N. R.G. 2640/2024
TRIBUNALE DI LUCCA
SEZIONE CIVILE
In composizione collegiale, in persona dei Magistrati
Giacomo Lucente Presidente
Alice Croci Giudice
Antonia Libera Oliva Giudice relatore
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento rg 2640 / 2024, avente ad oggetto opposizione ex art. 56 della l. 27 luglio
1978, n. 392 avverso il termine di rilascio di mesi due, disposto con la sentenza n. 946/24, emessa a definizione del procedimento di sfratto rgn 3988/2021
tra
(C.F. e P.IVA ), in persona dell'amministratore Parte_1 P.IVA_1 delegato, rappresentata e difesa dall'avv. Julianna Postek Parte_2
opponente
contro
e , rappresentate e difese dall'avv. CP_1 Controparte_2
Pierfederico Berrettini
opposte pagina 1 di 8
Conclusioni: come da note di trattazione depositate
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ha proposto opposizione avverso il termine di mesi 2, decorrenti dal 6 Parte_1 settembre 2024 e, quindi, fino al 6 novembre 2024, intimato, nella sentenza dell'intestato
Tribunale n. 946/24, per il rilascio dell'immobile di proprietà di e CP_1 Controparte_2
, sito in Viareggio, via Fratti 720, con destinazione alberghiera.
[...]
In particolare, la società ricorrente - premesso di svolgere nell'immobile sopra detto, oggetto del contratto di locazione stipulato con le locatrici opposte in data 24.02.2009 ed in un immobile attiguo e collegato, di proprietà della stessa società attività di RSA Parte_1
(Residenza Sanitaria Assistenziale) nei confronti di 22 persone di età superiore ai 65 anni che sono affette da diverse patologie sia fisiche che psichiche, principalmente problemi di deambulazione e la demenza senile – ha contestato la congruità del termine per il rilascio assegnato dal Tribunale nella procedura di sfratto.
Con la sentenza citata, infatti, il Tribunale di Lucca, previa risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa della conduttrice, ha assegnato mesi due alla stessa per il rilascio, decorrenti dalla pubblicazione della sentenza del 6 settembre 2024.
L'opponente ha quindi contestato il detto termine formulando le seguenti conclusioni: “in via principale: sospendere il termine per il rilascio fino alla definizione della controversia con sentenza passata in giudicato;
in subordine: rideterminare il termine per l'esecuzione, fissandolo a data non antecedente al 24.02.2027 coincidente con la naturale scadenza del contratto di locazione che con sentenza n.946/2024 non definitiva del
Tribunale di Lucca è stato risolto;
in via ulteriormente subordinata: rideterminare il termine per l'esecuzione, fissandolo ai sensi e per gli effetti dell'art. 56 legge n.56/1978 a data non antecedente ai 12 mesi a decorrere dalla pubblicazione della sentenza n.946/2024 del Tribunale di Lucca”.
L'opposizione è stata proposta sulla base delle motivazioni di seguito riassunte: 1) vizio di ultrapetizione della pronuncia, avendo il Tribunale dichiarato la risoluzione del contratto e il pagina 2 di 8 rilascio nonostante la relativa domanda non sia stata reiterata con le memorie in corso di causa né verbalizzata nelle udienze celebrate, ma riproposta solo con le note conclusive;
2) omessa motivazione in ordine al termine fissato per il rilascio dell'immobile e quindi violazione e falsa applicazione dell'art. 56 legge n. 392/1978, il quale esige che il Giudice, nella indicazione del termine per il rilascio, tenga conto “anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta”; 3) incongruità del termine fissato per il rilascio dell'immobile, in quanto il
Tribunale non avrebbe valutato e contemperato, secondo l'opponente, le condizioni specifiche delle locatrici con quelle della conduttrice, sia soggettive (necessità di trasferire a breve 22 ospiti presso altre strutture convenzionate con l licenziamento di 20 dipendenti che Pt_3 attualmente sono in servizio presso la RSA Villa dei Fiori di cui la maggior parte è assunta con contratto a tempo indeterminato;
perdita dell'avviamento commerciale ad oggi stimabile in almeno € 900.000,00, tenuto conto che l'attività di RSA alla via Fratti 720 a Viareggio viene esercitata ininterrottamente dal 1993) che oggettive (difficoltà di reperimento di struttura alternativa che abbia le i requisiti e caratteristiche ex lege previsti per lo svolgimento della attività di assistenza agli anziani, espletamento di iter amministrativo finalizzato all'ottenimento ex novo dell'autorizzazione al funzionamento previsto dalla legge regionale Toscana n.41/2005 nonché per l'accreditamento per erogare prestazioni sociali e sociosanitarie per conto degli enti pubblici competenti); 4) omessa indicazione in motivazione delle ragioni per cui è stato disposto il rilascio.
