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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di RO
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di RO - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 19/02/2025, tenuta con trattazione scritta e termine per note scritte ex art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 39353 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024
TRA con sede legale in EM (Gran Ducato Parte_1 del EM), Rue Edward Steichen n. 2 e con sede secondaria italiana in RO (RM), Via dei Giuochi Istmici 40, 00100, P.Iva , codice P.IVA_1 fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Milano ZA
ZA OD (di seguito anche “ oil “ ), in P.IVA_2 Pt_1 Pt_2 persona del preposto Dott.ssa , nata a [...] il 1° agosto Controparte_1
1975 (c.f.: ), munita dei necessari poteri in forza di C.F._1 procura speciale in autentica del notaio di Mondorf-les-bai in data 4 Persona_1 ottobre 2017, apostille n.v.20171005-92869 del 5 ottobre 2017 depositata in atti del Notaio di di RO del 13/10/2017 rep. 14617 (doc. 1 – Persona_2 Per_3
Procura speciale), rappresentata e difesa, anche in via disgiunta tra loro, giusta procura alle liti in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con richiesta di ingiunzione di pagamento, dall'Avv.
Francesco Cerasi (c.f. ; fax (+39) 02-80618201 opp. 06- C.F._2
68880201; pec ) del Foro di RO e Email_1 dell'Avv. Mauro Carretta (c.f. fax (+39) 02-80618201 C.F._3 opp. 06-68880201; pec del Foro di Email_2
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Milano, elettivamente domiciliata presso lo Studio dei predetti difensori in RO
(RM - 00198), Via Po n. 14/A, i quali dichiarano di voler ricevere le comunicazioni di legge agli indirizzi di posta elettronica certificata sopra indicati e al n. fax 0668880201 ATTRICE
E
con sede legale in RO, Controparte_2
Via dei Giuochi Istmici n. 40, 00135, codice fiscale, P.Iva e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di RO , in persona del legale P.IVA_3 rappresentante pro tempore Sig. , nato a [...] Controparte_3
(Spagna) il 10 aprile 1978, c.f. , rappresentato e difeso – C.F._4 giusta procura in atti – dall'Avv. CAMPANA GIUSEPPE, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in PIAZZA GIUSEPPE VERDI n. 8, 00198, ROMA
CONVENUTA
E
(C.F. e P. IVA ), con sede legale in Pistoia (PT), CP_4 P.IVA_4
Via di Santomoro n. 73, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore Dott. rappresentata e difesa, Controparte_5 giusta procura allegata alla presente comparsa (All. A), anche disgiuntamente tra loro, dagli Avv.ti Monica Iacoviello (C.F. ), Giovanni C.F._5
Grasselli (C.F. ) e Marco Guastadisegni (C.F. C.F._6
) ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in C.F._7
Milano, Via Barozzi n. 1, i quali dichiarano di voler ricevere le comunicazioni inerenti il presente procedimento ai seguenti indirizzi di posta elettronica certificata: Email_3 Email_4 Email_5 pecavvocati.it e Email_6
Intervenuta
OGGETTO: Azione di risoluzione del contratto ed altro.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E
CONCLUSIONI come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
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- ARTT. 132 E 127 TER – 429 C.P.C. –
I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione.
II. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con richiesta di ingiunzione di pagamento, notificato in data 8 agosto
2024, la ha intimato alla Parte_1 [...] sfratto per morosità in relazione ai locali e Controparte_2 porzioni di area siti in RO, Via dei Giuochi Istmici n. 40, oggetto del Contratto di Locazione sottoscritto inter partes in data 28 ottobre 2021.
A tal fine ha esposto e dedotto che:
è proprietaria del complesso immobiliare sito in RO, Via dei Giuochi Parte_1
Istmici n. 40 (di seguito il " ), avente destinazione ad uso Controparte_6 ufficio, identificato in Catasto Fabbricati di RO come segue:
Edificio A - Foglio 240 - Particella 2 / 570 - Sub 503;
Foglio 240 – Particella 2/ 570 - Sub 504;
Edificio B - Foglio 240 - Particella 200 – Sub 503;
Foglio 240 – Patricella 200 – Sub 502;
Foglio 240 – Particella 200 – Sub 501;
Foglio 240 – Particella 200 - Sub 504;
Edificio C – Foglio 240 – Particella 2/570 – Sub 501;
Edificio D – Foglio 240 – Particella 7/8/173 - Sub 502;
Edificio E - Foglio 240 – Particella 1 - Sub 501.
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- Con contratto di locazione del 28 ottobre 2021 (il "Contratto di Locazione"; doc.
2), concedeva in locazione a i seguenti locali e porzioni di Pt_1 CP_2 area facenti parte del Controparte_6
a) locale posto al Piano Secondo, riportato nel Catasto dei Fabbricati del Comune di RO come segue: via dei Giuochi Istmici, 40, fg. 240 - part. 2 / 570 - sub 503
(di seguito anche il “Locale A”),
b) locale posto al Piano Terra, fg. 240 - part. 2 / 570 - sub 503 (di seguito anche
“Locale Tecnico”),
c) locale posto al Piano Terzo, riportato nel Catasto dei Fabbricati del Comune di
RO come segue: via dei Giuochi Istmici, 40, fg. 240, part. 2 / 570, sub 503 (di seguito anche il “Locale B” e, congiuntamente al Locale A e al Locale Tecnico, i
"Locali");
così come individuati nella planimetria allegata sub allegato 1 al Contratto di
Locazione (cfr. doc. 2).
- le parti convenivano la durata del Contratto di Locazione di 7 (sette) anni, con decorrenza dal 1° novembre 2021 e scadenza il 31 ottobre 2028 (art.

2.1 del
Contratto di Locazione;
cfr. doc. 2), e per la locazione dei Locali un canone annuale di Euro 391.500,00, oltre Iva (il "Canone Annuo"; art.

3.1.1 del Contratto di Locazione, cfr. doc. 2), di cui:
a) Euro 286.500,00, oltre Iva per la locazione del Locale A e del Locale Tecnico;

b) Euro 105.000,00, oltre Iva per la locazione del Locale B;

da aggiornare automaticamente di anno in anno a partire dal mese di novembre
2022 nella misura massima prevista dalla legge pari al 75% della variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati ed operai assumendo come base l'indice dello stesso mese dell'anno precedente (art.

4.1 del
Contratto di Locazione;
cfr. doc. 2).
- in particolare, le parti convenivano la corresponsione del Canone Annuo da parte del Conduttore al Locatore in rate trimestrali anticipate di Euro 97.875,00 ciascuna, oltre Iva di cui:
a) Euro 71.625,00, oltre Iva per la locazione del Locale A e del Locale Tecnico;

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b) Euro 26.250,00, oltre Iva per la locazione del Locale B, entro 30 giorni dall'inizio di ciascun trimestre (art.

3.2.1 del Contratto di Locazione;
cfr. doc. 2);
per effetto del meccanismo di aggiornamento sopra citato, convenuto all'art.

4.1 del Contratto di Locazione, il Canone Annuo dovuto per l'anno 2024 risulta pari a
€ 436.749,08, Iva esclusa, da corrispondersi in rate trimestrali di € 109.187,27, Iva esclusa.
- le parti convenivano:
(i) all'art.

3.2.2 del Contratto di Locazione che "Nel caso di mancato o ritardato pagamento di anche soltanto una delle rate trimestrali di cui al presente articolo, il Locatore potrà inviare al Conduttore diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., con termine per il pagamento di giorni quarantacinque di calendario dalla ricezione della comunicazione della diffida medesima, tramite raccomandata A.R., restando inteso che, decorso inutilmente detto termine senza che l'intero ammontare dovuto sia stato corrisposto, il Contratto si intenderà risolto senza che sia necessario ulteriore avviso";
(ii) all'art.

