R.G. n. 2789/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI LUCCA
Udienza del 13 marzo 2025.
Sono presenti per parte attrice opponente l'avv. Castelli Gherardo e l'avv. Giorgio Prandelli, laddove per parte convenuta l'avv. Andrea Giannecchini in sostituzione dell'avv. Ivan Marchetto i, i quali concordemente insistono affinché il Giudice voglia immediatamente pronunciarsi con sentenza ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
Il Giudice
Visto l'art. 281-sexies c.p.c., pronuncia la seguente sentenza:
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Svolgimento del processo e concisi motivi della decisione:
Con atto di citazione in opposizione a Decreto Ingiuntivo la SI.ra Parte_1
, nata a Tipperary in [...] (c.f. ), residente in Irlanda,
[...] C.F._1 conveniva dinanzi a questo Giudice la società (p. IVA ) in Controparte_1 P.IVA_1 persona del suo legale rappresentante pro tempore, per sentir dapprima sospendere ai sensi dell'art. 649 c.p.c. l'esecuzione provvisoria del Decreto opposto e, nel merito dichiarare illegittimo e revocare/annullare il Decreto Ingiuntivo telematico n. 674/2023 emesso dal Tribunale di Lucca in data 19/5/2023 RG n. 1735/2023, Repert. n. 1118/2023, in quanto infondato e/o comunque inesistente e/o in ogni caso del tutto erroneo nel suo ammontare, rigettando integralmente le domande con esso proposte, con condanna dell'opposto alle spese ed accessori.
Con il citato Decreto la società “ aveva ingiunto alla odierna opponente il Controparte_1 pagamento della somma di € 185.440,00 oltre interessi e spese in ragione del mancato pagamento della provvigione concordata per una mediazione immobiliare, relativa alla compravendita di una Contr villa sita in Forte dei Marmi in via Nazario Sauro 34a/34b , affermando l'ingiungente che la proposta di acquisto e contestuale accettazione da parte del venditore, regolarmente portata a conoscenza della parte acquirente e di cui alle sue produzioni, costituiva il compimento di un'operazione che generava un rapporto vincolante tra le parti e che dava diritto ad agire per l'adempimento o per il risarcimento del danno. Essendo inoltre convenuto il termine del 15 dicembre 2022 per il pagamento della provvigione e non essendo quest'ultima stata pagata nonostante la messa in mora della debitrice, l'odierna opposta provvedeva quindi a notificare il Decreto, immediatamente esecutivo.
1 L'opponente, da parte sua, sosteneva in primo luogo che, non essendosi concluso l'affare per non esser stato acquistato l'immobile in questione, la richiesta di pagamento della provvigione per l'attività di mediazione svolta fosse infondata. Sosteneva, inoltre, l'inefficacia della clausola di cui all'art. 7 della proposta di acquisto, che prevedeva che la provvigione sarebbe dovuta a prescindere dalla conclusione dell'affare, in quanto vessatoria, contraria al Codice del Consumo e di conseguenza nulla. Domandava quindi la sospensione del Decreto opposto e la sua revoca o annullamento, con vittoria di spese.
Si costituiva parte convenuta opposta, rilevando come il diritto alla provvigione nascesse dal fatto che l'affare era stato regolarmente concluso. L'opposta rilevava, infatti, che la venditrice aveva accettato la proposta dell'odierna opponente, ergo ai sensi dell'art. 1755 c.c. e dell'art. 7 della proposta d'acquisto l'affare doveva ritenersi concluso. Citava infatti il contenuto dell'art. 7 della proposta d'acquisto, alla cui stregua “Il diritto alla provvigione si considera acquisito e dovuto contestualmente alla firma per accettazione di parte venditrice della presente proposta di acquisto”. Essendo pacifico il fatto dell'accettazione, comunicata all'odierna opponente dall'odierna opposta ne seguiva, secondo l'opposta, l'efficacia del diritto alla provvigione pattuito. Riguardo alla asserita nullità e/o inefficacia della clausola di cui al citato art. 7 parte opposta eccepiva dapprima la mancata prova da parte dell'opponente della sua qualità di “consumatrice” ai sensi del Codice del Consumo. Negava inoltre la pretesa natura “vessatoria” delle clausole di cui alla proposta di acquisto, tra le quali l'art. 7 citato. Concludeva per il rigetto dell'istanza di sospensione depositata da controparte e nel merito in tesi per il rigetto dell'opposizione e in subordine per la condanna di controparte al pagamento della somma ingiunta o di quella ritenuta di giustizia. In ogni caso domandava inoltre la condanna di controparte al pagamento della somma di € 15.000,00 o dell'altra somma ritenuta di giustizia ai sensi dell'art. 96/III comma c.p.c., con vittoria di spese e compenso professionale.
