TRIBUNALE di MESSINA
VERBALE di UDIENZA (art. 281 sexies c.p.c.)
Il giorno 02 del mese di Aprile dell'anno 2025, all'udienza tenuta dal G.U. presso il
Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, viene chiamata la causa civile iscritta al n. 3202/24 R.G..
È comparso, per l'attore, il dott. per delega dell'avv. Natalia Controparte_1
RAINERI il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
È comparso, per i convenuti, l'avv. Bruno BRUNETTO anche in sostituzione dell'avv. Giovan Battista MACRÌ PELLIZZERI il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa.
Rileva che le spese notarili sono state sostenute per entrambi gli immobili acquistati e che la domanda di rifusione sarebbe eccessiva perché riguarderebbe l'intera operazione immobiliare.
Evidenzia in ogni caso che i propri assistiti intendono offrire, per spirito conciliativo e senza ammissione di responsabilità, l'importo onnicomprensivo di € 9.500,00, da versarsi in unica soluzione.
Sono presenti i dott. e per la pratica Persona_1 Persona_2
forense.
Il dott. evidenzia che la proposta formulata dalla controparte non è CP_1
accettabile in quanto eccessivamente distante da quanto chiesto in citazione.
In particolare, la proposta giunge al termine del giudizio e controparte ha omesso di quantificare gli importi legati alle spese legali;
evidenzia che sarebbe stato opportuno trattare una eventuale conciliazione in sede di negoziazione assistita.
L'avv. Bruno BRUNETTO ribadisce la natura esclusivamente conciliativa della proposta sopra formulata, ribadendo la fondatezza di tutte le argomentazioni esposte.
1 TRIBUNALE di MESSINA
IL G.U. dispone procedersi con la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c..
Le parti discutono oralmente la causa.
IL G.U.
esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
2 TRIBUNALE di MESSINA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE di MESSINA Prima sezione civile
Il giudice del Tribunale di Messina, prima sezione civile, dott. Francesco Catanese, in funzione di giudice monocratico, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3202 del Registro Generale Contenzioso 2024
TRA
nato a [...] il [...], c.f. , ed ivi Parte_1 C.F._1
residente in [...], pal. F, elettivamente domiciliato in Messina, via Cesare Battisti, n. 48, presso lo studio dell'avv. Natalia
RAINERI che lo rappresenta e difende ATTORE
CONTRO
nato a [...] il [...], c.f. Controparte_2
, residente in [...] e C.F._2
nato a [...] il [...], c.f. Controparte_3
, e residente in [...], entrambi C.F._3
elettivamente domiciliati in Messina, Via Cesare Battisti, n. 140, presso lo studio dell'avv.
Giovan Battista MACRÌ PELLIZZERI che li rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all'avv. Bruno BRUNETTO CONVENUTI avente per OGGETTO: domanda di risoluzione e risarcimento del danno ex art. 1489 c.c..
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
3 TRIBUNALE di MESSINA
Con atto di citazione notificato il 12 agosto 2024, ha convenuto in Parte_1
giudizio e spiegando domanda di Controparte_2 Controparte_3
risoluzione del contratto di compravendita immobiliare del 24 novembre 2023, limitatamente alla “seconda vendita” avente ad oggetto la porzione di lastrico solare iscritto al catasto fabbricati di Messina al foglio 237, particella 94, subalterno 39, sito in Viale San
Martino, zona censuaria 1, Categoria F/5 e ricadente nel comparto I dell'isolato 11 P.R..
A fondamento della domanda l'attore ha dedotto che, in forza di quanto espressamente previsto dall'art. 20 nella sezione Patti Comuni del rogito notarile gli alienanti – odierni convenuti – avevano garantito che quanto venduto era “franco e libero da pesi, oneri, imposte e tasse arretrate, diritti di prelazione, privilegi fiscali, vantati da terzi, iscrizioni, trascrizione e formalità comunque pregiudizievoli” e che, tuttavia, successivamente all'acquisto e senza che i predetti convenuti ne avessero fatto alcuna menzione, era emersa la sussistenza di un diritto di uso del predetto lastrico solare da parte di altri condomini, come era possibile evincere dai relativi contratti di acquisto delle unità immobiliari di proprietà di questi ultimi.
