REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile -, nella persona del Giudice dott.ssa
IN IG, lette le note scritte tempestivamente depositate, ha pronunciato, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.127 ter e 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 9855/2019 r.g.a.c. vertente
TRA
(c.f.: , rappresentato e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Mauro Marino, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in Caserta alla
Via Turati n. 55;
ricorrente
CONTRO

(c.f.: ); Controparte_1 C.F._2
(resistente contumace)
MOTIVI DELLA DECISIONE

ha convenuto in giudizio , esponendo: Parte_1 Controparte_1
1) di essere proprietario di un immobile sito in San Nicola La Strada (CE) alla Via Paul Harris 20 P.co
Mirabella, piano 1° scala B int. 5, identificato al Catasto al f. 3, p.lla 5346, sub 32, nonché del box auto identificato al Catasto al f. 3, p.lla 5346, sub 224; 2) di aver locato la predetta unità immobiliare ad uso abitativo a , con contratto registrato Controparte_1 presso l'Agenzia delle Entrate di Caserta al numero 6708, con decorrenza dall'1.4.2015 al 30.3.2019, verso il pagamento di un canone mensile pari ad euro 680,00 oltreché di “tutti gli oneri accessori interamente a carico del conduttore quali le spese relative al servizio di pulizia, funzionamento ed ordinaria manutenzione dell'ascensore, nonché forniture degli altri servizi comuni”;
3) che, in data 23.4.2018, , senza alcuna preventiva comunicazione e in spregio a quanto Controparte_1 statuito dall'art.5 del contratto, lasciava l'appartamento depositando le chiavi presso la portineria del
Condominio, impedendogli di verificarne lo stato;

4) che, al momento del rilascio, il conduttore aveva maturato un debito per oneri condominiali pari ad euro 961,86 nonché un debito per canoni insoluti maturati da gennaio ad aprile 2019, pari ad euro
2.720,00;
5) che, inoltre, il conduttore avrebbe dovuto comunicare il suo recesso con un preavviso di almeno sei mesi, per cui lo stesso resta obbligato nei confronti del locatore sino al mese di ottobre 2019, per un ulteriore importo di euro 4.080,00;
6) che, in seguito al rilascio, l'immobile è risultato interessato da ingenti danni ai tendaggi, agli infissi, all'impianto elettrico e ai muri perimetrali, per il cui ripristino è necessaria la somma di euro 3.667,00, come da preventivi in atti;

