REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 49013 dell'anno 2022 vertente tra
(c.f. ), elettivamente domiciliato in Roma al Viale Parte_1 CodiceFiscale_1
Angelico n. 90 presso lo studio dell'Avv. Armando Taglieri che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti attore
e
(c.f./p.iva ), in persona del liquidatore e legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma al Viale Parioli n. 44 presso lo studio dell'Avv. Marco Di Terlizzi che la rappresenta e difende in forza di procura in atti convenuta
oggetto: risarcimento del danno
CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 28 maggio 2024, le parti costituite hanno così precisato le conclusioni:
Parte_1
«Il sottoscritto Avv. Armando Taglieri ... Precisa le proprie conclusioni riportandosi ai propri scritti
e chiede termine ex art. 190 c.p.c.. ..».
[«Voglia l'On.le Giudice adito, ogni contraria domanda eccezione e deduzione disattesa, in accoglimento ala presente opposizione:
Nel merito in via principale: • Accertare e Dichiarare che la società nonostante quanto dichiarato nell'atto CP_1 di compravendita degli immobili in parola siti in IO in merito all'assenza di alcuna pendenza relativa agli oneri condominiali ha causato al Sig. per i motivi Parte_1 già indicati nel presente atto, n. 2 procedure esecutive immobiliari – presso il Tribunale di
Roma e presso il Tribunale di LL – derivanti dall'esistenza del decreto ingiuntivo
2407/2015, emesso dal Giudice di Pace di LL, relativo a periodi antecedenti all'acquisto, causando al medesimo gravi danni patrimoniali e non patrimoniali;

E per l'effetto
• Condannare la società al risarcimento del danno patrimoniale subito CP_1 quantificato Euro 13.283,93 come da ordinanza di conversione di pignoramento in atti relativi alla procedura esecutiva immobiliare azionata presso il Tribunale di Roma o nella somma maggiore o minore che il Giudice riterrà di giustizia
• Condannare la società al risarcimento del danno patrimoniale subito – CP_1 definito da mancato guadagno - quantificato Euro 79.200,00 come in narrativa a causa dell'impossibilità da parte del Sig. di porre in locazione i n. 2 immobili siti Parte_1 in IO dal luglio 2016, data di notifica del pignoramento – al luglio 2022, a causa del pignoramento immobiliare ingiustamente subito dal medesimo a causa del medesimo decreto ingiuntivo o nella somma maggiore o minore che il Giudice riterrà di giustizia
• Accertare e Dichiarare l'inadempimento contrattuale della società la quale CP_1 nonostante il riconoscimento di numerosi vizi relativi ai citati immobili compravenduti in
IO non effettuava – come da accordo transattivo stipulato tra le parti – il montaggio e
l'attivazione delle caldaie ed il completamento dell'impianto elettrico;

E per l'effetto
• Condannare la società al risarcimento del danno patrimoniale subito ex art. CP_1
2043 c.c. quantificato Euro 4.000,00 o nella somma maggiore o minore che il Giudice riterrà di giustizia per i predetti lavori non effettuati ed eseguiti dall'attore;
• Nonché condannarla, al pagamento, sempre in favore dell'odierna parte attrice e per i motivi di cui al presente atto, a titolo di danno non patrimoniale ai sensi dell'art. 2059 c.c., dell'importo pari ad € 20.000,00 o nella somma maggiore o minore da stabilirsi sempre in via equitativa ai sensi 1226 c.c.».]
Controparte_1
« Piaccia al Tribunale adito, contrariis reiectis, respingere la domanda attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese competenze ed onorari. Salvezze illimitate». FATTO E DIRITTO

