REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE

composta dai seguenti Magistrati dott. Giuseppe De Tullio Presidente dott. Massimo Sensale Consigliere dott.ssa Francesca Sicilia Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel procedimento iscritto al numero 5350 del ruolo generale dell'anno 2021 vertente tra

(C.F. , rappresentato e difeso dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
IN d'RI (C.F. ) e AV AR AR (C.F. C.F._2
; C.F._3
Appellante
(C.F. ), (C.F. Parte_2 C.F._4 Parte_3
), (C.F. , C.F._5 Controparte_1 C.F._6
(C.F. , (C.F. Controparte_2 C.F._7 Parte_4
) e ( , rappresentati e C.F._8 Parte_5 C.F._9 difesi dall'avv. Antonio Barbieri (C.F. ); C.F._10
Appellati
Oggetto: Occupazione senza titolo di immobile pagina 1 di 18 Conclusioni: come da note c.d. di trattazione scritta, depositate, ex art. 127-ter
c.p.c., dalla difesa di parte appellante in data 15.5.2025 e dalla difesa di parte appellata in data 2.5.2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A. Giudizio di primo grado
Con ricorso ex art. 447 bis cpc, , , Parte_2 Parte_3 [...]
, , e convenivano in CP_1 Controparte_2 Parte_4 Parte_5 giudizio, innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, . Parte_1
In particolare, deducevano:
-di essere proprietari di una casa per civile abitazione, composta di tre piccoli vani terranei, da un cantinato e da una sovrastante soffitta, annessi gabinetto, un forno ed antiforno contigui, con adiacente pertinenziale terreno di are 9,92, sita in
AL alla via Appia n. 481 (già 367), confinante con detta via e con altri beni di essi ricorrenti, in catasto NCEU al foglio 5 particella 1109, cat. A/5, classe 5, R.C. euro 150,81 (quanto al fabbricato) ed in catasto al CT al foglio 5 particella 131, seminativo, cl. 3 R.D. 13,32 ed R.A. 3,33 (quanto al terreno);
-che il fabbricato era pervenuto, per la quota di un mezzo, ad , giusta Parte_2 atto di compravendita per notar in data 20 settembre 1989, rep. Persona_1
45797, registrato a Caserta il 3 ottobre 1989 al n. 5641, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Caserta-S.Maria C.V. il 29 settembre 1989, Reg. Gen.
17705-REG.part. 21485, e per l'altra quota di un mezzo ad , al di lei Parte_3 marito in virtù del regime di comunione legale, Parte_5 [...]
ed , in virtù dell'atto di compravendita per notar CP_1 Controparte_2 in data 1° agosto 2016, rep. 460, registrato a Caserta il 3 agosto Persona_2
2016 al n. 11289, e trascritto all'Ufficio del Territorio Caserta-S.Maria C.V. in data 3 agosto 2016 al Reg. Gen. 26667 e Reg. Part. 20017;
-che il terreno era pervenuto ad , , al di lei marito Parte_4 Parte_3
in virtù del regime di comunione legale, ed Parte_5 Controparte_2 [...]
, in virtù dell'atto di compravendita per notar in data CP_1 Persona_3
31 luglio 2014, rep. 5035, registrato a Napoli il 6 agosto 2014 al n. 15212/1T e trascritto alla Conservatoria Immobiliare di Caserta-S.Maria C.V, il 6 agosto 2014 al
Reg. Gen. 32178 e Reg. Part. 20078;
pagina 2 di 18 -che deteneva i detti beni senza alcun titolo, come già affermato da Parte_1 svariate pronunce giudiziarie (come da analitico antefatto rappresentato in atti);
-all'esito del contenzioso giudiziario, la aveva continuato a detenere – Pt_1 illegittimamente – gli immobili senza, peraltro, corrispondere i canoni locativi neppure ai fratelli , quali legittimi proprietari del fabbricato a far data dal Pt_3
1989 e rifiutatasi di lasciare l'immobile anche a seguito della disdetta per finita locazione (alla data del 31.12.2011) comunicatale dall'avv. Tartaglione per conto di essi Pt_6
-che i beni immobili oggetto di causa si trovavano in uno stato di totale incuria ed abbandono;

-in punto di diritto, di voler esercitare l'azione di rilascio dei beni avente natura personale e di non mirare ad ottenere una pronuncia di accertamento del loro diritto di proprietà dei beni oggetto di domanda volendo beneficiare del rito speciale ex art. 447 bis c.p.c. al fine di ottenere la cessazione dell'originario rapporto locativo;