7) che, per tutto quanto sopra, risulta debitore nei confronti dell'attore per la Controparte_1
complessiva somma di euro 11.428,86 o della minor o maggior somma che risulterà;
8) che, infatti, il comportamento assunto dal convenuto viola non solo le disposizioni contrattuali dallo stesso sottoscritte, con particolare riferimento agli artt. 5 voce “Recesso conduttore”, 10 voce “Oneri accessori”, 11 voce “Mancato o ritardato pagamento” e 12 voce “Stato locativo”, ma appare altresì contrario a quanto disposto dall'art. 3 co. 6 l. 431/98.
Alla luce delle esposte circostanze, l'istante ha concluso chiedendo: “Condannare il sig. CP_1
al pagamento in favore dell'istante della complessiva somma di Euro 11.431,86 per canoni
[...]
locativi inevasi, quote condominiali e a titolo di risarcimento danni, o di quella maggiore che risulterà in seguito all'espletamento dei mezzi istruttori così come di seguito articolati, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
- Condannare, altresì, il sig. al pagamento dei compensi e Controparte_1 delle spese del presente giudizio con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.
Alla prima udienza, tenutasi in data 18.2.20, l'attore è stato autorizzato alla rinotifica dell'atto introduttivo, stante il mancato rispetto dei termini a comparire. Con decreto del 10.7.20, il giudice assegnatario ha rilevato l'incompetenza tabellare e il procedimento, con provvedimento del 3.9.20, è stato assegnato al giudice competente, il quale ha fissato l'udienza per il 25.2.21. A tale udienza, il giudice che ha preceduto la scrivente nella trattazione del fascicolo, visto l'esito negativo della notifica, ne ha ordinato la rinnovazione, rinviando all'udienza del 28.10.21, al cui esito ha disposto il mutamento del rito ai sensi degli artt. 426 e 447 bis c.p.c., assegnando termini perentori per il deposito delle memorie integrative ed onerando altresì il ricorrente di provvedere alla notifica al resistente dell'ordinanza di mutamento. All'udienza del 31.3.22, il Gop in sostituzione, verificata la regolarità della notifica, ha dichiarato la contumacia del convenuto, ammettendo altresì la prova articolata dall'istante nella rispettiva memoria integrativa. Espletata la prova per testi, la causa è stata ritenuta matura per la decisione e rinviata per la discussione all'udienza del 20.12.23. A seguito di una serie di rinvii disposti per esigenze del ruolo, la causa è stata da ultimo rinviata all'udienza del 20.3.25 e definita dalla scrivente, subentrata sul ruolo in data 30.11.22.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Tanto premesso, le domande sono in parte fondate e vanno quindi accolte nei limiti e per le ragioni che seguono.
Quanto alla domanda di pagamento, si osserva preliminarmente che, secondo un'oramai consolidata giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condivisa, “il creditore che agisca (..) per il pagamento è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (…)". (artt. 2697 e 1461 c.c.; cfr. Cass. civ. Sez. Un. n.13533/2001).
Ebbene, nel caso che occupa ha innanzitutto fornito prova del titolo del credito Parte_1
vantato, versando in atti il contratto di locazione, debitamente registrato, col quale locava al resistente, ad uso abitativo, l'immobile e il box auto siti in San Nicola La Strada (CE) alla Via Paul Harris 20
P.co Mirabella, rispettivamente identificati al Catasto al f. 3, p.lla 5346, sub.32 e 224, verso il pagamento di euro 680,00 mensili. Il locatore ha altresì allegato l'omesso pagamento dei canoni maturati dal mese di gennaio sino al mese di aprile 2019 (recte, 2018, come d'altro canto agevolmente si evince dal tenore della citazione, ove si legge: “Al momento del rilascio -ndr avvenuto il 24.3.2018-
, il aveva maturato un debito – per quote condominiali ordinarie inevase – pari ad euro 961,86, CP_1
(..) 6) Alla stessa data, il convenuto risultava moroso per canoni di locazione inevasi afferenti il periodo Gennaio – Aprile 2019 per un importo pari ad Euro 2.720,00).
Il conduttore, dal suo canto, rimanendo contumace, non ha fornito prova di alcun fatto estintivo, modificativo o impeditivo dell'obbligazione di pagamento dei canoni, per cui lo stesso va in primo luogo condannato al pagamento di euro 2.720,00 (euro 680,00x4 mensilità), oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo. Va invece respinta la domanda di pagamento degli oneri condominiali, non avendo l'istante fornito prova del credito vantato. Secondo una consolidata giurisprudenza di legittimità, qui condivisa, il locatore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali soddisfa il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore, approvati dai condomini, gravando poi sul conduttore l'onere di muovere specifiche contestazioni in ordine all'esistenza e all'ammontare di quanto richiesto, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli artt.210 e ss c.p.c. (cfr. ex plurimis, Cass. civ. n. 6403/2004,
20348/2010, 5485/1998). Nel caso che occupa, l'istante ha versato in atti un mero riepilogo delle quote condominiali -maturate dal 2017 al 2019- a firma dell'amministratore; atto che, naturalmente, non può considerarsi sostitutivo del rendiconto approvato dall'assemblea condominiale.
Passando quindi all'esame della domanda di condanna al pagamento delle sei mensilità, pretese in ragione dell'omesso preavviso del recesso, la stessa è fondata e merita accoglimento per quanto di ragione.
Si osserva che, a norma dell'art. 3 co. 6 della l. 431/98, richiamata dall'art. 5 del contratto in atti, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Orbene, nella fattispecie risulta dedotto e comprovato che il conduttore abbia lasciato ex abrupto