Il processo si svolgeva in primo luogo con la discussione sull'istanza di sospensione avanzata da parte opponente, che veniva rigettata in quanto il Giudice non riteneva sussistenti i gravi motivi invocati dalla stessa parte. Alla successiva udienza del 22/2/2024 il Giudice formulava quindi proposta conciliativa, per la quale parte opponente avrebbe pagato a parte opposta la complessiva somma di € 50.000,00 a spese giudiziali interamente compensate tra le parti.
Alla successiva udienza del 21/3/2024 parte opposta dichiarava di aderire alla proposta, laddove parte opponente dichiarava di non aderire. Il Giudice provvedeva quindi ad ammettere parte delle prove orali capitolate, nominando altresì CTU per la traduzione dall'inglese. All'udienza del
23/5/2024 venivano sentiti due testi italiani, laddove alla successiva udienza del 9/7/2024 compariva la designata CTU traduttrice che prestava il giuramento di rito e traduceva direttamente la deposizione resa in sede di interrogatorio formale dall'attrice nonché la deposizione testimoniale del marito della stessa. Il Giudice fissava quindi udienza di p.c. e in seguito l'udienza odierna per la lettura della sentenza ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., concessi i termini per il deposito di conclusionali e note spese.
Passando ora al merito della causa si osserva la questione da dirimere consiste essenzialmente nel preteso inadempimento di parte opponente all'altrettanto preteso obbligo dell'odierna opponente di versare all'odierna opposta l'importo di € 185.440,00 a titolo di provvigione a
2 seguito della – incontestata – accettazione della proposta da parte della terza promissaria venditrice. Si precisa che tale importo deriva, secondo l'opposta, dall'applicazione dell'ultima parte del citato art. 7 della proposta accettata, ove parte acquirente si obbligava a pagare a titolo di corrispettivo per la mediazione una provvigione nella misura del 4% calcolata sul prezzo di acquisto, il quale ultimo ammontava ad € 3.800.000,00, oltre ad I.V.A. come per legge.
Onde verificare se il fatto – pacifico – del mancato pagamento della somma per compenso alla convenuta opposta costituisca effettivamente un inadempimento occorre far riferimento all'art. 3 della proposta di acquisto, ove si prevede espressamente che in caso di mancato versamento della
- altra - somma di € 200.000,00 a titolo di caparra confirmatoria entro 5 giorni dall'accettazione della proposta, “la proposta stessa verrà ritenuta decaduta e priva di ogni efficacia”.
Sul punto si deve osservare che, non essendo stata versata la somma di cui sopra, devesi di conseguenza ritenere avverata la condizione prevista e ora descritta, costituente un fatto diverso dall'adempimento del contratto stipulato tra il promissario acquirente e il promissario venditore, al cui avverarsi segue quale effetto la decadenza della proposta ancorché temporaneamente accettata e il venir meno di “ogni” suo effetto, come testualmente previsto all'art. 3 della stessa.
Risulta inoltre dalla deposizione della teste , impiegata della ditta opposta, Il fatto che Tes_1 effettivamente fu illustrato dalla alla odierna opponente il fatto che in caso di omesso Tes_1 versamento della somma di € 200.000,00 entro i cinque giorni dalla sottoscrizione della promittente venditrice la proposta di acquisto sarebbe stata invalida.
