N. R.G. 111/2025
PROVVEDIMENTO AI SENSI DELL'ART. 127 TER, TERZO COMMA, C.P.C.
Nella causa in epigrafe indicata, oggi 12/06/2025, il giudice dott.ssa Benedetta Barbera;
premesso che l'udienza fissata per la data odierna è sostituita dal deposito telematico di note scritte, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; lette le note depositate, nelle quali le parti costituite hanno precisato le conclusioni;

Il Giudice pronuncia la seguente sentenza, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. (senza dare lettura del dispositivo, stante la sostituzione dell'udienza con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.).
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVIGO
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Benedetta Barbera, all'esito della udienza del
12.06.2025 che si teneva in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c. e dunque all'esito delle note di trattazione di udienza delle parti con le quali precisavano le conclusioni e discutevano la causa, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA EX ART. 281 sexies C.P.C.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 111/2025
tra
(CF: ) e (CF: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Enrica Fabbri del Foro di Rovigo, con C.F._2
domicilio eletto presso e nello studio della stessa in Bergantino (RO), Via V. Emanuele n. 174;
RICORRENTI
E
(CF: ); Controparte_1 C.F._3
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI
Per i ricorrenti: “In via principale di merito: Accertato e Dichiarato, per le ragioni ampiamente esposte in epigrafe, che parte resistente ha violato gli accordi contrattuali di cui al contratto preliminare datato e sottoscritto tra le parti in causa in data 14.12.2023, omettendo di versare le rate mensili concordate di euro 1000,00 da febbraio 2024 ad oggi e quindi il saldo del prezzo di vendita ivi pattuito e conseguentemente, Accertato e Dichiarato, per le ragioni ampiamente esposte in epigrafe che parte resistente, ad oggi, ha versato a parte ricorrente la somma di euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e la somma di euro 1.000,00 a titolo di prima e unica rata di gennaio 2024 per
pagina 2 di 8 un totale di euro 31.000,00 su euro 95.000,00 quale prezzo di vendita dell'immobile concordato tra le parti ed oggetto del preliminare del 14.12.2023 e conseguentemente, Accertato e Dichiarato, per tutte le ragioni esposte e di cui in narrativa, che l'inadempimento posto in essere da parte resistente è gravemente colpevole e di non scarsa importanza, Accertato e Dichiarato, che parte ricorrente con dichiarazione/comunicazione inviata a parte resistente il 24.11.2024 e perfezionata per “compiuta giacenza” in data 30.12.2024 esercitava, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385, comma secondo, cc il diritto di recesso dal contratto preliminare venuto in essere tra le parti in data 14.12.2023 con trattenimento della caparra confirmatoria di euro 30.000,00 e per l'effetto, Accertata e Dichiarata, per tutte le ragioni esposte in epigrafe, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385, comma secondo, cc e stante
l'esercitato diritto di recesso di parte ricorrente, l'intervenuta risoluzione di diritto con efficacia retroattiva del contratto preliminare di vendita venuto in essere tra le parti a far data dal 30.12.2024
e/o altra data che potrebbe risultare in corso di causa, con conseguente legittimo trattenimento della somma di euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria da parte dei ricorrenti e per l'effetto,
Accertato e Dichiarato, che, ad oggi, parte resistente per tutto quanto argomentato e provato, occupa illegittimamente l'unità immobiliare oggetto del preliminare intercorso tra le parti in causa in data
14.12.2023, per l'ulteriore effetto, Condannare/Disporre, che parte resistente, Controparte_1 sopra meglio generalizzato, rilasci immediatamente nella disponibilità di parte ricorrente l'immobile in questione e come meglio dettagliato nel contratto preliminare di vendita venuto in essere tra le parti in data 14.12.2023 a cui si rimanda, libero da persone, cose, terzi, animali ogni altro con efficacia immediata. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa. Si insiste per l'ammissione di tutte le istanze istruttorie in atti”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies e ss c.p.c. E Parte_1 Parte_2
citavano in giudizio dinanzi il Tribunale di Rovigo, esponendo che: Controparte_1
i. in data 14.12.2023 gli stessi stipulavano con l'odierno resistente un contratto preliminare di compravendita con il quale, quest'ultimo prometteva di acquistare per sé, persona, persone, società o enti che si riservava di nominare entro il 31.12.2025 (data ultima per rogito notarile compravendita), la piena proprietà dell'unità immobiliare sita in Bergantino (RO), Via Arginino
n. 4766 e 4767 aventi destinazione commerciale e abitativa, trattandosi di fabbricato comprendente una porzione ad uso negozio, una porzione ad uso magazzino e una porzione al grezzo ad uso abitativo con area di sedime e cortiliva, il tutto attualmente distinto nel catasto dei fabbricati nei seguenti termini: “…fog. 10, map. 23, sub. 4 – categoria C71 – cl. 1, vani – mq.
pagina 3 di 8 61 – superfici 78 – rendita 715,14 – fog. 10, map. 23, sub. 5, categoria A/5, cl. 2, vani – mq 4,5
– superfici 113 – 108, rendita 158,04 – fog. 10, map. 23, sub. 6 – cat. C/2, cl. 1, vani – mq. 89, rendita 156,28, l'area comune dell'edificio comprendente il negozio, il magazzino e
l'abitazione è distinta nel catasto fabbricati al fog. 10, map. 23, sub. 8 bene comune non censibile ai subalterni 4,5 e 6 del mappale 23 – corte, le parti parti comuni dell'edificio comprendente il negozio, il magazzino e l'abitazione sono distinte nel catasto dei fabbricati al fog. 10, map. 23, sub. 7 bene comune non censibile ai subalterni 4 e 5 del mappale 23 – atrio –
l'area di sedime e pertinenza dell'intero fabbricato di cui le porzioni fanno parte è distinta nel catasto terreni al fog. 10, map. 23, ente urbano, ettari 0.10.25..”;
ii. il prezzo del predetto immobile veniva tra le parti convenuto in complessivi euro 95.000,00 così regolati:
- euro 30.000,00 già versati da parte promissaria acquirente a titolo di caparra confirmatoria come riconosciuto da entrambe le parti nel contratto preliminare di vendita in questione;