3.2.4 del Contratto di Locazione che "Il mancato pagamento nel corso dello stesso anno solare anche di una sola rata trimestrale del Canone Annuale – se non sanato entro quarantacinque giorni consecutivi dalla scadenza (sia stata o meno intimata diffida ad adempiere) – costituisce inadempimento di non scarsa importanza agli effetti di cui all'art. 1455 c.c.";
(iii) all'art.

3.2.5 del Contratto di Locazione che "Nell'ipotesi di ritardo nel pagamento anche solo di una rata trimestrale del Canone Annuale e di quanto altro dovuto in forza del presente Contratto, decorreranno automaticamente, a partire dalla data di ogni singola scadenza, gli interessi legali ai sensi dell'art.
1282 c.c., nella misura vigente in quel momento", confermando tale pattuizione anche all'art. 18.1 del Contratto di Locazione;

(iv) agli artt. 18.2 e 18.3 del Contratto di Locazione che costituisce motivo di risoluzione di diritto del Contratto di Locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c. la violazione inter alia dell'art. 3 del Contratto di Locazione per il mancato pagamento di anche una sola rata trimestrale del Canone Annuale entro il termine di 45 giorni dalla ricezione della diffida ad adempiere (art.

3.2.2 e art. 5 6
18.2) e che, in tal caso, "la Parte adempiente avrà diritto al risarcimento dei danni secondo le norme del codice civile e della Legge in generale" e che "[…] la misura minima del risarcimento dovuto alla parte adempiente in caso di risoluzione del presente Contratto ai sensi del comma 18.2 dovrà essere equivalente almeno a 6 mesi del Canone Annuo previsto nel presente Contratto, fatto salvo il risarcimento del maggior danno eventualmente subito e l'applicazione di penali ulteriori già concordate" (art. 18.3);
(v) all'art. 23.1 del Contratto di Locazione che "Alla data di cessazione del presente Contratto, il Conduttore riconsegnerà all'incaricato all'uopo indicato dal Locatore i Locali ed i beni oggetto del presente Contratto secondo quanto previsto nel Contratto […] In caso di ritardo nella riconsegna rispetto alla data prevista, il Conduttore sarà tenuto, oltre al pagamento di una indennità di occupazione pari al canone sino al rilascio, al risarcimento di ogni ed eventuale ulteriore danno";
- la si rendeva morosa (e risulta tutt'oggi morosa) nel pagamento dei CP_2 canoni di locazione oggetto delle seguenti fatture:
(i) fattura n. CRES240003 del 18 gennaio 2024 (doc. 3), con scadenza 30 gennaio
2024, per Euro 156.845,97, di cui € 109.187,27 per canone relativo al periodo 1° gennaio 2024 - 31 marzo 2024 ("Primo Canone Trimestrale di Locazione"), €
19.375 per Oneri Accessori, € 28.283,7 per IVA;

(ii) fattura n. CRES240010 del 25 marzo 2024 (doc. 4), con scadenza 30 aprile
2024, per gli stessi importi di cui sopra, di cui l'importo del canone (€ 109.187,27) riferito al periodo 1° aprile 2024 - 30 giugno 2024 ("Secondo Canone Trimestrale di Locazione");
(iii) fattura n. CRES240013 del 25 giugno 2024 (doc. 5), con scadenza 30 luglio
2024, per gli stessi importi di cui sopra, di cui l'importo del canone (€ 109.187,27) riferito al periodo 1° luglio 2024 - 30 settembre 2024 ("Terzo Canone Trimestrale di Locazione");

6. altresì, va osservato che gli Oneri Accessori esposti nelle fatture emesse da nei confronti di , dovuti dal Conduttore ai sensi dell'art. 5.1.1. Pt_1 CP_2 del Contratto, non rappresentano la totalità degli Oneri Accessori. Infatti, per
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ragioni di più agevole gestione contabile, alcuni fornitori di servizi esterni, come quelli di pulizia e di guardiania, hanno fatturato il costo dei propri servizi direttamente a , per la quota di competenza. Questi fornitori hanno CP_2 preannunciato l'intenzione di agire direttamente nei confronti di , nei CP_2 confronti della quale si riserva comunque ogni eventuale azione anche Pt_1 in manleva laddove dovesse essere coinvolta nelle menzionate azioni;

- Con comunicazione del 9 maggio 2024, informava che a CP_2 Pt_1 causa di una presunta operazione straordinaria intrapresa dalla capogruppo erano stati sospesi i processi di tesoreria e che, pertanto, i pagamenti delle fatture pendenti sarebbero stati eseguiti nel mese di giugno 2024 (doc. 6);
- in data 21 maggio 2024, riscontrava la predetta comunicazione Pt_1 rammentando che il pagamento dei canoni di locazione non può essere sospeso o ritardato per alcun motivo e diffidando formalmente PT ai sensi degli articoli 3.2.2., 3.2.4, 3.2.5, 18.1, 18.2.1 e 18.3 del Contratto di Locazione, nonché dell'art. 1456 c.c., ad adempiere entro e non oltre il termine di 45 giorni consecutivi dalla ricezione della diffida al pagamento del Primo Canone
Trimestrale di Locazione e del Secondo Canone Trimestrale di Locazione, oltre agli interessi legali nella misura del 2,5%, con l'avvertimento che in difetto il
Contratto di Locazione si sarebbe risolto di diritto e sarebbe stata CP_2 tenuta anche al risarcimento dei danni subìti da quantificati in un Pt_1 importo corrispondente ad almeno 6 mesi del Canone Annuo del Contratto di
Locazione (cfr. 18.3 del Contratto di Locazione), oltre che al pagamento dei canoni insoluti, degli interessi legali maturati e maturandi e di ogni ulteriore danno subìto da in conseguenza della condotta inadempiente di Pt_1
(doc. 7); CP_2
- Con comunicazione PEC del 5 luglio 2024 (doc. 8), informava CP_2 Pt_1 di aver avviato una procedura "speciale" per il pagamento delle fatture insolute
[...] relative ai canoni di cui al Contratto di Locazione «in considerazione della rilevanza strategica» della propria sede sita presso i Locali e, riconoscendo la propria posizione debitoria, rassicurava che avrebbe eseguito: Pt_1
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a) il saldo tardivo della fattura n. CRES240003 e fattura n. CRES240010, relative al Primo e Secondo Canone Trimestrale di Locazione e relativi Oneri Accessori, entro i successivi 15 giorni (e, dunque, entro il 20 luglio 2024), chiedendo conseguentemente a di posticipare il termine di 45 giorni, decorrente ex Pt_1 art.

