N. R.G. 677/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VIBO VALENTIA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Ida Cuffaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 677/2018 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. DE LUCA GIUSEPPE ed elettivamente domiciliato in Vibo Valentia Via
Spogliatore Palazzo Colistra presso il difensore;

ATTORE contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
DI FEDE MARIO ed elettivamente domiciliato in Vibo Valentia Via Cavour 17 presso il difensore;

(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_2 C.F._3 dall'avv. DI FEDE MARIO ed elettivamente domiciliato in Vibo Valentia Via Cavour
17presso il difensore;

( ), rappresentato e difeso dall'avv. DI Parte_3 CodiceFiscale_4
FEDE MARIO ed elettivamente domiciliato in Vibo Valentia Via Cavour 17 presso il difensore;

), rappresentato e difeso dall'avv. DI Parte_4 CodiceFiscale_5
FEDE MARIO ed elettivamente domiciliato in Vibo Valentia Via Cavour 17 presso il difensore;

pagina 1 di 9 (C.F. ), rappresentato e difeso Parte_5 C.F._6 dall'avv. DI FEDE MARIO ed elettivamente domiciliato in Vibo Valentia Via Cavour presso il difensore;

(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. DI Parte_6 C.F._7
FEDE MARIO ed elettivamente domiciliato in Vibo Valentia Via Cavour 17 presso il difensore;

(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. DI Parte_7 C.F._8
FEDE MARIO ed elettivamente domiciliato in Vibo Valentia Via Cavour 17 presso il difensore;

