“Successivamente, lette le note scritte depositate dalle parti nei termini all'uopo concessi, il Giudice procede alla lettura e pubblicazione della seguente sentenza”
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI IVREA in persona del Giudice Unico dott.ssa Federica Lorenzatti ha emesso la seguente

SENTENZA
(art. 429 c.p.c.)
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 882/2024 e vertente tra
(P.I./C.F. ), con sede in Torino (TO), Via Vittorio Amedeo II° Parte_1 P.IVA_1
n. 24, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, il signor (C.F. Parte_2
), rappresentata e difesa dall'avv. Gianluca Garaffo del Foro di Ivrea giusta C.F._1 delega in calce all'atto introduttivo
-ricorrente in opposizione-
E
(C.F. ) nato a [...] il [...], residente in [...]CP_1 C.F._2
Carlo Canavese (TO), Via delle Scuole 34/B, rappresentato e difeso, per delega a margine della comparsa di costituzione e risposta dagli Avv.ti Roberto Marchetti e Matteo Francesco Mondelli
-convenuto opposto-
CONCLUSIONI per parte ricorrente:
Nel merito e in via principale:

accertata la responsabilità precontrattuale del signor nell'aver condotto le CP_1 trattative in violazione dei principi di correttezza e buona fede e, in particolare, per aver omesso la presenza di vizi e difformità catastali ed urbanistiche degli immobili siti in Balangero, Via Artigiani
n. 2, nonché di presentare la pratica per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria dei locali oggetto di trattativa di compravendita, e per aver preteso delle condizioni illegittime nei confronti dell'acquirente interrompendo in tal modo la trattativa precontrattuale, condannare il signor CP_1
a corrispondere, a titolo di risarcimento del danno patito, alla società
[...] Parte_1 la somma pari ad Euro 34.114,24 o quell'altra inferiore o superiore accertata dal Giudicante.
[...]
Con vittoria di spese, compensi ed accessori di legge.

Per parte convenuta opposta
- Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
In via preliminare
- Respingersi le richieste ex adverso formulate e concedersi la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo n° 129 del 9.2.24 emesso dal Tribunale di Ivrea, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta né di facile e pronta risoluzione;

Nel merito
- Respingersi tutte le domande ex adverso formulate, ivi compresa la domanda riconvenzionale, in quanto infondate per tutti i motivi esposti sia in fatto che in diritto e confermare il decreto ingiuntivo
n° 129 del 9.2.24 emesso dal Tribunale di Ivrea condannando la al Parte_1 pagamento della somma di Euro 12.000,00, oltre successivi interessi come da domanda, oltre le spese della procedura di ingiunzione, liquidate in € 567,00 per compensi, oltre al 15% a titolo di rimborso spese forfettarie, oltre ad € 145,50 per esborsi, I.V.A. e c.p.a., come per legge e successive occorrende;

In via subordinata
- Nella denegata ipotesi di accoglimento delle istanze avversarie, anche parziale, condannare la
al pagamento della somma che risulterà dovuta in corso di causa Parte_1
In ogni caso
- Con rifusione di spese ed onorari di causa, IVA, C.P.A. e rimborso forfetario inclusi.