-che non avevano validi elementi probanti il rapporto locativo costituitosi tra la e l'originario locatore, sebbene l'esistenza del detto contratto fu Pt_1 rappresentata dal locatore all'atto della sottoscrizione del preliminare di CP_3 compravendita del terreno del 29.9.1989, trattandosi di contratto sorto in data anteriore all'entrata in vigore della l. 431/1998;
-che essendo sub iudice il trasferimento del diritto di proprietà del fabbricato e del terreno, non avevano potuto domandare la risoluzione del contratto di locazione sino a quanto statuito dalla Suprema Corte (sent. 16640/2008) in ordine all'ultimo ricorso avanzato dalla e che nonostante tale statuizione non fu possibile Pt_1 pervenire alla stipula del rogito notarile di trasferimento del terreno a causa del decesso del promittente venditore e delle relative vicende Controparte_4 ereditarie riguardanti i figli di quest'ultimo;
- che in conseguenza della disdetta per finita locazione formalizzata il 31.12.2011, il contratto di locazione sarebbe scaduto il 1.1.2012, dovendo la ritenersi Pt_1 occupante il fabbricato senza alcun valido titolo;

-che la medesima situazione concerneva il terreno, attesa la sua natura pertinenziale accertata e dichiarata dal Tribunale con sentenza n. 2036/98.
Ciò dedotto, così concludeva: “

1. Accertare e dichiarare che la convenuta Pt_1
pagina 3 di 18 occupa senza titolo valido l'unità immobiliare di proprietà dei ricorrenti, sita in Pt_1
AL alla via Appia n.481, di cui in narrativa.

2. In via subordinata, accertare e dichiarare che la convenuta occupa senza titolo alcuno, per inefficacia Parte_1 del contratto di locazione, in quanto cessato alla data del 31 dicembre 2011, l'unità immobiliare di proprietà dei ricorrenti, sita in AL alla via Appia n.481, di cui in narrativa.

3. Per l'effetto, condannare la convenuta a rilasciare in favore Parte_1 dei ricorrenti libero e sgombero da sé, da persone e cose l'immobile sito in AL, alla via Appia n.481(già 367) costituito da una casa di abitazione, composta di tre piccoli vani terranei, da un cantinato e da una sovrastante soffitta, con adiacente pertinenziale terreno di are 9,92, in catasto NCEU al foglio 5 particella 1109, cat. A/5, classe 5, R.C. € 150,81(quanto al fabbricato), ed in catasto al CT al foglio 5 particella
131, seminativo, cl.3, R.D. 13,32 ed R.A. 3,33(quanto al terreno), rimettendolo nel pieno e legittimo possesso dei ricorrenti, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio.

4. In via ancor più subordinata, ed in via alternativa, dichiarare la data di cessazione del rapporto locativo di cui in premessa, e per l'effetto condannare la convenuta a rilasciare alla stessa data libero e sgombero Parte_1 da sé, persone e cose l'immobile di proprietà dei ricorrenti sito in AL alla via
Appia n.481(già 367), costituito da una casa di abitazione, composta di tre piccoli vani terranei, da un cantinato e da una sovrastante soffitta, con adiacente pertinenziale terreno di are 9,92, in catasto NCEU al foglio 5 particella 1109, cat. A/5, classe 5, R.C.
€ 150,81(quanto al fabbricato), ed in catasto al CT al foglio 5 particella 131, seminativo, cl.3, R.D. 13,32 ed R.A. 3,33(quanto al terreno), rimettendolo nel pieno e legittimo possesso dei ricorrenti, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio.