Con la memoria di costituzione, le locatrici hanno chiesto la declaratoria di inammissibilità del ricorso, essendo il rimedio oppositivo azionato limitato alle sole locazioni abitative e non estensibile alle locazioni commerciali;
in ogni caso il rigetto dell'opposizione e la conferma del termine per il rilascio, in subordine la concessione di un più lungo termine di mesi cinque, sempre dalla pubblicazione della sentenza, e quindi fino al 6.2.25.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso deve essere accolto nei termini di seguito illustrati.
Deve anzitutto correttamente circoscriversi l'oggetto del presente procedimento, anche al fine di decidere sull'eccezione di inammissibilità proposta dalle locatrici.
Ebbene, come pure la Cassazione ha avuto occasione di chiarire, l'opposizione ex art. 56 della l. 392/1978, ha ad oggetto la sola legittimità e congruità del provvedimento di fissazione del termine assegnato dal Giudice per il rilascio, individuato secondo un procedimento valutativo che, per come ridisegnato dopo la novella del 2004, impone al Giudice di determinare detto termine fino a sei mesi e, in casi eccezionali, fino a dodici mesi dalla data del provvedimento, avuto riguardo alle condizioni del locatore e del conduttore, nonché alle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso.
Detto rimedio oppositivo, così circoscrittane la portata applicativa, può essere proposto sia dal conduttore che dal locatore e senza differenze, secondo la Suprema Corte, tra le locazioni abitative e non abitative (cfr. parte motiva sentenza 12814/12). Peraltro, come suggerisce la stessa collocazione sistematica dell'art. 56 tra le norme processuali, comuni quindi, sia alle locazioni abitative che a quelle non abitative, disciplinate nei capi precedenti in dettaglio dalla stessa legge, non esistono ragioni, in mancanza di espressa previsione normativa, per escludere detto rimedio oppositivo con riferimento alle locazioni commerciali ed essendo detta esclusione contraria alla ratio unificatrice del procedimento oppositivo disciplinato.
L'eccezione di inammissibilità non è condivisibile e deve essere rigettata.
Circoscritto, quindi, l'ambito operativo dell'opposizione alle contestazioni sulla congruità
e idoneità del termine, non può che ritenersi che restano escluse dalla competenza cognitiva del
Collegio tutte le contestazioni mosse dall'opponente e relative al vizio di ultrapetizione con riferimento alle domande di risoluzione e condanna al rilascio. Dette contestazioni, infatti, non potranno che costituire oggetto di appello della sentenza de qua.
pagina 4 di 8 Tanto premesso, deve ora procedersi all'esame della congruità della motivazione proposta dal Tribunale con riferimento al termine di due mesi assegnato per il rilascio.
Ebbene, secondo l'art. 56 della citata normativa, il Giudice è chiamato a stabilire il termine per il rilascio avuto riguardo alle condizioni delle parti e alle motivazioni sottese allo stesso.
Secondo l'opponente, tuttavia, il provvedimento opposto è carente sotto tutti questi profili.
Le doglianze sono in parte fondate.
1) Sulle motivazioni relative al rilascio.
Sotto tale profilo, la motivazione non appare invero carente, soffermandosi in realtà il
Tribunale, quasi esclusivamente, proprio sulle motivazioni del rilascio, conseguenza della risoluzione del contratto di locazione (decisione, come già sopra chiarito, non censurabile in questa sede sotto tale profilo essendo il presente procedimento limitato unicamente alla verifica della congruità del termine assegnato per il rilascio) per fatto e colpa esclusiva del conduttore.
In particolare, infatti, con condivisibile ed esaustiva motivazione, il Tribunale illustra le ragioni per le quali non si è ritenuto di riconoscere al conduttore l'operatività dell'eccezione di impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione ex art. 1464 c.c. (cfr. motivazione “Ed infatti, ciò che la conduttrice eleva a factum principis – il provvedimento del 29.12.2014 della Commissione
Multidisciplinare, che avrebbe comportato drastiche restrizioni alla capacità ricettiva della struttura della r.s.a., avviando un ciclo economico sfavorevole ormai stabilizzatosi, anche a causa dell'infuriare della pandemia da covid 19 di lì a qualche anno – in realtà, integra un evento imputabile alla sfera di controllo della parte conduttrice.