l'immobile nel mese di aprile 2018, omettendo di inoltrare al locatore una previa comunicazione. In proposito, il teste , portiere dello stabile, ha infatti riferito che aveva abbondato Testimone_1 CP_1
l'immobile e consegnato a lui le chiavi. Per quanto di ragione, il conduttore resistente va condannato al pagamento, in favore del ricorrente, di sei mensilità coincidenti con il preavviso imposto per legge dalla citata norma, pari ad un importo di euro 4.080,00 (680,00x6), oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo.
Da ultimo, quanto alla domanda di risarcimento, la stessa va parzialmente accolta.
Giova succintamente premettere che, a norma dell'art. 1590 c.c., il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto o da vetustà (co. 1 e 3); in difetto di descrizione, si presume iuris tantum che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione (co. 2).
Quanto al criterio di riparto dell'onere probatorio in tal caso operante, poi, un indirizzo della giurisprudenza di legittimità, qui senz'altro condiviso, ha chiarito che “In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art.
1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava
l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (cfr. Cass. civ. ord. n.
6387/2018; v. anche Cass. civ. 15721/2015).
Tanto chiarito e tornando al caso che occupa, deve ritenersi che, alla luce delle dichiarazioni testimoniali raccolte, confortate dalla documentazione fotografica versata in atti, il locatore abbia fornito debita prova dei danni lamentati, in particolare ai tendaggi, agli infissi, all'impianto elettrico e ai muri perimetrali dell'immobile locato, presuntivamente ricevuto dal conduttore in buono stato.
Sul punto, il teste portiere dello stabile, ha dichiarato “Sono subito salito Testimone_1 nell'appartamento al primo piano, scala B, int. 5, sono entrato e ho visto i mobili, prima nuovi, rotti, senza maniglie e tende strappate, le placchette della luce tolte, i muri ammuffiti in tutte le stanze, le zanzariere rotte. Prima di allora lo stato della casa era buono, tanto so perché mi recavo di persona dal per riscuotere gli oneri condominiali e lo stesso mi faceva entrare in casa e ho potuto CP_1 constatare. Sugli altri capi: confermo quanto detto”.
L'altro teste, , titolare della società Green Impresit S.r.l., ha affermato di aver eseguito i Testimone_2 lavori presso l'appartamento in questione ed in particolare dichiarato: “(..) in particolare noi abbiamo provveduto alla ritinteggiatura, alla stuccatura, all'impianto elettrico che era stato in parte divelto.
Abbiamo inoltre provveduto a sostituire le veneziane in un paio di finestre perché erano rotte, adesso non ricordo con precisione quante. Ricordo ancora che abbiamo provveduto anche alla sostituzione delle zanzariere;
abbiamo poi provveduto a ritinteggiare le finestre probabilmente danneggiate dal vento. Anche le tende erano rovinate, lo stesso per quanto riguarda i mobili che erano rovinati”.
I testi hanno altresì riconosciuto lo stato dei luoghi nelle foto prodotte dall'attore, le quali mostrano, con ogni evidenza, la presenza di zanzariere divelte, veneziane rotte, tendaggi rovinati, prese elettriche divelte e muri interessati da infiltrazioni.
Dal proprio canto, il conduttore non ha fornito alcuna prova liberatoria. Questi, infatti, rimanendo contumace, non ha dimostrato che i danni lamentati siano dipesi da un normale deterioramento della cosa o che gli stessi siano stati causati da fattori a lui non imputabili.
Venendo al quantum risarcitorio, devono ritenersi pienamente condivisibili i preventivi versati in atti, le cui voci -con esclusione di quella relativa all'impianto idraulico, rispetto al quale non risulta lamentato alcun danno- risultano compatibili con i danni provati in corso di causa e le cui stime appaiono assolutamente ragionevoli.
Pertanto, va condannato al pagamento, in favore di , dell'ulteriore Controparte_1 Parte_1
somma pari ad euro 3.167,00; trattandosi di un debito di valore, a tale importo devono aggiungersi gli interessi al tasso legale sull'ammontare originario del credito di anno in anno rivalutato dalla consegna dell'immobile (aprile 2018) sino a quello della pubblicazione della sentenza (cfr. Cass. civ. n.
1712/1995); da tale ultimo momento decorreranno sulla somma maturata gli interessi legali sino al soddisfo.
Le spese di lite, in ragione del parziale accoglimento delle domande proposte, devono compensarsi per
¼, mentre per la restante parte seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa, dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del Giudice dr.ssa IN IG, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accoglie la domanda di pagamento dei canoni insoluti e per l'effetto condanna al Controparte_1
pagamento, in favore di , di euro 2.720,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze Parte_1
sino al soddisfo;

2) Rigetta la domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali;

3) Accoglie la domanda di pagamento delle sei mensilità dovute in ragione del mancato preavviso di rilascio e per l'effetto condanna al pagamento, in favore di , di euro Controparte_1 Parte_1
4.080,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo;

4) Accoglie la domanda di risarcimento dei danni e per l'effetto condanna al Controparte_1
pagamento, in favore di , di euro 3.167,00, oltre interessi come in parte motiva;
Parte_1
5) Compensa per ¼ le spese di lite che per la restante parte, liquidate in euro 217,00 per spese vive ed euro 1.905,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa, pone a carico di in favore Controparte_1 di , con attribuzione all'Avv. Mauro Marino dichiaratosi antistatario. Parte_1
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, lì 1.4.25
Il Giudice dr.ssa IN IG