5. Condannare la convenuta al pagamento in favore dei Parte_1 ricorrenti dell'indennità di occupazione nella misura che il Tribunale vorrà liquidare con criterio equitativo, ovvero in misura corrispondente al valore locativo attuale, la cui determinazione potrà essere quantificata a mezzo di CTU che fin da ora si richiede. 6.
Condannare la convenuta al pagamento delle spese legali, oltre Parte_1 rimborso forfettario, iva e cpa, come per legge”.
si costituiva in giudizio, deducendo che: Parte_1
-in ordine alla copiosa corrispondenza intercorsa tra le parti in causa ed anche in ordine alle diverse iniziative giudiziarie successive al contenzioso definito innanzi pagina 4 di 18 alla Suprema Corte (così come analiticamente rappresentato in atti), quanto avanzato da parte ricorrente si riteneva privo di fondamento, considerato che sussisteva un contratto di locazione agraria stipulato nell'anno 1965 tra la stessa e l'originario proprietario, al quale i ricorrenti erano subentrati ex lege. Ragion per cui, previa richiesta di rigetto delle domande di parte ricorrente, spiegava Parte_1 svariate domande in via riconvenzionale, affinchè venisse accertata l'esistenza del detto contratto e venissero condannati i suindicati ricorrenti al rimborso delle spese dalla stessa sostenute.
Affermava parte convenuta che, doveva essere, preliminarmente, dichiarata l'incompetenza del giudice ordinario in favore della Sezione Specializzata Agraria e che la vera motivazione per la quale non fu stipulato il contratto definitivo, era stata dovuta alla dichiarazione di fallimento di e delle problematiche Parte_7 connesse al rapporto di affitto agrario.
Alla luce di ciò, così concludeva: “In via preliminare -A) Preso atto delle domande riconvenzionali spiegata da parte resistente, dichiarare la propria incompetenza in favore della Sezione Specializzata Agraria. Nel Merito - B) Rigettare tutte le domande di parte ricorrente comunque formulate ib via principale e subordinata in quanto del infondate sia in fatto ed in diritto, come meglio illustrato nella narrativa della presente comparsa;
nel merito ed in via - C) Accertare e dichiarare l'esistenza tra le parti di un contratto di locazione agraria avente ad oggetto il fondo rustico sito in agro di
AL (Ce) alla via Appia n. 481 costituito da terreno e casa colonica già di proprietà del sig. (cui sono subentrati ex lege i sigg.ri ) e Controparte_4 Pt_3 da questi concesso in affitto alla sig.ra a far data dall'anno 1965 con Parte_1 canone annuo asceso via via ad €. 206,98 e della durata di anni 15 prorogatosi di diritto, in mancanza di idonea disdetta, fino all'annata agraria del 2027 ovvero a quella diversa data che l'ill.mo Collegio adito riterrà di giusti- zia;
- D) Accertare e dichiarare, il diritto della sig.ra ad ottenere il rimborso delle spese Parte_1 sostenute per la manutenzione straordinaria del fondo rustico ordinate dal CP_5 con ordinanza commissariale n. 10
[...] del 14.01.1997 ed eseguite dal fittavolo ai sensi dell'art. 16 della legge 11/1971 e, per
l'effetto, condannare i ricorrenti al pagamento dell'importo di euro 10.013,16, oltre interessi moratori ex lege 231/2002 dall'atto di costituzione in mora ovvero dal
pagina 5 di 18 14.03.2000 all'effettivo soddisfo;
E) - Accertare e dichiarare il diritto della sig.ra
ad ottenere il pagamento delle indennità per le addizioni e i Parte_1 miglioramenti apportati al fondo rustico (ricostruzione del forno ed antiforno, del locale
WC latrina esterna, pozzo ecc. ecc.) ovvero al comprensorio unico ed inscindibile costituito dalla casa colonica e dal terreno retrostante dovuti ai sensi della legge
203/1982 e, per l'effetto, condannare i ricorrenti al pagamento della detta indennità nella misura che verrà accertata e quantificata in corso di causa, anche a mezzo di
CTU sulla scorta della documentazione versata agli atti del procedimento. F) -
Condannare parte ricorrente al pagamento delle spese e competenze di giudizio, oltre rimborso spese generali, IVA e cpa come per legge con attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipatari.”.
Conclusa l'istruttoria, il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, con sentenza n.
2233, pubblicata il 28.6.2021, così provvedeva: “• accoglie la domanda proposta dai ricorrenti e dichiara risolto, per scadenza del termine di durata, alla data del 1.1.2014 il contratto di locazione ad uso abitativo corrente tra le parti e relativo all'immobile e al terreno siti in AL alla via Appia (censiti al Catasto dei terreni Comune di
AL, rispettivamente al Foglio 5 p.lla 1109 e al Foglio 5 p.lla 131), meglio indicati in atti, ordinando a il rilascio dei predetti in favore dei ricorrenti;
Parte_1
• fissa la data del rilascio a norma dell'art. 56 L. n. 392/1978 per il 29.10.2021; • condanna la resistente al pagamento in favore dei ricorrenti della somma complessiva di € 1.552,35, oltre interessi dalle scadenze al soddisfo;
accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale avanzata da e per l'effetto condanna i Parte_1 ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento in favore della resistente , Parte_1 della somma di € 4.070,40, oltre interessi legali dal 17.4.2000 al soddisfo;
• compensa le spese di lite del presente giudizio”.
In motivazione, il Tribunale affermava che:
- la domanda di parte ricorrente era fondata, atteso quanto prodotto dalla stessa in merito ai rispettivi di titoli di acquisto dei beni oggetto del giudizio, considerata la non contestazione di tale proprietà in capo alla medesima da parte resistente, avendo quest'ultima eccepito, piuttosto, la sussistenza di un contratto di affitto agrario ancora in essere;

- andava disattesa l'eccezione di incompetenza per materia, accertata l'effettiva pagina 6 di 18 natura giuridica del contratto concluso tra le parti, ovvero trattandosi contratto di locazione ad uso abitativo, come dedotto dagli stessi ricorrenti;

- il detto contratto essendo stato concluso prima dell'entrata in vigore della l.
431/1998, tra il (quale originario proprietario) e la non poteva Parte_8 Pt_1 che ritenersi valido anche se concluso verbalmente;

-rilevato che il contratto aveva avuto inizio dall'anno 1989 e tenuto conto della durata legale e del rinnovo automatico previsto ex l. 431/1998, nonché della disdetta inviata nel mese di dicembre 2011, il contratto si riteneva cessato alla data del 1.1.2014; inoltre, tenuto conto del periodo pandemico e del tempo trascorso dalla detta disdetta, la data dell'esecuzione andava fissata a norma dell'art. 56 l. n.
392/1978 per il 29.10.2021;
-considerato che l'occupazione dell'immobile da parte resistente si riteneva sine titulo a far data dal 1.1.2014, trovava applicazione quanto previsto dall'art. 1591
c.c.;
-atteso quanto allegato e quanto dichiarato, non risultava alcuna prova di maggior danno presuntivamente patito dai ricorrenti per effetto dell'occupazione di parte resistente;

