N. 6018/2017 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI FOGGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Giovanna Cice pronuncia, ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito delle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., in data 23.5.2025, la seguente
SENTENZA
nel procedimento di II grado iscritto al n. 6018/2017 del Registro Generale
Affari Contenziosi, e promosso
DA
(P. VA ) in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore, elettivamente domiciliata in San Severo (FG), alla via Borgo Casale 39, presso lo studio dell'avv. Marco Valerio, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
- PARTE APPELLANTE –
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._1 CP_2
(C.F. ), elettivamente domiciliati in San
[...] C.F._2
Severo, alla via Nettuno n. 5, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Sborea, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
- PARTI APPELLATE -

TRIBUNALE DI FOGGIA
- Seconda Sezione civile -
Avverso: la sentenza n. 335/2017 emessa dal Giudice di Pace di San
Severo, depositata in data 08.06.2017 e non notificata.
LE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha interposto Parte_1 appello avverso la sentenza indicata in epigrafe, chiedendone la riforma e, per l'effetto, la conferma della legittimità del provvedimento monitorio n.
301/13, revocato dal giudice di primo grado;
con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.
e , ritualmente costituitisi, hanno Controparte_1 Controparte_2 chiesto il rigetto dell'avversa pretesa, in quanto infondata in fatto e in diritto, richiamando altresì i motivi di ricorso formulati in primo grado ed assorbiti dalla sentenza oggetto di impugnazione.
Ritenuta la causa matura per la decisione, il giudizio è stato rinviato con provvedimento reso dallo scrivente magistrato, per la precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 281 sexies c.p.c., con assegnazione del termine per il deposito di note sostitutive di udienza ex art. 127 ter c.p.c.
La sentenza di primo grado ha accolto l'opposizione avverso il d.i. n.
310/13, ritenendo insussistente la dedotta violazione della clausola di esclusività per aver gli odierni appellati proceduto alla vendita degli immobili a terzi, senza la mediazione della società appellante, solo successivamente alla scadenza del contratto di mediazione immobiliare sottoscritto in data
29.02.2012.
In ragione del principio della ragione più liquida e, dunque, in disparte ogni considerazione circa la correttezza o meno della pronuncia impugnata in merito alla dedotta violazione della clausola di esclusività, meritevole di accoglimento è il motivo di impugnazione attinente alla nullità della clausola penale che costituisce il titolo della pretesa creditoria azionata.
Il pagamento richiesto dalla non è infatti stato richiesto a Parte_1 titolo di mediazione, bensì a titolo di pagamento della penale contrattualmente pattuita per il caso di trattative avviate dai proprietari
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degli immobili con i terzi e successiva vendita durante il periodo di validità della pattuita esclusiva.
Il rilievo circa l'applicabilità o meno, al contratto tra loro concluso, dell'art. 1469 bis c.c. e quindi della disciplina speciale di cui al D.L.vo n. 206 del
2005, recante il "Codice del consumo”, è stato formulato dagli odierni appellati in primo grado e riproposto in sede di gravame, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., in quanto rimasto assorbito dalla decisione impugnata (Cass.
S.U. 7940/2019).
Nel caso di specie, risulta ex actiis, che l'incarico all'agenzia immobiliare è stato conferito dagli odierni appellati per scopi estranei all'esercizio di un'attività professionale o imprenditoriale;
risulta, pertanto, pienamente applicabile la normativa speciale dettata dal codice del consumo (D.L. vo 6 settembre 2005, n. 206) e, in particolare, la disciplina in tema di c.d. clausole vessatorie dettata dagli artt. 33 e ss..
Ciò posto, appare opportuno premettere che, nel settore dell'intermediazione immobiliare, è frequente la stipula di un patto di esclusiva, comportante per colui che conferisce mandato a vendere l'obbligo di non concludere l'affare direttamente o tramite terzi.
La clausola di esclusività, infatti, è finalizzata a rafforzare la prospettiva del mediatore di vedere andare a buon fine e quindi remunerata l'attività che lo stesso si accinge ad intraprendere, facendo affidamento su una determinata durata dell'incarico solo a lui conferito, nel corso della quale poter impegnare la propria organizzazione dell'attività di ricerca dell'altro contraente senza correre il rischio che questi venga reperito da altri (Cass.
1638/1998; Cass 7273/2000).
Il patto di esclusiva, in quanto limita la libertà contrattuale del soggetto che conferisce l'incarico, per giurisprudenza costante, al fine di non essere considerato clausola vessatoria, deve però avere una durata limitata. Nel caso di specie la clausola di esclusiva non può ritenersi vessatoria alla luce dei seguenti elementi: -in primo luogo la durata della stessa, correlata alla durata del mandato a vendere limitato ad un anno, con la conseguenza che i proprietari degli immobili, alla scadenza del primo anno, avrebbero potuto
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sciogliersi da ogni vincolo contrattuale con l'agenzia immobiliare;
- secondariamente l'indubbia restrizione della libertà contrattuale dei venditori per un limitato periodo di tempo, trova un congruo bilanciamento nell'assunzione da parte dell'agenzia immobiliare dell'obbligo di sostenere ogni eventuale spesa per l'esecuzione dell'incarico, senza possibilità di rimborso, nel caso in cui, al termine del contratto, non sia stato concluso alcun affare (cfr. punto 3.2 del contratto di mediazione allegato in atti).