1. ha citato in giudizio davanti al Tribunale di Roma la società Parte_1 Controparte_1
per chiedere il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali conseguenti
[...] all'inadempimento dei contratti di compravendita immobiliare stipulati con la convenuta rispettivamente in data 26.02.2014 e in data 28.05.2014 e del successivo accordo transattivo concluso in data 14.07.2014.
A fondamento delle domande, l'attore ha esposto che: con rogito notarile stipulato in data 26.02.2014 la aveva venduto al sig. al prezzo di euro 90.000,00 interamente versato, Controparte_1 Pt_1
l'appartamento su due livelli distinto con il numero interno 5 sito in IO (RM), alla via Cinque
Miglia s.n.c., angolo via Giovanni Pascoli;
con altro rogito notarile stipulato in data 28.05.2014 la convenuta aveva venduto all'attore altre due porzioni immobiliari ubicate sempre in IO (RM), alla via Cinque Miglia s.n.c., angolo via Giovanni Pascoli e precisamente l'appartamento sito al piano primo e distinto con il numero interno 6 e il locale magazzino sito al piano interrato e distinto con il numero interno 3; in entrambi i contratti di compravendita era precisato che gli immobili erano liberi da pesi e oneri arretrati e che comunque rimanevano a carico della società venditrice gli oneri di qualsiasi natura maturati fino a quel momento anche se accertati successivamente;
a seguito della manifestazione di vizi negli immobili compravenduti, le parti avevano sottoscritto in data 14.07.2014 un contratto di transazione avente ad oggetto la riduzione del prezzo degli immobili e l'obbligo, assunto da parte venditrice, di montare ed attivare le caldaie e completare l'impianto elettrico;
nel
2015 il Giudice di Pace di LL aveva emesso a carico del sig. il decreto ingiuntivo n. Pt_1
2407/2015 per la somma di euro 2.129,22 dovuta per oneri condominiali scaduti e non pagati relativi al periodo 2010-2014 e quindi di competenza della società convenuta;
in conseguenza dell'emissione del decreto ingiuntivo, l'attore era stato sottoposto a due procedimenti esecutivi aventi ad oggetto gli immobili acquistati dalla convenuta ed altri due immobili siti in Roma;
pertanto, il sig. per il Pt_1 tramite di un legale appositamente incaricato, aveva diffidato la convenuta al pagamento delle spese condominiali e all'adempimento degli obblighi assunti con l'accordo transattivo del luglio del 2014
e concernenti l'impianto elettrico e l'installazione delle caldaie;
nonostante la diffida la convenuta era rimasta inadempiente, facendo sì che le procedure esecutive proseguissero;
in data 20.02.2018 il
Tribunale di Roma aveva convertito il pignoramento a fronte del pagamento rateale della somma complessiva pari ad euro 13.283,93 comprensiva delle spese legali e di CTU;
all'udienza del
12.04.2022, il Tribunale di LL a sua volta aveva disposto la vendita forzata degli immobili siti in
IO (RM); inoltre, a causa di quest'ultima procedura esecutiva, l'attore non aveva potuto locare i due immobili in IO che gli avrebbero potuto fruttare circa € 550,00 mensili ciascuno dal luglio
2016 sino al luglio 2022 (pari ad 39.600,00 cadauno di locazioni perdute) per un danno complessivo di euro 79.200,00; inoltre l'odierno attore aveva dovuto autonomamente, a proprie cure e spese, procedere anche all'installazione delle caldaie e all'ultimazione dell'impianto elettrico sostenendo una spesa pari ad euro 4.000,00.
In punto di diritto l'attore ha dedotto che: la responsabilità dell'acquirente, in solido con il venditore, di una porzione immobiliare facente parte di un Condominio così come prevista dall'art. 63 disp.att.
c.c. per gli oneri condominiali dovuti nei due anni precedenti l'acquisto era funzionale ad un rafforzamento della garanzia del credito del Condominio;
in ogni caso il sig. aveva il diritto Pt_1 di rivalsa nei confronti della società convenuta, la quale era al contempo responsabile per i gravissimi danni subiti dall'attore a causa della procedura esecutiva conseguita all'inadempimento della il danno patrimoniale emergente doveva essere quantificato in euro 13.283,93 pari Controparte_1 all'importo dovuto per la conversione del pignoramento relativo agli immobili siti in Roma;
il danno da lucro cessante maturato fino al luglio del 2022 per l'impossibilità di locare gli immobili siti in
IO ancora sottoposti a pignoramento era pari ad euro 79.200,00; l'attore aveva diritto anche al risarcimento del danno non patrimoniale quantificato in euro 20.000,00 per il lungo periodo di difficoltà emotiva e fisica dovuta alla “vessazione” giudiziaria conseguente all'illegittima condotta della società convenuta;
l'attore infine doveva essere risarcito anche dell'importo di euro 4.000,00 per le spese sostenute per l'installazione delle caldaie e l'ultimazione dell'impianto elettrico degli immobili acquistati dalla convenuta.
Il sig. ha quindi formulato le domande riportate in epigrafe. Pt_1

2. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 11.11.2022 si è costituita in giudizio la società la quale in via pregiudiziale ha eccepito l'improcedibilità della causa per Controparte_1 mancanza di prova della notifica dell'istanza di mediazione. Nel merito la società convenuta ha chiesto il rigetto delle domande attoree deducendo che: non vi era prova che il decreto ingiuntivo prodotto da controparte (D.I. n.2704/15) si riferisse ad oneri imputabili alla inoltre Controparte_1 mancava la prova del nesso causale tra la notifica del D.I. n.2704/15 e i due procedimenti di esecuzione promossi dal nel 2016 rispettivamente davanti al Tribunale di Roma CP_2
(procedimento n. RGE.293/16) e davanti al Tribunale di LL (procedimento n.. RGE 49/16); infatti l'attore, in violazione dell'obbligo posto dall'art.1227 2° comma c.c. di evitare il danno usando l'ordinaria diligenza, a fronte della notifica del suddetto D.I. non aveva proposto opposizione allo stesso, né aveva provveduto al pagamento dell'importo di euro 2.129,22 (salvo, poi eventualmente, rivalersi nei confronti della o ad informare quest'ultima per consentirle di Controparte_1 intervenire;
infatti la diffida ad adempiere era stata notificata alla convenuta solamente in data
22.05.2017 quando i due pignoramenti erano stati già promossi;
in ogni caso al momento della prima messa in mora (22/5/2017) era già maturato il termine quinquennale di prescrizione previsto dall'art. 2948 c.c. per il pagamento degli oneri condominiali;
non sussisteva il danno da mancato guadagno, in quanto il sig. ben avrebbe potuto chiedere ai sensi dell'art. 560 c.p.c. al giudice Pt_1 dell'esecuzione l'autorizzazione a locare gli immobili pignorati;
diversamente da quanto sostenuto dall'attore con l'accordo transattivo del 14/7/2014 la società non aveva assunto Controparte_1
l'obbligo in proprio di montare la caldaia e di completare l'impianto elettrico, bensì aveva soltanto dichiarato di garantire che un terzo avrebbe provveduto all'esecuzione di detti lavori dietro un corrispettivo già pagato dalla convenuta;
il sig. l'unico che poteva verificare e vigilare Pt_1 sull'esecuzione dei lavori, non aveva avvertito la convenuta di eventuali problemi per consentirle un tempestivo intervento, ma soltanto dopo tre anni dalla transazione le aveva notificato la diffida ad adempiere in data 22/7/2017; anche la richiesta di risarcimento dei danni non patrimoniali doveva ritenersi del tutto infondata.

3. All'esito della prima udienza tenutasi in data 1° dicembre 2022, il giudice, su richiesta delle parti, ha concesso i termini ex art. 183, sesto comma c.p.c. (nel testo vigente ratione temporis).
Successivamente al deposito delle memorie ex art. 183, sesto comma c.p.c., con ordinanza resa in data 19 maggio 2023, sono state respinte le istanze istruttorie di parte attrice ed è stata fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni.
All'esito di quest'ultima udienza, tenutasi in data 28 maggio 2024 in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., il giudice ha trattenuto la causa per la decisione ed ha assegnato i termini ex art. 190 c.p.c.
(nel testo vigente ratione temporis).
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5. Anzitutto va respinta l'eccezione pregiudiziale di improcedibilità sollevata dalla convenuta.
Ed invero il giudizio promosso dal sig. è volto ad ottenere il risarcimento dei danni per Pt_1 inadempimento della società fondato su due contratti di compravendita immobiliare Controparte_1
e su un successivo accordo transattivo conclusi dalle parti e quindi la controversia non rientra fra quelle tassativamente previste dall'art. 5 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 per le quali la mediazione è obbligatoria.
In ogni caso l'attore ha provato di aver facoltativamente esperito tale procedura, avendo prodotto non solo l'istanza di mediazione datata 26.10.2018 (all. 11 dell'atto di citazione), ma anche il verbale del
21.12.2018 (all. 3 della memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c.), in cui si dà atto che la controparte è assente, nonostante abbia ricevuto l'istanza a mezzo PEC.