-in merito alla domanda riconvenzionale avanzata dalla concernente sia il Pt_1 rimborso di spese per gli interventi effettuati (in attuazione dell'ordinanza commissariale n. 10/97, quantificate in euro 10.013,16) e sia il pagamento dell'indennità per le migliorie apportate, trovava accoglimento la domanda proposta per la limitata somma di euro 4.070,40 sulla base della documentazione in atti.
B. Giudizio d'appello
ha proposto appello. Parte_1
Con un primo motivo di gravame, l'appellante lamenta che – in merito al rigetto dell'eccezione di incompetenza del giudice ordinario a favore della sezione specializzata agraria – il giudice di prime cure abbia errato nel ritenere coperti da giudicato questioni (in riferimento ai presupposti fattuali dei diritti di prelazione e riscatto, ovvero alle condizioni soggettive ed oggettive per l'esercizio di tali diritti) che sono state esaminate dal tribunale in via esclusivamente incidentale, ovvero senza alcuna efficacia di giudicato, non essendo stata proposta sul punto alcuna pagina 7 di 18 domanda, come definito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 16640/2008.
Inoltre, in base a quanto prodotto ed in ordine a quanto espressamente riconosciuto da parte appellata, il detto rigetto risulterebbe illogico e contraddittorio. Ragion per cui, secondo la il Tribunale avrebbe violato e falsamente applicato quanto Pt_1 disposto dall'art. 2909 c.c. in materia di giudicato.
Con un secondo motivo di gravame, l'appellante asserisce che il giudice di prime cure sia incorso in errore nel considerare idonea disdetta contrattuale la lettera del
3.3.2011 (facente riferimento alla sola casa rurale di cui gli sono divenuti Pt_3 proprietari nell'anno 1989 e non già al terreno di cui gli odierni appellati sarebbero divenuti proprietari solo nell'anno 2014), omettendo di considerare la corrispondenza intercorsa tra le parti e che agli atti del procedimento risulta che la detta missiva è stata puntualmente contestata dalla stessa affittuaria.
Ragion per cui, secondo l'appellante andrebbe riproposta ex art. 346 c.p.c. la domanda riconvenzionale, già spiegata nella prima fase del giudizio, volta ad ottenere l'accertamento dell'insussistenza di una valida disdetta del rapporto di affitto agrario con conseguente rinnovazione dello stesso fino al termine dell'annata agraria dell'anno 2027 e, comunque, l'accertamento dell'assoluta inesistenza di una disdetta in relazione al terreno agricolo oggetto di affitto, contestando l'appellante la condanna al pagamento dell'indennità per occupazione sine titulo e censurando anche la parte della sentenza con cui il Tribunale ha parzialmente accolto la domanda riconvenzionale di essa conduttrice volta ad ottenere il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria dell'immobile eseguite ex art. 16, l. 11/1971, essendo state – immotivatamente – escluse dal rimborso determinate fatture
(richiamate in atti) previste nell'ordinanza commissariale 10/1997. In ultimo,
l'appellante contesta il rigetto della domanda riconvenzionale volta ad ottenere un'indennità per le migliorie ed addizioni apportate al fondo rustico condotto in affitto, atteso quanto eseguito dalla stessa.
Ragion per cui, l'appellante - avanzata istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c. –ha rassegnato le seguenti conclusioni: “1) in via preliminare, disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, con decreto inaudita altera parte, perché dalla stessa potrebbe derivare grave ed irreparabile danno per l'appellante, come meglio illustrato nel presente atto di gravame;
2) nel merito, in via principale:
pagina 8 di 18 accertare e dichiarare l'incompetenza del Giudice Ordinario a favore della Sezione
Specializzata Agraria, per i motivi meglio esposti nella narrativa del presente ricorso e, per l'effetto, annullare la sentenza impugnate e rimettere la causa al Tribunale di
Santa Maria Capua Sezione Specializzata Agraria con termine per la riassunzione dinanzi alla Sezione Specializzata Agraria per ivi sentir accogliere le conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale da intendersi qui per integralmente riportate e trascritte;
3) in via subordinata: a) accertare e dichiarare l'inesistenza di una valida ed efficace disdetta del rapporto di affitto agrario non essendo idonea a tanto la lettera raccomandata del 03.03.2011, peraltro relativa al solo fabbricato rurale o casa colonica che dir si voglia, come meglio illustrato nella narrativa del ricorso, e, per l'effetto, rigettare la domanda di risoluzione contrattuale proposta dagli appellati almeno limitatamente al terreno agricolo condotto in affitto e, in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale espressamente riproposta in questa sede anche ai sensi dell'art. 346 c.p.c.; b) accertare e dichiarare
l'esistenza tra le parti di un contratto di locazione agraria avente ad oggetto il fondo rustico sito in agro di AL (Ce) alla via Appia n. 481 costituito da terreno e casa colonica già di proprietà del sig. (cui sono subentrati ex lege i Controparte_4 sigg.ri ) e da questi concesso in affitto alla sig.ra a far data Pt_3 Parte_1 dall'anno 1965 con canone annuo asceso via via ad E. 206,98 e della durata di anni
15 prorogatosi di diritto, in mancanza di idonea disdetta, fino all'annata agraria del
2027 ovvero a quella diversa data che l'ill.mo Collegio adito riterrà di giustizia, come meglio dedotto nella comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale alla quale integralmente si rimanda e da intendersi qui per integralmente riportata e trascritta;
c) accertare e dichiarare il diritto della sig.ra ad ottenere il Parte_1 rimborso delle spese sostenute per la manutenzione straordinaria del fondo rustico ordinate dal di AL con ordinanza commissariale n. 10 del 14.01.1997 CP_5 ed eseguite dal fittavolo ai sensi dell'art. 16 della legge 11/1971 e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza appellata, condannare i ricorrenti al pagamento dell'importo di euro 10.013,16, dall'atto di costituzione in mora ovvero dal 14.03.2000 all'effettivo soddisfo. Con vittoria delle spese ed onorari de doppio grado di giudizio ex
D.M. 55/2014, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge con attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipatari.”.
pagina 9 di 18 In data 16.2.2022, viene aperto un sub-procedimento di inibitoria.
, , , , Parte_2 Parte_3 Controparte_1 Controparte_2 Pt_4
e si costituiscono in giudizio, contestando ed impugnando
[...] Parte_5 quanto ex adverso dedotto, perché inammissibile ed infondato.
In particolare, deducono che:
-in via preliminare, l'appellante non avendo impugnato il capo 1) della sentenza, si ritiene essersi formato il giudicato su tale capo;