MOTIVI DELLA DECISIONE
All'odierno giudizio è applicabile l'art. 58, comma II, legge 18 giugno 2009 n. 69 e, per l'effetto, la stesura della sentenza segue l'art. 132 c.p.c. come modificato dall'art. 45, comma 17, della legge
69/09, con omissione dello “svolgimento del processo” (salvo richiamarlo dove necessario o opportuno per una migliore comprensione della ratio decidendi). Con il decreto ingiuntivo n. 129/2024 del 09.02.2024, notificato il 12.02.2024, il Tribunale di Ivrea ha ingiunto alla soc. di pagare in favore di la somma di Parte_1 CP_1 euro 12.000,00 (oltre a interessi e spese della procedura).
A fondamento della propria pretesa il signor ha allegato di essere creditore nei CP_1 confronti della società della somma di € 12.000,00, in virtù del contratto di Parte_1 locazione stipulato in data 01/01/2017 e con scadenza al 31/12/2023. Nello specifico, il signor ha richiesto il pagamento della somma di € 3.000,000 a titolo di canoni di locazione insoluti CP_1 in ordine alle mensilità di agosto e settembre 2023, nonché della somma di € 9.000,00 per le sei mensilità dovute a causa del mancato rispetto del periodo di preavviso per la comunicazione della disdetta contrattuale.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c la società ricorrente ha proposto opposizione avverso il predetto d.i. n 129/2024 sostenendo che nulla era dovuto in relazione ai pretesi canoni e alle mensilità per il mancato preavviso e spiegando, altresì, in via riconvenzionale domanda di condanna al risarcimento del danno a carico della proprietà per essersi quest'ultima sottratta ingiustificatamente alle trattative per l'acquisto dell'immobile di cui è causa.
Alla prima udienza del 29.05.2025 le parti hanno reiterato le rispettive istanze preliminari in rito ed istruttorie e il giudice, con distinto provvedimento del 01.06.2024, ha concesso la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto, assegnando, poi, termine alle parti per instaurare la mediazione obbligatoria.
Esperita senza esito la mediazione, la causa perviene oggi in decisione in seguito all'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale della controversia tenutasi con il modulo della trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. il 02.04.2025.
* * *
L'opposizione è infondata per le ragioni di seguito espresse.
Anzitutto parte ricorrente ha insistito unicamente, nel merito, per l'accoglimento delle conclusioni relative alla domanda riconvenzionale spiegata -di fatto- rinunciando alle preliminari domande che hanno ad oggetto il rigetto della pretesa monitoria azionata in via principale.
In questa sede ci si limita a richiamare integralmente le motivazioni che sono state poste alla base della concessa provvisorietà del d.i. opposto rilevando come le eccezioni spiegate dal ricorrente non siano state in grado di infirmare la pretesa azionata dal locatore, non essendo provato né il pagamento dei canoni insoluti richiesti (agosto -settembre 2023) da parte della società conduttrice, né l'accordo (solo profilato e non sussistente) in relazione alla rinuncia della proprietà a richiedere i canoni per il mancato preavviso al conduttore.
Orbene, parte ricorrente -a sostegno dell'opposizione spiegata (volta a paralizzare l'avversa pretesa creditoria) - ha prodotto in atti il documento n. 15 dal quale si evince unicamente che il conduttore ha comunicato a mezzo raccomandata A/R il proprio intendimento di rilasciare spontaneamente l'immobile locato ritenendo compensati i pregressi canoni locatizi insoluti per le migliorie effettuate.
Dalla disamina del predetto documento non è tuttavia, possibile, ricavare alcun esplicito accordo di compensazione dei canoni insoluti avvallato dal locatore, trattandosi -come detto- solo di una dichiarazione unilaterale proveniente dal conduttore senza il consenso della proprietà.
In questo senso depone anche il contratto di locazione di cui è causa, il quale all'art. 11 prevede espressamente che il locatore per le migliorie e le modifiche effettuate abbia il diritto di ritenerle acquisite senza corresponsione di indennità o compenso alcuno al conduttore.
In merito ai lamentati vizi della res locata, allegati dalla conduttrice, è d'obbligo rammentare che secondo l'orientamento giurisprudenziale consolidato non è mai consentita la cosiddetta
“autoriduzione” del canone, e tantomeno la sospensione del pagamento del canone stesso, per reagire a un diminuito o parziale godimento del bene, in qualunque modo ricollegabile al fatto del locatore (cfr. Cass., sentenza n. 261/2008; Cass., sentenza n. 17161/2002; Cass., sentenza n.
9836/1998).
La dottrina prevalente e la giurisprudenza di legittimità ritengono, infatti, che la legittima sospensione dell'adempimento ex art. 1460 c.c. sia ammissibile solo quando la prestazione della controparte manchi del tutto;
pertanto, qualora il godimento del bene ricevuto in locazione non abbia avuto piena attuazione, per cause iniziali o sopravvenute, non può essere sospeso o rifiutato il versamento del corrispettivo (cfr. anche Cass., sentenza n. 2099/2013).
Con ogni evidenza, avendo la società goduto e beneficiato dell'immobile Controparte_2
(pacificamente occupato e utilizzato per lo svolgimento dell'attività di impresa) è da escludere che si versi in detta ipotesi.
