N . R . G . 2 5 9 8 / 2 0 2 1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Erika Capanna Pisce', preso atto delle conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 2598/2021, promossa da:
rappresentato e difeso dall'Avv. Mariasilvia Morganti Parte_1
RICORRENTE contro
e , con l'avv. Giannicola Scarciolla CP_1 CP_2
RESISTENTI
CONCLUSIONI
Come da note scritte di discussione, depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, depositato il
9.8.2021, quale locatore dell'immobile ad uso abitativo sito in Alba Adriatica (TE), alla Via Parte_1
C.A. Dalla Chiesa n. 4, identificato in NCEU al fg. 10 part.lla 3098 sub 25/7, concesso in locazione ai resistenti con contratto del 1°.4.2009, ha intimato il rilascio dell'immobile. pagina 1 di 4 A fondamento della propria domanda, l'intimante ha rappresentato di aver manifestato, mediante lettera raccomandata a/r del 28.7.2020, ricevuta il 30.7.2020, la propria intenzione di risolvere il contratto di locazione, onde evitare la rinnovazione tacita dello stesso, già reiteratasi per tre quadrienni. A fronte di tale manifestazione di volontà i conduttori, nonostante i reiterati solleciti in tal senso, omettevano di liberare l'immobile.
Con memoria depositata il 25.8.2021, si sono costituiti nella fase sommaria i conduttori proponendo opposizione all'intimato sfratto, eccependo in primo luogo il difetto di legittimazione attiva in capo all'intimante, dato che il contratto di locazione veniva stipulato dal sig. . Hanno dedotto, inoltre, che la comunicazione Controparte_3 con cui veniva manifestata l'intenzione di non consentire la tacita rinnovazione del contratto veniva inoltrata unicamente alla sig.ra e non anche all'ulteriore conduttore, con conseguente CP_2 CP_1 inefficacia della stessa per quest'ultimo. Hanno proposto, pertanto, domanda riconvenzionale, chiedendo l'accertamento dell'intervenuta rinnovazione del contratto di locazione in capo al sig. CP_1
Con ordinanza del 26.8.2021, il Tribunale ha ordinato il rilascio dell'immobile, disposto il mutamento del rito in quello speciale di cui all'art.447 bis c.p.c. e fissato l'udienza di discussione al 17.1.2022.
A seguito del deposito di memorie integrative ad opera di entrambe le parti, la causa è stata istruita documentalmente e rinviata per la discussione, avvenuta con lo scambio di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., all'odierna udienza.
La domanda di accertamento avente ad oggetto il mancato rinnovo tacito del contratto di locazione formulata dal ricorrente risulta fondata e merita accoglimento, per le ragioni di seguito esposte.
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dai resistenti, per non aver sottoscritto il contratto di locazione oggetto di causa. Lamentano, in particolare, i resistenti che Parte_1 il ricorrente non avrebbe dimostrato il diritto di proprietà sull'immobile, né il titolo in forza del quale sarebbe intervenuto il subentro nell'accordo locatizio.
A tale riguardo, giova osservare che il soggetto legittimato alla proposizione dell'intimazione della licenza o dello sfratto è il locatore, e ciò a prescindere dalla circostanza se questi sia o meno proprietario o titolare di un diritto reale sulla cosa locata, essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene, con conseguente legittimazione anche in capo al detentore di fatto (Cass. n. 4764/2005), salvo che la detenzione sia stata acquistata illecitamente (Cass. n. 8411/2006).
Si rende opportuno, altresì, precisare che colui che sia convenuto in giudizio dal locatore per la restituzione dell'immobile locato non può, avvalendosi di un'eccezione de iure tertii, contestare la legittimazione dell'attore allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo al medesimo ovvero il trasferimento a terzi della proprietà del bene, o, ancora, la perdita da parte del medesimo della relativa disponibilità (v., tra le molte, Cass.
n. 1940/2004; Cass. n. 7422/1999; Cass. n. 470/ 1997).
Nel caso di specie, risulta documentalmente che il ricorrente è subentrato nel contratto di locazione, dal lato attivo del rapporto, al posto di , originario sottoscrittore dell'accordo negoziale (cfr. contratto Controparte_3 di locazione allegato all'atto introduttivo di parte intimante). Dai documenti versati in atti risulta, infatti, che la pagina 2 di 4 denuncia di cessione del 25.3.2019 è stata opportunamente comunicata all'Agenzia delle Entrate e successivamente registrata in data 25.2.2020 (cfr. fascicolo di parte intimante).