CONVENUTI
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato ha agito in giudizio Parte_1 al fine di ottenere l'accertamento nei confronti dei convenuti del diritto al pagamento del canone di affitto dovuto per l'utilizzazione delle aree di sua proprietà esclusiva destinate al parcheggio.
A fondamento della domanda l'attore ha esposto di aver venduto nella qualità di proprietario e costruttore a partire dall'anno 1981 un immobile su quattro livelli oltre un seminterrato, composto da ben 8 appartamenti sito in Vibo Valentia Via
Accademie Vibonesi II trav. n.46 – identificato nel NCEU al Foglio 34 particella 79; che i proprietari delle diverse unità abitative risultano: 1) 2) Controparte_1 [...]
, proprietaria di due distinte unità abitative;
3) Controparte_2 Pt_3
4) 5) i coniugi e;
6)
[...] Parte_4 Parte_5 Parte_6
; che i convenuti hanno acquistato solo le singole unità abitative Parte_7 mentre l'area circostante il fabbricato è rimasta in proprietà al il quale ha Parte_1 concesso solo la possibilità di usufruire di un parcheggio per le proprie autovetture lungo l'area circostante meglio contrassegnata come Area B nella planimetria allegata;
che, nonostante reiterate richieste, i convenuti non hanno mai corrisposto alcun compenso economico e che, in assenza di una espressa previsione contrattuale, deve intendersi che l'utilizzo del parcheggio sia soggetto al pagamento di un canone annuale di euro 500. pagina 2 di 9 Si sono costituiti in giudizio i proprietari convenuti i quali resistevano alla domanda avversa chiedendone il rigetto. A tal fine hanno eccepito che, con i singoli atti di compravendita, il trasferiva, oltre alla proprietà delle singole unità Parte_1 immobiliare, anche il diritto di parcheggiare l'auto nell'area destinata al parcheggio senza disporre il pagamento di un ulteriore prezzo e che, quanto disposto nel contratto di compravendita, trovava corrispondenza anche nel regolamento condominiale all'art. 30. Aggiungevano che l'art. 18 della legge Ponte n. 765/1967 ha inserito l'art. 41 sexies alla legge urbanistica n. 1150/1942 per cui << nelle nuove costruzioni ed nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per i parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione>>. Specificavano che tale dettato normativo obbliga il costruttore non già a trasferire la proprietà immobiliare ma solo quello di non eliminare il vincolo di destinazione esistente e di trasferire un diritto reale di uso sull'area in capo all'acquirente. Pertanto, concludevano che con la cessione del diritto di parcheggiare a titolo non oneroso, il non ha trasferito la Parte_1 proprietà di una porzione ma solo il diritto d'uso del parcheggio come prescritto dalla legge.
Concessi i termini ex art. 183 co.6 c.p.c. e rigettate le istanze istruttorie la causa istruita documentalmente è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni. Dopo diversi rinvii di ufficio, la causa è stata trattenuta in decisione dal sottoscritto magistrato subentrato nel ruolo a seguito di provvedimento presidenziale del
22.01.24 previa concessione alle Parti dei termini ex art. 190 c.p.c.
La domanda è infondata e va pertanto rigettata.
Preliminarmente appare opportune chiarire il perimetro normativo in cui si iscrive la presente controversia.
Circa il diritto d'uso dell'area destinata al parcheggio occorre precisare che, la legge che si è occupata della destinazione a parcheggio delle aree private è la n. 765 del
1967, che all'art. 18 ha stabilito l'obbligatorietà, negli edifici di nuova costruzione e nelle aree di pertinenza degli stessi, di aree condominiali destinate a parcheggio in misura non inferiore al metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione.
pagina 3 di 9 L'art. 41 sexies della legge n. 1150/1942, introdotto dall'articolo 18 della legge n.
765/1967, così dispone: “nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”; e che, con legge 28 febbraio 1985 n. 47 – art. 26, ultimo comma, è stato precisato che
“gli spazi di cui all'articolo 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del codice civile”. La giurisprudenza della Corte di Cassazione (v. Cass. n. 730/2008, n.
1214/12) insegna che la speciale normativa urbanistica, dettata dalla L. n. 1150 del
1942, art. 41 sexies, introdotto dalla L. n. 765 del 1967, art. 18, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi, a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione. In particolare, come precisato nella sentenza della suprema Corte n.
730/2008), la norma in esame si limita ad imporre che, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, appositi spazi siano riservati a parcheggio in misura proporzionale alla cubatura totale del fabbricato, fissando non un rapporto numerico ma di volume-superficie, e stabilendo un nesso tra tali spazi e l'edificio, gli uni e gli altri unitariamente considerati, e, da altro lato, non vieta al costruttore di riservare a sè la proprietà degli spazi di parcheggio, per poi cederli a terzi, totalmente o in parte, o ai proprietari degli appartamenti "pro quota" ovvero singolarmente, ed anche globalmente, in modo che costituiscano parte comune dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. (Cass. 2^, n. 18255/2006).
Allo stesso modo detti spazi, globalmente considerati, vengono a far parte della proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., nel caso in cui non vi sia stata alcuna riserva di proprietà da parte del costruttore e, nei singoli atti, sia stato omesso qualunque riferimento ad essi (Cass. 2^, n. 11261/2003).
Resta fermo, in ogni caso, il vincolo di destinazione di carattere pubblicistico impresso dalle norme di cui si tratta e che, sul piano privatistico, fa sorgere, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, un diritto reale d'uso sui detti spazi a pagina 4 di 9 favore di tutti in condomini del fabbricato, diritto che non può essere compromesso ne' dalla riserva di proprietà a favore del costruttore ne' dalla alienazione di detti spazi a terzi. Da ciò consegue che ogni convenzione che il costruttore, il venditore o gli stessi condomini mettono in atto per sottrarre questo spazio alla funzione assegnata deve considerarsi nulla (Sulla questione si è pronunciata anche la Corte di Cassazione con numerose sentenze: 5 gennaio 1982, n. 483; 17 dicembre 1984,
n. 6600; 20 luglio 1987, n. 6365 ). Pertanto, il vincolo pubblicistico di destinazione, posto dalla normativa urbanistica, può subire deroga negli atti privati di disposizione di questi spazi, le cui clausole difformi sono sostituite di diritto dalla norma imperativa. Per effetto di tale meccanismo, la clausola contrattuale viene automaticamente sostituita di diritto con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di unità immobiliari comprese nell'edificio.
