REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FROSINONE
Sezione Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, costituito dal giudice, dott.ssa Maria Ciccolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 705 del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2020, avente ad oggetto “nullità e risoluzione contratto preliminare di vendita immobiliare”, pendente tra
, elettivamente domiciliato in Anagni, via Vittorio Emanuele n. Parte_1
80/A, presso lo studio dell'avv. Luca Santovincenzo, che lo rappresenta e difende per procura in calce all'atto di citazione ricorrente e in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente Controparte_1 domiciliata in Frosinone, via Marittima n. 33, presso lo studio dell'avv. Letizia Casale, che la rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore resistente
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I fatti controversi.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. il sig. ha evocato in giudizio la Parte_1 [...]
esponendo al tribunale: Controparte_1
- di aver sottoscritto con la medesima, in data 13.4.2015, un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un appartamento in corso di costruzione sito in Anagni, via San Magno, al piano secondo n. 06, di mq 65,98 e 20,04 di balconi, con pertinenze, come da planimetria allegate,
e capitolato lavori, identificati nel contratto con le lettere A e B;

- che l'art. 4 del contratto prevedeva che l'immobile sarebbe stato completato entro il 31.7.2015, salvo possibilità di proroga di 6 mesi a richiesta della promittente venditrice, e consegna dell'alloggio entro 60 giorni dalla fine dei lavori;

1 - che era concordato un prezzo di € 130.000,00 e, contestualmente alla stipula, era versato, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di € 38.100,00;
- che all'art. 7 del contratto era previsto che entro 30 giorni dalla firma la promittente venditrice avrebbe consegnato una polizza fideiussoria, richiesta a pena di nullità dall'art. 2 d.l. n. 122/2005;
- che non risultano allegati al contratto né le planimetrie né il capitolato dei lavori, sicché
l'oggetto è indeterminato;

- che non è mai stata sottoscritta né consegnata la polizza di cui all'art. 7;
- che, inoltre, non sono stati rispettati i tempi per l'ultimazione dei lavori e la stipula del rogito.
Tanto premesso, la parte ricorrente ha chiesto al tribunale di accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare per indeterminatezza dell'oggetto e mancanza consegna della polizza fideiussoria, e condannare la convenuta alla restituzione della caparra, oltre interessi al tasso legale ex art. 1284 co. 1 c.c. dalla diffida alla domanda ed ex art. 1284 co. 4 c.c. dalla domanda al saldo;
in alternativa, di accertare l'inadempimento contrattuale della convenuta e dichiarare risolto il contratto preliminare, condannando la convenuta al pagamento del doppio della caparra, oltre interessi al tasso legale ex art. 1284 co. 1 c.c. dalla diffida alla domanda ed ex art. 1284 co. 4 c.c. dalla domanda al saldo;
con vittoria di spese, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
La resistente si è costituita in giudizio, e ha dedotto:
• Di aver realizzato nei termini l'immobile oggetto del contratto, e che non si era addivenuti alla stipula del definitivo per fatto e colpa del promissario acquirente, che aveva manifestato formalmente, con pec del 22.6.2017, l'impossibilità di completare l'acquisto per sopravvenute difficoltà finanziarie, senza fare riferimento ad alcuna nullità contrattuale, e non aveva ottemperato alla formale diffida a stipulare il contratto definitivo;

• Che, inoltre, il sig. aveva chiesto, nel corso dei lavori, la sostituzione di alcune Parte_1 pavimentazioni e piastrellature, in difformità al capitolato sottoscritto dalle parti.
Pertanto, la resistente ha chiesto al tribunale il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, previo mutamento del rito ai fini del deposito della documentazione necessaria, di ordinare ai sensi dell'art. 2932 c.c. l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, al fine di trasferire la proprietà dell'immobile oggetto dello stesso, con contestuale pagamento del prezzo residuo a carico del ricorrente;
con vittoria di spese, da distrarsi in favore del difensore antistatario.
Disposto il mutamento del rito e concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c., è stato espletato l'interrogatorio formale delle parti e sono stati sentiti i testi.
2 Infine, in vista dell'udienza del 2.7.2024, di cui è stata disposta la trattazione scritta, le parti hanno precisato per iscritto le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti e la causa è stata trattenuta in decisione, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..

