REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
Composta da
Dott. Baglioni Claudio Presidente
Dott. Altrui Francesca Consigliere
Dott. Munzi Daniela Giudice ausiliario rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile di secondo grado iscritto al n. 475/2021 r.g.,
proposto da
in persona del legale RT
rappresentante , RT
(Arch. Parte_2 [...]
– Arch. , in persona del legale Parte_3 Parte_4
rappresentante pro-tempore Sig. Parte_3 Parte_4
, , tutti rappresentati e difesi dagli
[...] Parte_3
Avv.ti Vincenzo Bioli e Lina Bravetti;
- APPELLANTI
contro
,in TE
persona del liquidatore p.t. TE Controparte_2
1
[...] , tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Paolo Controparte_3
Momaroni; -APPELLATI APPELLANTI INCIDENTALI
, , Parte_3 Parte_4
, tutti in forma congiunta procuratori generali Controparte_4
di IN PROPRIO, RT Controparte_4
rappresentati e difesi dall'Avv. Vincenzo Bioli;
- APPELLATI
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO.
Con Sentenza n. 560/2021, emessa il 07.04.2021 e pubblicata il 13.04.2021, il
Tribunale di Perugia ha accolto la domanda proposta da CP_1 CP_1
e , di risoluzione del contratto preliminare di
[...] Controparte_3
compravendita di un fabbricato da edificare nel Comune di Città di Castello,
stipulato in data 14.10.2004 con la RT
Il Tribunale ha accertato l'intervenuta scadenza del termine essenziale previsto per la stipula del contratto definitivo, imputabile alla promissaria venditrice e,
per l'effetto, ha condannato lo RT [...]
e , in solido tra Parte_2 Parte_3 Parte_4
di loro, alla restituzione in favore delle parti attrici dell'acconto versato da di € 218.000,00 oltre interessi;
ha rigettato l'eccezione di difetto CP_1
di legittimazione passiva dello di Parte_2 Parte_3
e ; ha condannato
[...] Parte_4 RT
lo e
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4
, in solido tra di loro, al pagamento delle spese di lite e di CTU.
[...]
L' lo RT Pt_1 RT Parte_2
e hanno proposto
[...] Parte_4 Parte_3
2 appello avverso la suddetta Sentenza, eccependo con il primo motivo la nullità
della stessa per omessa pronunzia in ordine ad un punto decisivo della controversia. Difetta invero ogni pronuncia nei confronti di e di RT
, regolarmente citate e costituite in qualità di eredi dopo Controparte_4
l'interruzione del giudizio a causa del decesso del convenuto NA
. Costoro non sono state menzionate nel corpo della sentenza, né
[...]
nell'intestazione né nel dispositivo della stessa.
Con il secondo motivo gli appellanti hanno lamentato omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione della Sentenza, circa il difetto di legittimazione passiva di , e dello Parte_3 Parte_4 [...]
i quali sono estranei al contratto preliminare stipulato Parte_2
tra la e e . Il fatto che i RT TE Controparte_3
suddetti professionisti fossero anche soci accomandanti della RT
all'epoca dei fatti, non comporta la titolarità dei rapporti e degli obblighi sorti in capo a un soggetto giuridico del tutto distinto dai medesimi. Il contratto preliminare è stato infatti sottoscritto solo dalla sig.ra in qualità RT
di legale rappresentante e socia accomandataria della RT
Con il terzo motivo si deduce l'omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione della Sentenza circa la definizione del termine contrattuale di adempimento, previsto nel contratto preliminare per il 30.09.2006 e ritenuto essenziale dal Tribunale ai sensi dell'art. 1457 c.c., con conseguente risoluzione per inadempimento della promissaria venditrice. Tale termine non poteva essere ritenuto essenziale perché i promissari acquirenti hanno chiesto la
3 risoluzione del contratto preliminare nel mese di Luglio 2006 e cioè due/tre mesi prima della scadenza naturale dello stesso (30.09.2006).
