle attrezzature relative, alla instaurazione di rapporti di subaffitto o di subconcessione”.
Con riferimento, in particolare, alla dedotta morosità, la stessa norma specifica che essa “costituisce grave inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto … quando si concreti nel mancato pagamento del canone per almeno una annualità”.
Ciò posto, il ricorrente ha dedotto che non ha mai adempiuto gli Controparte_1 obblighi contrattuali di pagamento del canone e di conservazione e manutenzione del fondo, atteso che il terreno versa in stato di totale abbandono (cfr. all.ti 8, 8a, 8b, 8c).
3 Nel merito, a fronte delle contestazioni evidenziate nel ricorso, supportate documentalmente dalla produzione offerta, parte resistente ha ritenuto non costituirsi.
A fronte della prova documentale del titolo contrattuale fornita da del quale Parte_1 ha allegato l'inadempimento, sarebbe spettato alla resistente fornire la prova di avere adempiuto l'obbligazione di pagare il canone e di aver correttamente manutenuto i fondi oggetto di affitto.
L'onere non è stato adempiuto, e la prova neppure è stata offerta, rimanendo l'affittuaria contumace.
Sussistono, quindi, i presupposti di cui all'art. 5 l. 203/82 per dichiarare la risoluzione del contratto di affitto agrario limitatamente ai terreni siti in Nerola alla località Pascolaro Fg 16 particelle nn. 271, 274, 277 e 278, di cui l'odierno ricorrente è divenuto titolare, subentrando così nel relativo rapporto, e, per l'effetto, parte resistente deve essere condannata al rilascio dei predetti terreni in favore di parte ricorrente.
Nulla occorre invece pronunciare in merito alla domanda di condanna al pagamento dei canoni, avendovi la parte espressamente rinunciato all'udienza del 6.6.2025.

4. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico della parte resistente, nella misura che si liquida in dispositivo.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Tivoli, definitivamente pronunciando, così decide:
- in parziale accoglimento del ricorso, dichiara la risoluzione del contratto di affitto agrario del
02/05/2015 per cui è causa, limitatamente ai terreni siti in Nerola alla località Pascolaro Fg 16 particelle nn. 271, 274, 277 e 278 e, per l'effetto, ordina il rilascio dei predetti terreni in favore di parte ricorrente;

- condanna la resistente al rimborso delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in favore di parte ricorrente in euro 2.906,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge.
Tivoli, 06/06/2025
IL PRESIDENTE dott. Michele Cappai
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