6. Venendo al merito le domande proposte da sono infondate per le ragioni di seguito Parte_1 esposte.
Con due separati contratti di compravendita, stipulati a rogito del Notaio l'attore ha Persona_1 acquistato dalla tre porzioni immobiliari facenti parte del medesimo edificio Controparte_1 condominiale ubicato in IO (RM), alla via delle Cinque Miglia s.n.c. all'angolo con via Giovanni
Pascoli. Con il primo contratto stipulato in data 26/02/2014 (all. 1 dell'atto di citazione) il sig. Pt_1 ha acquistato, al prezzo di euro 90.000,00 oltre iva, l'appartamento sviluppantesi su due livelli (piano terra e primo piano) distinto con il numero interno 5, censito in Catasto al foglio 37, particella 415, subalterno 519. Con il secondo contratto stipulato in data 28/05/2014 (all. 2 dell'atto di citazione)
l'attore ha acquistato al prezzo complessivo di euro 100.000,00 oltre iva: 1) l'appartamento sito al piano primo, interno 6, censito in Catasto al foglio 37, particella 415, subalterno 512; 2) il locale magazzino sito al piano interrato, distinto con il numero 3, censito in Catasto al foglio 37, particella
415, subalterno 504.
All'art. 4 di entrambi i contratti di compravendita la parte venditrice ha espressamente dichiarato e garantito che «quanto venduto è … libero … da oneri arretrati di qualsiasi natura». Inoltre, nel successivo art. 5 di entrambi i rogiti notarili si legge testualmente: «Utili ed oneri di quanto acquistato, anche di natura condominiale, sono da oggi a rispettivo profitto e carico della parte acquirente che ne viene immessa nel possesso, mentre rimangono a carico della Società venditrice gli oneri di qualsiasi natura maturati fino ad oggi, anche se accertati successivamente».
A tal proposito, parte attrice lamenta che in violazione delle suddette clausole la società venditrice avrebbe omesso di pagare gli oneri condominiali relativi al periodo compreso tra gli anni 2010 – 2014
e che a causa di tale morosità il Giudice di Pace di LL avrebbe emesso a carico del sig. il Pt_1 decreto ingiuntivo n. 2407/2015 intimandogli il pagamento della somma di euro 2.129,22, oltre accessori in favore del . Parte_2
A supporto del proprio assunto l'attore ha prodotto in copia il decreto ingiuntivo n. 2407/2015 emesso dal Giudice di Pace di LL in data 15/6/2015 (depositato in data 6 luglio 2015) e il relativo ricorso dal quale risulta che l'importo complessivo pari ad euro 2.129,22 è dovuto «a titolo di oneri condominiali insoluti e relativi alle unità immobiliari, interno 1A512 e interno 1B512, giusto consuntivo esercizio 01.01.2014 – 31.12.2014. e preventivo esercizio 01.01.2015 – 31.12.2015» (all.
2 della memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2 c.p.c. di parte attrice).
L'attore ha prodotto altresì i due atti di pignoramento relativi alle procedure di espropriazione immobiliare che il in IO ha promosso a carico del sig. Parte_2 rispettivamente davanti al Tribunale di LL (all. 6 dell'atto di citazione) e davanti al Pt_1 Tribunale di Roma (all. 5 dell'atto di citazione) in forza del citato decreto ingiuntivo non opposto e munito di formula esecutiva.
Ora dall'esame del ricorso relativo al decreto ingiuntivo n. 2407/2015 del Giudice di Pace di LL si rileva che la causale sopra riportata non consente di imputare alla società qui convenuta il debito oggetto di ingiunzione. Ed infatti, al di là dell'incertezza sulla individuazione delle unità immobiliari
“interno 1A512” e “interno 1B512” non immediatamente riconducibili a quelle compravendute tra le parti, gli oneri condominiali posti a fondamento della pretesa creditoria non si riferiscono al periodo
2010-2014, come infondatamente sostenuto dall'attore, bensì agli esercizi 2014 e 2015.
Ebbene, poiché i due contratti di compravendita oggetto di causa sono stati stipulati rispettivamente in data 26/02/2014 e in data 28/05/2014 e, quindi, all'inizio dell'esercizio 2014, era onere di parte attrice provare che l'esposizione debitoria, pari a complessivi euro 2.129,22, fosse in tutto o in parte riferibile a quote condominiali precedenti ai due rogiti notarili e, in quanto tali, imputabili alla società venditrice. L'attore, tuttavia, non ha prodotto né il bilancio consuntivo 2014, né le richieste di pagamento dell'amministrazione condominiale, né altra documentazione idonea a dimostrare che l'importo complessivo di euro 2.129,22 comprendesse anche le quote relative alle prime mensilità del 2014 di competenza della Controparte_1
Mancando la prova dell'inadempimento della convenuta alle obbligazioni di cui agli artt. 4 e 5 dei due contratti di compravendita deve essere esclusa in radice la responsabilità ascritta alla venditrice.