Con il quarto e quinto motivo si lamenta l'omessa valutazione circa fatti ed elementi essenziali per la decisione della controversia;
il mancato assolvimento dell'onere probatorio gravante in capo all'odierna appellata, in relazione alla domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della promissaria venditrice;
l'erronea valutazione degli elementi probatori acquisiti.
Ciò in quanto non sono stati dimostrati nella specie obbligazioni ulteriori a carico di quest'ultima, rispetto a quanto pattuito nel contratto preliminare del
14.10.2004 che prevedeva solo la realizzazione di un locale ad uso commerciale a piano terra con garage al piano seminterrato (e subalterni da assegnare), con ingresso e giardino indipendenti, contraddistinti con colorazione rossa nelle planimetrie allegate al contratto e con le caratteristiche costruttive descritte nei c.d. “patti speciali”. Non sono stati provati in particolare: l'esistenza di intese successive alla stipula del preliminare tra le parti, l'inosservanza di specifiche indicazioni, l'inadempienza ad alcuna delle clausole contrattuali da parte della
Inoltre la successivamente alla stipula del RT CP_1
contratto preliminare, aveva incaricato un soggetto terzo e cioè lo
[...]
di elaborare delle varianti e soluzioni progettuali Parte_2
evidenziate negli elaborati allegati all'atto di citazione.
Con il sesto motivo si deduce la mancata valutazione/accoglimento delle deduzioni e domande formulate dagli appellanti, posto che l'unico inadempimento accertato nel presente giudizio è costituito dal mancato assolvimento degli obblighi gravanti sulla la quale aveva omesso CP_1
4 il pagamento di alcune rate del corrispettivo alle scadenze pattuite, di entità e gravità tale da giustificare la risoluzione contrattuale in danno di quest'ultima,
per effetto dell'inosservanza del termine concesso con la diffida ad adempiere inviata il 16.06.2006.
Si sono costituiti la , TE
e i quali hanno chiesto il rigetto TE Controparte_3
dell'appello principale ed in riferimento al primo motivo hanno affermato che l'omesso riferimento in Sentenza alle sigg.re e RT Controparte_4
non costituisce un vizio di omessa pronuncia su un punto decisivo della controversia ma al più costituisce un errore materiale.
In relazione al secondo motivo, costoro hanno affermato che la gravata pronuncia è corretta in quanto lo ed i Parte_2
singoli associati di persona (architetti e geometra, ora deceduto), hanno rivestito nella vicenda contrattuale che ha originato la presente controversia, un ruolo attivo e di primo piano, tanto da assurgere a vera e propria parte contrattuale (con le connesse responsabilità anche di carattere personale e professionale) e dunque tale da conferire agli stessi piena legittimazione passiva nel presente giudizio.
Quanto al terzo, quarto e sesto motivo, gli appellati hanno dedotto che il termine previsto per la stipula del contratto definitivo, che presupponeva il completamento (con le necessarie predisposizioni e collegamenti tra le varie porzioni) dell'opera immobiliare oggetto pro quota del preliminare, non è stato rispettato, per fatto e colpa unicamente dei convenuti/odierni appellanti. Il
termine previsto nel contratto preliminare per cui è causa è e deve ritenersi
5 essenziale, sulla base del tenore letterale delle previsioni contrattuali, le quali utilizzano l'espressione “entro il 30 settembre 2006”, poiché nel caso de quo è
evidente che il concreto interesse perseguito dal promissario acquirente attraverso la stipula del preliminare era quello di intraprendere un'attività
imprenditoriale, in seguito ad un investimento iniziale di ben € 580.000,00 e che tale interesse non avrebbe mai potuto prescindere da un più che attento (per non dire rigoroso) esame dei tempi concreti di avvio dell'attività
imprenditoriale suddetta. Inoltre tra la data di stipula della prima promessa d'acquisto nonché del preliminare da parte di (14.10.2004) ed il termine CP_1
finale per la stipula del contratto definitivo, e dunque per l'ultimazione dell'immobile (30.9.2006) intercorrevano almeno due anni, ossia un periodo già lungo di per sé e per gli interessi imprenditoriali di , ma comunque CP_1
più che congruo per l'adempimento dei promettenti venditori.