Parte attrice, pertanto, deducendo di avere subìto una grave deminutio nel libero godimento del bene acquistato, ha chiesto di accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 1489
c.c., la risoluzione del contratto di compravendita del 24 novembre 2023, nella parte relativa alla seconda vendita avente ad oggetto il lastrico solare sito in Messina, ricadente nel comparto I dell'isolato 11 del P.R. Viale San Martino e di condannare i convenuti al pagamento della somma di € 15.000,00 comprensiva del risarcimento del danno subìto o della somma ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria e interessi, con vittoria di spese e compensi.
Con comparsa di risposta del 12.12.2024 si sono costituiti in giudizio CP_2
e i quali, contestando quanto dedotto ex adverso, hanno
[...] Controparte_3 eccepito, preliminarmente, l'estinzione del diritto di uso da parte degli altri condomini, evidenziando come siffatto diritto non potesse protrarsi oltre la vita dell'usuario nonché la necessità, ai fini dell'opponibilità del predetto diritto, che questo diritto fosse trascritto con pattuizione autonoma.
4 TRIBUNALE di MESSINA I convenuti hanno, altresì, richiamato l'art. 14 dell'atto di compravendita evidenziando come la vendita fosse stata accettata nello stato di fatto e di diritto in cui il bene venduto si trovava, con gli annessi diritti, obblighi, patti, servitù e limitazioni risultanti nel titolo di provenienza che le parti dichiaravano di conoscere e accettare e come poteva evincersi dalla presenza di antenne sul suddetto lastrico visionato dal in occasione di Pt_1
un sopralluogo.
I convenuti hanno, pertanto, chiesto il rigetto delle avverse domande, difese ed eccezioni, con vittoria di spese e compensi.
Con ordinanza depositata in data 11.03.2025 il Tribunale, ritenuta matura la causa per la decisione senza necessità di alcuna istruttoria, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c..
Preliminarmente occorre evidenziare che oggetto del giudizio è l'accertamento della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1489 c.c. – a mente del quale “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480” – sicché le deduzioni avanzate dai convenuti in ordine tanto all'estinzione del diritto di uso della titolarità degli altri condomini quanto all'opponibilità di siffatto diritto rilevano, incidenter tantum, ai soli fini dell'accertamento dei presupposti della predetta norma.
Occorre, pertanto, esaminare la documentazione prodotta in atti;
in particolare, l'atto notarile del 24 novembre 2023 nonché gli atti notarili degli altri condomini da cui si evinca l'esistenza del diritto di uso su cui si fonda la deminutio nel libero godimento del bene allegata da parte attrice.
L'atto notarile del 24 novembre 2023 si compone di due vendite: la prima intercorsa tra i sig.ri e avente ad oggetto l'acquisto dell'appartamento al sesto Pt_2 Parte_3
piano iscritto al catasto fabbricati di Messina al foglio 237, particella 94, subalterno 40,
Viale San Martino e la seconda intercorsa tra gli odierni convenuti e l'attore, avente ad oggetto l'annesso lastrico solare con la relativa colonna d'aria, iscritto al catasto fabbricati
5 TRIBUNALE di MESSINA di Messina al foglio 237, particella 94, subalterno 39, Viale San Martino, zona censuaria 1, categoria F/5.
Oggetto del giudizio è, dunque, l'azione di risoluzione spiegata da parte attrice in relazione alla seconda vendita relativa al suddetto lastrico solare, intercorsa tra gli odierni contendenti.
Nella sezione “Patti Comuni” dell'atto notarile del 24 novembre 2023 - all'art. 20 - parte venditrice ha dichiarato e garantito che il bene venduto era “nella sua titolarità e disponibilità, franco e libero da pesi, oneri, imposte e tasse arretrate, diritti di prelazione, privilegi fiscali, vantati da terzi, iscrizioni, trascrizione e formalità comunque pregiudizievoli e così lo trasferisce alla parte acquirente, surrogandola in ogni azione, diritto o ragione ad essa spettante in dipendenza della citata provenienza ed immettendola nel relativo possesso”.
All'art. 14 del medesimo rogito notarile è previsto che “La vendita è consentita ed accettata con ogni accessione, accessorio, dipendenza, pertinenza, servitù attiva e passiva, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto venduto si trova, con tutti i diritti relativi alle parti comuni del fabbricato per legge, per progetto, per destinazione e per regolamento di condominio, il tutto così come in possesso della parte venditrice, nonché con tutti i diritti obblighi patti condizioni servitù e limitazioni meglio specificati nel titolo di provenienza, infra citato, che qui si intendono trascritti, a cui si rinvia integralmente e che le parti dichiarano di ben conoscere ed accettare”.