-quanto contestato con il suindicato primo motivo di gravame risulta infondato, atteso quanto pienamente condiviso dal giudice di prime cure in merito alle argomentazioni e deduzioni espresse dagli stessi;

-in merito al suindicato secondo motivo di gravame, si ritiene inammissibile quanto spiegato in via riconvenzionale;
inoltre, ritenendosi – in base a quanto statuito dalla
Suprema Corte - che l'acquirente, anche in caso di subentro a contratto ormai cessato, conserva sempre l'azione al momento dell'acquisto nei confronti del conduttore per gli adempimenti cui lo stesso è tenuto, risulta scontato che l'anzidetta disdetta intimata con la lettera del 3.11.2012 si riferisse anche al terreno agricolo, data la sua natura pertinenziale acclarata nelle richiamate sentenze. Per cui, anche tale motivo di appello risulta infondato.
Inoltre, , , , , Parte_2 Parte_3 Controparte_1 Controparte_2
e hanno proposto appello incidentale tempestivo Parte_4 Parte_5 deducendo che:
-il Tribunale abbia errato nel considerare dovuto il canone locatizio nell'anno 1965 anche per il periodo di occupazione sine titulo, dal momento che ai proprietari spetta un'indennità da determinarsi sulla base del valore presumibile di un canone locativo riferito all'attualità, ovvero per il periodo 2014-2021 e non in riferimento all'anzidetto anno;

-in merito alla rigettata eccezione di prescrizione eccepita dagli stessi, non possa ritenersi corretto quanto argomentato dal giudice di prime cure, dal momento che, il giudizio promosso dalla innanzi al giudice incompetente non è stato mai Pt_1 riassunto dalla stessa, così addivenendosi ad un effetto interruttivo soltanto immediato e non permanente, e non essendo l'istanza di conciliazione atto idoneo a fini interruttivi della prescrizione;