In ogni caso l'inosservanza di un termine non essenziale, pur non comportando la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., può tuttavia concretare un inadempimento di non scarsa importanza, con la conseguente risoluzione ex art. 1453 c.c., ove il ritardo nell'esecuzione della prestazione superi il ragionevole limite di tolleranza, in relazione all'oggetto del contratto.
Nella fattispecie ricorre per gli appellanti anche l'ipotesi della vendita dell'aliud pro alio perché il bene è completamente diverso da quello promesso in vendita costituito, sulla base del letterale tenore del contratto preliminare, da
“un locale ad uso commerciale situato a Piano Terra con garage al Piano
Seminterrato e subalterni da assegnare, il tutto con ingresso e giardino
indipendenti…”. Sulla base delle risultanze delle indagini compiute da CP_1
6 presso il Comune di Città di Castello e sulla base di quelle che sono poi risultate essere state poste già quali condizioni e presupposti del permesso a costruire, il seminterrato e l'area a giardino avrebbero dovuto essere lasciati ad uso pubblico, aperti, per rispettare gli standards urbanistici. Quindi non chiuso, non separabile, non ad uso privato od esclusivo (segnatamente quello contrattuale)
e per il seminterrato, con destinazione vincolata a garage per il rispetto degli standards. In definitiva, quindi, il bene oggetto di preliminare, sulla base degli stessi atti della P.A. che ne avevano autorizzato la costruzione, non avrebbe mai potuto essere ceduto in proprietà ed uso esclusivo alla Società attrice, in quanto necessariamente privo della porzione esclusiva di piano seminterrato, che invece era stata - dalle parti- espressamente inclusa e prevista nel testo contrattuale. Ciò anche sulla base della stessa documentazione progettuale fornita dallo – all. 3bis citazione – per cui Parte_2
avrebbero dovuto naturalmente realizzarsi i servizi igienici, celle frigo e locali motori, evidentemente indispensabili per destinare il locale stesso sovrastante ad uso bar/ristorazione). In luogo del previsto piano terra e piano seminterrato,
comunque “ in proprietà ed uso esclusivi avrebbe potuto acquistare CP_1
solo un locale a piano terra, privo di area per i servizi igienici, motori e celle frigo, evidentemente del tutto inutilizzabile –così mutilato- per i propri dichiarati fini imprenditoriali e comunque del tutto diverso da quello promesso in vendita. Inoltre nel contratto preliminare le parti avevano espressamente previsto che i locali oggetto dello stesso avrebbero dovuto avere la destinazione di ristorazione-bar, con possibilità, appunto, d'essere soppalcati. Tale
scopo/destinazione veniva chiaramente specificato nel contratto preliminare de
7 quo, all'art. 5 n. 1 sotto l'intitolazione “PATTI SPECIALI”. Da accertamenti eseguiti successivamente la a verificato l'esistenza di quanto CP_1
meno serie difficoltà ed impedimenti strutturali per la possibilità di realizzare il soppalco. Anche tale elemento (costruzione e fruibilità del soppalco) deve infatti essere considerato essenziale per il conseguimento della capienza necessaria alla realizzazione dell'attività progettata dalla Società attrice,
nonché riconosciuto come tale dagli stessi convenuti/appellanti, che non a caso fornivano a documentazione progettuale contenente anche la CP_1
chiara previsione del soppalco (si veda all. 3bis citazione).
In merito al quinto motivo d'appello si è evidenziato che il Tribunale, al contrario di quanto sostenuto da parte appellante, ha correttamente apprezzato e ricostruito le risultanze istruttorie costituite dalle prove orali (interrogatori formali e prova testimoniale), nonché dalla espletata CTU.
