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Sentenza 30 settembre 2025
Sentenza 30 settembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Velletri, sentenza 30/09/2025, n. 1879 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Velletri |
| Numero : | 1879 |
| Data del deposito : | 30 settembre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Federica Nardi, all'udienza del 30.09.2025, ha pronunciato la presente SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6032/2023 r.g.a.c. e vertente tra
P.VA , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata Parte_1 P.VA_1
e difesa dall'avv.to Marco Marinelli ed elettivamente domiciliata presso lo studio di tale difensore, sito in Roma, via Genzano n. 58, come in atti;
parte attrice/ricorrente e
(CF. ), rappresentata e difesa dall'avv.to Francesco Controparte_1 C.F._1
Bruschini ed elettivamente domiciliata presso lo studio di tale difensore, sito in Nettuno, via Cristoforo Colombo n. 3, come in atti;
parte convenuta/resistente
Oggetto: locazione di immobile ad uso abitativo.
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna, di cui la presente sentenza, pronunciata ai sensi dell'art. 429 c.p.c. mediante lettura del dispositivo e dei motivi, deve considerarsi parte integrante.
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ex art. 658 c.p.c. notificato in data 18.10.2023, la (nel prosieguo soltanto “ , per brevità) Parte_1 Pt_1 ha convenuto in giudizio , chiedendo di: “- convalidare lo sfratto per morosità Controparte_1 intimato ai sensi dell'art. 658 c.p.c. relativamente all'immobile su descritto e fissare la data per l'esecuzione ex art. 56, legge 352/78, nel più breve possibile;
- in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per la esecuzione;
- si chiede, fin da ora, emettersi ingiunzione di pagamento, provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 664 c.p.c., per l'ammontare dei canoni scaduti e non versati, pari ad Euro 2500,00, e di quelli a scadere fino all'esecuzione effettiva dello sfratto, oltre agli interessi legali delle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo e per le spese processuali relative alla presente intimazione e all'emittenda ingiunzione. - Condannare, in ogni caso, parte convenuta al pagamento delle spese, competenze e onorari del giudizio”.
A fondamento delle sue domande, la ha sostenuto, in sintesi, di avere concesso in Pt_1 locazione alla l'immobile di sua proprietà, sito in Nettuno (RM), via Santa Maria s.n.c., CP_1 con un contratto registrato il 13.09.2022, nel quale il canone locativo è stato fissato in € 6.000,00 annui (€ 500,00 mensili) sino alla data del 31.07.2022 e in € 12.000,00 annui (€ 1.000,00 mensili) a partire dal 01.08.2022. La conduttrice, tuttavia, si è resa morosa nel pagamento dei canoni per le mensilità di
1 agosto 2023, settembre 2023 e ottobre 2023, per un importo di complessivi € 3.000,00, oltre a non avere versato “oneri condominiali per € 565,91”, il tutto per un totale di € 3.565,91. È quindi interesse e diritto della intimare alla predetta lo sfratto per morosità onde ottenere la disponibilità Pt_1 dell'immobile nel più breve tempo possibile, atteso il grave pregiudizio subìto.
Si è costituita nella fase sommaria la con comparsa depositata il 28.11.2023, CP_1 chiedendo: “…rigettare integralmente le domande avanzate dall'intimante nei confronti della sig.ra
perché prive di fondamento sia in fatto sia in diritto, dichiarando nulla ed improduttiva di effetti CP_1 giuridici la scrittura privata di aumento del canone di locazione, non sussistendo alcuna morosità in capo all'intimata avendo corrisposto tutti i canoni di locazione dovuti. In accoglimento dell'avanzata domanda riconvenzionale, voglia condannare la alla restituzione di ogni somma corrisposta in più in virtù di Parte_1 tale pattuizione nulla, compensandola parzialmente con i canoni insoluti da agosto 2023 a novembre 2023 inclusi. Voglia in ogni caso rigettare le domande di sfratto per morosità e di ingiunzione di pagamento avanzate dall'intimante. Condannando altresì l'intimante al pagamento delle spese e compenso professionale di lite, oltre Iva e CpA e spese generali nella misura del 15% ex art. 2 comma 2 del D.M. 55/14, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario”.
Ha esposto la convenuta, in estrema sintesi, che la morosità lamentata dalla locatrice in realtà non sussiste, avendo essa conduttrice versato importi in eccedenza rispetto a quelli effettivamente dovuti. Infatti, dopo la sottoscrizione del contratto di locazione ad uso abitativo al canone dell'importo di € 500,00/mese, la ha preteso che la conduttrice sottoscrivesse un'ulteriore Pt_1 scrittura privata, firmata il 30.08.2022, con la quale il canone è stato raddoppiato a € 1.000,00/mese a decorrere dal 01.08.2022, da versare in rate mensili anticipate di pari importo, pattuizione che è da considerare, però, irrimediabilmente nulla in quanto in contrasto con il divieto sancito dall'art. 13 co. 1 L. 431/1998, il quale preclude, sotto pena di nullità, che una volta fissato il canone, lo stesso possa essere maggiorato con accordi conclusi in corso di rapporto, e da tanto consegue, dunque, che la maggiore somma dallo stesso prevista deve considerarsi non dovuta e che deve essere, piuttosto, restituito alla quanto versato in eccedenza rispetto al canone inizialmente CP_1 concordato di € 500/mese per tutte le mensilità in cui è pacifico, alla luce di quanto allegato dalla stessa che è stato corrisposto il maggior canone di € 1.000/mese, ovverosia da agosto 2022 a Pt_1 luglio 2023 incluso, per un importo complessivamente pari a € 6.000,00. Quindi, tenuto conto dei canoni di cui è stato lamentato il mancato pagamento dalla locatrice da agosto 2023, per un importo pari a € 2.000,00 al novembre 2023 (in ragione dell'importo mensile dovutole effettivamente di € 500,00), ed a fronte della maggior somma di € 6.000,00 percepita dalla da portare in Pt_1 compensazione con l'importo a lei spettante, ne deriva che compete alla la restituzione CP_1 dell'ammontare residuo pagato in eccedenza di € 4.000,00. Tale diritto, d'altro canto, scaturisce anche dalla considerazione della vessatorietà della pattuizione inerente alla maggiorazione del canone, ai sensi del d.lgs. 206/2005, quale normativa da ritenere applicabile alla fattispecie in virtù della qualità di consumatrice della ed essendo stata la scrittura predisposta dalla CP_1 Pt_1 nell'esercizio della sua attività commerciale. Infatti, tale scrittura neppure è stata oggetto, comunque, di una trattativa individuale e di una specifica approvazione ad opera della convenuta, donde la sua illegittimità e, quindi, nullità, anche alla stregua dell'art. 1341 co. 2 c.c. Infine, non sono dovuti, in verità, dalla conduttrice gli oneri condominiali oggetto d'intimazione, avendo la stessa provveduto al pagamento di tutto quanto dovuto a tale titolo anche per l'anno 2023, come da relativa ricevuta rilasciata dall'amministratore condominiale.
Concesso alle parti dal giudice della fase sommaria, alla prima udienza del 29.11.2023, un termine per note autorizzate sino al 10.01.2024, all'esito della successiva udienza del 24.01.2024, è stata poi rigettata, con ordinanza resa in pari data, l'istanza dell'intimante di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. È stata disposta, pertanto, la conversione del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c. e, assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie
2 integrative e disposto, e successivamente espletato con esito negativo, il procedimento di mediazione obbligatoria, il giudizio è stato successivamente assegnato, per la presente fase a cognizione piena, allo scrivente magistrato, come da provvedimento presidenziale del 06.02.2024.
In data 03.05.2024, quindi, la convenuta ha depositato la propria memoria integrativa, con la quale ha ribadito, sostanzialmente, quanto già evidenziato nella sua originaria comparsa di costituzione e nella nota difensiva presentata innanzi al giudice della fase sommaria il 10.01.2024, contestando altresì la deduzione operata dall'intimante all'udienza del 29.11.2023 in merito all'avvenuta originaria previsione nel contratto di un successivo aumento del canone locativo.
Queste le conclusioni rassegnate dalla nella sua memoria integrativa: “…rigettare CP_1 integralmente le domande avanzate nei confronti della sig.ra perché prive di Controparte_2 CP_1 fondamento sia in fatto sia in diritto, dichiarando nulla ed improduttiva di effetti giuridici la scrittura privata di aumento del canone di locazione, non sussistendo alcuna morosità in capo all'intimata avendo corrisposto tutti i canoni di locazione dovuti. In accoglimento dell'avanzata domanda riconvenzionale, voglia condannare la alla restituzione di ogni somma corrisposta in più in virtù di tale pattuizione nulla, compensandola Parte_1 parzialmente con i canoni insoluti da agosto 2023 a novembre 2023 inclusi. Voglia in ogni caso rigettare le domande di sfratto per morosità e di ingiunzione di pagamento avanzate dall'intimante. Condannando altresì l'intimante al pagamento delle spese e compenso professionale di lite, oltre Iva e CpA e spese generali nella misura del 15% ex art. 2 comma 2 del D.M. 55/14, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario”.
Soltanto in data 14.05.2024 (a fronte dell'udienza fissata ex artt. 667 e 426 c.p.c. al 23.05.2024) la ha invece depositato la propria memoria integrativa, con la quale ha richiamato, Pt_1 sostanzialmente, quanto già dedotto nella sua nota depositata innanzi al giudice della fase sommaria il 10.01.2024 ed insistito nelle domande così come già rassegnate in tale nota, che qui si ritrascrivono: “…ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: - convalidare lo sfratto per morosità intimato ai sensi dell'art. 658 c.p.c. relativamente all'immobile su descritto e fissare la data per l'esecuzione ex art. 56, legge 352/78, nel più breve possibile;
- rigettare la domanda riconvenzionale formulata dall'intimata per i motivi indicati nella presente memoria”.
Concessi inizialmente alcuni rinvii per la pendenza di trattative tra le contendenti (si v. verbali udienze del 23.05.2024 e del 19.09.2024), all'udienza del 14.01.2025, la ricorrente ha poi evidenziato che l'immobile è stato nelle more spontaneamente rilasciato dalla e che sono CP_1 stati “…assolti i canoni intimati, ivi compresi quelli relativi alla domanda riconvenzionale”, deducendo, in virtù di tanto, l'intervenuta cessazione della materia del contendere, che ha richiesto di dichiarare con compensazione tra le parti delle spese processuali. In via subordinata, nel caso in cui non fosse stata ravvisata la sopravvenuta cessazione della materia del contendere, ha inoltre richiesto la Pt_1 di disporre “…la liquidazione delle spese processuali in favore del difensore in quanto antistatario”. Per parte sua, la resistente ha richiamato, invece, la propria memoria integrativa ed insistito nell'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate, contestando la tardività della memoria integrativa della ricorrente e, in ogni caso, l'inammissibilità delle sue istanze istruttorie e l'infondatezza di quanto dalla stessa dedotto e domandato nel merito.
