RE A PU BBLICA ITALI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Lodi
SEZIONE PRIMA
1877/2024
Il Tribunale in persona del Giudice IA ER ha pronunciato ed art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1877/ 2024 promossa da:
Parte_1
CON TI ZO RA E OF AL
CONTRO
Controparte_1
CON VO FA OR
CONCLUSIONI PER ATTRICE INTIMANTE Parte_1
In via preliminare: -Dichiarare ammissibile e procedibile la domanda;

nel merito e definitivamente pronunciandosi:

1. Accertare e dichiarare la persistente morosità del Sig. Controparte_1 pari a due mensilità ossia dicembre 2023 e gennaio 2024, nonché gli ulteriori gravi motivi di inadempimento contrattuale esposti in atti e conseguentemente dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato con la Sig.ra Parte_1 in data
18/3/2019;

2. Per l'effetto ordinare al sig. Controparte_1 il rilascio immediato dell'immobile sito in Lodi Vecchio, Via
Cavalieri di Vittorio Veneto, n. 2, piano Terra, adibita ad uso Ufficio, censito al NCEU di detto comune al fg.

3. Condannare il Sig. Controparte_1 al pagamento di tutti i canoni ad oggi insoluti per complessivi €
700,00 e relativi ai mesi di dicembre 2023 e gennaio 2024, nonché per tutti i successivi canoni a scadere sino alla data dell'effettivo rilascio ed ogni successiva spesa occorrenda.

4. Respingere ogni avversa domanda, deduzione ed eccezione, in quanto infondate, pretestuose e dilatorie,
ivi compresa la domanda riconvenzionale di accertamento vizi e riduzione del canone, nonché di risarcimento danni per tutti i motivi esposti in atti.

5. Nella denegata ipotesi di ammissione Ctu ed effettivo accertamento della sussistenza di vizi, condannare il Sig. Controparte_1 a tutti i danni che ne siano derivati all'immobile a causa della mancata tempestiva segnalazione e possibilità di intervento da parte della proprietaria finalizzato ad evitare l'ammaloramento dei locali.

6. Con vittoria di competenze professionali, oltre accessori come per legge.
CONCLUSIONI PER CONVENUTO INTIMATO Controparte_1
Nel merito:

1. Rigettare l'intimato sfratto per morosità poiché infondato sia in fatto che in diritto e in ogni caso perché
la morosità dedotta risulta inesistente;

Sempre in via principale e nel merito: Accertare e dichiarare la responsabilità della locatrice per tutti i fatti esposti nella comparsa di costituzione e nella memoria integrativa;

In Via Riconvenzionale: accertare e dichiarare che l'immobile di cui è causa presenta gravi vizi cosi come meglio indicati nella comparsa di costituzione e risposta;

Conseguentemente disporre la riduzione del canone di locazione dalla stipula del contratto e sino all'effettivo rilascio dell'immobile per tutti i vizi, difetti e danni riscontrati nello stesso, nonché per tutte le ragioni spiegate sia nella presente memoria che nella comparsa di costituzione.
Per l'effetto condannare la sig.ra Parte_1 al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali in favore di parte intimata per tutte le ragioni spiegate nel presente atto, da liquidarsi in via equitativa. ^In ^Via ^Istruttoria: Ammettersi prova testimoniale sulle seguenti circostanze: 1) vero che l'immobile occupato dal sig. Controparte_1 presenta evidenti segni di infiltrazioni d'acqua, muffa e umidità di risalita;

2) vero che i gravi vizi sono stati scoperti dal sig. CP_1 alla fine dell'anno 2019; 3) vero che la locatrice è
stata sempre a conoscenza dei gravi vizi presenti nell'immobile; 4) vero che tali infiltrazioni sono visibili in tutta la stanza ( Cfr. foto allegate in atti); 5) vero che sui muri si nota la formazione di muffe, distacco dell'intonaco e macchie di umidità ( Cfr. foto allegate in atti); 6) vero che la stanza presenta forte umidità di risalita (Cfr foto allegate in atti); 7) vero che alcune prese elettriche si sono ammalorate a causa dell'umidità; Si indicano a testi: Sig. Testimone_1 Via Cavalieri di Vittorio Veneto n. 2 Lodivecchio (LO):
-Si insiste nella nomina del Ctu per la verifica e quantificazione dei danni;