e hanno proposto appello CP_1 Controparte_3 TE
incidentale, relativamente al capo della sentenza con il quale è stata rigettata la domanda di risarcimento del: 1) danno emergente relativo alle spese sostenute per la costituzione, quanto successivo e successiva inevitabile messa in liquidazione, della società “Il Ristoro”, costituita dai Sigg.ri ed CP_1
al solo fine di gestire la futura attività di ristorazione/bar nei Controparte_3
locali oggetto di preliminare, nonché al conferimento a soggetto specializzato
(Società “Poly”) dell'incarico di predisporre uno specifico progetto relativo alla struttura soppalcata da realizzarsi all'interno dei locali suddetti, nella quantificazione che sarà ritenuta equa e comunque non inferiore a € 15.000,00;
2) lucro cessante, relativo al mancato guadagno per la messa a frutto del proprio
8 investimento e non ultimo per la suddetta attività di ristorazione/bar, nella quantificazione che sarà ritenuta equa e comunque non inferiore a € 30.000,00;
3) un ulteriore voce di danno relativa alle difficoltà, ai ritardi ed ai disagi che ha dovuto affrontare a causa dell'inadempimento contrattuale CP_1
degli appellanti principali, quale unica ragione di fallimento (o impossibilità di ottenimento) del progetto imprenditoriale, per il quale l'odierna esponente aveva creato i necessari e concreti presupposti e che al contrario – unicamente per fatto e colpa di controparte – non ha mai realizzato.
Gli appellati hanno inoltre chiesto l'integrazione della sentenza con l'inserimento dei nominativi nel dispositivo, quali corresponsabili, di
[...]
in proprio e nella qualità di erede di e di Pt_1 NA
, in qualità di erede di . Controparte_4 NA
Con Ordinanza del 21.01.2022 questa Corte ha disposto la sospensione della provvisoria esecutività della Sentenza e all'udienza del 21/09/2023 la causa è
stata trattenuta in decisione, con termine per lo scambio delle comparse conclusionali e delle repliche.
Con Ordinanza del 02.08.2024 la Corte ha rimesso la causa sul ruolo per la notifica dell'appello incidentale a anche in proprio e a RT
, entrambe nella qualità di eredi di , Controparte_4 NA
parti costituite in primo grado e non evocate nel secondo.
Con Comparsa del 04.10.2024 si sono costituiti , Parte_3
, , tutti in forma congiunta procuratori Parte_4 Controparte_4
generali di nonché la sig.ra in proprio, i quali RT Controparte_4
hanno eccepito preliminarmente il difetto di legittimazione passiva delle sigg.re
9 e in proprio e nel merito hanno chiesto il rigetto RT Controparte_4
di ogni domanda svolta nei loro confronti.
All'udienza del 12.12.2024 la causa è stata nuovamente trattenuta in decisione,
con termine per lo scambio delle conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
1) Il primo motivo d'appello è parzialmente fondato perché sussiste nella specie la violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulle domande nei confronti di alcune parti del primo giudizio.
Nel caso di specie parte attrice aveva tempestivamente formulato la domanda di risoluzione del contratto preliminare e di risarcimento danni anche nei confronti di e , regolarmente costituite in RT Controparte_4
giudizio a seguito di riassunzione per intervenuto decesso di NA
. Il Tribunale di Perugia ha omesso qualsivoglia pronuncia di rigetto
[...]
e/o di accoglimento delle predette domande, omettendo anche di inserire i loro nominativi nell'epigrafe della sentenza.
Sussiste quindi il vizio di omessa pronuncia, ma non essendovi una ipotesi di remissione degli atti al primo giudice ai sensi dell'art. 354 c.p.c., spetta a questo
Collegio la decisione di merito.
I casi di rimessione al primo giudice sono invero tassativi e costituiscono una deroga alla regola per cui il giudice d'appello è tenuto a decidere le questioni nel merito, con sostituzione della sentenza di appello a quella di primo grado:
operano infatti il principio di assorbimento e quello della conversione dei vizi di nullità in motivi di gravame.
10 Ciò che la Corte è chiamata a rilevare nel presente giudizio, attiene alla possibilità di accogliere o meno la domanda proposta da TE
, e nei confronti di
[...] TE Controparte_3 [...]
anche in proprio e di , quali eredi di Pt_1 Controparte_4 NA
.
[...]
Ritiene il Collegio che la domanda non possa essere accolta nel merito per le considerazioni che verranno specificate nel seguente motivo.