2. Nel merito della lite.
La domanda di nullità per indeterminatezza dell'oggetto non è fondata.
Con recente pronuncia n. 5536/2024, la Corte di cassazione ha affermato il seguente principio:
“Con riguardo ai contratti ad effetti reali o obbligatori, relativi ad immobili non è indispensabile l'indicazione dei confini e dei dati catastali, essendo sufficiente qualunque criterio idoneo ad identificare il bene in modo univoco. Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege"
l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile”.
Alla luce di tale affermazione, gli elementi individuativi dell'immobile contenuti nel preliminare
(piano, interno, metratura) devono ritenersi esaustivi, così come rituale il richiamo ad arti
(planimetrie e capitolato), pur se non allegati al preliminare, e della cui autenticità non vi è ragione di dubitare, tenuto conto che i dati catastali trovano conferma nella relativa certificazione del
13.9.2024.
Anche il secondo motivo di nullità è infondato.
La Corte di cassazione, con sentenza n. 3817/2023, ha affermato che “La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 d.lg. n. 122/2005, non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame”.
Orbene, secondo il teste (erroneamente indicato a verbale come “ ”), Testimone_1 Pt_2 che ha lavorato per la come subappaltatore dal 2013 sino al 2017-2018, Controparte_1
l'immobile era stato terminato nel 2017-2018 e loro avevano lavorato sino alla chiusura del cantiere.
3 Inoltre, solo con la lettera del 2.12.2019, in risposta alla lettera del 17.4.2019 con la quale si richiamavano i precedenti contatti per la risoluzione del preliminare e la vendita a terzi dell'immobile, si evidenziava che, in mancanza di risposta, lo sarebbe stato invitato alla Parte_1 sottoscrizione del rogito, e, in caso di ulteriore inerzia, si sarebbe agito per l'esecuzione in forma specifica delle vendita, il dichiarante invocava la nullità del preliminare e la risoluzione per inadempimento.
Il ricorrente, in subordine, ha chiesto la risoluzione del preliminare per inadempimento della controparte, e la condanna della medesima al pagamento di un importo pari al doppio della caparra versata.
La domanda può e deve essere qualificata come volta ad accertare la legittimità del recesso esercitato dal promissario acquirente con l'atto introduttivo del giudizio.
Infatti, ai fini della qualificazione della domanda va fatta applicazione del principio, enunciato dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione nella pronuncia n. 553/2009, per cui “La domanda di ritenzione della caparra è legittimamente proponibile, nell'incipit del processo, a prescindere dal "nomen iuris" utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione “caducatoria” degli effetti del contratto: se quest'azione dovesse essere definita “di risoluzione contrattuale” in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convertirla formalmente in azione di recesso, mentre la domanda di risoluzione proposta in citazione, senza
l'ulteriore corredo di qualsivoglia domanda “risarcitoria”, non potrà essere legittimamente integrata, nell'ulteriore sviluppo del processo, con domande “complementari”, né di risarcimento vero e proprio né di ritenzione della caparra, entrambe inammissibili perché nuove”.
Vertendosi in materia di inadempimento contrattuale, quanto al riparto dell'onere probatorio la domanda deve essere vagliata alla luce dei principi espressi dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione nella nota sentenza n. 13533/2001, e cioè che “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”.
Inoltre, la giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare che “La disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento,
4 ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso è stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso
l'utilità che da esso l'altra parte intendeva conseguire” (Cass. n. 13845/2024).
Quanto al giudizio sull'importanza dell'inadempimento, costituisce principio consolidato in giurisprudenza che “in tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva tenuto conto dell'interesse concreto del locatore, non solo patrimoniale ma anche personale - consistente nell'abitare con la propria famiglia in un appartamento sovrastante i locali concessi in locazione - a conseguire dal conduttore, oltre al pagamento del canone, la realizzazione di lavori di insonorizzazione dei locali, oggetto di apposita obbligazione contrattuale)” (Cass. n. 22346/2014).
Nel caso di specie, la parte ricorrente ha allegato che la promittente venditrice non avrebbe terminato i lavori di realizzazione dell'immobile compravenduto entro il termine previsto nel contratto preliminare;
la parte resistente ha, invece, dedotto che la mancata stipula del definitivo sarebbe stata causata dalla mancanza di disponibilità finanziarie in capo al promissario acquirente, che, inoltre, aveva preteso, nel corso dei lavori, modifiche all'immobile.
All'art. 5 del preliminare era stabilito che la costruzione dell'immobile sarebbe stata ultimata presumibilmente entro il 31.7.2015, termine prorogabile di sei mesi a semplice richiesta della parte promittente venditrice e salvo ritardi per cause non prevedibili, caso fortuito, forza maggiore ed eventi metereologici avversi, e, ancora, comunque, per altre cause non imputabili alla parte promittente venditrice e/o all'appaltatore, e che la consegna dell'alloggio sarebbe avvenuta presumibilmente entro 60 giorni dal termine dei lavori.
5 L'unico testimone che ha saputo riferire in ordine alla data di conclusione dei lavori è stato il sig.