Queste essendo le richieste delle parti, con provvedimento reso all'anzidetta udienza, la causa è stata pertanto rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 429 c.p.c. con fissazione dell'udienza odierna per l'incombente ed assegnazione di un termine alle contendenti sino a dieci giorni prima per il deposito di memorie conclusive.
Infine, all'udienza odierna, le parti, entrambe comparse, hanno sostanzialmente ribadito quanto già dedotto e richiesto all'udienza del 14.01.2025, rappresentando la ricorrente che l'immobile è stato già rilasciato dalla conduttrice e che sono stati anche versati dalla stessa medio tempore i canoni maturati sino al rilascio in ragione di € 1.000,00/mese, donde il venir meno dell'interesse della a una pronuncia sulle proprie domande e la sopravvenuta cessazione della Pt_1 materia del contendere. La resistente ha invece contestato le avverse deduzioni e richiamato la
3 propria memoria conclusiva, rappresentando di avere interesse a una pronuncia nel merito sull'avversa richiesta di risoluzione contrattuale, essendo stato l'immobile rilasciato dalla , CP_1 spontaneamente e definitivamente senza riconoscimento di una propria morosità, nonché sulla domanda riconvenzionale così come da lei proposta.
Sulle conclusioni rassegnate dalle contendenti e all'esito della discussione orale viene dunque pronunciata la presente sentenza, mediante lettura del dispositivo e dei motivi, da considerare quale parte integrante del verbale d'udienza in atti, ex art. 429 c.p.c.
Preliminarmente, per ragioni di ordine logico-giuridico, deve rilevarsi la tardività del deposito effettuato dalla della sua memoria integrativa ex artt. 667 e 426 c.p.c. Pt_1
Come si è anticipato, infatti, tale memoria è stata presentata dalla ricorrente soltanto in data 14.05.24, nonostante che il termine all'uopo assegnato dal giudice della fase sommaria con l'ordinanza del 24.01.24 fosse stato fissato per l'intimante sino a trenta giorni prima dell'udienza per la trattazione del giudizio nella fase a cognizione piena, ivi indicata al 23.05.24.
Considerato che il termine per il deposito delle memorie integrative previste dagli artt. 667 e 426 c.p.c. è qualificato dal legislatore come “perentorio”, ne consegue che deve escludersi che possa operarsi in questa sede una disamina del contenuto della suddetta memoria, rimanendo conseguentemente ferme le deduzioni e le conclusioni già formulate dalla anteriormente al Pt_1 deposito di tale memoria e, segnatamente, quelle dell'ultima nota difensiva depositata dalla stessa innanzi al giudice della fase sommaria il 10.01.24, nella quale, comunque, la predetta risulta avere già coltivato, come detto, conclusioni analoghe a quelle poi rassegnate nella memoria del 14.05.24.
Sempre in via preliminare, deve invece disattendersi l'eccezione sollevata dalla ricorrente sin dalla sua nota difensiva del 10.01.24, relativa alla pretesa inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta dalla per la mancata formulazione da parte di quest'ultima di CP_1 un'istanza di differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c.
In primo luogo, la disposizione in parola non trova applicazione nella fase sommaria di convalida di sfratto, essendo prevista, al contrario, nel caso in cui il giudizio sia stato direttamente introdotto nelle forme del rito locatizio ex art. 447 bis c.p.c.
Inoltre, per quanto possa sostenersi che la norma in parola venga in rilievo allorché il convenuto si costituisca nella fase successiva al mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c. ed intenda proporre con la sua comparsa una domanda in via riconvenzionale, al contrario, nel caso in cui lo stesso si sia già costituito formalmente nella fase sommaria ed abbia ivi già formulato tale domanda, è da escludere che quest'ultima debba essere poi accompagnata, ove riproposta tal quale nella memoria integrativa, da un'istanza di differimento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c.
Infatti, come è stato chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, tale disposizione si spiega in funzione dell'esigenza di assicurare che si instauri un regolare contraddittorio sulla domanda riconvenzionale e tale esigenza è già soddisfatta, a ben vedere, dalla disciplina processuale di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c. allorquando tale domanda sia stata, appunto, già formulata dall'intimato nel procedimento sommario di convalida, consentendo l'udienza che è previsto venga poi fissata per la prosecuzione del giudizio nella fase a cognizione piena (ove tale domanda è destinata ad essere esaminata e decisa) che il contraddittorio possa esercitarsi pienamente anche su di essa. In tal senso, è stato pertanto affermato dal giudice di legittimità che
“…la decadenza prevista dal primo comma dell'art. 418 cod. proc. civ. per omessa richiesta di fissazione di una nuova udienza di discussione sulla riconvenzionale non opera se questa è stata proposta prima della trasformazione del rito da ordinario a speciale, perché con questo provvedimento è fissata …l'udienza a norma dell'art. 426 cod. proc. civ. che consente di realizzare le esigenze sottese a detta istanza, volta ad assicurare la regolarità del contraddittorio e a consentire all'attore di svolgere le proprie difese” (cfr. Cass. civ. 2777/2003).
Ebbene, nel caso che occupa, si osserva che sin dalla fase sommaria la si è CP_1 formalmente costituita, a mezzo del proprio difensore, e ha ivi formulato nella sua comparsa la
4 domanda riconvenzionale poi riproposta, tal quale, anche nella sua memoria integrativa, volta a sentire accertata la nullità e la conseguente inefficacia della scrittura privata recante la previsione dell'aumento del canone locativo e la condanna della alla restituzione di ogni somma Pt_1 corrisposta in base a tale pattuizione, previa parziale compensazione con i canoni insoluti, in ragione di € 500,00, per le mensilità di agosto, settembre, ottobre e novembre 2023.
Tenuto conto di tanto e considerati i superiori rilievi, deve escludersi quindi che sia configurabile un'inammissibilità di tale domanda riconvenzionale ai sensi dell'art. 418 cit.
Tanto chiarito in limine e passando all'esame nel merito delle domande rispettivamente coltivate dalle parti, occorre escludere, poi, che sia ravvisabile nel presente caso una sopravvenuta cessazione della materia del contendere, quale quella prospettata dalla all'udienza del Pt_1
14.01.25 e a quella odierna.
Infatti, come è stato evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, “…la cessazione della materia del contendere, che deve essere dichiarata dal giudice anche di ufficio, si verifica quando viene totalmente a mancare la posizione di contrasto fra le rispettive conclusioni delle parti, per essere nel corso del giudizio sopravvenute determinate circostanze, le quali, incidendo sulla posizione sostanziale dedotta in causa, vengano ad incidere anche sul processo, eliminando le ragioni stesse del contendere delle parti e facendo venir meno la necessita della pronunzia del giudice in precedenza richiesta, ovvero quando sono intervenute situazioni sostanziali che abbiano privato la parte di un interesse giuridicamente rilevante alla decisione…” (cfr. Cass. civ. 1257/2023 e ulteriore giurisprudenza in senso conforme ivi richiamata).
In relazione al caso che occupa, per quanto la ricorrente abbia rappresentato, all'udienza del 14.01.25 e a quella odierna, che l'immobile è stato nelle more riconsegnato dalla ed CP_1 aggiunto che sono stati versati da quest'ultima i canoni inizialmente lasciati impagati, si è già rilevato che la resistente ha invece allegato di volere insistere nelle sue deduzioni, eccezioni e richieste come da memorie difensive depositate, e manifestato di aver interesse a sentire accertata l'infondatezza dell'avversa domanda di risoluzione del contratto per il suo asserito inadempimento, in uno all'accoglimento della propria domanda in via riconvenzionale.
Avuto riguardo a tale contegno processuale, non vi è stata dunque, nella specie, la sottoposizione al giudice di conclusioni conformi delle contendenti nel senso del sopravvenuto venir meno di ogni loro ragione di contrasto e, comunque, deve escludersi che una simile composizione possa dirsi intervenuta, nei fatti, per effetto dell'avvenuto rilascio spontaneo e definitivo dell'immobile da parte della conduttrice, allegato anche da quest'ultima all'udienza odierna, lasciando lo stesso fermo e impregiudicato, all'evidenza, il suo interesse a conseguire l'accertamento della non debenza delle maggiori somme pretese dalla locatrice a titolo di canone rispetto al contratto tra loro stipulato e, dunque, dell'insussistenza della morosità prospettata dalla a fondamento della sua domanda di convalida, nonché la restituzione ad opera di Pt_1 quest'ultima delle somme percepite, a dire della , indebitamente, così come da memorie CP_1 difensive da questa depositate.
Ciò stante, va dunque escluso che siano ravvisabili i presupposti per una declaratoria di sopravvenuta cessazione della materia del contendere, sia pure dovendosi dare atto, al contempo, dell'intervenuto venir meno di un interesse della ricorrente a coltivare in questa sede la sua richiesta di condanna della al rilascio del bene locato, in quanto nelle more comunque già restituito CP_1
d'intesa tra le parti, così come a un eventuale pagamento di canoni locativi ulteriori, quest'ultimo neppure domandato, peraltro, nelle conclusioni precedentemente rassegnate dalla nella sua Pt_1 nota difensiva del 10.01.24, poi richiamate anche nella sua memoria integrativa.
Ciò detto e procedendo, quindi, alla disamina delle persistenti ragioni di contrasto tra le parti, ritiene il giudicante che sia risultata infondata la domanda della volta, sostanzialmente, Pt_1
a sentire pronunciata - mediante l'insistenza nella sua richiesta di “convalida” dello sfratto - la risoluzione del contratto di locazione concluso con la per l'inadempimento da questa CP_1
5 perpetrato nel pagamento dei canoni locativi e degli oneri condominiali. È risultata, invece, fondata la domanda proposta in via riconvenzionale dalla resistente intesa ad ottenere che, previa declaratoria di nullità della pattuizione contenuta nella scrittura del 30.08.2022 relativa alla maggiorazione del canone locativo, la ricorrente venga condannata alla restituzione della somma versatale in eccedenza rispetto a quanto effettivamente dovuto a titolo di canone.
Ed invero, risulta anzitutto per tabulas che in data 22.12.2021 le parti abbiano concluso un contratto di locazione ad uso abitativo, successivamente registrato il 10.01.2022, avente ad oggetto l'immobile situato a Nettuno, in via Santa Maria s.n.c., piano primo, per una durata concordata di quattro anni, dal 01.01.2022 al 31.12.2025, rinnovabili alla prima scadenza di ulteriori quattro anni (cfr. 1 fasc. ricorrente).
Il canone pattuito in tale contratto è stato fissato in misura pari a € 6.000,00 annui, con l'impegno della conduttrice al suo versamento in n. 2 rate semestrali anticipate di € 3.000,00 ciascuna scadenti il primo gennaio e il primo luglio di ogni anno, salvo il suo mero “aggiornamento” annuale automatico “nella misura massima prevista dalla legge”, quale previsione, quest'ultima, intesa evidentemente a richiamare il mero adeguamento del canone alle variazioni accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo (cfr. ancora doc. 1 cit.).