2) Il secondo motivo è fondato sussistendo il difetto di legittimazione passiva dello e dei soci rispetto alla vicenda Parte_2
contrattuale intercorsa con la , Controparte_5 [...]
e . Al riguardo non è condivisibile quanto sostenuto CP_3 TE
dal Giudice di prime cure, secondo cui la titolarità deriverebbe dalla qualità di soci e dalla circostanza che costoro hanno svolto operazioni di particolare importanza in prima persona nella compravendita.
Il fatto che i professionisti convenuti (e i loro eredi) fossero anche soci accomandanti della non comporta che essi possano essere Controparte_5
destinatari di una responsabilità in proprio per eventuale mancato adempimento degli obblighi del contratto preliminare da parte della società, non essendo essi stati parti contrattuali. Tale contratto è stato sottoscritto esclusivamente da in qualità di legale rappresentante della e da RT Controparte_5
e . Controparte_3 TE
Né valgono a conferire legittimazione passiva ai sigg.ri le CP_4
circostanze che il contratto fosse stato compilato da costoro e sottoscritto presso il loro Studio, che avessero fornito in un momento successivo la
11 documentazione progettuale e che avessero emesso la fattura n. 12/2005. Tali
circostanze possono al più far assurgere i convenuti nella posizione di mediatori immobiliari e di tecnici progettisti/direttori dei lavori, nei confronti dei quali però non è stata proposta una specifica domanda a tale titolo né a titolo di responsabilità precontrattuale.
Gli attori hanno invece chiesto nei loro confronti la risoluzione del contratto preliminare stipulato con ,, quindi con un soggetto giuridico RT
diverso, per mancato rispetto del termine essenziale in relazione alla stipula del contratto definitivo, ovvero in subordine per grave inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c. e per violazione dei principi di buona fede e correttezza;
per l'effetto hanno chiesto la restituzione della somma versata di € 218.000,00 e la condanna al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell'inadempimento.
Alcuna rilevanza assume poi la fattura n. 12/2005 che è stata contestata dai convenuti i quali hanno a loro volta prodotto altro documento dal quale si evince che essa era stata emessa nei confronti di soggetto diverso (la
[...]
- cfr. all. n. 3 del fascicolo di primo grado della comparsa di Controparte_6
costituzione degli appellanti Pt_2 Parte_2 Parte_3
e . Parte_4
Infine anche la documentazione prodotta dagli appellati (ipotesi di varianti all'originario progetto assentito dalle Autorità amministrative, varianti che la diede incarico di predisporre allo CP_1 Parte_2
successivamente alla stipula del preliminare di compravendita), non dimostra la legittimazione passiva dei convenuti ma attesta il conferimento di un
12 mandato professionale a soggetto terzo rispetto a quello che ha sottoscritto il contratto preliminare de quo.
Il motivo deve quindi essere accolto e dichiarato il difetto di legittimazione passiva dello , Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , in proprio e in qualità di erede di
[...] Controparte_4 RT
. NA
3) Il terzo motivo è fondato laddove si deduce la contraddittoria motivazione della Sentenza circa la natura del termine contrattuale di adempimento, previsto nel contratto preliminare per il 30.09.2006, ritenuto essenziale dal Tribunale ai sensi dell'art. 1457 c.c.
Tale termine infatti non poteva essere ritenuto essenziale perché non ne è stata espressamente dichiarata tale natura, non risulta nella scrittura l'inequivocabile volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, inoltre la natura essenziale è
contraddetta dal fatto che i promissari acquirenti hanno chiesto la risoluzione dello stesso il 07.07.2006 e cioè due/tre mesi prima della sua scadenza naturale
(30.09.2006).
La Cassazione a tal riguardo ha affermato che: “il termine per l'adempimento
può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo
quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito,
da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e,
soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente
la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con
l'inutile decorso del termine medesimo;
tale volontà non può desumersi solo
13 dall'uso dell''espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall'oggetto
del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso
considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio
stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797;
Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870)” (Cass. Civ.
22454/2014).