3.2.2 del Contratto di Locazione dalla diffida del 21 maggio 2024;
b) il pagamento nei termini della fattura n. CRES240013 relativa al Terzo Canone
Trimestrale di Locazione (periodo 1° luglio 2024 – 30 settembre 2024) e relativi
Oneri Accessori, entro la scadenza del 30 luglio 2024;
-questa comunicazione non veniva riscontrata da che tuttavia attendeva Pt_1 prima di intraprendere la presente azione;

- purtroppo, neppure in questa occasione PT effettuava pagamento alcuno.
Essa permaneva morosa nel pagamento del Primo e Secondo Canone Trimestrale di Locazione, cui si aggiungeva il Terzo, e dei relativi Oneri Accessori;

- pertanto, in data 30 luglio 2024, con nuova PEC (sub doc. 9) faceva Pt_1 constare l'intervenuta risoluzione di diritto del Contratto di Locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 c.c. e diffidava nuovamente al pagamento CP_2 immediato dei canoni di locazione insoluti e degli interessi legali, oltre che al risarcimento dei danni subìti da quantificati in almeno 6 mesi del Pt_1
Canone Annuo, nonché al rilascio immediato dei Locali in buono stato e liberi da gravami ai sensi dell'art. 23 del Contratto di Locazione;

- inoltre, Swiss Re informava PT di essere stata contattata da diversi fornitori di servizi esterni, tra cui il servizio di sorveglianza e di pulizie, i quali, in conseguenza dell'inadempimento del Conduttore all'obbligo di pagamento, per la quota di spettanza direttamente fatturata nei suoi confronti, degli Oneri Accessori relativi a tali servizi, hanno dichiarato di voler sospendere i servizi per l'intero
Complesso Immobiliare, e dunque anche a pregiudizio delle ragioni degli altri fruitori delle porzioni immobiliari;

- non oggetto della Locazione per cui è causa, e comunque con grave danno per la proprietà;
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-in considerazione di quanto sopra, la morosità di nei confronti di CP_2 ad oggi ammonta a complessivi Euro 634.576,26, Iva inclusa, come di Pt_1 seguito quantificati:
Primo Canone Trimestrale di Locazione e Oneri Accessori (1° gennaio 2024 – 31 marzo 2024), come da fattura CRES240003 scaduta il 30 gennaio 2024 Euro
156.845,97 (inclusi aggiornamento Istat e IVA); Interessi legali dal 1° febbraio
2024 al 30 luglio 2024 maturati sul Primo Canone Trimestrale di Locazione e
Oneri Accessori Euro 1.933,72;
Secondo Canone Trimestrale di Locazione e Oneri Accessori (1° aprile 2024 – 30 giugno 2024), come da fattura CRES240010 scaduta il 30 aprile 2024, Euro
156.845,97 (inclusi aggiornamento Istat e IVA); Interessi legali dal 1° maggio
2024 al 30 luglio 2024 maturati sul Secondo Canone Trimestrale di Locazione e
Oneri Accessori Euro 966,86
Canone di locazione dal 1° luglio 2024 al 5 luglio 2024 (data di risoluzione di diritto del Contratto di Locazione) + Indennità da occupazione ex art. 23.2 del
Contratto di Locazione dal 6 luglio 2024 al 30 luglio 2024 pari al canone di locazione Euro 51.566,80 (inclusi aggiornamento Istat e IVA);
Risarcimento del danno ex art. 18.3 del Contratto di Locazione nella misura minima di 6 mesi del Canone Annuo salvo il maggior danno Euro 266.416,94 (Iva inclusa);
oltre a indennità di occupazione abusiva maturanda dal 31 luglio 2024 alla effettiva liberazione dei Locali, IVA su di essa ed aggiornamento Istat se dovuti, ed oltre agli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo, e fermo restando in ogni caso il risarcimento degli ulteriori danni subìti da rispetto ai Pt_1 quali il Locatore si riserva di agire nell'eventuale giudizio di merito instaurato a seguito del mutamento di rito o con separato giudizio;

- Posto che il Contratto di Locazione si è risolto in data 5 luglio 2024 ai sensi dell'art. 1456 c.c. e dell'art. 18.2 del Contratto di Locazione, è intenzione del
Locatore ottenere l'immediata disponibilità dei Locali ed il pagamento di quanto dovuto da a titolo di canoni di locazioni insoluti, interessi legali, oneri CP_2 accessori, indennità da occupazione abusiva e di risarcimento dei danni nella
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misura minima prevista dal Contratto di Locazione, con ogni più ampia riserva in relazione ai danni ulteriori arrecati a e ad ogni altro importo dovuto da Pt_1
a qualsiasi titolo in virtù del Contratto di Locazione;
CP_2
-Nell'ipotesi di sanatoria della morosità ovvero di opposizione, il Locatore si riserva altresì ogni diritto, azione e domanda volta: (i) all'accertamento del grave inadempimento del Conduttore e/o (ii) alla declaratoria della risoluzione contrattuale ai sensi dell'art. 1453 c.c., e/o dell'art. 1454 c.c. e/o dell'art. 1456 c.c.,
e al risarcimento dei danni subìti da con ogni consequenziale pronuncia, Pt_1 nonché di richiedere l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Ha, dunque, chiesto convalidarsi lo sfratto per morosità in relazione ai seguenti locali e porzioni di area siti in RO, Via dei Giuochi Istmici n. 40, oggetto del
Contratto di Locazione meglio identificato in premessa:
a) locale posto al Piano Secondo, riportato nel Catasto dei Fabbricati del Comune di RO come segue: via dei Giuochi Istmici, 40, fg. 240 - part. 2 / 570 - sub 503;
b) locale posto al Piano Terra, fg. 240 - part. 2 / 570 - sub 503;
c) locale posto al Piano Terzo, riportato nel Catasto dei Fabbricati del Comune di
RO come segue: via dei Giuochi Istmici, 40, fg. 240, part. 2 / 570, sub 503;
diffidando a riconsegnare immediatamente i predetti Locali - liberi da CP_2 persone e cose e nello stato in cui i medesimi sono stati consegnati - alla libera disponibilità dell'intimante;
nonchè emettere a carico dell'intimato ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva per il pagamento della somma di Euro 634.576,26 Iva inclusa sopra quantificata o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo, all'indennità da occupazione abusiva dovuta fino alla data di effettivo rilascio dei Locali, IVA e aggiornamento Istat su di essa se dovuti;

con il favore delle spese e compensi legali maggiorati di rimborso forfettario 15%,
IVA e CPA, come per legge, oltre spese e compensi successivi.
In subordine:
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- pronunciare – in caso di opposizione - ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la condanna dell'opponente al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio e, previa conversione del rito, ex art. 667 c.p.c. disporre la prosecuzione del giudizio ex art. 426 c.p.c.;
- emettere a carico dell'intimato ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva per il pagamento della somma di Euro 634.576,26 Iva inclusa, come sopra quantificata, o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo, all'indennità da occupazione abusiva dovuta fino alla data di effettivo rilascio dei Locali, IVA e aggiornamento Istat su di essa se dovuti;

con il favore delle spese e compensi legali maggiorati di rimborso forfettario 15%,
IVA e CPA, come per legge, oltre spese e compensi successivi;