Passando ad esaminare il merito, deve reputarsi valida ed efficace la disdetta comunicata dal ricorrente in data
30.7.2020. Nel caso di specie, infatti, il contratto concluso dalle parti prevede il diritto di esercitare la disdetta entro sei mesi dalla scadenza, onde evitare la tacita rinnovazione. Inoltre, ai fini dello scioglimento del rapporto negoziale ad opera del locatore, non sussistono le specifiche condizioni prescritte in materia di locazioni ad uso abitativo dall'art. 3 della L. n. 431/1998, dato che l'accordo di cui si discute si è già rinnovato per tre quadrienni e, segnatamente, nei seguenti periodi: 1.4.2009 - 31.3.2013; 1.4.2013 – 31.3.2017; 1.4.2017 – 31.3.2021, non trattandosi, quindi, di disdetta alla prima scadenza contrattuale. A tal proposito, specifica il secondo periodo dell'art. 2 del richiamato testo normativo, che “alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.
Ne deriva quindi che unicamente alla prima scadenza contrattuale è prevista una speciale forma di tutela del conduttore nelle locazioni abitative, prescrivendosi in capo al locatore tassativi motivi per esercitare il diniego al rinnovo. Per le successive scadenze, invece, le parti vengono poste sullo stesso piano, potendo validamente evitare la tacita rinnovazione del contratto comunicando la disdetta almeno sei mesi prima della scadenza.
Alla luce delle considerazioni che precedono, essendo stata la disdetta recapitata alla conduttrice in data
30.7.2020, entro il termine di sei mesi prima dalla scadenza (31.3.2021), l'accordo locatizio risulta estinto per decorrenza del termine di durata.
Non colgono nel segno le contestazioni mosse dai resistenti sulla presunta inefficacia della disdetta nei confronti di per essere stata la medesima indirizzata esclusivamente alla sig.ra . CP_1 CP_2
Come già rilevato nell'ordinanza di rilascio del 26.8.2021, la disdetta in atti risulta pienamente valida ed efficace anche nei confronti del conduttore sebbene non indicato quale intestatario nella missiva CP_2 recapitata il 30.7.2020. Depone in tal senso, in primo luogo, la considerazione della natura indivisibile dell'obbligazione gravante sui conduttori, consistente nell'obbligo di riconsegnare l'immobile alla scadenza naturale del contratto. In aggiunta a tale aspetto, occorre sottolineare che la disdetta del contratto di locazione, quale atto negoziale unilaterale e recettizio, adempiendo alla funzione di impedire la prosecuzione di un rapporto contrattuale, è soggetta alla disciplina prevista dagli artt. 1334 e 1335 c.c. e, in base a tale ultima disposizione, essa si reputa conosciuta quando giunge all'indirizzo del destinatario, senza che siano rilevanti le modalità di esercizio, salvo che il destinatario non provi di essere stato senza sua colpa nell'impossibilità di averne avuto notizia. Quindi, per rendere efficace la cessazione del contratto di locazione è sufficiente che la disdetta venga recapitata dall'agente postale all'indirizzo della parte conduttrice, poiché in tal modo si concreta la possibilità per pagina 3 di 4 il destinatario di venire a conoscenza della missiva (cfr. ex multis Cassazione civile sez. III, 20/06/2022,
n.19824).
Nel caso di specie, la comunicazione di disdetta è stata consegnata in Alba Adriatica, Via C.A. Dalla Chiesa n. 4, ossia nell'immobile locato, presso cui i conduttori hanno peraltro eletto domicilio nel contratto di locazione. A nulla rileva, pertanto, che l'intestazione della missiva contenesse esclusivamente il riferimento al nominativo di uno dei due conduttori, essendo comunque stato recapitato all'indirizzo prescelto da entrambi nell'elezione di domicilio e avendo mancato la difesa di di dimostrare di essere stata nell'impossibilità, senza sua CP_2 colpa, di avere contezza della medesima comunicazione. Circostanza, quest'ultima, peraltro sconfessata dalla tempestiva opposizione alla intimazione di licenza per finita locazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza dei resistenti e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- dichiara risolto il contratto di locazione per decorso del termine di scadenza, confermando le statuizioni di cui all'ordinanza del 26.8.2021 sul rilascio dell'immobile;
- rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla parte resistente;

- condanna i resistenti al pagamento, in solido, delle spese di lite in favore del ricorrente, liquidate in € 145,50 per esborsi ed € 3.397,00, oltre a rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15 % dei compensi,
CAP e IVA come per legge
Teramo, 13.2.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Erika Capanna Piscè
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