Tale essenzialità non può ricavarsi nel solo dedotto interesse ad aprire l'attività
di ristorazione, non essendo stato specificato nel contratto preliminare che l'apertura della stessa oltre il 30.09.2006 avrebbe comportato per l'acquirente la perdita dell'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio oltre la predetta data.
Non può essere pertanto dichiarata la risoluzione del contratto preliminare per intervenuta scadenza del termine essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c., come argomentato dal Tribunale secondo cui si è prodotto per tale ragione l'effetto istintivo imputabile alla promissaria venditrice.
4) Il quarto e il quinto motivo non meritano accoglimento poiché questa Corte
condivide le motivazioni del primo giudice che ha ritenuto comunque sussistente l'inadempimento della nella vicenda de qua. RT
Infatti è risultato dimostrato che l'immobile promesso in vendita si è rivelato privo di alcune caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente. In particolare è emerso che tale immobile era costituito da un locale situato a piano terra e da una porzione (garage) posta al piano seminterrato con giardino indipendente, che la società convenuta si era impegnata a trasferire in proprietà esclusiva alla Società attrice. Sulla base della
14 documentazione acquisita da presso il Comune di Città di CP_1
Castello, è emerso che il seminterrato e l'area a giardino avrebbero dovuto essere lasciati ad uso pubblico, aperti, per rispettare gli standards urbanistici.
Quindi tale area non poteva essere concessa ad uso privato od esclusivo e per il seminterrato, con destinazione vincolata a garage per il rispetto degli standards. Il bene era quindi privo della porzione esclusiva di piano seminterrato, che invece era stata espressamente inclusa e prevista nel testo contrattuale e nella quale peraltro, sempre sulla base della stessa documentazione progettuale fornita dallo Parte_2
avrebbero dovuto realizzarsi i servizi igienici, celle frigo e locali motori,
evidentemente indispensabili per destinare il locale stesso sovrastante ad uso bar/ristorazione.
La CTU espletata in primo grado ha chiarito che non è stata accolta la DIA n.
2204 del 7.4.2005 per cambio di destinazione d'uso ristorante-bar (per i locali promessi in vendita); il seminterrato ha vincolo di destinazione a parcheggio,
le relative aree sono ad uso non esclusivo e devono essere e rimanere a disposizione dell'intero immobile;
il vincolo a parcheggio del seminterrato è
“immodificabile destinazione”; l'attività di ristorante può essere svolta solo nei locali al piano terra e l'attività di ristorante al piano soppalcato non è possibile realizzarla. Il CTU ha altresì affermato che entro la data fissata per la stipula non era possibile aprire un esercizio commerciale per somministrazione alimenti e bevande (vedasi diniego del Comune al cambio d'uso richiesto con
DIA n.2204 del 7.4.2005 nonché il diniego di rilascio autorizzazione amministrativa per somministrazione alimenti e bevande n.160 del 14.5.1998).
15 In base alle convenzioni (atti per notaio e per notaio ed alla Per_2 Per_3
combinazione delle stesse, non era possibile ottenere l'agibilità della struttura
(in quanto le opere di urbanizzazione non erano completate e tale inottemperanza faceva sì che non fosse possibile il rilascio di qualsivoglia licenza di esercizio commerciale.
Inoltre sono emersi impedimenti strutturali per la possibilità di realizzare il soppalco, parimenti previsto dal contratto all'art. 5, denominato PATTI
SPECIALI (“i locali… si intendono acquistati ad uso ristorazione-bar con possibilità di essere soppalcati…”). Al riguardo il CTU ha accertato che “una
struttura soppalcata per attività di ristorante nel vano in oggetto non era
possibile realizzarla non trovandosi al piano terra e non risultando sufficienti
le altezze dei vani”; successivamente, era stata inoltrata richiesta al Comune
per la realizzazione di un soppalco ma da soggetti diversi, rilevando che “il soppalco realizzato è difforme in quanto la sua superficie è ben maggiore dei
2/5 della superficie da soppalcare (come stabilisce il regolamento stesso)”.