Il titolo di provenienza originario a cui fa riferimento l'art. 14 innanzi richiamato e prodotto dai convenuti è l'atto del 1° dicembre 1989 con cui, al punto 9), l'originario costruttore dell'immobile aveva donato a Parte_4 CP_3
e la quota indivisa pari ad un mezzo (1/2) della suddetta
[...] Controparte_2
porzione di terrazza, senza operare alcun riferimento all'esistenza del diritto di uso concesso agli altri condomini.
Esaminando, poi, gli atti di acquisto prodotti da parte attrice e relativi alla posizione degli altri condomini emerge che, a pag. 3) dell'atto di compravendita del 9 marzo 1966 intercorso tra e , era stato espressamente previsto Parte_4 Persona_3
che “L'appartamento in oggetto ha l'uso in comune con gli altri appartamenti del 6 TRIBUNALE di MESSINA fabbricato, di una quota della terrazza di copertura dell'ultimo piano e precisamente di quella quota confinante con spazio d'isolamento, Via Siracusa, Via Venero, gabbio scala e restante terrazza”.
Analogamente, all'art. 3) dell'atto di compravendita del 13 luglio 2016 intercorso tra
– che, a sua volta, aveva acquistato l'appartamento dall'originario Parte_5 dante causa – e i coniugi si specifica che “La Parte_4 CP_4
superiore vendita procede con tutti i diritti, accessioni, accessori, dipendenze e pertinenze, diritti di comproprietà pro-quota sulle parti comuni del fabbricato in cui ricade l'immobile in oggetto come per legge e per regolamento di condominio vigente, con esclusione della terrazza di copertura dell'ultimo piano, ma sulla quale l'appartamento in oggetto ha l'uso in comune con gli altri appartamenti del fabbricato, di quella quota confinante con spazio
d'isolamento, Via Siracusa, Via Venero, vano scala e restante terrazza;
servitù attive e passive esistenti e nascenti dalla legge, dallo stato dei luoghi e dai titoli di provenienza, nello stato di fatto e di diritto in cui quanto venduto si trova, ben noto alla parte acquirente, tutto incluso e nulla escluso e con ogni altra azione e ragione inerente la consistenza immobiliare de quo”.
Dalla lettura complessiva degli atti emerge, dunque, che nell'atto di compravendita del 24 novembre 2023 stipulato dal con i convenuti non vi è alcun riferimento in Pt_1 merito all'esistenza di un diritto di uso sulla porzione di lastrico solare in favore degli altri condomini, così come nessun riferimento è presente nell'originario atto di donazione del 1° dicembre del 1989 – richiamato dall'atto di compravendita del 24 novembre 2023 – con cui l'originario costruttore aveva donato il lastrico agli odierni Parte_4
convenuti e Controparte_2 Controparte_3
Occorre, dunque, ai fini dell'operatività della disciplina di cui all'art. 1489 c.c., verificare quale fosse, per un verso, il quantum di diligenza richiesta all'acquirente nel verificare la sussistenza di eventuali limitazioni inerenti al godimento del bene acquistato e, per altro verso, se effettivamente i convenuti fossero o meno a conoscenza della sussistenza del diritto di uso previsto in favore degli altri condomini.
In ordine al primo profilo, la Suprema Corte ha chiarito che "L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o 7 TRIBUNALE di MESSINA personali di godimento esonera l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti.” (v. Cass. Civ., n. 976 del 19/01/2006; e Cass. civ., n.
14289 del 04/06/18).
In linea con il suddetto indirizzo ed in ragione dell'importanza dell'affidamento riposto nelle transazioni private la Corte ha, altresì, evidenziato come risulti irrilevante che l'acquirente sia stato messo in condizione di conoscere, mediante l'esame dei registri immobiliari, l'esistenza di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli allorquando il venditore abbia affermato, dichiarando il falso, l'inesistenza di diritti altrui e di oneri sulla cosa alienata, ovvero ne abbia taciuto l'esistenza (v. Cass. civ., sent. n. 19752/11).