- dichiarare risolto il Contratto di Locazione per inadempimento del Conduttore ai sensi dell'art. 1453 c.c. e/o dell'art. 1454 c.c. e/o ai sensi dell'art. 1456 c.c., nonché degli artt. 3.2.2, 3.2.4, 18.2 del Contratto di Locazione, e conseguentemente condannare , in persona del legale rappresentante CP_2 pro tempore al rilascio dei Locali liberi da persone e cose in favore dell'istante;
- con vittoria di spese, diritti e onorari del giudizio.
Instaurato il contraddittorio si è costituita la si è Controparte_2 costituita per contestare la morosità eccepita dalla dichiarando che: Pt_1
<<… Allo stato, infatti, non sussiste, alcuna morosità della Be PT in relazione al Contratto di Locazione, atteso che le parti hanno più volte convenuto di posticipare il pagamento del Primo Canone Trimestrale di Locazione, del
Secondo Canone Trimestrale di Locazione e del Terzo Canone Trimestrale di
Locazione, rispetto alle scadenze contrattualmente previste.
Come si evince dalla comunicazione della del 30 luglio 2024 (cfr Pt_1
Allegato 9 all'Istanza), le parti hanno convenuto di posticipare al 20 luglio 2024 il pagamento del Primo Canone Trimestrale di Locazione e del Secondo Canone
Trimestrale di Locazione nonché al 30 luglio il 2024 pagamento del Terzo
Canone Trimestrale di Locazione, accogliendo la proposta di differimento al
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riguardo formulata dalla BePT con precedente comunicazione del 5 luglio
2024…>>.
Conclusasi la discussione, il Giudice tentava la conciliazione tra le parti e proponeva in via transattiva "il versamento della morosità intimata e di CP_2 quella che maturerà ulteriormente entro il 15.10.2024, con stipula di un nuovo contratto ove non sia possibile proseguire il presente rapporto”; per il Pt_1 tramite del proprio legale, dichiarava di non poter accettare la proposta avversaria essendo subordinata ad una più ampia trattativa e controproponeva "il versamento integrale satisfattivo e senza riserve, dei canoni intimati, degli oneri intimati, della penale e dei canoni che scadranno sino al 15.10.2024 con contestuale rilascio dell'immobile in pari data. Rinuncio alle spese e competenze di lite". Il
Giudice fissava per l'ulteriore corso del giudizio l'udienza del 18 settembre 2024, concedendo alle parti termine fino alle ore 9:00 per il deposito del pre-verbale di conciliazione.
All'udienza del 18 settembre 2024 (doc. 6), ribadiva la controproposta Pt_1 già formulata alla precedente udienza che veniva rifiutata da la quale, a CP_2 sua volta, controproponeva la seguente soluzione conciliativa "1) versamento integrale, satisfattivo e senza riserve, entro la data del 25.9.2024 dei canoni intimati e di quelli oltre a quelli successivamente dovuti sino alla data del 30.9.2024; 2) corresponsione entro la data del 25.9.2024, dell'importo pari ad euro 97.875,00 novantasettemilaottocentosettantacinque/00, con esenzione IVA ex art. 10, n°8,
DPR 633/72, corrispondenti ad una rata trimestrali di canone annuale, a titolo di deposito cauzionale rafforzato rispetto alla pattuizione di cui all'art. 21 del contratto pattuito e registrato;
prosecuzione del contratto;
compensazione delle spese e delle competenze di lite;
rinunzia reciproca agli atti del giudizio con compensazione delle spese di lite".
Il Giudice rinviava, per l'ulteriore corso del giudizio in prosieguo di prima udienza di convalida, all'udienza del 30 settembre 2024 con termine fino alle ore
10:00 per il deposito del pre-verbale di conciliazione.
All'udienza del 30 settembre 2024 (doc. 7) le parti davano atto di aver intrapreso una lunga e seria trattativa, arenatasi a causa della mancanza di
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disponibilità economiche del Conduttore che non consentiva il raggiungimento di un accordo conciliativo nelle tempistiche indicate nei precedenti verbali di udienza dell'11 e del 18 settembre 2024, e si riportavano ai rispettivi precedenti scritti difensivi e verbali di udienza. Pertanto, il Giudice dichiarava che avrebbe provveduto con separato provvedimento all'emissione dell'ordinanza di rilascio e al mutamento di rito ex art. 667 c.p.c. e si riservava sulla richiesta di ingiunzione formulata da Pt_1
Con ordinanza n. 16401/2024 del 30 settembre 2024 il Giudice atteso che la parte intimata è comparsa e ha opposto eccezioni non fondate su prova scritta e di pronta soluzione, ha ordinato al Conduttore di rilasciare al Locatore il Pt_1 complesso immobiliare sito in RO, Via dei Giuochi Istmici n. 40 libero da persone o cose, con riserva delle eccezioni di PT.
Con ordinanza dell'8 ottobre 2024, il Giudice "vista la richiesta ex art. 186 ter c.p.c." e "ritenuto che nel procedimento sommario la domanda non si ammissibile dovendo essere formulata nel giudizio di cognizione ordinaria" ha dichiarato l'inammissibilità della richiesta di ingiunzione formulata da Pt_1
Disposto il mutamento del rito, con la memoria integrativa ex art. 426
c.p.c., ha chiesto accogliersi le seguenti Parte_1
CONCLUSIONI:
<<…Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
1) accertare e dichiarare la risoluzione di diritto del Contratto di Locazione ai sensi dell'art. 18.2.1 del Contratto di Locazione e dell'art. 1456 c.c. o, in subordine, la risoluzione di diritto del Contratto di Locazione ai sensi dell'art.


3.2.2 del Contratto di Locazione e dell'art. 1454 c.c. o, in ulteriore subordine, la risoluzione del Contratto di Locazione per inadempimento di , in CP_2 persona del legale rappresentante pro tempore, ai sensi dell'art.

3.2.4 del
Contratto di Locazione e degli articoli 1453 e 1455 c.c. per tutto quanto esposto in narrativa con ogni conseguente statuizione e, per l'effetto, confermare
l'Ordinanza di Rilascio del Tribunale di RO n. 16401/2024 del 30 settembre
2024 e condannare , in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_2
13 14
al rilascio dei Locali liberi da persone e cose, in favore di in persona Pt_1 del legale rappresentante pro tempore;

2) emettere a carico di , in persona del legale rappresentante pro CP_2 tempore, in favore di in persona del legale rappresentante pro tempore, Pt_1 ordinanza di ingiunzione di pagamento ex art. 186 ter c.p.c. con riconoscimento della provvisoria esecutorietà ex art. 642 c.p.c. per i motivi esposti in narrativa per la somma di Euro 806.312,72, Iva inclusa, come quantificata in narrativa alla data del 6 novembre 2024, o per la maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo, all'indennità da occupazione abusiva ex art. 23.3 del Contratto di Locazione dovuta fino alla data di effettivo rilascio dei Locali, IVA e aggiornamento Istat su di essa se dovuti, agli Oneri Accessori maggiorati di IVA se dovuta, il tutto negli importi maturandi fino alla data di effettivo rilascio dei Locali, con l'ulteriore aggravio degli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo;

3) in ogni caso, condannare , in persona del legale rappresentante pro CP_2 tempore, al pagamento in favore di in persona del legale Pt_1 rappresentante pro tempore, dell'importo di Euro 806.312,72, Iva inclusa, come quantificato in narrativa alla data del 6 novembre 2024, o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo, all'indennità da occupazione abusiva ex art. 23.3 del Contratto di Locazione dovuta fino alla data di effettivo rilascio dei Locali, IVA e aggiornamento Istat su di essa se dovuti, agli Oneri Accessori maggiorati di IVA se dovuta, il tutto negli importi maturandi fino alla data di effettivo rilascio dei
Locali, con l'ulteriore aggravio degli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo.
4) Con vittoria di spese, diritti e onorari del presente procedimento e del procedimento per la convalida dello sfratto a carattere sommario.
Con riserva di richiedere il risarcimento degli ulteriori danni subìti da Pt_3
>>
[...]
14 15
Instauratosi il contraddittorio si è costituita in giudizio la
[...]
con memoria di difesa che ha precisato quanto Controparte_2 segue:
<<…– Con riferimento alle difese svolte dalla sub 3.1 alla Memoria Pt_1
Integrativa, le medesime non risultano idonee a contrastare la comprovata circostanza secondo cui il Contratto di Locazione non può intendersi risolto nei termini pretesi da controparte.
La comunicazione PEC del 21 maggio 2024 (cfr Allegato 7 all'Intimazione;
Allegato 16 alla Memoria Integrativa), con cui la avrebbe intimato alla Pt_1
BePT il pagamento dei canoni insoluti pena la risoluzione del Contratto di
Locazione, è stata, infatti, superata dalla successiva comunicazione PEC della odierna parte Intimante del 30 luglio 2024 (cfr Allegato 9 all'Intimazione;
Allegato 18 alla Memoria Integrativa), per effetto della quale sono stati, invece, rimodulati i termini di pagamento dei canoni, tanto da rendere necessario, in caso di ritenuta successiva morosità, il rinnovo della procedura di cui all'articolo