Si ha infatti modo di leggere nel provvedimento (doc. 20 fasc. resistente) che la riduzione complessiva della ricettività a 22 posti è invero addebitabile ad una variegata congerie di lacune strutturali, gestionali ed organizzative dettagliatamente descritte e tutte imputabili alla società conduttrice che gestisce la struttura. A tale stregua, non v'è chi non veda che non un fatto indipendente dalla volontà delle parti, bensì una concatenazione di concause addebitabili alla resistente, ha concorso all'impossibilità parziale – a tutto concedere a quest'inquadramento teorico, del quale è peraltro lecito dubitare – della prestazione dovuta dalla locatrice. Da qui, l'infondatezza della prospettiva seguita dalla resistente”); come pure dell'eccezione di inadempimento pagina 5 di 8 ex art. 1460 c.c. (“L'exceptio inadimplenti contractus, di cui all'art. 1460 c.c, postula infatti la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede… Sulla scorta di tali principi, avuto riguardo al fatto che le imperfezioni sopravvenute nel bene locato erano certamente inidonee a comprometterne integralmente il godimento, non vi è chi non veda che non un inadempimento totale del canone, bensì soltanto parziale, era legittimato ad opporre la conduttrice. Viceversa, l'aver omesso integralmente il pagamento di numerose mensilità, integra di per sé fatto che esorbita dai limiti di applicabilità dell'art. 1460 c.c. e che pertanto implica il rigetto della correlativa eccezione.”).
Alla luce delle motivazioni del Tribunale, quindi, il rilascio del bene è una conseguenza riconducibile ed imputabile alla sola condotta inadempiente della conduttrice, inadempimento peraltro di non scarsa importanza per tutte le motivazioni illustrate, e prescindente dalla circostanza che la conduttrice abbia frattanto sanato la morosità (cfr. motivazione sentenza “il mero pagamento tardivo in corso di causa – a tale stregua dovendosi ridimensionare la sanatoria impropriamente eseguita – non osta in alcun modo alla pronuncia, i cui presupposti verranno scrutinati qui di seguito, di risoluzione del contratto di locazione, operando per converso il principio generale cristallizzato nell'art. 1453, comma 3°, c.c. secondo cui dalla data della domanda di risoluzione – coessenziale dunque, nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, alla notificazione dell'intimazione dello sfratto per morosità – il debitore non può più adempiere.”).
Ritenuto, quindi, che il grave ed esclusivo inadempimento della conduttrice sia stato considerato la ragione, ampiamente motivata, fondante l'esito risolutorio contrattuale e, quindi, il rilascio del bene, si ritiene che la pronuncia opposta sia sul punto motivata.
2)Sulle motivazioni relative alle condizioni soggettive delle parti.
L'opposizione si ritiene sul punto in parte condivisibile atteso che la sentenza non contiene invero alcun riferimento alle condizioni soggettive e oggettive delle parti.
pagina 6 di 8 A tale proposito, infatti, si ritiene di attribuire prevalenza e rilievo alla peculiare attività della società opponente (assistenza sanitaria anziani) e all'oggettiva difficoltà connessa alla necessità di trasferire gli ospiti presso altra struttura che abbia i requisiti e le caratteristiche ex lege previsti per lo svolgimento dell'attività di assistenza agli anziani, oltre che alle tempistiche di espletamento di iter amministrativo finalizzato all'ottenimento ex novo dell'autorizzazione al funzionamento previsto dalla legge regionale Toscana n.41/2005 nonché per l'accreditamento per erogare prestazioni sociali e sociosanitarie per conto degli enti pubblici competenti.
Dette condizioni soggettive e oggettive dell'opponente si ritengono meritevoli di considerazione e apprezzamento – soprattutto in ragione della natura delle stesse non in tutto controllabili e dipendenti dalla locatrice, e prevalenti rispetto all'interesse della creditrice di minimizzare il danno economico descritto dalle locatrici;
si ritengono, infine, irrilevanti le valutazioni relative alla circostanza che la conduttrice non si fosse già attivata per la ricerca di soluzione alternativa, essendo valutazioni di mera opportunità ma non essendo esigibile detta condotta dalla società fino alla decisione di risoluzione e di sfratto.
In ragione del rilievo che si ritiene di attribuire alle condizioni della conduttrice sopra indicate, si ritiene che il termine per il rilascio possa essere esteso fino al massimo di mesi 6 dal 6 settembre 2024 e quindi fino al 6 marzo 2025, non avendo comunque l'opponente fornito dettagli ulteriori che possano giustificare l'estensione eccezionale ed ulteriore fino a mesi 12 ed essendo stato lo sfratto richiesto per la morosità della conduttrice e non per cessata locazione.
Considerato l'esito del giudizio, attribuito rilievo alla circostanza che parte opposta aveva proposto, in subordine, di elevare il termine a mesi 5, si ritiene che le spese di lite possano essere compensate integralmente.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa ed assorbita:
pagina 7 di 8 1)in parziale accoglimento del ricorso, ridetermina il termine per il rilascio in mesi 6 dalla pubblicazione della sentenza opposta;

2)spese compensate.
Si comunichi.
Così deciso in Lucca, nella Camera di Consiglio dell'8.1.25.
Il Presidente
Giacomo Lucente
Il Giudice relatore
Antonia Libera Oliva
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