Nel caso di specie, all'art. 20 del contratto di compravendita del 24 novembre 2023, parte venditrice ha dichiarato e garantito che il bene venduto era “…nella sua titolarità e disponibilità, franco e libero da pesi, oneri, imposte e tasse arretrate, diritti di prelazione, privilegi fiscali, vantati da terzi, iscrizioni, trascrizione e formalità comunque pregiudizievoli e così lo trasferisce alla parte acquirente, surrogandola in ogni azione, diritto o ragione ad essa spettante in dipendenza della citata provenienza ed immettendola nel relativo possesso”, sicché siffatta dichiarazione, per il principio di affidamento che costituisce corollario del principio di buona fede e correttezza cui devono improntarsi i rapporti tra privati nel corso delle trattative e sino alla stipula dell'atto di trasferimento, esonerava di fatto l'acquirente dal porre in essere particolari e onerose indagini sull'esistenza di diritti e/o pesi gravanti a diverso titolo sul bene acquistato.
A ciò deve, peraltro, aggiungersi che, nel caso di specie, l'indagine richiesta al sarebbe stata particolarmente gravosa, attenendo non al titolo di acquisto dei suoi Pt_1
danti causa ed odierni convenuti al quale – come evidenziato – non era CP_2 possibile evincere in alcun modo l'esistenza del diritto di uso bensì al titolo di acquisto di soggetti terzi, vale a dire gli altri condomini ai quali era stato concesso il suddetto diritto di uso.
8 TRIBUNALE di MESSINA Con riguardo, invece, alla consapevolezza da parte dei convenuti/venditori in ordine all'esistenza di oneri o diritti che questi abbiano scientemente taciuto – id est il diritto di uso esistente in favore degli altri condomini – la Corte di Cassazione ha avuto modo di evidenziare come “Alla garanzia di cui al citato art. 1489, c.c., concernente gli oneri ed i diritti dei terzi, che non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto (salvo che il compratore non ne abbia avuto conoscenza), non può sottrarsi il venditore che tali oneri o diritti abbia taciuti, a meno che egli non provi l'effettiva conoscenza della controparte (Cass. 09/09/1978, n. 4076; Cass. 06/08/1983, n. 5287). Ne consegue che non è necessario (in ragione dell'applicabilità delle disposizioni generali in tema di inadempimento delle obbligazioni) che il venditore sia in mala fede, essendo invece sufficiente la colpa dello stesso (cfr., per tutte, Cass. 4/02/2003, n. 1613; Cass. 22/02/1996,
n. 1352)” (in parte motiva Cass. civ. n. 14595 del 09/07/2020).
In proposito, parte attrice ha prodotto in giudizio la sentenza n. 1819 del 27 ottobre
2021 con cui è stata definita l'opposizione a decreto ingiuntivo nell'ambito del procedimento iscritto al R.G. n. 3311/16, avente ad oggetto il riparto delle quote dovute per il ripristino della terrazza ubicata nell'immobile sito in Viale S. Martino, is. 11, n. 429.
La giurisprudenza di legittimità, in ordine agli elementi di prova desumibili da altri giudizi, ha posto in evidenza come “Il giudice civile, in assenza di divieti di legge, può formare il proprio convincimento anche in base a prove atipiche come quelle raccolte in un altro giudizio tra le stesse o tra altre parti, delle quali la sentenza ivi pronunciata costituisce documentazione, fornendo adeguata motivazione della relativa utilizzazione, senza che rilevi la divergenza delle regole, proprie di quel procedimento, relative all'ammissione e all'assunzione della prova (v. in parte motiva Cass. civ. n. 840 del
20/01/2015; v. anche Cass. civ. n. 4652 del 25/02/2011; Cass. civ. n. 4241 del 20/02/2013).
Nel caso di specie, dalla lettura del corpo della sentenza n. 1819 (pag. 2), si evince che a fondamento dell'opposizione e Controparte_2 Controparte_3 avevano affermato “…che non sussistevano i presupposti per l'applicazione dell'art. 1126
c.c. in ordine ai criteri di ripartizione delle spese per il rifacimento del terrazzo essendo una parte della terrazza in uso anche a tutti i proprietari degli appartamenti sottostanti, con cui andava condiviso l'obbligo di pagamento del terzo delle spese suddette”; ancora, a pag. 9 TRIBUNALE di MESSINA 3 della sentenza, il Giudicante precisava, in parte motiva, che “…ciò detto, non coglie nel segno quanto affermato dagli opponenti circa la sussistenza di un pari diritto di uso su di una parte della terrazza in capo ad altri soggetti, con il correlativo obbligo da parte degli stessi di contribuire al terzo delle spese di cui trattasi”.
Da quanto sopra esposto si evince come gli odierni convenuti, già nel 2016 – allorquando hanno incardinato il giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti – fossero a conoscenza del diritto di uso esistente in favore degli altri condomini sulla base del quale, infatti, avevano argomentato la loro opposizione al fine di rideterminare il riparto delle spese per il rifacimento della terrazza.