3.2.2. del Contratto di Locazione ai fini della risoluzione del medesimo.
Come si evince dalla suddetta comunicazione della del 30 luglio 2024, Pt_1 le parti hanno convenuto di posticipare al 20 luglio 2024 il pagamento del Primo
Canone Trimestrale di Locazione e del Secondo Canone Trimestrale di Locazione nonché al 30 luglio il 2024 pagamento del Terzo Canone Trimestrale di
Locazione, in accoglimento della proposta di differimento al riguardo formulata dalla Be PT con precedente comunicazione del 5 luglio 2024 (cfr Allegato
8 all'Intimazione; Allegato 17 alla Memoria Integrativa).
In ragione della predetta rimodulazione dei tempi di pagamento, la diffida di pagamento formulata dalla con la predetta comunicazione PEC del 21 Pt_1 maggio 2024 è stata, pertanto, superata e la odierna parte , per far Parte_4 valere la risoluzione di diritto del Contratto di Locazione, avrebbe dovuto rinnovare la procedura di cui all'articolo 3.2.2. del Contratto di Locazione medesimo.
15 16
Rinnovazione, questa, e nuova diffida mai intervenuta, seppure riconosciuta dall'articolo 3.2.2. del Contratto di Locazione quale condizione di procedibilità per la proposizione della presente azione giudiziaria.
Allo stato, quindi, alcuna diffida ad adempiere, ex articolo 1454 cod. civ. ed ex articolo 3.2.2. del Contratto di Locazione, è stata inviata dalla alla Pt_1
BePT in relazione alle pretese morosità che sarebbero maturate successivamente alle nuove scadenze convenute con la sopra richiamata comunicazione PEC del 30 luglio 2024, non risultando integrata la relativa condizione di procedibilità per l'esperimento della presente azione giudiziaria.
Peraltro, lo scambio di comunicazioni al riguardo intervenuto tra le parti (cfr
Allegati 8 e 9 all'Intimazione; Allegati 17 e 18 alla Memoria Integrativa) integrano, a tutti gli effetti, una idonea modifica scritta al Contratto di Locazione.
10. – Con riferimento alle difese svolte dalla sub 3.2 alla Memoria Pt_1
Integrativa, anch'esse risultano prive di fondamento.
Non si comprende, infatti, come la somma versata dalla BePT a titolo di deposito cauzionale non possa e non debba essere portata in compensazione rispetto alle pretese creditorie formulate da controparte per somme rivendicate a titolo di canoni e penali per pretesa intervenuta risoluzione del Contratto di
Locazione.
11. – Con riferimento alle difese svolte dalla sub 3.3 alla Memoria Pt_1
Integrativa, la scrivente difesa ritiene che la penale pretesa da controparte ai sensi dell'articolo 18.3 del Contratto di Locazione debba essere, invece, ridotta ai sensi dell'articolo 1381 cod. civ.
Ed invero, la citata previsione normativa rimette al Giudice la valutazione circa
l'adeguatezza della penale convenuta contrattualmente dalle parti, ed il Giudice, nell'ambito di detta valutazione, potrà procedere alla riduzione equitativa della stessa qualora ritenga che il relativo importo sia “manifestamente eccessivo”.
Ed è proprio quanto si ritiene debba essere effettuato nel caso di specie.
Il Contratto di Locazione prevede il pagamento di una penale, quantificata in una somma pari a 6 mensilità del canone di locazione.
16 17
Detto importo appare manifestamente eccessivo, tenuto conto:
i. dei consistenti importi del canone di locazione;

ii. degli ingenti lavori di ristrutturazione e manutenzione eseguiti dalla
BePT per complessivi €1.935.608,10 (cfr Doc. 1; Doc. 4 della Comparsa), che:
a. considerata la loro entità, non possono certo essere considerati e circoscritti ad interventi di mera miglioria estetica-funzionale, come vorrebbe far intendere
l'avversa difesa, avendo invece riguardato anche interventi di riparazione della impiantisca dei Locali, di competenza, quindi, del Locatore che si è, al riguardo, limitato, come riconosciuto da controparte medesima, ad un mero contributo;

b. in ogni caso, all'esito della cessazione del rapporto locatizio, rimarranno definitivi acquisiti dalla;
Pt_1
iii. i consistenti importi dei canoni sino ad oggi corrisposti dalla BePT.
12. – Con riferimento alle difese svolte dalla sub 3.4 alla Memoria Pt_1
Integrativa, si precisa che la BePT presta le proprie attività anche in favore di primarie società nazionali e multinazionali, nonché di autorità pubbliche.
In tale contesto, i servizi di cybersecurity dalla medesima prestati non possono che qualificarsi quali servizi strategici essenziali od essere, in ogni caso, a questi assimilati, con la conseguenza che la richiesta di un congruo termine per il rilascio appare certamente legittima e ragionevole al fine di garantire la continuità dei servizi detti.
13. – Al punto 4.1 della Memoria Integrativa, la ritiene che il Contratto Pt_1 di Locazione si sia risolto di diritto ai sensi del combinato disposto dell'articolo
18.2.1. del Contratto di Locazione medesimo e dell'articolo 1456 cod. civ.
La relativa domanda non risulta meritevole di accoglimento, atteso che la Pt_1
[...
non ha mai inviato alla BePT, anche in ragione di quanto sopra esposto e diversamente da quanto ritenuto da controparte, alcuna comunicazione con cui avrebbe manifestato la propria volontà di avvalersi della clausola risolutiva.
17 18
14. – Al punto 4.2 della Memoria Integrativa, la ritiene che il Contratto Pt_1 di Locazione debba essere dichiarato risolto, ai sensi del combinato disposto dell'articolo 3.2.2 del Contratto di Locazione medesimo e dell'articolo 1454 cod. civ.
Anche in questo caso la relativa domanda non risulta meritevole di accoglimento, atteso che la non ha mai inviato alla BePT, anche in ragione di Pt_1 quanto sopra esposto e diversamente da quanto ritenuto da controparte, alcuna diffida ad adempiere così come non ha rispettato la procedura al riguardo imposta dall'articolo 3.2.2. del Contratto di Locazione.
15. – Al punto 4.3 della Memoria Integrativa, la ritiene che il Contratto Pt_1 di Locazione debba essere dichiarato risolto per grave inadempimento della
BePT, ai sensi del combinato disposto dell'articolo 3.2.4 del Contratto di
Locazione medesimo e degli articoli 1453 e 1455 cod. civ.
Al riguardo, sarà codesto Ill.mo Giudice adito a dover accertare se, anche alla luce degli ingenti lavori di ristrutturazione come sopra svolti dalla BePT che rimarranno definitivamente acquisiti dalla in caso di cessione del Pt_1
Contratto di Locazione, vi siano effettivamente gli estremi per dichiarare, ai sensi dell'articolo 1455 cod. civ., una gravità dell'inadempimento tale da determinare la risoluzione del vincolo contrattuale.
16. – Al punto 5 della Memoria Integrativa la BePT chiede la emissione di ordinanza ingiuntiva, provvisoriamente esecutiva, ex articolo 186-ter cod. proc. civ., per un importo pari ad €806.312,27.
La predetta istanza non risulta meritevole di accoglimento, atteso che la Be
PT contesta non solo la effettiva debenza delle predette somme, ma anche il corretto importo delle somme rivendicate dalla . Pt_1
Peraltro, nessuna delle comunicazioni richiamate da controparte al punto 5 della
Memoria Integrativa è idonea ad integrare una ricognizione di pagamento nei termini pretesi dall'articolo 1988 cod. civ. e dai principi al riguardo elaborati dalla giurisprudenza...>>.
Sulla scorta di ciò ha rassegnato le seguenti conclusioni:
<<…“Voglia l'Ill.mo Giudice adìto,
18 19
(i) rigettare tutte le domande, ex adverso formulate, di risoluzione del Contratto di Locazione sottoscritto tra la e la Parte_1 Controparte_2 in data 28 ottobre 2021, con revoca dell'Ordinanza di Rilascio del
[...]
Tribunale Civile di RO n. 16401/2024 del 30 settembre 2024, per le ragioni di cui alla superiore narrativa;