Questo concetto è ribadito chiaramente dalla giurisprudenza di legittimità e di merito: “non è consentito al conduttore autoridursi il canone di locazione, anche se vanta dei crediti nei confronti del locatore” (…): “In tema di locazione di immobile, affinché il conduttore – debitore possa opporre al locatore – creditore il minore importo del canone occorre specifica e puntuale prova dell'accordo di riduzione. Infatti, il silenzio del creditore non assume valore negoziale poiché il tacere di una parte contrattuale non può sempre intendersi come adesione alla volontà dell'altra.” (Cass. n. 6850/2012, Tribunale di Torino, sentenza n. 2988 del 15/06/2021.
Del pari destituita di fondamento è la parallela domanda riconvenzionale spiegata dalla ricorrente per gli asseriti danni da responsabilità precontrattuale, ovvero per aver violato la convenuta opposta i principi di buona fede e correttezza nelle trattative condotte dalla e Parte_1 finalizzate all'acquisto del prefato immobile condotto in locazione.
A discapito delle allegazioni della ricorrente, non vi è agli atti nessun impegno a formalizzare un preliminare (si tratta di contratto privo di sottoscrizione), quanto solo una proposta irrevocabile di acquisto proveniente dalla soc. e mai controfirmata dalla proprietà (come Controparte_2 emerge dal carteggio epistolare prodotto in atti – doc. 14 fasc. ricorrente). Anzi, proprio dalla disamina di siffatta corrispondenza si evince -a contrario- come sia stata la società ad interrompere le trattative ed avere un ripensamento sulla scelta Parte_1 iniziale.
Nessun valore assume, poi, la circostanza che la proprietà abbia ritardato e/o omesso di presentare presso i competenti uffici tecnici comunali le pratiche di sanatoria per le irregolarità dell'immobile.
Ed infatti eventuali vizi relativi al cespite da compravendere -laddove conosciuti e noti ad ambo le parti (come nel caso di specie)- non possono costituire ragione per obbligare la proprietà a provvedere alle relative sanatorie, salvo che appunto le trattative finalizzate all'acquisto del cespite siano in uno stato così avanzato tale per cui il rifiuto opposto dalla proprietà potrebbe effettivamente considerarsi contrario al generale obbligo di buona fede e correttezza.
Come è noto: “per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre che tra le parti siano in corso trattative;
che queste siano giunte ad uno stadio idoneo ad ingenerare, nella parte che invoca l'altrui responsabilità, il ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto;
che esse siano state interrotte, senza un giustificato motivo, dalla parte cui si addebita detta responsabilità”.
(v. Cass. civ. n. 34510/2021).
Nel caso di specie, sulla base della documentazione in atti, è di tutta evidenza come le trattative condotte fossero ancora in una fase “incipiente”, non essendo stato nemmeno controfirmata la proposta di acquisto (doc.8 fasc. ricorrente).
Le spese sostenute dalla società opponente (ivi inclusa la redazione della perizia di stima e le varie consulenze etc.) sono state assunte liberamente dalla conduttrice senza poter confidare nel legittimo affidamento della conclusione positiva dell'affare.
Inoltre, come evidenziato dalla difesa di parte convenuta, le trattative si sono arenate anche in considerazione del fatto che la stessa società -esaminata la bozza di preliminare Parte_1 di acquisto consegnatele dalla proprietà- ha rifiutato la pattuizione relativa alla consegna della caparra confirmatoria al promittente venditore (come dichiarato espressamente nel ricorso); rifiuto che ragionevolmente è stato inteso dalla proprietà come mancanza di serietà della proposta di acquisto e assenza di garanzie patrimoniali tali da sostenere l'operazione di acquisto.
Non risulta, infine, che fosse stato concordato alcun termine ultimo per la conclusione delle pratiche di adeguamento degli immobili, né che fosse stato definito il prezzo finale per la compravendita o il termine per il rogito del contratto definitivo, ragion per cui la mancata conclusione dell'affare non è da attribuirsi ad una eventuale responsabilità del signor . CP_1
Ciò posto venendo alle conclusioni è processualmente pacifico come la società opponente abbia corrisposto, dopo la notificazione del decreto ingiuntivo e in forza della provvisoria esecutorietà concessa la somma Euro 13.086,81, somma comprensiva di capitale, interessi e delle spese di lite del monitorio.
Ciò impone di revocare il decreto ingiuntivo opposto. Come è noto, infatti, quando sopravvengano fatti che estinguano, anche solo parzialmente, la pretesa dedotta in giudizio, il giudice ne deve dare atto e ciò travolge necessariamente anche la pronunzia (di merito e suscettibile di passare in giudicato) resa nella fase monitoria, che pertanto deve essere revocata da parte del giudice dell'opposizione con l'emissione di sentenza che, sostituendosi al decreto, pronuncia nel merito con eventuale condanna per la parte residua del debito non estinto, ove il diritto del creditore risulti provato (Cass. civ., sez. I, 22.05.2008, n. 13085
Cass. civ. 19.03.2007 n. 6514; Cass. civ., sez. II, 15.07.2002, n. 10229; Cass. civ. sez. lav., 10 aprile 2000, n. 4531). Ed, infatti, il giudizio di opposizione introduce un ordinario ed autonomo processo di merito avente ad oggetto la cognitio plena della situazione giuridica controversa e nel quale le condizioni di fondatezza della pretesa azionata dal creditore devono essere valutate al momento della pronuncia della sentenza che definisce il processo, mentre non vi è ragione per mantenere in vita un titolo potenzialmente esecutivo una volta accertata la sopravvenuta soddisfazione (totale o parziale) del credito in esso consacrato (Cass. SS.UU.