A ciò deve, peraltro, aggiungersi che i convenuti, in relazione alle dichiarazioni desumibili dalla suddetta sentenza, non hanno posto in essere alcuna contestazione, limitandosi a dedurne l'irrilevanza (pag. 9 della comparsa di costituzione e di risposta) per il solo fatto che il diritto d'uso non fosse stato oggetto di specifico accertamento nell'ambito della citata sentenza.
Ciò che, tuttavia, rileva in questa sede non è la circostanza che il diritto di uso sia stato oggetto di accertamento nell'ambito della suddetta sentenza quanto, piuttosto, la circostanza che i convenuti, già nel 2016 – dunque, anteriormente all'atto di alienazione del lastrico solare del 24 novembre 2023 intercorso con il – fossero a conoscenza Pt_1 dell'esistenza del diritto di uso in favore degli altri condomini e lo abbiano scientemente taciuto.
Conoscenza che risulta corroborata dalla circostanza che e Controparte_3
siano divenuti proprietari della porzione del suddetto lastrico nel Controparte_2
10 TRIBUNALE di MESSINA Sul punto, deve evidenziarsi che la spiegata azione di risoluzione ai sensi dell'art. 1489 c.c. si fonda, oltre che sulla mancata indicazione di oneri, diritti reali o personali non apparenti, sulla ulteriore circostanza che tale reticenza abbia determinato una diminuzione nel libero godimento del bene.
La lettura degli atti di compravendita dei condomini ( e Persona_3 CP_5 consente, invero, di rilevare l'infondatezza – sebbene solo incidentalmente – di quanto dedotto dai convenuti in ordine all'asserita estinzione del diritto di uso degli altri condomini.
In proposito, la Corte di legittimità ha avuto modo di precisare che, in tema di diritto d'uso, il divieto di cessione sancito dall'art. 1024 cod. civ. non è inderogabile, non avendo natura pubblicistica e attenendo a diritti patrimoniali disponibili, sicché nell'atto costitutivo del diritto il nudo proprietario e l'usuario possono derogare al vincolo d'incedibilità (v. Cass. civ., n. 8507 del 27/04/2015; Cass. civ., n. 3565 del 31/07/1989).
In tal senso è da evidenziarsi, anzitutto, che in relazione all'atto di compravendita del
9 marzo 1966 intervenuto tra e , il profilo della Parte_4 Persona_3
derogabilità al diritto di uso non si pone, trattandosi del primo atto con il quale è stato costituito il diritto di uso e che ancora perdura in favore del condomino , non Persona_3
essendo stati allegati, rispetto a quest'ultima alienazione, successivi atti di compravendita.
A ciò occorre aggiungere che, tanto con riguardo all'appartamento acquistato dalla condomina quanto con riguardo all'appartamento acquistato dai condomini Persona_3
i rispettivi atti di compravendita prevedono che l'appartamento venduto CP_5
“…ha l'uso in comune con tutti gli altri appartamenti del fabbricato di una quota della terrazza di copertura dell'ultimo piano e precisamente di quella quota confinante con spazio d'isolamento, Via Siracusa, Via Veneto, gabbia scala e restante terrazza…”, con la conseguenza che il diritto di uso contemplato in tali atti sembra possedere natura reale e non personale in quanto direttamente inerente all'immobile e non al suo proprietario.
La formulazione della clausola così come riportata in ambedue i contratti di compravendita depone, dunque, nel senso di affermare che l'originario proprietario dell'immobile abbia inteso assegnare al diritto di uso della porzione del lastrico solare natura reale, conformandolo in favore di chiunque si trovi nella posizione di proprietario 11 TRIBUNALE di MESSINA dell'appartamento compravenduto e non piuttosto soltanto in relazione al primo acquirente: siffatta interpretazione è corroborata dallo stesso tenore letterale degli atti di compravendita sopra richiamati nella parte in cui il venditore ha chiarito che l'uso in comune della porzione di terrazza riguardava non alcuni bensì tutti gli altri immobili del fabbricato.
Neppure coglie nel segno l'ulteriore eccezione dei convenuti in ordine all'avvenuta estinzione del suddetto diritto per non uso: è da rilevarsi, in proposito, che l'onere di provare l'estinzione del suddetto diritto – seppure ai soli fini di un accertamento incidentale in relazione all'azione spiegata da parte attrice – grava sulla parte che ha sollevato la relativa eccezione – id est parte convenuta – che sul punto si è limitata a dedurre genericamente l'avvenuta estinzione del diritto senza articolare alcuna prova al riguardo (v.