- euro 24.000,00 con impegno di , quale parte promissaria Controparte_1
acquirente, da corrispondersi ai ricorrenti, quali parte promittente venditrice, in 24 rate mensili di euro 1.000,00 ciascuna entro la fine di ogni mese a partire da gennaio 2024 compreso;

- il saldo rimanente (euro 95.000,00 “prezzo totale vendita” detratta la somma di euro
30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria versata e gli acconti che avrebbero dovuto essere pagati di euro 1.000,00 mensili dal gennaio 2024 sino alla data del rogito) con assegno circolare non trasferibile o bonifico bancario alla data del rogito notarile di compravendita fissarsi entro il 31.12.2025;
iii. era già nel possesso dell'immobile abitandolo dall'anno 2017; CP_1 CP_1
iv. le parti concordemente pattuivano che: “….qualora la parte promissaria acquirente dovesse ritardare, anche un solo versamento degli importi convenuti a titolo di acconto, o non dovesse effettuare il saldo del prezzo nel termine pattuito, il presente accordo perderà immediatamente la sua efficacia e la parte promissaria acquirente si obbliga sin da ora a restituire l'immobile libero e sgombero da persone e cose, gli importi sino a quel momento versati a titolo di caparra rimarranno alla parte promittente venditrice a ristoro del danno causato ….” (v. doc.
2 fascicolo parte ricorrente);
pagina 4 di 8 v. non rispettava gli accordi contrattuali, ad eccezione dell'acconto di Controparte_1
euro 1.000,00 elargito nel mese di gennaio 2024, più nulla corrispondeva agli odierni ricorrenti, nonostante i numerosi solleciti al riguardo e neppure rilasciava l'immobile come altresì pattuito;

vi. con missiva datata 19.11.2024, spedita in data 25.11.2024 gli odierni ricorrenti, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c., comunicavano a la volontà di esercitare il Controparte_1
diritto di recesso dal rapporto contrattuale in questione, rappresentando, altresì, il trattenimento della caparra confirmatoria ai sensi del citato articolo, nonché, in virtù delle pattuizioni contrattuali intervenute, contestualmente evidenziando l'ulteriore effetto che il contratto preliminare venuto in essere tra le parti doveva reputarsi inesorabilmente risolto dal recapito della predetta comunicazione;

vii. la ricezione della missiva di cui sopra si perfezionava per “compiuta giacenza” in data
30.12.2024;
viii. per tutto quanto sopra, il resistente risulta inadempiente, posto che elargiva solamente l'importo di euro 31.000,00 (euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e l'unica rata di euro
1.000,00 attinente al mese di gennaio 2024) rispetto ad euro 95.000,00 quale prezzo di vendita pattuito, oltre al fatto che continua a detenere ed abitare le unità immobiliari di cui è causa;

All'esito dell'udienza del 09.04.2025, il giudice, verificata la regolarità della notifica dichiarava la contumacia di . Controparte_1
Sentiti i testimoni il giudice rinviava l'udienza per la precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'odierna udienza, svolta a trattazione scritta e la causa era decisa con la presente sentenza pronunciata ex art. 281 sexies c.p.c..
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Le domande sono fondate.
Appare opportuno ricordare preliminarmente che la giurisprudenza (cfr. Cass. s.u. 553/2009) ricostruisce il diritto di recesso come una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone pur sempre l'inadempimento gravemente colpevole e quindi imputabile (ex artt. 1218 e
1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.) della controparte.
Va dunque riconosciuta una sostanziale identità di effetti tra una domanda di risoluzione legale, correlata ad una richiesta risarcitoria contenuta nei limiti della caparra, e una domanda di accertamento dell'avvenuto recesso (e della conseguente risoluzione legale del contratto), accompagnata sempre alla richiesta di ritenzione della caparra (o di restituzione del doppio della caparra versata), dovendosi pagina 5 di 8 ritenere che – al di là di aspetti formali – il recesso altro non è che un'altra forma di risoluzione ex lege.
In effetti, una volta ricostruita la domanda di recesso come domanda di accertamento della risoluzione stragiudiziale, fondata sul medesimo presupposto di fatto (inadempimento grave ed imputabile) della domanda di risoluzione giudiziale, la differenza tra il binomio risoluzione-risarcimento integrale del danno ed il binomio recesso-restituzione della caparra si apprezza esclusivamente sul piano degli effetti riparatori.
Dalle considerazioni appena svolte discende:
1) che la domanda proposta dai ricorrenti va certamente qualificata come azione di accertamento della legittimità del recesso, avendo il predetto attore limitato la richiesta di riparazione delle conseguenze derivanti dallo scioglimento del vincolo nella misura della caparra;