A dispetto di quanto prospettato dalla non risulta, di contro, che in tale contratto sia Pt_1 stato previsto che il canone locativo sarebbe stato poi incrementato e che, in particolare, a far tempo dal 01.08.2022, lo stesso sarebbe stato pari a € 12.000,00 annui, non trovando l'allegazione al riguardo operata dalla ricorrente nel suo originario atto d'intimazione alcun riscontro nell'ambito del contratto di locazione versato in atti.
Al contrario, come è stato dedotto e documentato dalla sin dalla sua costituzione CP_1 nella fase sommaria e come risulta, per la verità, anche dalle stesse produzioni della in Pt_1 allegato all'atto d'intimazione, la suddetta maggiorazione del canone è stata concordata con una scrittura privata stipulata dalle contraenti successivamente alla conclusione del contratto di locazione, nello specifico in data 30.08.2022, scrittura con la quale è stato previsto, in particolare, che “…a partire dal 01/08/2022 l'importo del canone di locazione viene aumentato…” e che, a far tempo dal 01.08.2022 e sino al 31.12.2022, tale importo avrebbe dovuto essere pari a € 8.500,00 annui, mentre “…per tutto il restante periodo della durata del contratto di locazione…” il canone sarebbe stato pari a € 12.000,00 annui, da versare a cura della conduttrice in n. 12 rate mensili di € 1.000,00 ciascuna entro il giorno 5 di ogni mese (cfr. 1 fasc. resistente, nonché ancora doc. 1 cit. fasc. ricorrente).
Inoltre, costituisce circostanza incontroversa, giacché allegata sia dalla stessa nel suo Pt_1 atto introduttivo e, successivamente, nella sua nota difensiva del 10.01.24, sia dalla , che CP_1 sin dalla mensilità di agosto 2022 quest'ultima abbia peraltro versato alla locatrice, a titolo di canone, un importo corrispondente a € 1.000,00/mese, pagando in tal modo già da tale mensilità una somma che (seppur inferiore a quella maggiorata in virtù dell'anzidetta scrittura per il periodo dal 01.08.22 al 31.12.22) è stata pari al doppio del canone inizialmente concordato nel contratto del 22.12.21, per poi proseguire con pagamenti di analogo ammontare sino alla mensilità di luglio 2023 (si v. pag. 1 atto d'intimazione, pag. 1 nota difensiva ricorrente del 10.01.24, nonché pag. 4 comparsa di costituzione resistente e pag. 6 memoria integrativa).
Ebbene, ciò posto, si osserva che è fondata la doglianza della resistente secondo cui la scrittura suindicata deve considerarsi affetta da nullità relativamente alla pattuizione nella stessa inserita avente ad oggetto la maggiorazione del canone originariamente concordato nel contratto del 22.12.21, trattandosi di pattuizione contraria al divieto di cui all'art. 13 co. 1 L. 431/1998, secondo cui “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
Come è stato evidenziato già da tempo dalla giurisprudenza di legittimità, la disposizione in parola è senz'altro rivolta, infatti, a precludere la conclusione tra le parti contraenti, nel corso
6 dello svolgimento del rapporto di locazione, di patti successivi con i quali venga previsto un aumento del canone rispetto a quello originariamente concordato nel contratto tra loro stipulato in forma scritta e registrato, sancendo così un “principio di invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto”, e ciò senza che possa operarsi - si aggiunga - alcuna differenziazione tra le due tipologie contrattuali generali di locazione di immobili urbani ad uso abitativo contemplate dall'art. 2 L. 431/98 (cfr. Cass. civ. 8230/2010 e già, nello stesso senso, Cass. civ. 16089/2003).
È stato invero osservato che “…con la disposizione in esame …il legislatore ha ritenuto meritevole di tutela l'esigenza del conduttore ad usufruire del godimento dell'immobile, per tutta la durata del rapporto (della potenziale durata di anni otto, per i c.d. contratti liberi, e di anni cinque, per i c.d. contratti convenzionati, entrambe presidiate dalla sanzione di nullità di cui all'art. 13, comma 3), a condizioni economiche stabili ed immutabili…” e che, anzi, la previsione contenuta nell'art. 13 co. 1 cit., nel senso dell'invariabilità del canone inizialmente pattuito, “…risulta particolarmente significativa per i contratti di cui all'art. 2, comma 1. Nel sistema della legge n. 431 del 1998, che ha superato, per i contratti in questione, il regime dell'equo canone per le locazioni abitative…, la iniziale determinazione del canone di locazione nel momento in cui il contratto c.d. libero è stipulato, è lasciata alla libera contrattazione senza limiti massimi di importo. Ma il legislatore, a tutela del conduttore, quale parte economicamente più debole, ha escluso che la libertà di contrattazione permanesse nel corso di svolgimento del rapporto, ed a tal fine ha dettato la regola racchiusa nell'art. 13, comma 1, in virtù del quale, una volta fissato il canone contrattuale (con contratto scritto, come impone, a pena di nullità, l'art. 1, comma 3, della medesima legge, e registrato, in conformità alla regola della generale sottoposizione a registrazione di tutti i contratti di locazione indipendentemente dall'ammontare del canone, secondo l'art. 21 della legge 27.12.1997 n. 449), è vietato, a pena di nullità, concludere accordi aventi ad oggetto la maggiorazione del canone, che deve quindi restare immutabile (a parte la previsione di forme di aggiornamento, come quelle correlate ai dati ISTAT, senza limiti percentuali) per tutta la durata del rapporto…” (cfr. ancora Cass. 16089/03; si v. inoltre, Cass. civ. sez. un. 18213/2015, che, pur discostandosi da quanto affermato dal precedente ora citato nella parte in cui era stata esclusa la nullità dei patti stipulati contestualmente alla conclusione del contratto di locazione volti a prevedere un canone maggiore rispetto a quello, fittizio, oggetto del contratto sottoposto a registrazione, appare avere peraltro ribadito, per quel che qui interessa, che l'art. 13 cit. assicura anche una “…tutela …ex post dell'invarianza del canone”, e ciò in ragione della ratio che è sottesa a tale disposizione, che ha carattere duplice ed è al contempo intesa a tutelare la parte contrattualmente
“debole” del rapporto, nonché Cass. civ. 19411/2016, che pure ha evidenziato che la previsione di cui all'art. 13 cit. “…trova applicazione sia nei casi (statisticamente prevalenti) di accordo simulatorio originario sull'entità del canone sia nei casi di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione”).
D'altro canto, anche nelle ipotesi di cui all'art. 2 co. 1 L. 431/98, di locazione cd. a canone libero, è regolamentata imperativamente la durata del rapporto contrattuale, con la previsione di una durata minima di quattro anni rinnovabili per un ulteriore quadriennio, salve le sole eccezioni nelle quali è consentita alla prima scadenza la disdetta del locatore, sicché è evidente che la volontà del legislatore sia stata nel senso di assicurare che il rapporto locatizio, in quanto da garantire per tale durata minima legale, debba mantenere le medesime condizioni, segnatamente in punto di canone dovuto dal conduttore, pattuite inter partes sin dall'originaria stipulazione, rimanendone esclusa la sola eventualità di una conclusione tra le parti di un vero e proprio accordo di tipo novativo, ovverosia di un nuovo contratto diverso da quello precedentemente stipulato, recante la previsione di un differente assetto negoziale (si v. ancora Cass. 16089/03 cit., nonché Cass. 19411/16 cit.; nella giurisprudenza di merito, tra le più recenti, anche App. Roma 6252/2019).
In relazione al presente caso, risulta del tutto pacifico - in assenza di contrarie deduzioni mai formulate dalla ricorrente - e, comunque, emerge inequivocamente per tabulas che con la
7 scrittura del 30.08.22 le contraenti abbiano modificato (e non già, di certo, novato) il loro contratto di locazione stipulato in data 22.12.21, prevedendo unicamente un diverso e maggiore canone locativo a carico della per il periodo decorrente dal 01.08.22 e per tutta la residua durata CP_1 del rapporto tra loro originariamente pattuita, talché non vi è dubbio che si è in presenza di un patto meramente modificativo e successivo all'originaria stipulazione, ricadente come tale nel divieto di cui alla disposizione sopra richiamata.
Si è già detto, d'altro canto, che il contratto del 22.12.21 non ha affatto previsto, ab initio, un aumento successivo del canone locativo, diversamente da quanto prospettato sul punto dalla ricorrente, essendosi limitate le contraenti a contemplarne originariamente soltanto un mero
“aggiornamento”, all'evidenza riferito ai soli adeguamenti Istat, così come anche si evince dalla sua previsione “automatica” e dal richiamo ivi effettuato ai limiti massimi previsti in materia dal legislatore, e tantomeno può ritenersi, ad avviso del giudicante, che sia stata fornita dalla Pt_1 una sufficiente allegazione, e comunque che sia stata offerta dalla stessa alcuna idonea prova, in merito a un asserito accordo intervenuto sin dall'origine con la , a latere di tale contratto, CP_1 nel senso di un aumento successivo del canone da questa dovuto.
Al riguardo, la ricorrente si è limitata difatti ad addurre, nella sua nota difensiva del 10.01.24, che sarebbe stata la conduttrice a richiederle “…la possibilità di corrispondere, inizialmente una cifra inferiore per poi adeguare il canone…” e che, “…con molta superficialità…” e soltanto perché un terzo, loro comune conoscente, “…si offrì come garante…”, la avrebbe accettato tale richiesta, senza Pt_1 fornire, nondimeno, alcuna ulteriore specificazione, già solo sul piano assertivo, in merito alle modalità di conclusione e ai contenuti di un simile accordo.
Né avrebbe potuto trovare ingresso la prova testimoniale richiesta dalla ricorrente nell'anzidetta memoria del 10.01.24, tenuto conto, per l'appunto, dell'assoluta genericità delle circostanze allegate in proposito dalla medesima - evidentemente onerata, invece, di fornire anzitutto una seria, concreta e specifica allegazione dell'anzidetto preteso accordo originario concluso tra le parti in ordine a un maggior ammontare del canone - e considerato, per di più, che neppure è stata effettuata dalla stessa una chiara e specifica capitolazione dei fatti sui quali avrebbe dovuto essere escusso il teste da lei richiesto, in violazione dell'art. 244 c.p.c.
Ed altresì, è noto che in tema di locazioni ad uso abitativo è prevista la necessaria forma scritta quale requisito ad substantiam, imposto dal legislatore sotto pena di nullità del contratto (si v. art. 1 co. 4 L. 431/98), con la conseguenza che non vi è dubbio che un accordo quale quello genericamente allegato dalla relativo a un'asserita originaria pattuizione avente ad oggetto Pt_1 uno degli elementi essenziali del rapporto (quale è il canone locativo), avrebbe dovuto, comunque, risultare da un atto redatto per iscritto. Ne deriva, dunque, l'inammissibilità della prova testimoniale richiesta dalla predetta anche in virtù di quanto previsto dall'art. 2725 co. 2 c.c., oltre che - si aggiunga - l'irrilevanza di tale prova, non potendo in ogni caso riconoscersi alcun effetto a un accordo quale quello in tesi intervenuto sin dall'origine tra le parti, a latere del contratto di locazione fra loro stipulato, senza l'impiego della necessaria forma scritta prescritta a pena di nullità.