Sul punto appare evidente che da un lato l'art. 3 prevede che la proposta perda efficacia al decorrere del quinto giorno dopo la sua accettazione, importando pertanto la non conclusione dell'affare laddove, dall'altro lato, l'art. 7 prevede che il diritto alla provvigione nasca e sia dovuto al momento della firma per accettazione della proposta di acquisto.
Come ognuno vede, si tratta di due rapporti distinti: l'uno, contemplato all'art. 3, riguarda i rapporti tra proponente acquirente e proponente venditore, l'altro, contemplato all'art. 7, riguarda i rapporti tra la proponente acquirente e l'agenzia immobiliare, odierna convenuta opposta. Secondo la tesi illustrata da parte opposta si potrebbe pertanto ritenere che il diritto alla provvigione non sia stato intaccato dal venir meno del contratto, in quanto il venir meno del rapporto tra promissario acquirente e promissario venditore non implica necessariamente e in astratto il venir meno del rapporto, disciplinato particolarmente all'art. 7, tra il promissario acquirente e l'agenzia.
L'ultima tesi sopra descritta, tuttavia, è erronea, per un duplice ordine di motivi.
Sotto il primo profilo il venir meno del contratto previsto all'art. 3 ed effettivamente verificatosi rende vano e inutiliter scriptum l'art. 7 nella parte in cui prevede che il pagamento della provvigione avvenga al momento dell'atto notarile di compravendita, che nella fattispecie ora in esame non è mai stato stipulato, importando quindi un pagamento per attività ulteriori che non sono state svolte, laddove sotto il secondo profilo si osserva che dall'interpretazione complessiva delle clausole ex art. 1363 c.c. e dal principio di buona fede oggettiva di cui all'art. 1366 c.c. emerge come l' “accettazione” di cui trattasi e dalla quale discendeva l'obbligo del pagamento della provvigione debba intendersi come un'accettazione definitiva e non, come invero trattasi, di
3 un'accettazione condizionata ovvero subordinata al compimento, in concreto mancato, di atti da parte della promissaria acquirente. In breve, anche la stessa “accettazione”, quale atto e momento formativo del vincolo tra le parti, è venuta meno, nel senso che è priva di effetti, quando è decorso il quinto giorno successivo alla sottoscrizione della promissaria venditrice senza che la promissaria acquirente, secondo l'art. 3, avesse provveduto a versare l'acconto.
Il venir meno dell'accettazione comporta, invalidando tutto l'accordo, che l'affare non era stato concluso e che comunque le condizioni per l'esistenza e permanenza dell'obbligo di pagare la provvigione non si erano definitivamente verificate, neppure considerando il limite imposto del citato art. 7, che presuppone comunque, e logicamente, il permanere dell'accettazione stessa.
D'altra parte, ritenere che l'accettazione sia atto distinto, determinante di per sé il nascere dell'obbligo di pagare la provvigione, indipendentemente dalla sorte della proposta, cozza contro la previsione di cui all'art. 3 che l'intera proposta venga meno al mancato pagamento dell'acconto entro cinque giorni, dovendosi la stessa ritenere “decaduta e priva di ogni efficacia”, dove il termine “ogni” si riferisce, evidentemente, a tutti gli obblighi previsti nella proposta stessa, ivi compreso anche il pagamento della provvigione.
Si rileva, inoltre e in particolare, che la proposta è stata sottoscritta da una persona fisica, la SI.ra che agiva per sé e “per persona, persone, Enti o Società da nominare al pubblico Pt_1 contratto”, risultando evidente che alla firma della proposta le persone, enti o società non erano state nominate. Secondo parte opposta tale circostanza è comunque di per sé sufficiente ad escludere la qualifica di “consumatore” nella persona della SI.ra Detta conclusione non Pt_1 sembra corretta, poiché la sostituzione del contraente non si è mai verificata né, d'altra parte, risulta che il Codice del Consumo faccia discendere dalla circostanza ora esposta l'assenza della natura di “consumatore” della contraente. Per l'art. 3 del Codice del Consumo il “consumatore” è infatti “la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta” e non vi è dubbio che al momento della sottoscrizione della proposta la SI.ra rivestisse tale qualifica, indipendentemente dai Pt_1 suoi progetti futuri, mai concretamente realizzatisi e dei quali i documenti le testimonianze raccolte possono soltanto suggerire un eventuale intento della stessa, non comunque rilevante al fine di farle assumere la qualifica di “professionista” di cui all'art. 3 citato.