pagina 10 di 18 -infine, non possa che ritenersi ingiusta la compensazione integrale delle spese legali.
Orbene, così ha concluso parte appellata “1) Rigettare integralmente l'appello principale 2) In riforma della sentenza impugnata ed in accoglimento dei motivi di appello incidentale, Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello emettere i seguenti provvedimenti di giustizia: • Condannare al pagamento in favore dei ricorrenti a titolo Parte_1 di indennità di occupazione degli immobili oggetto del presente giudizio, per il periodo dal 1.1.2014 fino alla data di effettivo rilascio, della somma che sarà liquidata con criterio equitativo, e tenuto conto dell'attuale valore locativo dell'immobile secondo la comune esperienza, oltre interessi e rivalutazione monetaria. • Rigettare la domanda di di pagamento di somme per lavori straordinari e migliorie Parte_1 nell'immobile per cui è causa, essendo il diritto estinto per prescrizione Ai fini del contributo unificato, si dichiara che il valore del presente giudizio è di valore indeterminabile, per cui il contribuito è di € 777,00.”.
Con ordinanza presidenziale del 23.3.2022, la Corte d'Appello di Napoli – ritenuti sussistenti i presupposti di legge – ha sospeso l'esecuzione dell'impugnata sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere e, per l'effetto, confermato il decreto emesso inaudita altera parte in data 17.2.2022 dal Presidente del Collegio, rinviando la causa, per la discussione, all'udienza del 28.11.2023, poi differita all'udienza del
4.11.2025.
All'udienza del 4.11.2025 la causa veniva decisa come da dispositivo in atti di cui si dava lettura.
MOTIVI DELLA DECISIONE
C.Esame dei motivi di appello
C.1 Appello principale
L'appello principale proposto da è infondato in fatto e in Parte_9 diritto e deve essere rigettato.
Infondato appare il primo motivo di gravame, con il quale l'appellante lamenta che – in merito al rigetto dell'eccezione di incompetenza del giudice ordinario a favore della sezione specializzata agraria –che il giudice di prime cure abbia errato nel ritenere coperti da giudicato questioni (in riferimento ai presupposti fattuali dei diritti di pagina 11 di 18 prelazione e riscatto, ovvero alle condizioni soggettive ed oggettive per l'esercizio di tali diritti) che sono state esaminate dal tribunale in via esclusivamente incidentale, ovvero senza alcuna efficacia di giudicato, non essendo stata proposta sul punto alcuna domanda, come definito dalla Corte di Cassazione con sentenza n.
16640/2008.
Osserva il Collegio che il motivo va rigettato in quanto pur non essendovi giudicato sul punto dagli atti risulta dagli atti che non c'è prova del rapporto agrario tra le parti, dovendo ritenersi che il rapporto di locazione intercorso tra le parti si debba qualificare in termini di locazione ad uso abitativo.
Fondatamente il giudice ha rilevato che vi è stato un pregresso giudizio, instaurato dalla e volto all'esercizio della prelazione agraria e del diritto di riscatto sui Pt_1 beni oggetto della presente causa, conclusosi con la sentenza della Corte di
Cassazione n. 24453/2005 e che nel corso di tale giudizio, effettivamente è stato accertato da un lato che la resistente (e il marito , Pt_1 Persona_4 deceduto) non potevano definirsi coltivatori diretti (cfr. sentenza del Tribunale di
Santa Maria Capua Vetere n. 2036/1998, pag. 11, versata in atti, secondo cui: “non si evincono elementi probatori idonei a ritenere che i coniugi traessero dalla coltivazione del fondo in questione i propri mezzi di sostentamento …” tenuto conto peraltro che l'” è dipendente delle Ferrovie dello Stato e coltiva la terra nei soli Per_4 giorni liberi…”). Inoltre, sotto il profilo oggettivo, è stato altresì accertato che, data l'esigua estensione del terreno (circa 992 mq), quest'ultimo dovesse ritenersi di pertinenza dell'abitazione, e non il contrario (…“la esigua estensione del terreno coltivato e la dimostrata autonomia funzionale del fabbricato, già in precedenza locato quale civile abitazione, consentono di affermare che se un vincolo di pertinenzialità sussiste, esso sembra essere del tutto ribaltato rispetto a quello richiesto dalla legge: non è il fabbricato funzionalmente adibito al servizio dell'impresa agraria ma è, eventualmente, il terreno che costituisce pertinenza dell'abitazione del nucleo familiare” – cfr. pag. 14 della citata sentenza).
Invero, come chiarito in diverse occasioni dalla Suprema Corte “Qualora, una volta instaurato dall'attore giudizio di rilascio di un bene immobile dinanzi al tribunale, il convenuto eccepisca la competenza della sezione specializzata agraria, il giudice deve rimettere a questa la decisione della causa, rientrando nella competenza della medesima
pagina 12 di 18 anche l'accertamento della natura del rapporto, a meno che, sulla base delle deduzioni delle parti e senza necessità di attività istruttoria, risulti "prima facie" che la materia del contendere è diversa da quella devoluta alla cognizione del giudice specializzato” (da ultimo Cass. 20/05/2020, n.9320; Cass. 27/10/2017 n. 25686).