Ed infine, per quel che attiene il riferimento operato dalla ricorrente alla circostanza che il maggior importo del canone è stato comunque sempre versato dalla conduttrice senza contestazioni sino al presente giudizio, si osserva, in via assorbente, che ciò non vale in ogni caso a superare l'invalidità della relativa pattuizione derivante dall'art. 13 cit. (si v. anche Cass. 19411/16 cit.).
In virtù dei superiori rilievi, ne deriva pertanto la nullità della scrittura privata del 30.08.22 nella parte in cui è stato previsto con la stessa un aumento, nel corso dello svolgimento del rapporto, del canone locativo dovuto dalla , così come fondatamente lamentato da quest'ultima sin CP_1 dalla sua comparsa nella fase sommaria, trattandosi di pattuizione intervenuta in violazione del divieto di cui all'art. 13 co. 1 L. 431/98, mentre resta assorbita la disamina dell'ulteriore motivo di
8 nullità fatto valere dalla predetta sull'assunto che la pattuizione in parola si sarebbe presentata anche di carattere vessatorio.
Posta l'invalidità dell'accordo successivo avente ad oggetto la maggiorazione del canone locativo e la sua conseguente inidoneità a spiegare effetti tra le parti, deve osservarsi, allora, che non è in realtà ravvisabile a carico della conduttrice la morosità lamentata dalla con il suo atto Pt_1
d'intimazione, posta dalla medesima a fondamento della sua pretesa di risoluzione del contratto.
Infatti, si è già rilevato che è la stessa ricorrente ad avere allegato che la conduttrice ha provveduto, comunque, al pagamento di somme a titolo di canone corrispondenti a un importo mensile di € 1.000,00 dalla mensilità dell'agosto 2022 e sino al luglio 2023, per poi omettere ogni versamento per le mensilità dall'agosto 2023, con una conseguente morosità a suo dire maturata dalla di € 3.000,00 alla data dell'intimazione. CP_1
Questo essendo l'inadempimento lamentato dalla locatrice a base della sua domanda risolutoria, è evidente peraltro che, in ragione dell'anzidetta nullità della pattuizione di maggiorazione del canone, è da escludere che fossero realmente dovute dalla conduttrice le somme pretese dalla in virtù della stessa, spettando a quest'ultima il minor importo di € 500,00 Pt_1 mensili anche per il suddetto periodo dall'agosto 2022, così come originariamente previsto nel contratto tra loro stipulato, ed avendo già versato la alla data dell'intimazione un importo CP_1 complessivo di gran lunga superiore a quello ancora dovuto per canoni, in ragione dell'indebito versamento ricevuto, pacificamente, dalla locatrice sin dall'agosto 2022 di una somma di € 1.000,00/mese.
Più in particolare, così come fondatamente obiettato dalla resistente, risultava da lei corrisposta alla data dell'atto di intimazione dell'ottobre 2023 una somma indebitamente conseguita dalla pari a € 6.000,00 (considerato il maggior importo di € 500,00 versato per n. 12 mensilità, Pt_1 da agosto 2022 al luglio 2023), eccedente la morosità lamentata da quest'ultima per il mancato pagamento dei canoni da agosto 2023 a ottobre 2023, oltretutto dovuti non nell'ammontare indicato nell'intimazione ma per il minor importo di € 1.500,00 (€ 500,00 x 3 mensilità), poi asceso a € 2.000,00 per l'ulteriore mensilità del novembre 2023, allorché la si è costituita nella fase sommaria. CP_1
Di talché, tenuto conto di quanto fondatamente eccepito dalla resistente sul punto sin dalla sua comparsa di costituzione e considerato che, come è noto, “…le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale…” (cfr. tra le più recenti, Cass. civ. 26493/2022), deve senz'altro escludersi la fondatezza della pretesa della volta ad ottenere la risoluzione del contratto per Pt_1
l'inadempimento della conduttrice, non sussistendo in realtà, alla data della sua intimazione di sfratto, l'inadempienza posta a fondamento di tale pretesa con riferimento all'omesso pagamento dei canoni locativi.
Né tale domanda potrebbe considerarsi fondata in relazione al mancato versamento degli
“oneri condominiali per € 565,91”, lamentato dalla ricorrente nel suo originario atto introduttivo.
Anche prescindendo da quanto è previsto al riguardo dall'art. 5 L. 392/1978, è stato infatti allegato e documentato dalla resistente, sin dalla sua costituzione in giudizio, che sono state da lei corrisposte in realtà tutte le rate relative alla gestione condominiale ordinaria dell'anno 2023, corrispondenti a n. 3 rate di importo pari a € 189,00 ciascuna (per un ammontare complessivo di € 567,00), così come da “estratto conto” rilasciatole dall'amministratore condominiale in data 28.11.2023 (cfr. doc. 2 fasc. resistente).
Attesa tale risultanza e considerato che, a seguito della generica doglianza avanzata dalla nell'atto d'intimazione in ordine all'omesso pagamento di non meglio specificati “oneri Pt_1 condominiali per € 565,91”, nulla è stato da quest'ultima ulteriormente allegato né obiettato sul punto, deve quindi anche escludersi la sussistenza della morosità lamentata a carico della conduttrice in relazione a tale ulteriore voce.
9 In virtù di tanto, la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento proposta dalla deve essere quindi disattesa, così come fondatamente richiesto dalla anche nella Pt_1 CP_1 sua memoria conclusiva e all'udienza odierna, non sussistendo affatto gli inadempimenti lamentati a suo carico dalla locatrice e posti da quest'ultima a fondamento di tale domanda di risoluzione.
È invece fondata, come si è anticipato, la domanda proposta in via riconvenzionale dalla resistente volta ad ottenere che la ricorrente venga condannata alla restituzione delle maggiori somme indebitamente conseguite in virtù della pattuizione di maggiorazione del canone di cui alla scrittura del 30.08.2022.
Come sopra osservato, difatti, risultano essere stati pacificamente corrisposti dalla conduttrice, in virtù di tale pattuizione, importi complessivamente superiori a quelli effettivamente dovuti a far tempo dall'agosto 2022 e sino al luglio 2023, per un ammontare complessivo pari a € 6.000,00 (€ 500,00 x 12 mensilità).
Inoltre, la stessa ricorrente ha allegato all'udienza del 14.01.25 che la conduttrice ha provveduto nelle more, oltre che al rilascio dell'immobile, anche al pagamento dei canoni locativi di cui all'atto d'intimazione e alla domanda riconvenzionale, con ciò inequivocamente rappresentando di avere ricevuto medio tempore il pagamento dei canoni mensili dall'agosto 2023 al novembre 2023, come poi ribadito dalla medesima, per quel che qui interessa, anche all'udienza odierna, talché non vi è dubbio che non residuino ad oggi “canoni insoluti da agosto 2023 a novembre 2023 inclusi” quali sono quelli con i quali la aveva prospettato una compensazione parziale CP_1 del suo maggior credito di € 6.000,00 nell'ambito dei suoi scritti difensivi.
Tenuto conto di tanto e considerato che è acclarato, in virtù dei superiori rilievi, che la resistente abbia corrisposto indebitamente l'importo da lei allegato e richiesto in ripetizione, pari a
€ 6.000,00, sia nella sua comparsa di costituzione, sia nella successiva memoria integrativa, sia nella memoria difensiva conclusiva, ne deriva dunque che la deve essere condannata alla Pt_1 restituzione alla predetta di tale somma, senza alcuna elisione del relativo importo con il corrispondente ammontare dei canoni da agosto 2023 a novembre 2023, medio tempore pagati alla locatrice, e quindi non più “insoluti”, così come da quest'ultima allegato all'udienza del 14.01.25 e a quella odierna.
Considerato l'esito del giudizio, le spese processuali vanno regolate, infine, come segue.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., stante la soccombenza integrale della ricorrente, in ragione dell'infondatezza della sua domanda di risoluzione contrattuale e dell'accoglimento della domanda svolta in via riconvenzionale dalla resistente, la prima deve essere condannata al rimborso delle spese di lite in favore della seconda, non ravvisandosi ragioni per disporne una compensazione ex art. 92 c.p.c.
L'importo di tali spese va liquidato, inoltre, avendo riguardo al valore complessivo della lite, da determinare considerando sia il valore della domanda della ricorrente in rapporto alla morosità intimata (si v. art. 12 co. 1 c.p.c.), sia quello della domanda riconvenzionale della resistente (si v. per il loro cumulo, tra le altre, Cass. civ. 10367/2024), con la conseguente riconducibilità della controversia allo scaglione tra € 5.200,01 e € 26.000,00. Devono peraltro applicarsi i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m.i. ridotti ai valori minimi ex art. 4 di tale decreto, considerata l'esiguità delle questioni in fatto e in diritto oggetto di trattazione, la natura meramente documentale dell'istruttoria in concreto espletata e la ridotta entità dell'attività difensiva resasi necessaria anche in fase conclusiva a fronte di un quadro assertivo e probatorio rimasto sostanzialmente immutato rispetto alla fase introduttiva.
Su tale scorta, si perviene dunque a un importo complessivo per compensi di € 2.540,00, ai quali si aggiungono il rimborso delle spese vive documentate di € 49,00, il rimborso forfettario per le spese generali ex art. 2 co. 2 D.M. 55/14 cit. e iva e cpa come legge, somme tutte da distrarsi in favore del difensore della resistente, avv. Bruschini, dichiaratosi antistatario.
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P.Q.M.
Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando sulla causa indicata in epigrafe, ogni ulteriore e diversa istanza e deduzione assorbita o disattesa, così provvede:
Rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento proposta dalla nei confronti di;
Parte_1 Controparte_1
In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da , accerta e dichiara Controparte_1 la nullità della pattuizione successiva di maggiorazione del canone locativo di cui alla scrittura privata conclusa tra le parti in data 30.08.2022 e il diritto alla ripetizione, ai sensi dell'art. 2033 c.c., di della somma di € 6.000,00, versata indebitamente alla in virtù di Controparte_1 Parte_1 tale pattuizione;
Condanna, per l'effetto, la al pagamento in favore di della somma Parte_1 Controparte_1 di € 6.000,00;
Condanna la al rimborso delle spese processuali in favore di , ex art. Parte_1 Controparte_1
91 c.p.c., che liquida in € 2.540,00 per compensi e in € 49,00 per spese vive documentate, oltre al rimborso forfettario per spese generali ex art. 2 D.M. 55/2014 e s.m.i. e a iva e cpa come per legge, con distrazione di tali somme in favore dell'avv.to Francesco Bruschini, dichiaratosi antistatario. Così deciso in Velletri in data 30.09.2025. IL GIUDICE dott.ssa Federica Nardi
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Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Federica Nardi, all'udienza del 30.09.2025, ha pronunciato la presente SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6032/2023 r.g.a.c. e vertente tra
P.VA , in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata Parte_1 P.VA_1
e difesa dall'avv.to Marco Marinelli ed elettivamente domiciliata presso lo studio di tale difensore, sito in Roma, via Genzano n. 58, come in atti;
parte attrice/ricorrente e
(CF. ), rappresentata e difesa dall'avv.to Francesco Controparte_1 C.F._1
Bruschini ed elettivamente domiciliata presso lo studio di tale difensore, sito in Nettuno, via Cristoforo Colombo n. 3, come in atti;
parte convenuta/resistente
Oggetto: locazione di immobile ad uso abitativo.