Trova pertanto applicazione l'arresto richiamato da parte opponente riguardo ad una fattispecie simile, ossia la sentenza della S.C. n. 9612/2023, che dispone come, riferendosi alla clausola che prevede il pagamento anticipato della mediazione, "la clausola contenuta nel contratto di mediazione deve essere considerata nulla (e quindi non apposta, per nullità parziale di protezione ex art. 36, comma 1, codice del consumo) in quanto determina un significativo «squilibrio normativo» (ex art. 33, comma 1, codice del consumo) laddove prevede la maturazione del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente alla conclusione dell'affare, così stravolgendo il fondamento causale dell'operazione economico-giuridica posta in essere dalle parti”.
Quanto sopra rilevato, l'applicazione della massima di cui alla citata sentenza della S.C. appare più che mai condivisibile, come appaiono del pari condivisibili le pronunce che escludono il diritto alla provvigione se tra le parti si sia costituito solo un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come accade nel caso in cui sia stato stipulato
4 un cd. "preliminare di preliminare", il quale pur essendo di per sé stesso valido ed efficace non legittima la parte ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare in forma specifica, o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, bensì soltanto ad invocare una responsabilità contrattuale risarcitoria verso la parte inadempiente (Cass. 3008/2019), a maggior ragione nel caso di specie, dove non si può parlare di inadempimento, in quanto l'effetto del venir meno della proposta era specificamente e concretamente previsto come una delle ipotesi possibili.
In sintesi, per i motivi anzidetti, la provvigione concordata non è dovuta.
Neppure può trovare accoglimento la domanda subordinata di parte opposta, ove la stessa parte chiede il pagamento della somma di € 185.440,00 “o della somma minore che sarà ritenuta equa e/o di giustizia”, in quanto tale domanda è relativa alle “causali di cui alla narrativa e quindi a titolo di provvigioni di mediazione maturante per la conclusione dell'affare di cui è causa” e non può pertanto trovare accoglimento, non essendo dovuta alcuna “provvigione di mediazione” per le ragioni ora esposte.
Il Decreto Ingiuntivo opposto andrà quindi revocato, rigettando parimenti la domanda svolta da parte opposta di condanna ex art. 96/III c.p.c., con ogni conseguenza di legge riguardo alle somme eventualmente anticipate da parte attrice opponente, e parte convenuta opposta sarà condannata alla rifusione delle spese processuali, liquidate come in dispositivo con lieve detrazione dovuta al mancato deposito della memoria di replica, restando a suo integrale carico le spese di C.T.U., liquidate come in atti.


P. Q. M.


Il Tribunale di Lucca, in persona del sottoscritto Dott. Giovanni Piccioli in funzione di Giudice
Unico, definitivamente pronunciando sulle domande per cui è causa, così provvede:
1) Revoca il Decreto Ingiuntivo opposto;

2) Rigetta le ulteriori domande svolte da parte convenuta opposta;

3) Condanna parte convenuta opposta, società “ , alla rifusione delle Controparte_1 spese processuali di parte attrice opponente, SI.ra Parte_1
che liquida in complessivi € 12.000,00 oltre a rimborso spese generali, I.V.A. – se
[...] dovuta – e C.P.A. come per legge;

4) Pone definitivamente ad integrale carico di parte convenuta opposta la spese di C.T.U., liquidate come in atti.
Il Giudice.
Dott. Giovanni Piccioli.
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