, il quale ha dichiarato di aver realizzato gli impianti idraulico e termico nell'appartamento Tes_1 oggetto di causa, che lo lavorava alle sue dipendenze e, perciò, non poteva dare Parte_1 disposizioni sulle modalità dei lavori;
che sapeva che lo voleva acquistare per sé uno Parte_1 degli appartamenti e che l'immobile era stato terminato nel 2017-2018 e la sua ditta aveva lavorato fino a quasi la chiusura del cantiere;
che, inoltre, lo era sempre presente durante i lavori, Parte_1 che sono andati molto a rilento, per cui il medesimo aveva rinunciato all'acquisto.
Il teste di parte resistente piastrellista che con la sua ditta individuale ha Testimone_2 collaborato con la alla realizzazione dell'immobile in questione, ha riferito che Controparte_1 lo gli aveva chiesto di modificare la posa in opera delle piastrelle del pavimento e delle Parte_1 pareti, e che quando lui lasciò il cantiere (in epoca non precisata) mancavano la pittura delle pareti e le porte;
il teste che ha fornito e montato il parquet nell'appartamento, non ha riferito Testimone_3 nulla di rilevante.
Dunque, dalla prova testimoniale è emerso che i lavori sarebbero terminati nel 2017-2018, tempistica in ordine alla quale i testi della parte resistente non hanno fornito elementi di senso contrario, e che il sig. chiese di apportare all'immobile oggetto del preliminare modifiche Parte_1 di scarsa importanza, circostanze non a favore della tesi di parte resistente.
Neppure il carteggio intervenuto tra le parti è di sostegno alla tesi della resistente: in particolare, nella lettera inviata a mezzo pec in data 22.6.2017 dall'avvocato del sig. non vi è alcun Parte_1 riferimento alle cause della mancata stipula del contratto definitivo, ma, premessa la concorde volontà di risolvere il preliminare, si discuteva delle modalità di restituzione della somma versata dal promissario acquirente a titolo di caparra, e solo in relazione a dette modalità si faceva riferimento alla situazione patrimoniale del sig. . Dalle successive interlocuzioni si evince solo che tra Parte_1 le parti erano state avviate trattative, non andate e buon fine, per la risoluzione del preliminare, la vendita a terzi dell'immobile e la restituzione della caparra.
Ciò detto, la parte resistente non ha ottemperato all'onere probatorio sulla stessa gravante in virtù della giurisprudenza richiamata, non avendo dimostrato l'esistenza di cause che avrebbero giustificato il ritardo nella conclusione dei lavori o di altre cause imputabili al promissario acquirente che avrebbero determinato la protrazione dei lavori e, quindi, della stipula del rogito.
Inoltre, la Corte di cassazione, in materia di termine per l'adempimento, ha affermato che
“L'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un'obbligazione contrattuale, pur impedendo la configurabilità della risoluzione di diritto, ai sensi dell'art. 1457 c.c. in mancanza di una diffida ad adempiere, non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453
6 c.c.,se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza e cioè se il ritardo, imputabile al debitore anche sotto il profilo dell'elemento soggettivo, superi ogni ragionevole limite di tolleranza. Accertare quando il ritardo ecceda qualsivoglia limite di tollerabilità costituisce apprezzamento discrezionale del giudice del merito, che deve essere condotto in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto e all'interesse dell'altro contraente;
in particolare, con riferimento a tale ultimo elemento, il giudice deve accertare se il creditore abbia ancora interesse alla prestazione dopo un certo tempo, ovvero se egli sia danneggiato in modo irreparabile o rilevante dal ritardo della controparte, parzialmente o totalmente inadempiente” (Cass. n. 10127/2006).
Nel caso di specie, è evidente che nel contratto non vi fosse un termine essenziale, ma è, altresì, evidente che la tempistica riferita dal teste eccede il limite di ragionevole tolleranza, non Tes_1 essendovi evidenza di un'adesione del ricorrente a tale dilazione dei tempi di consegna, come può eloquentemente evincersi dalle trattative intercorse tra le parti, vertenti sulla risoluzione consensuale del contratto, la vendita a terzi dell'immobile e la restituzione della caparra, non andate a buon fine per il mancato accordo sulla tempistica di tale risoluzione.
Deve, quindi, essere accolta la domanda di risoluzione (rectius, accertamento della legittimità del recesso) del contratto preliminare per inadempimento della promittente venditrice, e la domanda di condanna della medesima al pagamento del doppio della caparra ricevuta. Sono dovuti gli interessi nella misura legale dalla messa in mora al saldo.
Ne consegue il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. formulata dalla parte resistente.
Le spese seguono la soccombenza, e si liquidano come da dispositivo, con riferimento ai valori medi di cui al d.m. n. 147/2022, ridotti in considerazione del valore dell'affare rispetto allo scaglione di riferimento.

p.q.m.

il Tribunale di Frosinone, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara la legittimità del recesso operato dal sig. dal contratto Parte_1 preliminare di compravendita sottoscritto in data 13.4.2015 con la per Controparte_1 grave inadempimento di quest'ultima;
2) condanna la a pagare al sig. la somma di € Controparte_1 Parte_1
76.200,00 oltre interessi legali dalla messa in mora al saldo;

3) rigetta la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. formulata dalla parte resistente;

7 4) condanna la a rifondere al sig. le spese di lite, Controparte_1 Parte_1 che liquida in € 286,00 per esborsi ed € 7.052,00 per compensi, oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a., da distrarsi in favore dell'avv. Luca Santovincenzo, dichiaratosi antistatario.
Frosinone, lì 20.2.2024
IL GIUDICE
dott.ssa Maria Ciccolo
8