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza odierna, di cui la presente sentenza, pronunciata ai sensi dell'art. 429 c.p.c. mediante lettura del dispositivo e dei motivi, deve considerarsi parte integrante.
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ex art. 658 c.p.c. notificato in data 18.10.2023, la (nel prosieguo soltanto “ , per brevità) Parte_1 Pt_1 ha convenuto in giudizio , chiedendo di: “- convalidare lo sfratto per morosità Controparte_1 intimato ai sensi dell'art. 658 c.p.c. relativamente all'immobile su descritto e fissare la data per l'esecuzione ex art. 56, legge 352/78, nel più breve possibile;
- in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per la esecuzione;
- si chiede, fin da ora, emettersi ingiunzione di pagamento, provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 664 c.p.c., per l'ammontare dei canoni scaduti e non versati, pari ad Euro 2500,00, e di quelli a scadere fino all'esecuzione effettiva dello sfratto, oltre agli interessi legali delle singole scadenze fino all'effettivo soddisfo e per le spese processuali relative alla presente intimazione e all'emittenda ingiunzione. - Condannare, in ogni caso, parte convenuta al pagamento delle spese, competenze e onorari del giudizio”.
A fondamento delle sue domande, la ha sostenuto, in sintesi, di avere concesso in Pt_1 locazione alla l'immobile di sua proprietà, sito in Nettuno (RM), via Santa Maria s.n.c., CP_1 con un contratto registrato il 13.09.2022, nel quale il canone locativo è stato fissato in € 6.000,00 annui (€ 500,00 mensili) sino alla data del 31.07.2022 e in € 12.000,00 annui (€ 1.000,00 mensili) a partire dal 01.08.2022. La conduttrice, tuttavia, si è resa morosa nel pagamento dei canoni per le mensilità di
1 agosto 2023, settembre 2023 e ottobre 2023, per un importo di complessivi € 3.000,00, oltre a non avere versato “oneri condominiali per € 565,91”, il tutto per un totale di € 3.565,91. È quindi interesse e diritto della intimare alla predetta lo sfratto per morosità onde ottenere la disponibilità Pt_1 dell'immobile nel più breve tempo possibile, atteso il grave pregiudizio subìto.
Si è costituita nella fase sommaria la con comparsa depositata il 28.11.2023, CP_1 chiedendo: “…rigettare integralmente le domande avanzate dall'intimante nei confronti della sig.ra
perché prive di fondamento sia in fatto sia in diritto, dichiarando nulla ed improduttiva di effetti CP_1 giuridici la scrittura privata di aumento del canone di locazione, non sussistendo alcuna morosità in capo all'intimata avendo corrisposto tutti i canoni di locazione dovuti. In accoglimento dell'avanzata domanda riconvenzionale, voglia condannare la alla restituzione di ogni somma corrisposta in più in virtù di Parte_1 tale pattuizione nulla, compensandola parzialmente con i canoni insoluti da agosto 2023 a novembre 2023 inclusi. Voglia in ogni caso rigettare le domande di sfratto per morosità e di ingiunzione di pagamento avanzate dall'intimante. Condannando altresì l'intimante al pagamento delle spese e compenso professionale di lite, oltre Iva e CpA e spese generali nella misura del 15% ex art. 2 comma 2 del D.M. 55/14, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario”.
Ha esposto la convenuta, in estrema sintesi, che la morosità lamentata dalla locatrice in realtà non sussiste, avendo essa conduttrice versato importi in eccedenza rispetto a quelli effettivamente dovuti. Infatti, dopo la sottoscrizione del contratto di locazione ad uso abitativo al canone dell'importo di € 500,00/mese, la ha preteso che la conduttrice sottoscrivesse un'ulteriore Pt_1 scrittura privata, firmata il 30.08.2022, con la quale il canone è stato raddoppiato a € 1.000,00/mese a decorrere dal 01.08.2022, da versare in rate mensili anticipate di pari importo, pattuizione che è da considerare, però, irrimediabilmente nulla in quanto in contrasto con il divieto sancito dall'art. 13 co. 1 L. 431/1998, il quale preclude, sotto pena di nullità, che una volta fissato il canone, lo stesso possa essere maggiorato con accordi conclusi in corso di rapporto, e da tanto consegue, dunque, che la maggiore somma dallo stesso prevista deve considerarsi non dovuta e che deve essere, piuttosto, restituito alla quanto versato in eccedenza rispetto al canone inizialmente CP_1 concordato di € 500/mese per tutte le mensilità in cui è pacifico, alla luce di quanto allegato dalla stessa che è stato corrisposto il maggior canone di € 1.000/mese, ovverosia da agosto 2022 a Pt_1 luglio 2023 incluso, per un importo complessivamente pari a € 6.000,00. Quindi, tenuto conto dei canoni di cui è stato lamentato il mancato pagamento dalla locatrice da agosto 2023, per un importo pari a € 2.000,00 al novembre 2023 (in ragione dell'importo mensile dovutole effettivamente di € 500,00), ed a fronte della maggior somma di € 6.000,00 percepita dalla da portare in Pt_1 compensazione con l'importo a lei spettante, ne deriva che compete alla la restituzione CP_1 dell'ammontare residuo pagato in eccedenza di € 4.000,00. Tale diritto, d'altro canto, scaturisce anche dalla considerazione della vessatorietà della pattuizione inerente alla maggiorazione del canone, ai sensi del d.lgs. 206/2005, quale normativa da ritenere applicabile alla fattispecie in virtù della qualità di consumatrice della ed essendo stata la scrittura predisposta dalla CP_1 Pt_1 nell'esercizio della sua attività commerciale. Infatti, tale scrittura neppure è stata oggetto, comunque, di una trattativa individuale e di una specifica approvazione ad opera della convenuta, donde la sua illegittimità e, quindi, nullità, anche alla stregua dell'art. 1341 co. 2 c.c. Infine, non sono dovuti, in verità, dalla conduttrice gli oneri condominiali oggetto d'intimazione, avendo la stessa provveduto al pagamento di tutto quanto dovuto a tale titolo anche per l'anno 2023, come da relativa ricevuta rilasciata dall'amministratore condominiale.
Concesso alle parti dal giudice della fase sommaria, alla prima udienza del 29.11.2023, un termine per note autorizzate sino al 10.01.2024, all'esito della successiva udienza del 24.01.2024, è stata poi rigettata, con ordinanza resa in pari data, l'istanza dell'intimante di emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. È stata disposta, pertanto, la conversione del rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c. e, assegnati alle parti i termini per il deposito delle memorie
2 integrative e disposto, e successivamente espletato con esito negativo, il procedimento di mediazione obbligatoria, il giudizio è stato successivamente assegnato, per la presente fase a cognizione piena, allo scrivente magistrato, come da provvedimento presidenziale del 06.02.2024.
In data 03.05.2024, quindi, la convenuta ha depositato la propria memoria integrativa, con la quale ha ribadito, sostanzialmente, quanto già evidenziato nella sua originaria comparsa di costituzione e nella nota difensiva presentata innanzi al giudice della fase sommaria il 10.01.2024, contestando altresì la deduzione operata dall'intimante all'udienza del 29.11.2023 in merito all'avvenuta originaria previsione nel contratto di un successivo aumento del canone locativo.
Queste le conclusioni rassegnate dalla nella sua memoria integrativa: “…rigettare CP_1 integralmente le domande avanzate nei confronti della sig.ra perché prive di Controparte_2 CP_1 fondamento sia in fatto sia in diritto, dichiarando nulla ed improduttiva di effetti giuridici la scrittura privata di aumento del canone di locazione, non sussistendo alcuna morosità in capo all'intimata avendo corrisposto tutti i canoni di locazione dovuti. In accoglimento dell'avanzata domanda riconvenzionale, voglia condannare la alla restituzione di ogni somma corrisposta in più in virtù di tale pattuizione nulla, compensandola Parte_1 parzialmente con i canoni insoluti da agosto 2023 a novembre 2023 inclusi. Voglia in ogni caso rigettare le domande di sfratto per morosità e di ingiunzione di pagamento avanzate dall'intimante. Condannando altresì l'intimante al pagamento delle spese e compenso professionale di lite, oltre Iva e CpA e spese generali nella misura del 15% ex art. 2 comma 2 del D.M. 55/14, da distrarsi in favore del sottoscritto difensore antistatario”.
Soltanto in data 14.05.2024 (a fronte dell'udienza fissata ex artt. 667 e 426 c.p.c. al 23.05.2024) la ha invece depositato la propria memoria integrativa, con la quale ha richiamato, Pt_1 sostanzialmente, quanto già dedotto nella sua nota depositata innanzi al giudice della fase sommaria il 10.01.2024 ed insistito nelle domande così come già rassegnate in tale nota, che qui si ritrascrivono: “…ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: - convalidare lo sfratto per morosità intimato ai sensi dell'art. 658 c.p.c. relativamente all'immobile su descritto e fissare la data per l'esecuzione ex art. 56, legge 352/78, nel più breve possibile;
- rigettare la domanda riconvenzionale formulata dall'intimata per i motivi indicati nella presente memoria”.
Concessi inizialmente alcuni rinvii per la pendenza di trattative tra le contendenti (si v. verbali udienze del 23.05.2024 e del 19.09.2024), all'udienza del 14.01.2025, la ricorrente ha poi evidenziato che l'immobile è stato nelle more spontaneamente rilasciato dalla e che sono CP_1 stati “…assolti i canoni intimati, ivi compresi quelli relativi alla domanda riconvenzionale”, deducendo, in virtù di tanto, l'intervenuta cessazione della materia del contendere, che ha richiesto di dichiarare con compensazione tra le parti delle spese processuali. In via subordinata, nel caso in cui non fosse stata ravvisata la sopravvenuta cessazione della materia del contendere, ha inoltre richiesto la Pt_1 di disporre “…la liquidazione delle spese processuali in favore del difensore in quanto antistatario”. Per parte sua, la resistente ha richiamato, invece, la propria memoria integrativa ed insistito nell'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate, contestando la tardività della memoria integrativa della ricorrente e, in ogni caso, l'inammissibilità delle sue istanze istruttorie e l'infondatezza di quanto dalla stessa dedotto e domandato nel merito.