Cass. Civ., sent. n. 11054/22).
Ciò che rileva in questa sede è la circostanza per cui il CURRÒ, per effetto della reticenza serbata dai convenuti in ordine all'esistenza del predetto diritto di uso, è divenuto titolare di un bene il cui godimento risulta fortemente compresso dall'esistenza di un diritto di uso scientemente omesso dai venditori.
Ciò, peraltro, è tanto più evidente alla luce del contenuto dell'e-mail del 20 ottobre
2023 – prodotta peraltro dagli stessi convenuti – in cui il , prima dell'acquisto, Pt_1
aveva manifestato “…il forte interesse per l'acquisto della suddetta e bellissima terrazza, poiché adiacente e confinante con l'appartamento di cui diventerò proprietario e alla quale darà un valore aggiunto”; circostanza questa da cui si evince, a fortiori, la rilevante limitazione che parte attrice ha subìto nel godimento del bene a partire dal momento in cui è venuto a conoscenza, successivamente all'atto di acquisto, dell'esistenza del suddetto diritto di uso.
L'apprezzabile deminutio subita da parte attrice nel godimento del lastrico solare acquistato emerge, in modo evidente, laddove si esamini la complessiva operazione negoziale posta in essere con l'atto di compravendita del 24 novembre 2023 in cui l'acquisto del lastrico solare (oggetto della seconda vendita) era funzionale ad incrementare il valore e il godimento dell'appartamento oggetto della prima vendita;
valore e godimento che risultano entrambi compressi dall'esistenza del diritto di uso da parte degli altri condomini. 12 TRIBUNALE di MESSINA Priva di pregio deve ritenersi la considerazione avanzata dai convenuti secondo cui parte attrice avrebbe accettato lo stato di fatto e di diritto dell'appartamento acquistato, come dimostrerebbe la circostanza secondo cui il , in occasione del sopralluogo Pt_1
della terrazza, avesse constatato l'installazione di alcune antenne, così da doversi ritenere, secondo la prospettazione dei convenuti, che l'acquirente fosse a conoscenza del suddetto diritto d'uso.
In proposito, è da evidenziarsi che la mera installazione di antenne sulla terrazza non può valere a rendere edotto un acquirente dell'esistenza di un diritto reale o personale, soprattutto ove di siffatto diritto non sia stata fatta alcuna menzione nel contratto di compravendita e, peraltro, il venditore abbia dichiarato e garantito, come nel caso di specie
(art. 20 dei Patti comuni dell'atto di compravendita), che il bene venduto era “…nella sua titolarità e disponibilità, franco e libero da pesi, oneri, imposte e tasse arretrate, diritti di prelazione, privilegi fiscali, vantati da terzi, iscrizioni, trascrizione e formalità comunque pregiudizievoli e così lo trasferisce alla parte acquirente, surrogandola in ogni azione, diritto o ragione ad essa spettante in dipendenza della citata provenienza ed immettendola nel relativo possesso”: pertanto, certamente il diritto di uso esistente in favore degli altri condomini non poteva considerarsi “apparente”, nel significato richiesto dall'art. 1489 c.c., per il solo fatto che fossero state installate le antenne.
Del resto parte attrice non ha contestato l'installazione delle suddette antenne quanto, piuttosto, l'impossibilità di godere pienamente della porzione di lastrico solare acquistato per effetto del diritto di uso esistente in favore degli altri condomini;
diritto che, evidentemente, ha un contenuto ben più ampio della mera facoltà di installazione di antenne da parte dei condomini, potendosi estrinsecare nel potere di accedere autonomamente ed in qualunque momento al suddetto lastrico e di goderne altrettanto liberamente e senza vincoli di sorta.
Deve, peraltro, evidenziarsi che, tanto gli artt. 1 e 3 della legge del 6 maggio 1940 n.
554 quanto l'art. 231 del d.p.r. 156/1973, contemplano espressamente il diritto di installare le antenne sulla proprietà altrui.
La Corte di Cassazione, infatti, ha osservato che “…gli artt. 1 e 3 legge 6 maggio n.