Non vi sono motivi per disattendere le risultanze peritali. Sul punto occorre appena precisare che, coerentemente con quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità, il giudice di merito che riconosce convincenti le conclusioni del consulente tecnico non è tenuto ad esporre in modo specifico le ragioni che lo inducono a fare propri gli argomenti dell'ausiliare se dalla indicazione della consulenza tecnica possa desumersi, come nel caso di specie, che le contrarie deduzioni delle parti siano state rigettate, dato che in tal caso l'obbligo della motivazione è assolto con l'indicazione della fonte dell'apprezzamento espresso.
16 Tanto basta, per ritenere il comportamento della convenuta, violativo non solo delle regole contrattuali, ma anche dei canoni di buona fede e correttezza, tanto da integrare un inadempimento colpevole e non di scarsa importanza.
Può dunque essere accolta la domanda formulata in via subordinata da parte attrice, di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della ai sensi dell'art. 1453 c.c., con conseguente restituzione RT
dell'acconto versato da di € 218.000,00 oltre interessi legali dalla CP_1
data dei singoli pagamenti sino all'effettivo soddisfo.
5) Il sesto motivo resta assorbito nel rigetto del quarto e del quinto, posto che il mancato pagamento delle rate successive previste nel contratto preliminare da parte della è riconducibile al comprovato inadempimento della CP_1
promittente venditrice.
Il pagamento del prezzo era invero previsto in più fasi: €. 50.000,00 quale caparra confirmatoria all'atto della sottoscrizione del preliminare, €. 140.000,00
alla completa realizzazione del primo solaio dell'edificio, €. 140.000,00 alla completa realizzazione dell'edificio, €. 140.000,00 al completamento delle tamponature esterne dell'edificio ed €. 110.000,00 a saldo, all'atto notarile di trasferimento da stipularsi entro il 30/09/2006 a richiesta del venditore. Gli
acquirenti hanno corrisposto acconti sino alla concorrenza di € 218.000,00 ed hanno sospeso i pagamenti nell'anno 2006 quando erano emerse le criticità
elencate nell'atto di citazione, tant'è vero che con racc. a.r del 07.07.2006, in risposta alla diffida ad adempiere del 16.06.2006, chiedevano la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice e la restituzione delle somme anticipate.
17 6) Passando ad esaminare il primo motivo dell'appello incidentale, non merita censure la sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni patrimoniali che avrebbe subito la società attrice per effetto dell'inadempimento della società convenuta. Non risulta invero affatto dimostrato il danno emergente che sarebbe derivato dalle spese sostenute per la costituzione e successiva messa in liquidazione, della società “Il Ristoro”,
costituita dai Sigg.ri ed per gestire la futura attività CP_1 Controparte_3
di ristorazione/bar nei locali oggetto di preliminare, nonché per il conferimento alla Società “Poly” dell'incarico di predisporre uno specifico progetto relativo alla struttura soppalcata, da realizzarsi all'interno dei locali suddetti.
Né è provato il lucro cessante, relativo al mancato guadagno per la messa a frutto dell'attività di ristorazione/bar.
Con riferimento specifico al lucro cessante, per costante giurisprudenza, il danno patrimoniale da mancato guadagno, concretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall'inadempimento dell'obbligazione contrattuale, presuppone la prova, sia pure indiziaria,
dell'utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità) il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta, e deve pertanto escludersi per i mancati guadagni meramente ipotetici, dipendenti da condizioni incerte: giudizio probabilistico, questo, che,
in considerazione della particolare pretesa, ben può essere equitativamente svolto in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l'entità del danno subito
(Cass. Sez. 2, 20/05/2011 n. 11254; Cass. Sez. 3, 19/12/2006 n. 27149).