Con vittoria delle spese e competenze da distrarsi ai sensi dell'art. 93 c.p.c. in favore dell'Avv.to Salvatore
Facciolo antistatario. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Parte 1, avvalendosi del rito sommario di cui agli artt. 657 e segg. c.p.c. citava avanti l'intestato Tribunale
Controparte 1 allegando:
di aver concesso in godimento all'intimato un immobile sito in Lodi Vecchio via Cavalieri di Vittorio
Veneto 2 adibito ad uso diverso dall'abitazione; il conduttore non aveva provveduto al pagamento dei canoni dei mesi di febbraio e marzo 2024 per totali 700 euro.
Chiedeva convalidarsi sfratto per morosità con emissione di ingiunzione per il pagamento dei canoni insoluti di febbraio e marzo 2024 nonché di quelli a scadere.
CP_1 costituitosi in giudizio si opponeva allo sfratto, lamentava la presenza di vizi e difetti dell'immobile locato, dichiarava di aver sospeso il pagamento di due mensilità a fronte delle condizioni dell'immobile che assumeva affetto da umidità e infiltrazioni e svolgeva domanda riconvenzionale chiedendo la riduzione del canone con eventuale compensazione della morosità, oltre condanna al risarcimento dei danni.
Convertito il rito a seguito dell'opposizione del conduttore, il giudizio proseguiva a cognizione piena con l'assegnazione di termini per l'avvio della procedura di mediazione e l'integrazione delle difese.
Esperita la mediazione con esito negativo entrambe le parti depositavano memorie e documenti. Nel corso del giudizio veniva nuovamente tentata la conciliazione, ancora con esito negativo;
la causa veniva quindi rinviata per la discussione e la pronuncia della sentenza.
MOTIVI
A) La domanda attorea
Le parti hanno concluso un contratto di locazione ad uso non abitativo avente ad oggetto il godimento di un immobile ad uso ufficio composto da un locale e servizio, per il periodo dal 18 marzo 2019 al 17 marzo
2025. Hanno pattuito il canone nella misura di euro 2.400,00 annui oltre ad euro 1.800,00 a titolo di rimborso dei consumi di acqua, luce e gas, salvo conguaglio;
il tutto da corrispondersi in uguali rate di euro
350 mensili con scadenza il giorno 18 di ogni mese.
L'attrice chiede dichiararsi la risoluzione del contratto tra le parti lamentando plurimi inadempimenti del conduttore:
- il mancato pagamento di due canoni di locazione, inizialmente indicati nelle mensilità di febbraio -
marzo 2024 e gennaio 2025 e quindi, in sede di precisazione delle conclusioni, in dicembre 2023 e gennaio 2024;
il mancato pagamento di conguagli per oneri accessori;