Queste essendo le richieste delle parti, con provvedimento reso all'anzidetta udienza, la causa è stata pertanto rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 429 c.p.c. con fissazione dell'udienza odierna per l'incombente ed assegnazione di un termine alle contendenti sino a dieci giorni prima per il deposito di memorie conclusive.
Infine, all'udienza odierna, le parti, entrambe comparse, hanno sostanzialmente ribadito quanto già dedotto e richiesto all'udienza del 14.01.2025, rappresentando la ricorrente che l'immobile è stato già rilasciato dalla conduttrice e che sono stati anche versati dalla stessa medio tempore i canoni maturati sino al rilascio in ragione di € 1.000,00/mese, donde il venir meno dell'interesse della a una pronuncia sulle proprie domande e la sopravvenuta cessazione della Pt_1 materia del contendere. La resistente ha invece contestato le avverse deduzioni e richiamato la
3 propria memoria conclusiva, rappresentando di avere interesse a una pronuncia nel merito sull'avversa richiesta di risoluzione contrattuale, essendo stato l'immobile rilasciato dalla , CP_1 spontaneamente e definitivamente senza riconoscimento di una propria morosità, nonché sulla domanda riconvenzionale così come da lei proposta.
Sulle conclusioni rassegnate dalle contendenti e all'esito della discussione orale viene dunque pronunciata la presente sentenza, mediante lettura del dispositivo e dei motivi, da considerare quale parte integrante del verbale d'udienza in atti, ex art. 429 c.p.c.
Preliminarmente, per ragioni di ordine logico-giuridico, deve rilevarsi la tardività del deposito effettuato dalla della sua memoria integrativa ex artt. 667 e 426 c.p.c. Pt_1
Come si è anticipato, infatti, tale memoria è stata presentata dalla ricorrente soltanto in data 14.05.24, nonostante che il termine all'uopo assegnato dal giudice della fase sommaria con l'ordinanza del 24.01.24 fosse stato fissato per l'intimante sino a trenta giorni prima dell'udienza per la trattazione del giudizio nella fase a cognizione piena, ivi indicata al 23.05.24.
Considerato che il termine per il deposito delle memorie integrative previste dagli artt. 667 e 426 c.p.c. è qualificato dal legislatore come “perentorio”, ne consegue che deve escludersi che possa operarsi in questa sede una disamina del contenuto della suddetta memoria, rimanendo conseguentemente ferme le deduzioni e le conclusioni già formulate dalla anteriormente al Pt_1 deposito di tale memoria e, segnatamente, quelle dell'ultima nota difensiva depositata dalla stessa innanzi al giudice della fase sommaria il 10.01.24, nella quale, comunque, la predetta risulta avere già coltivato, come detto, conclusioni analoghe a quelle poi rassegnate nella memoria del 14.05.24.
Sempre in via preliminare, deve invece disattendersi l'eccezione sollevata dalla ricorrente sin dalla sua nota difensiva del 10.01.24, relativa alla pretesa inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta dalla per la mancata formulazione da parte di quest'ultima di CP_1 un'istanza di differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c.
In primo luogo, la disposizione in parola non trova applicazione nella fase sommaria di convalida di sfratto, essendo prevista, al contrario, nel caso in cui il giudizio sia stato direttamente introdotto nelle forme del rito locatizio ex art. 447 bis c.p.c.
Inoltre, per quanto possa sostenersi che la norma in parola venga in rilievo allorché il convenuto si costituisca nella fase successiva al mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c. ed intenda proporre con la sua comparsa una domanda in via riconvenzionale, al contrario, nel caso in cui lo stesso si sia già costituito formalmente nella fase sommaria ed abbia ivi già formulato tale domanda, è da escludere che quest'ultima debba essere poi accompagnata, ove riproposta tal quale nella memoria integrativa, da un'istanza di differimento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c.
Infatti, come è stato chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità, tale disposizione si spiega in funzione dell'esigenza di assicurare che si instauri un regolare contraddittorio sulla domanda riconvenzionale e tale esigenza è già soddisfatta, a ben vedere, dalla disciplina processuale di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c. allorquando tale domanda sia stata, appunto, già formulata dall'intimato nel procedimento sommario di convalida, consentendo l'udienza che è previsto venga poi fissata per la prosecuzione del giudizio nella fase a cognizione piena (ove tale domanda è destinata ad essere esaminata e decisa) che il contraddittorio possa esercitarsi pienamente anche su di essa. In tal senso, è stato pertanto affermato dal giudice di legittimità che
“…la decadenza prevista dal primo comma dell'art. 418 cod. proc. civ. per omessa richiesta di fissazione di una nuova udienza di discussione sulla riconvenzionale non opera se questa è stata proposta prima della trasformazione del rito da ordinario a speciale, perché con questo provvedimento è fissata …l'udienza a norma dell'art. 426 cod. proc. civ. che consente di realizzare le esigenze sottese a detta istanza, volta ad assicurare la regolarità del contraddittorio e a consentire all'attore di svolgere le proprie difese” (cfr. Cass. civ. 2777/2003).
Ebbene, nel caso che occupa, si osserva che sin dalla fase sommaria la si è CP_1 formalmente costituita, a mezzo del proprio difensore, e ha ivi formulato nella sua comparsa la
4 domanda riconvenzionale poi riproposta, tal quale, anche nella sua memoria integrativa, volta a sentire accertata la nullità e la conseguente inefficacia della scrittura privata recante la previsione dell'aumento del canone locativo e la condanna della alla restituzione di ogni somma Pt_1 corrisposta in base a tale pattuizione, previa parziale compensazione con i canoni insoluti, in ragione di € 500,00, per le mensilità di agosto, settembre, ottobre e novembre 2023.
Tenuto conto di tanto e considerati i superiori rilievi, deve escludersi quindi che sia configurabile un'inammissibilità di tale domanda riconvenzionale ai sensi dell'art. 418 cit.
Tanto chiarito in limine e passando all'esame nel merito delle domande rispettivamente coltivate dalle parti, occorre escludere, poi, che sia ravvisabile nel presente caso una sopravvenuta cessazione della materia del contendere, quale quella prospettata dalla all'udienza del Pt_1
14.01.25 e a quella odierna.
Infatti, come è stato evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, “…la cessazione della materia del contendere, che deve essere dichiarata dal giudice anche di ufficio, si verifica quando viene totalmente a mancare la posizione di contrasto fra le rispettive conclusioni delle parti, per essere nel corso del giudizio sopravvenute determinate circostanze, le quali, incidendo sulla posizione sostanziale dedotta in causa, vengano ad incidere anche sul processo, eliminando le ragioni stesse del contendere delle parti e facendo venir meno la necessita della pronunzia del giudice in precedenza richiesta, ovvero quando sono intervenute situazioni sostanziali che abbiano privato la parte di un interesse giuridicamente rilevante alla decisione…” (cfr. Cass. civ. 1257/2023 e ulteriore giurisprudenza in senso conforme ivi richiamata).
In relazione al caso che occupa, per quanto la ricorrente abbia rappresentato, all'udienza del 14.01.25 e a quella odierna, che l'immobile è stato nelle more riconsegnato dalla ed CP_1 aggiunto che sono stati versati da quest'ultima i canoni inizialmente lasciati impagati, si è già rilevato che la resistente ha invece allegato di volere insistere nelle sue deduzioni, eccezioni e richieste come da memorie difensive depositate, e manifestato di aver interesse a sentire accertata l'infondatezza dell'avversa domanda di risoluzione del contratto per il suo asserito inadempimento, in uno all'accoglimento della propria domanda in via riconvenzionale.
Avuto riguardo a tale contegno processuale, non vi è stata dunque, nella specie, la sottoposizione al giudice di conclusioni conformi delle contendenti nel senso del sopravvenuto venir meno di ogni loro ragione di contrasto e, comunque, deve escludersi che una simile composizione possa dirsi intervenuta, nei fatti, per effetto dell'avvenuto rilascio spontaneo e definitivo dell'immobile da parte della conduttrice, allegato anche da quest'ultima all'udienza odierna, lasciando lo stesso fermo e impregiudicato, all'evidenza, il suo interesse a conseguire l'accertamento della non debenza delle maggiori somme pretese dalla locatrice a titolo di canone rispetto al contratto tra loro stipulato e, dunque, dell'insussistenza della morosità prospettata dalla a fondamento della sua domanda di convalida, nonché la restituzione ad opera di Pt_1 quest'ultima delle somme percepite, a dire della , indebitamente, così come da memorie CP_1 difensive da questa depositate.
Ciò stante, va dunque escluso che siano ravvisabili i presupposti per una declaratoria di sopravvenuta cessazione della materia del contendere, sia pure dovendosi dare atto, al contempo, dell'intervenuto venir meno di un interesse della ricorrente a coltivare in questa sede la sua richiesta di condanna della al rilascio del bene locato, in quanto nelle more comunque già restituito CP_1
d'intesa tra le parti, così come a un eventuale pagamento di canoni locativi ulteriori, quest'ultimo neppure domandato, peraltro, nelle conclusioni precedentemente rassegnate dalla nella sua Pt_1 nota difensiva del 10.01.24, poi richiamate anche nella sua memoria integrativa.
Ciò detto e procedendo, quindi, alla disamina delle persistenti ragioni di contrasto tra le parti, ritiene il giudicante che sia risultata infondata la domanda della volta, sostanzialmente, Pt_1
a sentire pronunciata - mediante l'insistenza nella sua richiesta di “convalida” dello sfratto - la risoluzione del contratto di locazione concluso con la per l'inadempimento da questa CP_1
5 perpetrato nel pagamento dei canoni locativi e degli oneri condominiali. È risultata, invece, fondata la domanda proposta in via riconvenzionale dalla resistente intesa ad ottenere che, previa declaratoria di nullità della pattuizione contenuta nella scrittura del 30.08.2022 relativa alla maggiorazione del canone locativo, la ricorrente venga condannata alla restituzione della somma versatale in eccedenza rispetto a quanto effettivamente dovuto a titolo di canone.
Ed invero, risulta anzitutto per tabulas che in data 22.12.2021 le parti abbiano concluso un contratto di locazione ad uso abitativo, successivamente registrato il 10.01.2022, avente ad oggetto l'immobile situato a Nettuno, in via Santa Maria s.n.c., piano primo, per una durata concordata di quattro anni, dal 01.01.2022 al 31.12.2025, rinnovabili alla prima scadenza di ulteriori quattro anni (cfr. 1 fasc. ricorrente).
Il canone pattuito in tale contratto è stato fissato in misura pari a € 6.000,00 annui, con l'impegno della conduttrice al suo versamento in n. 2 rate semestrali anticipate di € 3.000,00 ciascuna scadenti il primo gennaio e il primo luglio di ogni anno, salvo il suo mero “aggiornamento” annuale automatico “nella misura massima prevista dalla legge”, quale previsione, quest'ultima, intesa evidentemente a richiamare il mero adeguamento del canone alle variazioni accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo (cfr. ancora doc. 1 cit.).