554, dettati con riguardo alla disciplina degli aerei esterni per audizioni radiofoniche, ma 13 TRIBUNALE di MESSINA applicabile per analogia anche alle antenne televisive e l'art. 231 del d.P.R. 29 marzo 1973
n. 156, stabilendo che i proprietari dell'edificio non possono opporsi alla installazione esterna di antenne da parte di abitanti dello stesso stabile per il funzionamento di apparecchi radiofonici o televisivi, attribuiscono al titolare dell'utenza il diritto all'installazione dell'antenna sulla terrazza dell'edificio, ferma restando la facoltà del proprietario al libero uso di questa secondo la sua destinazione ancorché comporti la rimozione od il diverso collocamento dell'antenna, che resta a carico del suo utente, all'uopo preavvertito. Ne deriva che il proprietario della terrazza che vi abbia eseguito dei lavori comportanti la rimozione dell'antenna non può essere condannato al ripristino nello stato preesistente, posto che spetta all'utente provvedere a sua causa e spese alla rimozione ed al diverso collocamento dell'antenna” (v. Cass. civ. n. 2862 del 1994; più di recente Cass civ. sez. I, 07/07/2017, n. 16865).
Alla luce delle considerazioni esposte è possibile, dunque, ricondurre a sintesi quanto
è stato oggetto di accertamento nel presente giudizio al fine di ritenere integrati i presupposti per l'operatività dell'azione spiegata da parte attrice ai sensi dell'art. 1489 c.c. e cioè: a) nell'atto di compravendita del 24 novembre 2023 intercorso tra Parte_1
ed i convenuti non vi era menzione alcuna del diritto di uso del lastrico solare in capo agli altri condomini, così come non vi era menzione alcuna neppure nell'originario atto dell'1 dicembre del 1989 (a cui l'atto del 24 novembre 2023 opera un rinvio per relationem) intervenuto tra l'originario proprietario e gli odierni convenuti;
b) Parte_4
negli atti di compravendita dei condomini (l'atto di del 9 marzo 1966 e l'atto Persona_3
di del 13 luglio 2016) è contemplato il suddetto diritto di uso della porzione CP_4
di lastrico solare poi acquistata dal il 24 novembre 2023; c) i convenuti, proprietari Pt_1
della suddetta porzione di lastrico da oltre trenta anni, erano certamente a conoscenza già nel 2016 – e, dunque, anteriormente all'atto di compravendita intervenuto nel 2023 con il
– del suddetto diritto di uso, come si evince dalla circostanza che gli stessi abbiano Pt_1 incardinato il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo al R.G. n. 3311/2016, nell'ambito del quale avevano evidenziato la sussistenza del predetto diritto di uso in favore di tutti gli altri condomini al fine di ottenere un diverso riparto delle spese per il rifacimento della terrazza;
d) è emersa, infine, la sussistenza della deminutio subita da parte attrice nel 14 TRIBUNALE di MESSINA godimento del bene per effetto della suddetta reticenza rappresentata dalla grave compressione che il diritto di proprietà di parte attrice ha subìto per l'esistenza del diritto di uso in favore degli altri condomini, non dichiarato nel contratto di compravendita intervenuto con il CURRÒ.
Ne consegue che la domanda di risoluzione dell'atto di compravendita del 24 novembre 2023 spiegata da parte attrice in relazione alla seconda vendita, avente ad oggetto il lastrico solare iscritto al catasto fabbricati di Messina al foglio 237, particella 94, subalterno 39, Viale San Martino, zona censuaria 1, categoria F/5, deve essere accolta.
I convenuti vanno condannati, in solido, al pagamento della complessiva somma di €
8.000,00 a titolo di corrispettivo pagato per il lastrico solare nell'atto di compravendita del
24 novembre 2023 – somma questa non costituente un danno subìto dall'attore ma il cui obbligo di rifusione è conseguenza del sorgere dell'effetto restitutorio dovuto al venir meno del titolo contrattuale posto a fondamento del pagamento della predetta somma – alla quale vanno aggiunti gli interessi legali dalla consegna della somma sino al soddisfo (v. Cass.
Civ., sent. 19659/14).
Inoltre, i convenuti vanno condannati al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, della somma di € 2.100,00 a titolo di spese notarili (v. fatture n. 706 del 24 novembre 2023 e n. 707 del 24 novembre 2023 in atti); somma calcolata nel 50% di quanto versato dall'attore al Notaio per le due vendite di cui al rogito in esame.
Infine, i convenuti vanno condannati al pagamento, a titolo di risarcimento del danno della somma di € 1.000,00 a titolo di spese di intermediazione immobiliare (v. fattura n. 18 del 23 novembre 2023), oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del rogito sino al soddisfo (v. Cass. Civ., ord. n. 37798/22); somma che i convenuti non hanno specificamente contestato essere stata corrisposta dall'attore per l'intermediazione immobiliare riguardante il lastrico oggetto di lite.