Peraltro, dai documenti allegati in atti, risulta che l'attore ha diffidato la convenuta al pagamento delle quote condominiali solamente con la lettera del 22/05/2017 (all. 7 dell'atto di citazione), quando il decreto ingiuntivo era ormai da tempo divenuto inopponibile e le procedure esecutive erano già state instaurate (all. 5 e 6 dell'atto di citazione). Tale circostanza induce ad escludere il nesso di causalità tra l'inadempimento (comunque non provato) della convenuta e le specifiche voci di danno denunciate dall'attore, il quale, in violazione di quanto previsto dal secondo comma dell'art. 1227
c.c., non ha immediatamente provveduto al pagamento dell'importo ingiunto (salvo poi eventualmente agire in regresso nei confronti della propria dante causa), né ha tempestivamente informato la dell'ingiunzione ricevuta, così impedendole di estinguere il debito Controparte_1 prima dell'avvio delle azioni esecutive. Alla condotta negligente del sig. deve quindi essere Pt_1 imputato in via esclusiva sia il danno emergente consistente nell'esponenziale lievitazione del debito originario - che nella procedura esecutiva promossa davanti al Tribunale di Roma ha raggiunto l'esorbitante importo di euro 13.283,83 determinato dal giudice dell'esecuzione per la conversione del pignoramento (all. 8 dell'atto di citazione) - sia il danno da lucro cessante dovuto all'impossibilità di locare gli immobili pignorati nell'espropriazione pendente davanti al Tribunale di LL, sia il danno non patrimoniale collegato alla “vessazione” giudiziaria. Mancando il nesso di causalità e comunque la prova dell'inadempimento della convenuta tali voci di danno non possono essere risarcite da quest'ultima.
Destituita di fondamento è anche la richiesta risarcitoria relativa alle spese pari ad euro 4.000,00 che l'attore avrebbe sostenuto per l'installazione delle caldaie e l'ultimazione dell'impianto elettrico degli immobili acquistati dalla convenuta.
L'attore fonda questa specifica pretesa risarcitoria sull'accordo transattivo sottoscritto dalle parti in data 14 luglio 2014 per porre fine alla controversia tra di loro insorta in ordine alla quantificazione dei danni dovuti ad alcuni vizi presenti negli immobili compravenduti e al completamento dell'impianto elettrico e alla fornitura e al montaggio delle caldaie. Per quanto risulta dal citato accordo transattivo, allegato in copia agli atti di causa (all. 3 dell'atto di citazione), la Controparte_1
a tacitazione di ogni pretesa avversaria si è impegnata al pagamento della somma di euro 11.000,00
(quale restituzione di una parte del prezzo ricevuto) e al contempo ha garantito che «il Geom. CP_3
già pagato all'uopo, provvederà al montaggio ed attivazione delle caldaie ed al
[...] completamento dell'impianto elettrico in ciascun appartamento».
Dunque, la società convenuta non ha assunto in proprio l'obbligo di montare la caldaia e di completare l'impianto elettrico, bensì ha promesso il fatto di un terzo ovvero ha garantito che una persona appositamente incaricata (il geom. avrebbe provveduto al montaggio e all'attivazione CP_3 delle caldaie e al completamento dell'impianto elettrico.
L'eventuale inadempimento di quest'ultimo non può essere imputato alla convenuta che ha diligentemente eseguito il pagamento del corrispettivo dei lavori (di cui le parti danno espressamente atto nella scrittura transattiva) e non è stata tempestivamente avvisata dall'attore circa il mancato adempimento da parte del geom. Ed infatti dal luglio del 2014 fino alla diffida del CP_3
22/5/2017 l'attore non ha mai contestato la mancata esecuzione dei lavori alla convenuta, che, dunque, non è stata posta in condizione di poter agire nei confronti del terzo incaricato e chiedere l'esecuzione della prestazione promessa.
Peraltro il sig. non ha in alcun modo provato di aver eseguito in proprio i suddetti lavori, né Pt_1 tanto meno ha documentato le spese asseritamente sostenute che, quindi, non possono essere rimborsare.
Per quanto fin qui esposto tutte le domande proposte dall'attore vanno respinte.

7. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo, facendo applicazione dei parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 (così come aggiornato con D.M.
n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00.

P.Q.M.

Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di , ogni altra istanza, Parte_1 Controparte_1 difesa ed eccezione disattesa, così provvede:
- respinge le domande proposte dall'attore;
- condanna l'attore a rifondere alla convenuta le spese processuali, liquidate in complessivi euro
14.103,00 per compensi professionali oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Roma, lì 13 gennaio 2024
Il Giudice dott. Giuseppe Russo
Provvedimento redatto in collaborazione con il Magistrato Ordinario in tirocinio dott. Simone Petrilli