Affermata la validità della clausola di esclusiva di cui al p.10 del contratto di mediazione immobiliare, va tuttavia dichiarata la vessatorietà della clausola penale richiamata con il rinvio al precedente p. 9.
In termini generali, si intendono vessatorie tutte quelle clausole che determinano, malgrado la buona fede, un significativo squilibrio dei diritti ed obblighi derivanti dal contratto (art. 33 comma 1 D.lgs 206/2005) e la sanzione per esse prevista è la c.d. nullità di protezione, disciplinata dall'art. 36 del codice consumeristico, ovvero la nullità parziale del contratto, che opera soltanto a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d'ufficio dal Giudice. A nulla rileva, per esse, la specifica approvazione per iscritto, che è, invece, prevista, a pena di inefficacia, dalla disciplina generale dei contratti (e non dalla normativa speciale in tema di contratti del consumatore) per le clausole vessatorie previste dall'art. 1341, comma 2,
c.c..
Escludendo le clausole per le quali è prevista una presunzione assoluta di vessatorietà (art. 36, comma 2), per quelle elencate nell'art. 33, comma 2, codice del consumo, vige una “presunzione” di vessatorietà, vincibile con la prova contraria, il cui onere incombe sul professionista, ad esempio, provando che la clausola sia stata oggetto di specifica trattativa con il consumatore, seria ed effettiva (Cass. 24262/2008).
Nell'elenco delle clausole che si presumono vessatorie vi sono quelle che prevedono, in caso di inadempimento del consumatore - nella specie la violazione della clausola c.d. di esclusiva –, l'obbligo a suo carico di pagamento di una somma a titolo di risarcimento o di penale, di importo manifestamente eccessivo (art. 33 comma 2 lett. f).
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- Seconda Sezione civile -
Nel caso di specie è stata prevista una clausola penale che garantisce al mediatore un importo pari alla provvigione (3% del prezzo di vendita) che avrebbe incassato dai venditori nel caso di conclusione dell'affare.
Una clausola di tal fatta non ha alcuna funzione reale di ristoro, bensì di evidente vantaggio per il professionista, il quale riceverebbe il suo compenso per l'intero in maniera automatica, a prescindere dall'attività in concreto svolta, a netto svantaggio del consumatore, con evidente squilibrio dei diritti e degli obblighi tra le parti.
Trattasi pertanto di clausola vessatoria ai sensi dell'art. 33 comma 2 lett. f) del D. Lgs. 206/2005, non essendovi dubbi sul fatto che la clausola in oggetto sia manifestamente eccessiva, già per il fatto in sé di aver previsto in via predeterminata e convenzionale un importo così elevato, a prescindere dall'attività in concreto svolta e ai mezzi in concreto impiegati per assolvere all'incarico conferito al mediatore.
La stessa Corte di Cassazione ha stabilito che penali per inadempimento del consumatore conferente l'incarico di mediazione immobiliare, che abbiano un importo pari o vicino a quello della provvigione pattuita per la conclusione dell'affare, sono da considerarsi vessatorie ai sensi degli articoli
33, comma 2, lettera f), del Codice del Consumo (Cass. n. 22357 del
03/11/2010).
In ogni caso, anche a voler esaminare la citata clausola con riferimento all'attività effettivamente esercitata dal mediatore, odierno appellante, in termini di organizzazione dell'attività e dei mezzi necessari, deve ritenersi comunque sussistente un'evidente sperequazione tra l'ammontare della penale pattuita e la controprestazione fino a quel momento eseguita. In particolare, dalle risultanze istruttorie in primo grado, è emerso che in un lasso temporale di un anno, siano pervenuti soltanto due incontri con persone potenzialmente interessate all'acquisto degli immobili posti in vendita a mezzo dell'agenzia, mentre non è pervenuta alcuna proposta concreta di acquisto.
Non v'è spazio per l'esercizio del potere discrezionale di riduzione della clausola penale da parte del giudice ex art. 1384 c.c., non applicabile al
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caso di specie, in quanto la qualifica di consumatore di uno dei contraenti comporta l'attrazione della fattispecie alla disciplina del Codice del
Consumo.
Né parte appellante, a fronte dell'inadempimento di controparte, ha svolto diversa ed autonoma domanda risarcitoria (diversa dall'applicazione della clausola penale, anche previa riduzione della stessa da parte del giudice) per l'attività espletata nel corso dell'incarico.
Ne deriva, quindi, che in virtù del principio della soccombenza, parte appallante va condannata la rimborso delle spese di lite del presente grado di giudizio, sia a titolo di compensi, sia a titolo di esborsi, da liquidarsi secondo i parametri medi, tenuto conto del valore della decisum non superiore ad € 5.200, esclusa la fase istruttoria per il giudizio di appello.
Si dà atto dell'esistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello ai sensi dell'art. 13 c. 1quater D.P.R. 30.5.02 n.
115


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
A) rigetta l'appello e, con emendata motivazione, conferma la sentenza di primo grado;

B) condanna l'appellante al rimborso, in favore dell'appellata, delle spese di lite pari a € 1.701,00, a titolo di compensi, oltre i.v.a., se dovuta, c.p.a. come per legge e rimborso forfettario nella misura del 15%.
C) dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater TU n. 115 del 2002.
Il Giudice dott.ssa Giovanna Cice
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