7.7.1993 n. 7448;
Cass. 12.2.1994 n. 1421; Cass. 21.12.1995 n. 13027; Cass. 13.6.1997 n. 5336; Cass. 25.5.1999
n. 5074).
Concludendo, dunque, il decreto ingiuntivo va revocato atteso l'occorso pagamento in costanza del giudizio.
Le spese di lite della presente fase seguono la soccombenza e vanno poste a carico della ricorrente in opposizione, liquidate come da dispositivo, valori prossimi ai medi di cui al D.M.
55/2014 s.m.i., tenuto conto del valore della controversia (ivi inclusa la domanda riconvenzionale spiegata), nel limite della nota spese acclusa, nonché tenuto conto delle questioni trattate e dell'esigua attività processuale svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
RIGETTA l'opposizione promossa dalla (P.I./C.F. ); Parte_1 P.IVA_1
DATO atto dell'occorso pagamento REVOCA il d.i. 129/2024 per le ragioni di cui in motivazione;

RIGETTA la domanda riconvenzionale formulata dalla (P.I./C.F. Parte_1
); P.IVA_1
CONDANNA (P.I./C.F. ) al pagamento delle spese di lite Parte_1 P.IVA_1 della presente fase di merito in favore del signor (C.F. ) CP_1 C.F._2 che liquida in Euro 6.500,00 per compensi professionali ex D.M. 55/2014 (agg. al D.M. 147/2022) oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e CPA ed oneri di legge, oltre esposti documentati relativi alla fase di mediazione pari ad Euro 190,32.
DICHIARA ASSORBITA ogni diversa domanda formulata dalle parti.
Ivrea, 03.04.2025
Il Giudice
(dott.ssa Federica Lorenzatti)