Non può accogliersi, invece, la domanda di risarcimento dei danni morali, non avendo parte attrice né allegato né provato i danni in concreto subiti.
In tema di risarcimento del danno è, infatti, ormai costante l'orientamento giurisprudenziale nel ritenere che il danno-conseguenza risarcibile non può considerarsi in re ipsa, identificandosi non nella lesione del diritto inviolabile bensì nelle conseguenze di 15 TRIBUNALE di MESSINA tale lesione talché è onere del danneggiato provarne la sussistenza, potendo il Giudice procedere alla sua liquidazione sulla base non di valutazioni astratte ma del concreto pregiudizio patito, per come dedotto e provato (cfr. Cass. Civ., sez. VI, 05.12.2017, n.
28995).
Il sistema di responsabilità civile e contrattuale è, infatti, permeato dal principio della risarcibilità del danno effettivo che possa considerarsi come conseguenza diretta ed immediata dell'altrui comportamento illecito ovvero inadempiente;
al riguardo Cass. Civ.,
Sez. Un., 24.03.2006, n. 6572, ha affermato che “la forma rimediale del risarcimento del danno opera solo in funzione di neutralizzare la perdita sofferta, concretamente, dalla vittima, mentre l'attribuzione ad essa di una somma di denaro in considerazione del mero accertamento della lesione, finirebbe con il configurarsi come somma-castigo, come una sanzione civile punitiva, inflitta sulla base del solo inadempimento, ma questo istituto non ha vigenza nel nostro ordinamento”.
Ebbene, non emerge dagli atti prova dell'esistenza di un danno concretamente subìto dall'attore sicché la relativa domanda non merita accoglimento.
CONDANNA ALLE SPESE.
Le spese processuali seguono la soccombenza;
vanno poste a carico dei convenuti in solido e, tenuto conto del valore della causa e della complessità della controversia, vanno liquidati in favore dell'attore in complessivi € 5.371,38 di cui € 294,38 per spese vive ed €
5.077,00 per compensi professionali di cui € 919,00 per la fase di studio, € 777,00 per la fase introduttiva, € 1.680,00 per la fase istruttoria, € 1.701,00 per la fase decisoria, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa promossa da nei confronti di e Parte_3 Controparte_3
Controparte_2
1) accoglie la domanda articolata da nei confronti di Parte_3
e Controparte_3 Controparte_2
16 TRIBUNALE di MESSINA 2) per l'effetto, accerta e dichiara la risoluzione ex art. 1489 c.c. della “seconda vendita” contenuta nell'atto di compravendita del 24 novembre 2023 tra Parte_3
e e avente ad oggetto il lastrico solare Controparte_3 Controparte_2
iscritto al catasto fabbricati di Messina al foglio 237, particella 94, subalterno 39, Viale San
Martino, zona censuaria 1, categoria F/5;
3) conseguentemente, condanna e Controparte_3 CP_2
in solido, al pagamento in favore di della somma di €
[...] Parte_3
11.100,00, oltre interessi e rivalutazione secondo quanto indicato in parte motiva;

4) condanna e in solido, alla Controparte_3 Controparte_2
rifusione delle spese del giudizio in favore di che liquida in complessivi Parte_3
€ 5.371,38 di cui € 294,38 per spese vive ed € 5.077,00 per compensi professionali di cui €
919,00 per la fase di studio, € 777,00 per la fase introduttiva, € 1.680,00 per la fase istruttoria, € 1.701,00 per la fase decisoria, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Messina, lì 02.04.2025. Il Giudice (dott. Francesco CATANESE) Alla redazione del presente provvedimento ha collaborato il magistrato ordinario in tirocinio dott. Umberto SANTORO.
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1989 e che siano rimasti tali proprietari sino al 2023 – dunque, per oltre trenta anni – il che rende assolutamente non plausibile che questi siano stati, per un così lungo periodo di tempo, in una condizione di ignoranza circa l'onere reale gravante sul proprio lastrico solare.
Per quanto concerne la dedotta estinzione del diritto di uso per la non trasmissibilità dello stesso, la questione posta ha mero rilievo incidentale e sarebbe volta a dimostrare che il avrebbe acquisito un diritto non soggetto ad alcun onere, reale o personale. Pt_1