A dispetto di quanto prospettato dalla non risulta, di contro, che in tale contratto sia Pt_1 stato previsto che il canone locativo sarebbe stato poi incrementato e che, in particolare, a far tempo dal 01.08.2022, lo stesso sarebbe stato pari a € 12.000,00 annui, non trovando l'allegazione al riguardo operata dalla ricorrente nel suo originario atto d'intimazione alcun riscontro nell'ambito del contratto di locazione versato in atti.
Al contrario, come è stato dedotto e documentato dalla sin dalla sua costituzione CP_1 nella fase sommaria e come risulta, per la verità, anche dalle stesse produzioni della in Pt_1 allegato all'atto d'intimazione, la suddetta maggiorazione del canone è stata concordata con una scrittura privata stipulata dalle contraenti successivamente alla conclusione del contratto di locazione, nello specifico in data 30.08.2022, scrittura con la quale è stato previsto, in particolare, che “…a partire dal 01/08/2022 l'importo del canone di locazione viene aumentato…” e che, a far tempo dal 01.08.2022 e sino al 31.12.2022, tale importo avrebbe dovuto essere pari a € 8.500,00 annui, mentre “…per tutto il restante periodo della durata del contratto di locazione…” il canone sarebbe stato pari a € 12.000,00 annui, da versare a cura della conduttrice in n. 12 rate mensili di € 1.000,00 ciascuna entro il giorno 5 di ogni mese (cfr. 1 fasc. resistente, nonché ancora doc. 1 cit. fasc. ricorrente).
Inoltre, costituisce circostanza incontroversa, giacché allegata sia dalla stessa nel suo Pt_1 atto introduttivo e, successivamente, nella sua nota difensiva del 10.01.24, sia dalla , che CP_1 sin dalla mensilità di agosto 2022 quest'ultima abbia peraltro versato alla locatrice, a titolo di canone, un importo corrispondente a € 1.000,00/mese, pagando in tal modo già da tale mensilità una somma che (seppur inferiore a quella maggiorata in virtù dell'anzidetta scrittura per il periodo dal 01.08.22 al 31.12.22) è stata pari al doppio del canone inizialmente concordato nel contratto del 22.12.21, per poi proseguire con pagamenti di analogo ammontare sino alla mensilità di luglio 2023 (si v. pag. 1 atto d'intimazione, pag. 1 nota difensiva ricorrente del 10.01.24, nonché pag. 4 comparsa di costituzione resistente e pag. 6 memoria integrativa).
Ebbene, ciò posto, si osserva che è fondata la doglianza della resistente secondo cui la scrittura suindicata deve considerarsi affetta da nullità relativamente alla pattuizione nella stessa inserita avente ad oggetto la maggiorazione del canone originariamente concordato nel contratto del 22.12.21, trattandosi di pattuizione contraria al divieto di cui all'art. 13 co. 1 L. 431/1998, secondo cui “È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.
Come è stato evidenziato già da tempo dalla giurisprudenza di legittimità, la disposizione in parola è senz'altro rivolta, infatti, a precludere la conclusione tra le parti contraenti, nel corso
6 dello svolgimento del rapporto di locazione, di patti successivi con i quali venga previsto un aumento del canone rispetto a quello originariamente concordato nel contratto tra loro stipulato in forma scritta e registrato, sancendo così un “principio di invariabilità, per tutto il tempo della durata del rapporto, del canone fissato nel contratto”, e ciò senza che possa operarsi - si aggiunga - alcuna differenziazione tra le due tipologie contrattuali generali di locazione di immobili urbani ad uso abitativo contemplate dall'art. 2 L. 431/98 (cfr. Cass. civ. 8230/2010 e già, nello stesso senso, Cass. civ. 16089/2003).
È stato invero osservato che “…con la disposizione in esame …il legislatore ha ritenuto meritevole di tutela l'esigenza del conduttore ad usufruire del godimento dell'immobile, per tutta la durata del rapporto (della potenziale durata di anni otto, per i c.d. contratti liberi, e di anni cinque, per i c.d. contratti convenzionati, entrambe presidiate dalla sanzione di nullità di cui all'art. 13, comma 3), a condizioni economiche stabili ed immutabili…” e che, anzi, la previsione contenuta nell'art. 13 co. 1 cit., nel senso dell'invariabilità del canone inizialmente pattuito, “…risulta particolarmente significativa per i contratti di cui all'art. 2, comma 1. Nel sistema della legge n. 431 del 1998, che ha superato, per i contratti in questione, il regime dell'equo canone per le locazioni abitative…, la iniziale determinazione del canone di locazione nel momento in cui il contratto c.d. libero è stipulato, è lasciata alla libera contrattazione senza limiti massimi di importo. Ma il legislatore, a tutela del conduttore, quale parte economicamente più debole, ha escluso che la libertà di contrattazione permanesse nel corso di svolgimento del rapporto, ed a tal fine ha dettato la regola racchiusa nell'art. 13, comma 1, in virtù del quale, una volta fissato il canone contrattuale (con contratto scritto, come impone, a pena di nullità, l'art. 1, comma 3, della medesima legge, e registrato, in conformità alla regola della generale sottoposizione a registrazione di tutti i contratti di locazione indipendentemente dall'ammontare del canone, secondo l'art. 21 della legge 27.12.1997 n. 449), è vietato, a pena di nullità, concludere accordi aventi ad oggetto la maggiorazione del canone, che deve quindi restare immutabile (a parte la previsione di forme di aggiornamento, come quelle correlate ai dati ISTAT, senza limiti percentuali) per tutta la durata del rapporto…” (cfr. ancora Cass. 16089/03; si v. inoltre, Cass. civ. sez. un. 18213/2015, che, pur discostandosi da quanto affermato dal precedente ora citato nella parte in cui era stata esclusa la nullità dei patti stipulati contestualmente alla conclusione del contratto di locazione volti a prevedere un canone maggiore rispetto a quello, fittizio, oggetto del contratto sottoposto a registrazione, appare avere peraltro ribadito, per quel che qui interessa, che l'art. 13 cit. assicura anche una “…tutela …ex post dell'invarianza del canone”, e ciò in ragione della ratio che è sottesa a tale disposizione, che ha carattere duplice ed è al contempo intesa a tutelare la parte contrattualmente
“debole” del rapporto, nonché Cass. civ. 19411/2016, che pure ha evidenziato che la previsione di cui all'art. 13 cit. “…trova applicazione sia nei casi (statisticamente prevalenti) di accordo simulatorio originario sull'entità del canone sia nei casi di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione”).
D'altro canto, anche nelle ipotesi di cui all'art. 2 co. 1 L. 431/98, di locazione cd. a canone libero, è regolamentata imperativamente la durata del rapporto contrattuale, con la previsione di una durata minima di quattro anni rinnovabili per un ulteriore quadriennio, salve le sole eccezioni nelle quali è consentita alla prima scadenza la disdetta del locatore, sicché è evidente che la volontà del legislatore sia stata nel senso di assicurare che il rapporto locatizio, in quanto da garantire per tale durata minima legale, debba mantenere le medesime condizioni, segnatamente in punto di canone dovuto dal conduttore, pattuite inter partes sin dall'originaria stipulazione, rimanendone esclusa la sola eventualità di una conclusione tra le parti di un vero e proprio accordo di tipo novativo, ovverosia di un nuovo contratto diverso da quello precedentemente stipulato, recante la previsione di un differente assetto negoziale (si v. ancora Cass. 16089/03 cit., nonché Cass. 19411/16 cit.; nella giurisprudenza di merito, tra le più recenti, anche App. Roma 6252/2019).
In relazione al presente caso, risulta del tutto pacifico - in assenza di contrarie deduzioni mai formulate dalla ricorrente - e, comunque, emerge inequivocamente per tabulas che con la
7 scrittura del 30.08.22 le contraenti abbiano modificato (e non già, di certo, novato) il loro contratto di locazione stipulato in data 22.12.21, prevedendo unicamente un diverso e maggiore canone locativo a carico della per il periodo decorrente dal 01.08.22 e per tutta la residua durata CP_1 del rapporto tra loro originariamente pattuita, talché non vi è dubbio che si è in presenza di un patto meramente modificativo e successivo all'originaria stipulazione, ricadente come tale nel divieto di cui alla disposizione sopra richiamata.
Si è già detto, d'altro canto, che il contratto del 22.12.21 non ha affatto previsto, ab initio, un aumento successivo del canone locativo, diversamente da quanto prospettato sul punto dalla ricorrente, essendosi limitate le contraenti a contemplarne originariamente soltanto un mero
“aggiornamento”, all'evidenza riferito ai soli adeguamenti Istat, così come anche si evince dalla sua previsione “automatica” e dal richiamo ivi effettuato ai limiti massimi previsti in materia dal legislatore, e tantomeno può ritenersi, ad avviso del giudicante, che sia stata fornita dalla Pt_1 una sufficiente allegazione, e comunque che sia stata offerta dalla stessa alcuna idonea prova, in merito a un asserito accordo intervenuto sin dall'origine con la , a latere di tale contratto, CP_1 nel senso di un aumento successivo del canone da questa dovuto.
Al riguardo, la ricorrente si è limitata difatti ad addurre, nella sua nota difensiva del 10.01.24, che sarebbe stata la conduttrice a richiederle “…la possibilità di corrispondere, inizialmente una cifra inferiore per poi adeguare il canone…” e che, “…con molta superficialità…” e soltanto perché un terzo, loro comune conoscente, “…si offrì come garante…”, la avrebbe accettato tale richiesta, senza Pt_1 fornire, nondimeno, alcuna ulteriore specificazione, già solo sul piano assertivo, in merito alle modalità di conclusione e ai contenuti di un simile accordo.
Né avrebbe potuto trovare ingresso la prova testimoniale richiesta dalla ricorrente nell'anzidetta memoria del 10.01.24, tenuto conto, per l'appunto, dell'assoluta genericità delle circostanze allegate in proposito dalla medesima - evidentemente onerata, invece, di fornire anzitutto una seria, concreta e specifica allegazione dell'anzidetto preteso accordo originario concluso tra le parti in ordine a un maggior ammontare del canone - e considerato, per di più, che neppure è stata effettuata dalla stessa una chiara e specifica capitolazione dei fatti sui quali avrebbe dovuto essere escusso il teste da lei richiesto, in violazione dell'art. 244 c.p.c.
Ed altresì, è noto che in tema di locazioni ad uso abitativo è prevista la necessaria forma scritta quale requisito ad substantiam, imposto dal legislatore sotto pena di nullità del contratto (si v. art. 1 co. 4 L. 431/98), con la conseguenza che non vi è dubbio che un accordo quale quello genericamente allegato dalla relativo a un'asserita originaria pattuizione avente ad oggetto Pt_1 uno degli elementi essenziali del rapporto (quale è il canone locativo), avrebbe dovuto, comunque, risultare da un atto redatto per iscritto. Ne deriva, dunque, l'inammissibilità della prova testimoniale richiesta dalla predetta anche in virtù di quanto previsto dall'art. 2725 co. 2 c.c., oltre che - si aggiunga - l'irrilevanza di tale prova, non potendo in ogni caso riconoscersi alcun effetto a un accordo quale quello in tesi intervenuto sin dall'origine tra le parti, a latere del contratto di locazione fra loro stipulato, senza l'impiego della necessaria forma scritta prescritta a pena di nullità.