- il ripetuto ritardo nell'adempimento;
la violazione del divieto di mutamento della destinazione d'uso per aver adibito ad abitazione l'immobile locato ad esclusivo uso ufficio. Il convenuto ha prodotto con la memoria integrativa copia dell'ordine di bonifico di euro 700,00 in data
28/3/2024 eseguito a favore dell'attrice con la causale canone febbraio marzo;
copia dell'ordine di bonifico di euro 350,00 eseguito in data 28/1/2025, a favore dell'attrice con la causale affitto gennaio 2025. La
produzione non è stata oggetto di specifica e tempestiva contestazione.
Solo con note di trattazione del 6/6/2025, assegnate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., l'attrice rettificava i termini della morosità che indicava nel periodo dicembre 2023 gennaio 2024, introduceva infatti una diversa narrazione dei fatti con circostanze non precedentemente allegate e peraltro in parte anche contraddittorie con quanto dedotto nell'atto introduttivo del giudizio sommario ove si afferma che il convenuto aveva effettuato dei pagamenti imputandoli ai mesi di aprile maggio e giugno 2024 invece che ai canoni più risalenti, quindi lasciando scoperti febbraio e marzo.
Le nuove allegazioni, in quanto irrituali e tardive non possono essere prese in considerazione e devono essere espunte dal fascicolo.
Si rammenta infatti che nel rito del lavoro, cui sono soggette le controversie locatizie, il termine assegnato ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito delle memorie integrative e dei documenti costituisce il momento finale in cui si cristallizzano le difese delle parti e rimane definito il thema decidendum del giudizio con conseguente inammissibilità di tutte le produzioni e allegazioni successive che non siano state autorizzate e acquisite ritualmente al processo.
La parte avrebbe dovuto specificare compiutamente i fatti addotti a sostegno della domanda nella memoria integrativa del gennaio 2025, dove invece si limitava a ribadire che la morosità persisteva quanto ai mesi di febbraio-marzo 2024 e gennaio 2025; avrebbe inoltre potuto, a fronte della successiva produzione avversaria, chiedere di precisare ed emendare le conclusioni ai sensi dell'art. 420 c. c.p.c.
La tardiva ricostruzione offerta dall'attrice ha introdotto circostanze non prospettate precedentemente,
con la conseguenza di alterare il regolare svolgimento del processo, disorientare la controparte e ledere il diritto di difesa.
In conclusione, a fronte della contestata morosità, si deve ritenere che il debitore abbia fornito la prova dell'adempimento con la produzione delle ricevute di pagamento dei canoni relativi ai mesi di febbraio e marzo 2024 e gennaio 2025.
Quanto agli ulteriori inadempimenti addebitati al convenuto si osserva:
il conduttore per contratto è tenuto al pagamento di una somma mensile di euro 150,00 salvo conguaglio a titolo di spese relative alle utenze e alla tassa rifiuti. Trattandosi di un rimborso di oneri anticipati dal locatore e posti a carico del conduttore la richiesta di conguaglio, la cui debenza è contestata dal convenuto, deve essere documentata. L'attrice non ha fornito tale documentazione, non avendo prodotto i giustificati né indicato i criteri di ripartizione, si è limitata alla produzione di uno scambio di corrispondenza tra cui una lettera proveniente dalla stessa proprietà con richiesta di pagamento, e una richiesta di chiarimenti da parte del conduttore inoltrata tramite l'associazione Unione Inquilini. Nel contratto è stabilito che l'immobile è adibito ad uso ufficio con divieto per il conduttore di mutare anche solo in parte e temporaneamente tale destinazione. Secondo il locatore sarebbe emerso che il conduttore avrebbe violato la clausola in parola, tuttavia non vi è alcuna prova che l'immobile sia stato utilizzato in modo difforme dall'uso pattuito contrattualmente, né la parte ha formulato istanze istruttorie in tal senso.
Quanto ai contestati ritardi nel pagamento del canone si osserva che ai sensi dell'art. 1455 c.c. il contratto non può essere risolto se l'inadempimento è di scarsa importanza.
Dalla documentazione prodotta da entrambe le parti (segnatamente i docc. 1 e 2 del convenuto e 11-12-13
dell'attrice), attestanti i pagamenti di alcune mensilità, risulta che il conduttore solitamente corrispondeva il canone entro i venti giorni successivi alla scadenza stabilita contrattualmente entro il giorno 18 di ciascun mese. Tale dilazione è compatibile con la previsione di un ragionevole termine di tolleranza che anche nelle locazioni commerciali deve ritenersi riconosciuto a favore del conduttore, similmente a quanto previsto nelle locazioni ad uso abitativo. Infatti secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza anche nelle locazioni ad uso diverso non è non è precluso al Giudice fare ricorso il criterio di cui all'art. 5 L. 392/78,
come parametro orientativo,