Ai sensi della L. 203/1982, che disciplina i contratti di affitto a coltivatore diretto, assumono tale qualifica “coloro che coltivano il fondo con il lavoro proprio e della propria famiglia, sempreche' tale forza lavorativa costituisca almeno un terzo di quella occorrente per le normali necessita' di coltivazione del fondo, tenuto conto, agli effetti del computo delle giornate necessarie per la coltivazione del fondo stesso, anche dell'impiego delle macchine agricole” (art 6); il successivo art 7 poi precisa che sono tra l'altro “equiparati ai coltivatori diretti, ai fini della presente legge, i laureati o diplomati di qualsiasi scuola di indirizzo agrario o forestale e i laureati in veterinaria per le aziende a prevalente indirizzo zootecnico, in eta' non superiore ai cinquantacinque anni, che si impegnino ad esercitare in proprio la coltivazione dei fondi, per almeno nove anni”.
Fondatamente il rapporto tra le parti è stato, dunque, qualificato in termini di locazione ad uso abitativo.
Infondato appare anche il secondo motivo di gravame, con il quale l'appellante asserisce che il giudice di prime cure sia incorso in errore nel considerare idonea disdetta contrattuale la lettera del 3.3.2011 (facente riferimento alla sola casa rurale di cui gli sono divenuti proprietari nell'anno 1989 e non già al terreno di cui Pt_3 gli odierni appellati sarebbero divenuti proprietari solo nell'anno 2014), chiedendo accertare e dichiarare l'inesistenza di una valida ed efficace disdetta del rapporto di affitto agrario non essendo idonea a tanto la lettera raccomandata del 03.03.2011, con conseguente rinnovazione dello stesso fino al termine dell'annata agraria dell'anno 2027, risultando agli atti la disdetta inviata nel dicembre 2011 il cui contenuto appare tale da far ritenere il contratto cessato alla data del 1.1.2014.
L'appellante ha poi contestato la condanna al pagamento dell'indennità per occupazione sine titulo e censurato sia la parte della sentenza con cui il Tribunale ha parzialmente accolto la domanda riconvenzionale di essa conduttrice volta ad ottenere il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria dell'immobile eseguite ex art. 16, l. 11/1971, essendo state – immotivatamente – escluse dal rimborso determinate fatture (richiamate in atti) previste nell'ordinanza commissariale
10/1997 sia quella inerente il rigetto della domanda riconvenzionale volta ad pagina 13 di 18 ottenere un'indennità per le migliorie ed addizioni apportate al fondo rustico condotto in affitto, atteso quanto eseguito dalla stessa.
Con riferimento a tali ulteriori doglianze si osserva che non appare fondato quanto sollevato dall'appellante proprio poiché dalla data del 1.1.2014 l'occupazione dell'immobile da parte resistente doveva ritenersi sine titulo, trovando applicazione l'art 1591 c.c. secondo cui il conduttore è tenuto a corrispondere il canone pattuito fino all'effettivo rilascio dell'immobile, fatto salvo il maggior danno ed essendo la domanda riconvenzionale di essa conduttrice volta ad ottenere il rimborso delle spese di manutenzione straordinaria dell'immobile eseguite ex art. 16, l. 11/1971, stata accolta limitatamente alle somme per le quali la conduttrice ha Pt_1 prodotto la richiesta di autorizzazione ad effettuare i lavori urgenti all'immobile e la comunicazione inviata al locatore-proprietario dell'immobile, nonché le relative fatture e ciò limitatamente alle lavorazioni e agli importi riconosciuti in sentenza.
Nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (cfr. Cassazione civile,
Sez. 3 - , Ordinanza n. 15317 del 06/06/2019).
Alla luce di quanto esposto, l'appello principale proposto da Parte_9
è infondato in fatto e in diritto e deve essere rigettato.
.C.2 Appello incidentale
L'appello incidentale tempestivo proposto da è infondato in fatto e Parte_1 in diritto e deve essere rigettato.
Non fondato appare invero il primo motivo di appello incidentale inerente la domanda di pagamento dell'indennità.
Invero, secondo l'appellante incidentale, il Tribunale ha errato nel ritenere dovuto il canone pattuito nel lontano 1965 anche per il periodo di occupazione sine titulo,
pagina 14 di 18 spettando, in realtà, ai proprietari un' indennità da determinarsi sulla base del valore presumibile di un canone locativo riferito all'attualità- ossia per il periodo
2014/2021- ma non al 1965, come ha ritenuto il Tribunale.
Orbene, secondo la Corte, il Tribunale di primo grado ha correttamente rivalutato la somma dovuta, ammontante ad euro € 206,98, annuali, potendo ritenersi acclarato che questo fosse l'importo del canone pattuito, somma calcolata dal 1.1.2014 ( data della disdetta ovvero della cessazione del contratto) alla data di emissione della sentenza, per un totale dovuto di € 1.552,35 -€ 206,98 x 7,5 anni, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo, non corrispondendo al vero quanto sostenuto dagli appellanti con riferimento all'errore compiuto dal Tribunale di ritenere dovuto il canone pattuito nel lontano 1965 anche per il periodo di occupazione sine titulo.
Anche il secondo motivo di appello incidentale inerente il rigetto dell'eccezione di prescrizione sollevata dagli appellanti in via incidentale, con riferimento al credito della inerente le somme da lei asseritamente anticipate per lavori Pt_1 straordinari e migliorie sull'immobile de quo, avendo ritenuto che, sebbene tali lavori siano stati realizzati nel 1999, il termine di prescrizione non fosse ancora decorso per effetto degli atti interruttivi costituiti dall'instaurazione del giudizio promosso dalla conclusosi con dichiarazione di incompetenza, e dall'istanza di Pt_1 conciliazione che conterrebbe l'esplicazione di una pretesa scritta di adempimento, e quindi idonea ai fini interruttivi, ad avviso della Corte non è fondato.