Nel caso di specie, appare evidente, alla luce dei singoli atti di compravendita allegati, che il costruttore, pur riservandosi la proprietà esclusiva degli spazi esterni del fabbricato, ha però riconosciuto agli acquirenti il diritto d'uso dell'area destinata al parcheggio in conformità con le disposizioni richiamate. Al contrario, la tutela sopra elencata (nullità parziale, sostituzione automatica della clausola, costituzione di diritto reale d'uso) trova applicazione solo nell'ipotesi in cui all'atto nelle compravendite delle singole unità immobiliari manchi il riferimento a tali aree oppure tali aree risultino espressamente escluse dal trasferimento.
Ciò incontestato, l'attore ha sostenuto che tale diritto d'uso dell'area destinata al parcheggio – richiamato anche nel regolamento condominiale – sia stato concesso a titolo oneroso e che pertanto ha diritto al pagamento di un canone di affitto annuale a partire dall'ultimo decennio.
Da altra parte, i convenuti hanno evidenziato che il costruttore, in sede di trasferimento delle singole proprietà immobiliari, ha riconosciuto in capo ai singoli acquirenti, odierni convenuti, il diritto di parcheggio sull'area condominiale, a titolo non oneroso, non potendo pertanto vantare alcun diritto di credito nei confronti degli odierni convenuti e a nessun titolo pretendere il pagamento di un affitto del posto auto, ottemperando a suo tempo ad un obbligo di legge.
pagina 5 di 9 Ritiene questo Tribunale, all'esito delle considerazioni che seguono, che l'attore non abbia diritto ad alcuna pretesa creditoria nei confronti degli odierni convenuti
Dalla lettura dei contratti di compravendita allegati in atti, emerge che il costruttore si è riservato la proprietà esclusiva oltre che del lastrico solare anche dell'area esterna al fabbricato ma ha contestualmente concesso all'acquirente delle singole unità abitative il diritto di parcheggio di autovetture nelle aree destinate a tale uso nel regolamento condominiale allegato. Né viene specificato se il riconoscimento del diritto reale d'uso in favore dell'acquirente abbia natura onerosa o gratuita.
La giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni ribadito che con riguardo all'attuazione del vincolo di destinazione a parcheggio degli appositi spazi delle nuove costruzioni, in favore dei proprietari delle unità abitative site nei fabbricati, qualora il diritto di uso del parcheggio operi in forza di legge, in contrasto con la volontà e la dichiarazione contrattuale, il relativo prezzo non può intendersi compreso in quello pattuito e pagato per la vendita dell'unità immobiliare, dato che questo non può intendersi riferito anche al diritto volontariamente non trasmesso.
Ne deriva che il giudice, pronunziando il trasferimento dell'indicato diritto d'uso, deve anche pronunziare il riconoscimento del diritto del venditore al relativo compenso (nella misura da concordarsi tra le parti o, comunque, da determinarsi giudizialmente mediante apposita stima), in quanto, all'operata integrazione dell'oggetto di una delle prestazioni dovute per contratto, deve corrispondere la coerente integrazione dell'oggetto della controprestazione, per ripristinare l'equilibrio del sinallagma funzionale del contratto, altrimenti inficiato (Cassazione civile n.
10459del 01/08/2001); ed ancora: “qualora il diritto d'uso del parcheggio operi in forza di legge, in contrasto con la volontà e la dichiarazione contrattuale, il relativo prezzo non può essere compreso in quello pattuito e pagato per l'acquisto dell'immobile, posto che questo non può intendersi riferito anche al diritto non trasmesso;
ne deriva che il Giudice pronunciando il trasferimento del diritto d'uso deve anche pronunciare il riconoscimento del diritto del venditore al compenso sostituendo d'ufficio la clausola nulla con la disciplina ex lege e dichiarando d'ufficio il corrispettivo dovuto” ( Cass. Civ. 11.1.01 N. 341).
pagina 6 di 9 Secondo la citata giurisprudenza il diritto all'integrazione del prezzo a favore del costruttore sorge tutte le volte che il diritto d'uso operi ex lege contro la volontà e la dichiarazione contrattuale;
tale diritto, tuttavia, non deriva dalla norma imperativa
(art. 18 legge Ponte) ma dall'atto di autonomia privata concluso tra l'acquirente dell'appartamento e il costruttore-venditore. Infatti, serve per integrare l'originario prezzo della compravendita, che si riferiva solo all'unità immobiliare. (Cass. n.
2265/2019; Cass. 5160/2006). Infatti, all'operata integrazione dell'oggetto di una delle prestazioni dovute per contratto, deve corrispondere la coerente integrazione dell'oggetto della controprestazione.
Così chiariti i principi espressi in materia dalla consolidata giurisprudenza giova considerare che, nella specie, viene in rilievo una diversa ipotesi: il diritto d'uso della area destinata al parcheggio - di cui il costruttore si sia riservata la proprietà esclusiva - è stato espressamente trasmesso dallo stesso in conformità alla legge ai singoli acquirenti delle unità abitative. Pertanto, non opera alcun meccanismo di sostituzione automatica ex lege né di conseguenza sussiste la necessità di integrare l'oggetto della controprestazione.
Ciò in quanto il prezzo pattuito per la compravendita deve ritenersi ordinariamente riferito a tutte le prestazioni oggetto del contratto e, quindi, anche al diritto reale d'uso dell'area di parcheggio espressamente riconosciuto nello stesso contratto.
In altri termini, in questo caso, non sorge la necessità di riequilibrare il sinallagma contrattuale che non risulta in alcun modo alterato.
Né l'attore ha allegato o dedotto, come sarebbe stato suo onere, che il prezzo originario della compravendita fosse determinato solo sulla base del valore della singola unità immobiliare e non anche dell'area utilizzabile per il posto auto.
Avrebbe ad es. potuto allegare una stima del valore dell' immobile al tempo della compravendita al fine di dimostrare che nel prezzo pattuito non risultava compreso anche il valore del diritto d'uso che, pur nel rispetto delle sue particolari caratteristiche è comunque soggetto alle regole del mercato.
Per tali ragioni la domanda deve essere rigettata.
pagina 7 di 9 Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate secondo il D.M. 147/2022 tenuto conto del valore della causa, tariffe minime e con la riduzione per via dell'assenza di questioni specifiche di fatto o di diritto.


PQM


Il Tribunale, in persona del giudice monocratico, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
Rigetta la domanda
Condanna l'attore a rimborsare ai convenuti le spese di lite che si liquidano per ciascuno in complessivi euro 1.190 oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Vibo Valentia, 1 settembre 2025 Il Giudice
dott.ssa Ida Cuffaro
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