In conclusione, la domanda attorea non può trovare accoglimento stante la prova offerta dal conduttore che i canoni relativi ai mesi di febbraio - marzo 2024 e gennaio 2025 sono stati saldati, mentre non sono stati provati gli altri inadempimenti contestati (debito per conguaglio spese accessorie, violazione dell'obbligo di non mutamento della destinazione d'uso). Quanto al ritardato pagamento del canone oltre il termine di tolleranza si ritiene non avere quei connotati di gravità richiesti dalla legge per sciogliere il contratto in quanto occasionale e tale da non incidere sull'economia complessiva del contratto in misura tale da alterare l'equilibrio delle prestazioni e far venir meno l'interesse del creditore alla prosecuzione del rapporto..
B) Sulla domanda riconvenzionale
Il convenuto svolge domanda riconvenzionale allegando che fin dall'ottobre del 2019 l'immobile è
interessato da infiltrazioni e fenomeni di risalita di umidità che si ripetono periodicamente in occasione di precipitazioni atmosferiche;
che a causa di ciò è stato più volte costretto ad abbandonare l'immobile per diversi periodi per le condizioni insalubri ed antiigieniche;
lamenta inoltre che il bene è privo di abitabilità
ed idoneità all'esercizio commerciale;
che i gravi inadempimenti del locatore nonché i vizi e difetti che affliggono l'immobile giustificano la risoluzione del contratto;
chiede in via riconvenzionale la riduzione del canone e la condanna della locatrice al risarcimento di tutti danni.
Si rammenta che a richiesta di risoluzione del contratto o, alternativamente, di riduzione del canone trova il suo fondamento nell'art. 1578 c.c. in base al quale se il bene è affetto da vizi tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento il conduttore può chiedere la risoluzione o la riduzione del corrispettivo salvo che si tratti di vizi manifesti. Secondo consolidata giurisprudenza presupposto dell'azione è l'esistenza di vizi e difetti che investono la struttura materiale della cosa, riguardano la composizione, costruzione o funzionalità strutturale del bene,
non eliminabili se non in virtù di interventi strutturali risolutivi di carattere straordinario e di notevole entità e comportano una totale inidoneità del bene o un apprezzabile limitazione nel suo godimento. In
particolare non rientrano tra i vizi in discorso alterazioni attinenti allo stato di manutenzione e conservazione (per le quali è previsto il diverso rimedio dell'azione di adempimento) ma deve trattarsi di difetti di composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima (Cass. 24459/2011).
L'onere della prova dei vizi lamentati, secondo la regola generale di cu all'art. 2697 c.c., grava sul convenuto.
L'attrice contesta di aver mai ricevuto denunzia di infiltrazioni tranne in occasione di una perdita,
comunque risolta, riconducibile ad un guasto verificatosi nel bagno della proprietà sovrastante.
Le allegazioni del convenuto in merito ai vizi dell'immobile e ai danni subiti che ne sarebbero conseguenza,
sono del tutto generiche. Sulla natura e anche sull'esistenza dei difetti che affliggerebbero il bene locato non offre alcuna prova, limitandosi a lamentare la presenza di infiltrazioni e umidità (inconvenienti di per sé
riconducibili a molteplici cause) peraltro mai denunciate se non in occasione del presente giudizio, benché
asseritamente manifestatisi poco dopo la stipula del contratto.
Si rileva che hanno carattere generico anche i capitoli di prova formulati nella memoria integrativa, da ritenersi comunque inammissibili in quanto tendenti a demandare ai testi giudizi e valutazioni.
Quanto alla richiesta di consulenza tecnica, peraltro limitata alla verifica e quantificazione dei danni, si deve richiamare il consolidato divieto della cd. "consulenza meramente esplorativa", non potendo disporsi la consulenza tecnica al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume o, più esattamente,
quando la parte tenda per suo tramite a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o a compiere alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non debitamente provati. (Cass. S.U. 3086/22).
In conclusione la domanda del convenuto non merita accoglimento non avendo assolto l'onere della prova.
In ragione della reciproca soccombenza appare equo compensare tra le parti le spese di lite.

PQM

Il Tribunale di Lodi in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza,
deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
RIGETTA la domanda dell'attrice Parte_1 nei confronti del convenuto Controparte_1 ;
RIGETTA la domanda riconvenzionale del convenuto;

COMPENSA le spese di lite tra le parti.
Fissa per il deposito della sentenza il termine di giorni 60 da oggi.
Così deciso in LODI, il 25/07/2025
Il Giudice Onorario di Pace
IA ER 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
9 mapp. 80 - subalterno 707, Cat. A/10, vani 2,5, superficie catastale mq. 50 rendita € 858,61;