18 7) Con il secondo motivo dell'appello incidentale, si è lamentato il vizio di omessa pronuncia sulle domande proposte nei confronti delle sigg.re e regolarmente citate in primo grado e Controparte_4 RT
costituite in giudizio, a seguito di riassunzione per il decesso di NA
. L'appellante ha chiesto la condanna anche nei confronti di costoro
[...]
in solido con l' e con lo RT Parte_2
Controparte_7 Pt_3
Per tale motivo è stata disposta l'integrazione del contraddittorio in quanto,
sulla questione dell'omessa notificazione dell'impugnazione a tutte le parti che hanno partecipato al giudizio di primo grado, si registra un consolidato orientamento della Cassazione, secondo il quale questa situazione “non
comporta l'inammissibilità del gravame (tempestivamente proposto nei
confronti dell'altra parte), ma soltanto l'esigenza dell'integrazione del
contraddittorio per ordine del giudice e, in mancanza di questo, la nullità
dell'intero processo di secondo grado e della sentenza che lo ha concluso,
rilevabile d'ufficio anche in sede di legittimità” (Cassazione, sentenze
445/2013 e 9381/2007).
In tali ipotesi, il giudice di appello “in applicazione dell'art. 331 cod. proc. civ.,
deve disporre l'integrazione del contraddittorio” (Cassazione, nn. 14904/2002
e 14423/2010).
Come già evidenziato in relazione al primo motivo dell'appello principale,
sussiste nella specie la violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulle domande nei confronti di alcune parti costituite in primo grado, ma tali
19 domande devono essere tuttavia rigettate nel merito in considerazione dell'accertato difetto di legittimazione passiva dei predetti convenuti.
8) Per quanto concerne la regolamentazione delle spese di lite, l'accertato difetto di legittimazione passiva dello Parte_2
di , , , Parte_3 Parte_4 Controparte_4 RT
in proprio e quale erede di , comporta la condanna degli NA
attori – appellanti incidentali al pagamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio in favore di costoro, tutti regolarmente costituiti.
Le spese tra la e la RT TE
e di e , devono
[...] TE Controparte_3
invece essere interamente compensate, in considerazione della reciproca soccombenza.
Le spese vengono liquidate nel dispositivo, tenuto conto dei parametri minimi di cui al D.M. n. 55/2014, per la non particolare complessità delle questioni trattate (scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00).
In ragione della soccombenza degli appellanti incidentali, la Corte, ai sensi del
D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello incidentale, a norma del cit. art. 13, comma 1 bis.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Perugia, definitivamente pronunciando:
1) in parziale accoglimento dell'appello principale, rigetta le domande proposte da , nei TE TE Controparte_3
20 confronti dello , Parte_2 Parte_3
, , in proprio e nella qualità Parte_4 Controparte_4 RT
di erede di , per difetto di legittimazione passiva;
NA
2) conferma la risoluzione del contratto preliminare di vendita del 14 ottobre
2004 per grave inadempimento dell' ai sensi dell'art. 1453 c.c. RT
anziché artt. 1457 c.c. e per l'effetto conferma la condanna RT
in persona del legale rappresentante, alla restituzione in favore
[...]
delle parti attrici della somma di € 218.000,00, oltre gli interessi legali dalla data dei singoli esborsi al soddisfo;

3) rigetta l'appello incidentale proposto da , TE
, ; TE Controparte_3
4) condanna , e TE TE [...]
in solido tra di loro, al pagamento delle spese di primo grado in CP_3
favore dello , Parte_2 Parte_3
, , in proprio e quale erede Parte_4 Controparte_4 RT
di in solido tra di loro, liquidate complessivamente in € NA
7.052,00 oltre 15% rimborso forfettario, 4% ca e 22% iva;

5) condanna , e TE TE [...]
in solido tra di loro, al pagamento delle spese di secondo grado in CP_3
favore dello , Parte_2 Parte_3
, in solido tra di loro, liquidate complessivamente in € Parte_4
7.160,00 oltre 15% rimborso forfettario, 4% ca e 22% iva;

6) conferma nel resto l'impugnata sentenza;

21 7) compensa interamente le spese di lite di secondo grado tra la
[...]
e la , RT TE TE
; Controparte_3
8) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte degli appellanti incidentali, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso incidentale.
Così deciso in Perugia il 18/08/2025
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
Dott. Daniela Munzi Dott. Claudio Baglioni
22