Correttamente il giudice di prime cure ha, infatti, osservato che sebbene i lavori urgenti imposti dalla pubblica autorità per motivi di igiene siano stati realizzati nel
1999, tuttavia il termine di prescrizione (decennale) non era ancora decorso, per effetto degli atti interruttivi realizzati nel corso degli anni, essendovi stata 2006
l'instaurazione di un giudizio finalizzato al recupero di tale credito (conclusosi con una dichiarazione di incompetenza nel 2009) seguito da un'istanza di conciliazione inviata ai ricorrenti nello stesso anno (cfr. relate del 19.11.2009) e contenente l'espressa indicazione della volontà di agire per il recupero del credito.
Corretto è apparso sul punto il richiamo all'art. 2943 c.c.e alla giurisprudenza formatasi in tema di conciliazione.
pagina 15 di 18 Ebbene a norma dell'art 2943 c.c., in caso di instaurazione del giudizio,
l'interruzione della prescrizione si verifica anche se il giudice adito è incompetente.
Quanto all'istanza di conciliazione, la giurisprudenza di merito, seppur nel diverso ambito lavoristico, ha avuto modo di precisare che “Ciò che interrompe la prescrizione non è la richiesta del tentativo di conciliazione ma la comunicazione della stessa al datore di lavoro. Infatti, in tema di interruzione della prescrizione, un atto, per avere efficacia interruttiva, deve contenere, oltre alla chiara indicazione del soggetto obbligato (elemento soggettivo), l'esplicitazione di una pretesa e l'intimazione o la richiesta scritta di adempimento, idonea a manifestare l'inequivocabile volontà del titolare del diritto di farlo valere nei confronti del soggetto indicato, con l'effetto sostanziale di costituirlo in mora (elemento soggettivo)” (cfr. Tribunale Taranto sez. lav., 01/10/2018, n.3135). Ed ancora secondo la giurisprudenza di Cassazione, “La convocazione avanti alla competente commissione di conciliazione, all'esito della richiesta di svolgimento del tentativo obbligatorio di conciliazione contenente la specificazione delle rivendicazioni avanzate costituisce una vera e propria messa in mora, valutabile ex art. 2943, comma 4, c.c., ai fini dell'interruzione della prescrizione, contenendo l'esplicitazione della pretesa e manifestando l'inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto passivo.
L'accertamento di tale requisito oggettivo costituisce indagine di fatto riservata all'apprezzamento del giudice del merito, non sindacabile in sede di legittimità se immune da vizi logici” (Cassazione civile,
Sez. L , Ordinanza n. 29419 del 13/11/2019).
Anche il terzo motivo di appello incidentale inerente il governo delle spese, sostenendo l'appellante in via incidentale che l'accoglimento integrale della domanda attrice ed il parziale accoglimento di quella di controparte, avrebbe dovuto almeno comportare una compensazione in minima parte, appare infondato sia perché
l'appellante incidentale non chiarisce le ragioni del motivo proposto sia perché non invoca una diversa regolamentazione delle spese di lite.
Al rigetto dell'appello principale e incidentale segue la conferma della sentenza impugnata.
D. Le spese processuali
Passando alla regolamentazione delle spese di lite la Corte ritiene di compensare pagina 16 di 18 integralmente tra le parti le spese del giudizio di appello essendovi soccombenza reciproca ai sensi dell'art 92 c.p.c. determinata dal mancato accoglimento degli appelli principale e incidentale.
Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 24 dicembre 2012 (a decorrere dal 1° gennaio 2013), secondo cui “Quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis. Il giudice dà atto nel provvedimento della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente e l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso”.


PQM


La Corte d'Appello di Napoli, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello rg n. 5350/2021 proposto da nei Parte_1 confronti di , , , Parte_2 Parte_3 Controparte_1
, e , avverso la sentenza Controparte_2 Parte_4 Parte_5 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 2233, pubblicata il 28.6.2021, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
1) nel merito, rigetta l'appello principale proposto da e per l'effetto, Parte_1 conferma, per quanto di ragione, la sentenza impugnata;

2) rigetta l'appello incidentale proposto da , , Parte_2 Parte_3
, , e Controparte_1 Controparte_2 Parte_4 [...]
e per l'effetto, conferma, per quanto di ragione, la sentenza impugnata;
Pt_5
3) compensa integralmente tra le parti le spese di lite del secondo grado di giudizio;

4) dà atto della sussistenza dei presupposti di legge per il versamento a carico di parte appellante in via principale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato;

5) dà atto della sussistenza dei presupposti di legge per il versamento a carico di parte appellante in via incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Napoli, 4.11.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente dott.ssa Francesca Sicilia dr. Giuseppe De Tullio
pagina 17 di 18 pagina 18 di 18