2) che dovrà in questa sede verificarsi esclusivamente l'esistenza del dedotto inadempimento colpevole e la sua gravità, secondo il criterio oggettivo della rilevanza della prestazione inadempiuta nel quadro dell'economia generale del negozio e secondo i criteri soggettivi rilevabili tramite una indagine unitaria sul comportamento del debitore e sull'interesse del creditore all'esatto adempimento.
Passando all'esame del caso concreto deve dirsi sicuramente accertato l'inadempimento del convenuto all'obbligazione di versamento delle rate mensili di euro 1.000,00 - ciascuna entro la fine di ogni mese a partire da gennaio 2024 compreso -in quanto, salvo l'acconto di euro 1.000,00 elargito nel mese di gennaio 2024, più nulla lo stesso corrispondeva agli odierni ricorrenti, nonostante i numerosi solleciti al riguardo e neppure rilasciava l'immobile in oggetto.
Infatti, le parti concordemente avevano pattuito che: “….qualora la parte promissaria acquirente dovesse ritardare, anche un solo versamento degli importi convenuti a titolo di acconto, o non dovesse effettuare il saldo del prezzo nel termine pattuito, il presente accordo perderà immediatamente la sua efficacia e la parte promissaria acquirente si obbliga sin da ora a restituire l'immobile libero e sgombero da persone e cose, gli importi sino a quel momento versati a titolo di caparra rimarranno alla parte promittente venditrice a ristoro del danno causato ….” (v. doc. 2 fascicolo parte ricorrente).
Il resistente – in capo ai quali incombeva l'onere di provare il proprio adempimento (cfr. Cass.
15677/2009; 1743/2007; 13674/2006; s.u. 13533/2001) – rimanendo contumace ha rinunciato a fornire dimostrazione della falsità delle allegazioni attoree relative al mancato pagamento delle rate scadute a partire da febbraio 2024, circostanza che pertanto deve aversi per accertate.
Quanto alla gravità dei predetti inadempimenti è sufficiente osservare che, alla data del deposito del ricorso (23.01.2025) le rate impagate ammontavano ad € 12.000,00 e che il convenuto non forniva né
pagina 6 di 8 alcuna spiegazione di tale ritardo, né rassicurazioni in ordine alla futura ripresa dei pagamenti, sicché il loro comportamento lasciava sicuramente deporre per il protrarsi dell'inadempimento.
Ad analoghe conclusioni induceva anche la mancata risposta alla diffida del novembre 2024 e la circostanza, come confermata dai testimoni, che il resistente tutt'ora occupa l'immobile di cui al contratto preliminare.
Conclusivamente devono ritenersi accertati i presupposti per il valido esercizio del diritto di recesso da parte del promittente venditore al quale spetta pertanto, ai sensi dell'art. 1385 comma II c.c., il diritto di ritenere la caparra ricevuta (pari ad € 30.000,00).
Atteso l'intervenuto scioglimento del contratto, spetta altresì ad e Parte_1 Parte_2
la restituzione dell'immobile oggetto della promessa di vendita.
[...]
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo sulla base dei parametri di cui al d.m. 55/14 così come modificato dal d.m. 147/2022, tenuto conto della durata del processo e della quantità e qualità dell'attività difensiva svolta, nonché degli altri criteri stabiliti dall'art. 4, comma 1 del d.m. 55/2014, in rapporto ai parametri di liquidazione propri dello scaglione di valore della controversia (indeterminabile) – valori medi per le fasi studio e introduttiva - valori minimi per le fasi istruttoria/trattazione e decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) accerta l'intervenuto recesso di e dal Parte_1 Parte_2
contratto preliminare di compravendita stipulato in data 14.12.2023 con Controparte_1 dell'immobile sito in Bergantino (RO), Via Arginino n. 4766 e 4767, con diritto di ritenzione della caparra confirmatoria di € 30.000,00;
2) condanna a restituire immediatamente ad e Controparte_1 Parte_1
l'immobile di cui al superiore punto 1, meglio dettagliato nel contratto Parte_2
preliminare di vendita venuto in essere tra le parti in data 14.12.2023;
3) condanna al pagamento, in favore di e Controparte_1 Parte_1
, delle spese di lite che liquida in complessivi € 5.261,00, oltre ad € Parte_2
281,00 per spese, oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c..
pagina 7 di 8 Rovigo, 12 giugno 2025
Il Giudice dott. Benedetta Barbera
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