(ii) in caso di conferma dell'Ordinanza di Rilascio emessa del Tribunale Civile di
RO n. 16401/2024 del 30 settembre 2024, concedere il più ampio termine per il rilascio dei Locali, per le ragioni di cui sempre alla superiore narrativa;

(iii), rigettare la ex adverso formulata richiesta di emissione di ordinanza di ingiunzione di pagamento ex articolo 186-ter, cod. proc. civ., non sussistendo nel caso di specie i presupposti per la sua pronuncia, per le ragioni di cui sempre alla superiore narrativa;

(iv) in ogni caso, rigettare la domanda di pagamento della somma di
€806.312,72, oltre interessi legali, indennità di occupazione ed oneri accessori, nonché degli ulteriori importi rivendicati, per le ragioni di cui sempre alla superiore narrativa;

(iv) con vittoria di spese e competenze di lite…>>.
è intervenuta nel presente giudizio, ai sensi e per gli effetti CP_4 dell'art. 111c.p.c., facendo proprie, per quanto di ragione, le domande formulate da nei confronti di , in qualità di attuale proprietaria e Pt_1 CP_2 successore a titolo particolare in alcuni dei diritti controversi oggetto del presente giudizio, in forza di atto pubblico stipulato in data 5 dicembre 2024 con il quale ha acquistato la proprietà del complesso immobiliare sito in RO alla Via dei
Giuochi Istmici n. 40 (il “Complesso Immobiliare”) nel quale è ricompresa la porzione immobiliare attualmente occupata senza titolo da Controparte_2
( ”), in seguito all'intervenuta risoluzione di diritto del
[...] CP_2 contratto di locazione stipulato con (“ ”), Parte_1 Pt_1 precedente proprietaria del Complesso Immobiliare. Dunque, stante l'intervenuto mutamento di titolarità del diritto di piena proprietà del Complesso Immobiliare, con ogni relativo effetto, ha interesse a intervenire nel presente giudizio al CP_4 fine di far valere tutti i diritti connessi all'acquisto del diritto di piena proprietà del
19 20
Complesso Immobiliare, che formano oggetto del presente giudizio, e, pertanto, ha interesse ad insistere, per quanto di ragione, per l'accoglimento delle domande formulate da nel presente giudizio, con particolare riferimento alle Pt_1 domande di: (a) accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di e, per l'effetto, di (b) condanna al CP_2 rilascio della porzione del Complesso Immobiliare attualmente occupata senza titolo da , nonché, in ogni caso, di (c) condanna al pagamento di quanto CP_2 dovuto a a far data dal 5 dicembre 2024 sino all'effettiva liberazione dei CP_4 locali abusivamente occupati (anche in ragione dell'intervenuta cessione di parte del credito oggetto del presente giudizio da parte di in favore di Pt_1 CP_4
i.e. del credito derivante dal risarcimento ex art. 18.3 del Contratto di Locazione).
Con la memoria integrativa depositata il 6 novembre 2024 e, in particolare, ha insistito per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
<< Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, eccezione, istanza e deduzione,
accertare e dichiarare la risoluzione di diritto del Contratto di Locazione per inadempimento imputabile a ai sensi degli artt. Controparte_2
1456 e/o 1454 c.c., o, in subordine, accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento di imputabile a ai sensi Controparte_2 dell'art. 1453 c.c., e, per l'effetto, confermare l'ordinanza di rilascio resa in data
30 settembre 2024 dal Tribunale di RO nel giudizio sommario iscritto al n.
35739/2024 R.G. e, in ogni caso, condannare al Controparte_2 rilascio delle porzioni del Complesso Immobiliare attualmente occupate senza titolo (come meglio identificate nella premessa B del Contratto di Locazione), in buono stato di manutenzione e libere da persone e cose, anche ai sensi dell'art.
23 del Contratto di Locazione, in favore di in qualità di attuale CP_4 proprietaria dell'intero Complesso Immobiliare;

ingiungere a con ordinanza ai sensi dell'art. Controparte_2
186-ter c.p.c. provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 642 c.p.c., il pagamento in favore di in qualità di attuale proprietaria dell'intero CP_4
Complesso Immobiliare, nonché di cessionaria del credito maturato ai sensi
20 21
dell'art. 18.3 del Contratto di Locazione, dell'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 23.3 del Contratto di Locazione, a decorrere dal 5 dicembre 2024e sino alla data di effettivo rilascio delle porzioni del Complesso Immobiliare attualmente occupate senza titolo (come meglio identificate nella premessa B del
Contratto di Locazione), nonché della somma di Euro 266.416,94 (IVA inclusa) dovuta a titolo di risarcimento ai sensi dell'art. 18.3 del Contratto di Locazione o delle maggiori o minori somme ritenute di giustizia, oltre agli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo;

in ogni caso, condannare al pagamento in Controparte_2
CP favore di . in qualità di attuale proprietaria dell'intero Complesso CP_7
Immobiliare, nonché di cessionaria del credito maturato ai sensi dell'art. 18.3 del
Contratto di Locazione, della somma di euro 266.416,94 (IVA inclusa) dovuta a titolo di risarcimento ai sensi dell'art. 18.3 del Contratto di Locazione, nonché dell'indennità ai sensi dell'art. 23.3 del Contratto di Locazione o a qualsivoglia altro titolo maturato per l'occupazione senza titolo, a decorrere dal 5 dicembre2024 sino all'effettiva liberazione delle porzioni del Complesso
Immobiliare attualmente occupate senza titolo (come meglio identificate nella premessa B del Contratto di Locazione) o della maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre agli interessi legali maturandi fino alla data del soddisfo;

in ogni caso, condannare al pagamento in Controparte_2 favore di al pagamento di spese e compensi professionali del presente CP_4 giudizio, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge…>>
La causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza del 19.2.2025.
III. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice è meritevole di accoglimento.
In limine litis, appare opportuno premettere che l'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio. Ne deriva che la domanda di risoluzione del
21 22
contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
Ciò posto, nella specie, risulta, senz'altro, dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice in quanto dal contratto di locazione prodotto in giudizio la è indicata quale locatrice Parte_1 dell'immobile sito in RO Via dei Giuochi Istmici n. 40, concesso in locazione per uso non abitativo alla parte convenuta Controparte_2 con sede legale in RO, Via dei Giuochi Istmici n. 40, 00135,
[...] codice fiscale, P.Iva e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di RO
, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. P.IVA_3 [...]
. Controparte_3
In secondo luogo, la documentazione allegata all'atto introduttivo comprova l'esistenza di un contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato in data 28 ottobre 2021 e debitamente registrato.
In termini generali, in tema di prova dell' inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in
22 23
tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).
Avuto riguardo al merito, va osservato che nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il metro di valutazione della gravità dell'inadempimento da parte del conduttore all'obbligazione del pagamento del canone non può essere rinvenuto nell'art. 5 della legge n. 392/78. La Corte di Cassazione si è, infatti, pronunciata nel senso dell'inapplicabilità della norma citata alle locazioni ad uso diverso, sul duplice presupposto della collocazione della disposizione di cui all'art. 5 nell'ambito del regolamento delle locazioni ad uso abitativo e della mancata inclusione della norma predetta nel novero di quelle (ex art. da 7 a 11) la cui vigenza è espressamente estesa all'altro settore attinente alle locazioni di immobili per uso non abitativo (v. Cass. Civ. Sez. Un. 1990 n. 12210).
Poiché, nella specie, si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione all'esame di questo giudice va risolta attraverso l'applicazione dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità sol perché l'inadempimento incida su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè
l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. Secondo la giurisprudenza, infatti, la valutazione della non scarsa importanza
23 24
dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Orbene spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell'inadempimento del debitore conduttore, nella specie, ritiene il Tribunale che il mancato pagamento della fattura n. CRES240003 del 18 gennaio 2024 (doc.
12), con scadenza 30 gennaio 2024, per Euro 156.845,97, di cui € 109.187,27 per canone relativo al periodo 1° gennaio 2024 - 31 marzo 2024 ("Primo Canone
Trimestrale di Locazione"), € 19.375 per Oneri Accessori, € 28.283,7 per IVA;