Ed infine, per quel che attiene il riferimento operato dalla ricorrente alla circostanza che il maggior importo del canone è stato comunque sempre versato dalla conduttrice senza contestazioni sino al presente giudizio, si osserva, in via assorbente, che ciò non vale in ogni caso a superare l'invalidità della relativa pattuizione derivante dall'art. 13 cit. (si v. anche Cass. 19411/16 cit.).
In virtù dei superiori rilievi, ne deriva pertanto la nullità della scrittura privata del 30.08.22 nella parte in cui è stato previsto con la stessa un aumento, nel corso dello svolgimento del rapporto, del canone locativo dovuto dalla , così come fondatamente lamentato da quest'ultima sin CP_1 dalla sua comparsa nella fase sommaria, trattandosi di pattuizione intervenuta in violazione del divieto di cui all'art. 13 co. 1 L. 431/98, mentre resta assorbita la disamina dell'ulteriore motivo di
8 nullità fatto valere dalla predetta sull'assunto che la pattuizione in parola si sarebbe presentata anche di carattere vessatorio.
Posta l'invalidità dell'accordo successivo avente ad oggetto la maggiorazione del canone locativo e la sua conseguente inidoneità a spiegare effetti tra le parti, deve osservarsi, allora, che non è in realtà ravvisabile a carico della conduttrice la morosità lamentata dalla con il suo atto Pt_1
d'intimazione, posta dalla medesima a fondamento della sua pretesa di risoluzione del contratto.
Infatti, si è già rilevato che è la stessa ricorrente ad avere allegato che la conduttrice ha provveduto, comunque, al pagamento di somme a titolo di canone corrispondenti a un importo mensile di € 1.000,00 dalla mensilità dell'agosto 2022 e sino al luglio 2023, per poi omettere ogni versamento per le mensilità dall'agosto 2023, con una conseguente morosità a suo dire maturata dalla di € 3.000,00 alla data dell'intimazione. CP_1
Questo essendo l'inadempimento lamentato dalla locatrice a base della sua domanda risolutoria, è evidente peraltro che, in ragione dell'anzidetta nullità della pattuizione di maggiorazione del canone, è da escludere che fossero realmente dovute dalla conduttrice le somme pretese dalla in virtù della stessa, spettando a quest'ultima il minor importo di € 500,00 Pt_1 mensili anche per il suddetto periodo dall'agosto 2022, così come originariamente previsto nel contratto tra loro stipulato, ed avendo già versato la alla data dell'intimazione un importo CP_1 complessivo di gran lunga superiore a quello ancora dovuto per canoni, in ragione dell'indebito versamento ricevuto, pacificamente, dalla locatrice sin dall'agosto 2022 di una somma di € 1.000,00/mese.
Più in particolare, così come fondatamente obiettato dalla resistente, risultava da lei corrisposta alla data dell'atto di intimazione dell'ottobre 2023 una somma indebitamente conseguita dalla pari a € 6.000,00 (considerato il maggior importo di € 500,00 versato per n. 12 mensilità, Pt_1 da agosto 2022 al luglio 2023), eccedente la morosità lamentata da quest'ultima per il mancato pagamento dei canoni da agosto 2023 a ottobre 2023, oltretutto dovuti non nell'ammontare indicato nell'intimazione ma per il minor importo di € 1.500,00 (€ 500,00 x 3 mensilità), poi asceso a € 2.000,00 per l'ulteriore mensilità del novembre 2023, allorché la si è costituita nella fase sommaria. CP_1
Di talché, tenuto conto di quanto fondatamente eccepito dalla resistente sul punto sin dalla sua comparsa di costituzione e considerato che, come è noto, “…le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale…” (cfr. tra le più recenti, Cass. civ. 26493/2022), deve senz'altro escludersi la fondatezza della pretesa della volta ad ottenere la risoluzione del contratto per Pt_1
l'inadempimento della conduttrice, non sussistendo in realtà, alla data della sua intimazione di sfratto, l'inadempienza posta a fondamento di tale pretesa con riferimento all'omesso pagamento dei canoni locativi.
Né tale domanda potrebbe considerarsi fondata in relazione al mancato versamento degli
“oneri condominiali per € 565,91”, lamentato dalla ricorrente nel suo originario atto introduttivo.
Anche prescindendo da quanto è previsto al riguardo dall'art. 5 L. 392/1978, è stato infatti allegato e documentato dalla resistente, sin dalla sua costituzione in giudizio, che sono state da lei corrisposte in realtà tutte le rate relative alla gestione condominiale ordinaria dell'anno 2023, corrispondenti a n. 3 rate di importo pari a € 189,00 ciascuna (per un ammontare complessivo di € 567,00), così come da “estratto conto” rilasciatole dall'amministratore condominiale in data 28.11.2023 (cfr. doc. 2 fasc. resistente).
Attesa tale risultanza e considerato che, a seguito della generica doglianza avanzata dalla nell'atto d'intimazione in ordine all'omesso pagamento di non meglio specificati “oneri Pt_1 condominiali per € 565,91”, nulla è stato da quest'ultima ulteriormente allegato né obiettato sul punto, deve quindi anche escludersi la sussistenza della morosità lamentata a carico della conduttrice in relazione a tale ulteriore voce.
9 In virtù di tanto, la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento proposta dalla deve essere quindi disattesa, così come fondatamente richiesto dalla anche nella Pt_1 CP_1 sua memoria conclusiva e all'udienza odierna, non sussistendo affatto gli inadempimenti lamentati a suo carico dalla locatrice e posti da quest'ultima a fondamento di tale domanda di risoluzione.
È invece fondata, come si è anticipato, la domanda proposta in via riconvenzionale dalla resistente volta ad ottenere che la ricorrente venga condannata alla restituzione delle maggiori somme indebitamente conseguite in virtù della pattuizione di maggiorazione del canone di cui alla scrittura del 30.08.2022.
Come sopra osservato, difatti, risultano essere stati pacificamente corrisposti dalla conduttrice, in virtù di tale pattuizione, importi complessivamente superiori a quelli effettivamente dovuti a far tempo dall'agosto 2022 e sino al luglio 2023, per un ammontare complessivo pari a € 6.000,00 (€ 500,00 x 12 mensilità).
Inoltre, la stessa ricorrente ha allegato all'udienza del 14.01.25 che la conduttrice ha provveduto nelle more, oltre che al rilascio dell'immobile, anche al pagamento dei canoni locativi di cui all'atto d'intimazione e alla domanda riconvenzionale, con ciò inequivocamente rappresentando di avere ricevuto medio tempore il pagamento dei canoni mensili dall'agosto 2023 al novembre 2023, come poi ribadito dalla medesima, per quel che qui interessa, anche all'udienza odierna, talché non vi è dubbio che non residuino ad oggi “canoni insoluti da agosto 2023 a novembre 2023 inclusi” quali sono quelli con i quali la aveva prospettato una compensazione parziale CP_1 del suo maggior credito di € 6.000,00 nell'ambito dei suoi scritti difensivi.
Tenuto conto di tanto e considerato che è acclarato, in virtù dei superiori rilievi, che la resistente abbia corrisposto indebitamente l'importo da lei allegato e richiesto in ripetizione, pari a
€ 6.000,00, sia nella sua comparsa di costituzione, sia nella successiva memoria integrativa, sia nella memoria difensiva conclusiva, ne deriva dunque che la deve essere condannata alla Pt_1 restituzione alla predetta di tale somma, senza alcuna elisione del relativo importo con il corrispondente ammontare dei canoni da agosto 2023 a novembre 2023, medio tempore pagati alla locatrice, e quindi non più “insoluti”, così come da quest'ultima allegato all'udienza del 14.01.25 e a quella odierna.
Considerato l'esito del giudizio, le spese processuali vanno regolate, infine, come segue.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c., stante la soccombenza integrale della ricorrente, in ragione dell'infondatezza della sua domanda di risoluzione contrattuale e dell'accoglimento della domanda svolta in via riconvenzionale dalla resistente, la prima deve essere condannata al rimborso delle spese di lite in favore della seconda, non ravvisandosi ragioni per disporne una compensazione ex art. 92 c.p.c.
L'importo di tali spese va liquidato, inoltre, avendo riguardo al valore complessivo della lite, da determinare considerando sia il valore della domanda della ricorrente in rapporto alla morosità intimata (si v. art. 12 co. 1 c.p.c.), sia quello della domanda riconvenzionale della resistente (si v. per il loro cumulo, tra le altre, Cass. civ. 10367/2024), con la conseguente riconducibilità della controversia allo scaglione tra € 5.200,01 e € 26.000,00. Devono peraltro applicarsi i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m.i. ridotti ai valori minimi ex art. 4 di tale decreto, considerata l'esiguità delle questioni in fatto e in diritto oggetto di trattazione, la natura meramente documentale dell'istruttoria in concreto espletata e la ridotta entità dell'attività difensiva resasi necessaria anche in fase conclusiva a fronte di un quadro assertivo e probatorio rimasto sostanzialmente immutato rispetto alla fase introduttiva.
Su tale scorta, si perviene dunque a un importo complessivo per compensi di € 2.540,00, ai quali si aggiungono il rimborso delle spese vive documentate di € 49,00, il rimborso forfettario per le spese generali ex art. 2 co. 2 D.M. 55/14 cit. e iva e cpa come legge, somme tutte da distrarsi in favore del difensore della resistente, avv. Bruschini, dichiaratosi antistatario.
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P.Q.M.
Il Tribunale di Velletri, definitivamente pronunciando sulla causa indicata in epigrafe, ogni ulteriore e diversa istanza e deduzione assorbita o disattesa, così provvede:
Rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento proposta dalla nei confronti di;
Parte_1 Controparte_1
In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da , accerta e dichiara Controparte_1 la nullità della pattuizione successiva di maggiorazione del canone locativo di cui alla scrittura privata conclusa tra le parti in data 30.08.2022 e il diritto alla ripetizione, ai sensi dell'art. 2033 c.c., di della somma di € 6.000,00, versata indebitamente alla in virtù di Controparte_1 Parte_1 tale pattuizione;
Condanna, per l'effetto, la al pagamento in favore di della somma Parte_1 Controparte_1 di € 6.000,00;
Condanna la al rimborso delle spese processuali in favore di , ex art. Parte_1 Controparte_1
91 c.p.c., che liquida in € 2.540,00 per compensi e in € 49,00 per spese vive documentate, oltre al rimborso forfettario per spese generali ex art. 2 D.M. 55/2014 e s.m.i. e a iva e cpa come per legge, con distrazione di tali somme in favore dell'avv.to Francesco Bruschini, dichiaratosi antistatario. Così deciso in Velletri in data 30.09.2025. IL GIUDICE dott.ssa Federica Nardi
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