della fattura n. CRES240010 del 25 marzo 2024 (doc. 13), con scadenza 30 aprile
2024, per gli stessi importi di cui sopra, di cui l'importo del canone (€ 109.187,27) riferito al periodo 1° aprile 2024 - 30 giugno 2024 ("Secondo Canone Trimestrale di Locazione"); della fattura n. CRES240013 del 25 giugno 2024 (doc. 14), con scadenza 30 luglio 2024, per gli stessi importi di cui sopra, di cui l'importo del canone (€ 109.187,27) riferito al periodo 1° luglio 2024 - 30 settembre 2024
("Terzo Canone Trimestrale di Locazione"), oltre ulteriori dal 1° ottobre 2024 sino alla data della memoria integrativa, possa considerarsi un inadempimento grave, sia in ragione dell'entità della mora sia, soprattutto, con riferimento alla condotta delle parti. L'importo dovuto al 6 novembre 2024, vanta nei Pt_1 confronti di un credito pari ad Euro 806.312,72 CP_2
Invero, in materia di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, la valutazione del giudice di merito sull'importanza dell'inadempimento costituito dal mancato o ritardato pagamento del canone deve essere unitaria, e cioè relativa a tutto il comportamento del debitore, desunto dalla persistenza della mora o di precedenti
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ritardi nel pagamento del canone di locazione;
l'apprezzamento dell'entità obiettiva della mora denunciata deve farsi in relazione oltre che all'economia complessiva del contratto, all'interesse del locatore al puntuale pagamento dei canoni.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento o il ritardo possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione immobiliare di cui si discute.
A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero di persone e sgombro di cose, con conferma dell'ordine di rilascio già disposto con ordinanza del 1/10/2024.
Non avendo, inoltre, il conduttore contestato l'eccepito inadempimento in relazione alla dedotta morosità e non avendo dimostrato il versamento dei canoni intimati e di quelli successivamente scaduti, va condannato a pagare la somma capitale e gli interessi nella misura legale sui canoni scaduti ed a scadere e sugli oneri accessori come da dispositivo.
Essendosi il contratto risolto per inadempimento del canone di locazione a far tempo dal 30 gennaio 2024 non occorre soffermarsi sulla successiva risoluzione di diritto del contratto derivante dal mancato pagamento nei termini di cui alla pec del 21 maggio 2024 con cui la riscontrava la comunicazione della Pt_1 conduttrice del 9 maggio 2024 con cui informava che a causa CP_2 Pt_1 di una presunta operazione straordinaria intrapresa dalla capogruppo erano stati sospesi i processi di tesoreria e che, pertanto, i pagamenti delle fatture pendenti sarebbero stati eseguiti nel mese di giugno 2024. Con tale pec la locatrice rammentava alla conduttrice che il pagamento dei canoni di locazione non poteva essere sospeso o ritardato per alcun motivo e diffidava formalmente ai CP_2 sensi degli articoli 3.2.2., 3.2.4, 3.2.5, 18.1, 18.2.1 e 18.3 del Contratto di
Locazione, nonché dell'art. 1456 c.c., ad adempiere entro e non oltre il termine di
45 giorni consecutivi dalla ricezione della diffida al pagamento del Primo Canone
Trimestrale di Locazione e del Secondo Canone Trimestrale di Locazione, oltre agli interessi legali nella misura del 2,5%, con l'avvertimento che in difetto il
25 26
Contratto di Locazione si sarebbe risolto di diritto e sarebbe stata CP_2 tenuta anche al risarcimento dei danni subìti da quantificati in un Pt_1 importo corrispondente ad almeno 6 mesi del Canone Annuo del Contratto di
Locazione (cfr. 18.3 del Contratto di Locazione), oltre che al pagamento dei canoni insoluti, degli interessi legali maturati e maturandi e di ogni ulteriore danno subìto da in conseguenza della condotta inadempiente di Pt_1
(doc. 16). CP_2
Il termine di pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori è stato convenuto dalle parti con il Contratto di Locazione, il quale esplicitamente prevede che tale pagamento debba essere eseguito, per quanto concerne i canoni di locazione, "entro 30 giorni dall'inizio di ciascun trimestre" (cfr. art.

3.2.1 del contratto di locazione) e, per quanto riguarda gli oneri accessori, "unitamente al
Canone Annuale, in rate trimestrali anticipate di unico importo" (cfr. art.

5.2.1. del contratto di locazione).
Il differimento dei termini di pagamento non è stata accettata tanto è che con la pec del 30 luglio 2024 la ha constatato l'intervenuta risoluzione di diritto Pt_1 del contratto di locazione e rinnovato la richiesta di pagamento delle somme insolute e di immediata restituzione dei Locali (cfr. doc. 18).
Gli oneri accessori indicati nelle fatture emesse da (cfr. doc.ti 12, 13, 14, Pt_1
19) sono stati contestati per la prima volta, tardivamente, da solo nelle CP_2 note conclusive del 6 febbraio 2025 mentre in precedenza era stato pienamente riconosciuto il debito derivante dalle fatture comprensive anche degli oneri accessori.
Le eccezioni di parte convenuta attinenti all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, alla mancata corretta quantificazione della penale e di compensazione non sono idonee a soddisfare il credito per cui si agisce.
L'immobile non è stato rilasciato sicchè il diritto alla restituzione del deposito cauzionale e degli interessi non è esigibile.
Sotto altro profilo, la penale in astratto avrebbe potuto essere ridotta in considerazione dei significativi lavori di ristrutturazione per complessivi euro
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1.935.608,10 che, per espressa previsione del Contratto di Locazione, rimarranno acquisiti da Pt_1
IV. L'intervento è ammissibile e la domanda del successore a titolo particolare nel diritto di proprietà dell'immobile e nel processo è fondata per quanto di ragione.
Vanno accolte, come da dispositivo, le conclusioni come rassegnate dalla nelle note conclusive con cui: (i) ha chiesto di accertare e dichiarare la Pt_1 risoluzione del contratto di Locazione1 e per l'effetto confermare l'ordinanza di
Rilascio e condannare PT al rilascio dei Locali in favore dell'attuale proprietario del compendio Immobiliare (ossia ; (ii) ha chiesto di emettere a CP_4 carico di ordinanza di ingiunzione di pagamento ex art. 186 ter c.p.c. CP_2 con riconoscimento della provvisoria esecutorietà ex art. 642 c.p.c. e in ogni caso di condannare al pagamento delle somme da quest'ultima dovute in CP_2 favore di a titolo di canoni di locazione o indennità da occupazione Pt_1 abusiva ex art. 23.3 del contratto e oneri accessori fino alla data del 4 dicembre
2024 incluso (ossia fino al trasferimento della proprietà del compendio immobiliare in favore di , oltre agli interessi maturati e maturandi, facendo CP_4 in ogni caso salvo l'importo dovuto da in favore di fino a rilascio. CP_2 CP_4
La domanda formulata da di condanna di al pagamento CP_4 CP_2 dei canoni di locazione sino al rilascio effettivo a far tempo dal 4.12.2023 trova fondamento all'art. 23.3 del Contratto di Locazione (che produce effetto proprio nel caso di scioglimento del vincolo contrattuale) ed all'art. 1591 c.c..
La cessione del credito risarcitorio di cui all'art. 18.3 del Contratto di
Locazione da parte di in favore di risulta dalla lettera a firma Pt_1 CP_4 congiunta di e trasmessa a in data 5 dicembre 2024 CP_4 Pt_1 CP_2
(ossia il giorno di conclusione dell'operazione di compravendita del
[...]
e di cessione del credito) è stata comunicata a , quale CP_6 CP_2 debitrice ceduta, anche ai sensi dell'art. 1264 c.c., l'intervenuta cessione del credito in favore di (cfr. doc. 23 dell'odierna esponente). CP_4
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Siffatta documentazione comprova il subingresso nella titolarità del contratto e rende efficace la cessione verso il debitore ceduto del credito alla penale (cfr. doc. 24);
Nondimeno risalendo l'inadempimento al mancato pagamento dei canoni a far tempo dalla scadenza del gennaio 2024 per grave inadempimento non si applicano, nel caso in esame, le conseguenze di cui agli artt. 18.2 e 18.3. Conseguenze della risoluzione
“18.3.1 In caso di risoluzione del presente Contratto ai sensi del comma
18.2 che precede, la Parte adempiente avrà diritto al risarcimento dei danni secondo le norme del codice civile e della Legge in generale.
18.3.2 Le Parti convengono che la misura minima del risarcimento dovuto alla parte adempiente in caso di risoluzione del presente Contratto ai sensi del comma 18.2 dovrà essere equivalente almeno a 6 mesi del Canone Annuo previsto nel presente Contratto, fatto salvo il risarcimento del maggior danno eventualmente subito e l'applicazione di penali ulteriori già concordate”.
In tali principali e preminenti valutazioni resta assorbita qualsivoglia con siderazione in ordine alle altre questioni subordinate, anche logicamente.
Per i principi di economia processuale e di celerità costituzionalmente protette che fondano il criterio della “ragione più liquida” v., da ultimo, S.U.
Civili 29523/08 e S.U. Civili 24882/2008.
V. Le spese di giudizio seguono la soccombenza della parte convenuta e si liquidano come da dispositivo con applicazione del D.M. 10.3.2014 n. 55 e succ. modif..
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, in mancanza di specifica nota-spese, sono liquidate d'ufficio come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia e considerata l'importanza ed il numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/9/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve
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considerare il contenuto effettivo del decisum) di cui al d.m. n. 55 del 2014, come modificato dal d.m. n.14 7 del 2022.
La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario farne espressa menzione


Per Questi Motivi


Il Tribunale di RO, Sezione VI, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria
Flora Febbraro, definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa, ogni contraria pretesa, istanza, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
1) accoglie, per le ragioni di cui in motivazione la domanda di parte attrice e, per l'effetto,
1a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra le parti, per grave inadempimento colpevole di parte convenuta in persona del l.r.p.t., avente ad Controparte_2 oggetto l'immobile sito in RO, Via dei Giuochi Istmici n. 40 (di seguito il
" ), avente destinazione ad uso ufficio, identificato in Controparte_6
Catasto Fabbricati di RO come segue: Edificio A - Foglio 240 - Particella 2 /
570 - Sub 503; Foglio 240 – Particella 2/ 570 - Sub 504; Edificio B - Foglio 240 -
Particella 200 – Sub 503; Foglio 240 – Patricella 200 – Sub 502; Foglio 240 –
Particella 200 – Sub 501; Foglio 240 – Particella 200 - Sub 504; Edificio C –
Foglio 240 – Particella 2/570 – Sub 501; Edificio D – Foglio 240 – Particella
7/8/173 - Sub 502; Edificio E - Foglio 240 – Particella 1 - Sub 501.
1b) ordina a di rilasciare in favore della Controparte_2 proprietaria con sede legale in Pistoia alla Via di Santomoro n.73 CP_4
/A, gli immobili di cui al capo 1a) libero da persone e sgombero da cose, confermando per l'esecuzione l'ordine contenuto nel provvedimento di rilascio ex art. 665 c.p.c. del 1.10.2024;
2) condanna, per le ragioni di cui in motivazione, la società convenuta al pagamento, in favore della parte attrice, Controparte_2
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con sede legale in EM (Gran Ducato del Parte_1
EM), Rue Edward Steichen n. 2 e con sede secondaria italiana in RO, delle seguenti somme:
2a) euro 156.845,97 a titolo di primo canone trimestrale ed oneri accessori dal 1° gennaio 2024 al 31 marzo 2024, oltre interessi legali al saggio legale ex art. 1284 comma 2, c.c. dalla costituzione in mora ex art. 1282 comma 2 cc. al soddisfo effettivo;

2b) euro 156.845,97 a titolo di secondo canone trimestrale ed oneri accessori dal
1° aprile 2024 al 30 giugno 2024, oltre interessi legali al saggio legale ex art. 1284 comma 2, c.c. dalla costituzione in mora ex art. 1282 comma 2 cc. al soddisfo effettivo;

2c) euro 156.845,97 a titolo di terzo canone trimestrale ed oneri accessori dal 1° luglio 2024 al 30 settembre 2024, oltre interessi legali al saggio legale ex art. 1284 comma 2, c.c. dalla costituzione in mora ex art. 1282 comma 2 cc. al soddisfo effettivo;

2d) Euro 111.144,487 a titolo di porzione di quarto canone trimestrale ed oneri accessori dal 1° ottobre 2024 al 4 dicembre 2024, oltre interessi legali al saggio legale ex art. 1284 comma 2, c.c. dalla costituzione in mora ex art. 1282 comma 2 cc. al soddisfo effettivo,
3) accoglie, per le ragioni di cui in motivazione la domanda di parte interveniente e condanna, per le ragioni di cui in motivazione, la società convenuta
[...] al pagamento, in favore della parte intervenuta, Controparte_2 CP_4
(C.F. e P. IVA , con sede legale in Pistoia (PT), Via di Santomoro P.IVA_4
n. 73, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore
Dott. delle seguenti somme: Controparte_5
3a) di euro 149.951,64 a titolo di canone trimestrale ed oneri accessori dal 5 dicembre 2024 al febbraio 2025, oltre interessi legali al saggio legale ex art. 1284 comma 2, c.c. dalla costituzione in mora ex art. 1282 comma 2 cc. al soddisfo effettivo;

3b) euro 156.845,97 a titolo di canone trimestrale, conteggiati in proporzione, dal

1.3.2025 sino al rilascio dell'immobile, oltre interessi legali al saggio legale ex
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art. 1284 comma 2, c.c. dalla costituzione in mora ex art. 1282 comma 2 cc. al soddisfo effettivo;

4) rigetta, nel resto, la domanda della CP_4
5) condanna, per le ragioni di cui in motivazione, la parte convenuta al pagamento delle spese di giudizio, in favore di parte attrice, liquidate d'ufficio, in assenza di nota, in euro 259,00 + euro 27,00, per esborsi e spese vive, oltre euro 22.457,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario al 15% delle spese generali, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge;

6) condanna, per le ragioni la parte convenuta, al pagamento delle spese di giudizio, in favore di parte intervenuta, liquidate d'ufficio, in assenza di nota, in euro 14.103,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario al 15% delle spese generali, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge;

RO, così deciso il 20/3/2025 ex art. 127 ter c.p.c. all'esito dell'udienza del
19/2/2025
Il Giudice Unico
dott.ssa Maria Flora Febbraro
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